Scarica la perizia c.t.u. - Istituto Vendite Giudiziarie Treviso

Transcript

TRIBUNALE DI TREVISO
Sezione Esecuzioni Immobiliari
G.E. Pres, Dr. Antonello Fabbro
UDIENZA DEL 12/10/2011
Esecuzione Immobiliare n. 462/2008
a carico della ditta:
1)
[omissis]
INCARICO:
Lo scrivente, geom. Fabio Zane, iscritto all'albo dei geometri della Provincia di
Treviso col n° 1695 con studio in Treviso, Viale G.G.Felissent n. 35, è stato
nominato consulente tecnico d'ufficio con ordinanza 04 Aprile 2011 dal sig.
G.E. Dr. Antonello Maria Fabbro, del Tribunale di Treviso, nella causa di
esecuzione immobiliare n. 462/2008 promossa da:
[omissis]
Contro
[omissis]
******************
Quesito
Pag.
2
Premesse / determinazione dei lotti
Pag.
4
1 – Svolgimento delle operazioni peritali
Pag.
5
2 – Descrizione catastale degli immobili
Pag.
5
3 – Confini
Pag.
6
4 – Atto di provenienza
Pag.
7
5 – Trascrizioni ed Iscrizioni
Pag.
7
1
6 – Aggiornamenti delle verifiche
Pag.
13
7 – Descrizioni degli immobili
Pag.
13
8 – Libertà degli immobili
Pag.
16
9 – Accertamento della destinazione urbanistica
Pag.
16
10 – Potenzialità edificatoria residua
Pag.
17
11 – Verifica della conformità urbanistica
Pag.
17
12 – Difformità riscontrate in sede di sopralluogo
Pag.
17
13 – Metodi di stima
Pag.
18
14 – Valutazione degli immobili
Pag.
19
*** *** ***
QUESITO:
"QUESITO PER PERIZIA "
1) “Identifichi il CTU esattamente i beni pignorati, indicandone i dati
catastali ed i confini.
2) Verifichi la proprietà dei beni pignorati in capo alla parte debitrice
esecutata e l’esatta loro provenienza. A Tal fine il CTU risalirà nella
verifica dei titoli di acquisto derivati in favore del debitore e dei suoi danti
causa, anche dopo il ventennio, fino all’individuazione del più prossimo
titolo di acquisto, antecedentemente al ventennio trascritto in favore del
debitore o dei suoi danti causa. Ove di tale titolo risulti impossibile
l’allegazione, ne indicherà gli estremi completi. Accerti se gravano sul
bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami,
formalità, vincoli o oneri, indicandone gli estremi e precisandone
l’opponibilità. Le verifiche in questione non devono essere effettuate ,
2
quando il creditore abbia allegato agli atti la relazione notarile
sostitutiva, prevista dall’art. 567, comma 2, ultima parte c.p.c. In questo
caso però il CTU provvederà ad aggiornare la relazione notarile con le
eventuali iscrizioni e trascrizioni successive. In ogni caso il CTU
allegherà copia dell’atto di acquisto della proprietà (o di altro diritto
reale) da parte dell’esecutato sui beni pignorati.
3) Il CTU fornirà succinta descrizione tipologica del bene, evidenziando gli
elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la
tipologia dei beni (es. casa singola, appartamento in condominio di x
unità,negozio, magazzino, terreno coltivato o edificabile, bosco….) e le
località in cui si trovano, e fornirà i dati essenziali al fine di consentirne
l’immediata percezione di un interesse all’acquisto(es. superficie,
destinazione d’uso, anno di costruzione, stato di conservazione, numero
di vani….). Preciserà lo stato di possesso in capo all’esecutato e, in
caso di occupazione da parte di terzi, preciserà il titolo ( acquisendone
per quanto possibile copia) e verificherà se il titolo sia opponibile alla
procedura. Accerterà pertanto il CTU 1) se i beni siano affittati o
locati,2)quale sia il canone praticato e se lo stesso risulti inferiore di
almeno 1/3 a quello di mercato o a quello equo ex Legge 392/1978; 3)
quale sia la scadenza dei relativi contratti. A tal fine il C.T.U.: a)
accederà presso l’Agenzia delle Entrate territorialmente competente,
per ottenere certificazione dell’esistenza di contratti di locazione
intestato alla ditta esecutata; b) In caso di riscontro positivo, estrarrà
copia dei contratti di locazione risultanti dalla certificazione rilasciata, i
3
quali si riferiscano ai beni sottoposti a pignoramento; c) Per i fabbricati,
accerti la rispondenza alle vigenti norme in materia urbanistica-edilizia
quantificando l’importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e
precisando se esistono procedure amministrative e sanzionatorie; d)
Qualora i fabbricati non siano ancora censiti al N.C.E.U., provveda a
redigere
planimetria
conforme
e
proceda,
se
è
necessario,
all’accatastamento; e) Per ciò che riguarda i terreni riferisca in ordine a
eventuali variazioni catastali o cambi d’uso; f) Quale incaricato ed
ausiliario del giudice, qualora rilevasse che l’intero immobile non è
accatastato, proceda all’adeguamento catastale sia al Catasto Terreni
che al Catasto Fabbricati, sottoscrivendo le verifiche e gli atti catastali in
luogo degli aventi diritto ed esegua proposta della rendita catastale ai
sensi del DM 701/94 ( presentando copia del presente quesito integrata
dai dati relativi all’esecuzione in calce indicati). In caso di altre difformità
catastali si limiti a segnalarle; g) Determini il valore commerciale dei
beni, tenendo conto di tutti i dati acquisiti; h) Qualora il pignoramento
colpisca beni divisibili, dica se essi siano agevolmente divisibili,
determinando il valore della quota pignorata; i) Prospetti inoltre se sia
possibile e conveniente una vendita frazionata del compendio,
proponendo la formazione degli eventuali lotti e determinando il valore
commerciale di ciascuno di essi”.
4)
Esecuzione N. 462/08
- Art. 173 bis disp. Att. C.P.C.
PREMESSE - FORMAZIONE DEI LOTTI
Gli immobili oggetto di pignoramento, sono così composti:
4
Villa singola ad uso residenziale e relativo giardino alberato di pertinenza con
porzione di garage di ca mq. 10 (esclusa la rimanente porzione di garage per i
motivi più avanti specificati), occupati dalla ex moglie e figlia minore
dell’esecutato.
I beni colpiti dal presente procedimento risultano già identificati catastalmente
ed a parere dello scrivente, sono riconducibili ad un unico lotto, non ritenendo,
quindi, né possibile, né conveniente una loro vendita frazionata.
1)
SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI
Lo scrivente, dopo aver proceduto agli accertamenti di natura urbanistica e
catastale e dopo aver inutilmente cercato di contattare l’esecutato e la attuale
residente ha richiesto all’Ill.mo Sig. Giudice la nomina di un Custode Giudiziario
tramite il quale ha potuto successivamente accedere agli immobili oggetto di
esecuzione
procedendo
al
sopralluogo
per
definire
le
caratteristiche
architettoniche, lo stato di manutenzione, la rispondenza a quanto assentito
sotto il profilo urbanistico effettuando contestualmente i rilievi del caso e la
documentazione fotografica.
2)
DESCRIZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI.
Alla data del 03/05/2011, gli immobili erano così censiti all’Agenzia del
Territorio di Treviso:
LOTTO unico ( all. n. 1 visure e all. n. 2 planimetrie)
Bene 1
C.F. Comune di Silea sez.B fg. 4
mapp. 436 sub1 graffato con il mapp. n. 436sub2
via degli Alpini,7 piano s1-T-1-2 cat A/7 cl. 2 vani 14,0 R.C. € 1.626,84 –
5
abitazione
L’attuale intestatario catastale è:
[omissis] proprietario
Si evidenzia inoltre, per completezza, che il mappale 436 è altresì censito al CT
come mappale n.436 Ente urbano di mq. 850. ( rif all n. 3)
Bene 2 – solo porzione ca mq. 10
mapp. 436 sub3 graffato con il mapp. n. 437sub1 e sub 2
via degli Alpini,7 piano T cat C/6 cl. 2 mq. 33,0 R.C. € 61,35 – garage
NB: Come si evince dalle planimetrie allegate (all. n.2) trattasi di porzione di
garage (esattamente il mappale n. 436 sub 3) di esclusiva proprietà
dell’esecutato. Sempre dalla planimetria catastale appare evidente come la
maggior parte dell’unità sopradescritta ricade su altra proprietà (ex moglie).
Pertanto catastalmente il tecnico redattore della variazione catastali ha dovuto
procedere con la graffatura di tutti i mappali sopracitati riconoscendo l’Agenzia
del Territorio, con ciò, l’unitarietà della unità immobiliare pur insistendo su
diverse proprietà.
Gli attuali intestatari catastali sono:
[omissis] proprietario del mappale n. 436sub3;
[omissis] proprietaria del mappale n. 437sub1 e sub2
3)
DESCRIZIONE CONFINI
Il lotto confina a Nord est con il mappale n.437, a sud est e sud ovest con Via
degli Alpini, a nord ovest con i mappali nn. 294-264. (Vedi estratto di mappa all.
6
n. 4)
4)
ATTO DI PROVENIENZA
I beni di cui al lotto unico sono pervenuti all’esecutato con atto di
Compravendita in data 10/08/1978 n. 18722 di rep. Dr. A. Manavello Notaio in
Treviso reg. a Treviso il 29/08/78 al n. 5233 Mod.71/M Pubb. (All. n. 5) con il
quale le sigg.re [omissis] e [omissis] cedevano al sig. [omissis] , i seguenti
beni:
Catasto Terreni Comune di Silea sez. B fg.4 mappali nn. 265 ( ex 8/c) di mq.
130 e mapp. n.298 (ex 236/h) di mq. 720 per complessivi mq. 850 sui quali
successivamente è stato eretto l’attuale fabbricato. A fabbricato ultimato, in
sede di accatastamento tali mappali sono stati oggetto di fusione con Tipo
mappale n.73815.1/1992 del 16/12/1992 e scaricati al Catasto Fabbricati
(attualmente corrispondono al mappale n. 436 E.U. di mq. 850).
5)
TRASCRIZIONI ed ISCRIZIONI ( All. n. 6 )
TRASCRIZIONI A FAVORE e CARICO
1) Titolo: costituzione di fondo patrimoniale
Data: 29/04/93 Reg. Gen.10841 Reg. Part.:8127
A FAVORE e CONTRO:
[omissis]
per la quota di 1/1 di proprietà
Comune di Silea
Catasto Urbano sez. B fg.4 Mapp. n. 437 garage vani 1 Via Alpini,7
Catasto terreni sez. B fg.4 mapp.n. 297 di Ha 0.09.00
[omissis]
7
Comune di Silea
Catasto Urbano sez. B fg.4 Mapp. n. 436 Ab.ne vani 17 Via Alpini,7
Catasto Terreni sez. B fg.4 mapp.n. 265 di Ha 0.01.30
mapp.n. 298 di Ha 0.07.20
2) Titolo: Atto Giudiziario ordinanza presidenziale di assegnazione di casa
coniugale in giudizio di separazione
data : 4/05/2007 Reg. Gen.21290 Reg. Part.: 12080
A FAVORE:
[omissis]
per la quota di 1/1 di diritto di abitazione
CONTRO:
[omissis]
per la quota di 1/1 di diritto di abitazione
C.T. Comune di Silea fg.13 mapp.n. 436 di Ha 0.08.50
C.F. Comune di Silea sez.B fg-4
mapp. n. 436 sub1 cat.A/7 abitazione Vani 14 Via degli Alpini,7
mapp. n. 436 sub2 cat.A/7 corte
mq.672
mapp. n.436 sub3 garage via degli Alpini,7 PT mq. 33
3)
Atto esecutivo – verbale pignoramento immobili
Data: 05/12/08 Reg. Gen. 46954 Reg. Part.: 29386
A FAVORE:
[omissis]
8
CONTRO:
[omissis]
mapp. n. 436 sub1
mapp. n. 436 sub2 cat.A/7 ABITAZIONE IN VILLINI
mapp. n.436 sub3 cat. C/6 garage
ISCRIZIONI
1) Titolo: Ipoteca a garanzia di mutuo
Data: 28/11/1986 Reg. Gen.25817 Reg. Part.: 3102
A FAVORE:
[omissis]
A CARICO:
[omissis]
Comune di Silea sez. B fg.4 mapp.n. 265 di Ha 0.01.30
mapp.n. 298 di Ha 0.07.20
Somma: £ 455.000.000 Capitale: £ 260.000.000
Risulta estinto nel 1997 e mai cancellato
2) Titolo: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo
Data : 28/04/93 Reg. Gen.10812 Reg. Part.: 1383
A FAVORE:
9
[omissis]
Somma: £ 450.000.000 Capitale: £ 244.220.176
CONTRO:
[omissis]
Comune di Silea sez. B fg.4 mapp.n. 265 di Ha 0.01.30
mapp.n. 298 di Ha 0.07.20
“ si precisa che la presente ipoteca colpisce, oltre agli immobili sopradescritti,
anche tutte le loro annessioni, nuove costruzioni, ampliamenti,
sopraelevazioni e pertinenze.”
Data :30/04/93 Reg. Gen.10966 Reg. Part.: 1417
A FAVORE:
[omissis]
Somma: £ 150.000.000 Capitale: £ 111.074.113
CONTRO:
[omissis]
C.T. Comune di Silea sez. B fg.4 mapp.n. 265 di mq. 850
mapp.n. 298 di mq. 850
“con precisazione che sul mappale n. 293 ( intendeva il mn.298 n.d.r.) fg.4
sez.b C.T. è eretto un fabbricato non ancora censito . L’ipoteca colpisce anche
tale immobile.”
10
Data: 24/11/93 Reg. Gen.28851 Reg. Part.: 4349
A FAVORE:
[omissis]
Somma: £ 75.000.000 Capitale: £ 47.629.500
CONTRO:
[omissis]
C.F. Comune di Silea sez. B fg.4 mapp.n. 436 abitazione Vani 17
C.T. Comune di Silea sez. B fg.4 mapp.n. 265 di Ha 0.01.30
mapp.n. 298 di Ha 0.07.20
Data 24/01/96 Reg. Gen.2334 Reg. Part.: 279
A FAVORE:
[omissis]
Somma: £ 70.000.000 Capitale: £ 29.594.429
CONTRO:
[omissis]
C.T. Comune di Silea sez. B fg.4 mapp.n. 265 di Ha 0.01.30
mapp.n. 298 di Ha 0.07.20
6) Titolo: ipoteca legale derivante da ruolo esecutivo
11
A FAVORE:
[omissis]
Somma: € 103.821,28 Capitale: € 44.684,67
CONTRO:
[omissis]
C.T. Comune di Silea fg.13 mapp.n. 436 di Ha 0.08.50
mapp. n. 436 sub1 cat.A/7 abitazione Vani 14 Via degli Alpini,7
mq.672
mapp. n.436 sub3 garage via degli Alpini,7
7) Titolo: ipoteca legale ai sensi art77 DPR 602/73
A FAVORE:
[omissis]
Somma: € 378.836,40 Capitale: € 189.418,20
CONTRO:
[omissis]
mapp. n. 436 sub1 cat.A/7 abitazione in villini Vani 14 Via degli Alpini,7
Piano S1-T
mapp. n. 436 sub2 cat.A/7 abitazione i villini Vani 14 Via degli Alpini,7
12
Piano S1-T
mapp. n.436 sub3 cat.C/6 autorimesse Consistenza Mq.33 via degli
Alpini,7 Piano T
Data:18/05/2007 Reg. Gen. 23931 Reg. Part.: 6482
A FAVORE:
[omissis]
Somma: € 5.377,35 Capitale: € 4.773,27
CONTRO:
[omissis]
C.T. Comune di Silea fg.13 mapp. n. 436 di Ha 0.08.50
mapp. n. 436 sub1 cat.A/7 abitazione in villini Vani 14 Via degli Alpini,7
mq.672
mapp. n.436 sub3 garage via degli Alpini,7
***************************************
6)
AGGIORNAMENTI VERIFICHE CAPITOLO 2-5 (all. n. 1-6)
La verifica come su indicata al capitolo 2) risulta aggiornata al: 03/05/2011 e
quanto indicato capitolo 5), risulta aggiornata al: 19-20/05/2011. Prima del
deposito della presente perizia, sono state nuovamente eseguite verifiche (a
terminale) non riscontrando alcuna variazione, pertanto le medesime risultano
aggiornate al 20/07/2011( All. n.6)
7)
DESCRIZIONE SINTETICA DELL’IMMOBILE
13
L’immobile di cui trattasi – villa unifamiliare e relativo scoperto alberato ad uso
giardino - risale ai primi anni ottanta e risulta realizzato con struttura mista in
laterocemento con manto di tegole a copertura (padiglione composto). Ubicato
nell’immediata periferia del Comune di Silea – zona Cendon – è inserito in una
lottizzazione residenziale. Risulta comunque ben servito, in un contesto
tranquillo con presenza di ampie zone a verde in vicinanza al fiume Sile. Lo
scoperto è completamente recintato parte con stanti in ferro e rete metallica
con zoccolo in C.A. parte con recinzione in c.a. (Foto nn.01-02-03-04).
Posizionata ad angolo sulla Via degli Alpini al civico n.7 ha accesso pedonale
separato dall’accesso carraio (Foto nn.03-05-06) realizzato in elementi
metallici di buona fattura. Esternamente il fabbricato nel suo assieme si
presenta in discreto stato conservativo sia come rivestimenti che come
grondaie ed infissi, non presenta fessurazioni e/o altri vizi visibili. ( Foto nn.1314-15-18-19)
Lotto 1 bene 1:
Trattasi di un fabbricato unifamiliare con giardino. Risulta così composto:
al piano interrato da centrale termica con accesso anche da scale esterne
indipendenti (Foto n. 07), lavanderia, cantina, magazzino corridoio e vano
scale con altezza media di m. 2.20 la pavimentazione è in cotto e risulta
tinteggiato; nel corso del sopralluogo si è accertato come a seguito di un
rigurgito d’acqua l’intero piano sia stato allagato per una altezza (a detta
dell’occupante) di ca cm 10 con relativi danni all’intonaco, ai battiscopa, alle
porte interne (Foto nn.08-09-10);
al piano terra da ingresso (Foto n. 16), soggiorno, pranzo, cucina, corridoio,
14
guardaroba, WC, corridoio di collegamento ai garage, vano scale e portico, con
altezza media di m. 2.80; tutto il piano ad eccezione del bagno, cucina, portico
è pavimentato in listoni di legno esotico così come le scale di accesso ai piani
superiori (foto n.17), tutte le pareti risultano tinteggiate;
dal locale cucina si accede ad un porticato coperto realizzato abusivamente in
legno il quale sviluppa una superficie di ca. mq.11,50 (vedi cap. 12) (Foto n.1112).
al piano primo da vano scale, corridoio, bagno padronale, bagno di servizio,
ripostiglio, camera matrimoniale, due camere singole con altezza media di
m.2.80, guardaroba sviluppatesi parte nel sottotetto con hm. pari a m.2,20; tutti
i locali ad eccezione dei bagni sono rivestiti in listoni di legno uguali a quelli
posti al piano terra, tutte le pareti risultano tinteggiate;
al piano secondo (sottotetto) oltre al vano scale, da due locali di sgombero
con altezza media di m.1.75 ed m. 1.33. Tali locali risultano pavimentati con
listoni in abete, intonacati e tinteggiati.
Nell’assieme il fabbricato di pregevole fattura, si presenta in discreto stato
conservativo all’esterno, ma risente della vetustà pur risultando funzionale
nell’impiantistica, al suo interno. Abbisogna di normale manutenzione dovuta
all’uso (ripassatura dei parchetti, tinteggiature ecc.) mentre al piano interrato
necessita di lievo e ripristino di alcune parti
di intonaco ammalorato, la
sostituzione dei battiscopa ed il risanamento di alcune porte e casseporte. Il
giardino alberato comprende un camminamento rivestito in materiale lapideo
per l’accesso pedonale, mentre l’accesso carraio insiste su porzione non colpita
dal presente provvedimento. Dai conteggi effettuati sulla scorta dell’ultimo
15
progetto depositato in Comune la porzione esecutata sviluppa una superficie
lorda totale di mq. 540.00 ca.
Lotto 1 bene 2:
Trattasi di porzione minima di garage al piano terra (ca. mq. 10, con altezza
media m.2,20 realizzato con struttura mista in c.a. pavimento in piastrelle
ceramiche, rivestimenti con idropittura. La rimanente parte del garage doppio,
comunque al servizio dell’abitazione principale e collegato direttamente con la
stessa – vedi planimetrie catastali allegate – non è oggetto della presente
esecuzione.
8)
LIBERTA’ DEGLI IMMOBILI
Gli immobili sopra citati, ad uso abitazione e relativa porzione di garage sono
tuttora occupati dalla moglie del soggetto esecutato e dalla figlia minore in
forza dell’atto giudiziario – ordinanza Presidenziale di assegnazione casa in
giudizio di separazione Tribunale di Treviso repert. 6265/2006 del 17/01/2007.
(all. n.7)
9)
ACCERTAMENTO DELLA DESTINAZIONE URBANISTICA
STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE
Tutti i beni oggetto della presente CTU risultano nelle tavole di PRG nell’ambito
della Z.T.O.: C/1
(all. n. 8.1) e sono stati realizzati con gli indici previsti
all’interno del Piano di Lottizzazione Residenziale di iniziativa privata
[omissis] .
Attualmente valgono i seguenti indici così come previsti dagli
artt.25, 29 e 58 delle attuali N.T.A. che si allegano (all. n. 8.2) che qui si
riassumono:
 densità edilizia fondiaria massima 1,20 mc/mq.
16
 l'indice di copertura non deve essere superiore al 30%
 l'altezza delle fronti non può essere superiore a ml. 7,50
 le distanze minime dalle strade devono essere:
ml. 7,50 per le strade di larghezza fino a ml.10;
 la distanza dal confine non deve essere inferiore a 0,50 volte l'altezza della
fronte che vi prospetta, con un minimo di ml. 5.
10)
CAPACITÀ EDIFICATORIA RESIDUA
Il lotto, sotto il profilo urbanistico, non sviluppa capacità edificatoria residua,
essendo saturi gli indici di piano.
11)
VERIFICA DELLA CONFORMITÀ URBANISTICA
(Documentazione reperita presso il comune di Silea)
In via preliminare è stata eseguita la verifica di corrispondenza tra quanto
depositato ed autorizzato presso la P.A. e quanto realizzato in loco.
A fronte degli elaborati progettuali a suo tempo presentati, gli stessi sono stati
approvati e licenziati in data 28/03/1980 n. prot. 284/79-1220 C.E. n. 33/80; è
stata concessa successiva variante, licenziata il 30/08/83 prot. n. 4588 C.E.
83/83; è stata concessa ulteriore variante finale in data 25/06/84 prot. n. 135
C.E. n.45/84
E’ stato altresì rilasciato certificato di abitabilità prot. n. 136 pratica n. 33/80,
V.83/83-45/80 in data 18/12/1984 . (All. n. 9)
12)
DIFFORMITÀ RISCONTRATE IN SEDE DI SOPRALLUOGO
Lotto 1 bene 1: In sede di sopralluogo sono state riscontrate le seguenti
difformità:
17
realizzazione di porticato in legno coperto sviluppante una superficie di mq.
11,50 con un’altezza media di 2,40 per totali mc. 27,60. Tali difformità risultano
sanabili in base all’art. 25 delle attuali NTA con i seguenti costi ipotizzati:
Costo doppio degli oneri 11.78 x 27,60
€
325,13
Costo Costruzione
€
138,00
5 x 27,60
Spese tecniche prevedibili compresa var. catastale
€ 2.200,00
per complessivi
€ 2.663,00
oltre agli oneri di legge.
13)
13a)
METODO DI STIMA DELL’IMMOBILE
Premesse ed aspetti generali
Normalmente la valutazione di seguito esposta si sarebbe sviluppata
utilizzando il criterio di stima analitico - comparativo laddove, concettualmente,
si afferma che l’immobile da stimare, a parità di epoca di riferimento dei prezzi,
avrebbe la stessa quotazione dell’immobile di prezzo noto se i due immobili
fossero uguali, nelle medesime condizioni di finitura e manutenzione. Orbene in
realtà ciò non accade mai in quanto difficilmente esistono immobili uguali. Si
rende necessario quindi, apportare delle opportune correzioni in funzione delle
differenze analizzate e comparate, ovvero tenuto conto di ogni caratteristica
ritenuta incidentale sul valore da stimare e in particolare :
13b) Per quanto riguarda i beni in oggetto ed il libero mercato si ritiene
l’immobile da stimare fuori dall’ordinarietà in quanto trattasi di porzione di
un’unica entità formata da elementi tra loro complementari – fabbricato
residenziale /garage/area scoperta. Tale porzione
colpita dall’Esecuzione
risulta di fatto priva di accesso carraio e di garage perdendo certamente quelle
18
caratteristiche – villa singola di pregio, con ampio giardino – che ne facevano
altresì un punto di forza nell’attribuzione del più probabile valore di mercato. In
un momento come il presente di stasi generale del mercato immobiliare pur
accertando, da operatori del settore in zona, che tale tipologia (villa singola in
vicinanza del Fiume Sile) potrebbe trovarvi una collocazione, la situazione
particolare sopradescritta dell’immobile in oggetto sicuramente non lo rende
particolarmente appetibile. Il possibile acquirente dovrà prevedere degli
interventi per rendere autonomo l’immobile valutando inoltre la creazione un
nuovo accesso carraio.
Altro gravame risulta la non libertà dell’immobile che, come indicato al capitolo
8, attribuisce perpetuo uso dell’abitazione alla attuale occupante sig.
[omissis]. Inoltre al punto 7 delle condizioni di separazione di cui al verbale di
udienza ( All. n. 7 ) risulta l’obbligo senza corrispettivo del trasferimento
pari al 50% della piena proprietà dell’immobile oggetto di esecuzione alla
attuale occupante sig. [omissis] .
14)
VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI
I valori degli immobili oggetto della presente CTU sono stati determinati sulla
scorta delle considerazioni di cui al capitolo precedente comma 13. Precisato
ciò, per quanto sopra esposto lo scrivente CTU attribuisce, ai predetti immobili,
i seguenti valori:
LOTTO unico
Bene 1: C.F. Comune di Silea sez.B fg. 4
mapp. 436 sub1 graffato con il mapp. n. 436sub2
via degli Alpini,7 piano s1-T-1_2 cat A/7cl. 2 vani 14,0 R.C. € 1.626,84 –
19
abitazione e area di pertinenza esclusiva (il calcolo di quest’ultima è
ricompresa nel valore indicato del fabbricato)
Bene 2: solo porzione ca mq. 10,00 mapp. 436 sub3
mapp. 436 sub3 graffato con il mapp. n. 437sub1 e sub 2
via degli Alpini,7 piano T cat C/6 cl. 2 mq. 33,0 R.C. € 61,35 –
Piano Interrato H 2.20m
tot. mq. 121 x 0.5 = sup. ragg. 60,50 x 1.100,00€/mq=
Pt /P1
€
66.550,00
H 2.80m
€ 334.400,00
Tot. mq. 174+130 = 304 x 1x 1.100,00€/mq =
P2-sottotetto
€
39.050,00
H1.33m Mq.41x0.25=sup.ragg.mq.10,25x1.100,00€/mq= €
11.275,00
H1.75m Mq.71x0.5=sup.ragg.mq.35,50x1.100,00€/mq=
Porzione di garage
ca mq. 10 x 0.5 = sup. ragg.5x1.100,00€/mq. =
€
Totale valore intero lotto
€ 456.775,00
5.500,00
(diconsi euro quattrocentonovantaduemilanovecento/00)
Oneri e costi previsi per sanatoria edilizia
€
2.663,00
Somma residua
€
454.112,00
Arrotondato
a
€
454.000,00
(
diconsi
euro
quattrocentocinquantaquattromila/00 )
Tale valore è riferibile ad un immobile libero da vincoli.
Qualora fosse ritenuto opponibile quanto espresso al capitolo13b , con
riferimento all’All.n.7 ( 1 ipotesi - viene attribuito il perpetuo uso dell’abitazione
20
alla attuale occupante sig. [omissis] ; 2 ipotesi va considerata la cessione della
metà dell’immobile senza corrispettivo oltre all’uso perpetuo - ) a tale importo
va detratto :
1 Ipotesi - il valore dell’attribuzione dell’uso a vita dell’attuale occupante di
anni 54 riconducibile, per analogia, alle tabelle di usufrutto vitalizio in vigore che
prevedono nel calcolo della vita media probabile nel caso di specie,
un
coefficiente pari al 63,75% quale valore d’usufrutto
Pertanto € 454.112,00 x 63,75% = 289.496,40
€ 454.112 – 289.496,40 Totale Valore
€
164.615,60
Arrotondato a
€
165.000,00
( diconsi euro centosessantacinquemila/00).
2 Ipotesi – il 50% di quota indisponibile in quanto da trasferire all’occupante
attuale senza corrispettivo ( vedi cap. 13b- All. 7) e dell’attribuzione dell’uso a
vita dell’attuale occupante come indicato al precedente comma:
€ 454.112 x 50% = € 227.056,00 x 63,75% = € 144.748,20
€ 227.056 – 144.748,20 Totale Valore
€
82.307,80
Arrotondato a
€
82.000,00
( diconsi euro ottantaduemila/00)
Tali valori sono riportati nella scheda di perizia allegata a corredo della
presente.
Treviso, 25/07/2011
il C.T.U.
- Zane geom. Fabio MCIOB Allegati:
21
Avviso d’asta
Scheda di perizia per decreto di trasferimento
All. doc.
1
Visure catastali
All. doc.
2
Planimetrie catastali
All. doc.
3
Visura catastale storica CT
All. doc.
4
Estratto mappa catastale
All. doc.
5
Copia atto di provenienza
All. doc.
6
Visure CC.RR.II
All. doc.
7
Copia Atto giudiziario assegnazione casa coniugale
con evidenziato l’art. 7 condizioni di separazione
All. doc.
8
Estratto PRG – tabella estratto NTA.
All. doc.
9
Copia C.E. ed abitabilità
All. doc.
10
Documentazione fotografica
All. doc
11
n.2 CD-ROM con dati di perizia e doc. fotografica
22

Scarica la perizia c.t.u. - Istituto Vendite Giudiziarie Treviso

Transcript

Documenti analoghi

CdA 2 agosto

AL SIG. SINDACO DEL COMUNE DI OGGETTO: DANNI CAUSATI

Castolin Flex 4000.indd

denuncia di att-var dei locali ed aree tassabili tari

Rotonda centro di Silea Cinecity Centrale Park

OGGETTO: VENDITA PORZIONE DI

1 Allegato A Schema riepilogativo del Contratto di Leasing Contratto

TRIBUNALE DI FROSINONE CANCELLERIA

Complesso immobiliare ex ALBERGO MIRAMARE Via Famagosta

E DI BERGAMO Sezione Fallimentare FALLIMENTO BOTTONIFICIO