TRIBUNALE CIVILE E PENALE

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Procedimento 26/1996 R. G. Es.
TRIBUNALE DI ARIANO IRPINO
SEZIONE CIVILE ESPROPRIAZIONI
OGGETTO: Procedimento iscritto al numero 26 / 1996 R. G. Es.
Causa civile vertente tra :
Istituto Italiano Credito Fondiario
contro
X
X
X
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO
Ill.ma G.E. dr. Vinetti della Sezione Civile del Tribunale di Ariano Irpino AV).
1. Premessa:
Con ordinanza del 16 ottobre 2008 la S. V. ill.ma nominava il sottoscritto,
arch. Massimo Pagliaro, residente in Ariano Irpino (AV) alla via San Pietro n° 1/1
ed iscritto all’Ordine degli Architetti della Provincia di Avellino al N° 982,
Consulente Tecnico d’Ufficio nella causa civile vertente tra
Istituto Italiano
Credito Fondiario contro XXXXXXXXXXXX, invitandomi a comparire nell’udienza
del 10 dicembre 2010 per il giuramento di rito e per il conferimento del seguente
mandato:
Studio Tecnico arch. Massimo Pagliaro Rione San Pietro 1/1 – 83031 Ariano Irpino (AV) tel. & fax 0825824233 – cel. 3331894672 ‐ 1 -
MANDATO
L’esperto proceda allo svolgimento delle operazioni peritali verificando
prima di ogni altra attività la completezza della documentazione di cui all’art.
567 secondo comma c.p.c., rispondendo ai seguenti quesiti:
1) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art.
567 c.p.c. manca in atti o comunque è inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o
inidoneità e restituisca gli atti senz’altra attività;
2) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali detta documentazione è
completa ed idonea, proceda secondo i quesiti dal n. 4 al n. 12;
3) Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione manca o è
comunque inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea,
proceda l’esperto a redigere, in via preliminare , una descrizione riassuntiva dei beni per i
quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di
introduzione , alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda , limitatamente agli altri
beni, secondo i quesiti postigli dal n. 4 al n. 12.
Pertanto, per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:
4) Descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato indicando dettagliatamente per
ciascuno di essi: Comune di ubicazione, frazione o località, via, confini, estensione e dati
catastali nonché, per i terreni: partita, foglio, particella, estensione e tipo di coltura; per i
fabbricati: partita, foglio, particella ed eventuale subalterno, numero di vani ed accessori,
numero civico, scala, piano, numero di interno, caratteristiche interne ed esterne,
superficie calpestabile in mq., eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni
(lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento , etc.);
5) Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene e quella contenuta nel
pignoramento, evidenziando in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in
pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca
identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei, ma consentono
comunque l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non
corrispondendo
a
quelli
attuali,
hanno
in
precedenza
individuato
l’immobile,
rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;
6) Accerti se l’immobile è libero o occupato ed in quest’ultimo caso: indichi la consistenza del
nucleo familiare dell’occupante; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione
del bene, evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del
pignoramento; verifichi se risultino registrati presso il competente Ufficio locale
dell’Agenzia delle Entrate contratti di locazione e/o se risultano comunicazioni alla locale
autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell’art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59,
convertito il L. 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili
alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia
ancora pendente il relativo giudizio; ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o
dall’ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della
casa coniugale, precisando se lo stesso è stato o meno trascritto;
7) Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;
8) Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti
sul bene, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria
dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura
paesaggistica e simili, segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente ovvero
saranno cancellati o comunque risulteranno non opponibili al medesimo;
9) Verifichi e riferisca della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell’esistenza
della dichiarazione di agibilità dello stesso , previa acquisizione o aggiornamento del
certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; in particolare,
indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione
urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.2001 n. 380, nonché le notizie di
cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.1985 n. 47, e successive
modificazioni; in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa
urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se
l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto degli artt. 46,
comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6, della L. 28 febbraio 1985, n.
47, di tanto facendo menzione nel riepilogo;
10) Dica, se l’immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e proceda in
questo caso alla formazione dei singoli lotti, indicando il valore di ciascuno di essi e
tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari, nonché prevedendo gli eventuali
conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima sia dell’intero che della quota
indivisa, esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla
luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c. dall’art. 846 c.c. e dalla l. 3 giugno 1940 n.
1078;
11) Determini il valore dei beni pignorati con espressa e compiuta indicazione del criterio di
stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque
fornendo elementi di riscontro – quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie
immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche – ed
anche formando eventualmente, al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di
vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati;
12) Restituisca i risultati delle indagini svolte in apposita relazione scritta – da presentare,
oltre che in forma cartacea, anche in formato e su supporti informatici (segnatamente
in formato Word per Windows Microsoft o equivalente) – in cui siano fornita compiuta,
schematica e distinta risposta, anche negativa , ai singoli quesiti;
13) Corredi la relazione di:
(a) Un riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, siano
indicati: comune di ubicazione, frazione o località, via , confini, estensione e dati
catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all’estensione ed
al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed
all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al
piano ed al numero di interno;
(b) Planimetria e foto – anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio
di raccomandazioni consegnato contestualmente – dello stato dei luoghi,
comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni;
(c) L’elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti,
sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento) relative a
ciascuno dei beni pignorati.
Dispone altresì che l’esperto:
a) Depositi in cancelleria, nel termine concessogli, il proprio elaborato peritale, completo di
tutti gli allegati, sia in forma cartacea, sia in forma elettronica su apposito cd rom redatto
con programmi compatibili con Microsoft Word;
b) Intervenga all’udienza fissata per il prosieguo della procedura al fine di rendere eventuali
chiarimenti in ordine al proprio incarico;
c) Provveda a redigere a parte, su apposito foglio ed in triplice copia, nonché su file in
formato Word per Windows Microsoft o equivalente, adeguata e dettagliata descrizione
dei beni pignorati contenente gli elementi di cui al precedente punto 13.a, nonché la
compiuta indicazione delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli di cui al precedente
punto 13.c per la successiva allegazione all’ordinanza di vendita ed al decreto di
trasferimento.
2. Svolgimento delle operazioni di consulenza
L’inizio delle operazioni peritali relative ai beni di proprietà della parte
esecutata, è stato comunicato, quale primo sopralluogo, con raccomandata R.R.
del 02/02/2010.
1° Sopralluogo
Il I sopralluogo per la stima dei beni di proprietà del sig. XXXXXXXXXXXX
(censiti nel Catasto fabbricati al fg. 47 p.lla 592 sub 2 e sub 3 del Comune di Ariano Irpino (AV))
siti alla c/da Cariello, è stato fatto in data 09 febbraio 2010 alle ore 15.00. Si è
proceduto con la presa visione dei beni pignorati, con la loro identificazione
catastale e con i rilievi plano volumetrico e fotografico degli stessi. Il Sopralluogo
si è concluso alle ore 17.00 con la stesura del verbale di sopralluogo. (all. n.1 pag.
18)
Completate le operazioni in sito, esaminati gli atti di causa e la
documentazione depositata dalle parti, e dopo accertamenti presso gli Uffici
Comunali di Ariano Irpino (AV) e gli Uffici Catastali di Avellino (AV), il sottoscritto
C.T.U. arch. Massimo Pagliaro ha proceduto all’elaborazione e alla stesura della
presente relazione.
Si riscontrano pertanto i quesiti come richiesti nell’assegnazione dell’incarico.
QUESITO n. 1
Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la
documentazione ex art. 567 c.p.c. manca in atti o comunque è inidonea,
riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz’altra
attività;
Riscontro
La documentazione riguardante i beni pignorati è completa ed idonea.
QUESITO n. 2
Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali detta
documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti dal n. 4
al n. 12;
Riscontro
La documentazione riguardante i beni pignorati è completa ed idonea.
QUESITO n. 3
Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta
documentazione manca o è comunque inidonea, sia in beni per i quali la
detta documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere,
in via preliminare , una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la
documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a
guisa di introduzione , alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda ,
limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli dal n. 4 al n. 12.
Riscontro
La documentazione riguardante i beni pignorati è completa ed idonea, per cui
si procede con i quesiti dal n. 4 al n. 11
QUESITO n. 4
“Descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato indicando
dettagliatamente per ciascuno di essi: Comune di ubicazione, frazione o
località, via, confini, estensione e dati catastali nonché, per i terreni: partita,
foglio, particella, estensione e tipo di coltura; per i fabbricati: partita, foglio,
particella ed eventuale subalterno, numero di vani ed accessori, numero
civico, scala, piano, numero di interno, caratteristiche interne ed esterne,
superficie calpestabile in mq., eventuali pertinenze, accessori e millesimi di
parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria,
riscaldamento , etc.);”
Riscontro
L’ immobile pignorato di proprietà del sig. XXXXXXXXXXXX, è ubicato nel
Comune di Ariano Irpino (AV) alla località c/da Cariello n. 63, è posizionato in
una zona ricca di verde e di tranquillità, ha un’ottima esposizione e gode di una
buona vista panoramica sulle verdi colline irpine. Esso è stato costruito sulla
particella 592 del foglio di mappa 47 del Comune di Ariano Irpino (AV) (di
proprietà del sig. XXXXXXXXXXXX), generata dal frazionamento della p.lla 526 di
proprietà del sig. XXXXXXXXXXXX (avuta dai genitori con atto di donazione a rogito
notaio Margherita Manna registrato ad Ariano Irpino (AV) il 27/04/1982 al n. 855), generata a
sua volta dal frazionamento dell’originaria p.lla 76 di proprietà dei sig.ri XXXXX
XXXXXXX e XXXXXXXXXX (genitori di XXXXXXXXXX).
L’immobile oggetto di causa è stato costruito con regolare Concessione
Edilizia a contributo n. 606 del 19/01/1988 e successiva Concessione Edilizia a
contributo n. 606 bis del 2/2/1989 entrambi intestate al sig. XXXXXXXXXXXX
(all. n. 6 pag.34).
Tale immobile è censito nel N.C.E.U. con i seguenti dati catastali:
Foglio
Particella
Sub
Piani
Categoria
Classe
Consistenza
Rendita
€
47
592
2
T–1
A/3
1
5,5 vani
255,65
47
592
3
T
C/6
1
24 mq
58,26
Via
c/da
Cariello
c/da
Cariello
Esso confina:
su due lati con la particella 884 sempre di proprietà del sig. XXXXXX
XXXXXX;
da un lato con la particella 76 di proprietà del sig.ra XXXXXXXX.
L’immobile è in buone condizioni; è dislocato su due livelli (piano terra e
piano primo) collegati tra di loro da una scala esterna a due rampe. Presenta
una struttura portante con travi e pilastri in cemento armato, mentre i solai,
compreso quelli di copertura, sono del tipo misto in latero-cemento.
Esternamente il fabbricato è intonacato e verniciato, la scala è rivestita con
lastre di marmo, mentre le falde della copertura sono ricoperte con tegole tipo
portoghese.
Il piano terra sviluppa una superficie netta di circa 105 mq di cui 22.90 mq
adibiti a garage (p.lla 592 sub 3) e i rimanenti 88.10 mq adibiti a deposito (p.lla 592
sub 2). Esso non è ancora del tutto completato: infatti i pavimenti sono a
cemento e mancano le bussole interne (sono presenti solo i vuoti nelle
tramezzature). Le pareti sono intonacate e verniciate. Gli infissi esterni sono del
tipo misto (legno interno alluminio esterno) e sono dotati di tapparelle in
plastica. Tali ambienti sono muniti di impianto elettrico ed idrico. Il piano terra è
completato da un ballatoio di circa 18.30 mq da cui si prende la scala che porta
al piano superiore.
Il primo piano sviluppa invece una superficie netta di circa 67 mq ed è adibito
ad abitazione. Ad esso si accede tramite una scala esterna a due rampe ed è
composto da un ingresso-soggiorno, una cucina, un disimpegno, due camere e
un bagno. Tale piano occupa il sottotetto del fabbricato e presenta un’altezza
media di circa 2.90 m. Il soggiorno, le due camere e la cucina sono pavimentati
con marmittoni 40x40, mentre il bagno è pavimentato con piastrelle in ceramica.
Le pareti sono intonacate e tinteggiate ad eccezione di quelle della cucina e del
bagno che sono rivestite con piastrelle in ceramica. Gli infissi interni sono in
legno tamburato mentre quelli esterni sono del tipo misto legno-alluminio con
avvolgibili in plastica e davanzali in marmo. Il piano è dotato di impianto elettrico
ed idrico. Per il riscaldamento viene utilizzata una stufa a pellet posizionata in
soggiorno. L’impianto di riscaldamento è realizzato ma mancano i termosifoni.
Manca l’impianto telefonico.
Completano l’immobile circa 350 mq di corte, in parte pavimentata a cemento
e in parte adibita a verde.
Nel complesso l’immobile è in buone condizioni: ha un’ottima esposizione, è
ubicato in una zona tranquilla e ricca di verde ed è
collegato alla strada
comunale via Cariello, da una strada privata in terra battuta.
QUESITO n. 5
Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene e quella contenuta
nel pignoramento, evidenziando in caso di rilevata difformità: a) se i dati
indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non
consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in
pignoramento sono erronei, ma consentono comunque l’individuazione del
bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli
attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile, rappresentando, in
questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;
Riscontro
La descrizione attuale dei beni di proprietà del sig. XXXXXXXXXXXX, siti nel
Comune di Ariano Irpino (AV) alla c/da Cariello n. 63 (fg. 47 p.lla 592 sub 2 e 3) è
conforme a quella contenuta nell’atto di pignoramento.
Quesito n. 6
Accerti se l’immobile è libero o occupato ed in quest’ultimo caso: indichi la
consistenza del nucleo familiare dell’occupante; acquisisca il titolo
legittimante il possesso o la detenzione del bene, evidenziando se esso ha
data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultino
registrati presso il competente Ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate
contratti di locazione e/o se risultano comunicazioni alla locale autorità di
pubblica sicurezza ai sensi dell’art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59,
convertito il L. 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di
locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la
data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; ove
l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore
esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa
coniugale, precisando se lo stesso è stato o meno trascritto;
Riscontro
L’ immobile pignorato sito nel Comune di Ariano Irpino (AV) alla c/da Cariello
n. 63 di proprietà del sig. XXXXXXXXXXXX (nato ad XXXXXXXXXX il XXXXXXXXX) è
attualmente occupato dallo stesso esecutato sig. XXXXXXXXXXXX, e da sua
moglie XXXXXXXXX (nata a XXXXXX il XXXXXXXX). (all. n. 9 pag. 60)
QUESITO n. 7
Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;
Riscontro
Il sig. XXXXXXXXXX è sposato con la sig.ra XXXXXXXXXX in regime di
XXXXXXXXXXXXX. (all. n°8 pag.58)
Quesito n. 8
Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti
incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il
suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili,
segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente ovvero
saranno cancellati o comunque risulteranno non opponibili al medesimo;
Riscontro
Le formalità esistenti gravanti sui beni sono:
•
Ipoteca iscritta presso la Conservatoria dei R. R. I. I. di Avellino (AV) in data
28 marzo 1991 ai numeri 303/4381 per la somma di £ 175.000.000 a favore
dell’Istituto Italiano Credito Fondiario contro XXXXXXXXXX e XXXXXXXX
XXXXX, a garanzia di mutuo di £ 70.000 concesso con atto a rogito notaio
Maria Luisa D’Anna del 25 marzo 1991 rep. n. 53/534;
•
Verbale di pignoramento immobiliare trascritto ad Avellino (AV) il 27
maggio 1996 ai numeri 5078/5864 e successiva rettifica trascritta il 17 giugno
1996 ai n.ri 6015/6900 per mero errore nel quadro A della data di notifica e nel
quadro C per i dati identificativi del soggetto a favore, rettifica notificata in data
29 aprile 1996 dall’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Ariano Irpino (AV) a
favore dell’Istituto Italiano di Credito Fondiario S.p.A. contro XXXXXXXXXXXX
e XXXXXXXXX;
•
Verbale di pignoramento immobiliare notificato dall’Ufficiale Giudiziario del
Tribunale di Ariano Irpino (AV) il 5 luglio 2006 trascritto presso la
Conservatoria dei R. R. I. I. di Avellino (AV) il 4 agosto 2006 ai numeri
11603/15994 a favore di XXXXXXXX s.r.l. contro XXXXXXXXXXXXX per
la complessiva somma di € 115.858,15 oltre interessi e spese legali. (all. n°10
pag. 62)
Quesito n. 9
Verifichi e riferisca della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché
dell’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso , previa
acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica
previsto dalla vigente normativa; in particolare, indichi la destinazione
urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica
di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.2001 n. 380, nonché le notizie
di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.1985 n. 47, e
successive modificazioni; in caso di costruzione realizzata o modificata in
violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la
tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’illecito sia stato sanato o sia
sanabile in base al combinato disposto degli artt. 46, comma 5, del D.P.R.
6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6, della L. 28 febbraio 1985, n. 47, di
tanto facendo menzione nel riepilogo;
Riscontro
Per quanto riguarda la regolarità edilizia del bene oggetto di pignoramento, a
seguito di accertamenti fatti presso l’Ufficio Tecnico Comunale del Comune di
Ariano Irpino (AV), si può affermare che il bene è conforme al progetto approvato
con Concessione Edilizia a contributo n. 606 del 19/01/1988 e successiva
Concessione Edilizia a contributo n. 606 bis del 2/2/1989
entrambi intestate al
sig. XXXXXXXXXXXX. Manca, per il bene, il certificato di Agibilità.
Per quanto riguarda l’aspetto catastale, a seguito di indagini svolte presso
l’Agenzia del Territorio di Avellino (AV), si riscontra una difformità per la p.lla 592
sub 2 per quanto riguarda la suddivisione interna della stessa al piano terra. Infatti
allo stato attuale il piano terra della p.lla 592 sub 2 è suddiviso in tre ambienti tutti
adibiti a deposito così come riportato nel progetto approvato con le due
Concessioni edilizie; al Catasto invece il piano terra di tale particella risulta essere
suddiviso in 5 ambienti destinati a cantina, cucina, disimpegno, bagno e ripostiglio
(all. n°4 pag. 26). Tale difformità può essere facilmente sanata tramite una variazione
catastale indicando al Catasto lo stato attuale degli ambienti.
Quesito n. 10
Dica, se l’immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in
natura e proceda in questo caso alla formazione dei singoli lotti, indicando
il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli
comproprietari, nonché prevedendo gli eventuali conguagli in denaro;
proceda, in caso contrario, alla stima sia dell’intero che della quota
indivisa,
esprimendo
compiutamente
il
giudizio
di
indivisibilità
eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c.
dall’art. 846 c.c. e dalla l. 3 giugno 1940 n. 1078;
Riscontro
I beni oggetto di stima sono pignorati per intero per cui si procede alla
determinazione del loro valore così come richiesto nel successivo quesito n. 11.
Quesito n. 11
Determini il valore dei beni pignorati con espressa e compiuta indicazione
del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di
vendita, comunque fornendo elementi di riscontro – quali borsini
immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di
vendita di beni con analoghe caratteristiche – ed anche formando
eventualmente, al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di
vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati;
Riscontro
Per la determinazione del valore degli immobili oggetto di pignoramento, è
stato utilizzato il metodo della comparazione e dell’analisi di mercato in zona,
espletando opportune indagini nel Comune di Ariano Irpino (AV), sia presso privati
(venditori e/o acquirenti di fabbricati simili presenti in zona) e sia presso Agenzie Immobiliari.
Inoltre sono state opportunamente considerate le caratteristiche intrinseche ed
estrinseche degli immobili (quali ad esempio l’ubicazione, l’esposizione, la giacitura rispetto al
piano stradale, la presenza di corti e giardini, la luminosità, i collegamenti, le caratteristiche
costruttive, suddivisione degli ambienti, ampiezza dei vani, le opere di rifinitura, l’efficienza degli
impianti tecnologici, l’anno di costruzione, le pertinenze, etc.).
Considerando tutti questi parametri, il sottoscritto C.T.U. arch. Massimo
Pagliaro è in grado di determinare il valore degli immobili pignorati. Per prima cosa
si è determinato il prezzo convenzionale unitario a mq considerando la
compravendita di altri fabbricati con caratteristiche simili presenti nella stessa
zona. Tale prezzo è fissato a € 1.100,00 al mq.
Per la corte verrà considerato mentre un valore di circa € 10,00 a mq.
CALCOLO DEL BENE PIGNORATO
CONSISTENZA ANALITICA PER DESTINAZIONE E VALUTAZIONE
Piano
Destinazione
mq
netti
Coeff.
T
Depositi e
garage in fase di
completamento
105,00
0.60
63,00
1.100,00
69.300,00
T
Ballatoio
18,30
0,40
67,00
1
1
Appartamento
CONSISTENZA e VALORE m² eq.
7,32
67,00
137,32
1.100,00
1.100,00
1.100,00
8.052,00
73.700,00
151.052,00
Valore Corte
Superficie
equiv. mq
Prezzo
€/mq
350
VALORE COMPLESSIVO FABBRICATO + CORTE
10
Valore
€
3.500,00
154.552,00
Riepilogo Valore Bene Pignorato € 154.552,00
(diconsi euro centocinquantaquattromilacinquecentocinquantadue/00)
RIEPILOGO FINALE
Descrizione Riepilogativa degli immobili pignorati siti nel Comune di Ariano
Irpino (AV), in località c/da Cariello di proprietà di XXXXXXXXXXXXXXX
L’immobile pignorato di proprietà del sig. XXXXXXXXXXXX è ubicato nel
Comune di Ariano Irpino (AV) alla località c/da Cariello n. 63, ed è posizionato
in una zona ricca di verde e di tranquillità, ha un’ottima esposizione e gode di
una buona vista panoramica sulle verdi colline irpine. Esso è stato costruito
sulla particella 592 del foglio di mappa 47 del Comune di Ariano Irpino (AV) (di
proprietà del sig. XXXXXXXXXXXX), generata dal frazionamento della p.lla 526 di
proprietà del sig. XXXXXXXXXXXX (avuta dai genitori con atto di donazione a rogito
notaio Margherita Manna registrato ad Ariano Irpino (AV) il 27/04/1982 al n. 855), generata a
sua volta dal frazionamento dell’originaria p.lla 76 di proprietà dei sig.ri XXXXX
XXXXXXXX e XXXXXXXXXXXXXX (genitori di XXXXXXXXX).
L’immobile oggetto di causa è stato costruito con regolare Concessione
Edilizia a contributo n. 606 del 19/01/1988 e successiva Concessione Edilizia a
contributo n. 606 bis del 2/2/1989 entrambi intestate al sig. XXXXXXXXXXXXX.
Tale immobile è censito nel N.C.E.U. con i seguenti dati catastali:
Foglio
Particella
Sub
Piani
Categoria
Classe
Consistenza
Rendita
€
47
592
2
T–1
A/3
1
5,5 vani
255,65
47
592
3
T
C/6
1
24 mq
58,26
Via
c/da
Cariello
c/da
Cariello
Esso confina:
su due lati con la particella 884 sempre di proprietà del sig. XXXXX
XXXXXXX;
da un lato con la particella 76 di proprietà del sig.ra XXXXXXXXX.
L’immobile è in buone condizioni; è dislocato su due livelli (piano terra e
piano primo) collegati tra di loro da una scala esterna a due rampe. Presenta
una struttura portante con travi e pilastri in cemento armato, mentre i solai,
compreso quelli di copertura, sono del tipo misto in latero-cemento.
Esternamente il fabbricato è intonacato e verniciato, la scala è rivestita con
lastre di marmo, mentre le falde della copertura sono ricoperte con tegole tipo
portoghese.
Il piano terra sviluppa una superficie netta di circa 105 mq di cui 22.90 mq
adibiti a garage (p.lla 592 sub 3) e i rimanenti 88.10 mq adibiti a deposito (p.lla 592
sub 2). Esso non è ancora del tutto completato: infatti i pavimenti sono a
cemento e mancano le bussole interne (sono presenti solo i vuoti nelle
tramezzature). Le pareti sono intonacate e verniciate. Gli infissi esterni sono del
tipo misto (legno interno alluminio esterno) e sono dotati di tapparelle in
plastica. Tali ambienti sono muniti di impianto elettrico ed idrico. Il piano terra è
completato da un ballatoio di circa 18.30 mq da cui si prende la scala che porta
al piano superiore.
Il primo piano sviluppa invece una superficie netta di circa 67 mq ed è adibito
ad abitazione. Ad esso si accede tramite una scala esterna a due rampe ed è
composto da un ingresso-soggiorno, una cucina, un disimpegno, due camere e
un bagno. Tale piano occupa il sottotetto del fabbricato e presenta un’altezza
media di circa 2.90 m. Il soggiorno, le due camere e la cucina sono pavimentati
con marmittoni 40x40, mentre il bagno è pavimentato con piastrelle in ceramica.
Le pareti sono intonacate e tinteggiate ad eccezione di quelle della cucina e del
bagno che sono rivestite con piastrelle in ceramica. Gli infissi interni sono in
legno tamburato mentre quelli esterni sono del tipo misto legno-alluminio con
avvolgibili in plastica e davanzali in marmo. Il piano è dotato di impianto elettrico
ed idrico. Per il riscaldamento viene utilizzata una stufa a pellet posizionata in
soggiorno. L’impianto di riscaldamento è realizzato ma mancano i termosifoni.
Manca l’impianto telefonico.
Completano l’immobile circa 350 mq di corte, in parte pavimentata a cemento
e in parte adibita a verde.
Nel complesso l’immobile è in buone condizioni: ha un’ottima esposizione, è
ubicato in una zona tranquilla e ricca di verde ed è
collegato alla strada
comunale via Cariello, da una strada privata in terra battuta.
ELENCO DELLE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Le formalità esistenti gravanti sui beni sono:
•
Ipoteca iscritta presso la Conservatoria dei R. R. I. I. di Avellino (AV) in data
28 marzo 1991 ai numeri 303/4381 per la somma di £ 175.000.000 a favore
dell’Istituto Italiano Credito Fondiario contro XXXXXXXXXXXX e XXXXXX
XXXXX, a garanzia di mutuo di £ 70.000 concesso con atto a rogito notaio
Maria Luisa D’Anna del 25 marzo 1991 rep. n. 53/534;
•
Verbale di pignoramento immobiliare trascritto ad Avellino (AV) il 27
maggio 1996 ai numeri 5078/5864 e successiva rettifica trascritta il 17 giugno
1996 ai n.ri 6015/6900 per mero errore nel quadro A della data di notifica e nel
quadro C per i dati identificativi del soggetto a favore, rettifica notificata in data
29 aprile 1996 dall’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Ariano Irpino (AV) a
favore dell’Istituto Italiano di Credito Fondiario S.p.A. contro XXXXXXXXXXXXX
e XXXXXXXXXXX;
•
Verbale di pignoramento immobiliare notificato dall’Ufficiale Giudiziario del
Tribunale di Ariano Irpino (AV) il 5 luglio 2006 trascritto presso la
Conservatoria dei R. R. I. I. di Avellino (AV) il 4 agosto 2006 ai numeri
11603/15994 a favore di XXXXXXXXXXXX s.r.l. contro XXXXXXXXXXXX per
la complessiva somma di € 115.858,15 oltre interessi e spese legali.
Restando a disposizione per ogni chiarimento e ritenendo di aver risposto con
coscienza alle richieste formulate, rassegno la presente relazione, ringraziando la
S.V.I. per la fiducia accordatami.
Si allegano alla presente:
Si allegano alla presente:
all. n. 1 – verbali di sopralluogo;
all. n. 2 – certificati catastali;
all. n. 3 – estratti di mappa;
all. n. 4 – planimetrie catastali;
all. n. 5 – elaborati grafici dello stato attuale dei beni pignorati;
all. n.6 – copia delle Concessioni edilizie n. 606 del 19/01/1988 e n. 606 bis del
2/2/1989;
all. n. 7 – relazione fotografica;
all. n. 8 – copia estratto per riassunto dell’atto di matrimonio;
all. n. 9 – stato di famiglia XXXXXXXXX;
all. n. 10 – copia iscrizioni e trascrizioni;
Ariano Irpino lì 14 aprile 2010
Il c.t.u.
arch. Massimo Pagliaro
TRIBUNALE CIVILE E PENALE
ARIANO IRPINO
OGGETTO: Procedimento iscritto al numero 26 / 1996 R. G. Es.
Causa civile vertente tra :
Istituto Italiano Credito Fondiario
contro
XXXXXXXXX
ALLEGATO n° 7
Relazione Fotografica
Il c.t.u.
arch. Massimo Pagliaro
Vedute esterne del fabbricato – prospetto principale con ballatoio
Vedute esterne del fabbricato – prospetto laterale e scala d’accesso al primo piano

TRIBUNALE CIVILE E PENALE

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20-22 September 2013 Ariano Irpino