NEXTRA Sviluppo Immobiliare

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Stampa: Reggiani S.p.A. - Varese
NEXTRA
Sviluppo Immobiliare
Fondo
comune di
investimento
immobiliare
chiuso
Rendiconto
al 31 dicembre 2003
Capitale Sociale: Euro 24.172.200
Sede Legale: Piazzale Cadorna, 5 - 20123 Milano
C. F., P. IVA e n. iscrizione al Registro delle Imprese di Milano 07131820156
Iscritta all'Albo delle SGR al n. 5
Società di Gestione e Promozione:
Nextra Investment Management SGR SpA
Società di Gestione: Nextra Investment Management SGR S.p.A.
NEXTRA SVILUPPO IMMOBILIARE
Relazione degli amministratori della Società di Gestione
al rendiconto annuale del fondo “Nextra Sviluppo Immobiliare”
Andamento del mercato immobiliare
Il 2003 ha rappresentato un altro anno positivo per il mercato immobiliare italiano. Gli indici di Scenari Immobiliari registrano alla fine del 2003 una crescita tendenziale dei prezzi del 6,02% per il non residenziale e il quarto
anno consecutivo di crescita superiore al 15% per il residenziale. I dati riepilogativi delle variazioni annuali dei
prezzi dei vari segmenti del mercato sono riassunti nella tabella sottostante:
1999
2000
2001
2002
2003
Generale
Non
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Residenziale
9,8%
15,0%
16,6%
18,7%
17,2%
2,2%
7,3%
6,9%
9,3%
6,0%
3,6%
6,9%
10,8%
10,0%
9,3%
0,2%
6,2%
5,1%
5,9%
8,9%
2,2%
10,1%
5,1%
14,4%
-2,9%
11,6%
16,6%
18,6%
20,7%
19,7%
Fonte: Scenari Immobiliari
Il non residenziale ha comunque registrato una decelerazione rispetto al 2002 che ha riguardato principalmente il
segmento industriale e marginalmente quello degli uffici. Il comparto commerciale, invece ha registrato l’incremento dei prezzi superiore degli ultimi cinque anni. Il non residenziale ha beneficiato di una crescente liquidità da
parte degli investitori istituzionali stranieri che guardano con sempre maggiore interesse all’individuazione di interessanti opportunità d’investimento sul mercato italiano.
Il segmento uffici
La dinamica favorevole dei prezzi medi prevalenti sul mercato segnalata dall’indice di Scenari Immobiliari, non è
stata riflessa da un sincronico comportamento dei canoni d’affitto relativi alle cosiddette prime properties, la cui
dinamica nel corso dell’anno è stata opposta. I valori locativi relativi ai prodotti di qualità in localizzazioni primarie rappresentano il segmento più liquido del mercato immobiliare non residenziale e tendono ad anticipare l’evoluzione dei valori di mercato nel suo complesso.
Indice degli affitti del settore uffici (prime properties)
140
130
120
Germany
110
Spain
100
Italy
90
France
80
United Kingdom
70
60
Sep-03
Jun-03
Mar-03
Dec-02
Sep-02
Jun-02
Mar-02
Dec-01
Sep-01
Jun-01
Mar-01
Dec-00
Fonte: Elaborazioni Nextra su dati CB Richard Ellis
Secondo i dati di CB Richard Ellis sia a Milano che a Roma i canoni d’affitto delle prime properties sono scesi di
oltre l’11%, nei primi tre trimestri dell’anno. L’office market europeo dall’inizio del 2001 attraversa una fase di correzione sia dei prezzi che dei canoni, guidata dalla riduzione della domanda di spazi in tutte le aree urbane più
influenzate dal settore tecnologico e finanziario. La fase negativa sembra ormai vicina alla fine nelle città europee
epicentro della crisi come Londra, ma le localizzazioni centrali dei principali office market domestici hanno iniziato a essere negativamente influenzate dal fenomeno solo nella seconda metà del 2002, con un ritardo di oltre un
anno. Nel contesto del mercato italiano le aree del Nord Est e del Sud, sono quelle che meno di tutte hanno beneficiato della crescita dei valori immobiliari nell’attuale fase ciclica positiva cominciata nel biennio 97/98 e presentano in prospettiva il profilo rischio rendimento più attraente in caso di eventuale decelerazione del mercato.
In Italia, come in tutto il continente, si sta registrando una migliore tenuta per i canoni dei prodotti immobiliari di
qualità localizzati nelle aree periferiche delle principali metropoli, questa tendenza trova la sua giustificazione nella
crescente richiesta da parte del mercato, in una fase di forte razionalizzazione sul fronte dei costi da parte delle
imprese, di soluzioni locative caratterizzate da costi di occupazione più contenuti rispetto ai centri cittadini.
3
L’interpretazione della fase negativa che il mercato degli uffici sta vivendo a livello continentale è quella di una correzione infraciclo, indotta prevalentemente dalla debolezza di alcuni importanti settori terziari, come il tecnologico e il finanziario, che hanno guidato in molte aree del continente la crescita della domanda di spazi nel precedente
decennio. Compatibilmente con una tenuta delle aspettative di crescita dell’economia europea e con il permanere di un posizionamento favorevole della struttura a termine dei tassi d’interesse, una ripresa congiunta del ciclo
degli affitti e conseguentemente dei valori immobiliari, soprattutto in quelle aree del continente in cui il rallentamento del mercato è cominciato prima, è probabile già nel 2004. Per quanto riguarda il mercato italiano che si è
allineato solo con ritardo alla dinamica continentale è ragionevole attendersi che nel breve termine la dinamica
positiva dei prezzi, in atto dalla seconda metà dello scorso decennio, possa subire una decelerazione, indotta dal
permanere di una congiunturale debolezza della domanda di spazi.
Il segmento Retail
Il settore retail, che comprende gli spazi destinati sia al commercio al dettaglio che alla grande distribuzione organizzata (GDO), ha beneficiato della riallocazione di molti portafogli istituzionali verso asset class non tradizionali
caratterizzate da un’aspettativa a breve termine di una minore volatilità dei prezzi e da una maggiore capacità di
generazione di flussi reddituali rispetto ai complessi direzionali. A livello complessivo di mercato sia i prezzi che i
canoni sono in salita dal 97/98 e nel corso del 2003 la tendenza è proseguita. Una certa debolezza, indotta dal rallentamento dei consumi, si è manifestata soltanto sul fronte della domanda di spazi nelle localizzazioni centrali per
i format commerciali più prestigiosi: nei primi nove mesi del 2003 i valori locativi degli high street shops di Milano e Roma hanno subito una contrazione in media di oltre il 10%. Nel breve termine non si prevedono significative inversioni di tendenza per il comparto nel suo complesso e in particolare per i format commerciali meno prestigiosi e quantitativamente più importanti per il settore.
Segmento Industriale/Logistico
La performance segnalata dall’evoluzione negativa (-2,9%) dell’indice dei prezzi calcolato da Scenari Immobiliari
non descrive esaustivamente le dinamiche in atto nel comparto. Sicuramente la debole crescita economica registrata nel 2003 ha segnato negativamente l’evoluzione dei prezzi degli immobili strumentali ad uso industriale,
soprattutto se di scarsa qualità. Ciononostante l’evoluzione dei valori locativi delle prime properties industriali, fra
cui i siti logistici, ha espresso una variazione positiva in media dell’1,5%, fra le maggiori in Europa. La domanda
per spazi ad uso logistico riflette in modo diretto la qualità del prodotto. In un contesto, come quello domestico,
caratterizzato da un’offerta di qualità ancora limitata, la domanda da parte degli occupanti per spazi ben posizionati, nei pressi delle principali arterie viarie e degli snodi strategici sul territorio, è in costante crescita. La stabilità
dei canoni si è coniugata con un crescente interesse da parte degli investitori per prodotti tipicamente caratterizzati da un’elevata redditività immediata. A livello geografico, le localizzazioni logistiche più ricercate sono state
quelle del Centro e del Nord. Le prime costituiscono uno snodo importante verso il meridione. Le seconde sono
considerate strategiche a causa dell’approvazione degli investimenti relativi alla creazione del corridoio M5 che,
collegando Kiev a Barcellona, passerà per il nord Italia sull’asse Torino-Venezia. Il crescente interesse per la logistica ha innescato una tendenza positiva per i prezzi dei prodotti la cui persistenza è probabile.
Strategie del fondo
Nextra Sviluppo Immobiliare, è un fondo chiuso immobiliare a vocazione domestica: effettua investimenti in tutti
i principali segmenti del mercato immobiliare italiano. La politica di gestione è orientata alla costruzione di un portafoglio immobiliare ben diversificato su tutti i principali segmenti del mercato immobiliare, con una particolare
attenzione all’identificazione di prodotti immobiliari di elevata qualità e caratterizzati da una significativa redditività immediata.
Il valore degli investimenti caratteristici del Fondo (immobili, partecipazioni in società immobiliari e diritti reali
immobiliari) al 31 dicembre 2003 è ripartito geograficamente fra la provincia di Milano, quella di Roma e le altre
localizzazioni (prevalentemente Veneto e Sardegna) nella misura del 46,6%, 8,1% e del 22,7% sul totale dell’attivo.
Sempre in relazione al totale dell’attivo, alla fine dell’esercizio l’allocazione settoriale del Fondo è caratterizzata da
un’esposizione del 48,3% sul segmento uffici, di cui il 10,5% in localizzazioni centrali e il 37,8% in quelle periferiche. Il peso del comparto retail raggiunge il 12,4%. Il rimanente 16,7% è investito nel settore industriale/ logistico
e del leisure.
Nel corso dell’esercizio il Consiglio d’Amministrazione della SGR ha deliberato di modificare il piano di allocazione strategica degli investimenti, al cui raggiungimento è orientata la politica di gestione nell’ipotesi di utilizzo della
leva finanziaria entro il limite del 50%, come sintetizzato in termini percentuali nelle tabelle sottostanti:
Allocazione Geografica
Localizzazione
Milano
Roma
Altro
4
Banda Attuale
40 – 50
10 – 20
30 – 40
Banda Precedente (12/2002)
25 – 30
25 – 30
35 – 45
Allocazione Settoriale
Tipologia
Uffici centrali
Uffici Localizzazioni Secondarie
Commerciale
Industriale
Altro
Banda Attuale
15 – 20
30 – 35
20 – 25
20 – 25
10 – 15
Banda Precedente (12/2002)
10 – 20
15 – 25
15 – 25
15 – 25
20 – 30
Gestione Immobiliare
Il valore complessivo al 31 dicembre 2003 degli investimenti caratteristici del fondo è di € 203.311.500 milioni, pari
al 77,5% del totale dell’attivo e al 122,0 % del capitale raccolto in fase di sottoscrizione (€ 166,7milioni).
Al 31 dicembre 2003 il portafoglio immobiliare del Fondo comprende 12 prodotti, alcuni condivisi al 50% con il
Fondo Nextra Immobiliare Europa, per un controvalore a costo storico pari ad € 180,2 milioni1. Alla fine dell’esercizio il portafoglio è stato valutato dagli esperti indipendenti € 203,3 milioni, in aumento dello 0,97% rispetto alla
relazione semestrale al 30 giugno 2003 e, a parità di perimetro2, del 3,52% rispetto al 31 dicembre 20023. Rispetto
al costo storico di acquisizione, il patrimonio immobiliare del fondo esprime una plusvalenza complessiva di circa
€ 23,1 milioni (pari al 12,84%).
Gli impatti più significativi sulla performance annuale del portafoglio immobiliare (+3,52%) sono dovuti alla rivalutazione dell’immobile di Milano – via S. Giovanni sul Muro, del centro commerciale Auchan di Bussolengo, del
villaggio turistico di S.Stefano e dell’immobile romano di via Bona. Si segnala il marginale impatto negativo di due
locali commerciali locati a Giacomelli Sport (Erbusco e Sona). I contributi di ciascun immobile alla performance
complessiva è sintetizzato nella seguente tabella:
Contribuzione alla Performance Immobiliare 2003
1.1%
S.Giovanni sul Muro
0.8%
Bussolengo
0.5%
S. Stefano
0.4%
via Bona
0.4%
Assago
0.3%
via Gadames
0.1%
Cesano Boscone
0.1%
Macerata
0.1%
Basiano
0.0%
Trieste
Erbusco
Sona
-0.4%
-0.1%
-0.2%
-0.2%
0.0%
0.2%
0.4%
0.6%
0.8%
1.0%
1.2%
A livello settoriale, il comparto che ha maggiormente contribuito alla performance in termini di crescita del valore degli immobili è stato quello degli uffici non centrali (+1,2%), seguito dagli uffici localizzati in prime locations
(+1,1%), dal retail con un +0,6%, dal leisure (+0,5%) e dall’industriale (+0,1%).
Nel primi mesi dell’anno sono stati acquistati due ulteriori immobili da Giacomelli Sport SpA in una transazione
di sale & leaseback. I negozi sono ubicati all’interno di primari Centri Commerciali. Il primo a Macerata, all’interno
del Centro Commerciale “Val di Chienti” è stato acquisito al prezzo di € 1,25 milioni, mentre il secondo, a Trieste,
è costato € 3,9 milioni ed è situato all’interno del Centro Commerciale “Torri d’Europa”. Entrambi gli immobili
sono caratterizzati da una limitata superficie, rispettivamente di 1.005 e 1.318 mq.
Include € 3,1 milioni relativi all’immobile di Basiano (MI) non ancora versati al venditore.
Gli immobili di Milano, via San Giovanni sul Muro, Macerata e Trieste, acquistati nei mesi di gennaio e febbraio 2003, sono stati inclusi al loro costo storico, come se l’acquisto fosse stato effettuato all’inizio dell’esercizio.
3
Il valore del patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2002 è stato corretto in aumento di € 850.000 al fine di considerare un errore di
sottovalutazione commesso da parte degli esperti indipendenti, e del quale si era data comunicazione nella relazione semestrale al 30
giugno 2003. Di conseguenza, il valore del patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2002 utilizzato per i confronti è di € 165.736.000, invece di € 164.886.000. Allo stesso modo, il Valore Patrimoniale Netto (NAV) è di € 197.275.428 anziché € 196.425.428 ed il valore della
quota utilizzato per i calcoli relativi alla performance è di € 2.958,584 anziché € 2.945,836.
1
2
5
Dal 24 febbraio 2003 è efficace l’acquisizione dell’immobile sito in via San Giovanni sul Muro, 9/via Porlezza, 12 a
Milano, su cui gravava un diritto di prelazione da parte del Ministero dei Beni Culturali. È stato pertanto formalizzato l’atto che sancisce il definitivo acquisto da parte del Fondo.
Nel mese di Giugno gli organi deliberanti del Fondo hanno approvato il progetto definitivo di ampliamento del
Centro Commerciale sito in Bussolengo (VR), oggetto di coinvestimento al 50% con il Fondo Nextra Immobiliare
Europa. Il progetto, subordinato all’ottenimento delle concessioni urbanistiche, prevede la realizzazione di 14.700
mq di superficie coperta, che saranno successivamente locati ad Auchan/La Rinascente.
Nel secondo trimestre dell’anno si è registrato il mancato pagamento del canone di locazione relativamente ai
punti vendita Giacomelli situati all’interno dei Centri Commerciali di Sona, Erbusco e Macerata e la mancata consegna della fidejussione a garanzia del deposito cauzionale relativamente al Centro Commerciale di Trieste. Il
Fondo ha pertanto provveduto all’escussione delle fidejussioni rilasciate a garanzia delle obbligazioni di Giacomelli Sport S.p.A., ed ha promosso un procedimento giudiziario volto allo sfratto del conduttore dagli immobili
posseduti, al fine di poter procedere alla successiva locazione degli immobili a condizioni di mercato. Data la critica situazione finanziaria del conduttore, il Consiglio di Amministrazione della SGR ha prudenzialmente deciso di
registrare in bilancio un fondo rischi di ammontare pari ad € 120.000, a fronte della possibilità di doversi sostituire al conduttore nel pagamento di parte delle spese condominiali e consortili di competenza non onorate dal conduttore.
A seguito dell’ammissione di Giacomelli alla procedura di Amministrazione Controllata nel mese di luglio è stato
siglato un accordo transattivo con i commissari giudiziali incaricati dell’Amministrazione Controllata del gruppo
Giacomelli. Tale accordo prevede che, a fronte della rinuncia, condizionata all’assenza di future morosità, ad esercitare lo sfratto nei confronti del conduttore, esso si impegni alla liquidazione mensile degli importi dovuti. A
seguito dell’accordo il Fondo ha ricevuto il corrispettivo dei canoni relativi ai mesi di Luglio, Agosto e Settembre.
Data l’insostenibilità della situazione finanziaria del conduttore, il Tribunale di Rimini nel mese di ottobre ha revocato la procedura di Amministrazione Controllata e ha successivamente ammesso il gruppo Giacomelli alla procedura di Amministrazione Straordinaria. I Commissari Straordinari nominati dal Tribunale hanno riconfermato i
termini dell’atto transattivo sottoscritto in luglio ed hanno continuato a pagare i canoni di locazione dalla data del
loro insediamento, con l’esclusione di 8 giorni relativi al mese di Ottobre.
La SGR nel corso dell’anno, con il supporto dell’advisor Reddy’s Group S.p.A., ha vagliato 84 proposte d’investimento la maggior parte avevano per oggetto complessi direzionali.
Eventi di particolare rilevanza
La valutazione al 31 dicembre 2003, come già segnalato nell’ultima relazione semestrale, incorpora una correzione relativamente all’investimento nel centro di logistica sito in Basiano acquisito nel dicembre 2002 e condiviso al
50% con il Fondo Nextra Immobiliare Europa. Questo investimento al 31 dicembre 2002 è stato oggetto da parte
degli esperti indipendenti di una sottovalutazione di € 850.000 a causa di un’errata imputazione di spese straordinarie a carico del Fondo, piuttosto che al conduttore. Tale imprecisione ha prodotto una sottovalutazione della
quota del Fondo al 31 dicembre 2002 stimata nell’ordine dello 0,4% al lordo degli effetti fiscali. Il valore della quota
al termine del 2002, corretto per la citata sottovalutazione, sarebbe stato di € 2.958,584 anziché di € 2.945,836.
Strategie future
Le linee strategiche future prevedono, compatibilmente con l’identificazione di adeguate opportunità d’investimento, di proseguire la costruzione del portafoglio immobiliare fino al raggiungimento di un livello di utilizzo della
leva finanziaria pari al 50% del totale dell’investimento immobiliare del fondo, al momento autorizzato dal Consiglio d’Amministrazione dell’SGR.
Il Fondo intende rivolgere la sua attenzione nel breve termine, coerentemente con le linee di allocazione tattica
approvate dal Consiglio di Amministrazione dell’SGR verso opportunità d’investimento nell’ambito del segmento
retail, con particolare attenzione alla GDO, e di quello logistico, preferibilmente localizzate nel nord del paese. Le
localizzazioni verso le quali si cercherà d’individuare opportunità d’investimento nell’ambito del segmento uffici
saranno quelle del Nord-Est e dell’Italia meridionale.
Finanziamento
Il Fondo ha in essere un contratto quadro di finanziamento con Intesa Mediocredito S.p.A. (società del gruppo
Banca Intesa a cui appartiene anche la SGR). La posizione debitoria del fondo è rimasta inalterata nel corso dell’anno, ferma ad € 51,07 milioni. Il fondo sta utilizzando la leva finanziaria al 25,1% del valore degli immobili in
portafoglio.
6
Di seguito si fornisce una tabella riepilogativa degli immobili in portafoglio al 31.12.2003:
Milano
Via
Gadames,
57
Uffici
TIPOLOGIA
CONDUTTORI
PRINCIPALI
Schwarz
Pharma
S.p.A.
Tenovis
s.r.l.
Roma
Via Bona,
67
Uffici
Rozzano
(MI)
Milanofiori
Strada 8,
Edifici M e N
(Porzione)
Uffici
Bussolengo
(VR) Centro
commerciale
Auchan (2)
Commerciale
La
Rinascente
S.p.A.
La
Rinascente
S.p.A.
VALORE
9.296.224 18.489.157 45.189.978
INVESTIMENTO(1)
18.075.991
MQ. LORDI
CANONE
ANNUO AL
31/12/2003
REDDITIVITA’
(6)
Edisontel
S.p.A.
Cesano
Boscone
(MI) Via R.
Sanzio 5
Uffici
Vodafone
Omnitel
Isola di
Santo
Stefano
(SS)
Basiano (MI)
Via Pirandello
1 (2)
Villaggio
Turistico
Valtur
Milano Via
San
Giovanni sul
Muro 9-Via
Porlezza
12(2)
Erbusco (BS)
Punto vendita
all’interno del
Centro
Commerciale
Le Porte
Franche
Sona (VR)
Punto vendita
all’interno del
Centro
Commerciale
La Grande
Mela
Macerata
Punto vendita
all’interno del
Centro
Commerciale
Val di Chienti
Trieste Punto
vendita
all’interno del
Centro
Commerciale
Le Torri
d’Europa
Totale
Logistica
Uffici
Züst
Ambrosetti
9 Unità
locate a
Società
Gruppo
Enel + 6
negozi
Giacomelli
Sport SpA
Giacomelli
Sport SpA
Giacomelli
Sport SpA
Giacomelli
Sport SpA
25.500.000
2.650.000
2.765.000
1.250.000
3.910.000
177.068.024
12.291.674 26.000.000 11.650.000
(5)
Commerciale Commerciale Commerciale Commerciale
6.248
14.863
40.977
23.245
9.361
13.851
40.064
9.602
1.544
1.330
1.005
1.318
163.408
727.077
1.475.471
3.507.954
1.407.015
884.407
2.239.600
989.556
1.606.577
242.793
253.329
112.500
351.900
13.798.179
(4)
(4)
(4)
(4)
7,82%
(3)
7,98%
(3)
7,76%
(4)
7,78%
(4)
7,20%
(3)
8,61%
(4)
8,49%
(4)
6,30%
(3)
9,16%
9,16%
9,00%
9,00%
(1)
Il valore degli investimenti è indicato al netto dei costi accessori.
(2)
Il costo storico così come il canone annuo sono indicati al 50%, in quanto l’immobile è stato acquistato in comproprietà con il fondo “Nextra Immobiliare Europa”.
(3)
Cap rate lordo.
(4)
Al lordo dell’ICI, ma al netto degli oneri ordinari, straordinari ed assicurativi.
(5)
Importo attualmente pagato. Entro 36 mesi dall’acquisto sarà versata la differenza di Euro 3.100.000.
(6)
La redditività è definita come rapporto tra il canone corrente ed il costo storico di acquisto.
Milano - Via Gadames, 57
Roma - Via Bona, 67
7
Rozzano (MI) - Milanofiori Strada 8
Bussolengo (VR)
Centro Commerciale “Auchan”
Cesano Boscone - Via Raffaello Sanzio, 5
8
Villaggio turistico Valtur
Isola di Santo Stefano (SS)
Basiano - Via Pirandello, 1
Punto vendita Giacomelli Sport, Sona (VR)
Punto vendita Giacomelli Sport, Erbusco (BS)
9
ed una sintetica descrizione degli immobili entrati nel portafoglio del Fondo nel corso dell’esercizio:
Milano – Via San Giovanni sul Muro 9/Via Porlezza 12
L’immobile è costituito da due fabbricati tra loro collegati ma
dotati di accessi pedonali indipendenti. I due corpi di fabbrica
si sviluppano uno per sei piani fuori terra e il secondo per quattro piani fuori terra.
La proprietà è stata realizzata nel 1980 ed è stata estensivamente rinnovata nel 1999/2000.
La zona è ottimamente servita dai mezzi pubblici, trovandosi a
poca strada sia da Piazza Cairoli che da Piazza Cadorna, e si
inserisce in un contesto eterogeneo con presenza di molti uffici, residenze, strutture commerciali e ricreative di alto livello.
L’immobile è stato acquisito al prezzo di € 25.500.0001 dal
fondo Nextra Immobiliare Europa in data 23 dicembre 2002 ma
l’efficacia dell’atto si è realizzata solo a partire dal 24 febbraio
2003 stante la presenza di una prelazione a favore del Ministero dei Beni Culturali non esercitata dallo stesso nei termini di 60 giorni previsti dal D.L. n. 490 del 29/10/1999.
L’immobile presenta una superficie commerciale totale di 9.602 mq. adibita a uso uffici e commerciale oltre a 75
posti auto coperti. Complessivamente l’immobile è locato a 6 conduttori per la parte commerciale e ad altrettanti
per la parte ad uso uffici. La maggior parte del reddito è fornita dai 6 conduttori della parte uffici, 4 dei quali sono
società del Gruppo Enel.
La redditività lorda all’acquisto è pari al 6,2%.
1
Tale importo è pari al 50% del prezzo complessivo in quanto l’immobile è stato acquistato in comunione con il Fondo “Nextra Immobiliare Europa”
Punto vendita Giacomelli Sport, Macerata
Il punto vendita, già operativo, è situato all’interno del Centro Commerciale “Val di Chienti” posto nel comune di Macerata in una zona
periferica e caratterizzata da insediamenti industriali e polivalenti.
Il Centro Commerciale è stato realizzato nel 1998 e si configura
come un edificio commerciale sviluppato su due piani fuori terra la
cui superficie lorda è pari a 60.000 mq. Il Centro è suddiviso in 41
spazi commerciali, negozi e medie superfici, iper, spazi di intrattenimento ed uffici, inoltre vanta 1.500 parcheggi ubicati all’ esterno.
Il punto vendita possiede una superficie lorda di 1.005 mq ed è stato
acquistato il 9 gennaio 2003 ad un prezzo di Euro 1.250.000.
Contestualmente al rogito, è stato stipulato con Giacomelli un contratto di locazione della durata di anni 9 rinnovabile per altri 9 anni.
La redditività è pari al 9% al lordo dell’Imposta Comunale sugli Immobili ma al netto degli oneri ordinari, straordinari e assicurativi.
Punto vendita Giacomelli Sport, Trieste
Il punto vendita, già operativo, è situato all’interno del Centro Commerciale “Le Torri d’Europa” ubicato alla periferia del comune di
Trieste.
La struttura, edificata nel 2003, si configura come un edificio a destinazione terziario-commerciale che si sviluppa su cinque livelli fuori
terra di cui tre destinati a negozi, medie superfici, iper e spazi di
intrattenimento, per una superficie totale lorda di 75.732 mq comprensiva di uffici e di 1.600 parcheggi. Il Centro è caratterizzato da
tre gallerie commerciali in cui si annoverano 118 esercizi e un multiplex cinematografico (cinecity). Il punto vendita si estende su una
superficie lorda di 1.318 mq.
L’immobile è stato acquistato il 25 febbraio 2003 ad un prezzo di
Euro 3.910.000 e contestualmente è stato stipulato con Giacomelli un contratto di locazione della durata di anni 9
rinnovabile per altri 9 anni.
La redditività è pari al 9% al lordo dell’Imposta Comunale sugli Immobili ma al netto degli oneri ordinari, straordinari e assicurativi.
10
Gestione mobiliare
Nel corso dell’esercizio 2003 la liquidità non impegnata in investimenti immobiliari o indisponibile per crediti di
imposta da recuperare è stata prevalentemente investita in strumenti finanziari del mercato monetario, in titoli di
Stato facilmente liquidabili e/o pronti contro termine. Nell’ultimo trimestre dell’anno, è stato recuperato gran parte
del credito IVA maturato dal fondo, grazie alla possibilità offerta dalla legislazione di compensare tali crediti con le
imposte dovute dalla Società di Gestione.
Informazioni sulle opzioni
Il Fondo ha effettuato operazioni in strumenti finanziari derivati aventi come sottostanti alcuni immobili presenti
nel portafoglio e volte a coprire il rischio di eventuali riduzioni del valore di mercato di detti immobili, riscontrabili nel lungo periodo. Il valore di tali contratti è stato stimato secondo la metodologia prevalentemente utilizzata
per la valutazione di opzioni di natura finanziaria.
Eventi successivi alla chiusura dell’esercizio
Nel corso del mese di gennaio del 2004, il conduttore Valtur ha siglato, su mandato del Fondo, un contratto di
appalto con la ditta di costruzioni Guerrini S.p.A. per la realizzazione di una parte di alcuni interventi di adeguamento normativo degli impianti e delle parti comuni del villaggio turistico dell’isola di S. Stefano. A fronte di tale
onere, stimato in circa € 3 milioni nel 2004, il conduttore è contrattualmente impegnato a versare un canone di
locazione aggiuntivo per tutta la durata del contratto pari all’8,8% annuo, volto a compensare la spesa effettivamente sostenuta dal Fondo.
Delibera del Consiglio di Amministrazione
Il rendiconto dell’esercizio chiuso al 31 dicembre 2003 presenta un valore complessivo netto del fondo pari ad €
203.443.104,09, in crescita del 3,13% rispetto al dato rettificato di fine 2002 (€ 197.275.4284).
Al 31 dicembre il valore unitario della quota risulta pertanto pari a € 3.051,082. Tale risultato sommato a quello
realizzato nei precedenti esercizi porta l’incremento del valore della quota rispetto a quello di collocamento, considerando anche i dividendi distribuiti, ad un rendimento di 25,16% in 33 mesi, pari ad tasso interno di rendimento annualizzato dell’8,56%.
Considerando il valore del provento di gestione distribuito nel corso dell’esercizio, pari ad € 78 per quota, la
performance annuale del Fondo nel 2003 è stata del 5,90%.
I proventi netti di gestione del fondo Nextra Sviluppo Immobiliare, interamente generati nell’esercizio 2003, sono
pari a complessivi € 5.468.194,32.
In relazione a quanto esposto ed in coerenza con le normative vigenti e con il Regolamento del Fondo il Consiglio
di Amministrazione nella seduta del 27 Febbraio 2004 ha deliberato di:
approvare il rendiconto al 31 dicembre 2003;
distribuire un provento totale di € 5.467.678 di competenza dell’esercizio
2003;
assegnare € 82,00 a ciascuna delle 66.679 quote del fondo;
fissare nel giorno 15 marzo 2004 lo stacco del provento;
fissare nel giorno 18 marzo 2004 il pagamento del provento.
Milano, 27 febbraio 2004.
Per il Consiglio di Amministrazione
Il Presidente
(Avv. Mario Miscali)
4
Vedi nota 3.
11
Rendiconto del fondo al 31/12/2003
SITUAZIONE PATRIMONIALE
Situazione al
31/12/2003
Valore
In perc.
complessivo del totale attività
ATTIVITÀ
A. STRUMENTI FINANZIARI
Situazione a fine
esercizio precedente
Valore
In perc.
complessivo del tolale attività
7.752.684
2,954
8.856.519
3,467
7.752.684
2,954
8.856.519
3,467
203.311.500
203.311.500
77,462
77,462
190.397.000
164.886.000
74,541
64,553
25.511.000
9,988
Strumenti finanziari non quotati
A1. Partecipazioni di controllo
A2. Partecipazioni non di controllo
A3. Altri titoli di capitale
A4. Titoli di debito
A5. Parti di O.I.C.R.
Strumenti finanziari quotati
A6. Titoli di capitale
A7. Titoli di debito
A8. Parti di O.I.C.R.
Strumenti finanziari derivati
A9. Margini presso organismi di compensazione e garanzia
A10. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati
A11. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI
B1. Immobili dati in locazione
B2. Immobili dati in locazione finanziaria
B3. Altri immobili
B4. Diritti reali immobiliari
C. CREDITI
C1. Crediti acquistati per operaz.di cartolarizzazione
C2. Altri
D. DEPOSITI BANCARI
D1. A vista
D2. Altri
E. ALTRI BENI
F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA’
F1. Liquidità disponibile
F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare
F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare
G. ALTRE ATTIVITA’
G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate
G2. Ratei e risconti attivi
G3. Crediti d’imposta
G4. Altre
TOTALE ATTIVITA’
12
-
39.980.508 2.076.837
15,233
0,791
546.529
984.612
379
438.462 -
0,213
0,385
-
42.057.345 -
16,024 -
91.384.978
83.035.780
118.408
34,817
31,636
0,045
55.632.459
22.972.045
260.433
21,779
8,993
0,102
8.230.790
3,136
32.399.981
12,684
262.468.654
100,000
255.432.507
100,000
0,172
SITUAZIONE PATRIMONIALE
PASSIVITÀ E NETTO
Situazione al
31/12/2003
Situazione a fine
Valore complessivo
Valore complessivo
H. FINANZIAMENTI RICEVUTI
51.070.000
51.070.000
H1. Finanziamenti ipotecari
51.070.000
51.070.000
972.112
1.106.458
972.112
1.106.458
6.983.438
6.830.621
29.694
27.351
2.028.182
1.887.496
M3. Ratei e risconti passivi
220.423
207.806
M4. Cauzioni Ricevute
619.115
600.000
4.086.024
4.107.968
59.025.550
59.007.079
203.443.104
196.425.428
66.679,000
66.679,000
3.051,082
2.945,836
H2.
Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate
H3.
Altri
I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
I1.
Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati
I2. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati
L. DEBITI VERSO I PARTECIPANTI
L1. Proventi da distribuire
L2. Altri debiti verso i partecipanti
M. ALTRE PASSIVITA’
M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati
M2. Debiti di imposta
M5. Altre
TOTALE PASSIVITA’
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO
Numero delle quote in circolazione
Valore unitario delle quote
Rimborsi o proventi distribuiti per quota
78
13
SEZIONE REDDITUALE
Rendiconto al 31/12/2003
Rendiconto
A. STRUMENTI FINANZIARI
Strumenti finanziari non quotati
A1. PARTECIPAZIONI
A1.1 dividendi e altri proventi
A1.2 utili/perdite da realizzi
A1.3 plus/minusvalenze
A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI
A2.1 interessi, dividendi e altri proventi
Strumenti finanziari quotati
A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI
A3.1 interessi, dividendi e altri proventi
Strumenti finanziari derivati
A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
A4.1 di copertura
A4.2 non di copertura
2.165.864
-467.581
-969.489
Risultato gestione strumenti finanziari
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI
B1. CANONI DI LOCAZIONE E ALTRI PROVENTI
B2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI
B3. PLUS/MINUSVALENZE
B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI
B5. AMMORTAMENTI
B6. ICI
Risultato gestione beni immobili
8.750.061
-969.489
10.448.344
13.551.190
7.115.658
7.740.822
-571.283
12.151.414
-989.518
-626.304
-340.270
19.124.936
17.937.284
19.124.936
28.385.628
C. CREDITI
C1. interessi attivi e proventi assimilati
C2. incrementi/decrementi di valore
Risultato gestione crediti
D. DEPOSITI BANCARI
D1. interessi attivi e proventi assimilati
Risultato gestione crediti
E. ALTRI BENI
E1. Proventi
E2. Utile/Perdita da realizzi
E3. Plusvalenze/minusvalenze
Risultato gestione investimenti
14
SEZIONE REDDITUALE
Rendiconto al 31/12/2003
Rendiconto
F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI
F1. OPERAZIONI DI COPERTURA
F1.1 Risultati realizzati
F1.2 Risultati non realizzati
F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA
F2.1 Risultati realizzati
F2.2 Risultati non realizzati
G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE
G1. Proventi delle operazioni di pronti contro termine e
assimilate
1.011.255
139.439
G2. Proventi delle operazioni di prestito titoli
Risultato lordo della gestione caratteristica
20.136.191
28.525.067
H. ONERI FINANZIARI
H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEVUTI
H1.1 su finanziamenti ipotecari
-1.745.743
-47.553
-621.279
-44.057
H1.2 su altri finanziamenti
H2. ALTRI ONERI FINANZIARI
Risultato netto della gestione caratteristica
17.769.169
28.433.457
I. ONERI DI GESTIONE
I1. Provvigione di gestione SGR
-3.204.831
-3.028.555
-100.151
-94.642
I3. Oneri per esperti indipendenti
-35.310
-34.550
I4.
-55.206
-49.928
-6.486
-6.066
L1. Interessi attivi su disponibilità liquide
30.012
159.592
L2. Altri ricavi
20.700
28.758
L3. Altri oneri
-171.077
-209.050
I2. Commissioni banca depositaria
Spese pubblicazione prospetti e informativa al pubblico
I5. Altri oneri di gestione
L. ALTRI RICAVI ED ONERI
Risultato della gestione prima delle imposte
14.246.820
25.199.016
M. IMPOSTE
M1. Imposta sostitutiva a carico dell’ esercizio
-2.028.182
-1.887.496
M2. Imposta sostitutiva a credito dell’ esercizio
M3. Altre imposte
Utile/Perdita dell’esercizio
-127.675
12.218.638
23.183.845
15
NOTA INTEGRATIVA
Parte A - Andamento del valore della quota
Il fondo è stato istituito in data 18 maggio 2000 ed ha inziato la propria attività successivamente al termine del
periodo di richiamo degli impegni in data 31 marzo 2001. Il Fondo è costituito da 66.679 quote collocate al valore
unitario di € 2.500. L’evoluzione del valore patrimoniale netto della quota alla fine degli ultimi tre esercizi, i proventi distribuiti e la dinamica del prezzo sul mercato secondario dall’inizio della quotazione sono sintetizzati nella
tabella sottostante:
Descrizione
Valore contabile quota a fine esercizio
Provento unitario distribuito
Provento complessivo distribuito
Valore di Borsa inizio esercizio
Valore di Borsa fine esercizio
Valore di Borsa massimo
Valore di Borsa minimo
Controvalore medio giornaliero degli scambi
Esercizio 2003
3.051,082
82,00
5.467.678,00
1.941,00
1.984,00
2.095,00
1.860,00
57.170
Esercizio 2002
2.958,5845
78,00
5.200.962,00
(*) 2.533,00
1.940,00
2.533,00
1.783,00
44.964
Esercizio 2001
2.598,143
I valori sono espressi in Euro – (*) Valore relativo al primo giorno di quotazione
Il valore patrimoniale netto della quota di Nextra Sviluppo Immobiliare al 31 dicembre 2003 è pari ad € 3.051,082,
con un incremento del 25,16% rispetto al valore di sottoscrizione, e del 5,76% rispetto alla chiusura dello scorso
esercizio6. Al 31 dicembre 2003 il tasso interno di rendimento annualizzato comprensivo dei dividendi distribuiti e
ipoteticamente reinvestiti dall’inizio dell’operatività del fondo si attesta all’8,56%.
Le quote del Fondo sono trattate dalla data del 3 giugno 2002 presso la Borsa Italiana S.p.A.. Si fornisce il grafico
rappresentativo dell’andamento delle quotazioni di mercato e dei volumi scambiati nel corso dell’esercizio.
200
2,150
180
2,100
160
2,050
140
120
100
80
60
2,000
1,950
Volume
1,900
Prezzo
1,850
1,800
20
1,750
0
1,700
30
/1
2/
02
12
/0
2/
03
26
/0
3/
03
12
/0
5/
03
23
/0
6/
03
04
/0
8/
03
16
/0
9/
03
28
/1
0/
03
09
/1
2/
03
40
Nel corso dell’esercizio 2003 il fondo ha assunto rischi coerenti con la propria vocazione d’investimento, con il
regolamento del Fondo e in assoluta osservanza di quanto disposto dalle Autorità di Vigilanza. Il patrimonio non
investito in attività riconducibili al settore immobiliare, è stato allocato in strumenti finanziari di sicura e pronta
liquidità.
La redditività attesa di ogni investimento immobiliare, sia in termini assoluti che di contributo a quella complessiva del portafoglio, è stimata utilizzando un modello sviluppato internamente. Il modello permette inoltre di effettuare delle analisi di scenario (best/worst case), anche in questo caso sia relativamente ad ogni singola operazione immobiliare, sia a livello di portafoglio, oltre che al netto e al lordo dell’utilizzo della leva finanziaria.
5
6
Vedi nota 3.
Vedi nota 3.
16
Parte B – Le attività, le passività e il valore complessivo netto.
Sezione I - Criteri di valutazione
Nel redigere i prospetti costituenti il Rendiconto del Fondo, sono stati applicati i criteri di valutazione previsti dalle Istruzioni di Vigilanza e i principi contabili generalmente accettati in materia di fondi comuni immobiliari chiusi.
Il Rendiconto di gestione è redatto in osservanza dei modelli stabiliti da Banca d’Italia con provvedimento del 24
dicembre 1999 e si compone di una Situazione Patrimoniale, di una Situazione Reddituale e di una Nota Integrativa.
Il Rendiconto è inoltre accompagnato dalla relazione degli Amministratori.
a) registrazione delle operazioni
- le compravendite di titoli italiani sono contabilizzate nel portafoglio del fondo sulla base della data di effettuazione delle operazioni;
- gli interessi, gli altri proventi e gli oneri a carico del fondo sono stati calcolati secondo il principio della competenza temporale, anche mediante rilevazione dei ratei attivi e passivi;
- gli utili e le perdite da realizzi risultano dalla differenza tra i costi medi ponderati di carico ed i valori realizzati dalle vendite; i costi ponderati di carico rappresentano i valori dei titoli alla fine dell’esercizio precedente, modificati dai costi medi di acquisto del periodo;
- il valore dei premi e delle opzioni, per i quali alla data del rendiconto non erano ancora decorsi i termini di
esercizio sono stati adeguati al valore di mercato;
- per le operazioni di “pronti contro termine”, la differenza tra i prezzi a pronti e quelli a termine è stata distribuita, proporzionalmente al tempo trascorso, lungo tutta la durata del contratto;
b) beni immobili
La valutazione del patrimonio immobiliare del Fondo è stata demandata ad esperti indipendenti, i quali per la
determinazione dei valori correnti degli immobili, si sono attenuti ai criteri sotto riportati.
Adozione del metodo reddituale prendendo in considerazione due diversi approcci metodologici;
1. Capitalizzazione Diretta: si basa sulla capitalizzazione, ad un tasso dedotto dal mercato immobiliare, dei redditi netti futuri generati dalla Proprietà.
2. Metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati (DCF: Discounted Cash-Flow), basato:
a) sulla determinazione, per un periodo di “n” anni, dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione della Proprietà;
b) sulla determinazione del Valore di Mercato della Proprietà mediante la capitalizzazione in perpetuità, alla fine
di tale periodo, del reddito netto;
c) sull’attualizzazione, alla data di valutazione, dei redditi netti (flussi di cassa).
Gli immobili non sono stati assoggettati ad ammortamento.
c) diritti reali immobiliari
Il valore corrente dei diritti reali immobiliari è determinato applicando, per quanto compatibili, i criteri descritti nel
precedente paragrafo.
d) Partecipazioni in società non quotate
A tali partecipazioni viene attribuito un valore pari alla frazione di patrimonio netto di pertinenza del Fondo, come
previsto dall’Organo di Vigilanza.
e) crediti
I crediti sono valutati secondo il valore presumibile di realizzo.
f) altre attività
I ratei e risconti attivi sono calcolati in aderenza al principio della competenza temporale.
g) altre passività
I ratei e risconti passivi sono calcolati in aderenza al principio della competenza temporale.
h) garanzie e impegni
Tali voci sono iscritte al valore nominale.
17
i) oneri di gestione
Vengono contabilizzati per competenza nella misura prevista dal Regolamento del Fondo:
- provvigione annua di gestione spettante alla SGR;
- commissione annua di Banca Depositaria, percepita per l’espletamento dei compiti ad essa spettanti;
- il compenso spettante agli esperti indipendenti, definito previo accordo con gli stessi, dal Consiglio di
Amministrazione della SGR nel rispetto della normativa vigente;
l) regime fiscale
In seguito all’entrata in vigore della Legge n. 410 del 23 novembre 2001, la SGR ha optato per il nuovo regime tributario dei fondi comuni di investimento immobiliare.
Sull’ammontare del valore netto contabile del Fondo, è applicata l’imposta sostitutiva pari all’1% dello stesso.
18
Sezione II - Le attività
Gli immobili sono stati oggetto di stima da parte dell’esperto indipendente Real Estate Advisory Group S.r.l., la
valutazione cui è giunto l’ esperto indipendente relativamente agli immobili è di seguito riportata:
Immobili
Valore di mercato
Milano, via Gadames, 57
Roma, via Bona,67
Centro commerciale Auchan di Bussolengo (VR), località Ferlina
Rozzano comprensorio di Milano-Fiori, strada 8
Cesano Boscone, via Sanzio, 5
Villaggio Turistico S. Stefano - La Maddalena (SS)
Basiano, via Pirandello, 1
Milano, via San Giovanni Sul Muro 9/via Porlezza 12
Punto vendita Giacomelli presso centro comm.le Sona (VR)
Punto vendita Giacomelli presso centro comm.le Erbusco (BS)
Punto vendita Giacomelli presso centro comm.le Macerata
Punto vendita Giacomelli presso centro comm.le Trieste
Plusvalenza
11.593.000
21.223.000
20.360.500
52.731.000
13.643.000
27.160.000
16.812.000
27.601.000
3.304.000
3.529.000
1.411.000
3.944.000
572.000
838.000
1.522.500
723.000
283.000
1.018.000
972.221
2.087.527
-324.688
-133.808
155.725
27.345
II.1 - STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI
Alla data del rendiconto non sono presenti strumenti finanziari non quotati. Il Fondo, inoltre, non ha disinvestito
alcun immobile nell’esercizio e non detiene partecipazioni societarie.
II.2 - STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI
Alla data del Rendiconto nel portafoglio del Fondo non sono presenti strumenti finanziari quotati.
II.3 - STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
Valore patrimoniale degli strumenti finanziari derivati
Margini
Strumenti finanziari
quotati
Strumenti finanziari
non quotati
Operazioni su tassi di interesse:
futures su titoli di debito, tassi e altri contratti simili
opzioni su tassi e altri contratti simili
swaps e altri contratti simili
Operazioni su tassi di cambio:
futures su valute e altri contratti simili
opzioni su tassi di cambio e altri contratti simili
Operazioni su titoli di capitale:
futures su titoli di capitale, indici azionari e contratti simili
opzioni su titoli di capitale e altri contratti simili
Altre operazioni
futures
opzioni
swaps
7.752.684
19
II.4 - BENI IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI
Tavola C - Elenco dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari detenuti dal Fondo
Redditività dei beni locati
N
Descrizione e ubicazione
1
Lombardia - Milano
Via Gadames 57
Complesso immobiliare
ad uso uffici costituito
da una torre
e un edificio basso
Uffici
Lombardia - Rozzano (Mi)
MilanoFiori Strada 8
Palazzo M e N
ad uso uffici direzionali
Uffici
Lombardia - Cesano B. (Mi)
Via R.Sanzio, 5
Uffici
2
3
Destinazione
Anno di Superficie Canone
Tipo di Scadenza Locatario Costo Storico Ipoteche(3)
d’uso prevalente costruzione lorda mq. annuo/mq(1) contratto contratto
Euro
Euro
1999
fine lavori
5
Lombardia - Erbusco (Bs
Unità
Unità di vendita all’interno Commerciale
del Centro Commerciale)
6
Lombardia - Milano
Via S.Giovanni sul Muro,
9 - Via Porlezza, 12
Fine anni 70 40.977
prima metà
anni 80
2002
ampl. 5°p e
parcheggio
9.361
1992
fine lavori
Logistica
Trieste - Friuli Venezia
Giulia
Unità di vendita
all’interno del Centro
Commerciale
Locazione 31/12/2013
La
Rinascente
45.189.978
17.842.000 Il conduttore ha la facoltà
di recesso a partire
dal 21.12.2011.
94,00
Locazione 31/12/2005 Vodafone
Omnitel
12.291.674
di recesso senza alcuna penale
a partire dal 1.1.2002
Uffici e negozi
1998
1.544
157,00
Locazione 23/12/2011 Giacomelli
Sport
2.650.000
Il conduttore ha la facoltà
1956-1968
fine lavori
9.602
335,00
Locazione tra il 2004 9 Unità
e il 2008 locate
a Società
Grup.ENEL
+6 negozi
25.500.000
Il costo storico è indicato
al 50% in quanto l’immobile
è stato acquistato
in comproprietà con il Fondo
”Nextra Immobiliare Europa”
1999-2000
Ristruttur.
Züst 14.750.000,00(2)
Ambrosetti
107.796
Uffici
1988-1990
fine lavori
14.863
Unità
Commerciale
1998
1.005
99,00
Locazione 20/7/2006 EdisonTel
1° contr.
5/10/2006 EdisonTel
Integr.
112,00
Sport
1.005
Unità
Commerciale
2003
Centro
10 Veneto - Bussolengo (Vr)
Centro Commerciale
commerciale
Auchan con galleria
e negozi
1.318
2000
Ristruttur.
23.245
18.489.157
7.301.000 Il conduttore ha facoltà
di recesso anticipato a fronte
di una penale pari al 50%
dell’importo totale residuo
dei canoni ancora dovuti
sino alla scadenza naturale
della locazione.
18.489.157
7.301.000
1.250.000
1.250.000
267,00
Sport
1.318
1975 1°fase
1994 2°fase
è stato acquistato
109.677.876 26.366.000
14.863
Totale Friuli Venezia Giulia
20
86,00
49,00
Totale Marche
9
3.671.000 Il conduttore Tenovis srl
ha la facoltà di non rinnovare
il contratto dal 1.1.2007.
Il conduttore Schwarz Pharma
SpA ha facoltà di non rinnovare
il contratto dal 1.1.2009.
40.064
Totale Lazio
Macerata - Marche
Unità di vendita
Commerciale
9.296.224
1982-1986
fine lavori
Totale Lombardia
8
Locazione 31/12/2008 Schwarz
Pharma
1998-1999
Ristruttur.
Lombardia - Basiano
Via Pirandello, 1
Complesso Logistico
Lazio - Roma
Via Bona, 67
116,00
31/10/2006 Tenovis
4
7
6.248
Ulteriori informazioni
3.910.000
3.910.000
121,00
La
Rinascente
18.075.991
7.137.000 Il conduttore non ha la facoltà
di recesso anticipato.
è stato acquistato
N
Descrizione e ubicazione
Destinazione
Anno di Superficie Canone
Tipo di Scadenza Locatario Costo Storico Ipoteche(3)
d’uso prevalente costruzione lorda mq. annuo/mq(1) contratto contratto
Euro
Euro
11 Veneto - Sona (Vr)
Unità di vendita
Commerciale
Unità
Commerciale
1995
Totale Veneto
12 Sardegna - La Maddalena
Villaggio Turistico
”Isola di S.Stefano”
1.330
190,00
Sport
24.575
Villaggio
Turistico
1967-1969
fine lavori
13.851
162,00
Locazione 29/10/2011 Valtur
2.765.000
Ulteriori informazioni
20.840.991
7.137.000
26.000.000
In conseguenza degli interventi
di ristrutturazione delle parti
comuni e relativi impianti,
il canone annuo verrà
aumentato dell’ 8,8% sul totale
dei costi sostenuti dalla
Locatrice per tali interventi.
10.266.000
1998
Ristruttur.
alloggi
Totale Sardegna
13.851
26.000.000
Totali
163.408
180.168.024 51.070.000
(1)
Canone unitario (€/mq/anno) calcolato sulla superficie lorda (comprensiva delle superfici relative a locali tecnici, vani scala e ascensore e delle superfici relative a eventuali piani interrati destinati ad autorimessa) e arrontondato a 1 €.
(2)
All’atto del rogito è stato pagato un’importo pari a € 11.650.000 mentre i restanti € 3.100.000 verranno pagati entro 36 mesi dalla
data di stipula dell’atto di compravendita.
(3)
Gli immobili su cui grava ipoteca sono stati dati a garanzia di un unico finanziamento di € 51.070.000 utilizzato per l’acquisizione di
altri asset immobiliari. L’importo evidenziato in corrispondenza di ogni singolo immobile, è stato calcolato proporzionalmente al costo
storico.
Distribuzione dei canoni di beni immobili del Fondo dati in locazione per scadenza dei contratti o data di revisione dei canoni
Fasce di scadenza
dei contratti
di locazione o data
di revisione dei canoni
Fino a 1 anno
Da oltre 1 a 3 anni
Da oltre 3 a 5 anni
Da oltre 5 a 7 anni
Da oltre 7 a 9 anni
Oltre 9 anni
A) Totale beni immobili
locati
Valore dei beni
immobili (€)
Importo dei canoni
Locazione non
finanziaria (€/anno)
1.431.503
57.252.774
32.058.370
129.353
39.348.000
73.091.500
50.140
3.951.563
1.677.418
3.968
3.200.122
4.914.968
203.311.500
13.798.179
Locazione
finanziaria (€/anno)
-
Importo totale
% sull’importo totale
dei canoni
50.140
3.951.563
1.677.418
3.968
3.200.122
4.914.968
0,36%
28,64%
12,16%
0,03%
23,19%
35,62%
13.798.179
100%
B) Totale beni immobili
non locati
Non sono stati effettuati disinvestimenti di valori immobiliari nel corso dell’esercizio.
21
II.5 - CREDITI
Il Fondo non ha investito in crediti provenienti da operazioni di cartolarizzazione nel corso dell’ esercizio.
II.6 - DEPOSITI BANCARI
Il Fondo non ha investito in depositi bancari nel corso dell’ esercizio.
II.7 - ALTRI BENI
Il Fondo non ha effettuato investimenti nella categoria “Altri beni”.
II.8 - POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITÀ
Importo
Liquidità disponibile
conto corrente Euro
c/deposito a garanzia
Totale
1.526.837
550.000
2.076.837
Liquidità da ricevere per operazioni da regolare
Totale
Liquidità impegnata per operazioni da regolare
oneri relativi a rimborso spese Advisor
oneri relativi a spese di pubblicazione da pagare
commissioni Monte Titoli da pagare
operazioni pct da regolare
Totale
-1.286
-14.579
-8.454
-42.033.026
-42.057.345
Totale posizione netta di liquidità
-39.980.508
II.9 - ALTRE ATTIVITÀ
Importo
Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate
Ratei e risconti attivi:
- ratei attivi su interessi di conto corrente
- ratei attivi su pct
- ratei attivi su canoni di locazione
83.035.780
118.408
30.012
60.145
28.251
Crediti d’ imposta
Altre:
- crediti per canoni di locazione scaduti Giacomelli Sport
- crediti per canoni di locazione da incassare
- IVA a credito
Totale altre attività
22
8.230.790
149.962
44.215
8.036.613
91.384.978
Sezione III - Le passività
1) Alla data del Rendiconto risulta in essere un finanziamento ipotecario per 51.070.000 Euro erogato nell’anno
2002 da Intesa - MEDIOCREDITO Spa; a garanzia di tale finanziamento è stata iscritta ipoteca sui seguenti immobili di pertinenza del Fondo:
Immobile sito nel comune di Milano - Via Gadames, 57;
Immobile sito nel comune di Bussolengo - Località Ferlina;
Immobile sito nel comune di Roma - Via V. Bona, 67;
Immobile sito nel comune di Rozzano/Milanofiori - Strada 6 e 8;
Immobile sito nel comune di Cesano Boscone - Via R. Sanzio, 5;
Immobile sito nel comune di La Maddalena - Isola di Santo Stefano.
La durata del finanziamento è di 12 anni.
2) Durante l’esercizio non sono stati stipulati contratti di pronti contro termine passivi e non sono state poste in
essere operazioni di prestito titoli.
3) Strumenti finanziari derivati che danno origine a posizioni debitorie nei confronti del Fondo.
Strumenti
finanziari quotati
Strumenti
finanziari non quotati
Altre operazioni
futures e contratti simili
opzioni e contratti simili
swaps e contratti simili
972.112
4) La voce debiti verso i partecipanti non presenta alcun saldo.
23
5) Altre passività
Importo
Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati:
- spese di revisione
- spese di pubblicazione
29.694
2.715
26.979
Debiti d’ imposta:
- imposta 1% a debito dell’ esercizio
2.028.182
2.028.182
Ratei e risconti passivi:
- ratei passivi su assicurazioni
- risconti passivi su canoni di locazione
220.423
1.501
218.922
Cauzioni ricevute
619.115
Altre:
- ratei passivi su pct
- fatture da ricevere
- debito per acquisto imm.le Basiano
- fidejussioni escusse Giacomelli Sport
- fondo ammodernamento impianti Immobile Cesano Boscone
- fondo rischi Giacomelli Sport
4.086.024
32.810
67.470
3.720.000
124.969
27.000
113.775
Totale altre passività
6.983.438
Sezione IV - Il valore complessivo netto
Le quote del Fondo in fase di collocamento sono state assegnate ad investitori qualificati per un numero di 9.400,
di cui detenute dalla SGR numero 1.400; analogamente in fase di collocamento nessuna quota risulta assegnata a
soggetti non residenti.
Le componenti che hanno determinato la variazione della consistenza del valore complessivo netto sono le
seguenti:
Prospetto delle variazioni del Fondo dal’avvio dell’operatività
31/03/01 (data di avvio) fino al 31/12/2003 (data Rendiconto)
Importo Euro
In percentuale
dell’importo iniziale
Importo iniziale del Fondo (quote emesse x prezzo emissione)
A1. Risultato complessivo gestione partecipazioni
A2. Risultato complessivo gestione altri strumenti finanziari
B. Risultato complessivo gestione beni immobili
C. Risultato complessivo gestione dei crediti
D. Interessi attivi e proventi assimilati su depositi bancari
E. Risultato complessivo gestione altri beni
F. Risultato complessivo gestione cambi
G. Risultato complessivo altre operazioni di gestione
H. Oneri finanziari complessivi
I. Oneri di gestione complessivi
L. Altri ricavi e oneri complessivi
M. Imposte complessive
166.697.500
100,00
14.303.235
40.840.622
8,58
24,50
2.115.845
-2.487.049
-7.907.254
50.798
-4.969.631
0,66
-0,07
-2,68
0,08
-2,98
-5.200.962
-3,12
203.443.104
122,04
Totale rimborsi effettuati
Proventi complessivi distribuiti
Valore complessivo netto al 31.12.2003
24
Sezione V - Altri dati patrimoniali
1) Impegni assunti dal fondo a fronte di strumenti finanziari derivati e altre operazioni a termine:
Ammontare dell’ impegno
Valore assoluto
% del Valore
Complessivo Netto
Operazioni su tassi di interesse
Altre operazioni
futures e contratti simili
opzioni e contratti simili
swaps e contratti simili
21.733.346
10,68
2) L’ ammontare delle attività e passività nei confronti del gruppo è illustrato nella seguente tabella:
Importo
Conto corrente Euro presso la Banca Depositaria
c/deposito garanzia presso Banca Depositaria
Ratei attivi su conto corrente Euro
Finanziamento Ipotecario con Intesa - Mediocredito Spa
Ipoteca a favore Intesa - Mediocredito Spa
Garanzie ricevute da Banca Intesa Spa
1.526.837
550.000
30.012
51.070.000
315.000.000
1.128.460
3) Alla data del rendiconto risultano in essere le seguenti garanzie a favore del Fondo:
Importo
726.275
338.925
129.114
63.260
75.000 *
247.500 *
270.000
Fidejussore
Validità
Immobile
Soggetto interessato
Banca Intesa Spa
Banca Intesa Spa
Credito Artigiano Spa
Banca Intesa Spa
San Paolo IMI
Unicredit Spa
Unicredit Spa
15-gen-2005
15-gen-2005
31-dic-2008
31-ott-2004
30-giu-2004
31-dic-2004
30-giu-2004
Rozzano - Milanofiori Strada 8
Bussolengo - Loc. Ferlina
Milano - Via Gadames,57
Milano - Via Gadames,57
Milano - V. S. Giovanni Sul Muro
La Rinascente Spa
La Rinascente Spa
Schwarz Pharma Spa
Tenovis Srl
Immobiliare Rio Nuovo Spa
Zust Ambrosetti Spa
Zust Ambrosetti Spa
* I valori e la validità si riferiscono ai rinnovi intervenuti successivamente alla scadenza del 31.12.2003.
4) I seguenti immobili di proprietà del Fondo sono gravati da ipoteca, poiché sono stati concessi quali garanzia per
il finanziamento ottenuto da Intesa - Mediocredito Spa:
Immobile sito nel comune di Milano - Via Gadames, 57;
Immobile sito nel comune di Bussolengo - Località Ferlina;
Immobile sito nel comune di Roma - Via V. Bona, 67;
Immobile sito nel comune di Rozzano/Milanofiori - Strada 6 e 8;
Immobile sito nel comune di Cesano Boscone - Via R. Sanzio, 5;
Immobile sito nel comune di La Maddalena - Isola di Santo Stefano.
25
Parte C - Il risultato economico dell’esercizio
Sezione I - Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari
Durante l’esercizio non sono state effettuate vendite di partecipazioni e di altri strumenti finanziari.
Risultato degli strumenti finanziari derivati
Con finalità di copertura
(sottovoce A4.1)
Risultati
realizzati
Risultati non
realizzati
Senza finalità di copertura
(sottovoce A4.2)
Risultati
realizzati
Risultati non
realizzati
Altre operazioni:
futures
opzioni
swaps
-969.489
Sezione II - Beni immobili
Risultato economico dell’esercizio su beni immobili
Immobili
residenziali
Immobili
commerciali
Immobili
industriali
12.578.415
972.775
3. PLUSVALENZE/MINUSVALENZE
3.1 beni immobili
3.2 diritti reali immobiliari
6.768.602
972.220
4. ONERI PER LA GESTIONE DEI BENI IMMOBILI
-539.831
-31.452
-578.697
-47.607
1. PROVENTI
1.1 canoni di locazione non finanziaria
1.2 canoni di locazione finanziaria
1.3 altri proventi
2. UTILE/PERDITA DA REALIZZI
2.1 beni immobili
2.2 diritti reali immobiliari
5. AMMORTAMENTI
6. IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI
26
Terreni
Altri
Sezione III - Crediti
Le voci C1 e C2 non presentano alla data del Rendiconto alcun saldo significativo.
Sezione IV - Depositi Bancari
Non sono presenti interessi attivi o proventi su depositi bancari.
Sezione V - Altri beni
La voce E non presenta alcun saldo significativo.
Sezione VI - Altre operazioni di gestione e oneri finanziari
1) Risultato della gestione cambi:
Il Fondo non ha effettuato operazioni di gestione cambi.
2) Proventi e oneri delle operazioni di pronto contro termine, di prestito titoli e assimilate:
Operazioni
Pronti contro termine e assimilate:
su titoli di Stato
su altri titoli di debito
su titoli di capitale
su altre attività
Proventi
Oneri
1.011.255
620.723
Prestito titoli:
su titoli di Stato
su altri titoli di debito
su titoli di capitale
su altre attività
3) La voce ”Interessi passivi su finanziamenti ricevuti” presenta un saldo di Euro 1.745.743, tali interessi si riferiscono al finanziamento ipotecario in essere alla data del Rendiconto con Intesa - Mediocredito Spa.
4) Altri oneri finanziari:
Importo
Oneri da pct di impiego
Interessi passivi su depositi cauzionali
620.723
556
Totale altri oneri finanziari
621.279
Sezione VII - Oneri di gestione
Importo
Provvigione di gestione*
Commissioni di banca depositaria
Oneri per esperti indipendenti
Spese per pubblicazione prospetti e informativa al pubblico
Altri oneri di gestione:
spese di revisione
contributo di vigilanza Consob
bolli/spese
Totale oneri di gestione
3.204.831
100.151
35.310
55.206
4.651
1.410
425
3.401.984
* Non comprende commissioni di incentivo in quanto non previste da regolamento.
27
Sezione VIII - Altri ricavi ed oneri
Importo
Interessi attivi su disponibilità liquide
30.012
Altri ricavi:
sopravvenienze attive
interessi attivi di mora
ricavi vari
8.732
11.967
1
Altri oneri:
sopravvenienze passive
spese varie
oneri straordinari/Giacomelli Sport
oneri per quotazione
29.621
8.456
120.000
13.000
Totale altri ricavi e oneri
-120.365
Sezione IX - Imposte
Il Fondo alla data del Rendiconto risulta a debito di imposta per un importo pari a Euro 2.028.182, calcolato secondo le disposizioni della Legge n.410/2001.
Il debito d’imposta è stato interamente compensato con il credito IVA del Fondo.
Parte D - Altre informazioni
Attività di copertura dal rischio di cambio.
Durante l’esercizio non sono state poste in essere attività di copertura dal rischio di cambio.
28
Stampa: Reggiani S.p.A. - Varese
NEXTRA
Sviluppo Immobiliare
Fondo
comune di
investimento
immobiliare
chiuso
Rendiconto
al 31 dicembre 2003
Capitale Sociale: Euro 24.172.200
Sede Legale: Piazzale Cadorna, 5 - 20123 Milano
C. F., P. IVA e n. iscrizione al Registro delle Imprese di Milano 07131820156
Iscritta all'Albo delle SGR al n. 5
Società di Gestione e Promozione:
Nextra Investment Management SGR SpA

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