Normativa di riferimento - Comune di Pieve Emanuele

COMUNE
DI
PIEVE EMANUELE
Provincia di Milano
Legge 23.12.1998 n. 448
Art. 31 commi da 45 a 50
AREE CONCESSE AI SENSI DELL’ART. 35 L. 865/71
TRASFORMAZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE
IN DIRITTO DI PROPRIETA’
LOTTO 2 PE 5 VARIANTE 34
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NORMATIVA DI RIFERIMENTO
La legge 28.12.1995 n. 549 successivamente modificata con la legge 23.12.1996
n. 662, ha introdotto la possibilità per i Comuni di cedere in proprietà le aree
comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962 n. 167 già
concesse in diritto di superficie ai sensi dell’art. 35, quarto comma della legge 22
ottobre 1971 n. 865.
La legge 23.12.1996 n. 662, nel modificare la citata legge 549/95, stabiliva che il
prezzo delle aree da trasformare era determinato dall’Ufficio Tecnico Erariale ai
sensi dell’art. 5 bis del Decreto Legge 11.07.1992 n. 333, convertito con legge
8.08.1992 n. 359, escludendo la riduzione dell’ultimo periodo.
La legge 23.12. 1998 n. 448 ha nuovamente modificato la materia in oggetto
demandando ogni competenza al Comune che attraverso il proprio ufficio tecnico
determina il corrispettivo di trasformazione e la modifica della convenzione, infatti
stabilisce, all’art. 31, che:
comma 45: I comuni possono cedere in proprietà le aree comprese nei piani
approvati a norma della legge 18.04.1962 n. 167, ovvero de
limitatamente ai sensi dell’art. 51 della legge 22.10.1971 n. 865, già
concesse in diritto di superficie ai sensi dell’art. 35, quarto comma,
della medesima legge n. 865/71. Le domande di acquisto pervenute
dai proprietari di alloggi ubicati nelle aree non escluse prima della
approvazione della delibera comunale, conservano efficacia.
comma 46: Convenzioni stipulate ai sensi dell’art. 35 della legge 865/71 e
successive modificazioni, e precedentemente alla data di entrata in
vigore della legge 17.02.1992 n. 179, per la cessione del diritto di
proprietà, possono essere sostituite con la convenzione di cui all’art.
8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28.01.1977 n. 10 alle
seguenti convenzioni:
a) Per una durata pari a quella massima prevista dalle citate
disposizioni della legge 10/77 diminuita del tempo trascorso fra la
data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la
concessione del diritto di superficie o la cessione in proprietà delle
aree e quella di stipulazione della nuova convenzione;
b) In cambio di un corrispettivo, per ogni alloggio edificato, calcolato
ai sensi del comma 48.
comma 47: La trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà
sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del Comune e
di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro
pertinenze, per la quota millesimale corrispondente, dietro il
pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48.
comma 48: Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal
Comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura del 60 % di
quello determinato ai sensi dell’art. 5 bis, comma 1, del decreto legge
11.07.1992 n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge
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8.08.1992 n. 359, escludendo la riduzione prevista dall’ultimo
periodo dello stesso comma, al netto degli oneri di concessione del
diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata
dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e
impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versarti i suddetti
oneri e quello si stipula dell’atto di cessione delle aree. Comunque il
costo dell’area cosi determinato non può essere maggiore di quello
stabilito dal Comune per le aree cedute direttamente in diritto di
proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47.
comma 49: E’ esclusa in ogni caso la retrocessione, dai Comuni ai proprietari
degli edifici, di somme già versate da questi ultimi e portate in
detrazione secondo quanto previsto al comma 48.
comma 50: Sono abrogati i commi 75, 76, 77, 78, 78 bis e 79 dell’art.3 della legge
549/95 e successive modificazioni, nonché i commi 61 e62 dell’art. 3
della legge 662/96.
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OGGETTO DELLA TRASFORMAZIONE
Il lotto 2 PE 5 - 34 si trova in un’area posta a est del nucleo storico di Pieve
Emanuele e si configura come un espansione residenziale avvenuta alla fine degli
anni 80, esso è stato individuato come naturale completamento di un contiguo
piano di zona già attuato negli anni 80 e denominato 2PE bis.
L’edificazione del lotto 2 PE 5 – 34 si è caratterizzata dalla bassa densità con una
netta predominanza delle tipologie edilizie bifamiliari e a schiera solo in minima
parte sono presenti tipologie in linea con 4 – 6 piani; le aree esterne al lotto verso
nord e est sono interne al perimetro del Parco Agricolo Sud.
Il Comune ha concesso negli anni il diritto di superficie alle cooperative aventi
diritto, più specificamente:
1. Cooperativa Edil 2000, convenzione stipulata in data 03.03.1987;
2. Cooperativa Edil 2000, convenzione stipulata in data 21.10.1987;
3. Cooperativa Edil 2000 in data 07.06.1988;
4. Cooperativa Prefimo, convenzione stipulata in data 19.09.1990;
5. Impresa R.C., convenzione stipulata in data 19.09.1990;
6. Cooperativa C.M.B., convenzione stipulata in data 19.09.1990;
7. Cooperativa La Vallazze, convenzione stipulata in data 25.01.2001;
8. Cooperativa Garden, convenzione stipulata in data 25.01.2001;
9. Cooperativa Solaris, convenzione stipulata in data 30.01.2001;
Individuazione catastale
Vedi allegato A
Zona urbanistica
Nel vigente Piano Regolatore Generale, approvato con delibera consiliare n. 64 del
18.03.2004 e vigente a tutti gli effetti dal 28.04.2004 (con la pubblicazione sul
BURL), gli edifici sono azzonati in “Zona prevalentemente residenziale consolidata
– edifici bassi”, normata dall’art. 33 delle N.T.A. e “Zona prevalentemente
residenziale consolidata – edifici multipiano”, normata dall’art. 32 delle N.TA.
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DETERMINAZIONE DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE
La valutazione di cui al comma 48 della L. 448/98 è relativa alla stima a costo di
trasformazione del valore venale, e verrà mediata, ai sensi dell’art. 5 bis, comma 1
del D.LGS. 333/92, convertito con modificazione dalla L. 359/92, con il reddito
domenicale rideterminato con riferimento alla qualità di coltura esistente prima
della trasformazione dell’area stessa e sulla base delle tariffe d’estimo vigenti alla
data della stima.
Questa valutazione necessita, come detto, di una precedente stima relativa al
valore venale di mercato dell’area medesima e per questa determinazione il
criterio da utilizzarsi, è quello relativo alla stima sul valore di trasformazione
L’elemento principale per determinare il valore del terreno è la capacità
edificatoria dello stesso, cioè il volume costruibile per ogni mq di area interessata
dall’intervento;
Considerato che:
 ogni area, assegnata, ha un diverso indice di fabbricabilità, come emerge
dalle convenzioni.
 procedendo ad effettuare la stima del valore di mercato per ciascuna area,
oggetto di convenzione, si avranno nove valori diversi, nell’ambito dello
stesso Lotto.
Valutato che il criterio più adeguato per ottenere un prezzo di trasformazione
unico, per l’intero lotto 2 PE 5-34, è quello di procedere ad un’unica stima
utilizzando come indice di fabbricabilità la media ponderale di tutti gli indici di
fabbricabilità del lotto in oggetto.
Vista la deliberazione di Giunta municipale n. 62 del 22.04.2009 avente ad
oggetto “Atto di indirizzo sui criteri da utilizzare per la trasformazione dal diritto
di superfici in proprietà relativi al Lotto 2 PE 5 variante 34”, con la quale è stato
approvato di utilizzare come indice di fabbricabilità, dell’intero Lotto 2 PE 5 – 34,
la media ponderale di tutti gli indici di fabbricabilità delle aree facenti parte del
lotto in oggetto;
Criteri di valutazione
Il metodo di stima utilizzato è il metodo analitico basato sul valore di
trasformazione. Tale metodo si fonda sul seguente principio “il valore di un’area
edificabile si ottiene sottraendo al valore di mercato di un immobile edificato tutti
quei costi che l’operatore deve sostenere per la realizzazione dell’immobile stesso”,
che è tradotto nella seguente formula matematica:
Va = ((Px(VtxSxI1xI2/3)x(1-U)-((Kcux(VtxI1xI2/3))+(Kuux(VtxS))))/(0,105+(1+r)^n)
Dove:
Va = valore dell’area
S = superficie lorda complessiva dell’intervento:
S(mq) = 1,00
Vt = Indice volumetrico territoriale assunto in rapporto alla zona omogenea in cui
è compresa l’area
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Vt (mc/mq) = 2,34
I1 = Riduzione S.l.v.p. per parti comuni non vendibili (da assumere in rapporto
alle tipologie edilizie più diffuse nella zona con valori tra 0.86 e 1,00) = 0,90
I2 = Maggiorazione S.l.v.p. per accessori vendibili definita applicando coefficienti
di virtualizzazione (da assumere in rapporto al mercato con valori tra 1,10 e 1,30)
= 1.1
P = prezzo di mercato di fabbricati di nuova edificazione, rilevato in loco e riferito
alle tipologie edilizie più diffuse
U = Utile promotore immobiliare (da assumere con riferimento alla specificità del
mercato locale per un valore compreso tra 0,00 e 0,30) = 0.11
Kcu = Costo medio di costruzione per edifici, di definita destinazione funzionale
(assunto uguale al valore unitario)
Kuu = Costo di urbanizzazione, comprensivo di oneri ex legge n. 10/77 (assunto
uguale al valore unitario al mc)
R = Tasso di remunerazione di investimenti ordinari a medio termine = 0,05
N = Numero di anni necessari per la trasformazione definito con riferimento ai
seguenti elementi, accertati alla data di stima
Valore medio dei fabbricati
Rappresenta il valore del fabbricato finito, per il valore medio unitario di mercato
degli immobili in esame.
Il valore al metro quadrato è stato desunto alla “Rilevazione dei prezzi degli
immobili” sulla piazza di Milano e Provincia edita dalla Borsa Immobiliare di
Milano (relativa la 1° semestre 2008).
Per l’applicazione del criterio della stima per il valore di trasformazione, in
relazione a costruzione edilizie edificate sul territorio del Comune di Pieve
Emanuele simili a quelle oggetto della presente stima, per dimensioni e
caratteristiche, valutate le condizioni intrinseche ed estrinseche della zona, lo
stato di diritto, di conservazione alla qualità e l’ubicazione dell’immobile, si ritiene
che il più probabile valore di mercato sia pari a € 2.000; che corrisponde al prezzo
indicato dal listino prezzi degli immobili.
Costo della trasformazione
E’ il costo ordinario occorrente per la completa e radicale trasformazione dell’area
ed è composto da:

Costo delle opere edili, comprendente: costo tecnico di costruzione, spese
generali, utile d’impresa e sistemazione esterna, oneri professionali
(progettazione, direzione lavori, sicurezza, collaudo) che corrisponde al
Costo medio di costruzione dell’immobile (Kc) pari a €/mq 898,06;

Contributi afferenti il costo di costruzione e oneri per le opere di
urbanizzazione primaria e secondaria e contributo sul costo di costruzione
(Ku) pari a €/mq 65,68;

Utile promotore immobiliare, tasso di remunerazione di investimento
ordinari a medio termine e il numero di anni necessari per la
trasformazione.
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Determinazione del valore venale di un metro quadro di area
Pertanto, dall’analisi e dall’applicazione di detti elementi si ritiene che il più
probabile valore di mercato dell’area è pari a € 454,89.
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Determinazione del corrispettivo di cui al primo comma dell’art.
5 bis della legge n. 359/1992.
Il richiamo all’articolo 5 bis, comma 1, della legge 359/92 comporta che il prezzo
di alienazione dell’area sia determinato nella misura del 60% della media prevista
dall’articolo 13, comma 3, della legge 15 gennaio 1885 b. 2892, ottenuta
sostituendo ai fitti coacervati dell’ultimo decennio il reddito domenicale rivalutato
di cui agli art.li 24 e seguenti del Testo Unico delle imposte sui redditi approvato
con DPR 22 dicembre 1986 n. 917.

Valore aree €/mq 454,89.

Coacervo del reddito domenicale rivalutato (RD)
Superficie di riferimento mq 1
Seminativo irriguo R.D. 0.008
Anni 10
Coefficiente 103,125
Fitti coacervati €/mq 8,25
Il corrispettivo complessivo terreno (CT) di cui al primo comma dell’art. 5 bis della
legge n. 359/1992, è dato dalla seguente formula di calcolo:
CT = (Va+RD)/2x 0,60=
CT = (454,89.+8,25)/2x0,60 = €/mq 138,94
Il corrispettivo dovuto per la trasformazione è pari a €/mq 138,94.
Si precisa che le detrazioni delle somme versate rivalutate in base alla variazione
ISTAT dei prezzi verificatasi tra la data in cui sono stati versati gli oneri di
concessione e quella di stipula dell’atto di proprietà, non può essere determinata
come importo fisso da detrarre al valore del terreno, in quanto il lotto è stato
ripartito tra diversi operatori, gli immobili sono stati eseguiti in periodi diversi e
gli importi versati dagli operatori per il diritto di superficie del terreno varia a
seconda dell’anno della stipula della convenzione. Pertanto, le detrazione da
applicare saranno determinate in base ad ogni singola convenzione.
Pieve Emanuele,
Il Funzionario Responsabile
Governo Territorio Infrastrutture
Guadagnolo ing. Arturo
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