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PROCEDURA FALLIMENTARE N°60/05
A CARICO DI METALFER SUD S.p.A.
TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
SEZIONE FALLIMENTARE
Fallimento Metalfer sud s.p.a. (N.60/05)
G.D. DOTT. Vincenzo DEL SORBO
Curatore Dott. Gennaro ESPOSITO
Nell’udienza del 29.11.2005 il Giudice Delegato dott. Vincenzo Del Sorbo ha nominato i sottoscritti
tecnici ing. CALABRESE Lorenzo Vito, con studio in Castellammare di Stabia alla via Fondo San
Catello n.2 ed iscritto nell’albo professionale degli ingegneri della provincia di Napoli al n. 8236, e
ing. ESPOSITO Maria, con studio in Castellammare di Stabia alla via Tavernola n.61 ed iscritta
nell’albo professionale degli ingegneri della provincia di Napoli al n. 13438, consulenti tecnici di
ufficio nella procedura fallimentare n. 60/05 a carico della Metalfer sud s.p.a., con l’incarico di
procedere alla valutazione dei beni immobili acquisiti all’attivo fallimentare, rispondendo ai
seguenti quesiti:
1. verifichi se lo stato attuale dei luoghi corrisponda a quello indicato nel titolo di provenienza
trascritto;
2. accerti se l’immobile sia di esclusiva proprietà del fallito o da questo acquistato in regime di
comunione legale dei beni con il coniuge o in comproprietà con terzi estranei al fallimento
determinando e valutando in dette ultime ipotesi, la quota a vendersi;
3. descriva compiutamente i beni immobili, eventualmente dividendoli in lotti, indicando per
ciascuno di essi, la precisa ubicazione, l’accesso, i confini (almeno tre), i dati catastali e
depositi certificati e planimetrie aggiornate;
4. valuti il valore attuale di mercato degli impianti industriali, nonché il valore locativo
dell’immobile;
5. provveda alla voltura catastale in ditta del fallito ovvero all’accatastamento od al
frazionamento qualora la partita sia diversamente intestata, ovvero l’immobile non risulti
accatastato o frazionato, producendo copia della scheda di voltura e relativa ricevuta ovvero
copia legale delle planimetrie o del frazionamento e ricevuta della denuncia di accatastamento
o di frazionamento;
6. verifichi la conformità delle costruzioni alle licenze o concessioni edilizie accertando, altresì,
se i beni debbono essere oggetto di sanatoria ex legge 47/85;
Giudice: Dott. Del Sorbo Vincenzo
Curatore: Dott. Esposito Gennaro
C.T.U. : Ingg. Calabrese Lorenzo Vito e Esposito Maria
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7. accerti se gli immobili siano detenuti da terzi, specificando il titolo della detenzione;
8. proceda alla compilazione della scheda di voltura catastale relativamente al quadro B ed
eventualmente C/a e C/2;
9. indichi riassuntivamente la consistenza dell’immobile, l’ubicazione, l’accesso, i confini, i dati
catastali, la provenienza del bene ed il valore del cespite o della quota di pertinenza del
fallimento, specificando nel caso di procedura contro più falliti, per ciascun lotto il proprietario
dell’immobile da porre in vendita.
Al fine di espletare l’incarico affidato, a partire dal 06 dicembre 2005, i sottoscritti tecnici hanno
effettuato diversi sopralluoghi presso l’immobile oggetto del fallimento per rilevare il complesso
industriale ed i macchinari in esso presenti.
Sono state inoltre eseguite ricerche al Tribunale di Torre Annunziata, all’Agenzia del Territorio di
C/mare di Stabia ed all’Ufficio Tecnico del Comune di Torre Annunziata per l’acquisizione di dati
utili all’espletamento dell’incarico.
Premessa
La Metalfer sud s.p.a. è proprietaria di un complesso industriale che ricade nel territorio comunale di
Torre Annunziata (NA) alle falde del Vesuvio e prospiciente sul golfo di Napoli.
L’immobile è ubicato in una zona periferica a carattere industriale ove si rileva la presenze di
diverse attività produttive.
L’opificio è facilmente raggiungibile mediante la rete autostradale e ferroviaria, infatti a circa 3 Km
c’è lo svincolo di Torre Annunziata sud, a circa 2 Km quello di Pompei, ad 1 Km quello di
Castellammare di Stabia e ad 1 Km la stazione ferroviaria di Torre Annunziata Centrale.
L’immobile, inoltre, si affaccia direttamente sul mare, nelle immediate vicinanze di un nascente
porto turistico (Marina di Stabia), per cui si possono prevedere anche dei progetti di riconversione
del complesso nel campo nautico.
La società, che ha acquistato una prima parte del complesso nel 1997 ed una seconda parte nel 1999,
è una azienda che si occupava di produzione di carpenteria metallica pesante e della costruzione di
macchine operatrici e meccatroniche, con un livello occupazionale di circa 100 addetti.
RISPOSTE AI QUESITI
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1. Verifichi se lo stato attuale dei luoghi corrisponda a quello indicato nel titolo di
provenienza trascritto.
In data 19.12.1997, con atto di compravendita n.di rep. 16579, n. di racc. 2843 (registrato a Napoli
l’8.01.1998 e trascritto alla Conservatoria di Napoli il 31/12/97 ai n.ri 39995/ 30742) della dott.ssa
Paola Landolfi, notaio in Napoli, la società “Metalfer sud s.p.a.” ha acquistato dalla IRITECNA –
Società per l’impiantistica industriale e l’assetto del territorio S.p.A.- “il lotto industriale
denominato “area 4.1” della superficie catastale complessiva di mq 27.547 circa, costituito da:
− capannone industriale su unico livello;
− locale centrale elettrica in aderenza al capannone;
− locale deposito nastri;
− n°2 tettoie con entrostanti carri ponte di servizio;
− locale ristoro
per una superficie catastale coperta di mq 13.605
− con annessa area scoperta di circa mq 13.942.”
In data 29.12.1999, con successivo atto n. di rep. 18662, n. di raccolta 3490 (registrato a Napoli il
18.01.2000 e trascritto alla Conservatoria di Napoli il 25/01/2000 ai n.ri 4791/2000) rogato dallo
stesso notaio Paola Landolfi la società “Metalfer sud s.p.a.” ha acquistato dalla IRITECNA –
Società per l’impiantistica industriale e l’assetto del territorio S.p.A.-:
“lotto industriale contraddistinto con la lettera “F” denominato “Area 4.2”, della superficie
catastale complessiva di mq 13.864 circa, costituito da:
− capannone industriale su un unico livello per una superficie complessiva di mq 8.748 circa;
− con annessa area scoperta di circa mq. 5.116”.
Dal rilievo dello stato dei luoghi si è verificata la non perfetta corrispondenza con quanto indicato
nell’atto di compravendita relativo al lotto 4.1 dove la superficie complessiva corrisponde a quella
attuale ma non c’è un’esatta corrispondenza nella descrizione dei vari corpi con particolare
riferimento all’esistenza di n°2 tettoie. Dalla documentazione relativa all’accordo di programma si
riscontra la corrispondenza dello stato dei luoghi ad eccezione della separazione progettata tra le
aree 4.1 e 4.2.
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Lo stato dei luoghi dell’area 4.2 corrisponde a quanto indicato nell’atto di compravendita. ( Cfr.
Allegati n°1.1 e 1.2 rispettivamente atto notarile relativo all’area 4.1 e atto notarile relativo
all’area 4.2).
2. Accerti se l’immobile sia di esclusiva proprietà del fallito o da questo acquistato in
regime di comunione legale dei beni con il coniuge o in comproprietà con terzi estranei
al fallimento determinando e valutando in dette ultime ipotesi, la quota a vendersi.
Dagli atti di compravendita risulta che gli immobili sono stati acquistati dalla Metalfer sud s.p.a e
quindi sono esclusiva proprietà della società fallita.
3. Descriva compiutamente i beni immobili, eventualmente dividendoli in lotti, indicando
per ciascuno di essi, la precisa ubicazione, l’accesso, i confini (almeno tre), i dati
catastali e depositi certificati e planimetrie aggiornate;
3.1.Descrizione beni immobili
3.1.1. Localizzazione del complesso.
Gli immobili fanno parte dell’ex complesso Dalmine che successivamente è stato frazionato in lotti;
precisamente il complesso in questione comprende le aree 4.1 e 4.2. (Cfr. Allegato n°6.3
Planimetria relativa all’accordo di programma).
Il complesso industriale confina a nord con lo stabilimento Ilva Pali Dalmine, a est con via
Terragneta, a sud con lo stabilimento Metecno s.p.a. e a ovest con la strada consortile costeggiante il
mare.
L’immobile oggetto della stima è dotato di ingresso principale (ingresso dell’area 4.1) da via
Terragneta n. 90 su una piazzola comune anche alla Metecno s.p.a., attraverso un passo carrabile
dotato di cancello metallico automatico scorrevole che immette su un ampio piazzale (Cfr. Allegato
n°5.1 Documentazione fotografica immobili - foto 1-13). Il piazzale presenta al centro la palazzina
uffici e, lungo tutto il confine con via Terragneta, una ampia zona a verde che funge da barriera
alberata.
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All’interno del piazzale, sul lato nord-est, è presente un prefabbricato che costituisce la cabina
elettrica esterna con annesso impianto di trasformazione.
Anche sul lato sud, a confine con la Metecno s.p.a è presente una ampia zona a verde.
Di fronte al cancello d’ingresso vi sono i capannoni che costituiscono il complesso industriale. (Cfr.
Allegato n°5.1 Documentazione fotografica immobili - foto 14-16)
Percorrendo via Solferino si giunge all’ingresso dell’area consortile dal quale ci si immette in un
ampio viale che porta, sulla destra, all’ingresso secondario (ingresso dell’area 4.2) ( Cfr. Allegato
n°5.1 Documentazione fotografica immobili - foto 21-28).
3.1.2. Caratteristiche interne dei capannoni
Il complesso industriale è composto da n. 3 capannoni contigui di forma rettangolare (A – B - C),
posti nel senso est-ovest, perpendicolari alla linea di costa (lato mare) ed un capannone attiguo (D),
posto nel senso nord-sud, aventi le seguenti superfici e dimensioni:
Capannone A
mq
Superficie
6273
m
lunghezza
255,00
m
larghezza
24,60
m
altezza
14,50
Capannone B
mq
6755
m
274.60
m
24,60
m
14,50
Capannone C
mq
6755
m
274,60
m
24,60
m
14,50
Capannone D
mq
1360
m
50,10
m
27,15
m
17,50
Dal piazzale di ingresso si accede ai capannoni attraverso tre porte scorrevoli.
Dall’ingresso posto sulla sinistra si entra nel capannone A, da quello centrale nel capannone B e da
quello posto a destra nel capannone D. I quattro capannoni, come si evince dalla planimetria (Cfr.
Allegato n°6.1Planimetria generale) costituiscono un unico complesso formando internamente una
unica area di lavoro.
Nel capannone A, ingresso a sinistra, ( Cfr. Allegato n°5.1 Documentazione fotografica immobili foto 29-32) sono presenti i macchinari per la lavorazione finale della carpenteria metallica: torni,
fresatrici, centri di lavorazione, cabina di verniciatura, ecc.
La chiusura posteriore del capannone non è stata realizzata; allo stato attuale sono presenti dei
pannelli che separano parzialmente dal viale che si immette sul piazzale lato mare.
Dall’ingresso centrale si entra nel capannone B ( Cfr. Allegato n°5.1 Documentazione fotografica
immobili- foto 33-37) utilizzato nella prima metà per le lavorazioni di carpenteria e saldatura.
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All’interno del capannone B, nella parte finale, è presente una piccola costruzione adibita ad ufficio
di reparto che è articolato su due livelli con una superficie di mq. 80 al piano terra e mq. 70 al
primo piano( Cfr. Allegato n°5.1 Documentazione fotografica immobili- foto 49-51); l’altezza
interna è di m 2.70 al piano terra e di m 2.55 al primo piano. La struttura portante è costituita da
pilastri e travi in c.a. e solai in c.a. e laterizi. Le divisioni al piano terra sono costituite da vetrate in
alluminio anodizzato come gli infissi esterni. Al primo piano, accessibile mediante una scala
esterna, è presente un w.c. e tre locali. Le divisioni interne sono alcune in muratura ed altre sono
vetrate in alluminio anodizzato come gli infissi interni ed esterni. La pavimentazione dei locali è
realizzata con piastrelle in grès ceramico.
All’interno dei capannoni B e C sono presenti due piccoli blocchi servizi in muratura che
comprendono ciascuno tre w.c. con vaso alla turca ed un lavabo esterno.
In fondo al capannone è presente un ingresso con porta scorrevole che conduce al piazzale lato
mare.
Dall’ingresso a destra si entra nel capannone D ( Cfr. Allegato n°5.1 Documentazione fotografica
immobili- foto 45-48 ) usato come deposito degli automezzi e dei mezzi di movimentazione. Anche
all’interno del capannone D è presente un blocco servizi costituito da due w.c. con vaso alla turca ed
un lavabo esterno.
Dal capannone D si entra nel capannone C (Cfr. Allegato n°5.1 Documentazione fotografica
immobili- foto 37-44) dove sono presenti i macchinari per le lavorazioni iniziali: punzonatrice,
pressa, pantografo ossitaglio, pantografo al plasma, cesoia, ecc.
All’inizio del capannone C, sulla sinistra, è presente un fabbricato adibito ad ufficio di reparto (Cfr.
Allegato n°5.1 Documentazione fotografica immobili - foto 52); esso ha forma rettangolare ed una
superficie complessiva di mq 65. E’ suddiviso in quattro ambienti con piastrelle in grès ceramico,
infissi in alluminio anodizzato e altezza interna di m. 3.10.
In fondo al capannone è presente una area recintata destinata a deposito delle materie prime; dopo
tale zona si trova un ingresso con porta scorrevole che conduce al piazzale lato mare.
E’ presente altresì, a metà capannone sulla destra, un ulteriore ingresso con porta scorrevole che
immette sul viale laterale prospiciente il locale servizi.
3.1.3. Struttura dei capannoni
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I capannoni hanno struttura portante in acciaio e copertura a volta circolare, rivestita di lastre
metalliche ondulate intervallate da traslucidi in policarbonato. Sono realizzati con campate di circa
m 18 x m 24 ed una altezza al colmo di m 14,50. ( Cfr. Allegato n°5.1 Documentazione fotografica
immobili - foto 61-64). Le chiusure perimetrali sono realizzate con muro baraccato per l’altezza di
m 2,00, una striscia di serramenti continui da m 2,00 a m 4,00, un tamponamento con lamiera
grecata in acciaio zincato preverniciato alternata ad una striscia in laminato plastico traslucido da m
4,00 al filo superiore parete.
La struttura metallica portante è costituita da:
– Colonne a quattro montanti tralicciate, realizzate con profili chiusi a sezione circolare ed ancorate
ai plinti di fondazione a mezzo di tirafondi.
– Travi vie di corsa ad anima piena realizzate in lamiera saldata di lunghezza pari ad una campata e
rese continue in opera a mezzo di coprigiunti bullonati. Le travi della stilata centrale dei
capannoni affiancati sono collegate tra di loro, a livello dell’ala superiore, con una trave piana a
traliccio con diagonali e trasversini, mentre a livello inferiore sono collegate da semplici
trasversini. Le travi delle stilate laterali sono accoppiate a travi piane a traliccio; queste ultime,
come pure gli accoppiamenti alle travi ad anima piena, sono realizzate con profili chiusi a sezione
circolare. Le travi sono montate ed ancorate alla sommità delle colonne a mezzo di bulloni. Tutte
le rotaie sono realizzate con profilo Burback e fissate all’ala superiore delle travi con apposite
piastrine bullonate. Ogni trave è completa di passerella di servizio con piano in lamiera stirata,
parapetto e fascia di arresto al piede.
– Baionette monostelo di servizio realizzate con profili chiusi a sezione circolare ancorate a mezzo
di bulloni alle travi vie di corsa.
L’orditura del tetto è composta da:
– Archi a trave semplice, realizzate con profilo chiuso a sezione rettangolare curvati con andamento
circolare ancorati alla sommità delle baionette a mezzo di bulloni.
– Arcarecci a trave semplice, realizzati con profilo chiuso a sezione rettangolare, di lunghezza pari a
due campate d’arco e bullonati con apposite piastrine saldate all’estradosso dell’arco.
– Controventatura del tetto realizzata con crociere in tondo acciaio, tesate con tenditore.
Dall’esame della documentazione presente presso lo stabilimento e l’ufficio tecnico comunale, si è
riscontrato che per il lotto 4.1 l’ing. Ariano Nunzio ha certificato in data 4/11/98 l’idoneità statica
delle strutture portanti ( Cfr. Allegato n°3.2 Idoneità statica).
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Relativamente alla copertura del capannone D, si precisa che è realizzata con pannelli in eternit, e
che dovrà essere bonificata in rispetto della normativa vigente nell’ambito della tutela della salute
dei lavoratori e dell’ambiente.
3.1.4. Descrizione degli altri corpi esterni ai capannoni
Al centro del piazzale di ingresso (da via Terragneta) è ubicata la palazzina uffici ( Cfr. Allegato
n°5.1 Documentazione fotografica immobili-
foto 17-20), costituita da un organismo edilizio
occupante una superficie di circa mq 146; è realizzata con strutture portanti in c.a. (travi, pilastri e
solaio laterocementizio), tompagnature in laterizio. Internamente è suddivisa in una sala d’ingresso
(reception) tre uffici e due servizi igienici.
Le finiture sono di tipo commerciale con pavimenti in gres ceramico oltre a zone pavimentate con
piastrelle varie. Gli interni sono ad idropittura. Gli infissi esterni sono in ferro ed alluminio
anodizzato mentre quelli interni sono per la maggior parte in legno. I pavimenti e i rivestimenti dei
servizi igienici sono realizzati con piastrelle ceramiche.
Addossato al capannone “C” vi è il blocco servizi ( Cfr. Allegato n°5.1 Documentazione fotografica
immobili- foto 53-60) costituito da un organismo rettangolare di superficie complessiva di mq 656,
realizzato con tompagnature in laterizi con sovrastanti finestroni in ferro e vetro mentre la copertura
è costituita da lamiera grecata coibentata. La pavimentazione è rialzata di 30 cm rispetto a quella dei
capannoni e l’altezza interna è di m 3.85.
Il fabbricato è destinato a deposito, spogliatoi e servizi igienici per il personale, nonché infermeria,
locale mensa e locale caldaia termica. Il primo servizio igienico comprende n. 10 docce, n. 8 w.c., n.
5 bidet e n. 8 lavabi. Il secondo servizio igienico comprende n. 6 docce, n. 6 w.c., n. 4 bidet e n. 4
lavabi. La pavimentazione è realizzata con piastrelle in grès ceramico.
Esternamente al capannone C ( Cfr. Allegato n°5.1 Documentazione fotografica immobili - foto 27),
in fondo al viale, c’è un piccolo fabbricato in muratura destinato a servizi igienici che non è stato
ripristinato.
Per quanto riguarda le aree esterne risultano completamente asfaltate con manto bituminoso e dotate
di griglie di raccolta dell’acqua meteorica con relativi pozzetti e canalizzazioni interrate per lo
smaltimento. Le aree in questione, in particolare quella dell’ingresso su via Terragneta, sono adibite
anche a parcheggio dei veicoli per i dipendenti e clientela, mentre le restanti due aree lato mare sono
adibite sia a piazzale di manovra che a deposito a cielo aperto dei prodotti lavorati. Le superfici
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complessive di dette aree sono pari a circa mq 19.198. Attualmente si rileva che alcune zone si
presentano in stato di abbandono con abbondante crescita di vegetazione spontanea che ha
danneggiato il manto d’asfalto.
3.2.Divisione in lotti
Considerati i titoli di provenienza, i dati catastali, l’esistenza di due ingressi indipendenti con
annessi piazzali di parcheggio e di manovra, si evince che l’intero complesso è costituito da due aree
distinte che derivano dal frazionamento del complesso Dalmine. (Cfr. Allegato n°6.3 Planimetria
relativa all’accordo di programma).
Confermare la divisione in due lotti distinti, realizzare le dovute riduzioni volumetriche della zona di
separazione in ottemperanza all’accordo di programma, consente di legittimare il complesso dal
punto di vista urbanistico e permette anche di raggiungere un maggior utile nella vendita successiva.
Come previsto nell’accordo di programma, per la realizzazione dei due lotti occorre creare una zona
di rispetto su ambo i lati avente 12 metri di larghezza; pertanto ne conseguirà una riduzione della
superficie coperta dei capannoni così come riportato successivamente in tabella (Cfr. Allegato n°4.2
Confronto superficie esistente e superficie ridotta per divisione in lotti).
3.2.1.Lotto 1 (ex area 4.1)
Il lotto n.1 si sviluppa su un fondo di complessivi mq 27400 e comprende:
- il piazzale d’ingresso su via Terragneta di mq 11606;
- le parti dei capannoni A, B e C prospicienti sul piazzale di ingresso di mq 10498
- il capannone D di mq 1360;
- la palazzina uffici di mq 146;
- il blocco servizi di mq 656;
- il piazzale laterale a nord del blocco servizi (confine I.P.D.) di mq 2247;
- la cabina Enel sul piazzale di ingresso;
- la zona da scoprire di separazione dal lotto n.2 di mq 885.
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Il lotto è ubicato nel Comune di Torre Annunziata con accesso dalla via Terragneta n° 90 e confina:
- a nord con l’area 6 (I.P.D.);
- ad est con via Terragneta;
- a sud con proprietà Metecno s.p.a.;
- ad ovest con il lotto n.2.
L’immobile è individuato catastalmente nel comune di Torre Annunziata al foglio 15 - p.lla 99 sub
105 – via Terragneta 40, piano T., z.c. 1 – categoria D/1, rendita catastale € 91.103,00
(£.176.400.000)
Il lotto n.1 (ex area 4.1) è pervenuto alla società “Metalfer sud s.p.a.”dalla IRITECNA – Società per
l’impiantistica industriale e l’assetto del territorio S.p.A. - in virtù dell’atto di compravendita della
dott.ssa Paola Landolfi notaio in Napoli, del 19.12.1997 n. di rep. 16579, n. di racc. 2843, trascritto
alla Conservatoria di Napoli il 31/12/97 ai n.ri 39995/ 30742 e registrato a Napoli l’8.01.1998.
Lotto 1 (ex area 4.1)
Superficie esistente
Capannone A1
Capannone B1
Capannone C1
Capannone D
Servizi
Uffici
Superficie ridotta per la divisione in lotti
lunghezza m larghezza m superficie mq
154,25
24,60
3794,55
154,25
24,60
3794,55
154,25
24,60
3794,55
50,10
27,15
1360,22
84,70
Capannone A1
Capannone B1
Capannone C1
Capannone D
7,75
656,43
14,10
10,40
Totale sup. coperta
146,64
13546,93
Uffici
11606,00
2247,00
Area esterna
Confine IPD
Area da scoprire
Area esterna
Confine IPD
Servizi
142,25
24,60
3499,35
142,25
24,60
3499,35
142,25
24,60
3499,35
50,10
27,15
1360,22
84,70
7,75,
656,43
14,10
10,40
Totale sup. coperta
146,64
12661,33
Totale sup. scoperta
13853,00
12
73,80
11606,00
2247,00
885,60
14738,60
Superficie lotto 1
27399,93
Superficie lotto 1
27399,93
10
3.2.2.Lotto n.2 (ex area 4.2)
- il piazzale lato mare di mq 2845;
- le parti dei capannoni A, B e C prospicienti sul piazzale lato mare di mq 7514;
- il piazzale laterale a nord (confine con I.P.D) di mq 2500;
- la zona da scoprire per la separazione dal lotto n.1 di mq 885.
Tale immobile è ubicato nel Comune di Torre Annunziata con accesso dalla via Solferino attraverso
l’area consortile e confina:
- a nord con area 4.4 e 4.5 (Iritecna-I.C.E.);
- ad est con il lotto n.1;
- ad ovest con viale consortile.
Esso è individuato catastalmente nel comune di Torre Annunziata al foglio 15 - p.lla 99 sub 104–
via Terragneta 40, piano T., z.c. 1 – categoria D/1, rendita catastale € 56.190,51 (£.108.800.000)
Il lotto n.2 (ex area 4.2) è pervenuto alla società “Metalfer sud s.p.a.”dalla IRITECNA – Società per
l’impiantistica industriale e l’assetto del territorio S.p.A. - in virtù dell’atto di compravendita della
dott.ssa Paola Landolfi notaio in Napoli, del 29/12/1999 n.di rep. 18662, n. di racc. 3490, registrato
a Napoli l’18.01.2000 e trascritto alla Conservatoria di Napoli il 25/01/2000 ai n.ri 4791/2000.
Lotto 2 (ex area 4.2)
Superficie esistente
Capannone A2
Capannone B2
Capannone C2
Superficie ridotta per la divisione in lotti
100,75
24,60
2478,45
120,35
24,60
2960,61
120,35
24,60
2960,61
Totale sup. coperta
8399,67
Piazzale lato mare
Confine IPD
2845,00
2500,00
Capannone A2
Capannone B2
Capannone C2
5345,00
12
73,80
2845,00
2500,00
885,60
6230,60
Superficie lotto 2
13744,67
Superficie lotto 2
13744,67
Piazzale lato mare
Confine IPD
Area da scoprire
88,75
24,60
2183,25
108,35
24,60
2665,41
108,35
24,60
2665,41
Totale sup. coperta
7514,07
11
4.
Valuti il valore attuale di mercato degli impianti industriali, nonché il valore locativo
dell’immobile.
4.1.Valutazione dell’ immobile
Considerata la grande estensione del complesso, l’esistenza di due ingressi indipendenti con annessi
piazzali di parcheggio e di manovra e le problematiche relative alla legittimità urbanistica, si ritiene
opportuno confermare la divisione del complesso industriale in due lotti al fine di raggiungere con la
vendita un utile maggiore.
4.1.1.Metodologia di stima sintetica
Per quanto riguarda la determinazione del più probabile valore di mercato che ha attualmente
l’immobile si applica la metodologia sintetica. Tale metodologia è basata su informazioni di
concrete trattative intercorse; successivamente il valore viene corretto, in termini incrementali o
decrementali, con
parametri che qualificano specificamente il bene oggetto di stima. Infine,
attraverso i parametri, si confronta il bene in oggetto con il valore di riferimento ottenendo una
definizione concreta e statisticamente accettabile, del “valore reale” del bene.
Ovviamente, il dato risultante da tale procedimento estimativo, pur inglobando tutta una serie di
comparazione ed approssimazioni statistiche, risulta saldamente fondato su premesse oggettive e
riferimenti giustificativi concreti, tali da renderlo tecnicamente accettabile per un sereno giudizio.
Conformemente alla corrente prassi tecnica, vengono indicate le fasi operative seguite nella
metodologia sintetica:
•
Definizione preliminare, sulla scorta di una indagine di mercato sufficientemente estesa, di un
valore unitario zonale attuale per un immobile di riferimento, definibile statisticamente
“tipo”.
•
Definizione dei vari parametri, di tipo sia intrinseco che estrinseco, costituenti, nel loro
insieme, una potenzialità concreta di definizione del valore di un immobile.
•
Comparazione del bene a quello di riferimento e trasposizione delle differenze tramite i
coefficienti caratteristici in modo da ottenere il “valore di riferimento” richiesto.
4.1.2.Definizione
di un valore unitario zonale medio di riferimento.
La semplice indagine di mercato, svolta relativamente a concrete operazioni di trattativa e
compravendita di immobili situati in un intorno zonale centrale o semicentrale, ed aventi
12
caratteristiche tipologiche similari e condizioni definibili assolutamente medie, ha riscontrato i
seguenti valori unitari zonali (Cfr. Allegato n°4.1 Quotazioni immobiliari dell’agenzia del
territorio).
Capannoni
Servizi
Uffici
Aree esterne
Valore max
Valore min
Valore medio
620,00 €/mq
560,00 €/mq
590,00 €/mq
660,00 €/mq
540,00 €/mq
600,00 €/mq
800,00 €/mq
600,00 €/mq
700,00 €/mq
30,00 €/mq
20,00 €/mq
25,00 €/mq
4.1.3.Definizione parametri caratteristici
Sono definiti i seguenti parametri caratteristici degli immobili:
Cp - parametro posizionale, inteso nel senso della qualificazione conferita all’immobile da un
complesso di caratteristiche quali la localizzazione nella zona a connotazione industriale, la
vicinanza ad un insieme eterogeneo di attività produttive, la funzionalità della rete viaria
circostante, le possibilità di servizi, di strutture tecnologiche esterne – reti elettrica, telefonica,
idrica, fognante – ed infine l’esposizione relativa ai punti cardinali, l’aerazione, la luminosità,
il soleggiamento.
Ct - parametro tecnologico, definito dalla qualificazione conferita all’immobile dalle utenze
tecnologiche presenti nel complesso industriale quali impianto elettrico, telefonico, utenza
idrica, fognante, di raccolta delle acque di lavorazione in fossa di decantazione, impianto
antincendio ed impianto di illuminazione esterna.
Cc - parametro costruttivo, inteso nel senso della qualificazione conferita all'immobile dalle
caratteristiche delle strutture portanti e dalle finiture sia interne che esterne.
Cv- parametro vetustà, relativo al deterioramento indotto dall’azione del tempo e dagli agenti
atmosferici.
Cr- parametro recupero architettonico, relativo alla necessità di realizzare opere edili per
suddividere fisicamente il complesso in due lotti.
Cu- parametro utilizzazione legata alla possibilità di un diverso uso dell’immobile in funzione degli
sviluppi della zona considerata la vicinanza a cantieri navali di piccolo e medio cabotaggio, al
porto turistico Marina di Stabia ed alle darsene in costruzione.
Ca – parametro amianto, relativo agli interventi necessari per la bonifica della copertura in amianto
del capannone D.
13
Cm - parametro manutenzione, inteso nell’insieme di opere necessarie per il mantenimento ed il
ripristino delle condizioni normali di funzionamento.
CG - parametro globale – risulta essere il prodotto di tutti i parametri caratteristici del bene e
costituisce il termine di comparazione globale dell’immobile in esame a quello assunto quale
riferimento ideale.
4.1.4.Comparazione del bene a quello di riferimento e trasposizione delle differenze
tramite i coefficienti caratteristici in modo da ottenere il “valore di riferimento”
richiesto.
Applicando tale metodo all’immobile oggetto di stima si ha:
Parametro posizionale
L’immobile si trova in una zona periferica rispetto al centro abitato del Comune di Torre
Annunziata; tale area è dotata dei principali servizi ad eccezione dell’impianto di fognatura; risulta
ben collegata alla rete autostradale e ferroviaria, ma lievemente penalizzata dalla presenza di
passaggio a livello delle Ferrovie dello Stato; il complesso è caratterizzato da buona esposizione ed
aerazione. Per i suddetti motivi si assume Cp =0,95.
Parametro tecnologico
Lo stabilimento,limitatamente al lotto 4.1, è dotato di vasche settiche a tenuta e in data 24/12/99 è
stata concessa l’autorizzazione sanitaria n°197 allo scarico dei reflui.
Sempre relativamente al lotto 4.1 è stato rilasciato dal comando provinciale dei vigili del fuoco di
Napoli il certificato di prevenzione incendi con validità dal 01/12/1999 al 01/12/2005.
Sul lotto 2 non sono stati eseguiti lavori di miglioramento e/o adeguamento.
Pertanto si assume un coefficiente pari a Ct = 0.95 per il lotto 1 e Ct = 0,90 per il lotto 2.
Parametro costruttivo
Il fabbricato è parte di un complesso industriale edificato negli anni ’60 con struttura portante in
carpenteria metallica, copertura e separazioni in lamiera coibentata. Per entrambi i lotti si assume
coefficiente Cc = 0.96 mentre per le palazzine uffici e servizi presenti nel lotto 1 e per tutte le aree
scoperte si assume coefficiente Cc = 0.98.
14
Parametro vetustà
Considerata l’epoca di costruzione si assume un coefficiente pari a Cv = 0.90.
Parametro recupero architettonico
Considerata l’opportunità di confermare la divisione in lotti è necessario eseguire i lavori di
separazione mediante la scoperchiatura della copertura, e la costruzione di muro di divisione con
sovrastante recinzione metallica; oltre ai suddetti lavori, sul lotto n°2 è necessario intervenire anche
per la realizzazione di impianti tecnologici.
Pertanto i coefficienti sono Cr =0,95 per il lotto 1 e 0,90 per il lotto 2.
Parametro utilizzazione
E’ sicuramente possibile per entrambi i lotti una utilizzazione del complesso nell’ambito della
realizzazione del polo nautico con maggior rilievo per il lotto 2 che ha accesso sul lato mare.
Perciò si assumono i coefficienti Cu = 1,05 per il lotto 1 e 1,10 per il lotto2.
Parametro amianto
Per la necessità di bonificare dall’amianto la copertura del capannone D, si assume per esso il
coefficiente riduttivo Ca = 0,85; per tutti gli altri immobili del complesso si assume un coefficiente
invariante pari a 1,00.
Parametro manutenzione
Considerate le attuali condizioni di ogni singolo componente del complesso, si assumono
coefficienti variabili tra 0,90 e 0,95 in considerazione delle specifiche opere necessarie per il
mantenimento ed il ripristino delle condizioni normali di funzionamento.
PARAMETRO GLOBALE
Il coefficiente globale relativo a ciascun componente del complesso industriale risulta pari a: CG =
Cp x Ct x Cc x Cv x Cr x Cu x Ca x Cm.
15
Applicando il parametro globale CG al valore unitario “medio” di riferimento si ottengono i
risultati di seguito riportati (Cfr.allegato 4.3: Prospetti di calcolo del valore immobiliare dei due
lotti):
DETERMINAZIONE VALORE DI MERCATO
superficie mq
CG
lotto 1 (ex 4.1)
Valore unitario €/mq
Capannone A1
Capannone B1
Capannone C1
Capannone D
Servizi
Uffici
Totale sup. coperta
3499,35
3499,35
3499,35
1360,22
656,43
146,64
12661,33
0,72
0,72
0,72
0,63
0,79
0,79
590,00
590,00
590,00
590,00
600,00
700,00
Valore
ridotto
424,80
424,80
424,80
371,70
474,00
553,00
Area esterna
Area da scoprire
Confine IPD
Totale sup scoperta
11606,00
885,60
2247,00
14738,60
0,77
0,71
0,77
25,00
25,00
25,00
19,25
17,75
19,25
Valore complessivo €
Valore di mercato lotto 1
€
€
€
€
€
€
€
1.486.523,88
1.486.523,88
1.486.523,88
505.591,92
311.145,45
81.091,92
5.357.400,93
€
€
€
€
223.415,50
15.719,40
43.254,75
282.389,65
€
5.639.790,58
Pertanto il valore complessivo del lotto 1 è di 5.639.790,58 €.
(euro cinquemilioniseicentotrentanovemilasettecentonovanta/58)
DETERMINAZIONE VALORE DI MERCATO
lotto 2 (ex 4.2)
superficie
mq
CG
Valore unitario €/mq
Valore
ridotto
Valore complessivo €
Capannone A2
Capannone B2
Capannone C2
Totale sup. coperta
2183,25
2665,41
2665,41
7514,07
0,66
0,66
0,66
590,00
590,00
590,00
389,40
389,40
389,40
€
€
€
€
850.157,55
1.037.910,65
1.037.910,65
2.925.978,85
piazzale lato mare
Area da scoprire
Confine IPD
Totale sup scoperta
2845,00
885,60
2500,00
6230,60
0,76
0,67
0,75
25,00
25,00
25,00
19,00
16,75
18,75
€
€
€
€
54.055,00
14.833,80
46.875,00
115.763,80
€
3.041.742,65
Valore di mercato lotto 2
16
Pertanto il valore complessivo del lotto 2 è di 3.041.742,65 €.
(euro tremilioniquarantunomilasettecentoquarantadue/65)
4.2.Valutazione dei macchinari
I macchinari presenti all’interno dei capannoni della Metalfer sud sono specifici dei processi di
lavorazione che ivi si svolgevano: produzione di carpenteria metallica pesante e costruzione di
macchine operatrici e meccatroniche ( Cfr. Allegato n°5.2 Documentazione fotografica macchinari).
Per ogni macchinario, dopo aver rilevato il tipo di apparecchiatura, la marca, il modello, l’anno di
costruzione e lo stato di usura, si è svolta una indagine presso rivenditori di apparecchiature
industriali al fine di attingere notizie circa il loro valore.
Per la valutazione dei macchinari si è tenuto conto dei seguenti parametri:
•
tipo di macchinario : meccanico, elettrico, elettronico, a controllo numerico;
•
vetustà;
•
stato di usura;
•
stato di abbandono.
Non sono state considerate, per alcuni macchinari, le spese di installazione sostenute dalla Metalfer,
né è stato possibile verificare la loro efficienza in quanto non più in funzione da alcuni mesi.
Nella valutazione dei carroponti FOM, realizzati specificamente per i capannoni dove sono
attualmente installati, si è tenuto conto di questa loro particolare peculiarità.
I carroponti CMB – BRA da 10 t., ECOTORM da 10 t. e PRIM da 50 t., che risultano fuoriuso, non
sono stati valutati perché considerati parte integrante della struttura interna dei capannoni.
Tenendo conto di quanto premesso il valore che si attribuisce ai macchinari della Metalfer sud è il
seguente (vengono riportati secondo l’elenco presente in cancelleria):
Valutazione macchinari Metalfer sud s.p.a.
1 Punzonatrice elettronica multipla a controllo numerico marca RAINER mod. OS
3020 RRTOP, matr. 1870, anno 1998;
2
Calandra marca FACCIN – mod. ASI-N, matr. 97041538/1586;
€ 30.000,00
€
1.500,00
3 Macchina spazzolatrice futura 1100 marca DULEVO – mod. 1100 EH, matr. 100
EH 00120/02; completa di carica batteria marca Nuova Elettra, mod. RPM – matr.
€
2.000,00
17
98005814;
4
Saldatrice elettrica, senza marca, Tipo PPN – matr. FE 324002;
€
300,00
5
€
3.500,00
6
Macchina scantonatrice marca EUROMAC MULTI 220/6R, matr. 1190798,
anno 98;
Carroponte FOM matr. 4578 – anno 2003 – 10 tonn.;
€
5.000,00
7
Saldatrice CEA mod. MAX 500 – matr. FD 102005;
€
300,00
8
Pressa marca GIGANT mpd. G” – 400/02 - matr. 9851007, anno 1998;
9
Saldatrice Miller mod. EN 609741;
10
€ 16.000,00
11
Pantografo al plasma HY DEFINITION HD3070 – anno 1998, con quadro
controllo CR Elettronic – mod AD 8-20 matr. HD 04-0998;
Pantografo CR Elettronic mod. oxitaglio matr. OXY021298, anno 1998;
12
Pressa piegatrice SOMO mod. CY 31/6 matr. 60496ML – kg. 6000, anno 1998;
€ 22.000,00
13
Pressa piegatrice SOMO mod. SPS 200/41 matrB0470ML – anno 1998;
€ 18.000,00
14
Pressa piegatrice SOMO mod. SPS 100/31 matr. G0499ML – anno 1998;
€ 15.000,00
15
Cesoia Omera mod. OM80/HY matr. 30144, anno 2002;
€
4.500,00
16
Seghetto automatico GOLD matr. 350/A, matr. 5300600, anno 1998;
€
800,00
17
€
4.500,00
18
Seghetto a controllo numerico BIANCO mod. 500/AP, matr. C5009845, anno
1998;
Banco lavoro fresato per carpenteria 4m x 2m;
€
500,00
19
Seghetto manuale BIANCO mod. 350MAN matr. 33/000286, anno 1997;
€
1.000,00
20
N.2 saldatrici a filo continuo Miller – Deltawend 602, EN 60974-1;
€
700,00
21
Saldatrice CEA MAXI 50, matr. EN 60974-1;
€
300,00
22
Carroponte FOM – tonn. 10, matr. 4577, anno 2003 ;
€
5.000,00
23
Pressa in costruzione con motore Aron – Lombardia matr. 5259900;
€
5.000,00
24
Seghetto a nastro Brown SN 360 matr. 026431, anno 1997;
€
800,00
€ 50.000,00
€
350,00
€ 20.000,00
18
25
Gru a bandiera Teknoimpianti senza matricola;
€
1.000,00
Robot di saldatura di 6 ml OTC DR3200, mod. IRB 481, matr. LG915Y
Z5096133, anno 1998 completo di due moduli di controllo marca OTC – Daihen
corporation mod. L5382 N. L5382Y25095214 e PGG80YDK17784109 anno
1998;
27 Gruppo elettrogeno TEKNEL mod. TK 9148 matr. 2973, anno 2002, potenza Kw
50;
28
Pialla Sicar tipo combinato mod. PRO400S, matr. 412, anno 1998;
€
5.000,00
€
2.500,00
€
2.000,00
29
Trapano a colonna INTERKRENN 12 speed, 750 W;
€
100,00
30
Piegatubi Ercolina, mod SUPER TOP BENDEN, matr. 3980193, anno 1998;
€
1.200,00
31
Carroponte FOM matr. 4575, anno 2003, portata tonn. 32;
€
9.000,00
32
Caldaia G.M., tipo turbo, matr. 0353, anno 92, 160.000 calorie;
€
500,00
33
Saldatrice CEA a filo continuo mod. MAXI 400, matr. 0109009;
€
300,00
34
supporto per pistola spruzzatrice;
€
50,00
35
Smussatrice ACETI, matr.77, anno 1998 kW 2,2;
€
350,00
36
N.2 saldatrici CEA mod. MAXI 400 matr. GE 259031 – FD 107012;
€
600,00
37
Saldatrice CEA tipo IR14 n. HA202015;
€
300,00
38
Ingrassatore HYDAC tipo 00F5610B6N2E n. 7200335;
€
50,00
39
N.2 Smerigliatrici FEMI senza matricola;
€
150,00
40
Compressore marca GOLD senza matricola;
€
200,00
41
Saldatrice mod. MAXI 300 senza matricola;
€
300,00
42
43
Tornio a controllo numerico CMT mod. super Ursus 320, matr. 12819, anno
1997;
Carroponte FOM matr 4576, anno 2002, tonn. 10;
44
45
26
€ 40.000,00
€
5.000,00
Piccola gru a pistone marca OMCM;
€
500,00
Tornio COMEV mod. MT200, matr. 6480, anno 1998;
€
5.000,00
19
46
Trapano a colonna automatico AEPI mod. FT 949VS senza matricola;
€
800,00
47
Trapano a colonna SERRMAC mod. MDR 32 matr. 984687, anno 1998;
€
900,00
48
Trapano a colonna SERRMAC mod. TC028 matr. 974171, anno 97;
€
800,00
49
Trapano a colonna SERRMAC mod. TC035 matr. 982823, anno 1998;
€
1.000,00
50
Levigatrice ACETI MACCHINE, matr. 010, art. 59, anno 1998;
€
1.200,00
51
Trapano a bandiera marca ZJ matr. 706509, anno 1997, mod. 23050X16;
€
3.500,00
52
53
Fresalesatrice TIGER a montante mobile longitudinale TML4 matr. 30/27, anno
1998;
Fresalesatrice TIGER a montante longitudinale TML10 matr. 37/11, anno 1998;
54
N.2 Gru a bandiera TEKNOIMPIANTI kg. 500;
55
59
Centro di lavoro a controllo numerico marca CMT – mod. ARES 208, matr.
12983, anno 1998;
Centro di lavoro a controllo numerico MAZAK mod. Super Quick Turn 25, matr.
B-210A615;
Centro di lavoro a controllo numerico MAZAK mod. MTV 414/22, anno 1998
matr. 136098;
Centro di lavoro a controllo numerico MAZAK mod. MTV 655/60N, anno 1998
matr. 136036;
Saldatrice CEA tipo ECH0652 matr. GI 161-002;
60
56
57
58
€ 100.000,00
€ 160.000,00
€
2.000,00
€ 72.000,00
€ 30.000,00
€ 42.000,00
€ 68.000,00
€
300,00
€
300,00
61
€
300,00
62
Saldatrice CEA tipo MAXI 500 matr. FD 102012;
€
300,00
63
Saldatrice CEA tipo MAXI 500 matr. FD 102010;
€
300,00
64
N.2 Saldatrici Miller tipo BluPAK 45;
€
700,00
65
N.2 Saldatrici Miller tipo DELTAWELD 602;
€
700,00
66
Idropulitrice ARCOMAT SUPER mod. BMZ, senza matricola;
€
100,00
67
N.2 banchi da lavoro in ferro, su ruote, con due antine sottostanti e con una
morsa soprastante;
€
300,00
20
68
N.2 banchi da lavoro senza ruote;
€
200,00
69
Scaffalatura metallica tipo industriale di circa 8 ml e 4 ripiani
€
300,00
70
€
2.000,00
71
Carrello elevatore NISSAN 28 telaio FJo2E 774802, a gasolio,portata kg.2500,
h.4 m.;
Carrello elevatore NISSAN 30 elettrico, non si rinviene la matricola;
€
100,00
72
Carrello CATERPILLAR portata kg. 4000 n. 37W3239, in pessime condizioni;
€
100,00
73
Carrello elevatore NISSAN mod. G002LLOCV, telaio G002E700131;
€
100,00
74
Carrello elevatore NISSAN 50 a gasolio, mod. F04D500, matr. EN 288-50019;
€
2.000,00
75
Plasma plus 90 marca CEA matr. EG109015;
€
500,00
76
Autovettura FIAT Marea Weekend targata BU 716WW di colore grigio ;
€
2.000,00
77
Autovettura FIAT Punto targata AZ672EH TD/00 di colore bianco;
€
1.200,00
78
Autovettura FIAT Marea S.W. targata BH 632 CH senza ruote
€
1.600,00
TOTALE COMPLESSIVO
€
776.750,00
4.3.Valutazione locativa dell’immobile allo stato attuale
Con la stessa metodologia utilizzata per la valutazione dell’immobile è stato inizialmente ricavato il
valor medio di riferimento di locazione e successivamente sono stati attribuiti i valori opportuni ai
parametri comparativi. (Cfr. Allegato n°4.1 Quotazioni immobiliari dell’agenzia del territorio).
Nel rispetto della normativa vigente relativa alla tutela della salute dei lavoratori, nella valutazione
locativa dell’immobile è stato escluso il Capannone D perché necessita di interventi di bonifica da
amianto.
4.3.1 Valori di riferimento per i canoni di locazione mensile:
Valore max
Aree coperte
Aree esterne
mensile
3,10 €/mq
Valore min
mensile
2,80 €/mq
Valore medio
mensile
2,95 €/mq
0,50 €/mq
4.3.2 Definizione parametri.
21
Nel calcolo del valore locativo intervengono solo alcuni dei parametri precedentemente illustrati con
la differenza che il parametro utilizzazione, nel caso di fitto, è riduttivo perché l’immobile può
essere usato nello stato di fatto.
Sono stati considerati i seguenti parametri:
Parametro posizionale: Cp =0,95.
Parametro tecnologico: si assume un coefficiente pari a Ct = 0.95 per il lotto 1 e Ct = 0,90 per il
lotto 2.
Parametro costruttivo: per entrambi i lotti si assume coefficiente Cc = 0.96 mentre per le aree
scoperte si assume coefficiente Cc = 0.98.
Parametro manutenzione: considerate le attuali condizioni di ogni singolo componente del
complesso si assumono coefficienti variabili tra 0,90 e 0,95 in
considerazione delle specifiche opere necessarie per il mantenimento ed il
ripristino delle condizioni normali di funzionamento.
Parametro utilizzazione:
Si assume un coefficiente riduttivo pari a 0,50 in quanto risulta difficile impiantare una attività
temporanea che impegni tutto il complesso industriale.
4.3.3 Comparazione economica
Applicando il parametro totale CG = Cp x Ct x Cc x Cm, ai valori unitari “medi” di riferimento si
ottengono i risultati riportati nell’allegato 4.4: Prospetti di calcolo del valore locativo dell’intero
complesso industriale, che in sintesi vengono di seguito riportati:
DETERMINAZIONE VALORE DI LOCAZIONE
superficie mq
Parametri caratteristici
Valore
unitario
€/mq
Valore
unitario
ridotto
€/mq
Valore
complessivo €
22
lotto 1 (superficie esistente)
Cp
Ct
Cc
Cu
Cm
CG
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,96
0,96
0,96
0,98
0,98
0,50
0,50
0,50
0,50
0,50
0,92
0,92
0,92
0,95
0,95
Capannone A1
Capannone B1
Capannone C1
Servizi
Uffici
Totale
3794,55
3794,55
3794,55
656,43
146,64
12186,72
0,40
0,40
0,40
0,42
0,42
2,95
2,95
2,95
2,95
2,95
1,18
1,18
1,18
1,24
1,24
€
€
€
€
€
€
4.477,57
4.477,57
4.477,57
813,31
181,69
14.427,71
Area esterna
Confine IPD
Totale
11606,00 0,95 0,95 0,98 0,50 0,92 0,41
2247,00 0,95 0,95 0,98 0,50 0,92 0,41
13853,00
0,50
0,50
0,21
0,21
€
€
€
2.379,23
460,64
2.839,87
2,95
2,95
2,95
1,09
1,09
1,09
€
€
€
2.705,23
3.231,51
3.231,51
€
9.168,25
€
€
€
554,78
475,00
1.029,78
Valore di locazione mensile del complesso industriale (lotto 1 + lotto2) €
27.465,61
Valore di locazione annuo del complesso industriale €
329.587,32
Cp
lotto 2 (superficie esistente)
Ct
Cc
Cu
Cm CG
Capannone A2
Capannone B2
Capannone C2
2478,45 0,95 0,90 0,96 0,50 0,90 0,37
2960,61 0,95 0,90 0,96 0,50 0,90 0,37
2960,61 0,95 0,90 0,96 0,50 0,90 0,37
Totale
8399,67
piazzale lato mare
Confine IPD
Totale
2845,00 0,95 0,90 0,98 0,50 0,92 0,39
2500,00 0,95 0,90 0,98 0,50 0,90 0,38
5345,00
0,50
0,50
0,20
0,19
5. Provveda alla voltura catastale in ditta del fallito ovvero all’accatastamento od al
frazionamento qualora la partita sia diversamente intestata, ovvero l’immobile non
risulti accatastato o frazionato, producendo copia della scheda di voltura e relativa
ricevuta ovvero copia legale delle planimetrie o del frazionamento e ricevuta della
denuncia di accatastamento o di frazionamento.
Dai dati catastali non occorre provvedere alla voltura catastale ed al frazionamento (Cfr. allegato
2.1 Visure Catastali).
23
6. Verifichi la conformità delle costruzioni alle licenze o concessioni edilizie accertando,
altresì, se i beni debbono essere oggetto di sanatoria ex legge 47/85.
Gli immobili ricadono, secondo il vigente P.R.G. del comune di Torre Annunziata, in zona “D”
denominata industriale ed assoggettata alla normativa del piano A.S.I. e sono quindi compatibili con
la strumentazione urbanistica vigente nel territorio comunale; inoltre, secondo il Piano Territoriale
Paesistico, l’opificio ricade in zona “A.I.” Recupero delle Aree Industriali.
Tale organismo è parte di una maggiore consistenza dell’originario complesso industriale molto più
vasto denominato “Dalmine – ILVA s.p.a.”, che, a seguito dell’ Accordo di Programma del 1996 per
la reindustrializzazione, venne frazionato in più lotti.
Da tale frazionamento sono derivati i lotti denominati area 4.1 e area 4.2 che attualmente
costituiscono un unico organismo edilizio e funzionale di proprietà della soc. Metalfer sud s.p.a.
oggetto della presente relazione di stima.
6.1.Conformità edilizia
La costruzione del complesso “Dalmine – ILVA s.p.a.” è iniziata anteriormente al 1° settembre
1967; Successivamente sono state eseguite opere autorizzate dal comune di Torre Annunziata con:
Licenza edilizia n. 30 del 10 giugno 1976;
Concessione edilizia n. 2 del 29 luglio 1077;
Concessione edilizia n. 53 del 15 maggio 1980;
Autorizzazione n.9368 relativa a istanza per variante alla Licenza edilizia n. 30 del 10 giugno 1976;
Autorizzazione alla costruzione di raccordo ferroviario in data 7 febbraio 1975;
Autorizzazione a costruzioni precarie n. 8329 del 6 settembre 1976;
Per le altre opere eseguite in assenza di provvedimenti autorizzativi, è stata presentata al comune di
Torre Annunziata in data 2 gennaio 1987, prot.6, domanda di concessione in sanatoria ai sensi della
legge 47/1985.
In data 19/12/1997, in esecuzione all’accordo di programma che stabiliva la suddivisione dell’ex
area Dalmine, è avvenuto da parte della Metalfer sud s.p.a. l’acquisto dell’area 4.1 sulla quale venne
rilasciata, su richiesta della società, dal comune di Torre Annunziata la Concessione edilizia n.25 del
16/03/1998 per l’esecuzione di lavori di ristrutturazione. (Cfr. allegato 3.1 Concessione edilizia).
Tra le prescrizioni riportate nella concessione edilizia al punto 7) è precisato che: “Prima dell’inizio
dei lavori dovrà essere demolita la parte di capannone e tettoia aggettante posta sul confine lato
mare”.
24
In pratica doveva essere realizzata la fisica separazione delle aree 4.1 e 4.2. per realizzare due
capannoni e due attività distinte.
Tale separazione coinvolgeva l’intera struttura dei capannoni, compresa anche la proprietà adiacente
(IRITECNA).
In seguito all’acquisto (29.12.1999) da parte della Metalfer sud s.p.a. dell’area 4.2 fu presentata
dalla società una variante alla concessione edilizia poiché non si intendeva realizzare più la
separazione.
La variante è stata considerata essenziale da parte dell’ufficio tecnico del comune di Torre
Annunziata in quanto la demolizione era necessaria per rientrare nei limiti urbanistici ed ambientali
già previsti in ampliamento sull’intero comprensorio.
Allo stato attuale, siccome la Metalfer non ha ottemperato a quanto previsto nella concessione
edilizia n°25 del 16/03/98, non vi è conformità agli strumenti urbanistici pertanto il complesso non è
ancora in possesso del certificato di agibilità.
Come già detto, la divisione in lotti, con le dovute opere necessarie alla divisione, consente di
legittimare, dal punto di vista urbanistico, il complesso industriale.
6.2.Lavori eseguiti sul complesso industriale
A seguito della concessione edilizia n° 25 del 16/03/98 sull’area 4.1 sono stati eseguiti lavori di
ristrutturazione che hanno interessato sia le strutture portanti che gli impianti tecnologici.
Nell’ambito di tali lavori di ristrutturazione è stata eseguita la chiusura del capannone A con la
creazione della parete d’ingresso ed il rifacimento dei locali spogliatoio, servizi e mensa.
Tra i lavori di natura impiantistica è stata realizzata la rete antincendio, la cabina elettrica esterna
con l’impianto di trasformazione, l’impianto elettrico interno ai capannoni, l’impianto elettrico sul
piazzale d’ingresso e l’impianto elettrico d’emergenza.
In data 20/12/1998 fu presentata richiesta di inizio di attività produttiva allegando oltre alla
relazione tecnica descrittiva dei locali e alle relative planimetrie le seguenti attestazioni:
- la dichiarazione di conformità degli impianti elettrici (legge 46/90);
- denuncia I.S.P.E.S.L. per l’impianto di messa a terra;
- certificato di idoneità statica dei locali;
- certificato di prevenzione incendi.
25
Successivamente è stato acquistato dalla Metalfer sud S.p.A. il lotto ex 4.2 (il 29.12.1999) e su di
esso sono stati eseguiti solo dei lavori di manutenzione ordinaria; in particolare si è ristrutturata la
palazzina uffici all’interno del capannone B.
7. Accerti se gli immobili siano detenuti da terzi, specificando il titolo della detenzione.
Attualmente l’immobile è nella disponibilità della procedura fallimentare.
8. Proceda alla compilazione della scheda di voltura catastale relativamente al quadro B
ed eventualmente C/a e C/2.
Non occorre procedere a volture catastali.
9. Indichi riassuntivamente la consistenza dell’immobile, l’ubicazione, l’accesso, i confini,
i dati catastali, la provenienza del bene ed il valore del cespite o della quota di
pertinenza del fallimento, specificando nel caso di procedura contro più falliti, per
ciascun lotto il proprietario dell’immobile da porre in vendita.
Lotto n.1 (ex area 4.1)
Consistenza
Il lotto n.1 ha si sviluppa su un fondo di complessivi mq 27400 e comprende:
- Il piazzale d’ingresso su via Terragneta di mq 11606;
- le parti dei capannoni A, B e C prospicienti sul piazzale di ingresso di mq 10498;
- il capannone D di mq 1360;
- la palazzina uffici di mq 146;
- il blocco servizi di mq 656;
- il piazzale laterale a nord del blocco servizi di mq 2247;
- la zona da scoprire per la separazione dal lotto n.2 di mq 885;
- la cabina Enel sul piazzale di ingresso.
Ubicazione ed accessi.
Il lotto è ubicato nel Comune di Torre Annunziata con accesso dalla via Terragneta n° 90.
Confini:
26
- a nord con area 6 (I.P.D.);
- ad est con via Terragneta;
- ad ovest con il lotto n.2.
Dati catastali
E’ riportato nel comune di Torre Annunziata al foglio 15 : - p.lla 99 sub 105– via Terragneta 40,
piano T., z.c. 1 – categoria D/1, rendita catastale € 91.103,00 (£.176.400.000) .
Provenienza del bene
Il lotto n.1 (ex 4.1) è pervenuto alla società “Metalfer sud s.p.a.”dalla - IRITECNA – Società per
l’impiantistica industriale e l’assetto del territorio S.p.A. - in virtù di atto di compravendita della
dott.ssa Paola Landolfi notaio in Napoli, del 19.12.1997 n.di rep. 16579, n. di racc. 2843, trascritto
alla Conservatoria di Napoli il 31/12/97 ai n.ri 39995/ 30742 e registrato a Napoli l’8.01.1998.
Inquadramento urbanistico:
L’immobile ricade, secondo il vigente P.R.G. del comune di Torre Annunziata, in zona “D”
denominata industriale ed assoggettata alla normativa del piano A.S.I. . Pertanto compatibile con la
strumentazione urbanistica vigente nel territorio comunale. Inoltre secondo il Piano Territoriale
Paesistico l’opificio ricade in zona “A.I.” Recupero delle Aree Industriali.
Il complesso non è ancora in possesso del certificato di agibilità in quanto è rimasta in sospeso la
demolizione della tettoia a confine tra i due lotti.
Valore di mercato del lotto 1
Il valore complessivo del lotto 1 è di 5.639.790,58 € ( euro cinquemilioniseicentotrentanovemila
settecentonovanta/58)
Lotto n.2 (ex area 4.2)
Consistenza
27
- il piazzale lato mare di mq 2845;
- le parti dei capannoni A, B e C prospicienti sul piazzale lato mare di mq 7514
- il piazzale laterale a nord (confine con I.P.D) di mq 2500;
- la zona da scoprire per la separazione dal lotto n.1 di mq 885.
Ubicazione ed accessi.
Il lotto è ubicato nel Comune di Torre Annunziata con accesso dalla via Solferino attraverso l’area
consortile.
Confini:
- a nord con area 4.4 e 4.5 (Iritecna –I.C.E.);
- ad est con il lotto n.1.
- ad ovest con viale consortile;
Dati catastali
E’ riportato nel comune di Torre Annunziata al foglio 15 : - p.lla 99 sub 104– via Terragneta 40,
piano T., z.c. 1 – categoria D/1, rendita catastale € 56.190,51 (£.108.800.000)
Provenienza del bene
Il lotto n.2 (ex 4.2) è pervenuto alla società “Metalfer sud s.p.a.”dalla - IRITECNA – Società per
l’impiantistica industriale e l’assetto del territorio S.p.A. - in virtù di atto di compravendita della
dott.ssa Paola Landolfi notaio in Napoli, del 29/12/1999 n.di rep. 18662, n. di racc. 3490, registrato
a Napoli l’18.01.2000 e trascritto alla Conservatoria di Napoli il 25/01/2000 ai n.ri 4791/2000.
Inquadramento urbanistico:
L’immobile ricade, secondo il vigente P.R.G. del comune di Torre Annunziata, in zona “D”
denominata industriale ed assoggettata alla normativa del piano A.S.I. . Pertanto compatibile con la
strumentazione urbanistica vigente nel territorio comunale. Inoltre secondo il Piano Territoriale
Paesistico l’opificio ricade in zona “A.I.” Recupero delle Aree Industriali.
Valore di mercato del lotto 2
il valore complessivo del lotto 2 è di 3.041.742,65 € (euro tremilioniquarantunomilasettecento
quarantadue/65).
CONCLUSIONI
Gli immobili e i macchinari della Metalfer sud sono stati valutati:
28
Lotto n. 1
Lotto n. 2
Macchinari
TOTALE
€.
€.
€.
€.
5.639.790,58
3.041.742,65
776.750,00
9.458.283,23
Il valore locativo annuale dell’intero complesso è pari a € 329.587.
Ringraziando la S.V.I. per la fiducia accordataci depositiamo la presente relazione restando a
disposizione per qualsiasi chiarimento.
Torre Annunziata, lì 15/06/06
I C.T.U
Dott. Ing. Calabrese Lorenzo Vito
______________________________
Dott. Ing. Maria Esposito
_____________________________
29

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