Semplice esempio di calcolo di un finanziamento immobiliare
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Semplice esempio di calcolo di un finanziamento immobiliare
Esempio di calcolo per l'acquisto di un immobile Semplice esempio di calcolo di un finanziamento immobiliare La famiglia Müller abita attualmente in affitto e già da diversi anni ha accumulato dei risparmi per un'abitazione propria1. Venendo a conoscenza di un progetto di costruzione per degli appartamenti terrazzati nel comune vicino, la famiglia si informa anticipatamente presso l'impresa di costruzioni. I loro figli potrebbero continuare a frequentare la stessa scuola. Essendo convinti dei progetti, della realizzazione e del prezzo dell'appartamento, decidono di acquistarlo. Il prezzo di acquisto, compresi gli allestimenti speciali e i posti auto, ammonta a CHF 800 000. Il reddito complessivo mensile della famiglia Müller è pari a CHF 12 000 lordi. Finora i coniugi hanno risparmiato CHF 80 000 e, nel corso degli anni, hanno versato CHF 40 000 nel loro pilastro 3a. Dalla vendita di titoli ricavano altri CHF 40 000 di mezzi propri, raggiungendo così la quota minima del 20% di mezzi propri da apportare per l'acquisto. In questo modo il finanziamento appare a prima vista fattibile. Ma con il loro reddito possono anche sostenere i costi annui dell'ipoteca? Il signore e la signora Müller calcolano la loro situazione di finanziamento: Importo (in CHF) Osservazioni Finanziamento Prezzo di acquisto 800 000 100% Mezzi propri 160 000 20% 1ª ipoteca 528 000 66% 2ª ipoteca 112 000 14% Spese abitative Costi degli interessi annui 1ª ipoteca (al 5%)2 26 400 Costi degli interessi annui 2ª ipoteca (al 5%)2 5600 Ammortamento annuale: (conteggiato su 20 anni)3 5600 A seconda del modello di ammortamento (diretto o indiretto) si presentano diversi vantaggi fiscali Costi annuali di mantenimento e accessori (calcolati all'1% del valore commerciale) 8000 Energia elettrica, acqua, spese per il riscaldamento, spese assicurative, manutenzione dell'immobile o riparazioni di piccole dimensioni 1 Si tratta di un esempio puramente fittizio con personaggi inventati. Questo 5% rappresenta una media a lungo termine per garantire la sostenibilità anche in presenza di un tasso di interesse più elevato. 3 Nell'ambito dell'ammortamento l'ipoteca, o una parte della stessa, viene rimborsata in importi uguali, per lo più annuali. Per la 2ª ipoteca sussiste un obbligo di ammortamento. Di norma deve essere rimborsata in 20 anni, e comunque entro e non oltre il 65° anno di età. 2 1 Esempio di calcolo per l'acquisto di un immobile Importo (in CHF) Spese abitative annuali4 Spese abitative mensili Osservazioni 45 600 3800 Reddito Reddito mensile (lordo) 12 000 Sostenibilità Onere ipotecario mensile 31,6% Regola generale: 33% max. del reddito mensile lordo Nel caso della famiglia Müller la sostenibilità del finanziamento si raggiunge con il 31,6% e quindi può acquistare questo appartamento. La famiglia Müller discute con l'esperto ipotecario del Credit Suisse l'ulteriore iter per l'acquisto dell'abitazione. Una volta verificata la fattibilità del finanziamento, l'esperto ipotecario chiarirà le diverse tipologie ipotecarie e, sulla base della situazione personale, mostrerà possibili combinazioni di modelli ipotecari e durate. La famiglia potrà quindi disporre alla fine di una soluzione di finanziamento ottimale e, nel lungo termine, potrà risparmiare del denaro ogni mese. Contatto per fissare l'appuntamento Orari di apertura: Telefono: lun – ven, dalle 7.30 alle 17.30 0844 100 111 credit-suisse.com/ipoteche 4 I costi annui del proprietario si suddividono in oneri per interessi, importo dell'ammortamento e spese accessorie e non dovrebbero superare un terzo del reddito lordo annuo. 2