Servizi di Analisi e Valutazioni Immobiliari

BASILEA II
Il monitoraggio delle garanzie immobiliari
Servizi di Analisi e Valutazioni Immobiliari
www.nomisma.it
Indice
Presentazione Servizi di Analisi e Valutazioni Immobiliari
Basilea II e il monitoraggio delle garanzie
Il servizio offerto da Nomisma RE
DB Valori
Le fonti di riferimento
Copertura e segmentazione territoriale
Immobili residenziali
Immobili d’impresa
La georeferenziazione
DB Indici
I servizi aggiuntivi
L’offerta economica
2
Servizi di Analisi e Valutazioni Immobiliari
La ventennale esperienza maturata da Nomisma nel monitoraggio del
mercato immobiliare italiano ha consentito, a partire dal 2002, la
predisposizione di una serie di servizi volti a garantire alle diverse
categorie di potenziali fornitori un sistema di valori affidabile,
adeguatamente differenziato sia dal punto di vista territoriale che
tipologico.
L’obiettivo di rappresentare un interlocutore in grado di fare fronte alle
diverse esigenze di detentori di patrimoni immobiliari ha spinto Nomisma
ad ampliare la gamma dei servizi offerti, affiancando ai tradizionali servizi
di consultazione e fornitura di dati, una serie di attività finalizzate alla
valutazione, al monitoraggio ed alla misurazione di rischiosità degli
investimenti immobiliari.
3
Servizi di Analisi e Valutazioni Immobiliari - Le attività
FORNITURA VALORI IMMOBILIARI
Il servizio prevede la possibilità di fruire di un database di riferimenti
immobiliari, suddivisi per ambiti territoriali, da utilizzare per l’individuazione
del valore di singoli cespiti o di interi portafogli.
Per ciascuna localizzazione individuata, la banca dati contiene, in
corrispondenza di ogni tipologia d’interesse, i valori minimi, medi e massimi,
espressi in Euro/mq, corrispondenti ai prezzi di compravendita delle
rispettive tipologie.
ASSET MONITORING
Il servizio consente, attraverso l’utilizzo del DB Indici Immobiliari,
l’aggiornamento dei valori immobiliari delle principali tipologie, in un
orizzonte di lungo periodo. L’impiego di tale strumento rappresenta la
soluzione ideale per la rivalutazione di quei cespiti, per i quali si dispone
esclusivamente del valore di perizia o di mercato, nonché dell’anno in cui la
valutazione è stata effettuata.
4
Servizi di Analisi e Valutazioni Immobiliari - Le attività
FORNITURA INDICI PREVISIONALI
Il servizio prevede la fornitura di indici previsionali a livello provinciale (con
suddivisioni in comune capoluogo di provincia e resto della provincia) per le
principali tipologie immobiliari (Abitazioni, Uffici, Negozi e Capannoni
industriali). La copertura temporale è di due annualità, quella in corso al
momento del rilascio (mese di febbraio) e quella successiva.
VALORIZZAZIONE VISURE CATASTALI
Il servizio prevede la valorizzazione delle visure immobiliari a partire dalle
evidenze catastali. Sulla base delle informazioni localizzative, tipologiche e
dimensionali presenti in visura è, infatti, possibile individuare il valore di
riferimento di ogni singolo cespite.
Si tratta di uno strumento ideato per consentire agli istituti di credito di
disporre, già all’atto della ricognizione sulla solidità patrimoniale del
richiedente, di un’indicazione di valore associata alla singola proprietà
immobiliare.
5
Servizi di Analisi e Valutazioni Immobiliari - Le attività
DEFINIZIONE FAIR VALUE
L’attività è finalizzata all’individuazione del più probabile valore di mercato
degli immobili in portafoglio. A partire dalle informazioni tipologiche e
dimensionali rese disponibili dalla Proprietà, l'applicazione degli opportuni
valori statistici è preceduta da un'attività di verifica in loco delle condizioni
manutentive e di mercato degli immobili. Lo sviluppo delle valutazioni viene
supportato da specifiche indagini di mercato, svolte nelle aree interessate,
con riferimento ai settori corrispondenti alle tipologie degli immobili oggetto di
stima. Il servizio consente di individuare tanto il più probabile valore degli
immobili (Fair Value), quanto i canoni locativi potenzialmente ottenibili.
Nell’ambito delle attività di valutazione è possibile prevedere la formulazione
di un parere (“Opinion”) circa la rischiosità degli investimenti immobiliari. In
seguito all’analisi degli indicatori demografici, socio-economici e immobiliari,
che qualificano il contesto di riferimento, verrà individuato, per ciascun
cespite, un indice di rischio complessivo, sulla base di un’impostazione
standardizzata che consenta una valutazione comparativa.
6
L’impulso normativo all’asset monitoring Basilea II
A partire dal 2008, gli istituti di credito sono chiamati ad accantonare
quote di capitale proporzionali al rischio di credito assunto
Centralità delle garanzie e dell’effettivo valore recuperabile dalle stesse
Asset Monitoring
2002: Avvio dello studio pilota per la creazione di una BANCA DATI dei valori immobiliari
residenziali
2004: Fornitura del primo database residenziale
2005: Realizzazione di una BANCA DATI dei valori immobiliari anche per i segmenti
DIREZIONALE, COMMERCIALE ed INDUSTRIALE
2005: Realizzazione di una BANCA DATI di numeri indice per l’ATTUALIZZAZIONE dei
valori immobiliari di tutti i segmenti
7
I due approcci per la definizione del valore immobiliare
Approccio sintetico-comparativo
Approccio per Indici
DB VALORI
DB INDICI
Informazioni di base necessarie:
Informazioni di base necessarie :
- Localizzazione dell'immobile (Comune e indirizzo)
- Tipologia dell'immobile
- Tipologia (categoria catastale)
- Ubicazione
- Stato di manutenzione (nuovo o ristrutturato, oppure usato)
-Valore della perizia
- Consistenze (metri quadrati) per tipologia
-Data della perizia
8
DB VALORI IMMOBILIARI
9
Il servizio offerto
Fornitura periodica di un database, relativamente ad indicatori
medi del mercato immobiliare (residenziale e d’impresa) in tutti
i Comuni italiani.
Per ciascuna localizzazione individuata, la banca dati conterrà,
in corrispondenza di ogni tipologia d’interesse, i valori minimi,
medi e massimi, espressi in Euro/mq, corrispondenti ai prezzi
di compravendita delle rispettive tipologie.
10
L’aggiornamento del servizio
La fornitura ha cadenza semestrale (30 giugno - 31 dicembre di
ogni anno).
I tempi di consegna dei database sono i seguenti:
Valori relativi al I semestre
15 Novembre
Valori relativi al II semestre
15 Maggio (anno successivo)
11
Le caratteristiche del servizio offerto
Capillarità territoriale
Differenziazione tipologica
Frequenza delle rilevazione
Tempestività
Utilizzo ragionato delle fonti
12
Le fonti di riferimento
Nomisma
Agenzia del Territorio
Consulente Immobiliare
In alcuni casi si ritiene opportuno fare riferimento anche ad altre fonti quali:
Scenari Immobiliari
Unioncamere
Tecnocasa
Gabetti
Borse Immobiliari
FIAIP
FIMAA
Altre
L’ Agenzia del Territorio: solo un punto di partenza…
I punti di eccellenza
Fonte pubblica/istituzionale
Indipendenza
Disaggregazione valori
Capillarità
Copertura pressoché totale
Le criticità
Incompletezza a livello tipologico per alcune delle localizzazioni individuate
Coerenza interna ma possibile (probabile) sottostima delle rilevazioni massime
Mancanza di supporti operativi nella fase di implementazione
14
Copertura e segmentazione territoriale
8.155 Comuni
e Località
18 Aree
urbane
Microzone
(Macrozone per
i capannoni)
93 Capoluoghi
di provincia
8.044 Comuni
e Località
Macrozone
Unica zona
15
Le aree urbane
18 Aree urbane
Bari
22
Bergamo
24
Bologna
25
Cagliari
13
Catania
25
Firenze
29
Genova
71
Milano
55
Napoli
52
Padova
10
Palermo
41
Parma
13
Roma
267
Siena
20
Torino
38
Venezia città
27
VE Mestre
10
Verona
13
Numero microzone
16
I capoluoghi di provincia e i comuni minori
Centro
93 Capoluoghi
di Provincia e
Comuni maggiori
Semicentro
Periferia
8.044 Comuni
e Località
Unica zona
17
IMMOBILI RESIDENZIALI
18
La segmentazione tipologica
Abitazioni NUOVE o
completamente ristrutturate
Signorile
Min
Max
Medio
Abitazioni USATE
Civile
Min
Max
Economico
Medio
Min
Max
Medio
19
L’associazione tra categorie catastali e
segmentazione tipologica
A/1
Abitazioni di tipo signorile
A/2
Abitazioni di tipo civile
SIGNORILE
CIVILE
A/3
Abitazioni di tipo economico
A/4
Abitazioni di tipo popolare
ECONOMICO
A/5
Abitazioni di tipo ultrapopolare
20
IMMOBILI D’IMPRESA
21
La segmentazione tipologica (1)
UFFICI usati, in buone condizioni di manutenzione
NEGOZI usati, in buone condizioni di manutenzione
CAPANNONI (Industriali e tipici), ben localizzati,
in buone condizioni di manutenzione
22
La segmentazione tipologica (2)
MAGAZZINI usati, in buone condizioni di manutenzione
LABORATORI usati, in buone condizioni di manutenzione
SPAZI DESTINATI A PARCHEGGIO COPERTI,
in buone condizioni di manutenzione
23
LA GEOREFERENZIAZIONE
24
La collaborazione tra Nomisma e Consodata
Consodata opera sul mercato da 20 anni offrendo soluzioni qualificate ed
integrate, dal One to One Marketing alla Marketing Intelligence e
garantendo ai propri clienti il vantaggio di rivolgersi ad un unico
interlocutore per tutte le esigenze di analisi del proprio mercato di
riferimento (BtoC, BtoB) e di efficace comunicazione.
A partire dal 2008, la collaborazione tra Nomisma e Consodata consente di
mettere in relazione le banche dati Nomisma (DB Valori e Indici
Immobiliari) con i sistemi informativi territoriali di Consodata
(prodotti/servizi di normalizzazione e geocodifica e di geomarketing) allo
scopo di proporre, attraverso i rispettivi contributi, una soluzione integrata
a supporto di processi di:
valutazione del patrimonio immobiliare e delle garanzie;
rappresentazione e analisi a livello locale dei valori immobiliari.
25
Il sistema territoriale Consodata per l’analisi dei valori, le
soluzioni offerte al mercato
Il sistema informativo territoriale sviluppato permette di effettuare:
• analisi del mercato immobiliare attraverso la visualizzazione geografica dei valori
territoriali;
• processi di arricchimento con informazioni immobiliari.
In particolare, le tematiche di interesse e i prodotti offerti sono:
Valutazione e
monitoraggio delle
garanzie immobiliari
Sistemi di georeferenziazione per l’arricchimento
automatico del portafoglio immobiliare con i valori
di riferimento di mercato (prezzo mq) e con i
numeri indici di variazione dei prezzi, in modalità
massiva o “1to1”.
Analisi geografica
delle informazioni
immobiliari e di contesto
Sistemi di geomarketing (dekstop, online) per la
visualizzazione dei valori immobiliari, lo studio della
loro distribuzione/concentrazione, variazione e la
contestualizzazione dell’immobile nel sistema
economico di riferimento (profilo di zona).
26
Il sistema NorCode, per la valutazione del patrimonio
immobiliare
Caricamento nel sistema Consodata del file da
trattare con l’indirizzo dell’immobile.
Restituzione in output del file arricchito con la zona
di riferimento e relativi valori.
Macrozona
Microzona
BO11 MAZZINI - FOSSOLO
Restituzione delle informazioni immobiliari con NorCode, il
sistema Consodata per la normalizzazione, la geocodifica e
l’arricchimento informativo territoriale, attraverso la relazione
geografica sezioni di censimento Istat/zone Nomisma.
Prezzo minimo (II Sem. 07)
3.214
PERIFERIA
Prezzo medio (II Sem. 07)
3.859
Prezzo massimo (II Sem. 07)
4.505
27
Una rappresentazione della segmentazione territoriale
28
DB INDICI
29
Si tratta di un database di indici annui (dal 2007 è
previsto un aggiornamento semestrale), realizzato
per consentire l’aggiornamento dei valori immobiliari
delle principali tipologie, in un orizzonte temporale di
lungo
periodo.
Tale
strumento
rappresenta
la
soluzione per la rivalutazione di quei cespiti, per cui
si dispone esclusivamente del valore di perizia e
dell’anno in cui la valutazione è stata effettuata.
30
Le caratteristiche del database
Tutte le grandezze sono espresse in numero indice (valore anno 2005 = 100)
Coefficienti di rivalutazione (1988 - ultimo semestre) per macrozona
(centro, semicentro, periferia, resto provincia) per i cespiti residenziali.
Coefficienti di rivalutazione (1988 - ultimo semestre) per macrozona
(centro, semicentro, periferia, resto provincia) per i cespiti NON residenziali
(di tipo commerciale e direzionale).
Coefficienti di rivalutazione (1988 - ultimo semestre) per macrozona
(centro, semicentro, periferia) per gli spazi destinati a parcheggio.
Coefficienti di rivalutazione (1988 - ultimo semestre) per i capannoni
industriali.
Coefficienti di rivalutazione (1988 - ultimo semestre) per provincia per i
terreni non edificabili.
Coefficienti di rivalutazione per il segmento residenziale dei capoluoghi
di provincia (suddivisi in centro, semicentro, periferia) per anni 1966-1987.
31
La maggiore profondità storica per il segmento
residenziale
ANNO
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
COMUNE
Ancona, Bari, Bergamo, Bologna, Bolzano, Brescia, Cagliari, Catania, Ferrara, Firenze, Forlì, Genova, Livorno, Messina, Milano,
Modena, Napoli, Novara, Padova, Palermo, Parma, Perugia, Reggio Calabria, Roma, Salerno, Taranto, Torino, Trento, Trieste,
Venezia, Verona
Massa
Rimini
Arezzo, Como, Cremona, Pavia, Varese
Ascoli Piceno, Avellino, Benevento, Brindisi, Caltanissetta, Campobasso, Caserta, Chieti, Cosenza, Enna, Foggia, Frosinone,
Gorizia, Grosseto, Imperia, La Spezia, Latina, Lecce, Lecco, Lucca, Macerata, Mantova, Matera, Nuoro, Oristano, Pesaro,
Pescara, Piacenza, Pistoia, Pordenone, Ravenna, Reggio Emilia, Rieti, Rovigo, Sassari, Savona, Siena, Siracusa, Sondrio, Teramo,
Treviso, Udine, Vercelli, Vicenza, Viterbo
Aosta, Asti, Belluno, Cuneo, Pisa
Isernia
L’Aquila
L’aggiornamento del servizio
I tempi di consegna dell’aggiornamento semestrale sono i seguenti:
Valori relativi al I semestre
15 Settembre
Valori relativi al II semestre
15 Gennaio (anno successivo)
33
I servizi aggiuntivi
Fornitura dei valori anche per gli ambiti territoriali (zone
suburbane e frazioni) non compresi nel database offerto.
Ulteriore segmentazione degli ambiti territoriali (capoluoghi di
provincia o comuni minori) compresi nel database offerto.
Fornitura dei coefficienti di apprezzamento e deprezzamento
per stati di manutenzione diversi rispetto a quelli contenuti nel
database.
Effettuazione dell’attività di georeferenziazione del portafoglio
immobiliare.
Individuazione di indici medi ponderati (finalizzati ad esempio
all’automatizzazione del processo di rivalutazione).
34