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TRIBUNALE CIVILE DI FORLÌ
SEZIONE FALLIMENTARE
FALLIMENTO N. 08/2016
contro
3ERRE SAS di Proti Claudio Del Vecchio Delio e Paolo & C.,
con sede in Cesenatico, c.f. 02602460400
nonché dei soci Proti Claudio e Del Vecchio Delio
GIUDICE DELEGATO
DOTT. ALBERTO PAZZI
CURATORE DEL FALLIMENTO
DOTT. GIOVANNI BIORDI
ESPERTO STIMATORE DESIGNATO
ARCH. MARTINA D’ALESSANDRO
RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA (Vol. I)
Fallimento n. 08/2016
2
RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA
VOLUME I
Indice
Premessa
p. 5
Elenco quesiti
p. 6
Quesito n. 1 (comune a tutti i lotti)
1.1 Elenco dei beni caduti in fallimento
p. 9
1.2 Individuazione dei lotti di vendita
p. 29
Lotto 1
p. 31
Lotto 2
p. 41
Lotto 3
p. 51
Lotto 4
p. 61
Lotto 5
p. 71
Lotto 6
p. 81
Lotto 7
p. 91
Lotto 8
p. 99
Lotto 9
p. 109
Lotto 10
p. 119
Lotto 11
p. 129
Lotto 12
p. 141
Lotto 13
p. 153
Lotto 14
p. 175
Lotto 15
p. 199
Lotto 16
p. 223
Lotto 17
p. 247
Lotto 18
p. 271
Note finali
p. 301
Prospetto sintetico delle stime dei lotti
3
ALLEGATI
VOLUME II
Indice
Allegati_Lotto 1
Allegati_Lotto 2
Allegati_Lotto 3
Allegati_Lotto 4
Allegati_Lotto 5
Allegati_Lotto 6
Allegati_Lotto 7
ALLEGATI
VOLUME III
Indice
Allegati_Lotto 8
Allegati_Lotto 9
Allegati_Lotto 10
Allegati_Lotto 11
Allegati_Lotto 12
Allegati_Lotto 13
ALLEGATI
VOLUME IV
Indice
Allegati_Lotto 14
Allegati_Lotto 15
Allegati_Lotto 16
Allegati_Lotto 17
Allegati_Lotto 18
4
PREMESSA
La sottoscritta D’ALESSANDRO arch. Martina, c. f. DLSMTN82S59D704B, partita
IVA 03749050401 iscritta all’Albo degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e
Conservatori della Provincia di Forlì-Cesena al n. 1111, iscritta all'albo CTU del
Tribunale di Forlì per la categoria Architetti al n. 112, iscritta all'albo Periti del
Tribunale di Forlì per la categoria Architetti al n. 15, con studio tecnico a Forlì in Via
De Amicis n. 2
premesso
che in data 30 marzo 2016 ha ricevuto incarico da:
Dott. Giovanni Biordi, in qualità di curatore del fallimento, di effettuare la relazione
tecnica estimativa dei beni immobili di proprietà di 3ERRE SAS di Proti Claudio e Del
Vecchio Delio e Paolo & C., con sede in Cesenatico, c.f. 02602460400 nonché del socio
Del Vecchio Delio, ubicati a Gatteo Mare in Via Firenze n. 23, a Cesenatico in Via
XXV Aprile n. 19, in Via Cesenatico n. 476-478, in Via Fiorentini n. 70-72, in Via F.lli
Sintoni n. 64-62/A-62/B, in Via Moretti n. 6/A -Vicolo Fosse, in Via Tagliata, in Via
Carlona;
che in data 24 giugno 2016 è stata richiesta e concessa proroga per il deposito della
relazione peritale al 15 luglio 2016 già fissata per il 30 giugno 2016;
dichiara
di aver effettuato, in adempimento all’incarico ricevuto, sopralluoghi per accertare lo
stato dei luoghi e la consistenza degli immobili stessi e, sulla scorta della
documentazione in precedenza reperita presso i competenti uffici, di poter rispondere ai
quesiti sottoposti e descrivere quanto segue.
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ELENCO QUESITI
Per lo svolgimento dell’incarico, su indicazione del curatore, il perito redige la presente
relazione tecnico estimativa seguendo l’elenco dei quesiti secondo la traccia elaborata
dalla Commissione di studio delle Procedure Concorsuali di O.D.C.E.C. di Forlì-Cesena
che qui di seguito si riporta integralmente.
1. Individuare esattamente i beni caduti in fallimento ed alla formazione di uno o più
lotti per la vendita, identificandone i confini (ove ritenga necessario provvedere ad un
frazionamento o ad altre attività tecniche e catastali, il perito indichi nell’elaborato in
modo analitico le attività stesse nonché la necessità delle medesime ai fini della vendita,
i relativi costi ed i tempi ritenuti prevedibili).
2. Descrivere dettagliatamente i beni componenti il lotto, con indicazione della
tipologia, dell’ubicazione, degli accessi, della consistenza, dei confini e dei dati
catastali, delle eventuali pertinenze ed accessori, degli eventuali millesimi di parti
comuni, del contesto in cui essi si trovano, indicando tutti gli elementi necessari per
l’emissione del decreto di trasferimento (o per la stipula dell’atto notarile di
trasferimento della proprietà), nonché per l’ordine di cancellazione dei gravami in esso
contenuto (occorrerà evidenziare la corrispondenza di dati catastali contenuti nei
gravami con i dati attuali).
3. Ricostruire la storia ventennale dell’immobile, indicandone la provenienza, elencando
ciascun atto di provenienza con i suoi estremi (data, notaio, data e numero di
registrazione e trascrizione).
4. Verificare la regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico e la loro
agibilità; in caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale sanabilità e
dei relativi costi; in particolare dovrà provvedere all’elencazione completa di data di
rilascio e numero di protocollo delle pratiche edilizie svolte relative all’immobile, la
verifica della regolarità dello stesso sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di
opere abusive, l’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/1985, n.
724/1994 e D.P.R. n. 380/2001 ed eventuali ulteriori, dei relativi costi assumendo le
opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti, precisando se la
costruzione sia stata edificata anteriormente al 01/09/1967 ed in caso affermativo si
accerti che per l’immobile risulti essere stato rilasciato nulla-osta o altro provvedimento
dall’Amministrazione comunale; inoltre accerti se sia stato rilasciato il permesso di
6
abitabilità/agibilità ed in caso negativo provveda ad indicare le ragioni e gli eventuali
costi per il rilascio dello stesso; qualora poi sia stata adottata la procedura di cui al
D.P.R. n. 425/94, verifichi che il Comune non abbia espresso nel termine prescritto
parere negativo.
5. Segnalare le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, ivi
compresa la denuncia al Catasto Fabbricati, oltre ad acquisire e produrre la relativa
scheda; laddove la stessa sia mancante ovvero in caso di difformità o mancanza di
idonea planimetria del bene, si limiti a segnalare con precisione le attività da compiere
con i relativi tempi e costi.
6. Descrivere lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi e a
quale titolo, ovvero dal fallito; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o
di locazione, verifichi la data di registrazione e di scadenza del contratto, la data di
scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della
causa eventualmente in corso per il rilascio.
7. Descrivere i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene (anche apparenti),
distinguendo ed indicando quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che
saranno invece ordinati di cancellare o regolarizzati dalla procedura, indicando, per
questi ultimi, i presumibili costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed in ogni
caso pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sull’esistenza dei
seguenti oneri e vincoli:
i) difformità urbanistico-edilizie;
ii) difformità catastali, nonché allineamento dei dati catastali ovvero rettifiche dei dati
catastali;
iii) domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed
altre trascrizioni pregiudizievoli che non possono essere ordinate di cancellazione dal
giudice Delegato ex art. 586 c.p.c.;
iv) atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
v) convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al
coniuge, specificando se sia stata o meno eseguita la trascrizione delle stesse nei
Registri Immobiliari;
vi) altri pesi o limitazioni d’uso quali, ad esempio, oneri reali, obbligazioni propter rem,
diritti di servitù, abitazione (anche ai sensi dell’art. 540 c.c.), ecc.;
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vii) iscrizioni;
viii) pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
8. Fornire le seguenti ulteriori informazioni:
A. Descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto, indicando la tipologia
del bene, l’altezza interna utile, la consistenza interna ed indicando, per ciascun locale,
la superficie lorda, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie
commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di
manutenzione, nei medesimi paragrafi il perito indicherà altresì le caratteristiche
strutturali del bene nonché quelle interne di ciascun immobile (infissi esterni ed interni,
tramezzature interne, pavimentazione, porta d’ingresso, scale interne, impianto elettrico,
impianto idrico, impianto termico, eventuale impianto di condizionamento), precisando
per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e, per gli impianti, la loro
rispondenza alla vigente normativa (allegando le relative certificazioni o segnalando la
non acquisizione) e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento.
B. Eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino, ecc.), indicandone
i dati catastali nonché il valore di compartecipazione degli stessi in millesimi.
C. Valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente i criteri di stima utilizzati,
le fonti delle informazioni utilizzate per la stima ed i calcoli eseguiti per individuare il
valore stimato.
D. Indicazione dell’eventuale necessità di bonifica dei rifiuti, anche tossici o nocivi con
relativa stima dei costi.
E. Nel caso si tratti di una quota indivisa, valutazione della sola quota, tenendo conto
della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise e nel caso poi di diritti reali di
godimento (usufrutto, abitazione, ecc.), provveda a fornire la valutazione degli stessi,
precisando anche se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso
affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura.
F. Ove presente e necessario l’Attestato di Prestazione energetica provveda ad allegarlo,
segnalando la relativa classe; segnali il caso in cui l’A.P.E. non sia necessario e, nel
caso in cui sia necessario e non acquisito, provveda a segnalarlo al fine di consentire
alla curatela, se del caso, di provvedere in merito.
G. In caso di terreno edificabile fornisca ogni informazione urbanistica, indicando gli
indici di edificabilità e quant’altro possa risultare utile ai fini della vendita.
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QUESITO N. 1
1.1 Elenco dei beni caduti in fallimento
Bene n. 1: Gatteo, Via Firenze n. 23
Porzione di fabbricato ad uso negozio sito in Comune di Gatteo, località Gatteo Mare,
in Via Firenze n. 23 angolo Via Matteotti, nella parte centrale della città. L’unità
immobiliare è posta al piano terra di un edificio che si sviluppa su due piani fuori terra.
L’accesso all’unità immobiliare avviene dalla vetrina d’angolo tra Via Firenze e Via
Matteotti. L’immobile confina: a Nord-Ovest con Via Firenze e il sub. 11, a Sud con il
sub. 5, a Nord-Est il sub. 12, salvo altri.
Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Gatteo:
 Foglio 1, Particella 380, Subalterno 2, Categoria C/1, Classe 5, Consistenza 57 mq,
Superficie Catastale 64 mq, Rendita 1.710,35 Euro
Intestati a:
 3ERRE SAS di Proti Claudio Del Vecchio Delio e Paolo & C., con sede in
Cesenatico, c.f. 02602460400, proprietà per 1/1;
 Foglio 1, Particella 380, Qualità Ente urbano, Superficie 321 mq.
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Bene n. 2: Cesenatico, Via XXV Aprile n. 19
Porzione di fabbricato ad uso residenziale sito in Comune di Cesenatico, frazione
Villalta, Via XXV Aprile n. 19, nella parte sud-occidentale della città. L’unità
immobiliare del lotto è posta al piano terra di un edificio condominiale che si sviluppa
su quattro piani fuori terra. L’accesso carrabile e pedonale all’unità immobiliare avviene
attraverso la corte esclusiva che si affaccia su Via XXV Aprile. L’immobile residenziale
confina con: sub. 6 a Nord-Est, sub. 10 a Sud e Sud-Ovest, salvo altri.
Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cesenatico:
 Foglio 26, Particella 510, Subalterno 4, Categoria A/3, Classe 4, Consistenza 3 vani,
Superficie Catastale 54 mq (totale) 48 mq (escluse aree scoperte), Rendita 240,15 Euro
Intestati a:
Cesenatico, c.f. 02602460400, proprietà per 1/1.
Censito al Catasto Terreni-enti urbani e promiscui del Comune di Cesenatico:
10
Bene n. 3: Cesenatico, Via Cesenatico n. 476
Fabbricato di civile abitazione sita in Comune di Cesenatico, frazione Villalta, in Via
Cesenatico n. 476, costituita da due corpi di fabbrica col terreno annesso e sul quale
insiste: il fabbricato principale ad uso residenziale si sviluppa su due piani fuori terra
mentre il blocco di servizio è su un unico piano. L’accesso all’unità immobiliare
avviene su Via Cesenatico. L’immobile confina con: Via Cesenatico a Sud-Est,
Particella 96 a Nord-Est, Particella 97 a Ovest, salvo altri.
 Foglio 26, Particella 572, Subalterno -, Categoria A/4, Classe 3, Consistenza 8 vani,
Superficie Catastale 76 mq (totale) 74 mq (escluse aree scoperte), Rendita 557,77 Euro.
Intestati a:
Bene n. 4: Cesenatico, Via Cesenatico n. 478
Fabbricato di civile abitazione sita in Comune di Cesenatico, frazione Villalta, in Via
Cesenatico n. 478, costituita da due corpi col terreno annesso e sul quale insiste: il
fabbricato principale ad uso residenziale si sviluppa su due piani fuori terra mentre il
blocco di servizio è su un unico piano. L’accesso all’unità immobiliare avviene su Via
11
Cesenatico. L’immobile confina con: Via Cesenatico a Sud-Est, Particella 572 a NordEst, Particella 98 a Ovest, salvo altri.
Superficie Catastale 141 mq (totale) 140 mq (escluse aree scoperte), Rendita 488,05
Euro.
Intestati a:
Bene n. 5: Cesenatico, Via Fiorentini n.72
Porzione di fabbricato ad uso civile abitazione sito in Comune di Cesenatico, Via
Fiorentini n. 72, posto su terreno che ne costituisce sedime e corte pertinenziale,
costituita da appartamento al piano primo. L’unità residenziale confina al piano primo
12
con: sub. 22 a Nord-Ovest, sub. 5 a Nord, sovrastante sub. 8, sottostante sub. 4, salvo
altri.
Intestati a:
Fiorentini n. 72, posto su terreno che ne costituisce sedime e corte pertinenziale,
costituita da appartamento al piano secondo. L’unità residenziale confina al piano
secondo con: sub. 23 a Nord-Ovest, sub. 7 a Nord, sovrastante sub. 7, sottostante sub. 6,
salvo altri.
Intestati a:
Posto auto coperto con corte esclusiva posto nel fabbricato condominiale sito nel
Comune di Cesenatico, in Via Fiorentini n. 72. L’unità immobiliare è posta in un
edificio che si sviluppa su un piano fuori terra. L’accesso carrabile avviene dalla strada
privata parallela a Via Fiorentini. L’unità immobiliare è confinante con: sub. 10 a NordEst, part. 75 a Sud, part. 78 a Ovest, sub. 25 a Nord, salvo altri.
13
Superficie Catastale 15 mq, Rendita 75,20 Euro.
Intestati a:
Porzione di fabbricato ad uso negozio sito in Comune di Cesenatico, Via Fiorentini n.
70, posto su terreno che ne costituisce sedime e corte pertinenziale, costituita da negozio
al piano terra. L’unità immobiliare confina al piano terra con: sub. 20 a Nord-Est, sub.
21 a Sud-Est, sub. 14 a Sud, Via Fiorentini a Nord, salvo altri.
Intestati a:
Porzione di fabbricato ad uso cantina sito in Comune di Cesenatico, Via Fiorentini n.
72, posto su terreno che ne costituisce sedime e corte pertinenziale, costituita da
cantina-sottoscala al piano terra. L’unità immobiliare è confinante con: sub. 13 a Nord,
sub. 21 a Sud-Est, sub. 22 a Sud-Ovest, salvo altri.

Foglio 8, Particella 77, Subalterno 14, Categoria C/2, Classe 1, Consistenza 2
mq, Superficie Catastale 3 mq, Rendita 7,85 Euro.
Intestati a:

3ERRE SAS di Proti Claudio Del Vecchio Delio e Paolo & C., con sede in
14

Foglio 8, Particella 77, Qualità Ente urbano, Superficie 246 mq.
Porzione di fabbricato ad uso cantina sito in Comune di Cesenatico, strada privata,
costituita da cantina al piano primo sottostrada. L’unità immobiliare è confinante con:
sub. 24 a Sud, sub. 24 a Ovest, sub. 16 a Est, salvo altri.
Intestati a:
Porzione di fabbricato ad uso cantina sito in Comune di Cesenatico, strada privata,
costituita da cantina al piano primo sottostrada. L’unità immobiliare è confinante con:
sub. 18 a Sud-Ovest, sub. 24 a Nord-Ovest, sub. 16 a Nord-Est, salvo altri.
Intestati a:
15
Bene n. 12: Cesenatico, Via Fratelli Sintoni n. 64
Fabbricato di civile abitazione sito in Comune di Cesenatico in Via Fratelli Sintoni n.
64, posto su terreno che ne costituisce sedime e corte pertinenziale, costituito da civile
abitazione al piano terra e primo con annessa corte esclusiva e pertinenziale.
L’immobile confina con: Via Fratelli Sintoni a Nord-Est, sub. 5 a Nord, sub. 3 a SudOvest, Foglio 15 Part. 2016 a Sud, salvo altri.
 Foglio 15, Particella 2474, Subalterno 2, Categoria in corso di costruzione
Intestati a:
16
Bene n. 13: Cesenatico, Via Fratelli Sintoni n. 62/A
62/A, posto su terreno che ne costituisce sedime e corte pertinenziale, costituito da
civile abitazione al piano terra e primo con annessa corte esclusiva e pertinenziale.
L’immobile confina con: sub. 1 a Nord, sub. 5 a Nord-Est, sub. 3 a Sud, salvo altri.
Intestati a:
17
Bene n. 14: Cesenatico, Via Fratelli Sintoni n. 62/B
62/B, posto su terreno che ne costituisce sedime e corte pertinenziale, costituito da
civile con annessa corte esclusiva e pertinenziale. L’immobile confina con: sub. 5 a
Nord, sub. 4 a Nord-Ovest, sub. 2 a Est, salvo altri.
Intestati a:
18
Bene n. 15: Cesenatico, Via Moretti n. 6/A -Vicolo Fosse
Moretti n. 6/A -Vicolo Fosse, posto su terreno che ne costituisce sedime, costituita da
appartamento al piano terra, primo e secondo. L’unità residenziale confina al piano terra
con: sub. 22 a Sud, sub. 29 a Est, sub. 30 a Nord; piano primo con: sub. 22 a Sud; piano
secondo con: sub. 23 a Sud, salvo altri.
 Foglio 8, Particella 141, Subalterno 21, Categoria A/3, Classe 5, Consistenza 5,5
vani, Superficie Catastale 81 mq (totale) 76 mq (escluse aree scoperte), Rendita 539,70
Euro.
Intestati a:
19
Moretti n. 6/A -Vicolo Fosse, posto su terreno che ne costituisce sedime, costituita da
appartamento al piano terra, secondo, terzo e quarto. L’unità residenziale confina al
piano terra con: sub. 23 a Nord-Ovest, sub. 29 a Nord e Sud; al piano secondo con: sub.
29 a Ovest, sub. 23 a Nord; piano terzo e quarto con: Via Moretti a Sud, salvo altri.
Superficie Catastale 117 mq (totale) 111 mq (escluse aree scoperte), Rendita 588,76
Euro.
Intestati a:
Posto auto scoperto sito in Comune di Cesenatico, Via Moretti n. 6/A -Vicolo Fosse,
posto al piano terra, confinante con sub. 25 a Sud, sub. 27 a Nord, sub. 30 a Est, salvo
altri.
Intestati a:
20
Posto auto scoperto sito in Comune di Cesenatico, Via Moretti n. 6/A -Vicolo Fosse,
posto al piano terra, confinante con sub. 26 a Sud, sub. 28 a Nord, sub. 30 a Est, salvo
altri.
Intestati a:
Bene n. 19: Cesenatico, Via Tagliata
Appezzamento di terreno con sovrastante fabbricato adibito a ricovero per attrezzi, sito
in Comune di Cesenatico, località Cannucceto, in Via Tagliata. L’immobile confina
con: Particella 459 a Nord-Ovest, Particella 27 a Ovest, Particella 161 e 1210 a Sud,
Particella 1220 a Sud-Est, Particella 1109 a Est, Particella 1215-1213-1217 a Nord-Est,
salvo altri. Il fabbricato, ad oggi demolito, non era mai stato denunciato presso il
Catasto Fabbricati del Comune di Cesenatico.
Il terreno è censito al Catasto Terreni del Comune di Cesenatico:
 Foglio 1, Particella 1212, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 13024 mq,
Deduzione AB, Reddito Dominicale 65,43 Euro; Reddito Agrario 57,17 Euro;
 Foglio 1, Particella 1218, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 26 mq, Deduzione
-, Reddito Dominicale 0,13 Euro; Reddito Agrario 0,11 Euro;
Deduzione AB, Reddito Dominicale 28,07 Euro; Reddito Agrario 24,53 Euro.
Intestati a:
21
22
Bene n. 20: Cesenatico, Via Carlona
Fondo agricolo con locale tecnico annesso, sito in Comune di Cesenatico, frazione
Villalta, all’interno della Via Carlona. Attualmente il fondo agricolo è sede di un
impianto fotovoltaico, con cabine elettriche di servizio all’impianto. Il bene confina
con: Particella 8 a Est, Particella 1099 a Nord, Particella 1207 e 1208 a Ovest, salvo
altri.
 Foglio 26, Particella 1211, Subalterno -, Categoria D/1, Rendita 10.000,00 Euro
Intestati a:
 Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.
DLVGTN53M22C574D, proprietà per 3/12;
 Del Vecchio Delio, nato a Cesenatico il 20-02-1936, c.f. DLVDLE36B20C574I,
proprietà per 4/12;
 Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
DLVFNC75H07C574M, proprietà per 1/12;
23
Cesenatico
il
07-06-1975,
c.f.
 Del Vecchio Paolo, nato a Cesenatico il 28-09-1941, c.f. DLVPLA41P28C574I,
proprietà per 4/12.
con: Particella 1211 a Est, Particella 1191 a Nord, Particella 148 a Ovest, salvo altri.
Intestati a:
 Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.
 Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
il
07-06-1975,
c.f.
Intestati a:
24
 Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.
 Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
il
07-06-1975,
c.f.
 Foglio 26, Particella 1208, Qualità Ente urbano, Superficie 4.350 mq.
Fondo agricolo con locale tecnico annesso, site in Comune di Cesenatico, frazione
impianto fotovoltaico, con cabine elettriche di servizio all’impianto. Il terreno confina
con: Particella 1203 a Est, Particella 1208 a Nord, Particelle 400, 401 e 199 a Ovest,
salvo altri.
Intestati a:
 Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.
 Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
il
07-06-1975,
c.f.
 Foglio 26, Particella 1209, Qualità Ente urbano, Superficie 2.330 mq.
25
Fondo agricolo con locale tecnico annesso, site in Comune di Cesenatico, frazione
impianto fotovoltaico, con cabine elettriche di servizio all’impianto.
Il terreno confina con: Particella 1203 a Est, Particella 1209 a Nord, Particella 199 a
Ovest, salvo altri.

Foglio 26, Particella 1210, Subalterno -, Categoria D/10, Rendita 3.350,00 Euro
Intestati a:

Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.

Del Vecchio Delio, nato a Cesenatico il 20-02-1936, c.f. DLVDLE36B20C574I,

Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
il
07-06-1975,
c.f.

Del Vecchio Paolo, nato a Cesenatico il 28-09-1941, c.f. DLVPLA41P28C574I,

Foglio 26, Particella 1210, Qualità Ente urbano, Superficie 2.326 mq.
Il perito precisa che i beni dal n. 20 al n. 24 sono serviti, al fine del loro accesso, dalle
Particelle 305, 323, 1203 che identificano strade sterrate di accesso ai fondi agricoli, di
cui verranno specificati i dati identificativi nella valutazione dei lotti.
26
Appezzamento di terreno sito in Comune di Cesenatico, frazione Villalta, all’interno
della Via Carlona. Il terreno confina con: Particella 1203 a Est, Particella 1210 a Nord,
Particella 199 a Ovest, salvo altri. Censito al Catasto Terreni del Comune di Cesenatico:
 Foglio 26, Particella 1198, Qualità Seminativo Arborato, Classe 3, Superficie 3619
mq, Deduzione AB; CB3, Reddito Dominicale 17,66 Euro; Reddito Agrario 15,89 Euro.
Intestati a:
 Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.
 Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
il
07-06-1975,
c.f.
 Del Vecchio Katiuscia, nata a Cesena il 10-04-1969, c.f. DLVKSC69D50C573O,
 Lucchi Adriana, nata a Cesena il 22-07-1943, c.f. LCCDRN43L62C573N, proprietà
per 2/12.
27
Appezzamento di terreno con sovrastante fabbricato rurale adibito ad abitazione con
servizi, site in Comune di Cesenatico, frazione Villalta, all’interno della Via Carlona. Il
terreno confina con: Particella 1198 a Nord, Est e Ovest, Particella 323 a Sud, salvo
altri. Il terreno, di pertinenza del fabbricato rurale, ha una superficie catastale di 852
mq. Il fabbricato rurale, non censito presso il catasto fabbricati del Comune di
Cesenatico, è costituito da due blocchi distinti. Il manufatto principale (fabbricato A) si
sviluppa su due piani fuori terra ed è costituita da due appartamenti separati al piano
terra e al piano primo e da un blocco di locali di servizio su un unico piano. Il secondo
manufatto (fabbricato B), che si sviluppa su un piano fuori terra, è suddiviso in vari
locali a destinazione agricola.
Il perito precisa che i beni n. 25 e 26 sono serviti, al fine del loro accesso, dalle
Particelle 305, 323, che identificano strade sterrate di accesso ai fondi agricoli, di cui
verranno specificati i dati identificativi nella valutazione dei lotti.
28
1.2 Individuazione dei lotti di vendita
Lotto n. 1: il Lotto n. 1 comprende il bene n. 1, sito nel Comune di Gatteo, località
Gatteo Mare, in Via Firenze n. 23 angolo Via Matteotti.
Lotto n. 2: il Lotto n. 2 comprende il bene n. 2, sito nel Comune di Cesenatico, frazione
Villalta, Via XXV Aprile n. 19.
Lotto n. 3: il Lotto n. 3 comprende i beni n. 3-4, siti nel Comune di Cesenatico,
frazione Villalta, in Via Cesenatico n. 476-478.
Lotto n. 4: il Lotto n. 4 comprende i beni n. 5 e n. 10, siti nel Comune di Cesenatico,
Via Fiorentini n. 72.
Lotto n. 5: il Lotto n. 5 comprende i beni n. 6 e n. 11, siti nel Comune di Cesenatico,
Via Fiorentini n. 72.
Lotto n. 6: il Lotto n. 6 comprende i beni n. 8 e n. 9, siti nel Comune di Cesenatico, Via
Fiorentini n. 70-72.
Lotto n. 7: il Lotto n. 7 comprende il bene n. 7, sito nel Comune di Cesenatico, Via
Fiorentini n. 72.
Fratelli Sintoni n. 64.
Fratelli Sintoni n. 62/A.
Fratelli Sintoni n. 62/B.
Lotto n. 11: il Lotto n. 11 comprende i beni n. 15 e n. 17, siti nel Comune di
Cesenatico, Via Moretti n. 6/A -Vicolo Fosse.
Cesenatico, Via Moretti n. 6/A -Vicolo Fosse.
Lotto n. 13: il Lotto n. 13 comprende il bene n. 19, sito nel Comune di Cesenatico, in
Via Tagliata.
Lotto n. 14: il Lotto n. 14 comprende il bene n. 20, sito nel Comune di Cesenatico,
località Villalta, in Via Carlona n. 82.
29
Cesenatico, località Villalta, in Via Carlona n. 82.
Cesenatico, località Villalta, in Via Carlona n. 82.
30
LOTTO 1
QUESITO N. 2
L’immobile del lotto in oggetto consiste in una porzione di fabbricato ad uso negozio
sito in Comune di Gatteo, località Gatteo Mare, in Via Firenze n. 23 angolo Via
Matteotti, nella parte centrale della città. L’area si trova a circa 300 ml di distanza dal
mare. Il tessuto urbano, caratterizzato dalla presenza di edifici plurifamiliari di circa due
o tre piani fuori terra, è densamente edificato ed è costituito prevalentemente da edifici
residenziali e commerciali. Questa parte di città è costituita prevalentemente da edifici
di medio e basso pregio architettonico, alcuni di recente costruzione, altri oggetto di
lavori di manutenzione e risanamento. L’area, centrale, è completa di ogni servizio.
L’unità immobiliare è posta al piano terra di un edificio che si sviluppa su due piani
fuori terra. L’accesso all’unità immobiliare avviene dalla vetrina d’angolo tra Via
Firenze e Via Matteotti. L’immobile confina: a Nord-Ovest con Via Firenze e il sub. 11,
a Sud con il sub. 5, a Nord-Est il sub. 12, salvo altri.
Il negozio è costituito da un locale principale illuminato da due ampie vetrine ad angolo:
dal locale principale si accede ad una serie di locali di servizio come il disimpegno, il
retro e il servizio igienico (per complessivi 72.10 mq di superficie commerciale). L’area
esterna è in uso esclusivo del negozio ed è protetta da una tettoia.
All’unità immobiliare del lotto in oggetto sono attribuite quote proporzionali di
comproprietà, di millesimi 237, sulle parti comuni come per legge, titolo o destinazione,
ai sensi dell’art. 1117 del C.C., tra cui la porzione di area scoperta individuata con il
mappale 380 sub. 11. Il marciapiede antistante il negozio in oggetto, per tutto il suo
perimetro, può essere utilizzato dalla proprietà dello stesso come risulta dall’atto di
provenienza del Notaio dott. Paolo Barletta di Forlì in data 1 ottobre 1982, Repertorio n.
40600/15548, registrato a Forlì in data 20 ottobre 1982 al n. 4001 e ivi trascritto in data
25 ottobre 1982 all’art. 7173.
Dati catastali

Foglio 1, Particella 380, Subalterno 2, Categoria C/1, Classe 5, Consistenza 57 mq,
Superficie Catastale 64 mq, Rendita 1.710,35 Euro.
31
Intestati a:


(Lotto 1 - Allegato 1: Visure catastali)
Gravami
Ipoteca volontaria iscritta a Forlì in data 1 ottobre 2012 all’art. 2345 per la somma di
Euro 1.400.000, a favore della Banca Romagna Cooperativa – Credito Cooperativo
Romagna Centro e Macerone – Società Cooperativa, con sede in Forlimpopoli (FC).1
Romagna Centro e Macerone – Società Cooperativa, con sede in Forlimpopoli (FC).
Euro 700.000 a favore della Banca Romagna Cooperativa – Credito Cooperativo
Ipoteca giudiziale iscritta a Forlì in data 21 marzo 2013 all’art. 668 per la somma di
Euro 40.000 a favore della Banca di Credito Cooperativo di Gatteo Società Cooperativa,
con sede in Gatteo (FC).
Ipoteca giudiziale iscritta a Forlì in data 14 maggio 2015 all’art. 1070 per la somma di
Romagna Centro e Macerone – Società Cooperativa, in amministrazione straordinaria
con sede in Cesena (FC).
Sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Forlì in data 2 marzo 2016 all’art. 2264 a
favore della Massa dei Creditori del fallimento della 3ERRE SAS di Proti Claudio Del
Vecchio Delio e Paolo & C., nonché dei soci Proti Claudio e Del Vecchio Delio.
(Allegato comune Vol. II: Relazione notarile ipocatastale-immobile di cui al punto H)
1
La Banca Romagna Cooperativa – Credito Cooperativo Romagna Centro e Macerone – Soc. Coop.va in
L.C.A. ha ceduto “pro soluto” al Fondo di Garanzia dei Depositanti del Credito Cooperativo i rapporti
creditizi fra i quali rientrano i rapporti di credito già vantati dalla Banca Romagna Cooperativa – Credito
Cooperativo Romagna Centro e Macerone – Soc. Coop.va in A.S. nei confronti della società 3 Erre Sas
di Proti Claudio, Del Vecchio Delio e Paolo & C.
32
QUESITO N. 3
Si rinvia alla lettura della Relazione notarile ipocatastale, allegata alla presente
relazione, per la ricostruzione della storia ventennale dell’immobile, in cui è indicata la
provenienza completa dei riferimenti agli atti notarili.
QUESITO N. 4
La verifica della regolarità edilizia ed urbanistica è stata effettuata esaminando quanto
dichiarato nell’Atto di Compravendita del 28 giugno 2011 ai rogiti del Notaio Dott.
Antonio Porfiri di Cesena, Repertorio n. 219071 Fascicolo n. 50897, registrato a Cesena
in data 13 luglio 2011 al n. 6005 e trascritto a Forlì in data 14 luglio 2011 all’art. 7507,
e sulla base delle ricerche effettuate presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Gatteo.
Il fabbricato è stato realizzato in base a:
 Licenza edilizia n. 157/66 del 15-12-1966;
 Comunicazione inizio lavori 17-12-1966;
 Comunicazione fine lavori in data 21-03-1967;
 Abitabilità in data 16-11-1967;
 Concessione in Sanatoria n. 908/B del 29-01-1996;
 Abitabilità in data 29-01-1996 (timbro in calce all’intestazione dell’elaborato grafico
della Concessione in Sanatoria n. 908/B).
(Lotto 1 - Allegato 2: Atto di provenienza)
(Lotto 1 - Allegato 3: Titoli abilitativi)
A seguito del sopralluogo, effettuato in data 19 aprile 2016, e a seguito del rilievo
metrico, sono state riscontrate le seguenti difformità:
 presenza di una tettoia esterna per la quale non risultano titoli abilitativi presso
l’Ufficio Tecnico del Comune di Gatteo;
 assenza della porta che mette in comunicazione diretta il locale principale ad uso
negozio e il disimpegno: tale porta è rappresentata nell’elaborato grafico della
Concessione in Sanatoria n. 908/B del 29-01-1996.
33
L’abuso edilizio determinato dalla presenza della tettoia esterna non è sanabile, pertanto
l’acquirente dovrà provvedere alla demolizione della stessa, ad un costo forfettario pari
a circa 5.000,00 Euro (Euro cinquemila/00).
L’acquirente dovrà presentare la pratica in sanatoria per la regolarizzazione urbanistica
dell’immobile, relativamente alla difformità interna, con un costo forfettario pari a circa
3.000,00 Euro (Euro tremila/00).
(Lotto 1 - Allegato 4: Planimetrie catastali)
(Lotto 1 - Allegato 5: Planimetria stato di fatto)
QUESITO N. 5
Il bene risulta già censito al Catasto Fabbricati e Terreni del Comune di Gatteo con gli
identificativi descritti al precedente punto n. 2.
Con riferimento allo stato dei luoghi riscontrato durante il sopralluogo e alla vigente
normativa non è possibile attestare la conformità catastale dell’unità immobiliare.
In seguito alla presentazione di pratica in sanatoria per la regolarizzazione urbanistica
dell’immobile sarà effettuato contestualmente l’aggiornamento catastale. Trattandosi di
pratica in sanatoria, i tempi di presentazione della pratica sono legati alle tempistiche
dell’Amministrazione Comunale.
QUESITO N. 6
Presso i competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate della Provincia di Forlì – Cesena,
Ufficio Territoriale di Forlì, è stata verificata l’eventuale presenza di contratti di
locazione e/o comodato d’uso sottoscritti.
L’ufficio interpellato ha risposto alla richiesta comunicando che dalle interrogazioni
effettuate al Sistema Informativo dell’Anagrafe Tributaria, alla data del documento, non
risultano registrati presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate contratti di locazione o
comodato aventi ad oggetto l’immobile del presente lotto. L’unità immobiliare risulta
essere libera da persone ma non da cose, in quanto all’interno del negozio sono
conservati giochi. Nell’eventuale cessione il bene verrà venduto libero da cose.
(Lotto 1 - Allegato 6: Verifica contratti Agenzia delle Entrate)
34
QUESITO N. 7
Dall’analisi della Relazione notarile è emersa la situazione descritta al precedente punto
n. 2, con la precisazione che i vincoli e gli oneri gravanti resteranno a carico
dell’acquirente, ad esclusione di ipoteche, pignoramenti e trascrizioni di sentenza di
fallimento.
Il perito dichiara quanto segue:
i) difformità urbanistico-edilizie: difformità riscontrate (vedi punto n. 4);
catastali: difformità riscontrate (vedi punto n. 5);
giudice Delegato ex art. 586 c.p.c.: non indicate nella Relazione notarile.
iv) atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura: non indicate nella Relazione
notarile.
Registri Immobiliari: non indicate nella Relazione notarile.
diritti di servitù, abitazione (anche ai sensi dell’art. 540 c.c.), ecc: non indicate nella
Relazione notarile.
vii) iscrizioni: indicate nella Relazione notarile (vedi punto n. 2).
viii) pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli: indicate nella Relazione notarile
(vedi punto n. 2).
QUESITO N. 8A
L’immobile del lotto in oggetto consiste in una porzione di fabbricato ad uso negozio
sito in Comune di Gatteo, località Gatteo Mare, in Via Firenze n. 23 angolo Via
Matteotti, nella parte centrale della città. L’unità immobiliare è posta al piano terra di un
edificio che si sviluppa su due piani fuori terra, su un lotto di terreno di circa 321 mq
catastali. L’unità immobiliare, a cui si accede tramite la vetrina d’angolo tra Via Firenze
e Via Matteotti posta sul lato Nord, è orientata a Sud e Sud-Est ed è costituita da un
35
vano principale ad uso negozio, retro, disimpegno e servizio igienico. L’accesso dalla
pubblica via all’unità immobiliare avviene attraverso la corte comune del fabbricato, di
uso dell’unità immobiliare in oggetto secondo l’atto di provenienza dell’1 ottobre 1982
del Notaio Dott. Paolo Barletta di Forlì, Repertorio n. 40600 Fascicolo n. 15548,
registrato a Forlì in data 20 ottobre 1982 al n. 4001 e trascritto a Forlì in data 25 ottobre
1982 all’art. 7173.
Alla data del sopralluogo l'edificio si presentava ben identificato ed identificabile.
La struttura portante è in laterizio, i muri perimetrali sono in muratura (spessore 30 cm),
mentre i solai intermedi e il solaio di copertura sono in latero cemento. L’impianto di
raffrescamento è costituito da una unità esterna e una unità interna di distribuzione posta
nel locale principale. È da verificare se il funzionamento può avvenire anche in pompa
di calore (riscaldamento). La produzione di acqua calda sanitaria avviene tramite boiler
elettrico. L'impianto elettrico, completo, è in parte a vista e in parte sotto traccia con
tubazioni e scatole in pvc, munite di interruttori, prese e simili con placche. È presente
un sistema di antifurto con rilevamento perimetrale. Si segnala la non acquisizione del
Certificato di Conformità degli impianti.
Le finiture risultano di livello medio-basso e sono costituite da pavimentazioni e
rivestimenti di formato vario e colore scuro, nei servizi igienici sono presenti sanitari in
materiale ceramico; gli infissi esterni sono in metallo con vetri semplici e doppi nelle
vetrine con sistema di oscuramento costituito da tapparelle.
In considerazione di quanto descritto e riportato nella documentazione fotografica,
l’unità immobiliare risulta avere uno stato di manutenzione discreto.
(Lotto 1 - Allegato 7: Documentazione fotografica)
Di seguito si riportano le caratteristiche dimensionali di ciascun locale.
Piano
P.T.
Destinazione
Altezza Superficie Coefficiente
Superficie
interna
lorda
correzione
(ml)
(mq)
(%)
(mq)
negozio
3.10
56.10
100
56.10
retro
3.10
7.00
100
7.00
disimpegno
3.10
5.90
100
5.90
wc
3.10
3.10
100
3.10
locale
Superficie
commerciale commerciale
totale (mq)
72.10
36
QUESITO N. 8B
Le dotazioni condominiali relative all’unità immobiliare consistono in:
 Bene comune non censibile corte comune ai sub. 2-5-6-7-8-9-10 (Foglio 1, Particella
380, Subalterno 11).
comproprietà, di millesimi 237, sulle parti comuni come per legge, titolo o destinazione,
ai sensi dell’art. 1117 del C.C., tra cui la porzione di area scoperta individuata con il
mappale 380 sub. 11. Il marciapiede antistante il negozio in oggetto, per tutto il suo
perimetro, può essere utilizzato dalla proprietà dello stesso come risulta dall’atto di
provenienza del Notaio dott. Paolo Barletta di Forlì in data 1 ottobre 1982, Repertorio n.
40600/15548, registrato a Forlì in data 20 ottobre 1982 al n. 4001 e ivi trascritto in data
25 ottobre 1982 all’art. 7173.
QUESITO N. 8C
Criteri di stima
Tenuto conto che lo scopo della stima è di determinare il valore di mercato
dell’immobile, la valutazione è stata svolta applicando il criterio di stima per
comparazione. Il criterio adottato segue i principi logici e metodologici che regolano e
consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di
stima. Nel caso specifico, le caratteristiche estrinseche ed intrinseche del bene, il suo
stato di manutenzione e conservazione, la richiesta da parte del mercato e la sua
ubicazione consentono di conoscere il più attendibile valore di mercato del bene oggetto
di stima, con un ordine di approssimazione ragionevole.
Fonti
L’individuazione del valore di mercato unitario per metro quadro dell’unità immobiliare
in oggetto è stata effettuata considerando i valori forniti da diverse fonti.
La prima fonte è costituita dai valori forniti dall’Agenzia del Territorio (ora Agenzia
delle Entrate) e riguardano i dati desunti dalla banca dati dell’Agenzia delle Entrate
denominata OMI, assunti come media tra il valore minimo e massimo di mercato
indicati. La seconda fonte è rappresentata dai valori desunti dal Consulente
Immobiliare relativo a dicembre 2015. I dati desunti da tale fonte sono stati calcolati e
proporzionati attraverso opportuni indici e coefficienti di riduzione e accrescimento che
37
hanno consentito di correggere le quotazioni medie delle tabelle per ottenere le
quotazioni degli immobili le cui caratteristiche si discostano da quelle tipiche della
media. Questi dati sono stati parametrati e comparati con le caratteristiche estrinseche
dell’unità immobiliare oggetto di valutazione e raffrontati con le informazioni reperite
presso gli operatori del settore della zona. Si ritiene che il dato così desunto rappresenti,
con sufficiente approssimazione, il più probabile attuale valore di mercato. Il perito
precisa che nella valutazione del “fabbricato edificato” ha tenuto conto anche del valore
dell’area edificata sulla quale insiste. La sommatoria dei valori stimati pertanto
costituisce il più probabile valore corrente del fabbricato, comprensivo del valore
dell’area edificata e delle eventuali relative pertinenze.
Valutazione
OMI
Consulente immobiliare
Data
II semestre 2015
Dicembre 2015
Zona
Suburbana/GATTEO MARE
Cesenatico/Semicentri
Normale
Nuovo
Stato
conservativo
Valore di
Valore minimo 2.050
Mercato Euro/mq
Valore massimo 3.100
Valore medio
Euro/mq
2.575
3.400
3.400
Il valore di mercato indicato dal Consulente Immobiliare è riferito a immobili nuovi o
assimilabili a nuovi: per la rettifica della quotazione di negozi non nuovi, il perito
applica un coefficiente pari a 0.70 che corrisponde, per età, qualità e stato di
conservazione, alle caratteristiche dell’immobile oggetto di stima (edificio non
signorile, con più di 40 anni e in stato di conservazione mediocre).
Pertanto la quotazione di mercato del Consulente Immobiliare è:
3.400 Euro/mq x 0.70 = 2.380 Euro/mq
Il valore unitario medio è:
(2.575 Euro/mq + 2.380 Euro/mq)/2 = 2.477,50 Euro/mq
Arrotondato a 2.480 Euro/mq
38
Il valore di mercato che si ricava è il seguente:
Superficie commerciale mq 72.10 mq x 2.480 Euro/mq = 178.808,00 Euro (Euro
centosettantottomila/808).
Arrotondato a 179.000 Euro (Euro centosettantanovemila/00).
Adeguamenti e correzioni alla stima
Il perito applica al valore di mercato una riduzione forfettaria pari a circa 8.000,00 Euro
(Euro ventimila/00) in considerazione della sanatoria e dell’aggiornamento catastale da
presentare, oltre alle demolizioni da effettuare, ottenendo quindi un valore pari a
171.000,00 Euro (Euro centocinquantamila/00).
Nei procedimenti di fallimento sono presenti aspetti che differiscono dalla vendita nel
libero mercato e che ne modificano il valore, quali:

data della valutazione anticipata rispetto alla data di vendita all’asta con
conseguente deprezzamento del bene in una fase di recessione del ciclo immobiliare;

modalità forzosa della vendita caratterizzata inoltre dalla mancanza di garanzia per
vizi occulti.
In considerazione di tutti questi aspetti, dell’attuale andamento del mercato immobiliare
e del perdurare della crisi nel settore immobiliare2, si ritiene corretto applicare una
decurtazione pari al 35%. Pertanto, il più probabile valore di mercato alla data della
presente relazione delle unità immobiliari può essere quantificato, con ragionevole
approssimazione, in Euro 111.000,00 (Euro centoundicimila/00).
QUESITO N. 8D
Durante il sopralluogo, avvenuto in data 19 aprile 2016, nulla è stato rilevato in tal
senso.
QUESITO N. 8E
I beni facenti parte del lotto in oggetto sono in piena intera proprietà.
2
Il perito sottolinea che il mercato immobiliare attuale relativo alla vendita degli immobili commerciali,
sia a Gatteo Mare che in generale nel territorio circostante, è da tempo saturo di immobili simili al bene
oggetto di stima.
39
QUESITO N. 8F
L’unità immobiliare oggetto di stima è dotato dell’attestato di certificazione energetica
n. 01155-20049-2011, rilasciato in data 5 marzo 2011 dall’Ing. Elettra Barbieri, iscritta
all’Ordine degli Ingegneri della provincia di Ravenna al n. 1719, soggetto accreditato
nell’Elenco dei certificatori Energetici della Regione Emilia Romagna con il n. 01155.
L’attestato è valido poiché dalla data del rilascio non sono decorsi 10 anni.
QUESITO N. 8G
L’immobile oggetto di stima ha destinazione d'uso negozio.
(Lotto 1 - Allegato 8: Certificato di Destinazione Urbanistica)
40
LOTTO 2
QUESITO N. 2
L’unità immobiliare del lotto in oggetto consiste in una porzione di fabbricato ad uso
residenziale sito in Comune di Cesenatico, frazione Villalta, Via XXV Aprile n. 19,
nella parte sud-occidentale della città, a circa 5 km di distanza dal mare. Il tessuto
urbano, caratterizzato dalla presenza di edifici monofamiliari e plurifamiliari di circa
due piani fuori terra, non è densamente edificato ed è costituito in maggior parte da
edifici residenziali. Questa parte di città è costituita prevalentemente da edifici di medio
e basso pregio architettonico, alcuni di recente costruzione, altri oggetto di lavori di
manutenzione e risanamento. L’area, non centrale, è completa di ogni servizio.
L’unità immobiliare del lotto è posta al piano terra di un edificio condominiale che si
sviluppa su quattro piani fuori terra. L’accesso carrabile e pedonale all’unità
immobiliare avviene attraverso la corte esclusiva che si affaccia su Via XXV Aprile. È
costituita da un soggiorno-pranzo con angolo cottura, una camera da letto, un
disimpegno e un bagno (per complessivi 58.80 mq di superficie commerciale).
L’immobile residenziale confina con: sub. 6 a Nord-Est, sub. 10 a Sud e Sud-Ovest,
salvo altri. L’area scoperta è suddivisa in varie porzioni, tutte destinate a pertinenza
esclusiva dei rispettivi appartamenti, mentre l’area coperta è comune a tutte le unità
immobiliari che compongono il fabbricato. Tutte le aree, sia esclusive che comuni, sono
gravate dalle servitù di fognatura, acquedotto, gasdotto, elettrodotto, condotte
telefoniche e quant’altro.
comproprietà, di millesimi 127.62, sulle parti comuni come per legge, titolo o
destinazione, ai sensi dell’art. 1117 del C.C.. Per la migliore utilizzazione di ciascuna
unità immobiliare, vengono formalmente costituite, a reciproco favore e a carico delle
unità stesse, servitù di veduta, sporto cornicione, presa d’aria, luce e stillicidio. Le
caratteristiche strutturali e le tinteggiature esterne dell’intero fabbricato e relativi
accessori (infissi, recinzioni, ecc.) devono essere mantenute in modo tale da conservare
uniformità di aspetto all’intero complesso.
41
Dati catastali

Foglio 26, Particella 510, Subalterno 4, Categoria A/3, Classe 4, Consistenza 3
vani, Superficie Catastale 54 mq (totale) 48 mq (escluse aree scoperte), Rendita
240,15 Euro
Intestati a:


Gravami
Ipoteca volontaria iscritta a Forlì in data 1 aprile 2009 all’art. 1324 per la somma di
Euro 1.500.000, a favore della Banca di Credito Cooperativo di Sala di Cesenatico
Società Cooperativa, con sede in Cesenatico (FC).
(Allegato comune Vol. II: Relazione notarile ipocatastale-immobile di cui al punto D)
QUESITO N. 3
42
QUESITO N. 4
dichiarato nell’Atto di Compravendita del 22 dicembre 2005 ai rogiti del Notaio Dott.
in data 12 gennaio 2006 al n. 210 e trascritto a Forlì in data 14 gennaio 2006 all’art.
621.
 Concessione edilizia n. 145 del 23-08-1993;
 Variante in corso d’opera Prot. N. 25203 del 18-02-1995;
 Abitabilità n. 53/1995 in data 19-04-1995, prot. N. 7237/95.
A seguito del sopralluogo, effettuato in data 19 aprile 2016, e a seguito del rilievo
metrico, sono state riscontrate le seguenti difformità:
 presenza di un container per il quale non risultano titoli abilitativi presso l’Ufficio
Tecnico del Comune di Cesenatico;
 presenza di una apertura che mette in comunicazione il locale di disimpegno con un
vano interrato: tale vano, posto ad una quota di circa -2.10 metri, è accessibile da una
scala in ferro e ha una consistenza di circa 3.10 mq. Il vano non è rappresentato
nell’elaborato grafico della Variante in corso d’opera Prot. N. 25203 del 18-02-1995.
L’acquirente dovrà presentare pratica in sanatoria per la regolarizzazione urbanistica
dell’immobile, relativamente alla difformità interna, con un costo forfettario pari a circa
10.000,00 Euro (Euro diecimila/00).
QUESITO N. 5
Il bene risulta già censito al Catasto Fabbricati e Terreni del Comune di Cesenatico con
gli identificativi descritti al precedente punto n. 2.
normativa è non possibile attestare la conformità catastale dell’unità immobiliare. In
seguito alla presentazione di pratica in sanatoria per la regolarizzazione urbanistica
43
pratica in sanatoria, i tempi di presentazione della pratica sono legati alle tempistiche
QUESITO N. 6
effettuate al Sistema Informativo dell’Anagrafe Tributaria, alla data del documento,
comodato aventi ad oggetto l’immobile del presente lotto.
I dati del contratto sono:
Identificativo telematico: A8506T001541000WE
Stipulato il 09-01-1995 e registrato il 28-11-2006 presso gli Uffici dell’Agenzia delle
Entrate di Cesena
Relativo a: 08 - locazione di fabbricati abitativi effettuata da costruttori
Durata del contratto: dal 01-01-1995 al 31-12-2006
Contratto oggetto di proroga fino al 31-12-2018
Il perito ha ritirato copia del suddetto contratto presso gli Uffici dell’Agenzia delle
Entrate di Forlì. Dalle informazioni raccolte dal curatore, il contratto è stato risolto per
volontà della parte affittuaria, sig.ra Farabegoli Agostina a far data dal 15 aprile 2016. Il
curatore è in procinto di comunicare agli Uffici dell’Agenzia delle Entrate la risoluzione
del contratto. Pertanto alla data della presente relazione, il fabbricato è libero.
QUESITO N. 7
44
fallimento.
notarile.
Relazione notarile.
(vedi punto n. 2).
QUESITO N. 8A
L’unità immobiliare del lotto in oggetto consiste in un appartamento con corte
pertinenziale esclusiva posto nel fabbricato condominiale ad uso residenziale, sito in
Comune di Cesenatico, frazione Villalta, Via XXV Aprile n. 19. L’unità immobiliare è
posta al piano terra di un edificio condominiale che si sviluppa su quattro piani fuori
terra, su un lotto di terreno di circa 694 mq catastali. L’accesso carrabile e pedonale
all’unità immobiliare avviene attraverso la corte esclusiva che si affaccia su Via XXV
Aprile. L’unità residenziale, esposta a Nord-Ovest e Sud-est, è costituita da un
soggiorno-pranzo con angolo cottura, una camera da letto, un disimpegno e un bagno.
Alla data del sopralluogo l'edificio si presentava ben identificato ed identificabile. La
45
struttura portante è in travi e pilastri in cemento armato, con solai intermedi in latero
cemento; i muri perimetrali sono in muratura (spessore 30 cm).
L’impianto di riscaldamento è autonomo ed è costituito da un sistema di distribuzione
del calore a radiatori e caldaia a gas situata nell’angolo cottura; l’impianto di
condizionamento è assente. L'impianto elettrico è del tipo sotto traccia. Si segnala
l’acquisizione del Certificato di Conformità degli impianti.
Gli infissi esterni sono in legno, con sistema di oscuramento costituito da scuroni
esterni. La porta di ingresso è blindata. Le finiture risultano di livello medio-basso e
sono costituite da pavimentazioni e rivestimenti di formato vario e colore, nei servizi
igienici sono presenti sanitari in materiale ceramico.
l’unità immobiliare risulta essere finita e con uno stato di manutenzione buono.
(Lotto 2 - Allegato 7: Conformità impianti)
Piano
P.T.
Destinazione
Superficie
interna
lorda
correzione
commerciale
commerciale
(ml)
(mq)
(%)
(mq)
totale (mq)
soggiornopranzo
2.70
25.50
100
25.50
letto
2.70
15.40
100
15.40
disimpegno
2.40
2.60
100
2.60
wc
2.40
6.30
100
6.30
123.10
153
8.70
locale
corte
esclusiva
Superficie commerciale totale
3
Superficie
58.50
Applicabile fino a 25 mq, l’eccedenza va calcolata al 5%.
46
QUESITO N. 8B
L’unità immobiliare non ha dotazioni condominiali.
destinazione, ai sensi dell’art. 1117 del C.C..
QUESITO N. 8C
Criteri di stima
Fonti
presso gli operatori del settore della zona.
Si ritiene che il dato così desunto rappresenti, con sufficiente approssimazione, il più
probabile attuale valore di mercato. Il perito precisa che nella valutazione del
47
“fabbricato edificato” ha tenuto conto anche del valore dell’area edificata sulla quale
insiste. La sommatoria dei valori stimati pertanto costituisce il più probabile valore
corrente del fabbricato, comprensivo del valore dell’area edificata e delle eventuali
relative pertinenze.
Valutazione
Data
OMI
II semestre 2015
Dicembre 2015
Suburbana/ZONA
SUBURBANA E RURALE:
Zona
CANNUCCETO, BORELLA,
Cesenatico/Periferie
VILLALTA, BAGNAROLA,
BORGO CAMPONE, SALA
Stato
Normale
conservativo
Nuovo
Valore di
Valore minimo 1.400
Mercato Euro/mq
Valore medio
Euro/mq
1.650
2.700
2.700
Superficie commerciale: 58.50 mq
Valore medio: (1.650 + 2.700)/2 = 2.175 Euro
Valore di mercato: 58.50 mq x 2.175 Euro/mq = 127.237,50 Euro (Euro
centoventisettemila/237,50).
Arrotondato a 127.000,00 Euro (Euro centoventisettemila/000).
Il perito applica al valore di mercato una riduzione forfettaria pari a 15.000,00 Euro
(Euro quindicimila/00) in considerazione della sanatoria e dell’aggiornamento catastale
da presentare, oltre alle demolizioni da effettuare, ottenendo quindi un valore pari a
112.000,00 Euro (Euro centododicimila/00).
48


vizi occulti.
e del perdurare della crisi nel settore immobiliare, si ritiene corretto applicare una
approssimazione, in Euro 90.000,00 (Euro novantamila/00).
QUESITO N. 8D
Durante il sopralluogo, avvenuto in data 19 aprile 2016, nulla è stato rilevato in tal
senso.
QUESITO N. 8E
QUESITO N. 8F
L’unità immobiliare oggetto di stima non è dotato dell’attestato di certificazione
energetica. Si segnala la necessità di redigere la certificazione energetica in caso di
cessione.
QUESITO N. 8G
L’immobile oggetto di stima ha destinazione d’uso residenziale.
(Lotto - Allegato 8: Certificato di Destinazione Urbanistica)
49
50
LOTTO 3
QUESITO N. 2
Le unità immobiliari del lotto in oggetto consistono in due appartamenti con corte
esclusiva posti nel fabbricato ad uso residenziale, siti in Comune di Cesenatico, in Via
Cesenatico n. 476-478, nella parte sud-occidentale della città. L’area si trova a circa 5
km di distanza dal mare. Il tessuto urbano, caratterizzato dalla presenza di edifici
monofamiliari e plurifamiliari di circa due piani fuori terra, non è densamente edificato
ed è costituito in maggioranza da edifici residenziali. Questa parte di città è costituita
prevalentemente da edifici di medio e basso pregio architettonico, alcuni di recente
costruzione, altri oggetto di lavori di manutenzione e risanamento. L’area, non centrale,
è completa di ogni servizio.
L’unità immobiliare sita in Via Cesenatico n. 476 (Particella 572) è costituita da due
corpi di fabbrica con terreno annesso: il fabbricato principale ad uso residenziale si
sviluppa su due piani fuori terra mentre il blocco di servizio è su un unico piano.
L’accesso all’unità immobiliare avviene su Via Cesenatico. L’unità residenziale è
costituita da un soggiorno, pranzo, cucina e una lavanderia al piano terra, mentre al
primo piano da due camere da letto, un disimpegno, due bagni, un ripostiglio e un
balcone. Il blocco di servizio è costituito da un locale di servizio e un ripostiglio.
L’immobile confina con: Via Cesenatico a Sud-Est, Particella 96 a Nord-Est, Particella
97 a Ovest, salvo altri.
sviluppa su due piani fuori terra mentre il blocco di servizio è su un unico piano.
L’accesso all’unità immobiliare avviene su Via Cesenatico. L’unità residenziale è
costituita da un soggiorno, pranzo, cucina e un disimpegno al piano terra, mentre al
primo piano da due camere da letto, un disimpegno, un bagno e un balcone. Il blocco di
servizio è costituito da un ripostiglio e da un blocco con locale tecnico e wc, accessibili
dalla corte esclusiva. L’immobile confina con: Via Cesenatico a Sud-Est, Particella 572
a Nord-Est, Particella 98 a Ovest, salvo altri.
Nelle porzioni abbinate ad un lato con altro fabbricato in capo ad altra proprietà, diviso
“strutturalmente” da muratura “terra-cielo”, si dovranno applicare gli articoli del Codice
Civile in materia.
51
Dati catastali

Foglio 26, Particella 572, Subalterno -, Categoria A/4, Classe 3, Consistenza 8
557,77 Euro;

vani, Superficie Catastale 141 mq (totale) 140 mq (escluse aree scoperte),
Rendita 488,05 Euro.
Intestati a:


Foglio 26, Particella 572, Qualità Ente urbano, Superficie 140 mq;

Gravami
Ipoteca volontaria iscritta a Forlì in data 9 maggio 2008 all’art. 2286 per la somma di
Euro 1.000.000, a favore della Banca di Credito Cooperativo di Macerone - Società
Cooperativa, con sede in Cesena (FC).
(Allegato comune Vol. II: Relazione notarile ipocatastale-immobile di cui al punto B e
C)
52
QUESITO N. 3
C)
QUESITO N. 4
dichiarato nell’Atto di Compravendita del 19 novembre 2005 ai rogiti del Notaio Dott.
Marco Gori di Cesenatico, Repertorio n. 29090 Fascicolo n. 8740, registrato a Cesena in
data 29 novembre 2005 al n. 5707 e trascritto a Forlì in data 1 dicembre 2005 all’art.
24232 e 24233, e sulla base delle ricerche effettuate presso l’Ufficio Tecnico del
Comune di Cesenatico.
L’unità immobiliare sita in Via Cesenatico n. 476 (Particella 572) è stata costruita in
data anteriore al 01-09-1967 e successivamente in base a:
 Concessione edilizia n. 24 del 31-01-1981;
 Abitabilità in data 20-06-1981, prot. n. 4630/81, bolletta n. 135/1981.
L’unità immobiliare sita in Comune di Cesenatico, frazione Villalta, in Via Cesenatico
n. 478 (Particella 97) è stata costruita in data anteriore al 01-09-1967 e uccessivamente
in base a:
 Concessione edilizia in sanatoria n. 612/91, prot. N. 6560/86 del 28-10-1991;
 Abitabilità rilasciata in data 27-11-1991 (l’abitabilità è stata rilasciata tramite
l’apposizione del timbro comunale sulla Concessione edilizia in sanatoria n. 612/91).
A seguito del sopralluogo, effettuato in data 19 aprile 2016, il perito ha riscontrato che i
beni sono regolari sotto il profilo urbanistico ed edilizio, rispetto alle normative vigenti
all’epoca del rilascio del Certificato di Abitabilità.
53
QUESITO N. 5
I beni risultano già censiti al Catasto Fabbricati e Terreni del Comune di Cesenatico con
normativa è possibile attestare la conformità catastale delle unità immobiliari.
QUESITO N. 6
comodato aventi ad oggetto gli immobili del presente lotto.
QUESITO N. 7
fallimento.
i) difformità urbanistico-edilizie: difformità non riscontrate (vedi punto n. 4);
catastali: difformità non riscontrate (vedi punto n. 5);
notarile.
54
Relazione notarile.
(vedi punto n. 2).
C)
QUESITO N. 8A
Le unità immobiliari del lotto in oggetto consistono in due appartamenti con corte
esclusiva posti nel fabbricato ad uso residenziale, siti in Comune di Cesenatico, in Via
Cesenatico n. 476-478, nella parte sud-occidentale della città.
sviluppa su due piani fuori terra mentre il blocco di servizio è su un unico piano. Il
fabbricato, esposto a Sud-Est e Nord-Ovest, sorge su un lotto di terreno di circa 140 mq
catastali. L’unità residenziale è costituita da un soggiorno, pranzo, cucina e una
lavanderia al piano terra, mentre al primo piano da due camere da letto, un disimpegno,
due bagni, un ripostiglio e un balcone. Il blocco di servizio è costituito da un locale di
servizio e un ripostiglio.
sviluppa su due piani fuori terra mentre il blocco di servizio è su un unico piano. Il
fabbricato, esposto a Sud-Est e Nord-Ovest, sorge su un lotto di terreno di circa 143 mq
catastali.
L’unità residenziale è costituita da un soggiorno, pranzo, cucina e un disimpegno al
piano terra, mentre al primo piano da due camere da letto, un disimpegno, un bagno e
55
un balcone. Il blocco di servizio è costituito da un ripostiglio e da un blocco con locale
tecnico e wc, accessibili dalla corte esclusiva.
La struttura portante è in laterizio, i muri perimetrali portanti sono in muratura (spessore
30 cm), mentre i solai intermedi e il solaio di copertura sono in latero cemento.
L’impianto di riscaldamento è autonomo ed è costituito da un sistema di distribuzione
del calore a radiatori e caldaia a gas; l’impianto di condizionamento è assente;
l'impianto elettrico è del tipo sotto traccia. Si segnala la non acquisizione del Certificato
di Conformità degli impianti.
Gli infissi esterni sono in legno con vetri semplici, con sistema di oscuramento
costituito da tapparelle in pvc. La porta di ingresso è in legno e la scala interna è in
legno rivestita in moquette. Le finiture risultano di livello medio-basso e sono costituite
da pavimentazioni e rivestimenti di formato vario e colore, nei servizi igienici sono
presenti sanitari in materiale ceramico.
l’unità immobiliare risulta essere finita e con uno stato di manutenzione pessimo.
56
Piano
Destinazione
locale
Altezza
Superficie
Coefficiente
Superficie
Superficie
interna
lorda
correzione
commerciale
commerciale
(ml)
(mq)
(%)
(mq)
totale (mq)
Particella 572
P.T.
soggiorno
2.70
33.00
100
33.00
pranzo
2.70
26.90
100
26.90
cucina
2.70
15.10
100
15.10
lavanderia
2.08
4.40
75
3.30
34.40
154
4.20
6.30
50
3.20
16.10
50
8.10
3.35
20.60
100
20.60
3.26
19.30
100
19.30
7.60
100
7.60
corte
ripostiglio
Hmax=3.80
Hmin=3.16
P.1
locale di
Hmax=3.80
servizio
Hmin=3.16
camera da
letto
camera da
letto
ripostiglio
wc
2.46
6.70
100
6.70
disimpegno
3.26
6.10
100
6.10
bagno
2.44
8.60
100
8.60
6.30
25
1.50
balcone
4
164.20
57
Particella 97
P.T.
soggiorno
2.40
17.00
100
17.00
pranzo
2.45
16.20
100
16.20
cucina
2.02
9.80
100
9.80
disimpegno
2.45
18.10
100
18.10
2.53
4.40
30
1.30
2.12
2.50
70
1.80
11.70
100
11.70
48.20
15
5
21.20
50
10.60
3.08
16.20
100
16.20
3.08
17.70
100
17.70
wc
2.05
5.00
100
5.00
disimpegno
3.35
18.10
100
18.10
4.10
25
1.00
locale
tecnico
wc
scala
corte
ripostiglio
P.1
camera da
letto
camera da
letto
Hmax=3.65
Hmin=2.73
balcone
5.00
149.50
Superficie commerciale totale (part. 572-97)
313.70
QUESITO N. 8B
Le unità immobiliari del lotto in oggetto non hanno dotazioni condominiali. Nelle
porzioni abbinate ad un lato con altro fabbricato in capo ad altra proprietà, diviso
“strutturalmente” da muratura “terra-cielo”, si dovranno applicare gli articoli del Codice
Civile in materia.
5
58
QUESITO N. 8C
Criteri di stima
Valutazione
In virtù della vetustà e del pessimo stato di conservazione del fabbricato il perito ritiene
opportuno procedere alla stima del bene considerando il valore di sostituzione degli
immobili oggetto di valutazione. Per valore di sostituzione si intende il valore di
costruzione, ovvero la somma delle spese che un imprenditore ordinario dovrebbe
sostenere per la costruzione del fabbricato. Il valore di costruzione dunque è il valore
ordinario di costruzione di un fabbricato esistente, o esistito, con mezzi, tecniche e
prezzi attuali.
Considerando l’ubicazione e le attuali caratteristiche, si può riferire che immobili
presenti sul mercato odierno, aventi analoghe caratteristiche, sono posti in vendita per
importi che variano da Euro 1.000/mq a Euro 1.200/mq.
Superficie commerciale totale: 313.70 mq
Valore di costruzione:
(1.000 Euro/mq + 1.200 Euro/mq)/2 = 1.100 Euro/mq
trecentoquarantacinquemila/070).
Arrotondato a 345.000,00 Euro (Euro trecentoquarantacinquemila/000).
Il perito applica al valore di mercato una riduzione forfettaria pari a 100.000,00 Euro
(Euro centomila/00) comprensiva dei costi da sostenere per la demolizione e
smaltimento dei rifiuti secondo le vigenti normative.
59
Considerando tale riduzione, si ottiene un valore pari a 245.000,00 Euro (Euro
duecentoquarantacinquemila/00).


vizi occulti.
approssimazione, in Euro 184.000,00 (Euro centottantaquattromila/00).
QUESITO N. 8D
Durante il sopralluogo, avvenuto in data 15 maggio 2016, nulla è stato rilevato in tal
senso.
QUESITO N. 8E
QUESITO N. 8F
Le unità immobiliari oggetto di stima non sono dotate dell’attestato di prestazione
energetica. Si segnala la necessità di redigere l’attestato di prestazione energetica in
caso di cessione.
QUESITO N. 8G
Gli immobili oggetto di stima hanno destinazione d’uso residenziale.
60
LOTTO 4
QUESITO N. 2
Le unità immobiliari del lotto in oggetto consistono in un appartamento con cantina
poste nel fabbricato condominiale ad uso residenziale sito nel Comune di Cesenatico, in
Via Fiorentini n. 72, nella parte centrale della città. Il tessuto urbano, caratterizzato dalla
presenza di edifici plurifamiliari di circa due o tre piani fuori terra, è densamente
edificato ed è costituito in maggioranza da edifici residenziali e commerciali. Questa
parte di città è costituita prevalentemente da edifici di medio e alto pregio
architettonico, alcuni di recente costruzione, altri oggetto di lavori di manutenzione e
risanamento. L’area, centrale, è completa di ogni servizio.
Le unità immobiliari sono poste in un edificio che si sviluppa su tre piani fuori terra.
L’accesso carrabile avviene attraverso la strada privata sul retro del condominio, mentre
l’accesso pedonale avviene su Via Fiorentini.
L’appartamento al piano primo (sub. 6) ha l’accesso pedonale su Via Fiorentini n. 72
attraverso un ingresso e un vano scala comune. L’appartamento è costituito da un
disimpegno di ingresso, un soggiorno-pranzo, due camere da letto, un bagno e un ampio
balcone (per complessivi 67.00 mq di superficie commerciale).
L’unità residenziale confina al piano primo con: sub. 22 a Nord-Ovest, sub. 5 a Nord,
sovrastante sub. 8, sottostante sub. 4, salvo altri.
La cantina (sub. 15) (per complessivi 2.80 mq di superficie commerciale) è posta al
piano interrato ed è accessibile dalla strada privata interna al complesso. L’unità
immobiliare è confinante con: sub. 24 a Sud, sub. 24 a Ovest, sub. 16 a Est, salvo altri.
All’appartamento al piano primo (sub. 6) sono attribuite quote proporzionali di
comproprietà, di millesimi 146,520, sulle parti comuni come per legge, titolo o
Alla cantina al piano interrato (sub. 15) sono attribuite quote proporzionali di
61
Dati catastali
Superficie Catastale 64 mq (totale) 61 mq (escluse aree scoperte), Rendita 289,22 Euro
Intestati a:
Gravami
Ipoteca volontaria iscritta a Forlì in data 30 giugno 2009 all’art. 2898 per la somma di
Ipoteca volontaria iscritta a Forlì in data 29 dicembre 2009 all’art. 6097 per la somma di
Euro 700.000, a favore della Banca Romagna Cooperativa – Credito Cooperativo
62
(Allegato comune Vol.II: Relazione notarile ipocatastale-immobile di cui al punto E)
QUESITO N. 3
(Allegato comune Vol. II: Relazione notarile ipocatastale-immobile di cui al punto E)
QUESITO N. 4
in data 29 giugno 2009 al n. 1840 e trascritto a Forlì in data 30 giugno 2009 all’art.
7338, e sulla base delle ricerche effettuate presso l’Ufficio Tecnico del Comune di
Cesenatico.
 Concessione edilizia in sanatoria n. 117 del 24-07-1989, prot. N. 18159;
 Permesso di costruire n. 130 in data 20-10-2009;
 Comunicazione inizio lavori in data 09-11-2009;
 SCIA di variante in corso d’opera n. 137 del 19-10-2011;
 Certificato di conformità edilizia e agibilità n. 80/2012 in data 01-08-2012, prot. N.
8776 del 21-03-2012.
A seguito del sopralluogo, effettuato in data 15 maggio 2016, e a seguito del rilievo
metrico, il perito ha riscontrato che non ci sono difformità.
63
QUESITO N. 5
QUESITO N. 6
locazione e/o comodato d’uso sottoscritti. L’ufficio interpellato ha risposto alla richiesta
comunicando che dalle interrogazioni effettuate al Sistema Informativo dell’Anagrafe
Tributaria, alla data del documento, non risultano registrati presso gli Uffici
dell’Agenzia delle Entrate contratti di locazione o comodato aventi ad oggetto gli
immobili del presente lotto.
QUESITO N. 7
fallimento.
notarile.
64
Relazione notarile.
(vedi punto n. 2).
QUESITO N. 8A
Via Fiorentini n. 72, nella parte centrale della città. Le unità immobiliari sono poste in
un edificio che si sviluppa su tre piani fuori terra, su un lotto di terreno di circa 246 mq
calpestabili. L’accesso carrabile avviene attraverso la strada privata sul retro del
condominio, mentre l’accesso pedonale avviene su Via Fiorentini.
L’unità residenziale al piano primo (sub. 6), esposta a Sud-Est, ha l’accesso pedonale su
Via Fiorentini n. 72 attraverso un ingresso e un vano scala comune. L’appartamento è
costituito da un disimpegno di ingresso, un soggiorno-pranzo, due camere da letto, un
bagno e un ampio balcone, esposto a Sud-Est, (per complessivi 67.00 mq di superficie
commerciale).
piano interrato ed è accessibile dalla strada privata interna al complesso.
struttura portante è in blocchi termici di laterizio, i muri perimetrali portanti sono in
muratura (spessore 40 cm), i solai intermedi sono in latero cemento mentre il solaio di
copertura è in legno lamellare.
L’impianto di riscaldamento e di produzione di acqua calda sanitaria è con caldaia di
calore ad acqua calda a condensazione a gas e serbatoio di accumulo inerziale abbinato
a pannelli solari.
65
La distribuzione dei fluidi termici e sanitari a tutte le unità immobiliari avviene tramite
satelliti di utenza di contabilizzazione (il perito non ha potuto ispezionare il contenuto
della cassetta dell’utenza).
Il sistema di distribuzione interna avviene con pannelli radianti a pavimento. L'impianto
elettrico è del tipo sotto traccia con tubazioni e scatole in pvc, munite di interruttori,
prese e simili con placche di finitura di diverso tipo e colore. Si segnala l’acquisizione
del Certificato di Conformità degli impianti.
Gli infissi esterni sono in pvc con vetri doppi e camera d’aria, con sistema di
oscuramento costituito da scuroni esterni; la porta di ingresso è blindata. La
pavimentazione è in piastrelle di gres di media dimensione; i rivestimenti in piastrelle di
ceramica.
l’unità immobiliare ad uso residenziale risulta essere ad uno stato praticamente finito:
esternamente l’intervento è completato, mentre internamente mancano le porte. Le unità
immobiliari risultano avere uno stato di manutenzione ottimo.
(Lotto 4 - Allegato 7: Conformità degli impianti)
66
Piano
P.1
Destinazione
locale
soggiornopranzo
disimpegno
camera
da
letto
camera
da
letto
wc
Altezza
Superficie Coefficiente
Superficie
interna
lorda
correzione
(ml)
(mq)
(%)
(mq)
2.70
22.80
100
22.80
2.70
3.50
100
3.50
2.70
19.80
100
19.80
2.70
10.90
100
10.90
2.70
7.20
100
7.20
11.20
25
2.80
balcone
Superficie
totale (mq)
67.00
S.-1
cantina
Hmax=2.20
Hmin=0.43
5.50
50
2.80
2.80
69.80
QUESITO N. 8B
Le dotazioni condominiali relative all’appartamento al piano primo (sub. 6) consistono
in:
 Bene comune non censibile ingresso ai sub. 4-5-6-7-8-13 (Foglio 8, Particella 77,
Subalterno 20);
Subalterno 21);
 Bene comune non censibile scala e disimpegno ai sub. 5-6-7-8 (Foglio 8, Particella
77, Subalterno 22);
 Bene comune non censibile passaggio ai sub. 4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-15-16-17-1819 (Foglio 8, Particella 77, Subalterno 25);
67
 Bene comune non censibile scala e terrazzo ai sub. 4-5-6-7-8-13 (Foglio 8, Particella
77, Subalterno 26);
 Bene comune non censibile vano tecnico – C.T. ai sub. 4-5-6-7-8 (Foglio 8,
Particella 77, Subalterno 27).
Le dotazioni condominiali relative alla cantina al piano interrato (sub. 15) consistono
in:
 Bene comune non censibile scala e disimpegno ai sub. 15-16-17-18-19 (Foglio 8,
Particella 77, Subalterno 24);
 Bene comune non censibile passaggio ai sub. 4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-15-16-17-1819 (Foglio 8, Particella 77, Subalterno 25).
QUESITO N. 8C
Criteri di stima
Fonti
68
Valutazione
OMI
Data
II semestre 2015
Dicembre 2015
Zona
Centrale/CESENATICO
Cesenatico/Centro
Normale
Nuovo
Stato
conservativo
Valore di
Valore minimo 3.500
Mercato Euro/mq
Valore medio
Euro/mq
4.000
6.000
6.000
trecentoquarantanovemila/000).
69


vizi occulti.
approssimazione, in Euro 262.000,00 (Euro duecentosessantaduemila/00).
QUESITO N. 8D
senso.
QUESITO N. 8E
QUESITO N. 8F
n. 02526-023062-2012, rilasciato in data 26 febbraio 2012 dall’Ing. Laila Borghetti.
L’unità immobiliare è in Classe A. L’attestato è tutt’ora valido poiché dalla data del
rilascio non sono decorsi 10 anni e non sono stati effettuati interventi di modifica della
prestazione energetica.
(Lotto 4 - Allegato 8: Attestato Certificazione Energetica)
QUESITO N. 8G
I beni del lotto oggetto di stima consistono in una unità ad uso residenziale e in una
cantina. (Lotto 4 - Allegato 9: Certificato di Destinazione Urbanistica)
70
LOTTO 5
QUESITO N. 2
Via Fiorentini n. 72, nella parte centrale della città. Il tessuto urbano, caratterizzato dalla
edificato ed è costituito prevalentemente da edifici residenziali e commerciali. Questa
parte di città è costituita in maggioranza da edifici di medio e alto pregio architettonico,
alcuni di recente costruzione, altri oggetto di lavori di manutenzione e risanamento.
L’area, centrale, è completa di ogni servizio.
L’appartamento al piano secondo (sub. 8) ha l’accesso pedonale su Via Fiorentini n. 72
attraverso un ingresso e un vano scala comune. L’appartamento è costituito da un
balcone (per complessivi 67,00 mq di superficie commerciale).
L’unità residenziale confina al piano secondo con: sub. 23 a Nord-Ovest, sub. 7 a Nord,
sovrastante sub. 7, sottostante sub. 6, salvo altri.
La cantina (sub. 17) (per complessivi 5,10 mq di superficie commerciale) è posta al
piano interrato ed è accessibile dalla strada privata interna al complesso. L’unità
immobiliare è confinante con: sub. 18 a Sud-Ovest, sub. 24 a Nord-Ovest, sub. 16 a
Nord-Est, salvo altri.
71
Dati catastali

289,22 Euro;

Intestati a:


Gravami
72
QUESITO N. 3
QUESITO N. 4
Cesenatico.

Concessione edilizia in sanatoria n. 117 del 24-07-1989, prot. N. 18159;

Permesso di costruire n. 130 in data 20-10-2009;

Comunicazione inizio lavori in data 09-11-2009;

SCIA di variante in corso d’opera n. 137 del 19-10-2011;

Comunicazione fine lavori in data 21-03-2012;

Certificato di conformità edilizia e agibilità n. 80/2012 in data 01-08-2012, prot.
N. 8776 del 21-03-2012.
73
QUESITO N. 5
QUESITO N. 6
Tributaria, alla data del documento, non risultano registrati presso gli Uffici
dell’Agenzia delle Entrate contratti di locazione o comodato aventi ad oggetto gli
immobili del presente lotto.
QUESITO N. 7
fallimento.
notarile.
74
Relazione notarile.
(vedi punto n. 2).
QUESITO N. 8A
Via Fiorentini n. 72, nella parte centrale della città. Le unità immobiliari sono poste in
un edificio che si sviluppa su tre piani fuori terra, su un lotto di terreno di circa 246 mq
calpestabili. L’accesso carrabile avviene attraverso la strada privata sul retro del
condominio, mentre l’accesso pedonale avviene su Via Fiorentini. L’unità residenziale
al piano secondo (sub. 8), esposta a Sud-Est, ha l’accesso pedonale su Via Fiorentini n.
72 attraverso un ingresso e un vano scala comune. L’appartamento è costituito da un
balcone, esposto a Sud-Est, (per complessivi 67,00 mq di superficie commerciale).
La cantina (sub. 17) (per complessivi 5,10 mq di superficie commerciale) è posta al
piano interrato ed è accessibile dalla strada privata interna al complesso. Alla data del
sopralluogo l'edificio si presentava ben identificato ed identificabile. La struttura
portante è in blocchi termici di laterizio, i muri perimetrali portanti sono in muratura
(spessore 40 cm), i solai intermedi sono in latero cemento mentre il solaio di copertura è
in legno lamellare. L’impianto di riscaldamento e di produzione di acqua calda sanitaria
è con caldaia di calore ad acqua calda a condensazione a gas e serbatoio di accumulo
inerziale abbinato a pannelli solari. La distribuzione dei fluidi termici e sanitari a tutte le
unità immobiliari avviene tramite satelliti di utenza di contabilizzazione (il perito non ha
potuto ispezionare il contenuto della cassetta dell’utenza). Il sistema di distribuzione
75
interna avviene con pannelli radianti a pavimento. L'impianto elettrico è del tipo sotto
traccia con tubazioni e scatole in pvc, munite di interruttori, prese e simili con placche
di finitura di diverso tipo e colore. Si segnala l’acquisizione del Certificato di
Conformità degli impianti. Gli infissi esterni sono in pvc con vetri doppi e camera
d’aria, con sistema di oscuramento costituito da scuroni esterni; la porta di ingresso è
blindata. La pavimentazione è in piastrelle di gres di media dimensione; i rivestimenti in
piastrelle di ceramica.
In considerazione di quanto descritto e riportato nella
documentazione fotografica, l’unità immobiliare ad uso residenziale risulta essere ad
uno stato praticamente finito: esternamente l’intervento è completato, mentre
internamente mancano le porte, verifica degli impianti. Le unità immobiliari risultano
avere uno stato di manutenzione ottimo.
Piano
P.2
Destinazione
locale
soggiornopranzo
disimpegno
camera
da
letto
camera
letto
wc
da
Altezza
cantina
Superficie
Superficie
interna
lorda
correzione
(ml)
(mq)
(%)
(mq)
2.70
22.80
100
22.80
2.70
3.50
100
3.50
2.70
19.80
100
19.80
2.70
10.90
100
10.90
2.70
7.20
100
7.20
11.20
25
2.80
67.00
10.10
50
5.10
5.10
72.10
balcone
S.-1
2.20
76
totale (mq)
QUESITO N. 8B
Le dotazioni condominiali relative all’appartamento al piano secondo (sub. 8)
consistono in:
Subalterno 20);
Subalterno 21);
 Bene comune non censibile scala e disimpegno ai sub. 5-6-7-8 (Foglio 8, Particella
77, Subalterno 22);
 Bene comune non censibile scala e disimpegno ai sub. 7-8 (Foglio 8, Particella 77,
Subalterno 23);
77, Subalterno 26);
 Bene comune non censibile vano tecnico – C.T. ai sub. 4-5-6-7-8 (Foglio 8,
Particella 77, Subalterno 27).
Le dotazioni condominiali relative alla cantina al piano interrato (sub. 17) consistono
in:
 Bene comune non censibile scala e disimpegno ai sub. 15-16-17-18-19 (Foglio 8,
Particella 77, Subalterno 24);
 Bene comune non censibile passaggio ai sub. 4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-15-16-17-1819 (Foglio 8, Particella 77, Subalterno 25).
77
QUESITO N. 8C
Criteri di stima
Fonti
78
Valutazione
OMI
Data
II semestre 2015
Dicembre 2015
Zona
Centrale/CESENATICO
Cesenatico/Centro
Normale
Nuovo
Stato
conservativo
Valore di
Valore minimo 3.500
Mercato Euro/mq
Valore medio
Euro/mq
4.000
6.000
6.000
trecentosessantamila/500).
Arrotondati a 360.000,00 Euro (Euro trecentosessantamila/000).


vizi occulti.
approssimazione, in Euro 270.000,00 (Euro duecentosettamila/00).
79
QUESITO N. 8D
senso.
QUESITO N. 8E
QUESITO N. 8F
L’unità immobiliare è in Classe A. L’attestato è tutt’ora valido poiché dalla data del
QUESITO N. 8G
I beni del lotto oggetto di stima consistono in una unità ad uso residenziale e in una
cantina.
80
LOTTO 6
QUESITO N. 2
Le unità immobiliari del lotto in oggetto consistono in un negozio con cantina poste nel
fabbricato condominiale ad uso residenziale sito nel Comune di Cesenatico, in Via
Fiorentini n. 70-72, nella parte centrale della città. Il tessuto urbano, caratterizzato dalla
L’accesso pedonale avviene su Via Fiorentini.
Il negozio al piano terra (sub. 13) ha l’accesso pedonale su Via Fiorentini n. 70
attraverso un ingresso comune. Il negozio è costituito da un locale principale illuminato
da due ampie vetrine, un antibagno e il servizio igienico (per complessivi 27.70 mq di
superficie commerciale).
L’unità immobiliare confina al piano terra con: sub. 20 a Nord-Est, sub. 21 a Sud-Est,
sub. 14 a Sud, Via Fiorentini a Nord, salvo altri.
piano terra e ha l’accesso pedonale su Via Fiorentini n. 72 attraverso un ingresso
comune. L’unità immobiliare è confinante con: sub. 13 a Nord, sub. 21 a Sud-Est, sub.
22 a Sud-Ovest, salvo altri.
Al negozio al piano terra (sub. 13) sono attribuite quote proporzionali di comproprietà,
di millesimi 91,725, sulle parti comuni come per legge, titolo o destinazione, ai sensi
dell’art. 1117 del C.C..
Alla cantina al piano terra (sub. 14) sono attribuite quote proporzionali di comproprietà,
81
Dati catastali

mq, Superficie Catastale 28 mq, Rendita 671,50 Euro;

Intestati a:


Gravami
82
QUESITO N. 3
QUESITO N. 4
Cesenatico.






N. 8776 del 21-03-2012.
83
QUESITO N. 5
QUESITO N. 6
QUESITO N. 7
fallimento.
notarile.
84
Relazione notarile.
(vedi punto n. 2).
QUESITO N. 8A
Le unità immobiliari del lotto in oggetto consistono in un negozio con cantina poste nel
fabbricato condominiale ad uso residenziale sito nel Comune di Cesenatico, in Via
Fiorentini n. 70, nella parte centrale della città. Le unità immobiliari sono poste in un
edificio che si sviluppa su tre piani fuori terra, su un lotto di terreno di circa 246 mq
calpestabili.
Il negozio al piano terra (sub. 13) ha l’accesso pedonale su Via Fiorentini n. 70
attraverso un ingresso comune. Il negozio è costituito da un locale principale illuminato
da due ampie vetrine, esposte a Nord-Ovest, un antibagno e il servizio (per complessivi
27.70 mq di superficie commerciale).
piano terra ed è accessibile dall’ingresso comune.
La struttura portante è in blocchi termici di laterizio, i muri perimetrali portanti sono in
muratura (spessore 40 cm), il solaio intermedio è in latero cemento. L'impianto elettrico
è del tipo sotto traccia con tubazioni e scatole in pvc, munite di interruttori, prese e
simili con placche di finitura di diverso tipo e colore. Si segnala l’acquisizione del
Certificato di Conformità degli impianti. Le ampie vetrine su Via Fiorentini hanno
serramenti apribili a vasistas a tutta altezza per consentire l’areazione del locale. La
85
porta di ingresso è in vetro. La pavimentazione è in piastrelle di gres di media
dimensione.
l’unità immobiliare ad uso negozio risulta essere ad uno stato praticamente finito:
esternamente l’intervento è completato, mentre internamente mancano le porte e i corpi
illuminanti. Le unità immobiliari risultano avere uno stato di manutenzione ottimo.
Piano
P.T
Destinazione
Altezza
Superficie
interna
lorda
correzione
(ml)
(mq)
(%)
(mq)
negozio
2.70
24.10
100
24.10
antibagno
2.50
1.70
100
1.70
wc
2.50
1.90
100
1.90
locale
Superficie
totale (mq)
27.70
cantinasottoscala
Hmax=2.70
Hmin=1.36
2.80
50
1.40
1.40
29.10
QUESITO N. 8B
Le dotazioni condominiali relative al negozio al piano terra (sub. 13) consistono in:
Subalterno 20);
77, Subalterno 26).
Al negozio al piano terra (sub. 13) sono attribuite quote proporzionali di comproprietà,
86
Le dotazioni condominiali relative alla cantina al piano terra (sub. 14) consistono in:
Subalterno 21).
Alla cantina al piano terra (sub. 14) sono attribuite quote proporzionali di comproprietà,
QUESITO N. 8C
Criteri di stima
Fonti
Immobiliare relativo dicembre 2015. I dati desunti da tale fonte sono stati calcolati e
87
Valutazione
OMI
Data
II semestre 2015
Dicembre 2015
Zona
Centrale/CESENATICO
Cesenatico/Centro
Normale
Nuovo
Stato
conservativo
Valore di
Valore minimo 3.200
Mercato Euro/mq
Valore medio
Euro/mq
3.900
6.100
6.100
centoquarantacinquemila/500).
Arrotondato a 145.000,00 Euro (Euro centoquarantacinquemila/000).


vizi occulti.
88
e del perdurare della crisi nel settore immobiliare6, si ritiene corretto applicare una
approssimazione, in Euro 94.000,00 (Euro novantaquattromila/00).
QUESITO N. 8D
senso.
QUESITO N. 8E
QUESITO N. 8F
L’unità immobiliare è in Classe B. L’attestato è tutt’ora valido poiché dalla data del
QUESITO N. 8G
I beni del lotto oggetto di stima consistono in una unità ad uso negozio e in una cantina.
6
Il perito sottolinea che il mercato immobiliare attuale relativo alla vendita degli immobili commerciali,
sia a Cesenatico che in generale nel territorio circostante, è da tempo saturo di immobili simili al bene
oggetto di stima.
89
90
LOTTO 7
QUESITO N. 2
L’unità immobiliare del lotto in oggetto consiste in un posto auto coperto con corte
esclusiva posto nel fabbricato condominiale sito nel Comune di Cesenatico, in Via
Fiorentini n. 72, nella parte centrale della città. Il tessuto urbano, caratterizzato dalla
L’unità immobiliare è posta in un edificio che si sviluppa su un piano fuori terra.
L’accesso carrabile avviene dalla strada privata.
Il posto auto coperto (sub. 9) (per complessivi 7.60 mq di superficie commerciale) con
annessa corte esclusiva è posto al piano terra, con accesso dalla strada privata parallela a
Via Fiorentini ed è situato in un edificio alto un piano separato dal blocco residenziale
principale su Via Fiorentini. L’unità immobiliare è confinante con: sub. 10 a Nord-Est,
part. 75 a Sud, part. 78 a Ovest, sub. 25 a Nord, salvo altri.
Al posto auto coperto (sub. 9) sono attribuite quote proporzionali di comproprietà, di
millesimi 17,203, sulle parti comuni come per legge, titolo o destinazione, ai sensi
Dati catastali

Intestati a:

(Lotto 7 - Allegato 1: Visure catastale)
91
Gravami
QUESITO N. 3
QUESITO N. 4
92
Cesenatico.






N. 8776 del 21-03-2012.
QUESITO N. 5
normativa è possibile attestare la conformità catastale dell’unità immobiliare.
(Lotto 7 - Allegato 1: Visure catastale)
QUESITO N. 6
93
QUESITO N. 7
fallimento.
notarile.
Relazione notarile.
(vedi punto n. 2).
QUESITO N. 8A
L’unità immobiliare del lotto in oggetto consiste in un posto auto coperto posto nel
fabbricato condominiale sito nel Comune di Cesenatico, in Via Fiorentini n. 72, nella
94
parte centrale della città. L’unità immobiliare è posta in un edificio che si sviluppa su un
piano fuori terra, su un lotto di terreno di circa 246 mq calpestabili.
Il posto auto coperto (sub. 9) (per complessivi 7.60 mq di superficie commerciale),
esposto a Sud-Est, con annessa corte esclusiva è posto al piano terra, con accesso dalla
strada privata parallela a Via Fiorentini ed è situato in un edificio alto un piano separato
dal blocco residenziale principale su Via Fiorentini.
l’unità immobiliare risulta essere utilizzabile.
(Lotto 7 - Allegato 7: Certificato conformità impianti)
Piano
Destinazione
locale
Altezza
Superficie
interna
lorda
correzione
(ml)
(mq)
(%)
(mq)
14.20
50
7.10
3.50
15
0.50
posto auto
2.40
coperto
corte
esclusiva
P.T
Superficie
totale (mq)
7.60
QUESITO N. 8B
Le dotazioni condominiali relative al posto auto coperto (sub. 9) consistono in:
Al posto auto coperto (sub. 9) sono attribuite quote proporzionali di comproprietà, di
millesimi 17,203, sulle parti comuni come per legge, titolo o destinazione, ai sensi
95
QUESITO N. 8C
Criteri di stima
Fonti
in oggetto è stata effettuata considerando i valori forniti dall’Agenzia del Territorio (ora
Agenzia delle Entrate) e riguardano i dati desunti dalla banca dati dell’Agenzia delle
Entrate denominata OMI, assunti come media tra il valore minimo e massimo di
mercato indicati. Questi dati sono stati parametrati e comparati con le caratteristiche
estrinseche dell’unità immobiliare oggetto di valutazione e raffrontati con le
informazioni reperite presso gli operatori del settore della zona.
96
Valutazione
OMI
Data
II semestre 2015
-
Zona
Centrale/CESENATICO
-
Normale
-
Stato
conservativo
Valore di
Valore minimo 1.400
Mercato Euro/mq
Valore medio
Euro/mq
1.675
-
-
Data la particolare ubicazione di pregio del posto auto coperto oggetto di valutazione, il
perito ritiene adeguato utilizzare il valore di mercato massimo indicato dall’OMI.
quattordicimila/820).
Arrotondato a 15.000,00 Euro (Euro quindicimila/000).


vizi occulti.
approssimazione, in Euro 14.000,00 (Euro quattordicimila/00).
97
QUESITO N. 8D
senso.
QUESITO N. 8E
Il bene facente parte del lotto in oggetto è in piena intera proprietà.
QUESITO N. 8F
energetica, in quanto non necessario.
QUESITO N. 8G
L’immobile oggetto di stima ha destinazione posto auto coperto.
98
LOTTO 8
QUESITO N. 2
L’unità immobiliare del lotto in oggetto consiste in un fabbricato ad uso residenziale
sito in Comune di Cesenatico, in Via Fratelli Sintoni n. 64, nella parte sud-occidentale
della città, a circa 700 ml di distanza dal mare. Il tessuto urbano, caratterizzato dalla
presenza di edifici monofamiliari e plurifamiliari di circa due-tre piani fuori terra, è
densamente edificato ed è costituito prevalentemente da edifici residenziali. Questa
parte di città è costituita in maggioranza da edifici di medio e basso pregio
architettonico, alcuni di recente costruzione, altri oggetto di lavori di manutenzione e
risanamento. L’area, non centrale, è completa di ogni servizio.
L’unità immobiliare è posta in un edificio che si sviluppa su due piani fuori terra.
L’accesso avviene attraverso la corte esclusiva che si affaccia su Via Fratelli Sintoni.
L’immobile confina con: Via Fratelli Sintoni a Nord-Est, sub. 5 a Nord, sub. 3 a SudOvest, Foglio 15 Part. 2016 a Sud, salvo altri.
L’unità residenziale è costituita da un soggiorno-pranzo con angolo cottura, due camere
da letto, un disimpegno e un bagno al piano terra, un sottotetto, un bagno, un ripostiglio
e un lastrico solare al primo piano (per complessivi 109.10 mq di superficie
commerciale). L’area scoperta è destinata a pertinenza esclusiva del fabbricato.
Dati catastali

Foglio 15, Particella 2474, Subalterno 2, Categoria in corso di costruzione.
Intestati a:


99
Gravami
Ipoteca volontaria iscritta a Forlì in data 22 febbraio 2008 all’art. 854 per la somma di
Euro 3.750.000, a favore della Banca di Credito Cooperativo di Sala di Cesenatico Società Cooperativa, con sede in Cesenatico (FC).
(Allegato comune Vol.III: Relazione notarile ipocatastale-immobile di cui al punto F)
QUESITO N. 3
QUESITO N. 4
dichiarato nell’Atto di Compravendita del 5 febbraio 2008 ai rogiti del Notaio Dott.
in data 21 febbraio 2008 al n. 2001 e trascritto a Forlì in data 22 febbraio 2008 all’art.
Cesenatico.

Licenza edilizia n. 7, del 03-02-1950;

Abitabilità rilasciata in data 30-06-1950, bollo n. 3, pag. 81;
100



Piccolo permesso n. 32, del 19-06-1950;


Abitabilità rilasciata in data 1959, bollo n. 29, pag. 9;


Abitabilità rilasciata in data 12-01-1963, bollo n. 35, pag. 20


Permesso di costruire n. 105, del 04-08-2009;

DIA n. 556 del 30-07-2010;

SCIA di variante in corso d’opera n. 258 del 22-06-2012, Prot. n. 18858;

Comunicazione inizio lavori 19-09-2009 presentata in data 16-10-2009;

Comunicazione fine lavori parziale in data 13-07-2012 (relativa a sub. in capo
ad altre proprietà e non oggetto di valutazione).
A seguito del sopralluogo, effettuato in data 15 maggio 2016, il perito ha riscontrato che
l’unità immobiliare è in corso di costruzione e che non sono presenti difformità dello
stato attuale rispetto al progetto depositato presso il Comune di Cesenatico (Permesso di
costruire n. 105 in data 04-08-2009 e successivi). Grazie all’esame delle dotazioni
impiantistiche si rileva che sono presenti predisposizioni impiantistiche non previste dal
progetto presentato in Comune.
Allo stato attuale non risultano essere pervenute all’ufficio comunale competente
varianti finali né richiesta del Certificato di Conformità Edilizia ed Agibilità.
L’acquirente potrà ottenere il Certificato di Conformità Edilizia a seguito di apposita
richiesta da inoltrare al Comune ai sensi delle vigenti normative, i cui costi saranno
considerati in sede di stima (vedi punto n. 8C). L’esperto segnala che ai fini
dell'ottenimento della cd. agibilità, il fabbricato dovrà essere dotato delle "Certificazioni
di conformità e rispondenza alle Norme" degli impianti, che rilasciano gli artigiani del
settore.
(Lotto 4 - Allegato 5: Planimetria stato di progetto-stato di fatto)
101
QUESITO N. 5
gli identificativi descritti al precedente punto n. 2. L’immobile risulta accatastato come
in corso di costruzione.
normativa è possibile attestare la conformità catastale dell’unità immobiliare, in quanto
in costruzione.
Nell’eventualità di cessione l’acquirente dovrà completare i lavori, richiedere il
Certificato di Conformità Edilizia e effettuare l’aggiornamento delle planimetrie
catastali (si veda punto n. 4). I costi saranno considerati in sede di stima (vedi punto n.
8C). I tempi di presentazione e di ottenimento del Certificato di Conformità Edilizia
sono in funzione delle tempistiche dell’Amministrazione Comunale.
QUESITO N. 6
QUESITO N. 7
fallimento.
102
catastali: difformità non riscontrabili in quanto in costruzione (vedi punto n. 5);
notarile.
Relazione notarile.
(vedi punto n. 2).
QUESITO N. 8A
L’unità immobiliare in oggetto consiste in un fabbricato ad uso residenziale sito in
Comune di Cesenatico, in Via Fratelli Sintoni n. 64, nella parte sud-occidentale della
città, a circa 700 ml di distanza dal mare. L’unità immobiliare è posta in un edificio che
si sviluppa su due piani fuori terra (esposizione zona giorno a Nord-Est e Nord-Ovest,
zona notte a Sud-Est e Sud-Ovest) L’accesso avviene attraverso la corte esclusiva che
si affaccia su Via Fratelli Sintoni. L’unità residenziale è costituita da un soggiornopranzo con angolo cottura, due camere da letto, un disimpegno e un bagno al piano
terra, un sottotetto, un bagno, un ripostiglio e un lastrico solare al primo piano (per
complessivi 109.10 mq di superficie commerciale). L’area scoperta è destinata a
pertinenza esclusiva del fabbricato.
struttura portante è in laterizio, i muri perimetrali portanti sono in muratura (spessore 30
cm), il solaio intermedio è in laterocemento, mentre il solaio di copertura è in legno
103
lamellare. Alla data del sopralluogo la dotazione impiantistica risulta essere: impianto
elettrico sottotraccia predisposto con corrugati e cavi elettrici parzialmente istallati, con
tubazioni e scatole in pvc; impianto idrico e termico autonomo, con un sistema di
distribuzione del calore con pannelli radianti a pavimento con caldaia a gas (sono state
eseguite le predisposizione per la caldaia, ma non l’istallazione e l’allacciamento);
predisposizione dell’impianto di condizionamento tramite unità interne a split (non
istallati). Si segnala la non acquisizione del Certificato di Conformità degli impianti.
Il sistema di oscuramento è costituito da scuroni esterni. La porta di ingresso non è stata
istallata (esiste solo lo scurone esterno). Sono presenti due gradini esterni per l’accesso
all’unità immobiliare.
l’unità immobiliare risulta essere ad uno stato grezzo avanzato: esternamente
l’intervento è completato, mentre internamente mancano infissi, scale, pavimentazioni,
rivestimenti, completamento degli impianti, porte, tinteggiatura. L’unità immobiliare
risulta avere uno stato di manutenzione medio.
104
Piano
P.T.
Destinazione
locale
soggiornopranzoang.cottura
disimpegno
camera da
letto
camera da
letto
bagno
Altezza
sottotetto
bagno
ripostiglio
Superficie
interna
lorda
correzione
(ml)
(mq)
(%)
(mq)
2.80
34.10
100
34.10
2.80
4.00
100
4.00
2.80
17.80
100
17.80
2.80
13.10
100
13.10
2.80
5.50
100
5.50
9.00
35
3.20
87.00
151
6.90
27.70
35
9.70
5.80
100
5.80
4.20
35
1.50
37.70
252
7.50
terrazzo
corte
esclusiva
P.1
Hmax=2.85
Hmin=1.26
Hmax=2.85
Hmin=2.10
Hmax=2.13
Hmin=1.11
lastrico
solare
Superficie
totale (mq)
109.10
QUESITO N. 8B
L’unità immobiliare in oggetto non è fornita di dotazioni condominiali.
QUESITO N. 8C
Criteri di stima
1
2
105
Fonti
106
Valutazione
OMI
Data
II semestre 2015
Dicembre 2015
Zona
Centrale/CESENATICO
Cesenatico/Centro
Normale
Nuovo
Stato
conservativo
Valore di
Valore minimo 3.500
Mercato Euro/mq
Valore medio
Euro/mq
4.000
6.000
6.000
cinquecentocinquantaquattromila/500).
Arrotondato a 554.000,00 Euro (Euro cinquecentocinquantaquattromila/000).
Il perito applica al valore di mercato le seguenti riduzioni:
 Riduzione forfettaria pari a 55.000,00 Euro (Euro cinquantacinquemila/00) in virtù
del fatto che l’unità immobiliare è in corso di costruzione: sono necessari diversi
interventi di ripristino, completamento e rifinitura per considerare l’edificio residenziale
come nuovo. Tale riduzione è comprensiva del costo per la presentazione delle pratiche
e delle certificazioni necessarie alla chiusura della pratica edilizia.
Considerando tali riduzioni, si ottiene un valore pari a 499.000,00 Euro (Euro
quattrocentonovantanovemila/00).

107

vizi occulti.
approssimazione, in Euro 450.000,00 (Euro quattrocentocinquantamila/00).
QUESITO N. 8D
senso.
QUESITO N. 8E
QUESITO N. 8F
energetica. Si segnala la necessità di effettuare la certificazione energetica in caso di
cessione.
QUESITO N. 8G
L’immobile oggetto di stima ha destinazione d’uso residenziale.
108
LOTTO 9
QUESITO N. 2
sito in Comune di Cesenatico, in Via Fratelli Sintoni n. 62/A, nella parte sudoccidentale della città, a circa 700 ml di distanza dal mare. Il tessuto urbano,
caratterizzato dalla presenza di edifici monofamiliari e plurifamiliari di circa due-tre
piani fuori terra, è densamente edificato ed è costituito prevalentemente da edifici
residenziali. Questa parte di città è costituita in maggioranza da edifici di medio e basso
pregio architettonico, alcuni di recente costruzione, altri oggetto di lavori di
L’unità immobiliare è posta in un edificio che si sviluppa su due piani fuori terra.
L’accesso avviene attraverso un passaggio comune (distinto al Catasto con Foglio 15,
Particella 2474, Subalterno 5) che si affaccia su Via Fratelli Sintoni e che conduce alla
corte del fabbricato.
L’immobile confina con: sub. 1 a Nord, sub. 5 a Nord-Est, sub. 3 a Sud, salvo altri.
L’unità residenziale è costituita da una loggia di ingresso, un ripostiglio, un ricovero, il
vano scala e un servizio igienico al piano terra, da una camera da letto, una cucina, un
servizio igienico e una loggia al piano primo. L’area scoperta è destinata a pertinenza
del fabbricato.
Dalla documentazione reperita non è possibile stabilire le quote proporzionali di
comproprietà sulle parti comuni relative all’unità immobiliare in oggetto.
Dati catastali

Intestati a:


(Lotto 9- Allegato 1: Visure catastali)
109
Gravami
QUESITO N. 3
QUESITO N. 4
Cesenatico.


110










DIA n. 556 del 30-07-2010;



(Lotto 9- Allegato 2: Atto di provenienza)
(Lotto 9- Allegato 3: Titoli abilitativi)
l’unità immobiliare è in corso di costruzione e che non sono presenti alcune difformità
dello stato attuale rispetto al progetto depositato presso il Comune di Cesenatico
(Permesso di costruire n. 105 in data 04-08-2009 e successivi). Grazie all’esame delle
dotazioni impiantistiche si rileva che sono presenti predisposizioni impiantistiche non
previste dal progetto presentato in Comune.
settore.
(Lotto 9- Allegato 4: Planimetrie catastali)
(Lotto 9- Allegato 5: Planimetrie di progetto-stato di fatto)
111
QUESITO N. 5
in costruzione.
QUESITO N. 6
(Lotto 9- Allegato 6: Verifica contratti Agenzia delle Entrate)
QUESITO N. 7
fallimento.
112
notarile.
Relazione notarile.
(vedi punto n. 2).
QUESITO N. 8A
sito in Comune di Cesenatico, in Via Fratelli Sintoni n. 62/A, nella parte sudoccidentale della città, a circa 700 ml di distanza dal mare. L’unità immobiliare è posta
in un edificio che si sviluppa su due piani fuori terra. L’accesso avviene attraverso un
passaggio comune (distinto al Catasto con Foglio 15, Particella 2474, Subalterno 5) che
si affaccia su Via Fratelli Sintoni e che conduce alla corte del fabbricato.
L’unità residenziale, esposta a Nord-est e Nord-Ovest, è costituita da una loggia di
ingresso, un disimpegno, un bagno, un ricovero, il vano scala al piano terra, da una
camera da letto, una cucina, un servizio igienico e una loggia al piano primo. L’area
scoperta è destinata a pertinenza del fabbricato.
La struttura portante è in laterizio, i muri perimetrali portanti sono in muratura (spessore
30 cm), il solaio intermedio è in latero-cemento, mentre il solaio di copertura è in legno
113
lamellare. Alla data del sopralluogo la dotazione impiantistica risulta essere: impianto
elettrico sottotraccia predisposto con corrugati e cavi elettrici parzialmente istallati, con
tubazioni e scatole in pvc; impianto idrico e termico autonomo, con un sistema di
distribuzione del calore con pannelli radianti a pavimento con caldaia a gas (sono state
eseguite le predisposizione per la caldaia, ma non l’istallazione e l’allacciamento);
predisposizione dell’impianto di condizionamento tramite unità interne a split (non
istallati). Si segnala la non acquisizione del Certificato di Conformità degli impianti.
Il sistema di oscuramento è costituito da scuroni esterni.
l’intervento è completato, mentre internamente mancano porta di ingresso, infissi, scale,
pavimentazioni, rivestimenti, completamento degli impianti, porte interne, tinteggiatura.
L’unità immobiliare risulta avere uno stato di manutenzione medio.
(Lotto 9- Allegato 7: Documentazione fotografica)
Piano
P.T.
P. 1
Destinazione
locale
loggia
disimpegno
bagno
ricovero
vano scala
corte
esclusiva
camera letto
cucina
bagno
loggia
Altezza
Superficie
Coefficiente
Superficie
Superficie
interna
lorda
correzione
commerciale
commerciale
(ml)
(mq)
(%)
(mq)
totale (mq)
2.50
2.50
2.50
2.50
3.20
6.00
6.90
22.60
4.00
100
100
100
80
100
3.20
6.00
6.90
18.10
4.00
40.50
153
4.60
15.10
12.60
7.00
3.20
100
100
100
35
15.10
12.60
7.00
1.10
2.80
2.80
2.80
78.60
3
114
QUESITO N. 8B
Le dotazioni condominiali relative all’appartamento consistono in:
 Bene comune non censibile passaggio ai sub. 3-4 (Foglio 15, Particella 2474,
Subalterno 5).
QUESITO N. 8C
Criteri di stima
Fonti
115
Valutazione
OMI
Data
II semestre 2015
Dicembre 2015
Zona
Centrale/CESENATICO
Cesenatico/Centro
Normale
Nuovo
Stato
conservativo
Valore di
Valore minimo 3.500
Mercato Euro/mq
Valore medio
Euro/mq
4.000
6.000
6.000
trecentonovantatremila/000).
 Riduzione forfettaria pari a 50.000,00 Euro (Euro cinquantamila/00) in virtù del fatto
che l’unità immobiliare è in corso di costruzione: sono necessari diversi interventi di
ripristino, completamento e rifinitura per considerare l’edificio residenziale come
nuovo. Tale riduzione è comprensiva del costo per la presentazione delle pratiche e
delle certificazioni necessarie alla chiusura della pratica edilizia.
116
trecentoquarantatremila/00).


vizi occulti.
approssimazione, in Euro 308.000,00 (Euro trecentottomila/00).
QUESITO N. 8D
senso.
QUESITO N. 8E
QUESITO N. 8F
cessione.
QUESITO N. 8G
L’immobile oggetto di stima ha destinazione d’uso residenziale e corte esclusiva.
(Lotto 9- Allegato 8: Certificato di Destinazione Urbanistica)
117
118
LOTTO 10
QUESITO N. 2
sito in Comune di Cesenatico, in Via Fratelli Sintoni n. 62/B, nella parte sudoccidentale della città, a circa 700 ml di distanza dal mare. Il tessuto urbano,
caratterizzato dalla presenza di edifici monofamiliari e plurifamiliari di circa due-tre
piani fuori terra, è densamente edificato ed è costituito prevalentemente da edifici
residenziali. Questa parte di città è costituita in maggioranza da edifici di medio e basso
pregio architettonico, alcuni di recente costruzione, altri oggetto di lavori di
L’unità immobiliare è posta in un edificio che si sviluppa su un piano fuori terra.
L’accesso avviene attraverso un passaggio comune (distinto al Catasto con Foglio 15,
Particella 2474, Subalterno 5) che si affaccia su Via Fratelli Sintoni e che conduce alla
corte del fabbricato.
L’immobile confina con: sub. 5 a Nord, sub. 4 a Nord-Ovest, sub. 2 a Est, salvo altri.
L’unità residenziale è costituita da un monolocale con disimpegno e bagno (pre
complessivi 54.50 mq di superficie commerciale). La copertura dell’edificio, accessibile
da una scale esterna, è adibita a lastrico solare. L’area scoperta è destinata a pertinenza
del fabbricato. Dalla documentazione reperita non è possibile stabilire le quote
proporzionali di comproprietà sulle parti comuni relative all’unità immobiliare in
oggetto.
Dati catastali

Intestati a:


119
Gravami
QUESITO N. 3
QUESITO N. 4
Cesenatico.


120










DIA n. 556 del 30-07-2010;



(Lotto 10- Allegato 2: Atto di provenienza)
(Lotto 10- Allegato 3: Titoli abilitativi)
l’unità immobiliare è in corso di costruzione e che non sono presenti difformità dello
stato attuale rispetto al progetto depositato presso il Comune di Cesenatico (Permesso di
costruire n. 105 in data 04-08-2009 e successivi).
settore.
(Lotto 10- Allegato 5: Planimetrie progetto-stato di fatto)
121
QUESITO N. 5
in costruzione.
QUESITO N. 6
(Lotto 10- Allegato 6: Verifica contratti Agenzia delle Entrate)
QUESITO N. 7
fallimento.
122
notarile.
Relazione notarile.
(vedi punto n. 2).
QUESITO N. 8A
sito in Comune di Cesenatico, in Via Fratelli Sintoni n. 62/B, nella parte sudoccidentale della città, a circa 700 ml di distanza dal mare. L’unità immobiliare è posta
in un edificio che si sviluppa su un piano fuori terra. L’accesso avviene attraverso un
passaggio comune (distinto al Catasto con Foglio 15, Particella 2474, Subalterno 5) che
si affaccia su Via Fratelli Sintoni e che conduce alla corte del fabbricato.
L’unità residenziale è costituita da un monolocale con disimpegno e bagno (per
complessivi 54.50 mq di superficie commerciale), esposto Nord-Est. La copertura
dell’edificio, accessibile da una scale esterna, è adibita a lastrico solare. L’area scoperta
è destinata a pertinenza del fabbricato.
cm), il solaio è in latero-cemento. Alla data del sopralluogo la dotazione impiantistica
123
risulta essere: impianto elettrico sottotraccia predisposto con corrugati e cavi elettrici
parzialmente istallati, con tubazioni e scatole in pvc; impianto idrico e termico
autonomo, con un sistema di distribuzione del calore con pannelli radianti a pavimento
con caldaia a gas (sono state eseguite le predisposizione per la caldaia, ma non
l’istallazione e l’allacciamento); predisposizione dell’impianto di condizionamento
tramite unità interne a split (non istallati). Si segnala la non acquisizione del Certificato
di Conformità degli impianti.
Il sistema di oscuramento è costituito da scuroni esterni.
l’intervento è completato, ad esclusione delle scale esterne di collegamento al lastrico
solare, del pergolato sul lastrico solare e della porta di ingresso, mentre internamente
mancano infissi, pavimentazioni, rivestimenti, completamento degli impianti, porte,
tinteggiatura. L’unità immobiliare risulta avere uno stato di manutenzione medio.
(Lotto 10- Allegato 7: Documentazione fotografica)
Piano
P.T.
Altezza
Superficie
Coefficiente
Superficie
Superficie
interna
lorda
correzione
commerciale
commerciale
(ml)
(mq)
(%)
(mq)
totale (mq)
monolocale
2.80
34.30
100
34.30
disimpegno
2.80
1.90
100
1.90
bagno
2.80
4.60
100
4.60
lastrico
solare
40.80
254
7.80
corte
esclusiva
67.10
155
5.90
Destinazione
locale
54.50
4
5
124
QUESITO N. 8B
Le dotazioni condominiali relative all’appartamento consistono in:
 Bene comune non censibile passaggio ai sub. 3-4 (Foglio 15, Particella 2474,
Subalterno 5).
QUESITO N. 8C
Criteri di stima
Fonti
presso gli operatori del settore della zona. Si ritiene che il dato così desunto rappresenti,
con sufficiente approssimazione, il più probabile attuale valore di mercato. Il perito
125
precisa che nella valutazione del “fabbricato edificato” ha tenuto conto anche del valore
dell’area edificata sulla quale insiste. La sommatoria dei valori stimati pertanto
costituisce il più probabile valore corrente del fabbricato, comprensivo del valore
dell’area edificata e delle eventuali relative pertinenze.
Valutazione
OMI
Data
II semestre 2015
Dicembre 2015
Zona
Centrale/CESENATICO
Cesenatico/Centro
Normale
Nuovo
Stato
conservativo
Valore di
Valore minimo 3.500
Mercato Euro/mq
Valore medio
Euro/mq
4.000
6.000
6.000
duecentosettantaduemila/500).
Arrotondato a 272.000,00 Euro (Euro duecentosettantaduemila/000).
 Riduzione forfettaria pari a 25.000,00 Euro (Euro venticinquemila/00) in virtù del
fatto che l’unità immobiliare è in corso di costruzione: sono necessari diversi interventi
di ripristino, completamento e rifinitura per considerare l’edificio residenziale come
nuovo. Tale riduzione è comprensiva del costo per la presentazione delle pratiche e
delle certificazioni necessarie alla chiusura della pratica edilizia.
duecentoquarantasettemila/00).
126


vizi occulti.
presente relazione dell’unità immobiliare può essere quantificato, con ragionevole
approssimazione, in Euro 222.000,00 (Euro duecentoventiduemila/00).
QUESITO N. 8D
senso.
QUESITO N. 8E
QUESITO N. 8F
cessione.
QUESITO N. 8G
L’immobile oggetto di stima ha destinazione d’uso residenziale e corte.
(Lotto 10- Allegato 8: Certificato di Destinazione Urbanistica)
127
128
LOTTO 11
QUESITO N. 2
Le unità immobiliari del lotto in oggetto consistono in un appartamento con posto auto
scoperto posti nel fabbricato condominiale ad uso residenziale, siti in Comune di
Cesenatico, in Via Via Moretti n. 6/A -Vicolo Fosse, nella parte centrale della città, sul
porto canale. Il tessuto urbano, caratterizzato dalla presenza di edifici monofamiliari e
plurifamiliari di circa due-tre piani fuori terra, è densamente edificato ed è costituito
prevalentemente da edifici residenziali. Questa parte di città è costituita in maggioranza
da edifici di medio e alto pregio architettonico, alcuni di recente costruzione, altri
oggetto di lavori di manutenzione e risanamento. L’area, centrale, è completa di ogni
servizio.
Le unità immobiliari sono poste in un edificio che si sviluppa su quattro piani fuori
terra. L’accesso carrabile avviene attraverso la corte comune che si affaccia su Vicolo
Fosse, mentre l’accesso pedonale avviene su Via Moretti.
L’unità residenziale (sub. 21) è accessibile dall’ingresso comune posto al piano terra del
fabbricato. È costituita al piano terra da un ingresso, una lavanderia, una cantina e un
balcone, al piano primo da soggiorno-pranzo e un balcone, al secondo piano da due
camere da letto, un disimpegno, un bagno e un balcone (per complessivi 80.50 mq di
superficie commerciale).
L’unità residenziale confina al piano terra con: sub. 22 a Sud, sub. 29 a Est, sub. 30 a
Nord; piano primo con: sub. 22 a Sud; piano secondo con: sub. 23 a Sud, salvo altri.
Il posto auto scoperto (sub. 26) è accessibile da Vicolo Fosse attraverso un cancello
automatico e ha una consistenza di 6.00 mq di superficie commerciale. Il sub. 26 è
confinante con sub. 25 a Sud, sub. 27 a Nord, sub. 30 a Est, salvo altri.
All’unità immobiliare in oggetto (sub. 21) sono attribuite quote proporzionali di
destinazione, ai sensi dell’art. 1117 del C.C.. Inoltre sono attribuiti 209.47 millesimi
relativi ad atrio, ingresso e corte.
129
Dati catastali

Foglio 8, Particella 141, Subalterno 21, Categoria A/3, Classe 5, Consistenza 5,5
539,70 Euro

mq, Superficie Catastale 12 mq, Rendita 50,82 Euro
Intestati a:

Censito al Catasto Terreni-enti urbani e promiscui

Gravami
Euro 3.360.000, a favore della Cassa dei Risparmi di Forlì e della Romagna S.p.a. , con
sede in Forlì (FC).
130
(Allegato comune Vol.III: Relazione notarile ipocatastale-immobile di cui al punto A)
QUESITO N. 3
QUESITO N. 4
dichiarato nell’Atto di Compravendita del 5 ottobre 2007 ai rogiti del Notaio Dott.
in data 24 ottobre 2007 al n. 8976 e trascritto a Forlì in data 25 ottobre 2007 all’art.
11812; nell’Atto di Compravendita del 28 giugno 2011 ai rogiti del Notaio Dott.
in data 13 luglio 2011 al n. 6005 e trascritto a Forlì in data 14 luglio 2011 all’art. 7507 e
sulla base delle ricerche effettuate presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Cesenatico.

Licenza edilizia n. 187 del 22-04-1967;

Abitabilità in data 20-11-1968, bollo n. 63, p. 17;

Concessione edilizia n. 177 del 17-07-1980;

Abitabilità in data 27-07-1981, prot. n. 7230/81, bolletta n. 172/1981;


Abitabilità in data 10 dicembre 1982, Prot. n. 14739/83, bolletta n. 3/1983;

Concessione edilizia n. 121, Prot. n. 23209 del 06-09-1990;

Abitabilità in data 22 maggio 1991, prot. n. 13550, bolletta n. 54/1991;

DIA n. 117, prot. n. 8589 del 20-04-2001;
131

Concessione edilizia in sanatoria n. 44/96, Prot. Gen. n. 4776 del 22-03-1996;



DIA in variante n. 747, del 03-10-2008;



DIA n. 471, prot. n. 19969 del 02-07-2009;

Comunicazione fine lavori parziale in data 20-01-2011 (relativa a sub. in capo ad
altre proprietà e non oggetto di valutazione).

Certificato di conformità edilizia parziale n. 073/2011, prot. N. 1617/11 del 1205-2011 (relativo a sub. in capo ad altre proprietà e non oggetto di valutazione).
metrico, il perito ha riscontrato che non sono presenti difformità.
Allo stato attuale la pratica è scaduta e non risultano essere pervenute all’ufficio
comunale competente varianti finali né dichiarazione di fine lavori e relativa richiesta
del Certificato di Conformità Edilizia ed Agibilità. L’acquirente potrà ottenere il
Certificato di Conformità Edilizia a seguito di apposita richiesta da inoltrare al Comune
ai sensi delle vigenti normative, i cui costi saranno considerati in sede di stima (vedi
punto n. 8C). L’esperto segnala che ai fini dell'ottenimento della cd. agibilità, il
fabbricato dovrà essere dotato delle "Certificazioni di conformità e rispondenza alle
Norme" degli impianti, che rilasciano gli artigiani del settore.
QUESITO N. 5
132
QUESITO N. 6
QUESITO N. 7
fallimento.
notarile.
Relazione notarile.
133
(vedi punto n. 2).
QUESITO N. 8A
Cesenatico, in Via Moretti n. 6/A -Vicolo Fosse, nella parte centrale della città, sul
porto canale. Le unità immobiliari sono poste in un edificio che si sviluppa su quattro
piani fuori terra, su un lotto di terreno di circa 236 mq catastali. L’accesso carrabile
avviene attraverso la corte comune che si affaccia su Vicolo Fosse, mentre l’accesso
pedonale avviene su Via Moretti.
L’unità residenziale (sub. 21), esposta a Nord-Ovest, è accessibile dall’ingresso comune
posto al piano terra del fabbricato. È costituita al piano terra da un ingresso, una
lavanderia, una cantina e un balcone, al piano primo da soggiorno-pranzo e un balcone,
al secondo piano da due camere da letto, un disimpegno, un bagno e un balcone (per
complessivi 80.50 mq di superficie commerciale).
cm), mentre i solai intermedi e il solaio di copertura sono in latero cemento. L’impianto
di riscaldamento è autonomo ed è costituito da un sistema di distribuzione del calore a
radiatori e caldaia a gas situata nel balcone al piano primo (la caldaia è istallata e
allacciata solo lato idraulico e fumi: data l’assenza di corrente e gas non è possibile
verificare la reale funzionalità della macchina); l’impianto di condizionamento è
predisposto con unità interne a split. L'impianto elettrico è del tipo sotto traccia,
predisposto con i corrugati e i cavi principali. Si segnala la non acquisizione del
Certificato di Conformità degli impianti. Gli infissi esterni sono in pvc con vetri doppi e
camera d’aria, con sistema di oscuramento costituito da scuroni esterni. La porta di
ingresso è blindata e la scala interna, già istallata, è in metallo e legno.
l’unità immobiliare ad uso residenziale risulta essere ad uno stato grezzo avanzato:
esternamente l’intervento è completato, mentre internamente mancano pavimentazioni,
134
rivestimenti, completamento degli impianti, montaggio dei sanitari, porte, tinteggiatura.
Le unità immobiliari risultano avere uno stato di manutenzione buono.
Piano
P.T.
Destinazione
P.2
Superficie
interna
lorda
correzione
commerciale
commerciale
(ml)
(mq)
(%)
(mq)
totale (mq)
ingresso
2.45
3.60
70
2.50
lavanderia
2.45
4.30
70
3.00
cantina
2.45
7.50
70
5.20
5.10
25
1.30
2.80
26.80
100
26.80
balcone
2.80
7.10
25
1.80
disimpegno
2.80
2.50
100
2.50
2.80
14.70
100
14.70
2.80
15.40
100
15.40
2.80
5.50
100
5.50
7.10
25
1.80
locale
balcone
P.1
Superficie
soggiornopranzo
camera da
letto
camera da
letto
bagno
balcone
80.50
P.T.
posto auto
scoperto
12.00
50
6.00
6.00
86.50
135
QUESITO N. 8B
Le dotazioni condominiali relative all’appartamento (sub. 21) consistono in:
 Bene comune non censibile (atrio, vano scala, disimpegno ascensore al piano terra;
vano scala, ascensore, disimpegno al piano primo; vano scala, ascensore al piano
secondo) ai sub. 21-22-23-24 (Foglio 8, Particella 141, Subalterno 29);
 Bene comune non censibile corte comune ai sub. 21-22-23-24-25-26-27-28 (Foglio
8, Particella 141, Subalterno 30).
All’appartamento (sub. 21) sono attribuite quote proporzionali di comproprietà, di
millesimi 192.11, sulle parti comuni come per legge, titolo o destinazione, ai sensi
dell’art. 1117 del C.C.. Inoltre sono attribuiti 209.47 millesimi relativi ad atrio, ingresso
e corte.
QUESITO N. 8C
Criteri di stima
Fonti
136
Valutazione
OMI
Data
II semestre 2015
Dicembre 2015
Zona
Centrale/CESENATICO
Cesenatico/Centro
Normale
Nuovo
Stato
conservativo
Valore di
Valore minimo 3.500
Mercato Euro/mq
Valore medio
Euro/mq
4.000
6.000
6.000
quattrocentotrentaduemila/500).
Arrotondato a 432.000,00 Euro (Euro quattrocentotrentaduemila/000).
137
 Riduzione forfettaria pari a 25.000,00 Euro (Euro venticinquemila/00) in virtù del
fatto che l’unità immobiliare ad uso residenziale è ad uno stato grezzo avanzato. Tale
riduzione è comprensiva del costo per la presentazione delle pratiche e delle
certificazioni necessarie alla chiusura della pratica edilizia.
 Al valore calcolato il perito ritiene corretto applicare un aumento forfettario pari a
13.000,00 Euro (Euro tredicimila/00) in considerazione della posizione di pregio
dell’appartamento sul porto canale di Cesenatico.
Considerando tale riduzione, si ottiene un valore pari a 420.000,00 Euro (Euro
quattrocentoventimila/00).


vizi occulti.
approssimazione, in Euro 378.000,00 (Euro trecentosettantottomila/00).
QUESITO N. 8D
senso.
QUESITO N. 8E
138
QUESITO N. 8F
cessione.
QUESITO N. 8G
L’immobile oggetto di stima ha destinazione d’uso residenziale e posto auto scoperto.
139
140
LOTTO 12
QUESITO N. 2
porto canale. Il tessuto urbano, caratterizzato dalla presenza di edifici monofamiliari e
plurifamiliari di circa due-tre piani fuori terra, è densamente edificato ed è costituito in
maggioranza da edifici residenziali. Questa parte di città è costituita prevalentemente da
edifici di medio e alto pregio architettonico, alcuni di recente costruzione, altri oggetto
di lavori di manutenzione e risanamento. L’area, centrale, è completa di ogni servizio.
Le unità immobiliari sono poste in un edificio che si sviluppa su quattro piani fuori
terra. L’accesso carrabile avviene attraverso la corte esclusiva che si affaccia su Vicolo
Fosse, mentre l’accesso pedonale avviene su Via Moretti.
L’unità residenziale (sub. 24) è accessibile al piano secondo attraverso le scale comuni
del fabbricato ed è servita da ascensore comune. È costituita al piano terra da una
cantina, al piano secondo da un ingresso, al piano terzo da soggiorno, pranzo, due
camere da letto, un bagno, un disimpegno, un balcone e un ampio terrazzo che si
affaccia sul porto canale, al piano quarto sono ubicati spazi di servizio come sottotetto e
vano tecnico (per complessivi 139.70 mq di superficie commerciale). L’unità
residenziale confina al piano terra con: sub. 23 a Nord-Ovest, sub. 29 a Nord e Sud; al
piano secondo con: sub. 29 a Ovest, sub. 23 a Nord; piano terzo e quarto con: Via
Moretti a Sud, salvo altri.
Il posto auto scoperto (sub. 27) è accessibile da Vicolo Fosse attraverso un cancello
automatico e ha una consistenza di 6.00 mq di superficie commerciale. Il sub. 27 è
confinante con sub. 26 a Sud, sub. 28 a Nord, sub. 30 a Est, salvo altri.
relativi a scale e ascensore e 396.94 millesimi relativi ad atrio, ingresso e corte.
141
Dati catastali

vani, Superficie Catastale 117 mq (totale) 111 mq (escluse aree scoperte),
Rendita 588,76 Euro

mq, Superficie Catastale 12 mq, Rendita 50,82 Euro
Intestati a:

Censito al Catasto Terreni-enti urbani e promiscui

Gravami
Euro 3.360.000, a favore della Cassa dei Risparmi di Forlì e della Romagna S.p.a. , con
sede in Forlì (FC).
142
QUESITO N. 3
QUESITO N. 4
dichiarato nell’Atto di Compravendita del 5 ottobre 2007 ai rogiti del Notaio Dott.
in data 24 ottobre 2007 al n. 8976 e trascritto a Forlì in data 25 ottobre 2007 all’art.
11812; nell’Atto di Compravendita del 28 giugno 2011 ai rogiti del Notaio Dott.
in data 13 luglio 2011 al n. 6005 e trascritto a Forlì in data 14 luglio 2011 all’art. 7507 e
sulla base delle ricerche effettuate presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Cesenatico.

Licenza edilizia n. 187 del 22-04-1967;

Abitabilità in data 20-11-1968, bollo n. 63, p. 17;


Abitabilità in data 27-07-1981, prot. n. 7230/81, bolletta n. 172/1981;


Abitabilità in data 10 dicembre 1982, Prot. n. 14739/83, bolletta n. 3/1983;

Concessione edilizia n. 121, Prot. n. 23209 del 06-09-1990;

Abitabilità in data 22 maggio 1991, prot. n. 13550, bolletta n. 54/1991;

DIA n. 117, prot. n. 8589 del 20-04-2001;
143

Concessione edilizia in sanatoria n. 44/96, Prot. Gen. n. 4776 del 22-03-1996;






DIA n. 471, prot. n. 19969 del 02-07-2009;

Comunicazione fine lavori parziale in data 20-01-2011 (relativa a sub. in capo ad
altre proprietà e non oggetto di valutazione).

Certificato di conformità edilizia parziale n. 073/2011, prot. N. 1617/11 del 1205-2011 (relativo a sub. in capo ad altre proprietà e non oggetto di valutazione).
metrico, il perito ha riscontrato che sono presenti alcune difformità dello stato attuale
rispetto al progetto depositato presso il Comune di Cesenatico (Permesso di costruire n.
57 in data 13-05-2008 e successivi). È presente un muro divisorio in cartongesso che
divide il deposito del sottotetto in due spazi distinti e comunicanti. Grazie all’esame
delle dotazioni impiantistiche si rileva inoltre che sono presenti predisposizioni
impiantistiche non previste dal progetto presentato in Comune.
La regolarità urbanistica ed edilizia dell’unità immobiliare può essere raggiunta
attraverso la presentazione presso il Comune di Cesenatico di una pratica in sanatoria,
con un costo forfettario pari a circa 5.000,00 Euro (Euro cinquemila/00) in
considerazione della sanatoria e dell’aggiornamento catastale da presentare.
Allo stato attuale la pratica è scaduta e non risultano essere pervenute all’ufficio
comunale competente varianti finali né dichiarazione di fine lavori e relativa richiesta
del Certificato di Conformità Edilizia ed Agibilità. L’acquirente potrà ottenere il
Certificato di Conformità Edilizia a seguito di apposita richiesta da inoltrare al Comune
ai sensi delle vigenti normative, i cui costi saranno considerati in sede di stima (vedi
punto n. 8C). L’esperto segnala che ai fini dell'ottenimento della cd. agibilità, il
fabbricato dovrà essere dotato delle "Certificazioni di conformità e rispondenza alle
Norme" degli impianti, che rilasciano gli artigiani del settore.
144
(Lotto 12 - Allegato 5: Planimetria stato di fatto)
QUESITO N. 5
normativa non è possibile attestare la conformità catastale dell’unità immobiliare. In
seguito alla presentazione di pratica in sanatoria per la regolarizzazione urbanistica
pratica in sanatoria i tempi di presentazione della pratica sono legati alle tempistiche
QUESITO N. 6
QUESITO N. 7
fallimento.
145
notarile.
Relazione notarile.
(vedi punto n. 2).
QUESITO N. 8A
porto canale. Le unità immobiliari sono poste in un edificio che si sviluppa su quattro
piani fuori terra, su un lotto di terreno di circa 236 mq catastali. L’accesso carrabile
avviene attraverso la corte esclusiva che si affaccia su Vicolo Fosse, mentre l’accesso
pedonale avviene su Via Moretti.
L’unità residenziale (sub. 24), esposta a Nord-Ovest e a Sud (lato porto canale), è
accessibile al piano secondo attraverso le scale comuni del fabbricato ed è servita da
ascensore comune. È costituita al piano terra da una cantina, al piano secondo da un
ingresso, al piano terzo da soggiorno, pranzo, due camere da letto, un bagno, un
disimpegno, un balcone e un ampio terrazzo che si affaccia sul porto canale, al piano
146
quarto sono ubicati spazi di servizio come sottotetto e vano tecnico (per complessivi
139.70 mq di superficie commerciale).
cm), mentre i solai intermedi e il solaio di copertura sono in latero cemento. L’impianto
di riscaldamento è autonomo ed è costituito da un sistema di distribuzione del calore a
radiatori e caldaia a gas (la caldaia non è stata istallata, le predisposizioni sono situate
nel sottotetto); l’impianto di condizionamento è predisposto con unità interne a split.
L'impianto elettrico è del tipo sotto traccia, predisposto con i corrugati e i cavi
principali. Si segnala la non acquisizione del Certificato di Conformità degli impianti.
Gli infissi esterni sono in pvc con vetri doppi e camera d’aria, con sistema di
oscuramento costituito da scuroni esterni. La porta di ingresso è blindata e la scala di
collegamento tra il piano terzo e il quarto è in cemento allo stato grezzo.
l’unità immobiliare ad uso residenziale risulta essere ad uno stato grezzo avanzato:
esternamente l’intervento è completato, mentre internamente mancano la rampa di scale
che collega il piano terzo e quarto, pavimentazioni, rivestimenti, completamento degli
impianti, montaggio dei sanitari, porte, tinteggiatura. L’unità immobiliare risulta avere
uno stato di manutenzione buono.
147
Piano
Destinazione
locale
Altezza
Superficie Coefficiente Superficie
interna
lorda
correzione
(ml)
(mq)
(%)
(mq)
P.T.
cantina
2.45
5.70
50
2.90
P.2
ingresso
2.80
6.80
100
6.80
P.3
soggiorno
2.80
28.10
100
28.10
pranzo
2.80
21.20
100
21.20
2.80
10.90
100
10.90
2.80
18.80
100
18.80
bagno
2.80
6.00
100
6.00
disimpegno
2.80
6.30
100
6.30
terrazzo
12.70
40
5.10
balcone
7.10
25
1.80
78.00
35
27.30
12.80
35
4.50
camera da
letto
camera da
letto
P.4
sottotetto
vano tecnico
Hmax=2.20
Hmin=0.35
Hmax=2.20
Hmin=1.50
Superficie
totale (mq)
139.70
P.T.
posto auto
12.00
50
6.00
6.00
145.70
QUESITO N. 8B
Le dotazioni condominiali relative all’appartamento (sub. 24) consistono in:
 Bene comune non censibile (atrio, vano scala, disimpegno ascensore al piano terra;
vano scala, ascensore, disimpegno al piano primo; vano scala, ascensore al piano
secondo) ai sub. 21-22-23-24 (Foglio 8, Particella 141, Subalterno 29);
 Bene comune non censibile corte comune ai sub. 21-22-23-24-25-26-27-28 (Foglio
8, Particella 141, Subalterno 30).
148
relativi a scale e ascensore e 396.94 millesimi relativi ad atrio, ingresso e corte comune.
QUESITO N. 8C
Criteri di stima
Fonti
149
Valutazione
OMI
Data
II semestre 2015
Dicembre 2015
Zona
Centrale/CESENATICO
Cesenatico/Centro
Normale
Nuovo
Stato
conservativo
Valore di
Valore minimo 3.500
Mercato Euro/mq
Valore medio
Euro/mq
4.000
6.000
6.000
settecentoventottomila/500).
Arrotondato a 728.000,00 Euro (Euro settecentoventottomila/000).
 Riduzione forfettaria pari a circa 5.000,00 Euro (Euro cinquemila/00) in
considerazione della sanatoria e dell’aggiornamento catastale da presentare;
 Riduzione forfettaria pari a circa 45.000,00 Euro (Euro quarantacinquemila/00) in
virtù del fatto che l’unità immobiliare è ad uno stato grezzo avanzato. Tale riduzione è
comprensiva del costo per la presentazione delle pratiche e delle certificazioni
necessarie alla chiusura della pratica edilizia.
150
 Al valore calcolato il perito ritiene corretto applicare un aumento forfettario pari a
circa 15.000,00 Euro (Euro quindicimila/00) in considerazione dell’affaccio privilegiato
dell’appartamento sul porto canale di Cesenatico.
Considerando tali adeguamenti e correzioni, si ottiene un valore pari a 693.000,00 Euro
(Euro seicentonovantatremila/00).


vizi occulti.
approssimazione, in 624.000,00 Euro (Euro seicentoventiquattromila/00).
QUESITO N. 8D
senso.
QUESITO N. 8E
QUESITO N. 8F
cessione.
QUESITO N. 8G
L’immobile oggetto di stima ha destinazione d’uso residenziale e posto auto scoperto.
151
152
LOTTO 13
QUESITO N. 2
L’unità immobiliare del lotto in oggetto consiste in un appezzamento di terreno con
sovrastante fabbricato adibito a ricovero per attrezzi, sito in Comune di Cesenatico,
località Cannucceto, in Via Tagliata. L’area, prospiciente alla Strada Statale 16
Adriatica, si trova a circa 2,5 km dal centro storico della città. Il contesto in cui si
inserisce il bene è caratterizzato da un paesaggio prevalentemente agricolo, con la
presenza di alcune case sparse.
Il terreno è ubicato in posizione interna, senza sbocco diretto sulla strada comunale:
l’accesso avviene attraverso una strada sterrata interna. Il terreno è fiancheggiato da due
canali consorziati a Est e a Sud, da un’area artigianale a Nord e da un terreno agricolo a
Ovest. Il fabbricato adibito a ricovero per attrezzi è stato demolito.
L’immobile confina con: Particella 459 a Nord-Ovest, Particella 27 a Ovest, Particella
161 e 1210 a Sud, Particella 1220 a Sud-Est, Particella 1109 a Est, Particella 12151213-1217 a Nord-Est, salvo altri.
Il curatore riferisce che in data 1 luglio 2016 il Consorzio di Bonifica della Romagna ha
fatto pervenire, tramite PEC, invito a intervenire in atti, previa autorizzazione del G.D.,
per la costituzione di servitù di passaggio in favore dei terreni di proprietà della 3ERRE
SAS di Proti Claudio Del Vecchio Delio e Paolo & C. (distinti al N.C.T. del Comune di
Cesenatico al Foglio 1, Particelle, 1212-1214-1218-1219), e a carico del confinante
mappale n. 459 (Vip Catering s.r.l.), a conclusione di importanti interventi di pubblica
utilità da parte del Consorzio per la messa in sicurezza del territorio di Cesenatico. Il
tutto volto ad assicurare il passaggio a favore della Società fallita che, a seguito dei
lavori realizzati, aveva accesso precluso ai propri terreni. Il Consorzio di Bonifica, a
fronte della costituzione di servitù di passaggio a favore della Società fallita, si farà
carico del pagamento degli oneri notarili inerenti e conseguenti all’atto. L’atto notarile
avverrà entro breve tempo.
Dati catastali
Censito al Catasto Terreni del Comune di Cesenatico:

Foglio 1, Particella 1212, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 13024 mq,
153


Deduzione -, Reddito Dominicale 0,13 Euro; Reddito Agrario 0,11 Euro;

Deduzione AB, Reddito Dominicale 28,07 Euro; Reddito Agrario 24,53 Euro.
Intestati a:

Gravami
Ipoteca volontaria iscritta a Forlì in data 13 maggio 2004 all’art. 2005 per la somma di
(Provincia di Forlì) Scrl, con sede in Cesenatico (FC).
(Provincia di Forlì) Scrl, con sede in Cesenatico (FC).
154
Obblighi e servitù richiamato nell’atto di compravendita ai rogiti del Notaio Dott.
Antonio Porfiri di Cesena, Repertorio n. 185458 Fascicolo n. 34571, trascritto a Forlì in
data 13 maggio 2004 all’art. 5636.
Servitù di scolo acque costituita con atto di compravendita ai rogiti del Notaio dott.
Orfeo Porfiri di Cesena, in data 5 febbraio 1963, Rep. N. 9815/2260, trascritto a Forlì il
7 marzo 1963 all’art. 2596, gravante la originaria Particella n. 37 del Foglio 1 del
N.C.T. di Cesenatico da cui derivano le attuali Particelle 1212 e 1218.
Servitù di passaggio costituita con atto di compravendita ai rogiti del Notaio dott. Paolo
Giunchi di Cesena, in data 4 agosto 1980, Rep. N. 11934/4852, trascritto a Forlì il 29
agosto 1980 all’art. 7229, gravante la originaria Particella n. 405 del Foglio 1 del N.C.T.
di Cesenatico.
Servitù di acquedotto trascritta a Forlì il 5 aprile 1991 all’art. 35276 a favore del
Consorzio Acque per le Province di Forlì e Ravenna, con sede in Forlì, gravante le
originarie Particelle n. 287, 404 e 405 del Foglio 1 del N.C.T. di Cesenatico.
(Allegato comune Vol.III: Relazione notarile ipocatastale-immobile di cui al punto G)
QUESITO N. 3
QUESITO N. 4
dichiarato nell’Atto di Compravendita del 22 aprile 2004 ai rogiti del Notaio Dott.
Antonio Porfiri di Cesena, Repertorio n. 185458 Fascicolo n. 34571, trascritto a Forlì in
data 13 maggio 2004 all’art. 5636, e sulla base delle ricerche effettuate presso l’Ufficio
Tecnico del Comune di Cesenatico.
Fabbricato
6
Dall’atto di provenienza allegato risulta che la servitù di Acquedotto è stata trascritta all’art.
3529.
155
Il fabbricato adibito a ricovero per attrezzi, sito in Comune di Cesenatico, località
Cannuceto, in Via Tagliata, ad oggi risulta demolito. È stato costruito in totale assenza
di licenza e/o concessione edilizia. Successivamente è stato condonato con:
 Concessione Edilizia in Sanatoria n. 355, Prot. n. 15558 del 16-07-1992.
A seguito del sopralluogo, effettuato in data 24 maggio 2016, e delle indagini effettuate
presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Cesenatico, il perito ha riscontrato che
l’edificio è stato demolito.
(Lotto 13 - Allegato 4: Estratto di mappa catastale)
(Lotto 13 - Allegato 5: Ortofoto)
Terreno
Il perito ha presentato richiesta per acquisire copia del Certificato di Destinazione
Urbanistica dell’immobile, presso i competenti uffici del Comune di Cesenatico.
L’ufficio interpellato ha risposto alla richiesta con documento che si allega alla presente
relazione.
(Lotto 13 - Allegato 6: Certificato Destinazione Urbanistica)
QUESITO N. 5
Fabbricato
Il bene del lotto non risulta censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cesenatico. Con
riferimento allo stato dei luoghi riscontrato durante il sopralluogo non è possibile
attestare la conformità catastale dell’unità immobiliare, in quanto essa è rappresentata
nell’estratto di mappa nonostante sia stata demolita. In caso di cessione, l’acquirente
dovrà provvedere all’aggiornamento dell’estratto di mappa catastale, in conformità allo
stato attuale del bene (vedi punto n. 4), i cui costi saranno considerati in sede di stima
(vedi punto n. 8C). I tempi di presentazione della pratica sono legati alle tempistiche
156
Terreno
Il terreno risulta regolarmente censito al Catasto Terreni del Comune di Cesenatico con
gli identificativi descritti al precedente punto n. 2 e regolarmente rappresentato
nell’estratto di mappa.
QUESITO N. 6
Tributaria, alla data del documento, risulta registrato presso gli Uffici dell’Agenzia delle
Entrate il seguente contratto di locazione avente ad oggetto gli immobili del presente
lotto:

Contratto di affitto di fondo rustico stipulato in data 1 aprile 2015, registrato in data
18 aprile 2015 al n. 001866-serie 3T. I terreni, indentificati al Catasto Terreni come al
punto n. 2, sono concessi in affitto a DEL-CRI-Società Agricola A.R.L. con sede legale
a Mercato Saraceno (FC) in Via Pablo Neruda n. 24, c.f. e partita I.V.A. 04179060407,
di cui la piena ed esclusiva proprietà delle quote sono dei soci: RIVAROLI
MAURIZIO, nato a Mercato Saraceno (FC) il giorno 23 marzo 1954, c.f.
RVRMRZ54C23F139M (rappresentante legale); CASSINADRI LUCA, nato a Galeata
(FC) il giorno 24 marzo 1965, c.f. CSSLCU65C24D867W.
La locazione ha durata di sette annate agrarie a decorrere dall’1 aprile 2015 con
scadenza al 31 marzo 2022. Alla data di scadenza del 31 marzo 2022 il contratto sarà
risolto, intendendolo le parti già disdettato di diritto e di fatto oggi per allora e non
occorrendo pertanto alcun’altra comunicazione. L’affittuario ha facoltà di valutare, nel
momento in cui gli verrà inoltrata, l’accettazione dell’eventuale richiesta da parte della
proprietà di rilascio anticipato del terreno, prima della sua naturale scadenza. In caso di
accettazione, l’affittuario deve consegnare alla proprietà il terreno dopo aver ultimato i
raccolti dell’annata agraria in corso, ovvero rilasciare gli appezzamenti di terreno,
157
previo pagamento delle anticipazioni colturali e dei frutti pendenti, secondo del maggior
vantaggio che ne avrà l’affittuario.
(Lotto 13 - Allegato 7: Contratti affitto fondo rustico)
QUESITO N. 7
fallimento.
notarile.
diritti di servitù, abitazione (anche ai sensi dell’art. 540 c.c.), ecc: indicate nella
Relazione notarile (vedi punto n. 2)
(vedi punto n. 2).
QUESITO N. 8A
Il bene del lotto in oggetto consiste in un appezzamento di terreno, sito in Comune di
Cesenatico, località Cannucceto, in Via Tagliata. L’area, prospiciente alla Strada Statale
158
16 Adriatica, si trova a circa 2,5 km dal centro storico della città. Il contesto in cui si
inserisce il bene è caratterizzato da un paesaggio prevalentemente agricolo, con la
presenza di alcune case sparse. In considerazione del fatto che il fabbricato ad uso
ricovero per attrezzi è stato demolito, il perito procede nella valutazione del bene
escludendo tale fabbricato dalla stima.
Il terreno è ubicato in posizione interna, senza sbocco diretto sulla strada comunale:
l’accesso avviene attraverso una strada sterrata interna. Il terreno è fiancheggiato da due
canali consorziati a Est e a Sud, da un’area artigianale a Nord e da un terreno agricolo a
Ovest.
Alla data del sopralluogo il terreno si presentava ben identificato ed identificabile. La
giacitura dei terreni è pianeggiante, morfologicamente autoctona.
In considerazione di quanto descritto e riportato nella documentazione fotografica, il
bene risulta avere uno stato di manutenzione buono.
Di seguito si riportano i dati di consistenza del bene:
Superficie catastale
Superficie totale
(mq)
(mq)
Particella
Destinazione locale
1212
seminativo
13.024
1214
seminativo
2.760
1218
seminativo
26
1219
seminativo
5.587
21.397
Secondo il Piano Regolatore Generale, approvato con delibera di Giunta Provinciale n.
50948/705 del 19 dicembre 2000 e pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione
(B.U.R.) n. 11 in data 24 gennaio 2001 e successive modificazioni, il terreno oggetto di
stima è inserito in zona E1 (Zona agricola) con alcune porzioni di terreno identificate
come aree per interventi di sicurezza idraulica. Secondo il Piano Strutturale Comunale,
approvato con delibera del Consiglio Provinciale n. 70346/146 del 19 luglio 2010 e
pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione (B.U.R.) n. 101 in data 4 agosto 2010,
il terreno oggetto di stima è inserito nell’ambito 3A (Ambiti da riqualificare – Darsena e
riposizionamento delle attività cantieristiche della filiera connessa (art. A-11)). Il perito
159
precisa che il terreno, per essere a tutti gli effetti edificabile, dovrà essere inserito nel
Piano Operativo Comunale: ad oggi la destinazione ad ambito da riqualificare 3A è
solo una previsione contenuta nel PSC vigente.
Ai fini della corretta stima del valore di mercato del bene, il perito ritiene opportuno
esprimere una valutazione anche sulla edificabilità dell’area agricola. Pertanto di
seguito si riportano gli artt. 138, 140, 142, 143, 144, 145, 154, 155, 156 del PRG
vigente.
Art. 138 Indirizzi generali per le zone agricole
Nel territorio agricolo il Piano Regolatore Generale disciplina gli interventi ai fini
della tutela e valorizzazione del patrimonio produttivo agricolo, del paesaggio, delle
aree di interesse archeologico e storico testimoniale, nonché delle funzioni di servizio
ricreativo necessarie per il loro godimento. Le aree di uso agricolo sono soggette alle
successive prescrizioni di conservazione dell'ambiente rurale; le colture, anche se di
tipo intensivo ed altamente industrializzato, non devono mutare sostanzialmente
l'aspetto fisico delle aree. Di norma è vietato recintare i fondi agricoli con materiali
diversi da siepi e piantate; è vietato sopprimere fossati e corsi d'acqua facenti parte del
sistema di irrigazione o di scolo dei terreni, estirpare siepi o alberature in filare ai
margini delle attuali coltivazioni a meno che ciò non avvenga nell'ambito di un piano di
sviluppo aziendale od interaziendale, di cui al seguente art. 146. Le alberature devono
essere mantenute, e debitamente curate, dal proprietario del terreno cui afferiscono;
l'abbattimento di dette piante, eccezion fatta per le piantagioni di alberi da frutto e di
pioppi da taglio che non ricadono nelle aree di tutela dei corsi d'acqua, deve essere
preceduta da una autorizzazione comunale; la proprietà dovrà sostituire ciascuna
pianta abbattuta con almeno tre piante della medesima essenza, ovvero con essenza
indicata dal Comune all'atto dell'autorizzazione. Sono soggette a vincolo di
conservazione le piante di rilevante valore paesaggistico o monumentale individuate
sulla base di un elenco da formularsi da parte del servizio Parchi e Giardini di questo
comune, entro un anno dell'entrata in vigore delle presenti norme; le strade vicinali
devono essere mantenute in modo idoneo a cura e spesa dei proprietari frontisti; i corsi
d'acqua, gli stagni ed i maceri, nonché le rispettive rive, devono essere conservati,
curando la loro manutenzione, munendoli di idonea recinzione ed evitando ogni uso che
160
porti alla loro degradazione ed inquinamento. Nelle zone agricole del comune sono
vietati la discarica o l'immagazzinamento, in qualsiasi modo, di materiali industriali di
rifiuto o rottami di automobili; le attività esistenti, ancorché autorizzate, dovranno
essere rimosse entro cinque anni dell'entrata in vigore della presente normativa sulla
base di specifica ordinanza sindacale. In caso di nuova costruzione, ripristino,
demolizione e ricostruzione, il manufatto dovrà essere circondato da impianti arborei
di essenze autoctone, secondo il regolamento di cui all'art. 27. In ogni caso devono
essere adeguati e sistematicamente manutentati i fossi di scolo.
Art. 140 Definizioni
- Casa di abitazione colonica: il complesso di strutture edilizie organicamente ordinato
alla residenza della famiglia rurale, cioè della famiglia dell'imprenditore agricolo a
titolo principale, dei propri familiari e/o dei dipendenti dell'azienda agricola. La casa
di abitazione colonica, funzionale alla produzione agricola, può essere suddivisa in un
numero massimo di alloggi indipendenti pari a tre.
- Casa esistente di abitazione sparsa: il complesso di strutture edilizie organicamente
ordinato alla residenza privo di rapporto organico con l'attività agricola in quanto
sprovvisto o privato nel tempo della funzione rurale.
- Edifico esistente di interesse storico culturale: il complesso di strutture edilizie
esistenti, tipologicamente riconducibile al tipo Cesenate-Forlivese, utilizzato o meno a
livello abitativo o di servizio agricolo; sono individuati nelle tavole di zonizzazione con
simbologia differenziata secondo il tipo di intervento ammissibile.
- Fondo rustico: l'insieme dei terreni di proprietà di un unico soggetto ricadenti in zona
agricola, anche non contigui, concorrenti alla formazione dell'azienda agricola, situati
entro un cerchio di m. 5.000,00 di diametro.
- Azienda agricola: il complesso dei beni organizzati dall'imprenditore agricolo
unitamente al fondo o fondi rustici per l'esercizio dell'impresa. le indicazioni
urbanistiche del Piano si riferiscono alle aziende agricole aventi la superficie minima
di intervento non inferiore a quella individuata per le varie zone.
- Unità agricola di intervento preesistente: l'unità di intervento urbanistico-edilizia
coincidente con l'azienda agricola sprovvista di fabbricato, condotta unitariamente
dall’imprenditore agricolo professionale e configurata alla data di adozione delle
presenti norme, con una superficie non inferiore a 35.000,00 mq .
161
- Unità agricola di intervento di nuova formazione: l'unità di intervento urbanisticoedilizia coincidente con l'azienda agricola condotta unitariamente e configurata
successivamente alla data di adozione delle presenti norme, con una superficie non
inferiore a 40.000,00 mq. in quanto: ottenuta dal riaccorpamento di più aziende
preesistenti alla data di adozione della presente variante; costituita da fondo o fondi
frazionati per cause derivanti da esproprio per pubblica utilità; risultante dal
frazionamento del fondo o dei fondi in forza di divisione ereditaria; costituita da fondo
o fondi derivanti dalla liquidazione di ex mezzadri così liquidati a seguito della
legislazione relativa alla cessazione dei rapporti mezzadrili; costituita da fondo o fondi
risultanti dalla previsione di P.R.G. secondo zonizzazioni diverse da quella agricola,
con esclusione delle zone residenziali; derivante dalla divisione di comproprietà in data
anteriore alla adozione delle presenti norme, ovvero in data anteriore all’entrata in
vigore della L.R. 6/95 per i fondi derivanti dallo scorporo di edifici residenziali. I fondi
derivanti dallo scorporo di edifici residenziali in data successiva all’entrata in vigore
della L.R. 6/95 non possono, ai sensi dell’art.17 della medesima legge, più dotarsi di
edificio residenziale.
- Unità minima di intervento: l'unità minima di intervento è costituita dall'area di
pertinenza di un edificio destinato a casa di abitazione sparsa, così come configurato
alla data di adozione delle presenti norme; detta unità è insufficiente a costituire una
unità agricola di intervento ed è priva di valenza ai fini agricoli.
- Annessi rustici: il complesso di strutture edilizie, organicamente ordinate alla
funzione produttiva, e dell'azienda agricola ad esse collegata, ivi compresi: le
attrezzature di tipo aziendale e/o interaziendale per la lavorazione e/o conservazione
dei prodotti agricoli e zootecnici, di produzione propria o di imprese agricole
associate; il ricovero, la manutenzione, il nolo di macchine agricole; le attrezzature per
l'agriturismo. Gli edifici destinati ad annessi rustici di nuovo impianto dovranno essere
accorpati in una unica soluzione architettonica ed organicamente distribuiti, in
aderenza o separati dall'edificio principale ad uso colonico, al fine di ricreare il
concetto di corte o aia; le caratteristiche dei vani in essi contenuti dovranno prevedere:
- altezza interna minima m. 4,00;
- rapporto di illuminazione non superiore ad 1/18;
- quota pavimento interno massima: mt. 0,50 più elevato del piano di campagna;
162
- altezza bancale finestra dal pavimento m. 1,50;
- giacitura della copertura a due o quattro acque;
- mantellato di copertura in laterizio naturale. Per la realizzazione degli annessi rustici
dovrà essere allegata alla istanza di permesso di costruzione , una scheda conoscitiva
comprovante le attrezzature in proprietà e l’attività agricola svolta, sulla base dello
stampato predisposto dall’Ufficio, al fine di consentire la valutazione della congruità
della superficie richiesta con l’attività agricola svolta.
- Fienili: riguardano le costruzioni per riparare il foraggio dagli agenti atmosferici;
qualora vengano realizzati completamente aperti lateralmente e dotati della sola
copertura, nel computo della superficie lorda (Sl) degli annessi rustici sono valutati al
50%.
- Aggregato abitativo rurale: il complesso degli edifici al servizio dell'azienda agricola,
dotato di un unico accesso e costituito da casa di abitazione ed annessi rustici situati
entro un cerchio di raggio massimo pari a 100,00 m.
- Serra fissa: per serra fissa si intende l'insieme delle strutture fisse e degli impianti
tramite cui viene consentita la coltivazione di vegetali, al di fuori del loro ambiente
naturale, mediante speciali condizioni di luce, temperatura ed umidità.
- Serra protettiva: per serra protettiva si intende l'insieme delle strutture che
consentono la coltivazione di colture vegetali collegate allo sfruttamento del terreno
agricolo.
- Allevamenti produttivi: il complesso di edifici, delle attrezzature e degli impianti di
servizio, destinati all’allevamento zootecnico di tipo produttivo al di fuori delle
necessità di consumo familiare di una normale azienda agricola.
- Attrezzature agro-alimentari e ricovero macchine agricole: si intendono le strutture
edilizie e gli impianti non collegati funzionalmente ad uno specifico fondo rustico,
destinati alla conservazione, trasformazione e commercializzazione dei prodotti
agricoli, nonché al ricovero, manutenzione, riparazione e noleggio di macchine
agricole.
Art. 143 Utilizzazioni dei manufatti edilizi esistenti o di nuovo impianto compatibili
con la zona agricola
Sono compatibili con la zona agricola i seguenti usi dei manufatti di nuovo impianto,
con le limitazioni previste dalle successive norme:
163
- case d'abitazione funzionali alla produzione agricola;
- attività connesse con l'agricoltura, selvicoltura, itticoltura, pascolo ecc.;
- attività artigianali connesse alla lavorazione dei prodotti agricoli;
- zootecnia ad uso familiare;
- allevamento e ricovero di animali utilizzati per il tempo libero e gli sport equestri;
- attività per lo svago ed il tempo libero, agriturismo e turismo rurale.
Sono ammissibili con la zona agricola, purché preesistenti alla data di adozione delle
presenti norme e regolarmente autorizzati, nel rispetto di quanto previsto ai successivi
articoli, le seguenti funzioni:
- case di abitazione non funzionali all'attività agricola;
- attività produttive artigianali a ridotto impatto ambientale ed acustico e terziarie;
- attività commerciali;
- attività agro-industriali;
- allevamenti produttivi;
- attività per la trasformazione e contestuale conservazione del prodotto ittico.
Le attività esistenti di tipo artigianale a ridotto impatto ambientale ed acustico
potranno essere assoggettate ad intervento di recupero ed adeguamento tecnologicofunzionale, con un aumento della superficie utile lorda non superiore al 30% della
preesistente con un massimo di mq. 250,00. Non sono compatibili con la zona agricola i
seguenti usi sia in manufatti di nuovo impianto che in locali di edifici esistenti:
- attività produttive industriali, artigianali e terziarie;
- allevamenti produttivi.
Art. 144 Asservimento dell’edificio al terreno.
Ogni edificio insistente in zona agricola asservisce una unità di intervento, non più
edificabile, pari a quella esistente alla data di adozione delle presenti norme. Tale
servitù deve essere documentata in sede di richiesta di concessione od autorizzazione
edilizia e deve essere trascritta presso gli uffici comunali in apposita cartografia. Ogni
ulteriore edificazione, qualora ammissibile ai sensi delle presenti norme, è possibile
previa verifica della edificazione già esistente ed è vincolante per l'intera Azienda
agricola.
164
Art. 145 Interventi edilizi ammissibili
Gli interventi ammessi in zona agricola sono:
- manutenzione straordinaria;
- nuova costruzione;
- ampliamento;
- demolizione;
- demolizione e ricostruzione;
- ripristino;
- restauro e risanamento conservativo;
- restauro scientifico;
- ristrutturazione edilizia;
- ristrutturazione urbanistica finalizzata alla realizzazione di un aggregato urbano
(intesa come demolizione e ricostruzione, anche su sedime diverso, dei fabbricati
esistenti nel rispetto delle singole zone),
- adeguamento igienico-sanitario-funzionale con ampliamento massimo di Su pari a
mq. 20,00.
Art. 154 Disposizioni per le zone agricole
Gli interventi ammessi sono articolati nella zona agricola sulla base delle seguenti
indicazioni e fermo restando i limiti di cui al successivo capitolo 25 in ordine alla zona
di tutela del paesaggio agrario:
- adeguamento igienico-funzionale con ampliamento massimo pari a mq. 20,00 di Su;
- ampliamento;
- nuova costruzione.
Sono compatibili con le zone agricole i seguenti usi degli edifici:
- casa d'abitazione funzionale alla produzione agricola;
- attività connesse all'agricoltura ecc.;
- attività agrituristiche;
- ricovero macchine agricole;
165
- zootecnia per uso familiare;
- attività agro-alimentari.
Gli interventi di nuova costruzione, di demolizione e ricostruzione nonché di
ampliamento sono consentiti nelle unità agricole di intervento, preesistenti e di nuova
formazione, di superficie rispettivamente non inferiore a mq. 35.000,00 e a mq.
40.000,00, fino alla concorrenza dei seguenti parametri:
Residenza:
- Sc (superficie complessiva) mq. 280,00 incrementabile di mq. 10,00 per ogni mq.
10.000,00 o frazione oltre la soglia di mq. 50.000,00;
- Snr (superficie non residenziale) non inferiore al 20% e non superiore al 40% della Sc
(superficie complessiva);
- numero dei piani fuori terra: 2;
- Hf: m. 6,50; I porticati non sono conteggiati nella Superficie non residenziale (Snr)
fino alla concorrenza del 30% della Superficie Complessiva (Sc).
Annessi rustici:
- superficie lorda (Sl) mq. 400,00 incrementabile di mq. 40,00 per ogni 10.000,00 mq. o
frazione oltre la soglia di mq. 40.000,00;
- Hf: m. 7,50, escluso silos e corpi tecnici;
- nel caso di annessi rustici a servizio di più aziende agricole associate la superficie
lorda (Sl) è incrementata del 100%;
Prescrizioni comuni:
 imposta massima del piano terra finito m. +1,00 dalla mezzeria della strada di diretto
riferimento;
 distanza dalle strade m. 5,00 all'interno dei centri abitati perimetrati ai sensi delle
disposizioni sulla circolazione stradale, ed al di fuori delle fasce di rispetto, nelle altre
zone;
 distanza dai confini interni m. 5,00 sia nei casi di ampliamento che di nuova
costruzione;
 distanza tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, anche non finestrate m.
10,00;
 dotazione di parcheggi di pertinenza dell'edificio pari al 35% della Su:
166
 è ammessa la installazione di serre fisse, la cui superficie non dovrà superare mq.
5.000,00, salvo piani di sviluppo aziendale; dette serre dovranno essere vincolate, con
atto unilaterale d'obbligo, alla rimozione in caso di cessazione della coltivazione; in
tale caso i terreni sottostanti le serre fisse dovranno essere ricondotti allo stato
agricolo; gli spazi liberi tra le serre fisse dovranno essere conservati allo stato naturale
e non potranno essere soggetti ad interventi di impermeabilizzazione.
 Gli edifici di valore storico-testimoniale, individuati nella cartografia, con funzione
abitativa rurale, nell’ambito degli interventi ammissibili, possono incrementare la
propria Su, senza aumento della configurazione architettonica, secondo il carico
urbanistico derivante dall’applicazione dei parametri del presente articolo
 Sono ammessi interventi edificatori a favore di imprenditori agricoli professionali
secondo le disposizioni minime precedenti anche per aziende preesistenti alla data del
03-09-1998 (data di adozione delle Variante Generale al P.R.G.), purchè di superficie
non inferiore a mq. 35.000,00.
 E’ consentita l’installazione di pergolati nei limiti di cui all’art. 45 commi 8° e 9°.
 consentito l’ampliamento, sino alla concorrenza di mq 280 di Sc, di fabbricati
abitativi facenti parte di aziende agricole esistenti, configurate alla data del
03.09.1998, di superficie inferiore a mq 35.000, a condizione che l’imprenditore
agricolo sia in possesso di tale qualifica, in forma continuativa, a far data dal
03.09.1998; tale intervento dovrà attuarsi mediante piano di sviluppo aziendale, di cui
all’art. 146 lettera “c” (in accoglimento oss. N. 58/FT10).
Art.155 Norme transitorie sulle zone agricole.
E’ consentita la realizzazione di annessi rustici, di cui all’art. 140, su fondi esistenti al
03- 09-1998 (data di adozione della Variante Generale al P.R.G.) secondo le seguenti
disposizioni:
a) per superfici fondiarie superiori a mq. 10.001 ma inferiori a mq. 20.000, provviste o
meno di edificio di abitazione è realizzabile un annesso rustico nella misura di Uf =
0,005 mq./mq. di superficie utile lorda;
b) per superfici superiori a mq. 20.001 ed inferiori alla superficie minima di intervento
(mq. 40.000), provviste o meno di edificio di abitazione, è realizzabile un annesso
rustico nella misura massima di Uf = 0,010 mq./mq. di superficie utile lorda. Le
caratteristiche degli annessi rustici sono quelle riportate all’art. 140.
167
Art. 156 Zone di tutela dei caratteri ambientali dei corsi d’acqua
La tavola 6 individua le zone di tutela dei caratteri ambientali dei corsi d'acqua; la
superficie di dette zone di tutela, se localizzata in zona agricola, concorre alla
formazione della superficie dell'unità agricola di intervento. In queste zone è vietata
qualsiasi nuova costruzione; quelle esistenti potranno essere assoggettate agli
interventi di:
- ampliamento degli edifici e delle attività esistenti, fino alla concorrenza dei parametri
massimi consentiti per le varie zone, soltanto nella direzione opposta al fronte
prospiciente l'entità da rispettare; inoltre, è ammessa esclusivamente la realizzazione
di:
- percorsi e spazi di sosta pedonali e per mezzi di trasporto non motorizzati;
- aree verdi attrezzate con strutture coperte amovibili e temporanee della dimensione
massima
di
mq.
200,00
con
esclusione
di
ogni
intervento
comportante
impermeabilizzazione del suolo;
- impianti tecnologici di modesta entità;
- corridoi ecologici.
Le fasce lineari di terreno lungo gli alvei dei corsi d'acqua, per una distanza di
m.10,00, dovranno essere lasciate libere dall'attività agricola, onde favorire il
riformarsi della vegetazione ripariale, anche in forma guidata e selettiva, nonché la
costituzione di corridoi ecologici. In dette zone è favorita la piantumazione di essenze
autoctone, di cui al regolamento da emanarsi come indicato dall’art. 27 delle presenti
N.T.A., disposte linearmente con interasse di m. 15,00. È favorita la trasposizione degli
edifici esistenti all'esterno della zona di tutela attraverso interventi di demolizione e
ricostruzione: La collocazione, la sostituzione ed il recupero dei capanni da pesca,
esistenti lungo gli argini dei canali, dovrà avvenire in conformità al relativo Piano di
Recupero delle vene d'acqua di cui è dotato il comune. Per i corsi d’acqua pubblica
presenti territorio comunale è prevista una fascia di rispetto di ml. 150 dalle sponde o
piede degli argini. Dette acque pubbliche, indicate nelle tavole di P.R.G., sono:
Torrente Rigossa, Rio Rigoncello, Scolo Fossalta, Fosso Pisciatello, Scolo Mesola del
168
Montaletto e allacciamento dello Scolo Fissatone. L’edificazione nella fascia di rispetto
è consentita previa autorizzazione ai sensi dell’art. 146 del D. Lgs 22-01-2004, n. 42,
da inviare alla Soprindendenza per i Beni Architettonici e per il Paesaggio di Ravenna.
In virtù dei dati esposti, il terreno agricolo esprime la seguente capacità edificatoria:
sul fondo è previsto un indice territoriale pari a 0,01 mq/mq di superficie utile lorda.
Di seguito si riportano i dati relativi alla edificabilità del terreno:
superficie lotto: 21.397 mq
indice territoriale: 0,01 mq/mq
superficie edificabile: 21.397 mq x 0,01 mq/mq = 213,97 mq
superficie non costruita: 21.397 mq - 213,97 mq = 21.183,03 mq
QUESITO N. 8B
Il bene in oggetto non ha dotazioni condominiali.
QUESITO N. 8C
Criteri di stima
Fonti
Terreno
L’individuazione del valore di mercato unitario per metro quadro del terreno in oggetto
è stata effettuata considerando i valori forniti dall’Agenzia del Territorio (ora Agenzia
denominata OMI. Tale fonte indica i Valori Agricoli Medi (VAM) in ciascuna
provincia, determinati ogni anno, entro il 31 gennaio, con riferimento ai valori dei
169
terreni secondo i tipi di coltura effettivamente praticati. Questi dati sono stati
parametrati e comparati con le caratteristiche estrinseche del bene oggetto di
valutazione e confrontati con le informazioni assunte presso gli operatori del settore in
zona. Si ritiene che il dato così desunto rappresenti, con sufficiente approssimazione, il
più probabile attuale valore di mercato.
Fabbricato
estrinseche dell’unità immobiliare oggetto di valutazione e raffrontati con le
informazioni reperite presso gli operatori del settore della zona.
Valutazione
Date le caratteristiche urbanistiche del bene, descritte al precedente punto n. 8A e nel
Certificato di Destinazione Urbanistica (Lotto 13 - Allegato 6: Certificato Destinazione
Urbanistica), il perito esprimerà il valore di mercato del bene oggetto di valutazione
come di seguito.
170
Terreno edificabile (previsione PRG)
OMI
II semestre 2015
Data
Suburbana/ZONA SUBURBANA E RURALE:
Zona
CANNUCCETO, BORELLA, VILLALTA, BAGNAROLA,
BORGO CAMPONE, SALA
Stato
Normale
conservativo
Valore minimo 580
Valore di
Valore massimo 780
Mercato Euro/mq
Valore medio
680
Euro/mq
Valore medio: (580 + 780)/2 = 680 Euro/mq
valore di mercato dell’area edificabile: 213,97 mq x 680 Euro/mq = 157.739,60 Euro
Arrotondato a 158.000 Euro (Euro centocinquantottomila/000).
Costi di costruzione: 400 Euro/mq
Valore di costruzione : 400 Euro/mq x 213,97 mq = 85.588 Euro
Arrotondato a 86.000 Euro (Euro ottantaseimila/000).
Valore di trasformazione area edificabile: 158.000 – 86.000 = 72.000 Euro (Euro
settantaduemila/000).
171
Terreno agricolo
OMI - VAM
Anno 2016
Data
REGIONE AGRARIA N. 4 - PIANURA FORLIVESE E
CESENATE Comuni di: FORLI, BERTINORO, CESENA,
Zona
CESENATICO, FORLIMPOPOLI, GAMBETTOLA,
GATTEO, LONGIANO, SAN MAURO PASCOLI,
SAVIGNANO SUL RUBICONE
Tipo coltura
Seminativo
Valore di
30.000
Mercato Euro/ha
Considerando l’ubicazione e le attuali caratteristiche del terreno, il perito ritiene
opportuno confrontare il valore indicato da OMI con il valore di terreni simili presenti
sul mercato odierno. Dalle indagini di mercato eseguite in loco, si può riferire che
immobili presenti sul mercato odierno, aventi analoghe caratteristiche, sono posti in
vendita per importi di circa Euro 50.000/ha.
Valore area agricola non edificabile:
(30.000 Euro /ha + 50.000 Euro /ha)/2 = 40.000 Euro /ha = 4 Euro /mq
Valore totale area residua: 21.183,03 mq x 4 Euro/mq = 84.732,12 Euro
Arrotondato a 85.000 Euro (Euro ottantacinquemila/000).
Valore di mercato totale:
72.000 Euro + 85.000 Euro = 157.000 Euro (Euro centocinquantasettemila/000).


vizi occulti.
172
approssimazione, in Euro 142.000,00 (centoquarantaduemila/00).
QUESITO N. 8D
senso.
QUESITO N. 8E
QUESITO N. 8F
Il bene oggetto di stima non è dotato dell’attestato di certificazione energetica, il quale
non risulta essere necessario poiché il bene consiste in un terreno agricolo.
QUESITO N. 8G
Presso i competenti uffici del Comune di Cesenatico, il perito ha presentato richiesta per
acquisire copia del Certificato di Destinazione Urbanistica del bene. L’ufficio
interpellato ha risposto alla richiesta con documento che si allega alla presente
relazione. Per quanto riguarda gli indici urbanistici che possono interessare il bene
oggetto di stima, si rimanda al precedente punto n. 8A.
173
174
LOTTO 14
QUESITO N. 2
L’unità immobiliare del lotto in oggetto consiste in un fondo agricolo con locale tecnico
annesso, sito in Comune di Cesenatico, frazione Villalta, all’interno della Via Carlona.
Il contesto in cui si inserisce il bene è caratterizzato da un paesaggio prevalentemente
agricolo, con la presenza di alcune case sparse. Il terreno ha accesso dalla strada
comunale attraverso una strada sterrata (Particelle 305, 323, 1203). I beni confinano
con: Particella 8 a Est, Particella 1099 a Nord, Particella 1207 e 1208 a Ovest, salvo
altri.
Il fondo ha giacitura pianeggiante. Attualmente il fondo agricolo (Particella 1211)
(sup.catastale 4.822 mq) è sede di un impianto fotovoltaico, con cabine elettriche di
servizio all’impianto.
Per quanto riguarda le situazione relativa a servitù, pertinenze, accessori e millesimi di
parti comuni, si rimanda alla lettura del sotto-paragrafo “Gravami”.
Dati catastali

Foglio 26, Particella 1206, Subalterno 1, Categoria D/1, Rendita 80,00 Euro


Intestati a:

Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.


Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
il
07-06-1975,
c.f.

175

Foglio 26, Particella 323, Qualità Seminativo Arborato, Classe 3, Superficie 416
mq, Deduzione AB; CB3, Reddito Dominicale 2,30 Euro; Reddito Agrario 1,83
Euro;

Foglio 26, Particella 1203, Qualità Seminativo Arborato, Classe 3, Superficie
371 mq, Deduzione AB; CB3, Reddito Dominicale 1,81 Euro; Reddito Agrario
1,63 Euro.
Intestati a:

Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.


Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
il
07-06-1975,
c.f.
10-04-1969,
c.f.

Del
Vecchio
Katiuscia,
nata
a
Cesena
il
DLVKSC69D50C573O, proprietà per 2/12;

Lucchi Adriana, nata a Cesena il 22-07-1943, c.f. LCCDRN43L62C573N,

Foglio 26, Particella 305, Qualità Prato, Classe U, Superficie 782 mq,
Deduzione AB; CB3, Reddito Dominicale 2,10 Euro; Reddito Agrario 1,62
Euro.
Intestati a:

Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.

Del Vecchio Daniele, nato a Cesena il 25-08-1965, c.f. DLVDNL65M25C573O,
nuda proprietà per 6/24;


Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
176
il
07-06-1975,
c.f.

Del
Vecchio
Katiuscia,
nata
a
Cesena
il
10-04-1969,
c.f.

Del Vecchio Marco, nato a Cesena il 06-10-1960, c.f. DLVMRC60R06C573N,


Paolucci Rosa, nata a Cesenatico il 16-03-1934, c.f. PLCRSO34C56C574Z,
usufrutto per 12/24.


Gravami
Euro 1.400.000 a favore della Banca Romagna Cooperativa – Credito Cooperativo
Romagna Centro e Macerone – Società Cooperativa, con sede in Forlimpopoli (FC),
gravante su N.C.E.U. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella 1206 (sub. 1, 2, 3), 1211, e
N.C.T. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella 1203, 1206, 1211.
gravante su N.C.E.U. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella 1206 (sub. 1, 2, 3), 1211,
su N.C.T. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella 1203, 1206, 1211.
con sede in Gatteo (FC), gravante, la quota di 1/3 dell’immobile, su N.C.T. di
177
Cesenatico nel Foglio 26, Particella 1203, 323. E la quota di 1/6 dell’immobile, su
N.C.T. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella 305.
Ipoteca giudiziale iscritta a Forlì in data 4 aprile 2013 all’art. 821 per la somma di Euro
400.000 a favore della Banca di Credito Cooperativo di Gatteo Società Cooperativa, con
sede in Gatteo (FC), gravante, la quota di 1/3 dell’immobile, su N.C.T. di Cesenatico
nel Foglio 26, Particella 323, 1203, la quota di 1/6 dell’immobile, su N.C.T. di
Cesenatico nel Foglio 26, Particella 305.
Ipoteca giudiziale iscritta a Forlì in data 13 novembre 2014 all’art. 2427 per la somma
di Euro 300.000 a favore della Banca Romagna Cooperativa – Credito Cooperativo
Romagna Centro e Macerone – Società Cooperativa in amministrazione straordinaria,
con sede in Cesena (FC), gravante, la quota di 1/3 dell’immobile, su N.C.E.U. di
Cesenatico nel Foglio 26, Particella 1206 (sub. 1, 2), 1211, su N.C.T. di Cesenatico nel
Foglio 26, Particella 323, 1203, la quota di 1/6 dell’immobile, su N.C.T. di Cesenatico
nel Foglio 26, Particella 305.
con sede in Cesena (FC), gravante, la quota di 1/3 dell’immobile, su N.C.T. di
Cesenatico nel Foglio 26, Particella 323, 1203, su N.C.E.U. di Cesenatico nel Foglio 26,
Particella 1206 (sub. 1, 2), 1211, la quota di 1/6 dell’immobile, su N.C.T. di Cesenatico
Vecchio Delio e Paolo & C., nonché dei soci Proti Claudio e Del Vecchio Delio, la
quota di 1/3 gravante su N.C.T. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella 323, 1203, 1206,
1211, su N.C.E.U. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella 1206 (sub. 1, 2, 3), 1211, la
quota di 1/6 dell’immobile, su N.C.T. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella 305.
Locazione ultranovennale trascritta a Forlì in data 14 ottobre 2010 all’art. 10.644 a
favore di Del Vecchio Francesco, nato a Cesenatico il 07-06-1975, c.f.
DLVFNC75H07C574M, relativa alla quota di 1/12 gravante su N.C.E.U. di Cesenatico
nel Foglio 26, Particella 1206 (sub. 2), su N.C.T. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella
1206.
178
favore di Cassinadri Luca, nato a Galeata il 24-03-1965, c.f. CSSLCU65C24D867W,
relativa alla quota di 1/12 gravante su N.C.E.U. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella
1206 (sub. 2), su N.C.T. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella 1206.
favore
di
Zambelli
Vittorio,
nato
a
Premilcuore
il
04-12-1959,
c.f.
ZMBVTR59T04H034W, relativa alla quota di 1/3 gravante su N.C.T. di Cesenatico nel
Foglio 26, Particella 1202 (ora 1207), relativa alla quota di 1/12 gravante su N.C.E.U. di
Cesenatico nel Foglio 26, Particella 1206 (sub. 2), su N.C.T. di Cesenatico nel Foglio
26, Particella 1206.
favore di Rivaroli Maurizio, nato a Mercato Saraceno il 23-03-1954, c.f.
RVRMRZ54C23F139M, relativa alla quota di 1/3 gravante su N.C.T. di Cesenatico nel
Foglio 26, Particella 1204 (ora 1211), relativa alla quota di 1/12 gravante su N.C.E.U. di
Cesenatico nel Foglio 26, Particella 1206 (sub. 2), su N.C.T. di Cesenatico nel Foglio
26, Particella 1206.
Servitù di elettrodotto cabina elettrica trascritta a Forlì in data 18 gennaio 2011 all’art.
653 a favore dell’Enel Distribuzioni S.p.a., gravante su N.C.E.U. di Cesenatico nel
Foglio 26, Particella 1206 (sub. 1), su N.C.T. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella
1206.
Servitù di passaggio pedonale e carraio trascritta a Forlì in data 18 gennaio 2011 all’art.
Foglio 26, Particella 1206 (sub. 1, 3), su N.C.T. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella
1206.
Servitù di elettrodotto in cavo interrato trascritta a Forlì in data 18 gennaio 2011 all’art.
655 a favore dell’Enel Distribuzioni S.p.a., gravante su N.C.T. di Cesenatico nel Foglio
26, Particella 1206, 1203, 323.
(Allegato comune Vol.IV: Relazione notarile ipocatastale-immobile di cui al punto A)
179
QUESITO N. 3
QUESITO N. 4
relazione.
QUESITO N. 5
nell’estratto di mappa. L’impianto fotovoltaico è accatastato al N.C.E.U. e rappresentato
nelle corrispondenti planimetrie catastali, non appare graficamente raffigurato nelle
mappe catastali.
QUESITO N. 6
Entrate il seguente contratto di locazione avente ad oggetto il bene del presente lotto:

Contratto di affitto di fondo rustico stipulato dal Notaio dott. Antonio Porfiri di
Cesena, Repertorio n. 215821, Fascicolo n. 49165, in data 28 settembre 2010, registrato
180
a Cesena in data 13 ottobre 2010 al n. 8865, trascritto a Forlì in data 14 ottobre 2010
all’art. 10647. I beni concessi in affitto sono:
- Foglio 26, Particella 1211, Qualità Ente urbano, Superficie 4822 mq;
- Foglio 26, Particella 1206, Qualità Ente urbano, Superficie 178 mq (quota di 12/48
dodici quarantottesimi);
- Foglio 26, Particella 1206, Subalterno 2, Categoria D/1, Rendita 80,00 Euro mq (quota
di 12/48 dodici quarantottesimi). I beni sopra indicati sono concessi in affitto a
RIVAROLI MAURIZIO, nato a Mercato Saraceno (FC) il giorno 23 marzo 1954,
residente a Cesena (FC) in Via Primavera n. 305, in qualità di titolare dell’omonima
impresa individuale corrente in Cesena in Via Primavera n. 305, c.f. e numero di
iscrizione al registro delle Imprese di Forlì-Cesena RVRMRZ54C23F139M, numero
R.E.A. FO-319689, partita I.V.A. 03463440408. La locazione ha durata di venti anni a
decorrere dal 30 settembre 2010 con scadenza al 30 settembre 2030. È facoltà del
conduttore chiedere la proroga del contratto per cinque anni da esercitarsi entro dodici
mesi prima della scadenza naturale del contratto; non è prevista data di scadenza per
effettuare la disdetta di locazione.
QUESITO N. 7
fallimento.
i) difformità urbanistico-edilizie: trattasi di terreni (vedi punto n. 4);
notarile.
181
Registri Immobliari: non indicate nella Relazione notarile.
Relazione notarile (vedi punto n. 2).
(vedi punto n. 2).
QUESITO N. 8A
comunale attraverso una strada sterrata (Particelle 305, 323, 1203).
Alla data del sopralluogo il terreno si presentava ben identificato ed identificabile. La
giacitura dei terreni è pianeggiante, morfologicamente autoctona.
stima è inserito in zona E1 (Zona agricola).
Secondo il Piano Strutturale Comunale, approvato con delibera del Consiglio
Provinciale n. 70346/146 del 19 luglio 2010 e pubblicato sul Bollettino Ufficiale della
Regione (B.U.R.) n. 101 in data 4 agosto 2010, il terreno oggetto di stima è inserito
182
negli Ambiti ad alta vocazione produttiva agricola specializzata di pianura (art. A-19a).
esprimere una valutazione anche sulla edificabilità dell’area. Pertanto di seguito si
riportano gli artt. 138, 140, 142, 143, 144, 145, 154, 155, 156 del PRG vigente e l’art.
A-19a del PSC vigente ai sensi della Legge Regionale 20/2000.
PRG
183
184
185
50%.
agricolo.
agricole.
186
agricola.
187
- ampliamento;
- demolizione;
- ripristino;
mq. 20,00.
- ampliamento;
188
Residenza:
Annessi rustici:
riferimento;
zone;
costruzione;
10,00;
189
disposizioni:
190
interventi di:
di:
massima
di
mq.
200,00
con
esclusione
di
ogni
intervento
comportante
191
PSC
Art. 3.40 - Ambiti ad alta vocazione produttiva agricola
1. Il presente Piano, ai sensi dell’art. A-19 della L.R. 20/2000, classifica parte del
territorio rurale come “ambito ad alta vocazione produttiva agricola”. Esso è costituito
da quelle parti del territorio comunale che, per caratteristiche fisiche, morfologiche,
pedologiche, infrastrutturali e socio - economiche determina una elevata idoneità,
capacità e vocazione all’utilizzo agricolo intensivo dei suoli, all’attività zootecnica ed
alla trasformazione agro - industriale dei prodotti.
2. Al fine di orientare il R.U.E. alla definizione di una disciplina di intervento mirata a
cogliere le specificità, vocazioni e i limiti delle diverse parti del territorio rurale
comunale ed in funzione della compresenza/prevalenza di caratteristiche di vocazione
produttiva
agricola
specializzata,
della
connotazione
paesaggistica
e
di
specializzazione zootecnica intensiva, gli ambiti agricoli ad alta vocazione produttiva
sono suddivisi nei seguenti sub – ambiti, riportati in cartografia alla Tavola
contrassegnata con la sigla B4 in scala 1:10.000:
a) ambito ad alta vocazione produttiva agricola specializzata di pianura (A-19a);
b) ambito rurale retrocostiero a valenza agroambientale e fruitiva (A-19e).
3. Negli ambiti ad alta vocazione produttiva agricola la pianificazione comunale
persegue i seguenti obiettivi:
a) preservare l’utilizzo agricolo dei suoli e l’integrità del sistema rurale, aumentare il
livello di competitività ed efficienza delle aziende agricole il rafforzamento della loro
integrazione nella filiera agro - alimentare;
b) migliorare la qualità ambientale del territorio agricolo e rurale attraverso la
riduzione degli impatti dell’attività agricola, zootecnica ed agroindustriale, in
particolare nei contesti a maggior fragilità ambientale ed insediativa;
c) migliorare la qualità ambientale e paesaggistica attraverso l’adozione di interventi
agro ambientali, mitigativi e compensativi nelle parti di territorio caratterizzate da
maggiore sensibilità ambientale e paesaggistica;
192
d) promuovere il riordino della qualificazione del patrimonio edilizio esistente, la
razionalizzazione delle attrezzature e delle infrastrutture, il risanamento e la
riqualificazione delle aree di pertinenza del sistema insediativo sparso;
4. Ai fini del raggiungimento degli obiettivi di cui al precedente comma, il presente
piano favorisce:
a) la conservazione della destinazione agricola dei suoli, il mantenimento dell’unità
fondiaria, l’accorpamento e la ricomposizione fondiaria, viceversa escludendo
interventi edilizi e trasformazioni d’uso potenzialmente capaci di compromettere
l’equilibrato sviluppo delle attività produttive agricole esistenti e di generare conflitti di
carattere ambientale e funzionale;
b) l’ammodernamento ed il miglioramento delle strutture produttive agricole attraverso
la definizione di interventi appropriati e commisurati agli ordinamenti tecnico
produttivi, alla loro dimensione e collocazione con riferimento alle principali tipologie
aziendali;
c) lo sviluppo di produzioni agricole di pregio e l’integrazione tra produzione agricola
e lo sviluppo di attività di commercializzazione dei prodotti, la valorizzazione dei
territori e delle strutture aziendali;
d) l’adozione di forme di gestione ambientale adeguate alle diverse tipologie.
Art. A-19
Ambiti ad alta vocazione produttiva agricola
1. Per ambiti ad alta vocazione produttiva agricola si intendono quelle parti del
territorio rurale con ordinari vincoli di tutela ambientale idonee, per tradizione,
vocazione e specializzazione, ad una attività di produzione di beni agro-alimentari ad
alta intensità e concentrazione. Negli ambiti ad alta vocazione produttiva agricola è
favorita l’attività di aziende strutturate e competitive, che utilizzino tecnologie ad
elevata compatibilità ambientale e pratiche colturali rivolte al miglioramento della
qualità merceologica, della salubrità e sicurezza alimentare dei prodotti.
2. In tali ambiti la pianificazione territoriale e urbanistica, persegue prioritariamente
gli obiettivi:
a) di tutelare e conservare il sistema dei suoli agricoli produttivi, escludendone la
compromissione a causa dell’insediamento di attività non strettamente connesse con la
produzione agricola;
193
b) di favorire lo sviluppo ambientalmente sostenibile delle aziende agricole,
consentendo interventi edilizi volti ad assicurare dotazioni infrastrutturali, attrezzature
legate al ciclo produttivo agricolo e al trattamento e alla mitigazione delle emissioni
inquinanti, la trasformazione e l’ammodernamento delle sedi operative dell'azienda, ivi
compresi i locali adibiti ad abitazione.
3. Al fine di contemperare le esigenze di cui al comma 2, negli ambiti ad alta vocazione
produttiva agricola il RUE si attiene ai seguenti principi:
a) sono ammessi gli interventi di recupero, riqualificazione, completamento e
ampliamento degli edifici aziendali esistenti;
b) gli interventi di trasformazione del suolo e di nuova costruzione di edifici aziendali
funzionali alla produzione sono ammessi solo in ragione di specifici programmi di
riconversione o ammodernamento dell'attività agricola, previsti dagli strumenti di
pianificazione o dai programmi di settore ovvero predisposti in attuazione della
normativa comunitaria;
c) la realizzazione di nuovi edifici ad uso residenziale è ammessa in ragione dei
programmi di cui alla lettera b) e qualora le nuove esigenze abitative, connesse
all’attività aziendale, non siano soddisfacibili attraverso gli interventi sul patrimonio
edilizio esistente.
superficie edificabile: 4.822 mq x 0,005 mq/mq = 24.11 mq
superficie non costruita: 4.822 mq - 24.11 mq = 4.797,89 mq
Alla luce dei dati analizzati, il perito ritiene la capacità edificatoria del lotto poco
significativa: pertanto la valutazione del bene considera il fondo esclusivamente come
terreno agricolo.
194
QUESITO N. 8B
QUESITO N. 8C
Criteri di stima
capitalizzazione dei redditi. Il criterio adottato segue i principi logici e metodologici che
regolano e consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del
giudizio di stima. Nel caso specifico, le caratteristiche estrinseche ed intrinseche del
bene, il suo stato di manutenzione e conservazione, la richiesta da parte del mercato, la
sua ubicazione e il reddito prodotto consentono di conoscere il più attendibile valore di
mercato del bene oggetto di stima, con un ordine di approssimazione ragionevole.
La stima per capitalizzazione dei redditi è una procedura attraverso cui un flusso di
redditi futuri è trasformato in un capitale attuale, determinando il valore di mercato del
bene. In generale questo metodo di stima si applica quando è possibile prevedere una
serie continua di redditi futuri ed è possibile determinare il saggio di capitalizzazione.
Secondo questo metodo di stima, il valore di un bene equivale all’accumulazione
iniziale di una serie di annualità posticipate costanti per un numero di anni pari alla
durata del flusso dei redditi prodotto dal bene bene stesso.
Valutazione
Urbanistica), il perito esprimerà il valore di mercato che considera il bene
esclusivamente come terreno agricolo.
Considerati i dati del contratto di locazione in essere relativo al bene del lotto in oggetto
(vedi punto n. 6), il valore di mercato che si ricava è il seguente:
Reddito lordo:
3.000 Euro/anno dal 2010 al 2020
Tasso di rendimento lordo: 5%
195
Valore di mercato determinato dai flussi di cassa: 42.779 Euro
Arrotondato a 43.000 Euro (Euro quarantatremila/000).
Si ritiene che il valore calcolato possa essere comprensivo delle quote di proprietà
riferite alla strada sterrata di accesso, identificata con le Particelle 305, 323, 1203.


modalità forzosa della vendita caratterizzata inoltre dalla mancanza di un’adeguata
promozione commerciale.
approssimazione, in Euro 40.000,00 (Euro quarantamila/00).
QUESITO N. 8D
senso.
QUESITO N. 8E
Il terreno è identificato e intestato come di seguito:

Intestati a:

Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.


Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
196
il
07-06-1975,
c.f.

Il perito ha stimato il terreno nel suo complesso in 43.000,00 Euro (vedi punto n. 8C).
Essendo lo stesso terreno intestato alle persone fisiche, come sopra indicato, le singole
quote di proprietà vengono così stimate, in considerazione sia della difficoltà di vendita
della singola quota sia della circostanza per cui il lotto per intero non è facilmente e
utilmente divisibile:
- Del Vecchio Agostino, proprietà per 3/12:
43.000,00 x 3/12 = 10.750 Euro
10.750 Euro – 20% = 8.600 Euro
- Del Vecchio Delio, proprietà per 4/12:
43.000,00 x 4/12 = 14.333 Euro
14.333 Euro – 20% = 11.466 Euro
- Del Vecchio Francesco, proprietà per 1/12:
43.000,00 x 1/12 = 3.583 Euro
3.583 Euro – 20% = 2.866 Euro
- Del Vecchio Paolo, proprietà per 4/12:
43.000,00 x 4/12 = 14.333 Euro
14.333 Euro – 20% = 11.466 Euro
La valutazione delle quote di proprietà relative al fondo agricolo (Particella 1211),
comprende anche le quote relative alle Particelle 305, 323, 1203 che costituiscono la
strada di accesso al fondo (vedi punto n. 2).
QUESITO N. 8F
QUESITO N. 8G
acquisire copia del Certificato di Destinazione Urbanistica del bene.
197
relazione.
Per quanto riguarda gli indici urbanistici che possono interessare il bene oggetto di
stima, si rimanda al precedente punto n. 8A.
198
LOTTO 15
QUESITO N. 2
Dati catastali



Intestati a:

Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.


Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
il
07-06-1975,
c.f.

199

Euro;

1,63 Euro.
Intestati a:

Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.


Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
il
07-06-1975,
c.f.
10-04-1969,
c.f.

Del
Vecchio
Katiuscia,
nata
a
Cesena
il


Euro.
Intestati a:

Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.



Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
200
il
07-06-1975,
c.f.

Del
Vecchio
Katiuscia,
nata
a
Cesena
il
10-04-1969,
c.f.





Gravami
201
202
1206.
favore
di
Zambelli
Vittorio,
nato
a
Premilcuore
il
04-12-1959,
c.f.
ZMBVTR59T04H034W, relativa alla quota di 1/3 gravante su su N.C.T. di Cesenatico
nel Foglio 26, Particella 1202 (ora 1207), relativa alla quota di 1/12 gravante su
N.C.E.U. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella 1206 (sub. 2), su N.C.T. di Cesenatico
RVRMRZ54C23F139M, relativa alla quota di 1/12 gravante su N.C.E.U. di Cesenatico
1206.
1206.
1206.
26, Particella 1206, 1203, 323.
203
QUESITO N. 3
QUESITO N. 4
relazione.
QUESITO N. 5
mappe catastali.
QUESITO N. 6

204
- Foglio 26, Particella 1207, Qualità Ente urbano, Superficie 4769 mq;
ZAMBELLI VITTORIO, nato a Premilcuore (FC) il giorno 4 dicembre 1959, residente
a Galeata (FC) in Via Amendola n. 6, in qualità di titolare dell’omonima impresa
individuale corrente in Galeata in Via Amendola n. 6, c.f. e numero di iscrizione al
registro delle Imprese di Forlì-Cesena ZMBVTR59T04H034W, numero R.E.A. FO319763, partita I.V.A. 03864370402. La locazione ha durata di venti anni a decorrere
dal 30 settembre 2010 con scadenza al 30 settembre 2030. È facoltà del conduttore
chiedere la proroga del contratto per cinque anni da esercitarsi entro dodici mesi prima
della scadenza naturale del contratto; non è prevista data di scadenza per effettuare la
disdetta di locazione.
QUESITO N. 7
fallimento.
notarile.
205
(vedi punto n. 2).
QUESITO N. 8A
Alla data del sopralluogo il terreno si presentava ben identificato ed identificabile.
La giacitura dei terreni è pianeggiante, morfologicamente autoctona.
206
PRG
207
208
209
50%.
agricolo.
agricole.
210
agricola.
211
- ampliamento;
- demolizione;
- ripristino;
mq. 20,00.
- ampliamento;
212
Residenza:
Annessi rustici:
riferimento;
zone;
costruzione;
10,00;
213
disposizioni:
214
interventi di:
di:
massima
di
mq.
200,00
con
esclusione
di
ogni
intervento
comportante
215
PSC
produttiva
agricola
specializzata,
della
connotazione
paesaggistica
e
di
216
piano favorisce:
aziendali;
Art. A-19
gli obiettivi:
217
edilizio esistente.
terreno agricolo.
218
QUESITO N. 8B
QUESITO N. 8C
Criteri di stima
Valutazione
Reddito lordo:
219


QUESITO N. 8D
senso.
QUESITO N. 8E

Intestati a:

Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.


Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
220
il
07-06-1975,
c.f.

43.000,00 x 3/12 = 10.750 Euro
10.750 Euro – 20% = 8.600 Euro
43.000,00 x 4/12 = 14.333 Euro
14.333 Euro – 20% = 11.466 Euro
43.000,00 x 1/12 = 3.583 Euro
3.583 Euro – 20% = 2.866 Euro
43.000,00 x 4/12 = 14.333 Euro
14.333 Euro – 20% = 11.466 Euro
La valutazione delle quote di proprietà relative al fondo agricolo, comprende anche le
quote relative alle Particelle 305, 323, 1203 che costituiscono la strada di accesso al
fondo (vedi punto n. 2).
QUESITO N. 8F
221
QUESITO N. 8G
222
LOTTO 16
QUESITO N. 2
Dati catastali



Intestati a:

Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.


Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
il
07-06-1975,
c.f.


Euro;
223

1,63 Euro.
Intestati a:

Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.


Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
il
07-06-1975,
c.f.
10-04-1969,
c.f.

Del
Vecchio
Katiuscia,
nata
a
Cesena
il


Euro.
Intestati a:

Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.



Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
il
07-06-1975,
c.f.
10-04-1969,
c.f.

Del
Vecchio
Katiuscia,
nata
a
Cesena
il

224




Gravami
225
1206.
226
1206 (sub. 2), su N.C.T. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella 1206, alla quota di 1/3
gravante su N.C.T. di Cesenatico nel Foglio 26, originaria Particella 1201 (ora 1208).
favore
di
Zambelli
Vittorio,
nato
a
Premilcuore
il
04-12-1959,
c.f.
ZMBVTR59T04H034W, relativa alla quota di 1/12 gravante su N.C.E.U. di Cesenatico
1206.
1206.
1206.
1206.
26, Particella 1206, 1203, 323.
QUESITO N. 3
227
QUESITO N. 4
relazione.
QUESITO N. 5
mappe catastali.
QUESITO N. 6

- Foglio 26, Particella 1208, Qualità Ente urbano, Superficie 4.350 mq;
228
CASSINADRI LUCA, nato a Galeata (FC) il giorno 24 marzo 1965, residente a Galeata
(FC) in Via Cavour n. 3, in qualità di titolare dell’omonima impresa individuale
corrente in Galeata in Via Arpineto n. 5, c.f. e numero di iscrizione al registro delle
Imprese di Forlì-Cesena CSSLCU65C24D867W, numero R.E.A. FO-319974, partita
I.V.A. 03872790401. La locazione ha durata di venti anni a decorrere dal 30 settembre
2010 con scadenza al 30 settembre 2030. È facoltà del conduttore chiedere la proroga
del contratto per cinque anni da esercitarsi entro dodici mesi prima della scadenza
naturale del contratto; non è prevista data di scadenza per effettuare la disdetta di
locazione.
QUESITO N. 7
fallimento.
notarile.
229
(vedi punto n. 2).
QUESITO N. 8A
230
PRG
231
232
233
50%.
agricolo.
agricole.
234
agricola.
- ampliamento;
235
- demolizione;
- ripristino;
mq. 20,00.
- ampliamento;
236
Residenza:
Annessi rustici:
riferimento;
zone;
costruzione;
10,00;
237
disposizioni:
238
interventi di:
di:
massima
di
mq.
200,00
con
esclusione
di
ogni
intervento
comportante
239
PSC
produttiva
agricola
specializzata,
della
connotazione
paesaggistica
e
di
240
piano favorisce:
aziendali;
Art. A-19
gli obiettivi:
241
edilizio esistente.
significativa: pertanto la valutazione del bene considera il fondo come terreno agricolo.
QUESITO N. 8B
242
QUESITO N. 8C
Criteri di stima
Valutazione
Reddito lordo:
243


QUESITO N. 8D
senso.
QUESITO N. 8E

Intestati a:

Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.


Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
il
07-06-1975,
c.f.

244
43.000,00 x 3/12 = 10.750 Euro
10.750 Euro – 20% = 8.600 Euro
43.000,00 x 4/12 = 14.333 Euro
14.333 Euro – 20% = 11.466 Euro
43.000,00 x 1/12 = 3.583 Euro
3.583 Euro – 20% = 2.866 Euro
43.000,00 x 4/12 = 14.333 Euro
14.333 Euro – 20% = 11.466 Euro
La valutazione delle quote di proprietà relative al fondo agricolo (Particella 1208),
QUESITO N. 8F
QUESITO N. 8G
245
246
LOTTO 17
QUESITO N. 2
Le unità immobiliari del lotto in oggetto consistono in un fondo agricolo con locale
tecnico annesso, site in Comune di Cesenatico, frazione Villalta, all’interno della Via
Carlona. Il contesto in cui si inseriscono i beni è caratterizzato da un paesaggio
prevalentemente agricolo, con la presenza di alcune case sparse. I terreni hanno accesso
dalla strada comunale attraverso una strada sterrata (Particelle 305, 323, 1203).
Il terreno (Particella 1209) confina con: Particella 1203 a Est, Particella 1208 a Nord,
Particelle 400, 401 e 199 a Ovest, salvo altri. Il fondo ha giacitura pianeggiante.
Attualmente il fondo agricolo (sup.catastale 2.330 mq) è sede di un impianto
fotovoltaico, con cabine elettriche di servizio all’impianto.
Il terreno (Particella 1210) confina con: Particella 1203 a Est, Particella 1209 a Nord,
Particella 199 a Ovest, salvo altri. Il fondo ha giacitura pianeggiante. Attualmente il
fondo agricolo (sup.catastale 2.326 mq) è sede di un impianto fotovoltaico, con cabine
elettriche di servizio all’impianto.
Dati catastali




Intestati a:

Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.


Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
247
il
07-06-1975,
c.f.


Euro;

1,63 Euro.
Intestati a:

Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.


Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
il
07-06-1975,
c.f.
10-04-1969,
c.f.

Del
Vecchio
Katiuscia,
nata
a
Cesena
il


Euro.
Intestati a:

Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.

248


Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
il
07-06-1975,
c.f.
10-04-1969,
c.f.

Del
Vecchio
Katiuscia,
nata
a
Cesena
il






Gravami
1210, e N.C.T. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella 1203, 1206, 1209, 1210.
1210, e N.C.T. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella 1203, 1206, 1209, 1210.
249
1210, su N.C.T. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella 1203, 1206, 1209, 1210.
Cesenatico nel Foglio 26, Particella 1206 (sub. 1, 2), 1209, 1210, su N.C.T. di
Cesenatico nel Foglio 26, Particella 323, 1203, la quota di 1/6 dell’immobile, su N.C.T.
di Cesenatico nel Foglio 26, Particella 305.
Particella 1206 (sub. 1, 2), 1209, 1210, la quota di 1/6 dell’immobile, su N.C.T. di
1209, 1210, su N.C.E.U. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella 1206 (sub. 1, 2, 3),
250
1209, 1210, la quota di 1/6 dell’immobile, su N.C.T. di Cesenatico nel Foglio 26,
Particella 305.
1206, la quota di 1/3 delle originarie Particelle 1200 (ora 1209) e 1199 (ora 1210).
favore
di
Zambelli
Vittorio,
nato
a
Premilcuore
il
04-12-1959,
c.f.
ZMBVTR59T04H034W, relativa alla quota di 1/12 gravante su N.C.E.U. di Cesenatico
1206.
1206.
1206.
1206.
26, Particella 1206, 1203, 323.
251
QUESITO N. 3
QUESITO N. 4
relazione.
QUESITO N. 5
mappe catastali.
QUESITO N. 6
252

undici quarantottesimi);
di 11/48 undici quarantottesimi). I beni sopra indicati sono concessi in affitto a DEL
VECCHIO FRANCESCO, nato a Cesenatico (FC) il giorno 7 giugno 1975, residente a
Cesenatico (FC) in Viale Venezia n. 44, in qualità di titolare dell’impresa individuale
denominata DUAL BE DI DELVECCHIO FRANCESCO corrente in Cesenatico in
Viale Venezia n. 44, c.f. e numero di iscrizione al registro delle Imprese di Forlì-Cesena
DLVFNC75H07C574M, numero R.E.A. FO-296785, partita I.V.A. 03344350404,
nonché in proprio quale comproprietario per la quota 1/12 del terreno di sopra indicato.
La locazione ha durata di venti anni a decorrere dal 30 settembre 2010 con scadenza al
30 settembre 2030. È facoltà del conduttore chiedere la proroga del contratto per cinque
anni da esercitarsi entro dodici mesi prima della scadenza naturale del contratto; non è
prevista data di scadenza per effettuare la disdetta di locazione.
QUESITO N. 7
fallimento.
253
notarile.
(vedi punto n. 2).
QUESITO N. 8A
Le unità immobiliari del lotto in oggetto consistono in un fondo agricolo con locale
tecnico annesso, site in Comune di Cesenatico, frazione Villalta, all’interno della Via
Carlona. Il contesto in cui si inseriscono i beni è caratterizzato da un paesaggio
prevalentemente agricolo, con la presenza di alcune case sparse. I terreni hanno accesso
dalla strada comunale attraverso una strada sterrata (Particelle 305, 323, 1203). I fondi
hanno giacitura pianeggiante. Attualmente il fondo agricolo (Particella 1209)
servizio all’impianto, così come il fondo agricolo (Particella 1210) (sup.catastale 2.326
mq).
254
PRG
255
256
257
50%.
agricolo.
258
agricole.
259
agricola.
- ampliamento;
- demolizione;
- ripristino;
mq. 20,00.
260
- ampliamento;
Residenza:
Annessi rustici:
riferimento;
261
zone;
costruzione;
10,00;
262
disposizioni:
interventi di:
di:
massima
di
mq.
200,00
con
esclusione
di
ogni
intervento
comportante
263
PSC
produttiva
agricola
specializzata,
della
connotazione
paesaggistica
e
di
264
piano favorisce:
aziendali;
265
Art. A-19
gli obiettivi:
edilizio esistente.
266
superficie lotto: 2.330 mq + 2.326 mq = 4.656 mq
superficie non costruita: 4.656 mq - 23,28 mq mq = 4.632,72 mq
terreno agricolo.
QUESITO N. 8B
QUESITO N. 8C
Criteri di stima
267
Valutazione
Reddito lordo:
Arrotondato a 40.000 Euro (Euro quarantamila/000).


approssimazione, in Euro 36.000,00 (Euro trentaseimila/00).
QUESITO N. 8D
senso.
268
QUESITO N. 8E
I terreni sono identificati e intestati come di seguito:


Intestati a:

Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.


Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
il
07-06-1975,
c.f.

Il perito ha stimato i terreni nel loro complesso in 40.000,00 Euro (vedi punto n. 8C).
Essendo gli stessi terreni intestati alle persone fisiche, come sopra indicato, le singole
40.000,00 x 3/12 = 10.000 Euro
10.000 Euro – 20% =8.000 Euro
40.000,00 x 4/12 = 13.333 Euro
13.333 Euro – 20% = 10.666 Euro
40.000,00 x 1/12 = 3.333 Euro
3.333 Euro – 20% = 2.666 Euro
40.000,00 x 4/12 = 13.333 Euro
13.333 Euro – 20% = 10.666 Euro
269
La valutazione delle quote di proprietà relative al fondo agricolo (Particella 1209-1210),
QUESITO N. 8F
QUESITO N. 8G
270
LOTTO 18
QUESITO N. 2
Le unità immobiliari del lotto in oggetto consistono in un appezzamento di terreno con
sovrastante fabbricato rurale adibito ad abitazione con servizi, site in Comune di
Cesenatico, frazione Villalta, all’interno della Via Carlona. Il contesto in cui si
inseriscono i beni è caratterizzato da un paesaggio prevalentemente agricolo, con la
presenza di alcune case sparse. I terreni hanno accesso dalla strada comunale attraverso
una strada sterrata (Particelle 305, 323). Il terreno (Particella 1198) confina con:
Particella 1203 a Est, Particella 1210 a Nord, Particella 199 a Ovest, salvo altri. Il
fondo, che ha giacitura pianeggiante, ha una superficie catastale di 3.619 mq ed è
seminativo arborato.
Il terreno (Particella 706) confina con: Particella 1198 a Nord, Est e Ovest, Particella
323 a Sud, salvo altri. Il terreno, di pertinenza del fabbricato rurale, ha una superficie
catastale di 852 mq.
Il fabbricato rurale è costituito da due blocchi distinti. Il manufatto principale
(fabbricato A) si sviluppa su due piani fuori terra e ha accesso dalla Via Carlona.
L’unità residenziale è costituita da due appartamenti separati al piano terra e al piano
primo e da un blocco di locali di servizio su un unico piano. Il piano terra è composto da
un disimpegno di ingresso, soggiorno, cucina-pranzo, due camere da letto, un
disimpegno, bagno e ripostiglio. L’appartamento al primo piano, che ha accesso da una
scala esterna, è composto da un disimpegno di ingresso, soggiorno, zona pranzo con
retro cucina, due camere da letto, un disimpegno, bagno e ripostiglio. La parte
retrostante dell’edificio è composto da una zona di ingresso, locale tecnico, cantina e
locale per servizi agricoli. Il secondo manufatto (fabbricato B), che si sviluppa su un
piano fuori terra, è suddiviso in vari locali a destinazione agricola, come due locali per
attrezzatura agricola, due pollai, una stalla e una tettoia.
271
Dati catastali
 Foglio 26, Particella 323, Qualità Seminativo Arborato, Classe 3, Superficie 416 mq,
Deduzione AB; CB3, Reddito Dominicale 2,30 Euro; Reddito Agrario 1,83 Euro;
Intestati a:
 Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.
 Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
il
07-06-1975,
c.f.
per 2/12.
 Foglio 26, Particella 305, Qualità Prato, Classe U, Superficie 782 mq, Deduzione
AB; CB3, Reddito Dominicale 2,10 Euro; Reddito Agrario 1,62 Euro;
Intestati a:
 Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.
 Del Vecchio Daniele, nato a Cesena il 25-08-1965, c.f. DLVDNL65M25C573O,
 Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
il
07-06-1975,
c.f.
272
 Del Vecchio Marco, nato a Cesena il 06-10-1960, c.f. DLVMRC60R06C573N, nuda
per 2/24;
 Paolucci Rosa, nata a Cesenatico il 16-03-1934, c.f. PLCRSO34C56C574Z,
Gravami
Società Cooperativa, con sede in Cesenatico (FC), gravante su N.C.T. di Cesenatico nel
Foglio 26, Particella 706, 1198.
gravante su N.C.T. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella 706, 1198.
Cesenatico nel Foglio 26, Particella 706, 1198, 323. E la quota di 1/6 dell’immobile, su
273
nel Foglio 26, Particella 1198, 323, 706, la quota di 1/6 dell’immobile, su N.C.T. di
la quota di 1/6 dell’immobile, su N.C.T. di Cesenatico nel Foglio 26, Particella 305.
26, Particella 323.
QUESITO N. 3
274
QUESITO N. 4
La verifica della regolarità edilizia ed urbanistica è stata effettuata sulla base delle
ricerche effettuate presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Cesenatico.
Fabbricato
Il fabbricato rurale adibito ad abitazione con servizi è stato costruito con:
 Licenza edilizia n. 220 del 22-05-1963
 Abitabilità n. 220/63 in data 09-09-1971, bolletta n. 20, Bollettario n. 82
 Concessione in Sanatoria n. 389 del 15-06-1991
A seguito del sopralluogo, effettuato in data 20 maggio 2016, il perito ha riscontrato
alcune difformità dello stato attuale rispetto al progetto depositato presso il Comune di
Cesenatico (Concessione in Sanatoria n. 389 del 15-06-1991). Nello specifico, tali
difformità consistono in:
 Fabbricato A: l’appartamento al piano terra presenta il muro divisorio tra la cucinapranzo e il soggiorno con una apertura di dimensioni maggiori rispetto alla porta
indicata nella planimetria depositata in Comune;
 Fabbricato A: l’appartamento al piano terra presenta nel servizio igienico un muro
interno che definisce il box doccia, non presente nella planimetria depositata in
Comune;
 Fabbricato A: il locale ad uso cantina posto sul retro dell’edificio presenta una
diversa divisione interna;
 Fabbricato A: il blocco dedicato a cantina e servizi agricoli presenta fronti con
aperture diverse (per posizione e dimensione) rispetto a quelle indicate nella planimetria
depositata in Comune;
 Fabbricato B: sono presenti difformità nella divisione interna dei locali e nella
posizione e dimensione di alcune aperture; inoltre la tettoia non risulta completamente
aperta verso l’esterno, come indicato nella planimetria depositata in Comune, ma
presenta un fronte costruito con una serie di porte e finestre.
Terreno
relazione.
275
QUESITO N. 5
nell’estratto di mappa. Il fabbricato risulta regolarmente rappresentato nell’estratto di
mappa ma non censito presso Catasto Fabbricati del Comune di Cesenatico. Con
riferimento allo stato dei luoghi riscontrato durante il sopralluogo e alla vigente
normativa non è possibile attestare la conformità catastale del fabbricato.
In seguito alla presentazione di pratica in sanatoria per la regolarizzazione urbanistica
dell’immobile sarà effettuato contestualmente l’aggiornamento catastale. I costi saranno
considerati in sede di stima (vedi punto n. 8C). Trattandosi di pratica in sanatoria i
tempi di presentazione della pratica sono legati alle tempistiche dell’Amministrazione
Comunale.
QUESITO N. 6
Entrate il seguente contratto di locazione avente ad oggetto una unità immobiliare del
presente lotto:

Contratto di affitto di fondo rustico stipulato in data 1 luglio 2011, registrato a Forlì
in data 26 agosto 2011 al n. 5408. L’unità immobiliare concessa in affitto è:
- Foglio 26, Particella 1198, Qualità Seminativo Arborato, Classe 3, Superficie 3.619
276
Il bene sopra indicato è concesso in affitto a CASSINADRI LUCA, nato a Galeata (FC)
il giorno 24 marzo 1965, residente a Galeata (FC) in Via Cavour n. 3, c.f.
CSSLCU65C24D867W.
La locazione ha durata di otto anni a decorrere dall’1 settembre 2010 con scadenza al 30
giugno 2019. La risoluzione del contratto può avvenire previa disdetta da comunicarsi
almeno sei mesi prima della data di scadenza del 30 giugno 2019. In mancanza di
disdetta il contratto si rinnova di anno in anno. In caso di vendita dell’immobile, se
l’affittuario non intende esercitare il diritto di prelazione, il contratto è risolto a fine
raccolta dell’annata agraria in corso. Il contratto può essere risolto, a richiesta di una
delle parti, a fine annata agraria, previa disdetta da comunicarsi con raccomandata entro
il 30 giugno di ogni anno.
QUESITO N. 7
fallimento.
notarile.
Registri Immobliari: non indicate nella Relazione notarile.
277
(vedi punto n. 2).
QUESITO N. 8A
Le unità immobiliari del lotto in oggetto consistono in un appezzamento di terreno con
sovrastante fabbricato rurale adibito ad abitazione con servizi, site in Comune di
Cesenatico, frazione Villalta, all’interno della Via Carlona.
Terreno
Il terreno (Particella 1198) , che ha giacitura pianeggiante, ha una superficie catastale
di 3.619 mq ed è seminativo arborato. Alla data del sopralluogo il terreno si presentava
ben identificato ed identificabile. La giacitura del terreno è pianeggiante,
morfologicamente autoctona.
278
PRG
279
280
281
50%.
agricolo.
agricole.
282
agricola.
- ampliamento;
283
- demolizione;
- ripristino;
mq. 20,00.
- ampliamento;
284
Residenza:
Annessi rustici:
riferimento;
zone;
costruzione;
10,00;
285
disposizioni:
286
interventi di:
di:
massima
di
mq.
200,00
con
esclusione
di
ogni
intervento
comportante
PSC
287
produttiva
agricola
specializzata,
della
connotazione
paesaggistica
e
di
piano favorisce:
288
aziendali;
Art. A-19
gli obiettivi:
289
edilizio esistente.
superficie lotto: 3.619
significativa: pertanto la valutazione considera il fondo esclusivamente come terreno
agricolo.
Fabbricato
Il fabbricato rurale, costituito da due blocchi distinti, ha il terreno (Particella 706) di
pertinenza del fabbricato rurale con una superficie catastale di 852 mq. Il manufatto
principale (fabbricato A) si sviluppa su due piani fuori terra e ha accesso dalla Via
Carlona. L’unità residenziale, con l’ingresso esposto a Sud, è costituita da due
appartamenti separati al piano terra e al piano primo e da un blocco di locali di servizio
su un unico piano. Il piano terra è composto da un disimpegno di ingresso, soggiorno,
290
cucina-pranzo, due camere da letto, un disimpegno, bagno e ripostiglio. L’appartamento
al primo piano, che ha accesso da una scala esterna, è composto da un disimpegno di
ingresso, soggiorno, zona pranzo con retro cucina, due camere da letto, un disimpegno,
bagno e ripostiglio. La parte retrostante dell’edificio è composto da una zona di
ingresso, locale tecnico, cantina e locale per servizi agricoli. Il secondo manufatto
(fabbricato B), che si sviluppa su un piano fuori terra, è suddiviso in vari locali a
destinazione agricola, come due locali per attrezzatura agricola, due pollai, una stalla e
una tettoia. Alla data del sopralluogo il terreno e i fabbricati si presentavano ben
identificati ed identificabili. La struttura portante è in laterizio, i muri perimetrali
portanti sono in muratura (spessore 30 cm), mentre i solai intermedi e il solaio di
copertura sono in latero cemento con copertura in tegole. L’impianto di riscaldamento è
centralizzato ed è costituito da un sistema di distribuzione del calore a radiatori e caldaia
a gas; l’impianto di condizionamento è assente; l'impianto elettrico è del tipo sotto
traccia. Si segnala la non acquisizione del Certificato di Conformità degli impianti.
Gli infissi esterni sono in legno con vetri semplici, con sistema di oscuramento
costituito da tapparelle in pvc. Le finiture risultano di livello medio-basso e sono
costituite da pavimentazioni e rivestimenti di formato vario e colore, nei servizi igienici
sono presenti sanitari in materiale ceramico.
l’unità immobiliare risulta essere finita e con uno stato di manutenzione pessimo.
291
Piano
Destinazione
locale
Altezza
Superficie
Coefficiente
Superficie
Superficie
interna
lorda
correzione
commerciale
commerciale
(ml)
(mq)
(%)
(mq)
totale (mq)
Particella 706
Fabbricato A
P.T.
soggiorno
cucinapranzo
ripostiglio
disimpegno
camera da
letto
camera da
letto
wc
disimpegno
locale
tecnico
ingresso
cantina
servizi
agricoli
3.00
18.80
100
18.80
3.00
22.00
100
22.00
3.00
8.80
100
8.80
3.00
12.70
100
12.70
3.00
19.20
100
19.20
3.00
15.50
100
15.50
3.00
7.40
100
7.40
3.00
2.90
100
2.90
2.30
6.10
20
1.20
19.80
50
9.90
16.40
50
8.20
26.30
50
13.20
Hmax=3.00
Hmin=2.60
2.65
Hmax=3.40
Hmin=2.80
139.80
P.1
soggiorno
cucinapranzo
ripostiglio
disimpegno
camera da
letto
camera da
letto
disimpegno
wc
3.07
18.80
100
18.80
3.07
22.00
100
22.00
3.07
7.80
100
7.80
3.07
13.70
100
13.70
3.07
17.00
100
17.00
3.07
19.00
100
19.00
3.07
2.30
100
2.30
3.07
6.60
100
6.60
107.20
292
Particella 706
Fabbricato B
P.T.
Servizi
agricoli
Servizi
agricoli
stalla
Hmax=3.48
Hmin=2.86
22.60
2.50
18.90
2.70
22.20
50
11.10
pollaio
2.50
14.40
50
7.20
pollaio
2.20
8.00
50
4.00
tettoia
2.50
23.50
50
11.80
50
50
11.30
9.50
54.90
Corte
esclusiva
151
852
45.10
45.10
347.00
QUESITO N. 8B
QUESITO N. 8C
Criteri di stima
1
293
Fonti
Fabbricato
estrinseche dell’unità immobiliare oggetto di valutazione e confrontati con le
informazioni assunte presso gli operatori del settore in zona. Si ritiene che il dato così
desunto rappresenti, con sufficiente approssimazione, il più probabile attuale valore di
mercato. Il perito precisa che nella valutazione del “fabbricato edificato” ha tenuto
conto anche del valore dell’area edificata sulla quale insiste. La sommatoria dei valori
stimati pertanto costituisce il più probabile valore corrente del fabbricato, comprensivo
del valore dell’area edificata e delle eventuali relative pertinenze.
Terreno
L’individuazione del valore di mercato unitario per metro quadro del terreno in oggetto
è stata effettuata considerando i valori forniti dall’Agenzia del Territorio (ora Agenzia
denominata OMI. Tale fonte indica i Valori Agricoli Medi (VAM) in ciascuna
provincia, determinati ogni anno, entro il 31 gennaio, con riferimento ai valori dei
terreni secondo i tipi di coltura effettivamente praticati. Questi dati sono stati
parametrati e comparati con le caratteristiche estrinseche dell’unità immobiliare oggetto
di valutazione e confrontati con le informazioni assunte presso gli operatori del settore
in zona. Si ritiene che il dato così desunto rappresenti, con sufficiente approssimazione,
il più probabile attuale valore di mercato.
Valutazione
Terreno
294
OMI - VAM
Anno 2016
Data
REGIONE AGRARIA N. 4 - PIANURA FORLIVESE E
CESENATE Comuni di: FORLI, BERTINORO, CESENA,
Zona
CESENATICO, FORLIMPOPOLI, GAMBETTOLA,
GATTEO, LONGIANO, SAN MAURO PASCOLI,
SAVIGNANO SUL RUBICONE
Tipo coltura
Seminativo
Valore di
30.000
Mercato Euro/ha
Considerando l’ubicazione e le attuali caratteristiche del terreno, il perito ritiene
opportuno confrontare il valore indicato da OMI con il valore di terreni simili presenti
sul mercato odierno. Dalle indagini di mercato eseguite in loco, si può riferire che
immobili presenti sul mercato odierno, aventi analoghe caratteristiche, sono posti in
vendita per importi di circa Euro 50.000/ha.
Superficie totale terreno agricolo: 3.619 mq.
Valore area agricola non edificabile:
(30.000 Euro /ha + 50.000 Euro /ha)/2 = 40.000 Euro /ha = 4 Euro /mq
Valore di mercato: 3.619 mq x 4 Euro/mq = 14.476 Euro
Arrotondato a 15.000 Euro (Euro quindicimila/000).
riferite alla strada sterrata di accesso, identificata con le Particelle 305, 323.


295
approssimazione, in Euro 14.000,00 (Euro quattordicimila/00).
Fabbricato
Data
OMI
II semestre 2015
Dicembre 2015
Suburbana/ZONA
SUBURBANA E RURALE:
Zona
CANNUCCETO, BORELLA,
Cesenatico/Periferie
VILLALTA, BAGNAROLA,
BORGO CAMPONE, SALA
Stato
Normale
conservativo
Valore di
Valore minimo 1.200
Mercato Euro/mq
Nuovo
2.700
In virtù della vetustà e del pessimo stato di conservazione del fabbricato il perito ritiene
opportuno considerare il valore minimo indicato da OMI.
Il valore di mercato indicato dal Consulente Immobiliare è riferito a immobili nuovi o
assimilabili a nuovi: per la rettifica della quotazione di negozi non nuovi, il perito
applica un coefficiente pari a 0.45 che corrisponde, per età, qualità e stato di
conservazione, alle caratteristiche dell’immobile oggetto di stima (edificio non
signorile, con più di 40 anni e in stato di conservazione pessimo).
Pertanto la quotazione di mercato del Consulente Immobiliare è:
2.700 Euro/mq x 0.45 = 1.215 Euro/mq
Valore medio: (1.200 + 1.215)/2 = 1.207,50 Euro/mq
Arrotondato a 1.208 Euro/mq
Superficie commerciale totale: 347.00 mq
quattrocentodiciannovemila/176).
296
Arrotondato a 419.000,00 Euro (Euro quattrocentodiciannovemila/000).
riferite alla strada sterrata di accesso, identificata con le Particelle 305, 323.
 Riduzione forfettaria pari a 15.000,00 Euro (Euro quindicimila/00) comprensiva dei
costi da sostenere per la presentazione della pratica in sanatoria e dell’aggiornamento
catastale.
 Riduzione forfettaria pari a 150.000,00 Euro (Euro centocinquantamila/00) in virtù
della vetustà e del pessimo stato di conservazione del fabbricato.
duecentocinquantaquattromila/00).


approssimazione, in Euro 178.000,00 (Euro centosettantottomila/00).
QUESITO N. 8D
senso.
297
QUESITO N. 8E
Terreno
Intestati a:
 Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.
 Del
Vecchio
Francesco,
nato
a
Cesenatico
il
07-06-1975,
c.f.
per 2/12.
- Valore quota di Del Vecchio Agostino, proprietà per 3/12:
15.000,00 x 3/12 = 3.750 Euro
3.750 Euro – 20% = 3.000 Euro
-Valore quota di Del Vecchio Delio, proprietà per 4/12:
15.000,00 x 4/12 = 5.000 Euro
5.000 Euro – 20% = 4.000 Euro
-Valore quota di Del Vecchio Francesco, proprietà per 1/12:
15.000,00 x 1/12 = 1.250 Euro
1.250 Euro – 20% = 1.000 Euro
-Valore quota di Del Vecchio Katiuscia, proprietà per 2/12:
298
15.000,00 x 2/12 = 2.500 Euro
2.500 Euro – 20% = 2.000 Euro
-Valore quota di Lucchi Adriana, proprietà per 2/12:
15.000,00 x 2/12 = 2.500 Euro
2.500 Euro – 20% = 2.000 Euro
Fabbricato
Il fabbricato in oggetto risulta non censito al Catasto Fabbricati del Comune di
Cesenatico (vedi punto n. 5). Dalla lettura della Relazione notarile allegata si evince che
le quote di proprietà sono:
 Del
Vecchio
Agostino,
nato
a
Cesenatico
il
22-08-1953,
c.f.
proprietà per 1/3;
proprietà per 1/3.
Il perito ha stimato il bene nel suo complesso in 254.000,00 Euro (vedi punto n. 8C).
Essendo lo stesso bene intestato alle persone fisiche, come sopra indicato, le singole
- Valore quota di Del Vecchio Agostino, proprietà per 1/3:
254.000,00 x 1/3 = 84.670 Euro
84.670 Euro – 20% = 67.736 Euro
- Valore quota di Del Vecchio Delio, proprietà per 1/3:
254.000,00 x 1/3 = 84.670 Euro
84.670 Euro – 20% = 67.736 Euro
- Valore quota di Del Vecchio Paolo, proprietà per 1/3:
254.000,00 x 1/3 = 84.670 Euro
84.670 Euro – 20% = 67.736 Euro
299
La valutazione delle quote di proprietà relative al fondo agricolo (Particella 1198-706),
QUESITO N. 8F
non risulta essere necessario poiché il bene consiste in un terreno agricolo. L’unità
immobiliare ad uso residenziale oggetto di stima non è dotato dell’attestato di
certificazione energetica. Si segnala la necessità di effettuare la certificazione energetica
in caso di cessione.
QUESITO N. 8G
acquisire copia del Certificato di Destinazione Urbanistica del bene.
relazione.
Per quanto riguarda gli indici urbanistici che possono interessare il bene oggetto di
stima, si rimanda al precedente punto n. 8A.
300

Scarica Relazione tecnico estimativa immobili 3 Erre Sas e

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