docI riflessi del nuovo assetto normativo sulla pianificazione delle scelte
download 
Reclamo Transcript
I riflessi del nuovo assetto normativo sulla pianificazione delle scelte
STUDIO MISCALI I riflessi del nuovo assetto normativo sulla pianificazione delle scelte imprenditoriali finalizzate all’individuzione delle soluzioni organizzative fiscalmente più efficienti. MARIO MISCALI Prof. Straord. di Diritto Tributario Università Carlo Cattaneo – LIUC Avvocato in Milano e Genova STUDIO MISCALI aree di attività: realtà a confronto: società immobiliari costruzione di immobili società semplice immobili patrimonio persona fisica immobili merce trust fondo immobiliare s.i.i.q. STUDIO MISCALI Le novità fiscali: Riforma Bersani -Visco : operazioni di rivendita immobiliare in esenzione IVA, limitata imponibilità ai primi quattro anni per le imprese costruttrici, presunzioni nei confronti delle società di godimento, aggravio delle imposte sostitutive per i privati; Finanziaria 2007 : scioglimento agevolato per società di godimento, presunzioni nei Trust, previsione di norme per le S.i.i.q. STUDIO MISCALI Domanda: quale realtà è più conveniente? Patrimoni Indirette Dirette P.fisica Trust Società Immobiliari s.s. / comodo sgr:fondi Imposte su locazioni Imposte su plusvalenza Imposte su locazioni Imposte su acquisto Fiscalmente conveniente Benefici fiscali limitati Scarsa attrattiva fiscale STUDIO Altre società MISCALI s.i.i.q IMMOBILE MERCE: COSTRUZIONE Società immobiliare/Persona fisica • La cessione genera ricavi e non plusvalenze. • Gli immobili posseduti hanno natura di rimanenze di magazzino e sono valutati in base ai costi specifici STUDIO • Detrazioni d’imposta in caso di ristrutturazione • Plusvalenza tassabile con imposta sostitutiva, in caso di vendita infraquinquennale • Ravvisabile esercizio d’impresa MISCALI IMMOBILE MERCE: COSTRUZIONE Società immobiliare/Trust • La cessione genera ricavi e non plusvalenze. • Gli immobili posseduti hanno natura di rimanenze di magazzino e sono valutati in base ai costi specifici STUDIO • Il trustee deve essere incaricato a priori dell’attività di costruzione • Plusvalenza sottostà a IRES / Irpef a seconda del tipo di trust MISCALI IMMOBILE MERCE: COSTRUZIONE Società immobiliare/Società semplice • La cessione genera ricavi e non plusvalenze. • Gli immobili posseduti hanno natura di rimanenze di magazzino e sono valutati in base ai costi specifici STUDIO • Ravvisabile esercizio d’impresa • Tassazione sulla plusvalenza in regime di trasparenza MISCALI IMMOBILE MERCE: COSTRUZIONE Società immobiliare / Fondo immobiliare • La cessione genera ricavi e non plusvalenze. • Gli immobili posseduti hanno natura di rimanenze di magazzino e sono valutati in base ai costi specifici STUDIO • Attività diversa dall’oggetto sociale, non svolta direttamente dalla società di gestione del risparmio MISCALI IMMOBILE MERCE: COSTRUZIONE Società immobiliare / Siiq • La cessione genera ricavi e non plusvalenze. • Gli immobili posseduti hanno natura di rimanenze di magazzino e sono valutati in base ai costi specifici STUDIO • Attività non svolta direttamente, se svolta direttamente, problema di inerenza dei costi MISCALI IMMOBILI MERCE: TRADING Società immobiliare/Persona fisica • In alcune ipotesi, indetraibilità Iva assolta a monte • Iva, quando dovuta, è un costo che limita possibilità di investimento • Limitate possibilità di locare il bene in attesa della vendita • Non imponibile la plusvalenza derivante da cessione di immobile “tenuto” per più di cinque anni, imposte sui trasferimenti agevolate • Plusvalenze tassate dal 33 % (soc. cap.) sino al 43 % (soc. pers.) STUDIO • Ravvisabile facilmente attività imprenditoriale in caso di IMMOBILI MERCE MISCALI IMMOBILI MERCE: TRADING Società immobiliare/Trust • In alcune ipotesi, indetraibilità Iva assolta a monte • Onerosità economica delle operazioni di conferimento in trust • Limitate possibilità di locare il bene in attesa della vendita • Indetraibile l’Iva assolta a monte • Plusvalenze tassate dal 33 % (soc. cap.) sino al 43 % (soc. pers.) STUDIO • Imposte sui trasferimenti superiori al 3% MISCALI IMMOBILI MERCE: TRADING Società immobiliare/Società semplice • In alcune ipotesi, indetraibilità Iva assolta a monte • Limitate possibilità di locare il bene in attesa della vendita • Plusvalenze tassate dal 33 % (soc. cap.) sino al 43 % (soc. pers.) STUDIO • Iva, quando assolta, è un costo che limita possibilità di investimento • Onerosità fiscale dei conferimenti • Ravvisabile facilmente attività imprenditoriale in caso di trading MISCALI IMMOBILI MERCE: TRADING Società immobiliare/Fondo immobiliare • In alcune ipotesi, indetraibilità Iva assolta a monte • Limitate possibilità di locare il bene in attesa della vendita • Plusvalenze tassate dal 33 % (soc. cap.) sino al 43 % (soc. pers.) STUDIO • Durante il periodo di vita del fondo, piena disponibilità per la SGR di controllo nelle vendite e negli acquisti • Imposte di trasferimento fisse nei confronti di soggetti IVA • Plusvalenze tassate in capo ai sottoscrittori con ritenuta e saldo a seconda della natura giuridica MISCALI IMMOBILI MERCE: TRADING Società immobiliare/Siiq • In alcune ipotesi, indetraibilità Iva assolta a monte • Limitate possibilità di locare il bene in attesa della vendita • Plusvalenze tassate dal 33 % (soc. cap.) sino al 43 % (soc. pers.) STUDIO • Attività di trading limitata alla realizzazione del 20 % del reddito raffrontato al restante 80 % da ottenersi tramite canoni di locazione • Obbligo di avere l’80% del patrimonio in immobili in conduzione MISCALI IMMOBILI PATRIMONIO Società immobiliare / Persona fisica • Non vi è ammortamento • Non vi è ammortamento all’acquisto • Indeducibili i costi di gestione • Deduzione forfetaria del 15 per cento del canone di locazione • Abolizione deduzione forfetaria del 15 % Plusvalenza imponibile • • IVA per acquisti da traders indetraibile, salvo pro rata in caso di locazione a terzi STUDIO • Non imponibile la plusvalenza derivante da cessione di immobile “tenuto” per più di cinque anni MISCALI IMMOBILI PATRIMONIO Società immobiliare/ Trust immobiliare • Non vi è ammortamento • Indeducibili i costi di gestione • Abolizione deduzione forfetaria del 15 % Plusvalenza imponibile • IVA per acquisti da traders indetraibile, salvo pro rata in caso di locazione a terzi STUDIO • Presunzione di residenza, relativa per i Paesi in“white list”, a fini IRES • Tassazione dei beneficiari come redditi da capitali • Imposte sui trasferimenti ridotte • Importanti costi di costituzione e gestione MISCALI IMMOBILI PATRIMONIO Società immobiliare/Società semplice • Non vi è ammortamento • • Indeducibili i costi di Gestione • Abolizione deduzione forfetaria del 15 % • • • Reddito della società tassato per trasparenza in capo al socio indipendentemente dall’effettiva percezione • Aliquote applicabili: • - fino a 15.000 euro 23% 15.000 -28.000 euro 27% 28.000 -55.000 euro 38% 55.000-75.000 euro 41% oltre 75.000 euro 43% Plusvalenza imponibile IVA per acquisti da traders indetraibile, salvo pro rata in caso di locazione a terzi STUDIO MISCALI IMMOBILI PATRIMONIO Società immobiliare/Fondo immobiliare • Non vi è ammortamento • Indeducibili i costi di gestione • Abolizione deduzione forfetaria del 15 % Plusvalenza imponibile • IVA per acquisti da traders indetraibile, salvo pro rata in caso di locazione a terzi STUDIO • Durata della gestione predeterminata dalla durata del fondo • Redditi d’impresa • Redditi tassati per trasparenza con imposta sostitutiva sui dividendi MISCALI IMMOBILI PATRIMONIO Società immobiliare/SIIQ • Non vi è ammortamento • L’attività di gestione deve costituire l’80% dei redditi • Indeducibili i costi di gestione • Esenzione IRAP/IRES • Esenti IVA i conferimenti derivanti da spin off • Redditi tassati con imposta sostitutiva sui dividendi • Abolizione deduzione forfetaria del 15 % Plusvalenza imponibile • IVA per acquisti da traders indetraibile, salvo pro rata in caso di locazione a terzi STUDIO MISCALI Quale realtà è fiscalmente conveniente? Indirette D irette Patrimoni P.fisica Trust Altre società Società Immobiliari s.s. / comodo sgr:fondi s.i.i.q Imposte su locazioni Imposte su plusvalenza Imposte su locazioni Imposte su acquisto Fiscalmente conveniente Benefici fiscali limitati Scarsa attrattiva fiscale STUDIO MISCALI …grazie per l’attenzione. www.miscali.it STUDIO [email protected] MISCALI
