Luxury farmhouse for sale in Umbria

“Luxury farmhouse for sale in Umbria”
COMMITTENTI: xxxx
UBICAZIONE IMMOBILE: xxxxx
OGGETTO : Relazione tecnico-estimativa di
proprietà immobiliare, costituita da casale
ristrutturato , piccolo magazzino, piscina e parco per un totale di circa 1 ha.
DATA: 05/12/ 2013
Consulente immobiliare
Dott.ssa Peppicelli Chiara
Riportiamo di seguito la relazione pubblicitaria della proprietà oggetto della presente stima.
Teniamo a precisare che all’interno della relazione stessa abbiamo inserito una serie di parole
chiave necessarie all’indicizzazione della proprietà per le ricerche su Google adwords e quindi si
prega di leggere la relazione in tal senso.
Le parole chiave utilizzate e che troverete anche in maniera ripetuta nella relazione sono:
CASALE , PRESTIGIO, IN VENDITA , UMBRIA;
Questo tipo di lavoro viene fatto giornalmente dal gruppo di ingegneri informatici e professionisti
che internamente al gruppo Great Estate Chesterton permettono di rendere sempre più visibile ogni
proprietà e oltre che in italiano vengono pubblicizzate anche in inglese, russo, olandese, tedesco e
francese per tutti i mercati internazionali di riferimento.
BREVE DESCRIZIONE
Casale in vendita in Umbria / Prestigioso casale in Umbria in vendita . Immerso tra le colline dell’
Umbria e con una splendida vista panoramica sulla vicina Toscana, proponiamo in vendita
prestigioso casale totalmente ristrutturato. Si sviluppa su tre livelli e la sua superficie complessiva è
di circa 500 mq; fanno parte della proprietà anche una rimessa attrezzi , una piscina 12 x 6 mt. con
sistema di riscaldamento dell’ acqua, ed un grande e curato giardino panoramico di circa 1 ha, con
campo da tennis/ calcetto, e circa 80 piante di olivo .
UBICAZIONE
Il prestigioso casale si trova nelle verdi campagne che si aprono a cavallo tra Umbria e Toscana,
con una vista panoramica che spazia dai borghi toscani di Chianciano, Montepulciano, Sarteano, ai
monte Amiata e Cetona. Il paese più vicino, a circa 2 km, è Porto, frazione del Comune di
Castiglione Del lago, che a sua volta dista appena 10 km, e nel quale è possibile trovare tutti i
servizi. Le famose città d'arte come Perugia, Cortona, Assisi, Siena, Arezzo, Firenze e Roma sono
velocemente raggiungibili. In circa 40 minuti, per le importanti città etrusche come Chiusi,
Montepulciano, Pienza e la Valdorcia , così come per i centri termali di San Casciano, Chianciano
Terme e Bagno Vignoni. La stazione ferroviaria di Chiusi Chianciano Terme si trova a 12 km.
L'aeroporto internazionale di Perugia si trova a circa 40 km. Quello di Roma è raggiungibile in
un‘ora e mezza circa , e quello di Firenze in poco più di un’ ora.
Per raggiungere il casale, una volta giunti a Castiglione Del lago, si prosegue per circa 7 km in
direzione di Porto. Si prosegue per loc.tà Mugnanese, ed infine si percorre una breve strada bianca
di appena 400 mt.
DESCRIZIONE
Castiglione del lago, uno tra “I Borghi più belli d’Italia” .
Sorge su di un sperone calcareo che in origine era la quarta isola del lago ma, in seguito
all'abbassamento del livello delle acque e al crearsi di una pianura di tipo alluvionale, assunse infine
l'attuale configurazione. Questa fertile zona pianeggiante, corrispondente all'antico invaso lacustre,
è delimitata ad ovest da una serie di rilievi collinari che segnano il confine fisico con la Toscana.
oltre alle strutture correlate alla balneazione, come spiagge attrezzate, surfing, vela, sci acquatico,
ecc., offre anche una piscina coperta comunale, campi da tennis, un Percorso Vita che dal lago si
snoda fino a sotto il castello, un Percorso Monumentale fra Medioevo e Rinascimento di grande
fascino.
E’ a pochi km da questo storico borgo che si trova il prestigioso casale in vendita. La superficie
complessiva lorda di circa 500 mq; si sviluppa su tre piani.
-
Al piano seminterrato troviamo:
uno spazioso garage, la zona lavanderia, un ampio
soggiorno con predisposizione degli attacchi per realizzare una cucina, un locale cantina, un
ripostiglio sottoscala e il locale tecnico.
-
Al piano primo, con accesso sia da scala interna che da scala esterna troviamo:
l’ ingresso principale, un ampio e luminosissimo soggiorno con camino e sala da pranzo di
circa 70 mq, con una splendida vista sulle colline toscane, cucina abitabile in muratura con
secondo camino, una dispensa ed un bagno; nella zona notte traviamo due camere da letto,
ciascuna con proprio terrazzo, ed un altro bagno.
-
Al piano secondo infine abbiamo tre camere da letto, ciascuna con un piccolo terrazzino, e
di cui una con bagno en suite, oltre ad un secondo bagno.
Nelle vicinanze del prestigioso casale c’è anche una piccola rimessa attrezzi in legno;
A completamento della prestigiosa proprietà abbiamo una piscina panoramica 12 x 6, con sistema di
riscaldamento dell’ acqua che la rende utilizzabile tutto l’anno, alla quale si accede tramite una
splendida scalinata in mattoncini che discende dal casale, un ampio spazio barbeque, sempre in
mattoncini, ed un curatissimo giardino di circa 1 ha completamente recintato, con campo da
tennis/calcetto,
alberi da frutto e circa 80 ulivi. Alla proprietà si accede attraverso un cancello
elettrico.
Superficie utile:(435|”)
Vani:(17|”)
Bagni:(5|”)
Camere:(5|”)
STATO E RIFINITURE
Il prestigioso casale in vendita tra Umbria e Toscana, nasce dall’ attenta e scrupolosa realizzazione
di un piano di recupero di un antico altro casale; i lavori sono stati realizzati dai precedenti
proprietari nei primi anni ‘ 2000,cercando il più possibile di conservare l’ antico sapore che
caratterizzava l’originale casale, sia recuperando materiali originali dell’ epoca, sia utilizzando i
nuovi e migliori materiali , in piena armonia col carattere della struttura. Gli attuali proprietari si
sono occupati maggiormente di lavori di risistemazione esterna della proprietà, come la
realizzazione della splendida scalinata che dal casale conduce alla piscina, del viale di accesso, del
piccolo campo da bocce, nonché di un pozzo da utilizzare per l’ irrigazione del giardino.
Esternamente il casale si presenta in caratteristici mattoncini
dell’ epoca; internamente sono
presenti pavimenti in gress porcellanato, soffitti con travi in legno e pianelle in cotto , infissi in
legno di castagno . E’ importante segnalare che il casale ha predisposizione per la realizzazione
eventuale di un ascensore.
Sistema di irrigazione automatico in tutto il parco, parcheggio privato. Cancello automatico di
entrata alla proprietà .
SERVIZI ED UTENZE
Sono presenti tutte le utenze necessarie. L’approvvigionamento idrico è garantito dall’ allaccio alla
rete pubblica e da un pozzo di circa 50 mt utilizzato per l’ irrigazione . Il sistema di riscaldamento è
è a pavimento ,alimentato da un serbatoio interrato a gpl; Sono inoltre presenti dei pannelli solari
utilizzati per riscaldare l’ acqua della piscina. Allaccio alla rete elettrica pubblica, antenna satellitare
e copertura adsl.
SITUAZIONE URBANISTICA E CATASTALE
Tutta la proprietà risulta regolarmente accatastata al N.C.E.U. del Comune di Castiglione Del Lago
e al N.C.T dello stesso Comune.
DATI PROPRIETA’ E VINCOLI
Tutta la proprietà è intestata a persona fisica e dunque la vendita è soggetta ad imposta di registro,
calcolata sul valore catastale rispettivamente al 10 % se acquistata come seconda casa, o al 3 % se
l’acquisto della proprietà usufruisce delle agevolazioni prima casa. E’ presente un mutuo.
UTILIZZI E POTENZIALITA’
Questo casale di prestigio in vendita in Umbria, si colloca in un contesto paesaggistico ameno e
particolarmente panoramico, circondato da verdi boschetti, ulivi, querci e lecci, con una splendida
vista sulla vicina Toscana, che spazia dai borghi di Chianciano, Montepulciano, Sarteano, ai monti
Amiata e Cetona. E’ l’ ideale per chi voglia vivere in un casale di prestigio, non isolato ed immerso
in un paesaggio unico e ricco di quiete, nonché , allo stesso tempo; ottimo per gli amanti della
tranquillità e della privacy , nel verde delle colline che si snodano tra il lago Trasimeno e la vicina
Toscana, e ad un passo dalla cittadina di Castiglione del lago.
VALUTAZIONE
Come di consueto e normale prassi lavorativa della nostra Agenzia, in seguito al precedente
sopralluogo da me effettuato presso gli immobili di Sua proprietà ed alla presa visione della
relativa documentazione gentilmente fornita, mi permetto di indicarLe una valutazione dettagliata
rispetto all’odierno stato di manutenzione ed utilizzo dei beni immobiliari in oggetto. Tutto ciò
premesso, pur riscontrando in questo momento una situazione oggettivamente difficile per il mondo
economico e di conseguenza per quello immobiliare, è stato ad ogni modo tenuto conto dei valori
intrinsechi ed estrinsechi delle proprietà oggetto di stima.
1. Valore di stima di mercato
Il primo metodo di stima - quello più idoneo per la messa in vendita di una proprietà - è legato al
calcolo del valore dell’immobile rispetto all’attuale andamento del mercato. La nostra metodologia
prevede di effettuare un calcolo analitico di tutte le superfici commerciali ( le superfici indicate
sono infatti quelle comprensive delle murature anche se in caso di immobili antichi con murature
molto larghe vengono calcolate le superfici utili e aumentate del 15 % ) che compongono la
proprietà e di attribuire ad ognuna di esse un valore al mq o a corpo, secondo la precisa tipologia del
bene immobiliare (es. nuova costruzione, residenza storica, casale di campagna etc. etc.).
Relativamente ai valori al mq prendiamo come riferimento in primo luogo i dati dell’O.M.I.
(Osservatorio Mercato Immobiliare), che andremo ad aggiornare solo ed esclusivamente nel caso in
cui sussista una evidente difformità tra questi ultimi ed i reali valori di mercato. E’ necessario non
sottovalutare che negli ultimi anni questi dati sono sempre più corrispondenti alla realtà in quanto,
grazie alle nuove normative, è andata scemando l’abitudine del mercato immobiliare italiano di
denunciare in atto valori inferiori rispetto a quelli effettivamente corrisposti, usanza che - come è
facile intuire - falsava completamente i dati dell’Osservatorio. Teniamo comunque a precisare che i
valori dell’O.M.I sono sottoposti ad una nostra rigorosa e cadente verifica mensile rapportata ai
valori delle compravendite avvenute nell’ultimo anno riguardanti immobili gestiti dalla nostra
struttura e da ulteriori agenzie in collaborazione.
2. Verifica del valore uscente dal primo metodo tramite il calcolo della redditività della
proprietà reale o presunta
Un metodo molto importante, e che ci può dare un ulteriore indicazione per arrivare al più probabile
valore di mercato di una proprietà, è la sua redditività. La redditività di una proprietà reale o
presunta è un metodo veloce ed efficace per verificare se ad un tasso di interesse minimo di
redditività pari al 4% quella proprietà può essere locata.
La formula matematica per il calcolo del valore di una proprietà in base alla sua redditività è molto
semplice e precisamente:
valore dell’immobile = Reddito annuo / aliquota minima di redditività pari al 4 %
Se quindi avessimo un casale che potenzialmente incassa, decurtate dalle spese di gestione, 3.000 €
al mese e quindi 36.000 € all’anno il valore desunto dalla redditività della proprietà sarà pari a :
36.000 / 4 % = 720.000 € di valore
Dopo questa piccola spiegazione andiamo di seguito a sviluppare le due valutazioni
Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato
Risultato interrogazione: Anno 2013 - Semestre 1
Provincia: PERUGIA
Comune: CASTIGLIONE DEL LAGO
Fascia/zona: Periferica/FRAZIONI
Codice di zona: D1
Microzona catastale n.: 1
Tipologia prevalente: Abitazioni civili
Destinazione: Residenziale
Valore
Mercato
(€/mq)
Tipologia
Stato
conservativo
Valori
Locazione
(€/mq x mese)
Superficie
(L/N)
Min
Max
Superficie
(L/N)
Min
Max
Abitazioni
civili
NORMALE
940
1300
L
3,2
4,2
L
Abitazioni di
tipo
economico
NORMALE
850
1050
L
2,8
3,5
L
Box
NORMALE
360
500
L
1,2
1,7
L
Ville e
Villini
NORMALE
950
1300
L
3,3
4,4
L

Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più
frequente di ZONA
 Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda
(L)
 Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N)
ovvero Lorda (L)
 La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di
Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica.
 Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso
apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo
 Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione
commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare
Da una attenta analisi delle compravendite dell’ultimo anno in questa zona e dalla nostra percezioni
del mercato locale, riferendo questi dati alla proprietà in oggetto, non confermiamo il valore
indicato dall’o.m.i., ma reputiamo giusto, un valore al mq.
pari a
€. 2.000 , con una
maggiorazione dunque di circa il 60 % rispetto ai valori massimi stabiliti dall’ O.M.I. per le
ville in normale stato conservativo;
per il garage , andiamo ad attribuire il 50% del valore della superficie calpestabile, per i portici il
25%, e per le terrazze il 15% della stessa superficie, come da standard valutativi degli stessi .
Il tutto per le seguenti motivazioni:
POSITIVE:
- La struttura si trova incastonata in un piacevole contesto paesaggistico, a cavallo tra Umbria e
Toscana , immersa nel verde e nella quiete della zona;
Aumento in percentuale del 30 %
-La tipologia immobiliare in oggetto, nonché la sua superficie, sono potenzialmente molto
interessanti per una importante fascia di clientela estera.
Aumento in percentuale del 20 %.
- La qualità, il gusto ed i materiali utilizzati nella ristrutturazione rappresentano un ulteriore valore
aggiunto determinando dunque una maggiorazione del valore della proprietà;
Aumento in percentuale del 10 %
Per tutto quello sopra indicato quindi reputiamo che il più probabile valore di mercato sia il
seguente:
Superficie
commerciale in
descrizione
mq
valutazione
Valore € / mq
totale
Casale
piano
seminterrato
Soggiorno, bagno,
lavanderia,
ripostiglio, locale
tecnico.
160
€ 2.000,00
€ 320.000,00
Garage
55
€ 1.000,00
€ 55.000,00
Porticati
25,2
€ 500,00
€ 12.600,00
piano rialzato
Ingresso,
disimpegno,
soggiorno/pranzo,
cucina, dispensa, ,
due camere da
letto e due bagni.
200
€ 2.000,00
€ 400.000,00
porticati
33
€ 500,00
€ 16.500,00
due bagni.
91
€ 2.000,00
€ 182.000,00
terrazzi
18,40
€ 300,00
€ 5.502,00
piano primo
Disimpegno, tre
camere da letto,
Rimessa attrezzi
a corpo
€ 5.000,00
Piscina
a corpo
€ 80.000,00
Giardino
a corpo
€ 60.000,00
valutazione
totale
TOTALE VALUTAZIONE
€ 1.136.602 ,00
€ 1.136.602,00
La sottoscritta Chiara Peppicelli dichiara quindi che il più probabile valore a corpo della proprietà è
pari a c.ca 1.140.000,00 Euro.
Riteniamo inoltre congruo inserire l’immobile sul mercato ad un prezzo di richiesta non superiore
a 1.260.000,00 Euro.
VERIFICA REDDITIVITA’ DELLA PROPRIETA’
Da quanto sopra indicato, andiamo ora a verificare il valore che scaturisce comparando la suindicata
valutazione di mercato con una potenziale redditività della proprietà stessa.
Andremo a considerare l’ ipotesi di inserire il casale nel circuito degli AFFITTI TURISTICI.
Risultati Del Mercato Di Settore.
Partiamo dunque da due dati:
-
quello secondo cui, da un’ indagine condotta sugli affitti turistici di casali con caratteristiche
simili a quello in oggetto, quanto a regione di ubicazione, pregio, qualità della struttura e numero di
camere e posti letto, emerge che tali casali vengono affittati settimanalmente ad un prezzo medio di
circa 2.900 €.
-
quello secondo cui negli affitti turistici, le strutture vengono affittate mediamente 16-18
settimane l’ anno.
Sulla base di questi due dati, verifichiamo la redditività:
2.900 € / settimana X 18 settimane = 52.200 €
A questa cifra vanno poi decurtate quelle che sono le spese che normalmente vengono sostenute
nell’ ambito dell’ attività in questione e cioè:
- 20% :costi di agenzie che pubblicizzano la struttura o comunque, costi pubblicitari in generale =
10.440 €
- 20% : costi di gestione complessivi ( pulizie, lavanderia, manutenzione, acqua, luce gas e
I.M.U)= 10.440 €
Nel totale, le spese suddette si aggirano intorno a : 10.440 + 10.440 = 20.880 €
Quindi, se all’ importo iniziale di 58.000 € togliamo il totale delle spese, otteniamo una
redditività, con affitto settimanale, al netto delle spese pari a :
52.200 € - 20.880 € = 31.320 €
Dunque, il valore della proprietà in oggetto, desunto dalla redditività suddetta, sarebbe pari a :
31.320 / 4% = 783.000 €.
Il valore del casale che emerge dalla reddittività potenziale dello stesso, si dimostra dunque
inferiore rispetto a quello determinato dai valori di mercato del casale e proposto dalla
sottoscritta ( 1.140.000 € ).
Tale valore, pur non potendo chiaramente rappresentare il reale valore di mercato dell’
immobile in oggetto, ci permette tuttavia di capire nella sostanza che un potenziale futuro
acquirente non percepirebbe l’ acquisto dello stesso come un investimento immobiliare.
Di fatto, anche questo dato concorre ad avvalorare la valutazione qui consigliata, e pari a
circa 1.140.000 €, che si dimostra essere quella più congrua in considerazione dei parametri
presi a riferimento.
TARGET CLIENTE TIPO:
Chi è il cliente tipo che potenzialmente interessato ad acquistare l ‘immobile?
Per quanto concerne il territorio nazionale, l’acquirente italiano, con un budget compreso tra
1.000.000 € e 2.000.000 €, è sicuramente colui che purtroppo, in questo momento economico sta
“soffrendo” di più. Chi potrebbe comunque acquistare la proprietà in oggetto, è senz’ altro un
amatore che si innamori della zona circostante il Trasimeno e della tipologia dell’ immobile, a
prescindere dalla richiesta economica, senza però dimenticare che all’ interno di questa fascia di
prezzo , sarebbe possibile acquistare ville o casali del tutto simili a quella in oggetto, ma ubicati in
zone più rinomate e, soprattutto più ambite e ricercate sia dell’ Umbria che soprattutto della
Toscana ( come da schede immobili allegate), e che soprattutto, come strutture ricettive, offrano una
redditività superiore a quella della proprietà in oggetto.
Relativamente alla clientela internazionale, nonostante il periodo di flessione è proprio quest’
ultima che sta confermando le compravendite sul territorio italiano e sulla quale occorre
sicuramente investire e puntare. Nel caso di specie, il cliente acquirente tipo al quale rivolgersi è
inglese/americano, olandese , tedesco e russo.
CONCLUSIONI FINALI
Al fine di una piu’ efficiente compravendita del bene immobiliare, oggetto della presente stima, in
conclusione
la
nostra
consulenza
poniamo
alla
Sua
gentile
attenzione
i
seguenti
consigli/indicazioni:
-
Di procedere alla sottoscrizione per un anno, con l’ agenzia immobiliare da me
rappresentata, di un contratto di mandato in esclusiva ( che prevede una commissione all’
agenzia pari al 4% più I.V.A), che consentirebbe alla proprietà immobiliare oggetto della
presente valutazione, la possibilità di essere pubblicizzata in maniera forte e strutturata,
aumentando così le potenzialità di commercializzazione e di vendita della stessa;
-
Di stabilire nel suddetto accordo un prezzo di incarico pari a €. 1.140.000,00 e un prezzo di
pubblicità pari a €. 1.260.000,00;
-
Di inserire l’immobile oggetto della presente relazione in un mercato essenzialmente
straniero e specificatamente nei mercati inglesi, russi, tedeschi, olandesi e per avere una
maggiore visibilità dello stesso condividere insieme all’agenzia il piano Marketing
personalizzato, così composto:
-
PACCHETTO INTERNAZIONALE GOLD comprendente:
• Pacchetto base / (obiettivo minimo 10.000 visualizzazioni annuali) - Costo per agenzia
circa 6.500,00 €:
• Vetrina portali internazionali / (obiettivo minimo 5.000 visualizzazioni annuali) - Costo
per agenzia circa 8.000,00 € ;
• Indicizzazione di ulteriori € 500,00 mensili sulle parole chiave nelle varie lingue
internazionali (obiettivo minimo 30.000 visualizzazioni annuali.
Costo per agenzia circa 9.000,00 € di cui €. 6.000,00 per google adwords e € 3.000,00 per
supervisione informatica e professionisti per risultati e aggiornamenti parole chiave nelle
varie lingue internazionali;
• Invio della proposta immobiliare anche tramite brochure cartacee alle agenzie
internazionali - Costo per agenzia circa 3.000,00 €
_____________________________________________
Importo a carico del venditore 8.000 € IVA ESCLUSA
Quello che noi possiamo garantire è una visibilità che difficilmente può essere data in
maniera così capillare e internazionale da altre strutture. La certezza della vendita sta
in primo luogo nella pubblicità e in secondo luogo anche nel valore che il mercato potrà
offrire per quella proprietà. Ogni mese quindi dovremo analizzare bene tutti i dati
della pubblicità anche grazie ad un nuovo strumento informatico ( statistiche on line
visibili sulla scheda dell’immobile ) che ci permetterà di supervisionare l’andamento
della pubblicità e le cosiddette conversioni cioè i clienti che dopo aver visto l’immobile
nelle varie pubblicità contattano l’agenzia e poi quanti di questi fanno sopralluoghi e
infine quanti di questi che fanno sopralluoghi si dimostrano interessati a iniziare una
proposta; mensilmente sarà nostro compito analizzare detti risultati e eventualmente
modificare quello che non va.
Con la certezza di averLe prospettato un quadro esaustivo di tutta la situazione e con
l’augurio che possa nascere una positiva collaborazione, cordialmente
DOTT.SSA CHIARA PEPPICELLI
Properties Consultant
Phone: +39 075 7973383 ; | Fax: +39 075 7973385 ; | Mobile: +39 345 7428241| skype:
chiara.peppicelli
E-mail: [email protected]
WebSite: www.greatestate.it