Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un`analisi

“Università commerciale Luigi Bocconi”
Corso di Laurea Triennale in Economia e Finanza
Il prestito vitalizio ipotecario conviene?
Un’analisi comparata
dei prodotti finanziari per la terza età
Andrea Fusaro
(matr. 1241850)
Tutor: Brunella Bruno
Anno accademico 2009-2010
Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
Andrea Fusaro
Sommario
Introduzione..................................................................................................2
Parte Prima
Che cos'è il prestito vitalizio ipotecario
1.1.
Cenni sulle origini del prodotto........................................................5
1.2.
L’arrivo sul mercato italiano............................................................6
1.2.1. Quale fabbisogno finanziario...........................................................7
1.3.
Il prestito vitalizio ipotecario: descrizione del prodotto........................10
1.3.1. Alcuni aspetti peculiari: la questione dell’anatocismo..........................14
1.3.2. Gli aspetti fiscali............................................................................16
1.3.3. Obblighi contrattuali......................................................................17
1.3.4. Rischi da parte del istituto finanziatore............................................18
Parte Seconda
Analisi di prodotto sul mercato italiano
2.1.
Il prestito vitalizio: un esempio numerico.............................................20
2.2.
Confronto fra competitor....................................................................23
2.3.
Prodotti finanziari per la terza età: alternative al prestito vitalizio............28
2.3.1.
Cessione del quinto della pensione.............................................29
2.3.2.
Vendita della nuda proprietà......................................................30
Parte Terza
Valutazioni di sintesi: successo o flop?
3.1.
Risposta del mercato all’offerta del prestito vitalizio...............................33
3.2.
Prospettive.......................................................................................36
Appendice.....................................................................................................39
Bibliografia....................................................................................................40
1
Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
Andrea Fusaro
Introduzione
Sulla base delle più recenti previsioni demografiche, si calcola che nel
2020, in Italia, la percentuale della popolazione con più di sessantacinque anni
supererà il 23% del totale1.
La grande crescita del numero di persone in età avanzata (c.d. terza età)
è una realtà che riguarda la quasi totalità dei paesi nei quali più elevata è la
qualità della vita, la cui durata del resto va proprio per questo allungandosi.
Anche
in
campo
finanziario,
come
in
tutti
gli
altri,
nei
paesi
economicamente più avanzati, in particolare, non hanno tardato perciò ad
essere studiate soluzioni specifiche destinate a questo crescente segmento di
popolazione. Proprio per questo, è sorta la c.d. finanza della terza età, che
propone prodotti e servizi creati ad hoc per gli over 65.
Fra le nuove soluzioni è stato recentemente immesso (a partire dal 2005)
nel mercato italiano un nuovo prodotto creditizio: il prestito vitalizio ipotecario
(termine attribuito a ciò che si chiama equity release nel Regno Unito e reverse
mortgage negli Usa). Finalità del prodotto è quella di consentire alle persone
anziane di ottenere, in una soluzione unica o in forma di rendita, una parte
percentuale del valore della propria casa (sulla quale viene costituita, a
garanzia, ipoteca). Il sottoscrittore del prestito, per tutta la durata del
contratto, non sosterrà alcun pagamento né a titolo di rimborso/restituzione né
a titolo di remunerazione del capitale: gli interessi, anzi, si accumuleranno
insieme al capitale. Alla morte del sottoscrittore, tutto il montante, insieme agli
1
Previsione Istat (www.istat.it)
2
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interessi cumulati, potrà essere restituito all’istituto finanziatore dagli eredi;
diversamente, l’istituto potrà far valere i suoi diritti sulla ipoteca di primo grado
a suo tempo costituita, tramite la vendita del bene immobile.
Questo prodotto è stato sviluppato per la prima volta nel Regno Unito,
nel 1999, chiamato - come si diceva - equity release, e da qui si è rapidamente
diffuso verso i mercati anglosassoni, per poi arrivare in Italia solo nel 2005,
dove è stato introdotto a seguito dell'approvazione dell'art. 11 della legge
248/2005. Quest’ultimo permette, infatti, la “capitalizzazione annuale di
interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza”
(altrimenti non lecita a mente del codice civile).
Obiettivo di questo lavoro è illustrare le caratteristiche, i contenuti e la
convenienza del prodotto.
A
questo
proposito,
il
primo
capitolo
del
lavoro
sarà
dedicata
all'illustrazione del prodotto, da un punto di vista storico e del fabbisogno
finanziario che ha portato alla sua nascita, nonché all’illustrazione della
panoramica di esso nel mercato italiano. Mi propongo di analizzare, in
particolare, sia gli aspetti fiscali sia gli aspetti riguardanti la capitalizzazione
composta degli interessi, cioè gli aspetti più strettamente finanziari.
Nella secondo capitolo analizzerò il prodotto in dettaglio e la sua
convenienza economica, per poi mettere a confronto l’offerta dei diversi
competitor presenti sul mercato
ed esaminare, infine, le varie alternative
disponibili nel mercato italiano.
3
Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
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Nel terzo capitolo
mi propongo di comprendere come sia attualmente
posizionata sul mercato l’offerta di tale prodotto creditizio: e di verificare se,
ad oggi, possa essere considerato successo o un flop, e per quali ragioni
(presenza di alternative più appetibili, componenti culturali e psicologiche,
eccetera).
Nelle conclusioni, infine, proporrò alcune considerazioni su quelle che a
me paiono le prospettive del prodotto sul nostro mercato.
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Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
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Parte Prima
CHE COS'E' IL PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO
1.1. Cenni sulle origini del prodotto
Durante gli anni Sessanta, in Inghilterra, iniziano a nascere i primi
prodotti che permettono di ottenere liquidità sulla base del valore della propria
casa in relazione alla propria età. Questi prodotti, però non ebbero mai avuto
una chiara regolamentazione, cosicché, nel ventennio a seguire, il settore non
conobbe sviluppi.
Per migliorare la reputazione degli equity release (come fu chiamato,
appunto, nel Regno Unito, ciò che noi successivamente abbiamo chiamato
"prestito vitalizio ipotecario") e consentire che sul mercato se ne sviluppasse la
domanda, nel 1991 nasce il Safe Home Income Plans (SHIP)2. Lo SHIP
introdusse, come prima cosa, un'importante innovazione nel prodotto: la No
Negative Equity Guarantee, una clausola volta a garantire che il totale da
rimborsare dopo la morte del sottoscrittore, da parte degli eredi, non potesse
superare il valore della proprietà sulla quale veniva iscritta l’ipoteca.
In breve tempo, si affiancano allo SHIP altri istituti regolatori volti a
garantire una maggiore trasparenza e informazione ai clienti; un esempio fu lo
Specialist Advisers For Equity Release (SAFER) 3. Infine, il mercato degli equity
release venne pienamente regolato dal Financial Services Authority (FSA)4.
2
Un codice di condotta, volontario, per la protezione dei consumatori. (www.ship-ltd.org)
Alleanza fondata nel 2008 da parte di intermediari specializzati, leader nel settore dell’equity
release. L'obiettivo è quello di migliorare il livello di comprensione del prodotto da parte dei
3
5
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Grazie a una chiara regolamentazione si ebbe, come auspicato (a
testimonianza dell'esistenza di un'esigenza reale
da soddisfare...),
una
rinascita della domanda nel mercato inglese; basti pensare che, nel 2005, più
dell’1% degli anziani proprietari di casa risultava aver già sottoscritto un equity
release5. Si calcola che ciò abbia determinato un afflusso di liquidità sul
mercato di una somma equivalente a ben 4 miliardi di Euro, che altrimenti
sarebbero rimasti “bloccati” in proprietà immobiliari.
1.2. L'arrivo sul mercato italiano
In Italia, l’offerta del prestito vitalizio ipotecario è stata possibile grazie
all’approvazione della legge 248/20056 che ne permise l’introduzione sul
mercato allo scopo - sostanzialmente - di perseguire le medesime finalità che
avevano mosso gli intermediari finanziari e il legislatore inglese anni prima:
una forma di parziale smobilizzazione di risorse investite in beni immobiliari
senza la necessità di rinunciare del tutto al bene, permettendo al proprietario pur senza deprivare gli eredi se non di una parte del valore del bene - di
consumatori. Di conseguenza tutti i suoi membri hanno firmato un codice di condotta: i
membri sono impegnati a collaborare per garantire che il pubblico abbia accesso a tutte le
informazioni necessarie per quanto riguarda l'equity release e sia in grado di ottenere una
consulenza da veri specialisti del settore. (www.specialistequityrelease.org)
4
Un’organizzazione non governativa, indipendente, dotata di poteri legislativi, rilasciati dalla
Financial Services and Markets Act 2000. (www.fsa.gov.uk)
5
www.wikipedia.it
6
Legge 2 dicembre 2005, n. 248, "Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge
30 settembre 2005, n. 203, recante misure di contrasto all'evasione fiscale e disposizioni
urgenti in materia tributaria e finanziaria", art. 11-quatuordecies comma 12 che così recita: Il
prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di
credito nonche' da parte di intermediari finanziari, di cui all'articolo 106 del testo unico di cui al
decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, di finanziamenti a medio e lungo termine con
capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla
scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche
con età superiore ai 65 anni compiuti.
6
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goderne direttamente nella misura valutata necessaria alla legittima qualità
della propria vita.
Il primo operatore, specializzato nella finanza per la terza età, ad
introdurre in Italia il prestito vitalizio è stato Euvis Spa (controllata dalla
Cofide, Gruppo De Benedetti e da JPMorgan Chase & Co.). Successivamente
sono arrivati come competitor la Deutsche Bank e il Monte dei Paschi di Siena.
Di recente si sono affiancati anche la Banca Popolare di Milano e Barclay's
nonché altri istituti di credito di medie dimensioni, come la Cassa di Risparmio
di San Miniato e la Cassa di Risparmio di Rimini.
1.2.1. Quale fabbisogno finanziario
Secondo recenti statistiche, in Italia, vi sono 11 milioni di anziani
superiori ai 65 anni di età che possiedono un immobile di residenza. Si stima
che entro il 2020 questa fascia di età superi il 23% della popolazione italiana 7.
Fra gli over 65 il 25% vive solo, il 20% ha un reddito inferiore ai 500€ al
mese e il 30% dichiara di non essere in grado di far fronte ad una spesa
imprevista di 1.000€. Ma, secondo una ricerca ISTAT, circa il 90% è
proprietario della casa in cui vive, tant’è che il patrimonio immobiliare in mano
agli over 65 si aggirerebbe intorno ai 900 miliardi di Euro.
Come possiamo vedere dalla tabella seguente, la percentuale di
popolazione over 65 proprietaria di casa è elevata e si distribuisce in maniera
7
Vedi nota 1 pag. 2
7
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abbastanza omogenea rispetto al totale della popolazione di ogni regione.
Possiamo così immaginare quanto possa essere effettivamente elevata la
domanda di prodotti finanziari per questa fascia di età.
Tabella 1 – Proprietari di case con più di 65anni
Proprietari di case con più di 65 anni
Lombardia
1,263,233
Lazio
717,782
Piemonte
693,169
Emilia Romagna
692,414
Sicilia
650,720
Veneto
636,222
Campania
626,082
Toscana
610,659
Puglia
491,781
Liguria
315,914
Calabria
266,075
Marche
246,428
Abruzzo
200,165
Sardegna
199,831
Friuli Venezia Giulia
196,753
Umbria
146,462
Trentino
123,288
Basilicata
85,575
Molise
Valle D’Aosta
TOTALE
53,297
17,779
8,233,629
Fonte: Elaborazione OTE – Ageing Society (9/3/2010)
Come si evince dal Graf. 1, fra le motivazioni per ricorrere al prestito
vitalizio ipotecario le principali, sempre per quanto riguarda il mercato italiano,
sarebbero l’aiuto ai figli (o alla famiglia), l’integrazione del proprio reddito e il
rimborso di un mutuo o altri debiti.
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Grafico 1 – Le motivazioni in Italia (2007)
Motivazioni
30
25
20
15
10
5
0
Fonte: Euvis, Convegno ABI, novembre 2007
Bisogna
anche
aggiungere
che
non
sono
molte
le
possibilità
di
finanziamento per la terza età. I due prodotti alternativi più simili per
caratteristiche sono la cessione del quinto della pensione (che però comporta
appunto il rimborso del finanziamento in vita) e la vendita della nuda proprietà,
che comunque ha un iter lungo, costoso e spesso comporta una cospicua
decurtazione (inversamente proporzionale all'età del cedente) rispetto al valore
dell’immobile se venduto libero. Queste due opzioni, presenti nel mercato
italiano, saranno analizzate più in dettaglio nel capitolo successivo.
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1.3. Il prestito vitalizio ipotecario: descrizione del prodotto
Il prestito vitalizio ipotecario è un “finanziamento a medio lungo termine
con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica
soluzione alla scadenza, assistito da ipoteca di primo grado su immobili
residenziali, riservato a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti”8.
Di seguito sono riportati gli elementi qualificanti dell’operazione, come
emerge dall’offerta in Italia.
-
Target di clientela: chiaramente limitato dalla norma agli over 65. Può
essere richiesto anche da coniugati o conviventi (come risultante da stato
di famiglia e purché parenti entro il secondo grado). I mutuatari devono
avere la residenza nell’immobile oggetto del finanziamento (prima casa).
-
Tipo di tasso: tasso fisso, in alcuni casi calcolato partendo dall’IRS9 a 20
o 30 anni più uno spread.
-
Importo finanziabile: l’importo massimo ottenibile dipende dall’età del
mutuatario e dal valore di mercato dell’abitazione, che verrà stimato da
un
perito
immobiliare
indipendente
su
indicazione
del
soggetto
finanziatore. Più elevata è l’età, maggiore sarà l’importo che è possibile
richiedere.
Solitamente l’importo minimo del finanziamento è di 32.000 euro,
mentre l’importo massimo è di 350.000/400.000 euro. La tabella
seguente espone le percentuali sul valore dell’immobile per calcolare il
Art. 11-quatuordecies comma 12, Legge 2 dicembre 2005, n. 248.
Interest Rate Swap: parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso o per i periodi a tasso
fisso per i mutui a tasso misto.
8
9
10
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valore massimo ottenibile in base alla fascia di età corrispondente. Le
percentuali della tabella sono valori medi di mercato.
Tabella 2 – Importo massimo richiedibile
-
Età
Importo massimo in percentuale sul
valore dell’immobile
65 – 70
15%
70 – 74
20%
75 –79
30%
80 –84
40%
85 –89
45%
> 90
50%
Modalità di rimborso: il rimborso di capitale e interessi avviene di regola
in unica soluzione, alla morte del contraente da parte degli eredi. Nel
caso
questi
non
intendano
procedere
al
rimborso
(il
termine
è
solitamente di dodici mesi), l’immobile sarà venduto e con il ricavato
verrà
estinto
il
finanziamento.
Eventuale
eccedenza
residua
sarà
riconosciuta agli eredi. Infatti, decorso il beneficio del termine, la Banca
sarà legittimata (con un mandato a vendere) ad agire in via esecutiva
per il recupero del proprio credito.
In caso invece di estinzione anticipata viene applicata una penale. Ad
esempio, nel contratto rilasciato da Euvis Spa, la penale viene calcolata
come da tabella:
Tabella 3 – Penale per rimborso anticipato
i.
ii.
iii.
Per rimborsi anticipati effettuati entro i primi tre anni dalla data di erogazione
del finanziamento: 5%;
tra l’inizio del quarto ed entro la fine del decimo anno: 3%;
tra l’inizio dell’undicesimo anno ed entro la fine del trentesimo anno: 1%;
iv.
trascorsi 30 anni: nessuna penale
11
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-
Mandato a vendere: il datore di ipoteca conferisce (ai sensi dell’art. 1703
cod. civ.10 ) alla
parte finanziatrice
il mandato
irrevocabile con
rappresentanza a vendere l’immobile con obbligo di rendiconto e facoltà
di compensare i crediti derivanti dal finanziamento con i proventi
derivanti dal netto ricavo della vendita. Il mandato a vendere è
esercitabile solo trascorsi un anno e un giorno dalla data di esigibilità del
finanziamento (morte del contraente).
-
Spese iniziali: spese di perizia, commissioni di istruttoria, spese notarili,
imposta sostitutiva, eventuali costi per il reperimento di documentazione
necessaria all’istruttoria su incarico del cliente.
-
Spese periodiche: commissioni di gestione annuale e polizza assicurativa.
-
Coperture assicurative: polizza assicurativa sull’immobile relativa ad
incendio e scoppio vincolata alla Banca erogante con pagamento
anticipato
annuale
a
carico
del
cliente
per
tutta
la
durata
del
finanziamento. Il premio per il primo anno viene dedotto dall’importo del
finanziamento, mentre
per
i premi successivi
vengono
addebitati
all’importo del prestito.
-
Ipoteca: iscrizione ipotecaria fino ad un massimo del 350% del valore di
perizia dell’immobile di residenza dei mutuatari.
-
Immobili finanziabili: sostanzialmente sono finanziabili tutti i tipi di
immobili, tranne i casi in cui essi siano scarsamente rivendibili o esposti
a rischi di tipo ambientale, come nel caso di immobili non residenziali
(rustici e simili); immobili che abbiano un valore pari o inferiore a 70.000
Art. 1703 cod. civ., “Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o
più atti giuridici per conto dell'altra”.
10
12
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euro; immobili non assicurati che si trovino in zone altamente sismiche;
immobili che non abbiano una concessione edilizia su cui gravino vincoli
idrogeologici, paesistici o artistici; immobili in zone concesse dai comuni
con legge 167/1962; infine, quelli su cui gravi un’ipoteca che non sia
stata ancora estinta.
Perché il prestito possa essere concesso, ogni ipoteca pre-esistente
dovrà essere stata cancellata, così come ogni mutuo o ipoteca
volontaria; in questo specifico caso, la cancellazione può essere
effettuata usando una parte della somma ottenuta con il prestito vitalizio
medesimo.
-
Erogazione periodica annuale del capitale: la gran parte dei contratti di
prestito vitalizio offrono l’opzione di ricevere il capitale, non in soluzione
unica, ma con erogazioni periodiche annuali. La rendita, però, non è
vitalizia, ma ha una durata prestabilita; o meglio, viene stabilito il
numero di erogazioni, di solito 20 (come dall’offerta del Monte dei Paschi
di Siena).
Nel caso di erogazione periodica annuale del capitale, al fine di calcolare
una commisurata distribuzione delle somme, è stato individuato un
algoritmo che propone un valore in funzione della speranza di vita media
registrata dall’Istat al giorno della sottoscrizione.
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1.3.1 Alcuni aspetti peculiari: la questione dell'anatocismo
Come già accennato, lo sviluppo del prodotto finanziario prestito vitalizio
ipotecario è stato possibile in Italia solo grazie all'approvazione dell’art. 11quaterdecies, comma 12, del d.l. 30 settembre 2005 n. 203, convertito in
legge 2 dicembre 2005 n. 248.
Con tale previsione si è resa possibile la concessione da parte di aziende
ed istituti di credito, nonché da parte degli intermediari finanziari di cui all’art.
106 del Testo Unico Bancario11, di finanziamenti a medio e lungo termine con
capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica
soluzione alla scadenza.
La novità risiede nella capitalizzazione annuale degli interessi, pratica
vietata in tutti i tipi di prestito, se non in casi eccezionali di inadempienza e
mora da parte del debitore. Questa pratica, chiamata anatocismo bancario,
consente alle banche di percepire interessi su interessi, permette - in altri
termini - di applicare il calcolo dell’interesse composto, in virtù del quale gli
interessi si sommano al capitale iniziale che li ha prodotti al termine di ogni
anno (esattamente la ragione per la quale essa è in tutti gli altri casi pratica
vietata).
Tabella 4 – Formula di calcolo dell’interesse composto
Per determinare il montante di un capitale C, dopo un numero n di anni e impiegato ad
interesse composto (annuo) i, si ha che il montante al tempo t sarà la soluzione della
seguente equazione alle differenze con M0 = C:
Mt+1 = Mt+iMt = Mt(1+i)
In appendice si riporta l’art. 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre
1993, n.385.
11
14
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M1 = M0(1+i) = C(1+i)
M2 = M1(1+i) = C(1+i)2
Mt = Mt-1(1+i) = C(1+i)t-1(1+i) = C(1+i)t
Esempio di anatocismo
Anno t
Interesse i
Capitale C
(1+i)^t
Montante M=C(1+i)^t
1
0,07
100.000
1,07
107.000
2
0,07
100.000
1,14
114.490
3
0,07
100.000
1,23
122.504
4
0,07
100.000
1,31
131.080
5
0,07
100.000
1,40
140.255
10
0,07
100.000
1,97
196.715
15
0,07
100.000
2,76
275.903
Guardando la Tab. 4 si nota che il calcolo dell’interesse composto
comporta un aumento esponenziale del debito che potrebbe arrivare anche al
triplo della somma richiesta; infatti, come da esempio, dopo dieci anni bisogna
restituire poco meno del doppio del capitale iniziale e dopo quindici anni
bisogna restituire 2,76 volte il capitale. Per questa ragione, in tutte le altre
forme di prestito ipotecario o mutuo, sia pure in misura piccola (e in genere
crescente, ma non sempre) vi è sempre una qualche restituzione di capitale ad
ogni rata (che appunto comprende entrambi: capitale e interessi).
Bisogna comunque ricordare, come è già stato accennato, che il contratto
di prestito vitalizio contiene una causola di No Negative Equity Guarantee, per
la quale, se il debito superasse il valore dell’immobile iscritto ad ipoteca, gli
eredi non dovranno comunque rimborsare la differenza.
Ovviamente il montante dipende dal numero di anni in cui resta in vita il
cliente; motivo per il quale l’ammontare concesso in prestito dipende, oltre che
dalla valutazione dell’immobile, anche dall’età del sottoscrittore.
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Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
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1.3.2. Gli aspetti fiscali
Il tema fiscale da tenere in considerazione riguarda l’applicazione
dell’imposta sostitutiva unica. Questa, pari allo 0,25% può essere applicata
soltanto dalle banche; tutti gli altri soggetti (il prestito vitalizio può essere
concesso da parte di aziende ed istituti di credito, nonché da parte di
intermediari finanziari) devono applicare l’aliquota piena, pari al 2% del valore
d’iscrizione dell’ipoteca, a sua volta pari al 125% del valore di perizia
dell’immobile.
In linea generale, la normativa tributaria dispone che il contratto di
mutuo per l’acquisto di un’abitazione, come tutte le altre operazioni di
finanziamento (di durata superiore ai 18 mesi) effettuate da banche residenti,
è assoggettato ad un particolare regime fiscale consistente nell’applicazione di
un’imposta sostitutiva delle imposte che gravano sul finanziamento e sugli atti
ad esso connessi. L’applicazione dell’imposta sostitutiva, infatti, determina
l’esenzione dall’imposta di bollo, dall’imposta di registro, dalle imposte
ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative. Questa si
applica indipendentemente dalla circostanza che il finanziamento sia o meno
assistito da garanzie, in particolare, da garanzie ipotecarie (come comunque è
nel caso del prestito vitalizio).
Dal punto di vista della clientela l’argomento è rilevante nel calcolo dei
costi del finanziamento, poiché, pur essendo dovuta dalle banche finanziatrici,
di fatto, la banca usa addebitare una somma corrispondente all’imposta
dovuta. Ecco un semplice esempio:
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Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
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Tabella 5 – Imposta sostitutiva
Valore immobile 100.000
Ipoteca del 125%: 100.000*1,25=125000 euro
Età del richiedente 75 anni, quindi importo massimo richiedibile 25% del valore
dell’abitazione: 100.000*0,25=25.000 euro
Imposta sostitutiva, calcolata sul valore iscritto ad ipoteca:
- Se concesso da una banca, imposta del 0,25%:
125.000*0,0025=312,5 euro
- Se concesso da altro ente, imposta del 2%:
125.000*0,02=2500 euro
1.3.3. Obblighi contrattuali
Per tutta la durata del prestito vitalizio il sottoscrittore deve osservare
alcuni obblighi contrattuali:
-
Inviare una comunicazione annuale con le informazioni che vengono
richieste;
-
Non affittare l’immobile e, in caso di decisione di vendita, rimborsare il
finanziamento;
-
Mantenere l’immobile in buono stato di conservazione.
La comunicazione annuale da inviare all’ente finanziatore ha lo scopo di
raccogliere informazioni sul cliente, ma soprattutto di controllare che sia
ancora in vita. Infatti, entro 12 mesi dalla morte, gli eredi devono rimborsare il
debito,
nelle
forme
concesse:
con
fondi
propri,
chiedendo
un
altro
finanziamento o vendendo l’abitazione.
Con gli altri due obblighi contrattuali il richiedente perde la possibilità di
disporre liberamente del proprio immobile. Pertanto non sarà possibile
affittarlo,
sub
affittarlo,
ristrutturarlo,
adibirlo
a
sede
di
un'attività
imprenditoriale propria; inoltre non sarà possibile cambiare domicilio o
17
Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
Andrea Fusaro
residenza. Infine, se si decide di vendere l’immobile sarà necessario rimborsare
il finanziamento in un'unica soluzione, pagando comunque una penale.
La sottoscrizione del prestito vitalizio avviene alla presenza di un notaio,
per atto pubblico. Il notaio procede alla lettura del contratto e il richiedente lo
firma; dopodiché il notaio completerà tutte le necessarie operazioni fiscali e
giuridiche compresa l’iscrizione dell’ipoteca e consegnerà la somma, da cui
verranno dedotte tutte le spese notarili e contrattuali.
1.3.4. Rischi da parte della banca
Studiando le caratteristiche del prestito vitalizio, da un punto di vista
dell’emittente, scopriamo che anche gli istituti finanziatori hanno rischi da cui
tutelarsi. Nella tabella seguente sono esplicati i principali rischi e le soluzioni
adottate.
Tabella 6 – Rischi e soluzioni
Rimborso del prestito
Perdita di valore della casa
Longevità del cliente
Ipoteca di primo grado sulla casa. Sull’immobile non
possono sorgere altre ipoteche. Nel caso ve ne siano,
queste devono essere estinte.
Innanzitutto non tutti gli immobili sono presi in
considerazione (vedi par. 1.3.): per esempio sono esclusi
quelli in periferia o in zone ad alto rischio sismico.
Nel contratto è poi obbligatoria anche un’assicurazione
incendio/scoppio dell’abitazione, a carico del cliente.
Infine, data la clausola No Negative Equity Garantee,
anche la banca è a sua volta assicurata presso un altro
operatore per il delta negativo fra il valore che deve
rimborsare il cliente e il valore ottenibile dalla vendita della
casa.
La banca utilizza dati demografici non volatili. Si difende
quindi nell’emettere il maggior numero possibile di prestiti
vitalizi.
Comunque sia, le percentuali sul valore dell’immobile
concesse in finanziamento, variano con l’età del
sottoscrittore. In modo che l’eventuale vendita della casa
sia sufficiente a rimborsare il montante (capitale , interessi
e spese cumulatesi).
18
Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
Andrea Fusaro
Variazione tassi di mercato
Il tasso di interesse utilizzato nel prestito vitalizio è fisso e
rimane lo stesso per tutta la durata del contratto. La banca
si difende da questo rischio utilizzando tassi
adeguatamente alti, nello stesso modo in cui si comporta
con altri prestiti a lunga durata.
19
Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
Andrea Fusaro
Parte Seconda
ANALISI DI PRODOTTO SUL MERCATO ITALIANO
2.1. Il prestito vitalizio: un esempio numerico
Vediamo adesso da un punto di vista numerico il prestito vitalizio
ipotecario. Nell’analisi seguente sarà esaminato un caso in cui il mutuatario
abbia una età di 75 anni e l’immobile un valore di 250.000 euro. Il
sottoscrittore richiede un importo di 62.500 €, ovvero il 25% del valore
dell’abitazione. Sarà considerato un aumento del valore dell’immobile dovuto a
un tasso di inflazione stabile al 2%, per tutta la durata del finanziamento.
Tabella 7 – Esempio di prestito vitalizio
Dati
Età del mutuatario
75 anni Costo del premio assicurativo (€):
Durata teorica attesa del finanziamento
Importo erogato (€)
Tasso effettivo fisso
100,50
10,50
7,5% - dal XI anno
Indicatore Sintetico di Costo alla stipula
Valore di perizia dell'immobile (€)
Anno t
18 - alla stipula
62.500 - dal II al X anno
19,50
7,57% Costo annuale attività amministrativa (€)
50,00
250.000 Inflazione
Costi
i
2%
Età
Finanziamento
0
75
62500
150,50
7,50%
62.650,50
2%
250.000,00
1
76
60,50
7,50%
67.252,54
2%
255.000,00
2
77
60,50
7,50%
72.296,48
2%
260.100,00
3
78
60,50
7,50%
77.718,71
2%
265.302,00
4
79
60,50
7,50%
83.547,62
2%
270.608,04
5
80
60,50
7,50%
89.813,69
2%
276.020,20
6
81
60,50
7,50%
96.549,72
2%
281.540,60
7
82
60,50
7,50%
103.790,94
2%
287.171,42
8
83
60,50
7,50%
111.575,26
2%
292.914,85
9
84
60,50
7,50%
119.943,41
2%
298.773,14
10
85
60,50
7,50%
128.939,17
2%
304.748,60
11
86
69,50
7,50%
138.629,54
2%
310.843,58
12
87
69,50
7,50%
149.026,76
2%
317.060,45
13
88
69,50
7,50%
160.203,77
2%
323.401,66
20
M
Inflazione
Valore Immobile
Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
Andrea Fusaro
14
89
69,50
7,50%
172.219,05
2%
329.869,69
15
90
69,50
7,50%
185.135,48
2%
336.467,08
16
91
69,50
7,50%
199.020,64
2%
343.196,43
17
92
69,50
7,50%
213.947,19
2%
350.060,35
18
93
69,50
7,50%
229.993,22
2%
357.061,56
Il mutuatario riceve 62.500 euro e non paga nulla per tutto il resto della
sua vita. Ciò naturalmente non vuol dire affatto che l’operazione non abbia
costi. Infatti gli interessi maturano sul prestito a un tasso annuo fisso
(nell’esempio del 7,5%) che si applica al montante del debito all’anno
precedente, maggiorato dei costi (nel nostro caso il costo dell’assicurazione e il
costo annuo di amministrazione), che non sono quindi pagati direttamente dal
cliente.
La
capitalizzazione
composta,
presente
nel
prestito
vitalizio,
fa
aumentare esponenzialmente il debito, come si nota dalla curva nel grafico
sottostante.
Una rivalutazione al solo tasso di inflazione vuole essere un’ipotesi
prudenziale, infatti, gli operatori del mercato, nel riportare esempi, aggiungono
anche un ∆ dovuto a quella che è stata a rivalutazione degli immobili negli
ultimi venti anni (1990 – 2010). Il che non è però realistico se pensiamo al
periodo attuale, durante il quale la crisi del mercato immobiliare ha arrestato la
crescita dei prezzi delle abitazioni.
Nell’esempio è considerato un tasso di inflazione del 2% che quindi fa
aumentare in maniera costante il valore dell’immobile. In questo modo, in caso
di vendita dell’abitazione, la cifra ricavata, sarà comunque in grado di ripagare
21
Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
Andrea Fusaro
il debito, anche nel caso di morte del contraente ad un’età di 93 anni. Vi sarà
infatti anche una differenza positiva destinata agli eredi.
Bisogna comunque ricordare che in caso di diminuzione del valore
dell’immobile, nel caso quindi in cui esso non sia in grado di ripagare
totalmente il debito, vi è sempre la clausola di No Negative Equity Garantee,
cioè la limitazione dell’importo da rimborsare. Infatti la banca non potrà
chiedere agli eredi la differenza, ma si dovrà “accontentare” del ricavo dalla
vendita dell’immobile.
Il grafico sottostante illustra l’esempio della Tab. 7. Come si può notare
vi è per tutta la durata del finanziamento una differenza positiva dovuta al
continuo crescere del valore dell’immobile, differenza che costituirà l’eredità
ricavabile dalla vendita del bene e dall’estinzione del finanziamento.
Grafico 2 – Curva del debito
400000,00
350000,00
300000,00
250000,00
200000,00
Importo prestito
150000,00
Valore Immobile
100000,00
50000,00
0,00
75 77 79 81 83 85 87 89 91 93
22
Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
Andrea Fusaro
2.2. Confronto fra competitor
In Italia vi sono principalmente tre istituti bancari che offrono il prodotto
in questione:
-
Euvis Spa;
-
Monte dei Paschi di Siena;
-
Deutsche Bank.
Euvis Spa, società finanziaria specializzata in prestiti vitalizi ipotecari e
nello sviluppare prodotti innovativi per la terza età, è stata la prima ad
introdurre il prestito vitalizio ipotecario in Italia, nell’autunno 2005. La società
è nata come alleanza tra Cofide Spa12 e Merrill Lynch13, ma nel marzo 2009
quest’ultima ha ceduto il suo 39,16% della proprietà alla JP Morgan Chase14.
Cofide Spa continua a detenere il 54,63% del capitale, mentre il restante
6,21% è di proprietà dell’amministratore delegato di Euvis, Paolo Buzzonetti.
Il 2 maggio 2007 la banca Monte dei Paschi di Siena, nata nel 1472 e
terzo gruppo bancario italiano (dopo Unicredit e Banca Intesa), ha lanciato
PrestiSenior, nome con cui identifica il prestito vitalizio ipotecario.
Infine, l’ultima a proporre il prestito vitalizio, fra le tre in considerazione,
è stata la Deutsche Bank, fondata nel 1870 a Berlino e presente in Italia dal
1977, la maggiore banca tedesca. Deutsche Bank, infatti, ha iniziato ha
promuovere questa nuova formula di finanziamento, dando al prodotto il nome
12
Compagnia Finanziaria De Benedetti Spa: azionista di controllo di Euvis e una delle principali holding di
partecipazioni in Italia.
13
Acquistata nel settembre 2008 da Bank of America, Merrill Lynch & Co. è una banca d’investimento, con sede a New
York, che offre servizi nel mercato dei capitali, investimenti bancari, consulenze, etc.
14
JPMorgan Chase & Co.: una delle principali società di servizi finanziari al mondo, quotata alla borsa di New York
(NYSE: JPM).
23
Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
Andrea Fusaro
Patrimoniocasa, verso la fine del 2007, attraverso Prestitempo, la sua divisione
dedicata al credito alle famiglie.
Osservando la tabella sottostante possiamo notare che l’offerta del
prodotto da parte di questi tre istituti ha caratteristiche divergenti che
meritano di essere messe in risalto e commentate.
Il Monte dei Paschi di Siena, per esempio, offre il prodotto soltanto agli
over 70, mentre per Euvis Spa e Deutsche Bank basta aver compiuto i 65 anni.
Altra differenza riguarda gli importi di finanziamento: infatti, il foglio
informativo di PrestiSenior non riporta l’importo minimo finanziabile, che negli
altri due casi ammonta a 32.000 euro; in più l’importo massimo finanziabile,
sempre nel caso di PrestiSenior, è di 200.000 euro, la metà dell’importo
massimo
che
si
può
richiedere
ad
Euvis
Spa
e
a
Deutsche
Bank,
rispettivamente di 400.000 e 450.000 euro.
Se questi elementi possono essere visti negativamente, c’è però da
aggiungere che il tasso fisso del contratto di prestito vitalizio offerto da MPS è
di gran lunga più conveniente di quello offerto dagli altri due contratti. Come si
nota dalla tabella 8 e come si vede più in dettaglio nelle tabelle di esempio
delle pagine successive, il tasso di PrestiSenior viene calcolato partendo
dall’IRS a 30 anni più uno spread del 1,90%. Rilevato al 31 maggio 2010, l’IRS
a 30 anni corrisponde a 3,22% che sommato allo spread porta il Tan a 5,12%.
Al contrario Euvis Spa calcola il tasso fisso dall’IRS a 20 anni, che è già di suo
più elevato (3,38%, rilevato alla stessa data), per poi aggiungerci uno spread
che varia dal 3,00% al 4,00%, con un Tan finale, dunque, fra il 6,38% e il
24
Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
Andrea Fusaro
7,38%. Sempre a favore dell’offerta di MPS, il contratto Prestitempo di
Deutsche Bank riporta un tasso fisso del 7,85%, del quale, però, non viene
specificato il calcolo.
Tabella 8 – Caratteristiche dell’offerta
Ente finanziatore
Nome prodotto
Monte dei Paschi di Siena
Euvis Spa
Deutsche Bank
PrestiSenior
Prestito Vitalizio Ipotecario
Patrimoniocasa
70
65
65
32.000 €
32.000 €
400.000 €
450.000 €
Età minima (anni)
Importo Min
Importo Max
200.000 €
IRS a 30 anni *
3,22%
IRS a 20 anni *
3,38%
Spread
1,90%
3,00% / 4,00%
Tasso fisso (TAN )
5,12%
6,38% / 7,38%
7,85%
Spese di istruttoria
800 €
600 €
500 €
Imposta sostitutiva
0,25%
0,25%
0,25%
Spese gestione
86,00 €
60,00 €
57,50 €
15
*al 31.05.2010
Nelle tabelle seguenti l’esempio parte dalle stesse ipotesi di quello
riportato in tabella 7: si ipotizza che ad un sottoscrittore settantacinquenne,
proprietario di un immobile valutato 250.000 euro, venga concesso un
finanziamento del 25% del valore di perizia dell’abitazione, che corrisponde a
62.500 euro.
Tabella 9 - MONTE DEI PASCHI DI SIENA
t
Età
0
1
2
3
C
75
76
77
78
Costi
I
M
62500
886,00
5,37%
886,00
5,37%
886,00
5,37%
886,00
5,37%
15
63386,00
66789,83
70376,44
74155,66
Il tasso anno nominale (TAN) è il tasso di interesse espresso in percentuale sul credito concesso. Si chiama invece
TAEG (tasso effettivo globale; o anche ISC, indice sintetico di costo): esso comprende anche, espresse pure in
percentuale, tutte le spese accessorie obbligatorie come perizia, assicurazione obbligatoria, spese di incasso.
25
Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
Andrea Fusaro
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
886,00
886,00
886,00
886,00
886,00
886,00
886,00
886,00
886,00
886,00
886,00
886,00
886,00
886,00
886,00
5,37%
5,37%
5,37%
5,37%
5,37%
5,37%
5,37%
5,37%
5,37%
5,37%
5,37%
5,37%
5,37%
5,37%
5,37%
78137,82
82333,82
86755,14
91413,89
96322,82
101495,35
106945,66
112688,64
118740,02
125116,36
131835,10
138914,65
146374,37
154234,67
162517,07
Tabella 10 - EUVIS SPA
t
Età
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
C
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
Costi
i
62500
660,00
660,00
660,00
660,00
660,00
660,00
660,00
660,00
660,00
660,00
660,00
660,00
660,00
660,00
660,00
660,00
660,00
660,00
660,00
M
7,13%
7,13%
7,13%
7,13%
7,13%
7,13%
7,13%
7,13%
7,13%
7,13%
7,13%
7,13%
7,13%
7,13%
7,13%
7,13%
7,13%
7,13%
7,13%
63160,00
67663,31
72487,70
77656,08
83192,95
89124,61
95479,20
102286,86
109579,92
117392,96
125763,08
134729,99
144336,24
154627,41
165652,35
177463,36
190116,50
203671,80
218193,60
Tabella 11 - PRESTITEMPO
t
Età
0
1
2
C
75
76
77
Costi
i
62500
557,50
557,50
557,50
26
M
7,90%
7,90%
7,90%
63057,50
68039,04
73414,13
Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
Andrea Fusaro
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
557,50
557,50
557,50
557,50
557,50
557,50
557,50
557,50
557,50
557,50
557,50
557,50
557,50
557,50
557,50
557,50
7,90%
7,90%
7,90%
7,90%
7,90%
7,90%
7,90%
7,90%
7,90%
7,90%
7,90%
7,90%
7,90%
7,90%
7,90%
7,90%
79213,84
85471,74
92224,00
99509,70
107370,97
115853,27
125005,68
134881,13
145536,74
157034,14
169439,84
182825,59
197268,81
212853,04
229668,43
247812,24
Grafico 3 – Le tre offerte a confronto
300000,00
250000,00
200000,00
MPS
150000,00
Euvis Spa
100000,00
Prestitempo
50000,00
0,00
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93
Come si vede dal Graf. 3, ricavato dalle tabelle precedenti, l’offerta del
Monte dei Paschi di Siena risulta essere più conveniente delle altre due, che
invece si assomigliano molto fra loro. Probabilmente ciò si deve alle limitazioni
più stringenti del contratto PrestiSenior, che ho commentato in precedenza.
Fra queste l’età minima di 70 anni, invece di 65, e l’importo massimo erogabile
27
Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
Andrea Fusaro
pari alla metà delle altre due offerte (200.000 euro contro 400.000 e 450.000
euro): si tratta di due elementi che entrambi riducono l'alea (cioè il rischio) che
l'istituto di credito deve correre, data la diversa aspettativa di vita e data la
ben più modesta entità del prestito (fra il 44% e il 50%).
2.3. Prodotti finanziari per la terza età: alternative al prestito vitalizio
Compiuti i 65 anni non è semplice ottenere un finanziamento da parte di
un istituto bancario, se non per modesti ammontari. In effetti, le persone
anziane hanno un accesso al credito con molte più restrizioni della popolazione
più giovane. Infatti, oltre a dover dimostrare la propria capacità di reddituale e
di
rimborso,
devono
comprovarne
la
sostenibilità
nel
tempo.
Bisogna
considerare che molti passano da un regime di stipendio a quello pensionistico,
e più in generale da una fase di accumulo a una di decumulo.
Vi sono comunque altre proposte di prestito dedicate ai pensionati. Si
tratta di finanziamenti con formule personalizzate che non pesano però sugli
eredi. Fra queste, come abbiamo accennato nei paragrafi precedenti, le due
alternative più simili al prestito vitalizio sono la cessione del quinto della
pensione e la vendita della nuda proprietà dell’abitazione.
La cessione del quinto della pensione è un contratto di finanziamento a
lungo termine, a tasso fisso, che permette di ottenere una somma in prestito
da rimborsare con una trattenuta alla fonte sulla pensione, tipicamente pari a
un quinto della pensione (della trattenuta si occupa direttamente l’Inps). Le
28
Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
Andrea Fusaro
rate non potranno comunque superare il quinto di quanto viene percepito con
la pensione.
Con la vendita della nuda proprietà, invece, si vende la casa di proprietà
mantenendone però il diritto di viverci (usufrutto16), finchè si è in vita. A
seguito della morte dell’usufruttuario l’acquirente diventa pieno proprietario
dell’abitazione. Per questo il prezzo al quale viene venduta la nuda proprietà di
una abitazione dovrebbe essere uguale al suo prezzo di mercato ridotto in base
all’età, considerando quindi la speranza di vita.
2.3.1. Cessione del quinto della pensione
Questa tipologia di finanziamento prevede che il sottoscrittore percepisca
un finanziamento il cui importo è calcolato in base alla sua età e all’importo
della sua pensione (calcolo della quota cedibile). L’importo cedibile è calcolato
al netto delle tasse, in modo da non intaccare l’importo della pensione minima
(436,14 euro nel 2007). Il rimborso dell’importo finanziato avverrà con un
normale piano di ammortamento: la caratteristica sostanziale è costituita dal
fatto che la rata di rimborso è parametrata all’importo della pensione mensile,
nella misura appunto di un quinto. Pertanto, una volta stipulato il prestito, una
quota pari a un quinto della pensione verrà trattenuta direttamente dall’ente
erogatore per essere girata alla banca o società finanziaria creditrice.
L’usufrutto è un diritto reale minore regolato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile,
consistente nella facoltà di godimento di un bene uti dominus (utilizzandolo per il proprio
vantaggio, potendo percepirne anche i frutti), limitata solo dal non poterne trasferire
la proprietà principale ed al rispetto della destinazione economica impressavi dal proprietario.
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Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
Andrea Fusaro
Per ridurre al minimo il rischio di adesione a proposte di prestito
“vessatorie”, offerte da soggetti che non presentano i requisiti di affidabilità
previsti dalla legge, prima di autorizzare la cessione del quinto, l’Inps
verificherà quattro condizioni: che la banca o la finanziaria abbiano i requisiti
previsti dalla legge per questo tipo di contratto; che la rata prevista sia
inferiore o pari al quinto della pensione; che il tasso effettivo globale (TAEG)
applicato sul prestito sia inferiore alla “soglia anti-usura”; che nel contratto
siano indicate tutte le spese (istruttoria, estinzione anticipata, premio
assicurativo per premorienza, tasso di interesse e Taeg complessivo).
Le principali differenze con il prestito vitalizio sono dovute al fatto che la
cessione del quinto della pensione prevede limitazioni di età, ma anche e
soprattutto che rappresenta una forma di anticipazione di liquidità che il
sottoscrittore si ritrova a scontare da subito, con minori flussi di cassa dal
mese successivo. Una differenza positiva è che non richiede la garanzia
ipotecaria, che è alla base del prestito vitalizio.
2.3.2. Vendita della nuda proprità
Una soluzione alternativa molto spesso richiamata per un confronto con il
prestito vitalizio è la vendita della nuda proprietà; entrambe costituiscono un
modo di ottenere liquidità dal proprio immobile, senza accollarsi scadenze o
rate da pagare. Tuttavia le differenze sono notevoli: le principali sono
riconducibili al fatto che, se da un lato la vendita della nuda proprietà consente
di ottenere sul momento una liquidità maggiore, dall’altro il prestito vitalizio
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Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
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rappresenta uno strumento più flessibile e di maggiore tutela per i clienti e le
loro famiglie.
La vendita della nuda proprietà può risultare quindi utile per chi,
raggiunta una certa età, non ha figli o parenti da beneficiare o comunque ha
forte bisogno di denaro liquido ed ha uno o più immobili di proprietà (non solo
abitazioni, ma anche altri tipi di fabbricati), di cui vuole continuare a servirsi.
Invece di vendere l’immobile per far cassa, vende a un’altra persona solo un
diritto su di esso: quello di divenirne proprietario nel momento in cui il
venditore passerà a miglior vita. Nel frattempo potrà continuare a utilizzare
l’immobile esattamente come prima. Evidente che tale diritto, detto di nuda
proprietà, vale tanto più quanto l’anziano venditore ha minori speranze di
lunga vita.
La vendita della nuda proprietà è meno flessibile, poiché in genere è
possibile solo quando l’immobile ha un certo pregio: per esempio è situato in
nel centro storico di una grande città, o è una villetta con giardino. È assai
raro, infatti, che l’investitore si assuma dei rischi se si tratta di un piccolo
appartamento in periferia.
Nella tabella seguente si presentano di mercato della nuda proprietà.
Tabella 12 – Valori di mercato della nuda proprità
Valore di mercato (stima)
Età venditore
70 – 72
73 - 75
76 - 78
79 - 82
82 - 86
Uomo
56%
62%
68%
71%
77%
Donna
51%
57%
65%
68%
75%
31
Coniugi
46%
52%
60%
63%
72%
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Andrea Fusaro
87 - 92
93 - 99
87%
93%
85%
91%
83%
90%
Fonte: elaborazione ufficio studi Confappi-Federammnistratori
Confrontando questi valori con le percentuali esposti nella Tab. 2 a pag.
11, si può notare che nel caso del prestito vitalizio si ottiene molto meno
denaro di quanto si riuscirebbe a ricavare dalla vendita della nuda proprietà,
ma lo si otterrebbe più in fretta e si lascierebbe agli eredi la possibilità di
diventare proprietari dell’immobile (ripagando il finanziamento).
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Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
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Parte Terza
VALUTAZIONI DI SINTESI: SUCCESSO O FLOP?
3.1. Risposta del mercato all’offerta del prestito vitalizio
Sono passati soltanto cinque anni dall’introduzione in Italia di questo
prodotto ed essendo un prodotto di media-lunga durata i dati a disposizione
non sono molti, soprattutto per quanto riguarda il numero di debiti rimborsati a
scadenza. Non è pertanto possibile dare un giudizio positivo o negativo
riguardo al successo del prestito vitalizio in Italia. Nondimeno, analizzando i
dati messi a disposizione da Euvis Spa (il primo operatore ad offrire il prodotto
nel mercato), possiamo fare alcune valutazioni.
La richiesta del prestito vitalizio, guardando ai dati della tabella X,
sottostante, riguarda soprattutto i single (67%) rispetto alle coppie e l’età
media dei sottoscrittori si attesta sui 77 anni. L’importo finanziato medio è
superiore ai 90.000 euro, ricordando che è possibile ottenere importi nel range
32.000 – 400.000 euro.
La maggior parte dei sottoscrittori è composta da single poiché
solitamente sono quelli che hanno più difficoltà ad affrontare le spese e quelli
che possono ottenere di più dal finanziamento. Infatti, nel caso della coppia, il
contratto cointestato dura fino alla morte del più longevo dei sottoscrittori,
quindi è più elevata la probabilità che il rimborso avvenga più in là nel tempo
(il che è un costo per la banca).
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Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
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Anche l’età media dei sottoscrittori dipende in parte dalle condizioni di
contratto, infatti, ai settantasettenni sono concessi finanziamenti intorno al
35% del valore dell’immobile, mentre per sottoscrittori più “giovani” sono
previste percentuali inferiori; nonostante, demograficamente parlando, essi
siano quelli che potrebbero sfruttare più a lungo i benefici del finanziamento.
Infine, l’importo medio di sottoscrizione (90.000 euro) riflette il valore
medio degli immobili in mano ai sottoscrittori; questi sono, in media appunto,
settantasettenni e ottenendo, come sopra specificato, una cifra che corrisponde
al 35% del valore dell’immobile, ciò vuol dire che questo si attesta intorno ai
250.000 euro. Forse anche di più se si considera che, generalmente, i
promotori del prestito vitalizio consigliano di richiedere un finanziamento
corrispondente all’importo necessitato e non al massimo ottenibile.
Tabella 13 – Gli importi erogati e le loro destinazioni
Aiuto a figli e nipoti
Integrazione della pensione
Rimborso di prestiti e mutui preesistenti
Spese straordinarie
Viaggi e altri progetti personali
Costi per assistenza domiciliare*
Totale
%
Età media
24
23
22
18
8
5
100
80
74
77
76
78
85
77
Di cui
Singoli
Coppie
68%
32%
50%
50%
80%
20%
76%
24%
43%
57%
80%
20%
67%
33%
* Include spese mediche straordinarie, quali intervento in strutture privati e costi di
riabilitazione.
Fonte: Euvis, dati 2006-07
Purtroppo, la mancanza di dati e stime attendibili sul prodotto, impedisce
di conoscere la dimensione del mercato in termini di volumi: nonostante sia
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Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
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nato tra il 2005 e il 2006, la sua distribuzione nel sistema bancario o su reti
strutturate è cominciata solo recentemente; tant’è che l’attività di proposizione
attiva verso la clientela è cominciata nel 2009.
Riporto comunque a scopo indicativo il grafico del mercato inglese,
che
mette a confronto, in termini di sterline (£), i prestiti vitalizi erogati e le
vendite di nude proprietà.
Grafico 4 – Lo sviluppo del mercato in Gran Bretagna (valori in £m)
1400
1200
1000
800
Prestiti vitalizi
600
Nude proprietà
400
200
0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Fonte: SHIP
E' interessante notare come il prestito vitalizio abbia quasi soppiantato la
vendita della nuda proprietà, tanto più in un mercato nel complesso in
espansione: nel 1999 la vendita delle nude proprietà era ben superiore ai
prestiti vitalizi, ma già nel 2000 questi superano le vendite di nude proprietà e
dopo un anno di crescita più moderata (il 2001) il prodotto si afferma
clamorosamente sul mercato: già nel 2004 il valore complessivo dei prodotti
finanziari in esame è 6 volte il valore del 1998, ma in questo contesto di
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Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
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crescita il prestito vitalizio fa ormai da padrone superando di molte decine di
volte la vendita delle nude proprietà.
Naturalmente le abitudini e la cultura del consumatore italiano sono
diversi, e diversa è anche la propensione al risparmio; dunque il mercato
italiano presenta caratteristiche nell'insieme assai differenti rispetto a quello
del Regno Unito: non sorprenderebbe però un'evoluzione sia pure meno
impetuosa nella stessa direzione.
3.2. Prospettive
Il calo demografico sta producendo una società a piramide rovesciata,
dove i giovani figli unici possono ritrovarsi ad ereditare più proprietà, mentre i
numerosi anziani abbisognano spesso di un sostegno per i loro fabbisogni
giornalieri.
Nonostante
questo
invecchiamento
della
popolazione,
fenomeno
caratterizzante l’Italia (con la percentuale più alta di over 65 in Europa: il 20%
della popolazione, contro il 16% della Francia e del Regno Unito 17), come
mostra il Graf. 5, la gamma di prodotti per questo segmento di popolazione è
ancora molto limitata.
17
ABI, su dati Eurostat/US Bureau of the Census.
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Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
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Grafico 5 – Percentuale popolazione over 65 in Italia
2015 E
22%
2010
21%
2005
19%
2000
18%
1995
16%
1990
14%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Come ogni industria non può permettersi di trascurare questo crescente
settore, anche quello finanziario sta aumentando l’offerta di prodotti e creando
nuove soluzioni. C’è anche da considerare che con l’aumentare dell’età
lavorativa, molti dei sessantacinquenni percepiscono ancora uno stipendio e
hanno attività proprie. Per questo gli over 65 non possono essere più
considerati “pensionati” in toto. Il segmento dei senior sta quindi diventando
uno dei principali mercati per servizi finanziari in generale e per le banche in
particolare, sia per numero di clienti, sia per redditività e capitale a
disposizione. Tant’è che, secondo un’analisi di Bain&Co su un campione di filiali
bancarie italiane, gli over 65 pesano per il 23% circa dei ricavi delle banche.
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Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
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Grafico 6 - Ricchezza netta familiare e ricchezza netta immobiliare (x1.000 €)
Patrimonio mobiliare
Patrimonio immobiliare
162
123
127
17
20
<30 anni
31-40 anni
214
152
54
48
41-50 anni
51-65 anni
27
>65 anni
Fonte: Bain & Company su dati Banca d’Italia, 2007.
Con queste premesse credo non sia difficile immaginarsi un continuo
ampliarsi della domanda e dell’offerta del mercato over 65. D'altra parte se si
osserva il Graf. 6 si può osservare agevolmente che il patrimonio degli over 65
(rispetto a quello dei 41-50enni e dei 51/65enni) non solo è inferiore, ma
soprattutto ha una più limitata componente mobiliare e una più larga
componente immobiliare. Ciò si spiega perché la propensione al rischio negli
anziani è ovviamente inferiore: il che spiega peché detengono una quota più
piccola del loro patrimonio in investimenti mobiliari rispetto all'investimento in
case, bene rifugio per eccellenza. Questo dato corrobora l'ipotesi che il prestito
vitalizio, come prodotto finanziario, abbia effettivamente importanti prospettive
di crescita.
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Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
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Appendice
Articolo 106 del testo unico
1°settembre 1993, n. 385:
bancario,
di
cui
al
decreto
legislativo
1. L'esercizio nei confronti del pubblico delle attività di assunzione di
partecipazioni, di concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma, di
prestazione di servizi di pagamento e di intermediazione in cambi è riservato a
intermediari finanziari iscritti in un apposito elenco tenuto dall'UIC.
2. Gli intermediari finanziari indicati nel comma 1 possono svolgere
esclusivamente attività finanziarie, fatte salve le riserve di attività previste dalla
legge.
3. L'iscrizione nell'elenco è subordinata al ricorrere delle seguenti condizioni:
a. forma di società per azioni, di società in accomandita per azioni, di
società a responsabilità limitata o di società cooperativa;
b. oggetto sociale conforme al disposto del comma 2;
c. capitale sociale versato non inferiore a cinque volte il capitale minimo
previsto per la costituzione delle società per azioni;
d. possesso da parte dei partecipanti al capitale e degli esponenti aziendali
dei requisiti previsti dagli articoli 108 e 109.
4. Il Ministro del tesoro, sentiti la Banca d'Italia e l'UIC:
a. specifica il contenuto delle attività indicate nel comma 1, nonché in quali
circostanze ricorra l'esercizio nei confronti del pubblico. Il credito al
consumo si considera comunque esercitato nei confronti del pubblico
anche quando sia limitato all'ambito dei soci;
b. per gli intermediari finanziari che svolgono determinati tipi di attività,
può, in deroga a quanto previsto dal comma 3, vincolare la scelta della
forma giuridica, consentire l'assunzione di altre forme giuridiche e
stabilire diversi requisiti patrimoniali.
5. L'UIC indica le modalità di iscrizione nell'elenco e dà comunicazione delle
iscrizioni alla Banca d'Italia e alla CONSOB.
6. Al fine di verificare il rispetto dei requisiti per l'iscrizione nell'elenco, l'UIC puo'
chiedere agli intermediari finanziari dati, notizie, atti e documenti e, se
necessario, può effettuare verifiche presso la sede degli intermediari stessi,
anche con la collaborazione di altre autorita.
7. I soggetti che svolgono funzioni di amministrazione, direzione e controllo presso
gli intermediari finanziari comunicano all'UIC, con le modalità dallo stesso
stabilite, le cariche analoghe ricoperte presso altre società ed enti di qualsiasi
natura.
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Il prestito vitalizio ipotecario conviene? Un’analisi comparata dei prodotti finanziari per la terza età.
Andrea Fusaro
Bibliografia
-
-
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