I mercati immobiliari africani alla prova delle riforme di

I mercati immobiliari africani alla prova delle riforme di trasparenza
L'Africa sub-sahariana è in testa all'indice globale di miglioramento della trasparenza
Più un mercato è trasparente, più è in grado di attrarre i flussi di capitali immobiliari. Questa tendenza si è
finalmente fatta strada fino a una delle ultime frontiere del real estate: l'Africa subsahariana (SSA), che ha
rivendicato cinque paesi tra le migliori 10 posizioni nella classifica mondiale dei miglioramenti nella trasparenza
del mercato immobiliare: Kenya, Ghana, Nigeria, Zambia e Mauritius. Con un afflusso di corporate, le migliori
economie emergenti del continente si stanno muovendo per incoraggiare un interesse immobiliare più globale.
Tra i fattori trainanti il miglioramento della trasparenza in tutto il mondo vi sono:

Il riconoscimento da parte dei governi che una scarsa trasparenza è negativa per gli investimenti e la
qualità della vita

L'attenzione dei media nei confronti di corruzione, scandali e incidenti nei cantieri

Un aumento degli investimenti dall'estero alimentato da mercati immobiliari più robusti

Le aspettative della generazione del Web, che spingono verso nuove pratiche di sostenibilità e dati
accessibili a tutti.
Secondo la versione 2014 del rapporto biennale Global Real Estate Transparency, realizzato da JLL e LaSalle
Investment Management, i paesi dell'Africa subsahariana occupano cinque delle prime 10 posizioni nella
classifica mondiale dei miglioramenti nella trasparenza del mercato immobiliare. Kenya, Ghana, Nigeria, Zambia
e Mauritius sono nelle primissime fasi di realizzazione e riforma della loro infrastruttura immobiliare, ma la loro
risposta agli interessi esteri rispecchia le migliori performance evidenziate da indagini precedenti, come i MIST
(Messico, Indonesia, Corea del Sud e Turchia), che hanno dominato il Top Global 10 del 2012, e i BRIC
(Brasile, Russia, India e Cina) nel 2010.
"I migliori di ogni ciclo sono generalmente correlati a un aumento degli investimenti esteri diretti, grazie alla
pressione degli investitori per avere trasparenza e al fatto che i governi si rendono presto conto che la scarsa
trasparenza ne dissuade l'ulteriore interesse", ha dichiarato Jeremy Kelly, Head of JLL Global Research. "Il
Kenya è un ottimo esempio. Ha visto un picco di progetti di investimenti esteri diretti nel corso dell'ultimo anno,
e non a caso ha fatto segnare quest'anno il più grande salto di trasparenza nel settore immobiliare".
Il Kenya ha avviato una serie di miglioramenti infrastrutturali del settore immobiliare, tra cui la digitalizzazione
catastale, ricerche e analisi di mercato più adeguate e l'introduzione di regolamentazioni REIT per il paese.
Queste misure hanno spinto il Kenya dal 67° posto del 2012 al 55° di oggi nell'indice di trasparenza.
I migliori improver della trasparenza, 2012-2014
Fonte: JLL, LaSalle Investment Management
Il catalizzatore estero
In Africa, come altrove, l'attività con l'estero è un fattore chiave per il miglioramento della trasparenza dei
mercati. In America Latina, ad esempio, i guadagni più forti sono stati segnati in Colombia e Perù, due target
fondamentali del capitale immobiliare internazionale. Questi progressi avvengono lentamente, ma avvengono,
anche in altre parti del mondo. In Asia Pacifico, per esempio, nessuno dei player regionali rientra tra i Top 10
che hanno migliorato la propria posizione quest'anno rispetto alle tre presenze fatte segnare nel 2012,
soprattutto a causa del limitato miglioramento nella disponibilità dei dati di mercato e alla lentezza delle riforme
politiche. "Lo stesso vale per altri top improver dei cicli precedenti, come la Turchia, il Sudafrica, Dubai e la
Polonia, anche se i motivi variano considerevolmente. In Polonia, questa lentezza è attribuibile al fatto che molti
investitori esteri hanno dimostrato soddisfazione generale per l'attuale livello di trasparenza. Nella regione
MENA, invece, i promettenti segnali di riforma precedenti la crisi finanziaria globale non hanno mantenuto lo
stesso ritmo, con la notevole eccezione del Qatar", ha affermato Craig Plumb, Head of Research MENA presso
JLL.
Solo in una manciata di mercati la trasparenza è effettivamente peggiorata. Tra questi vi è l'Ucraina, chiaro
esempio di come l'incertezza politica può minare velocemente i livelli di trasparenza.
La spinta dell'innovazione
Mercati altamente trasparenti hanno da tempo attuato il tipo di riforme che potrebbero aiutare i paesi che
occupano i livelli più bassi a migliorare la propria posizione. Il progresso mostrato dai paesi nella fascia alta
dell'indice, tuttora dominato dai mercati anglofoni, deriva in gran parte da innovazione e sviluppi tecnologici,
come le iniziative open data.
"Questo tipo di innovazione sarà un catalizzatore fondamentale per il futuro della trasparenza nel real estate.
Possiamo contarci, dal momento che la rivoluzione digitale è alimentata da una generazione di giovani iperconnessi e affamati di informazioni", ha concluso Jacques Gordon, Global Strategist di LaSalle Investment
Management.
I mercati real estate più trasparenti al mondo nel 2014
Fonte: JLL, LaSalle Investment Management
Il nostro paese rimane tra i mercati trasparenti, anche se perde due posizioni passando dalla 20 alla 22
nell’edizione 2014.
Informazioni sul Global Real Estate Transparency Index di JLL
Il Global Real Estate Transparency Index, pubblicato la prima volta nel 1999, si basa su una combinazione di
dati di mercato quantitativi e informazioni raccolte attraverso un sondaggio della rete di business globale di JLL
e LaSalle Investment Management. Per ogni mercato è stato valutato un totale di 115 fattori distinti attraverso la
raccolta di dati e interviste presso gruppi di ricerca locali, in collaborazione con leader aziendali. I 115 fattori
sono raggruppati in 13 aree tematiche a loro volta suddivise in cinque categorie: a) misurazione delle
prestazioni, b) fondamentali del mercato, c) governance dei veicoli elencati, d) normative e leggi, e) processo di
transazione. Un indice composito per ogni mercato viene creato dai punteggi ponderati dei 115 fattori. I punteggi
rientrano in una scala da 1 a 5. Un paese o un mercato con un perfetto punteggio di 1 presenta totale
trasparenza immobiliare; un paese con un punteggio di 5 presenta invece totale opacità. Ai paesi/mercati viene
assegnato uno dei cinque livelli di trasparenza che vanno da Molto trasparente, Trasparente e Semitrasparente, fino a Poco trasparente e Opaco.
Per gli investitori, l'indice fornisce uno strumento di gestione del rischio e offre informazioni comparative in
diverse aree geografiche, facilitando strategie d'investimento globali/regionali informate e allocazioni di target
nazionali. L'indice consente agli occupier aziendali di valutare in modo più efficiente diversi ambienti operativi
immobiliari in tutto il mondo. Mercati trasparenti facilitano il confronto dei costi di occupazione, offrono più
opzioni per un'azione strategica (ad esempio, l'esecuzione di vendite e riaffitti), e aumentano l'efficienza delle
transazioni e la gestione degli impianti.