N.RF201 Anno 2012 OGGETTO L`obbligo di

Anno 2012
N.RF201
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La Nuova Redazione Fiscale
ODCEC VASTO
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OGGETTO
OPERAZIONI IMMOBILIARI - ESONERO DA COMUNICAZIONE ALLA P.S.
RIFERIMENTI
ART. 12 DL 59/78; ART. 2 DL 79/2012 - CIRC. MIN. INTERNO N. 557 DEL 20/07/2012
CIRCOLARE DEL
15/10/2012
Sintesi: l’obbligo di comunicare alle autorità di P.S. le "cessioni" (in proprietà o in godimento) di immobili
è stato recentemente oggetto di nuova modifica. L'obbligo
 già soppresso per le cessioni di fabbricati (abitativi o meno) da chiunque poste in essere (privati o
imprese) e per le locazioni di unità abitative da parte di soggetti diversi dalle persone fisiche
 dal 21/06/2012 viene meno per tutti i contratti di godimento soggetti a registrazione in termine fisso.
Risultano dunque esclusi tutti contratti di locazione o comodato (su immobili abitativi o meno),
indipendentemente che siano effettuati da privati o nell’esercizio di impresa o di una professione,
rimanendo soggetti i soli contratti (scritti o verbali) di durata inferiore a 30gg nell'arco di un anno solare.
Fanno eccezione i contratti stipulati con soggetti extra UE o apolidi (anche in caso di opzione per la
cedolare secca), per i quali permane sempre l'obbligo di comunicazione.
L'obbligo di comunicazione alle autorità locali di pubblica sicurezza in caso di cessione della
proprietà o del godimento di fabbricati è stato nuovamente modificato ad opera del DL
79/2012. L'intervento ha il pregio di armonizzare le esclusioni precedentemente previste.
DISPOSIZIONI GENERALI
L’art. 12 del DL 59/78 prevede che chiunque (persona fisica o giuridica) ceda alternativamente:
 la proprietà (o altro diritto reale: usufrutto, ecc.)
 il godimento (a titolo gratuito o meno) di un fabbricato (o parte di esso) per un periodo
superiore ad 1 mese
ha l'obbligo di comunicare:
 all'autorità locale di pubblica sicurezza: alternativamente: alla Questura (o al
Commissariato di Polizia) oppure, ove questo manchi, al Sindaco)
 entro 48 ore dalla consegna dell'immobile
 tramite consegna diretta o raccomandata A/R
le seguenti informazioni:
- propri dati anagrafici - generalità della controparte (persona che assume la disponibilità del bene), che va obbligatoriamente accertata dal cedente mediante l’esame di un documento di identità - dati del fabbricato - causale della cessione (ad esempio, locazione, comodato) - uso a cui il fabbricato è destinato (ad esempio, abitazione, negozio) Decorrenza delle 48 ore: il termine decorre dalla "disponibilità di fatto" dell’immobile, a nulla
rilevando il momento dell’accordo. On caso di rinnovo/proroga, la comunicazione non va ripetuta.
L'obbligo spetta al soggetto che, avendo la disponibilità dei locali in nome proprio o altrui
(proprietario, usufruttuario, locatario in caso di sublocazione, rappresentante legale) li cede a terzi.
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LOCAZIONE ED OBBLIGO DI COMUNICAZIONE
Il decreto in oggetto ha generalizzato le cause di esclusione da obbligo di comunicazione,
relegando l'ipotesi in cui tale obbligo rimane in essere a situazioni residuali.
LOCAZIONI NON SOGGETTE ALLA COMUNICAZIONE
L’obbligo di comunicazione era stato soppresso a partire dal 7/04/2011 nell'ambito del decreto
che introduceva la cedolare secca:
(dal 7/04/2011)
- comma 2: la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori
obblighi di comunicazione (incluso quello alla P.S.)
- comma 6: l'assorbimento viene meno per le locazioni immobiliari ad uso
abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa / arte o professione.
Dubbi: l'esonero, disposto nell'ambito del decreto che introduceva la cedolare secca, poneva il dubbio se:
- valesse solo per le persone fisiche e nell'ipotesi di opzione per tale tassazione (esclusi pertanto i
fabbricati non abitativi)
- o dovesse applicarsi a qualsiasi contratto registrato (come portava a ritenere la Circ. Min. Interni n.
557/2011) indipendentemente dall'opzione per la cedolare (dunque anche per le imprese, con
espressa esclusione dei fabbricati abitativi).
NOVITA' DEL DL 79/2012: il decreto supera tali dubbi disponendo che
 a decorrere dal 21/06/2012
 l'obbligo di comunicazione all'autorità locale di P.S. è soppresso in relazione ai contratti di
locazione/comodato
 soggetti ad obbligo di registrazione in termine fisso (non quelli registrati in via facoltativa)
 effettivamente registrati (esclusi dunque quelli che, pur nell'obbligo, non sono stati registrati).
Art. 2 c.1 DL 79/2012: “La registrazione dei contratti di locazione e dei contratti di comodato di fabbricato o di
porzioni di esso, soggetti all'obbligo di registrazione in termine fisso … assorbe l'obbligo di comunicazione di cui
all'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59 …”.
In sostanza, a partire dal 20 giugno 2011 risultano non sono più tenute alla comunicazione:
 le persone fisiche che locano/concedono in comodato fabbricati strumentali (negozi, uffici, ecc.) o
abitativi (anche se non hanno optato per la cedolare secca)
 le imprese (o i professionisti) che locano qualsiasi tipologia di fabbricato (abitativo o meno).
E' probabile non siano irrogate sanzioni per le violazioni commesse in precedenza nei casi dubbi (per
quanto non trovi diretta applicazione il concetto del "favor rei", non trattandosi di norma fiscale).
CONTRATTI DA REGISTRARE IN TERMINE FISSO
I contratti soggetti a registrazione in termine fisso (per i quali dal 21/06/2012 viene meno
l'obbligo di comunicazione alla P.S.) sono i seguenti (art. 5 c. 1 dpr 131/86):
LOCAZIONE immobiliare COMODATO immobiliare contratti:  in forma scritta o verbale  di durata superiore a 30 giorni complessivi nell’anno solare contratti:  stipulati in forma scritta (il termine fisso è di 20 gg) (se stipulati in forma verbale non sono soggetti a registrazione obbligatoria) CIRCOLARI INFORMATIVE – CONSULENZA TELEFONICA – EDITORIA - CONVEGNI
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Art. 3 Dlgs
23/2011
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Registrazione facoltativa: se il contribuente intende comunque registrare l'atto (es.: registrazione
facoltativa dei contratti di locazione turistici stipulati con più soggetti ma tutti di durata inferiore a 30
giorni; contratto verbale di comodato registrato solo per provarne l'esistenza), secondo
un'interpretazione letterale della norma, non può scattare l'esonero da comunicazione alla P.S.
Omessa registrazione: comporta la nullità del contratto (art. 1 c. 346 L. 311/04); pertanto non è chiaro
se, oltre alle sanzioni specifiche, si applicherà anche quella per omessa comunicazione alla P.S..
LOCAZIONI ABITATIVE IN ESERCIZIO DI IMPRESA/ARTE/PROFESSIONE
Come precisato dalla Circolare 557/2012 del Ministero dell'Interno:
“L’assorbimento del predetto obbligo viene esteso, quindi, ai contratti di comodato ed a tutti i
contratti di locazione registrati, comprese le locazioni ad uso abitativo effettuate
nell’esercizio di un’attività d’impresa, o di arti e professioni, precedentemente escluse”.
LOCAZIONI SOGGETTE ALLA COMUNICAZIONE
L’obbligo di comunicazione continua a sussistere in relazione ai contratti di locazione:
1) non soggetti a registrazione in termine fisso
2) stipulati con soggetti stranieri o apolidi.
CONTRATTI NON SOGGETTI A REGISTRAZIONE IN TERMINE FISSO
Resta fermo, dunque, l’obbligo di comunicazione all’autorità di P.S.:
 la locazione (stipulata per iscritto o verbalmente) di durata ≤ 30gg in un anno solare
 il comodato gratuito stipulato verbalmente
aventi ad oggetto il godimento del fabbricato (o porzione di esso) indipendentemente da:
- tipologia (abitativi, commerciali, industriali, urbani o rustici)
- condizione (integri o semidiroccati, ultimati o in costruzione)
- uso a cui risultano destinati (uso abitativo, uso deposito, ecc.).
SANZIONI: l’omessa comunicazione comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa:
 da € 103 a € 1.549.
CONTRATTI DI LOCAZIONE A STRANIERI/APOLIDI
Restano infatti confermate le disposizioni (art. 7 Dlgs 286/98 - cd. "Testo unico
dell'immigrazione") secondo cui il contribuente che:
 concede ospitalità (nella propria abitazione) o alloggio ad uno straniero o apolide
(anche se parente/affine)
 o cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili (rustici o urbani)
deve darne comunicazione scritta, entro 48 ore, all'autorità locale di pubblica sicurezza.
Art. 3, c. 4 DL 79/2012: “Le disposizioni … non si applicano per la comunicazione all'autorità di pubblica sicurezza,
di cui all'artic di olo 7 del testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell'immigrazione e norme sulla
condizione dello straniero di cui al decreto legislativo 25 luglio 1998, n. 286, per la quale resta fermo quanto ivi previsto”.
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L’esonero dall’obbligo di comunicazione:
 viene pertanto esteso anche ai contratti relativi le locazioni ad uso abitativo effettuate
nell’esercizio di un’attività d’impresa, arte o professione
 dovendosi, con ogni probabilità, ritenersi già escluso in relazione ai fabbricati strumentali.
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L'obbligo sussiste indipendentemente:
 dal soggetto concedente (persona fisica o impresa)
 dall'eventuale opzione per la cedolare secca
SANZIONI: la mancata presentazione della comunicazione di ospitalità prevista per gli stranieri
comporta l’applicazione della sanzione amministrativa:
 da € 160 a € 1.100.
TRASFERIMENTO IMMOBILIARE
Per quanto riguarda la registrazione dei contratti di trasferimento immobiliare, la Circ. Min.
Interno n. 557/2012 precisa che resta fermo l'analogo "assorbimento" previsto dal DL 70/2011:
Art. 5 DL 70/2011 la registrazione dei contratti di trasferimento immobiliare “assorbe” l'obbligo di comunicazione all'autorità locale di P.S. DUBBIO: non è chiaro se l'esonero:
 riguardi esclusivamente gli atti di "compravendita" (come dispone il testo di legge)
 oppure sia esteso anche ad atti diversi (come si ritiene debba essere): costituzione di usufrutto,
donazione di immobili, ecc.
TRASMISSIONE TELEMATICA
Nei casi in cui ancora sopravvive l'obbligo comunicazione, sarà possibile procedervi tramite
invio telematico (con modello da approvare entro 180gg dall’entrata in vigore del DL 79/2012).
Art. 3, c. 3 DL 79/2012: “Nel caso in cui venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di
un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso, l'obbligo di comunicazione all'autorità locale di
pubblica sicurezza, ai sensi dell'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla
legge 18 maggio 1978, n. 191, può essere assolto anche attraverso l'invio di un modello informatico approvato con
decreto del Ministero dell'interno, adottato entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, che
ne stabilisce altresi' le modalità di trasmissione”.
PROSPETTO DI SINTESI
OPERAZIONE DURATA TIPOLOGIA DI CEDENTE / FABBRICATO CONCEDENTE
CESSIONE di proprietà (o di diritti reali) LOCAZIONE / COMODATO CHIUNQUE ‐ > 1 mese in 1 anno < 1 mese in 1 anno QUALSIASI (abitativa o meno) CESSIONARIO / CONDUTTORE EXTRAUE/APOLIDE COMUNICAZIONE DI CESSIONE FABBRICATO SI (anche telematico)
NO SI ALTRI SOGGETTI CHIUNQUE EXTRAUE/APOLIDE (anche telematico)
NO SI ALTRI SOGGETTI CHIUNQUE CHIUNQUE (anche telematico) CIRCOLARI INFORMATIVE – CONSULENZA TELEFONICA – EDITORIA - CONVEGNI
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 anche per tali atti, se stipulati a partire dal 14/05/2011
 l’obbligo della comunicazione all’autorità di Pubblica sicurezza è soppresso
 salvo il caso di cessione a soggetti extraUE o apolidi (v. sopra).
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ESONERATI I
CONTRATTI SOGGETTO
A REGISTRAZIONE IN
TERMINE FISSO
MODALITÀ DI PRESENTAZIONE: la comunicazione va effettuata da chi, avendo la disponibilità dei locali in nome proprio o altrui (proprietario, usufruttuario, locatario in caso di sublocazione, rappresentante si legale), li cede ad altri. Essa: 
va effettuata entro 48 ore dalla consegna dell’immobile (rileva la disponibilità di fatto dell’immobile, non la stipula) 
richiede gli estremi del documento di identità del cessionario 
va effettuata da chiunque (persona fisica o giuridica, pubblica o privata) ceda a terzi: - a qualunque titolo (gratuito o oneroso) e per un periodo superiore ad 1 mese - l’uso esclusivo di un fabbricato o parte di esso In caso di rinnovo/proroga della disponibilità al medesimo soggetto, la comunicazione non deve essere ripetuta. Deve essere denunciata la cessione dei fabbricati di qualsiasi tipo e condizione e a qualunque uso adibiti: fabbricati civili, commerciali, industriali, urbani, rustici, integri, semidiroccati, in costruzione. La comunicazione deve avvenire mediante consegna ai Commissariati di Pubblica Sicurezza nella cui circoscrizione risulta l’immobile, dell’apposito modulo (è ammesso l’invio raccomandata con ricevuta di ritorno). CIRCOLARI INFORMATIVE – CONSULENZA TELEFONICA – EDITORIA - CONVEGNI
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COORDINAMENTO TRA LE 2 DIVERSE COMUNICAZIONI: nelle ipotesi sia di cessione di fabbricato che di locazione/comodato avente come controparte un cittadino extraUE:  è sufficiente 1 sola comunicazione (la prima sostituisce l'altra); in tal caso, tuttavia, ciò deve risultare espressamente nel testo della comunicazione (v. le dichiarazioni da inserire nel modello)  in caso contrario andranno presentate entrambe le comunicazioni. CIRCOLARI INFORMATIVE – CONSULENZA TELEFONICA – EDITORIA - CONVEGNI
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