PARERE N°2/A Tizio, proprietario di uno dei due appartamenti che

PARERE N°2/A
Tizio, proprietario di uno dei due appartamenti che costituiscono il condominio Alfa, si rivolge a
Caio, proprietario dell’altro appartamento, per invitarlo ad eseguire di comune accordo taluni lavori
di manutenzione del cortile comune.
A fronte dell’inerzia di Caio al riguardo, Tizio esegue lo stesso i lavori prospettati, salvo poi
chiedere a Caio una parte delle spese sostenute.
Caio, che vorrebbe sottrarsi al richiesto pagamento, si rivolge ad un legale chiedendo chiarimenti al
riguardo.
Il candidato, assunte le vesti del legale di Caio, esponga le problematiche sottese alla fattispecie in
esame.
(Traccia tratta da Cass., Sez.U., 31/01/2006, n. 2046)
PARERE N°2/A – DIRITTO CIVILE
Il condominio è un ente di gestione comune che opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei
soggetti che ne fanno parte limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa comune.
Il condominio non ha personalità giuridica autonoma cioè distinta da quella di coloro che ne fanno
Commento: L’inizio è troppo
diretto; un breve sunto dei fatti
aiuta a delimitare il campo della
successiva indagine e ad
introdurre il quesito.
Commento: Come definizione di
condominio lascia a desiderare…
parte; esso non interferisce nei diritti autonomi di ciascun condomino (Cass., 7891, 2000).
Salvo che il titolo contrattuale non disponga altrimenti, sono beni comuni quelli indicati nell’art.
1117 c.c. e quelli ad essi assimilati in quanto destinati al comune godimento e/o servizio delle
proprietà esclusive.
La nascita di un condominio si verifica non con un formale atto costitutivo ma con la costruzione
sul suolo comune o con il frazionamento da parte dell’unico proprietario di un edificio i cui piani o
porzioni di piano vengono attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva (Cass., 4769, 1978).
Non sono pertanto necessarie apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni.
Con la costituzione del condominio si trasferiscono ai singoli proprietari anche le corrispondenti
quote delle parti comuni di cui non è consentita la disponibilità .
Ai fini della individuazione dell’oggetto di proprietà comune ex art. 1117 c.c. (sempre che il titolo
non disponga altrimenti) la presunzione di comproprietà concerne sia gli elementi che
strutturalmente costituiscono l’edificio quale complesso unitario (suolo, fondazioni, ecc.) sia i locali
destinati ai servizi comuni anche se strutturalmente autonomi rispetto all’edificio, sia le opere, le
istallazioni e i manufatti che servono all’uso e al godimento comune (addizioni rispetto alla struttura
dell’edificio) (Cass., 1090, 1977).
Commento: Non le era stata
richiesta una disamina in generale
dell’istituto del condominio. Non è
sbagliato dare qualche
informazione generale, ma ciò solo
nei limiti di quanto poi necessario
alla soluzione del caso; qui invece
lei sta divagando.
L’attitudine funzionale al servizio dell’edificio e al godimento collettivo individua l’elemento
comune a prescindere dal fatto che il bene sia o possa essere utilizzato da tutti i condomini.
La presunzione di condominialità per i beni elencati dall’art. 1117 c.c., la cui elencazione non è
tassativa, deriva sia dall’attitudine del bene oggettivamente destinato al godimento comune sia dalla
concreta destinazione di esso al servizio comune, conseguentemente, chi ne rivendica la proprietà
esclusiva deve fornire la prova di tale diritto.
Il cortile di un condominio costituisce parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. e trae la sua ratio
Commento: La traccia non
lascia spazio a dubbi.
dalla obiettiva destinazione del bene a servizio e utilità degli edifici circostanti .
Il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare
che gli appartiene ed il condomino deve partecipare alle spese relative alle parti comuni per la loro
conservazione e non vi si può sottrarre rinunciando al diritto sulle cose anzidette; ciascuno ha il
diritto-dovere di pagare i contributi necessari per le spese di manutenzione di dette parti comuni .
La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche nel caso
di “condominio minimo” cioè di condominio composto da due soli partecipanti.
Nel caso di specie Tizio e Caio sono i proprietari di due appartamenti che costituiscono il
Commento: Sta saltando subito
alla conclusione. Le consiglio di
inquadrare sempre il problema, di
affrontare il contrasto rinvenibile
al riguardo e di scegliere
(motivando la scelta) una possibile
soluzione.
condominio Alfa che si qualifica, essendo composto da due solo condomini, come “condominio
minimo”.
Tizio invita l’altro proprietario Caio ad eseguire alcuni lavori di manutenzione del cortile comune.
Tizio, di fronte all’inerzia di Caio, esegue ugualmente detti lavori, salvo poi chiedere a Caio una
parte delle spese sostenute.
Da quanto sopra esposto ai sensi dll’art. 1118 c..c ciascun condomino ha il dovere di partecipare
alle spese di manutenzione relative alle parti comuni, tra le quali, come detto, rientra ex art. 1117
c.c. anche il cortile destinato al godimento ed uso dei condomini. Tuttavia l’art. 1134 c.c. disciplina
il comportamento del singolo condomino che ha sostenuto le spese per la cosa comune regolando la
possibilità del singolo di interferire nella loro amministrazione.
Pertanto, in presenza della accessorietà dei beni comuni alle proprietà individuali nel condominio
minimo, la spesa autonomamente sostenuta da uno solo dei partecipanti è rimborsabile solo nel caso
Spetta al condomino che chiede il rimborso provare le condizioni che imponevano di provvedere
Commento: Pessimo modo di
citare giurisprudenza; le consiglio
piuttosto: Cass. s.u. 06/2046; le
faccio notare, anche, che si tratta
di una sentenza della Sezioni
Unite.
senza ritardo (Cass., 5256, 1980; 6400, 1984).
Commento: Vale quanto già
detto.
in cui siano presenti requisiti di urgenza tali da ritenere la spesa indifferibile (Cass., 2046, 2006)..
Da quanto sopra esposto si ritiene, dunque, che Tizio ha diritto ad ottenere il rimborso delle spese
sostenute per la manutenzione del cortile comune solo qualora dette spese siano indifferibili in
quanto caratterizzate dai requisiti di urgenza, in caso contrario, Caio si potrà sottrarre dal
pagamento richiesto. Spetterà a Tizio provare che le spese sostenute erano indifferibili.
CONCLUSIONI
Caio potrà sottrarsi al pagamento richiesto da Tizio e relativo alle spese da quest’ultimo sostenute
per la manutenzione del cortile comune solo nel caso in cui dette spese non siano caratterizzate da
urgenza e indifferibilità ex art. 11134 c.c., altrimenti dovrà rimborsare a Tizio le spese sostenute
nella misura della propria unità abitativa.
Valutazione complessiva: Purtroppo è mancata l’analisi del diverso orientamento per il quale si
dovrebbe applicare al condominio minimo l’art 1110 c.c.; ciò non ha consentito di porre nella giusta
evidenza la soluzione scelta dalle Sezioni Unite e la ragioni sottese a questa.
Elementi strutturali:all’inizio manca un breve riassunto dei fatti; il candidato si dilunga invece in
una inutile e non richiesta disamina dell’istituto del condominio degli edifici. Non è stato
inquadrato il quesito sotteso alla traccia e il dibattito sorto al riguardo.
Stile: il modo citare la giurisprudenza non è corretto; a parte questo, l’elaborato è comprensibile.
Soluzione del caso: è stata offerta un’unica soluzione (quella che prevede l’applicazione dell’art.
1134), come se non fosse mai esistito alcun dibattito al riguardo. Il candidato si è quindi sottratto al
compito di sviscerare le tesi rinvenibili in materia e di fornire adeguata giustificazione alla scelta
operata.
Avv. Daniele Calcaterra
Commento: Siamo già alla
fine? Non ha individuato la
soluzione di chi afferma doversi
applicare non l’art. 1134 bensì
l’art. 1110 c.c. (ad esempio, Cass.
88/5664) e quanto invece stabilito
dalle Sezioni Unite (Cass. s.u.
06/2046). Di conseguenza non ha
neanche colto le motivazioni che
possono indurre a scegliere una
soluzione all’altra.