perizia di stima

PROCEDURA
SOGGETTA A
CONTRIBUTO
UNIFICATO
TRIBUNALE DI BRESCIA
SEZIONE FALLIMENTARE
FALLIMENTO N° 137/2009
“TRASPORTI ANELLI di ANELLI ANTONIO & RICCARDO S.n.c.
e personale dei soci ANELLI RICCARDO e PIZZAMIGLIO
DONATELLA”
GIUDICE DELEGATO: DOTT. RAFFAELE DEL PORTO
CURATORE: DOTT. COSTANZO TITA
RELAZIONE TECNICA
PREMESSE:
L’Ill.mo Sig. G.D. in data 09-10-2009 n° 8237 Cron. ha autorizzato la
nomina fatta dal Curatore Fallimentare per il Sottoscritto Geom. CAINI
FIORENZO; con studio in Brescia Via Gezio Calini n° 6; iscritto all’albo
dei Geometri della Provincia di Brescia al n° 3742 ed all’albo dei periti del
Tribunale di Brescia al n° 62, quale esperto del fallimento in epigrafe con il
seguente quesito:
“Il Giudice Delegato affida all’esperto la valutazione degli immobili di
proprietà del fallito epigrafe.
Il Perito dovrà indicarne il Valore di mercato con onere a carico dello
stesso di fornire alla Curatela tutta la documentazione catastale ed
ipotecaria ventennale relativa ai beni oggetto di valutazione, con
riferimento anche agli atti di provenienza e ad eventuali atti di sanatoria,
alla regolarità delle concessioni edilizie, lo stato burocratico presso il
Comune in relazione alle concessioni stesse e all’eventuale dichiarazione di
agibilità e/o abitabilità dei fabbricati oggetto di valutazione”
Compiuti i necessari rilievi ed accertamenti il Sottoscritto rilascia la sotto
estesa
RELAZIONE
INDIVIDUAZIONE CATASTALE
Quota di 1/1 del DIRITTO di PROPRIETA’ SUPERFICIARIA della
Ditta TRASPORTI ANELLI di ANELLI ANTONIO & RICCARDO
S.n.c. con sede in Leno degli immobili siti in Comune di BAGNOLO
MELLA Via Padre Giovanni Piamarta costituiti da unità immobiliari ad
uso laboratorio al Piano Terra ed annessi Uffici al Piano Terra e Primo
1
identificate nelle mappe catastali con il fabbricato di cui al Fg.23 con il
Mapp.683 di Ha 0.07.40 Ente Urbano con corte pertinenziale distinta con
parte del Mapp.575 (esattamente la porzione individuata con il Mapp.575
Sub.2 del Catasto Fabbricati) che risultano censite al Catasto Fabbricati di
detto Comune in forza della Denuncia di Variazione del 22-03-1990 n°
4802.1/1990 (Protocollo n° 160334) come segue:
Sez.NCT Fg.23 Mapp.683 Sub.1 Via Padre Giovanni Piamarta P.T.-1°
Cat.C/3 cl.3 mq.440 Rendita €. 1.318,00
Sez.NCT Fg.23 Mapp.683 Sub.2 Via Padre Giovanni Piamarta P.T.
Cat.C/3 cl.3 mq.327 Rendita €. 979,51
Nota Bene
a) Con Istanza di Rettifica presentata dal sottoscritto all’Agenzia del
Territorio di Brescia Reparto Catasto Terreni il 25-05-2011 n°
235117 di Prot. l’ufficio ha provveduto ad aggiornare la Mappa
Catastale Fg.23 del Comune di Bagnolo Mella inserendo il
fabbricato distinto con il Mapp.683
b) In Banca Dati del Catasto Fabbricati entrambe le unità immobiliari
riportano come Intestati:
Correttamente il Comune di Bagnolo Mella con sede in Bagnolo
Mella C.F.00453990178 come Proprietà per l’area
Erroneamente la Ditta Trasporti Anelli di Anelli Antonio & Figli
S.n.c. con sede in Bagnolo Mella C.F. 01461240176 come
Proprietà Superficiaria in quanto non risultano essere mai state
presentate le volture catastali degli atti di:
1. Trasferimento di sede del notaio Mario Fernandes n° 27012 di
Rep. e n° 6195 di Racc.
Registrato a Verolanuova il 24-11-2005 al n° 829 Serie 2
Con cui fra le varie modifiche societarie viene anche deciso di
trasferire la sede della Società “TRASPORTI ANELLI di
ANELLI ANTONIO & FIGLI S.n.c.” C.F. 01461240176 da
Bagnolo Mella Via N. Sauro n° 32 al Comune di Leno Cascina
Naviglio n° 20
2. Atto di Modifica di Ragione Sociale a seguito di Cessione di
Quota Sociale del notaio Angelica Lupoli n° 1204 di Rep. e n°
813 di Racc.
Registrato a Verolanuova il 07-07-2008 al n° 2895 Serie 1T
Con cui
In primo Luogo il Signor ANELLI MANUEL nato a Brescia
il 03-04-1986 cede al Signor ANELLI RICCARDO nato a
Bagnolo Mella il 22-09-1964 la propria quota di
partecipazione della Società “TRASPORTI ANELLI di
ANELLI ANTONIO & FIGLI S.n.c.” con sede in Leno
Cascina Naviglio n° 20 C.F. 01461240176
2
In secondo luogo i soci rimasti Signori ANELLI RICCARDO
nato a Bagnolo Mella il 22-09-1964 e PIZZAMIGLIO
DONATELLA nata a Poncarale il giorno 17-09-1965 della
Società “TRASPORTI ANELLI di ANELLI ANTONIO &
FIGLI S.n.c.” con sede in Leno C.F. 01461240176 modificano
la denominazione della Società in “TRASPORTI ANELLI di
ANELLI ANTONIO & RICCARDO S.n.c.” sempre con sede
in Leno Cascina Naviglio n° 20 C.F. 01461240176
Pertanto prima della messa in vendita (bando d’asta) si dovrà
procedere ad aggiornare la Banca Dati presentando le due
Volture degli atti sopraccitati
3. La Scheda Catastale che individua l’unità immobiliare
Mapp.683 Sub.1 costituita dall’intera palazzina uffici (piano
terra più piano primo) e da metà capannone (porzione che si
sviluppa in aderenza al lato Ovest della palazzina stessa)
riporta in modo errato il posizionamento del nucleo bagni–
uffici interno nel capannone indicato in angolo Sud-Est
mentre come riscontrato in loco e come riportato
nell’elaborato grafico allegato alla Concessione Edilizia di
Variante in Corso d’Opera n° 4656 del 14-06-1989 il nucleo
bagni suddetto si sviluppa in angolo Sud-Ovest del capannone
stesso in aderenza alla palazzina uffici.
4. Sia la Scheda Catastale che individua l’unità immobiliare
Mapp.683 Sub.1 che la Scheda Catastale che individua l’unità
immobiliare Mapp.683 Sub.2 e come risulta riportato
nell’elaborato grafico allegato alla Concessione Edilizia di
Variante in Corso d’Opera n° 4656 del 14-06-1989 riportano
come esistente una muratura che funge da divisoria fra le
stesse due unità immobiliari, mentre in loco detta muratura
divisoria di fatto non esiste più perché rimossa.
PROVENIENZA
Atto di assegnazione a socio di cooperativa edilizia notaio Giovanni
Battista Calini del 16-12-1997 n° 37732 di Rep. e n° 8013 di Racc.
Registrato a Montichiari il 24-12-1997 al n° 515
Trascritto a Brescia il 31-12-1997 ai n° 41528/28158
Il “CONSORZIO ARTIGIANO PRIMAVERA” con sede in Bagnolo
Mella C.F. 03002420176, assegna in proprietà superficiaria alla Società
“TRASPORTI ANELLI di ANELLI ANTONIO & FIGLI S.n.c.” con sede
in Bagnolo Mella C.F. 01461240176; che acquista in Diritto di
PROPRIETA’ SUPERFICIARIA Quota di 1/1 delle unità immobiliari
adibite a capannone ed uffici con corte comune site in Comune di
BAGNOLO MELLA il tutto identificato all’UTE di Brescia Sezione
NCEU come segue:
3
Fg.23 Mapp.683 Sub.1 Via Padre Giovanni Piamarta P.T-1° (Opificio
Industriale)
Fg.23 Mapp.683 Sub.2 Via Padre Giovanni Piamarta P.T (Ufficio o Studio
Professionale)
Si precisa che alle unità immobiliari suddette compete la corte esclusiva di
cui al Mapp.575 Sub.2
Si da atto che relativamente ai beni in oggetto è stata stipulata con atto del
notaio Girolamo Cogoli in data 31-10-1988 n° 30269 di Rep. e n° 8400 di
Racc., registrato a Verolanuova il 11-11-1988 n° 908 Serie 1V, trascritto a
Brescia il 14-11-1988 ai n° 31133/21185 una Convenzione Urbanistica con
il Comune di Bagnolo Mella; la parte assegnataria ha dichiarato di
conoscere e accettare detta Convenzione, suoi patti e condizioni, e di
assumere in proprio proporzionalmente all’acquisto fatto, gli obblighi,
oneri, spese nella stessa posti a carico della parte alienante
Prezzo dichiarato in atto £. 480.520.786= oltre IVA
Nota Bene:
A. Sia l’atto di Trasferimento di sede del notaio Mario Fernandes di
Bagnolo Mella n° 27012 di Rep. e n° 6195 di Racc.
Registrato a Verolanuova il 24-11-2005 al n° 829 Serie 2
Con cui fra le varie modifiche societarie viene anche deciso di
trasferire la sede della Società “TRASPORTI ANELLI di ANELLI
ANTONIO & FIGLI S.n.c.” C.F. 01461240176 da Bagnolo Mella
Via N. Sauro n° 32 al Comune di Leno Cascina Naviglio n° 20
B. Che l’atto di Modifica di Ragione Sociale a seguito di Cessione di
Quota Sociale del notaio Angelica Lupoli di Quinzano d’Oglio n°
1204 di Rep. e n° 813 di Racc.
Registrato a Verolanuova il 07-07-2008 al n° 2895 Serie 1T
Con cui
In primo Luogo il Signor ANELLI MANUEL nato a Brescia il 0304-1986 cede al Signor ANELLI RICCARDO nato a Bagnolo Mella
il 22-09-1964 la propria quota di partecipazione della Società
“TRASPORTI ANELLI di ANELLI ANTONIO & FIGLI S.n.c.”
con sede in Leno Cascina Naviglio n° 20 C.F. 01461240176
In secondo luogo i soci rimasti Signori ANELLI RICCARDO nato a
Bagnolo Mella il 22-09-1964 e PIZZAMIGLIO DONATELLA nata
a Poncarale il giorno 17-09-1965 della Società “TRASPORTI
ANELLI di ANELLI ANTONIO & FIGLI S.n.c.” con sede in Leno
C.F. 01461240176 decidono di modificare la denominazione della
Società in “TRASPORTI ANELLI di ANELLI ANTONIO &
RICCARDO S.n.c.” sempre con sede in Leno Cascina Naviglio n°
20 C.F. 01461240176
Non risultano essere stati Trascritti presso l’Agenzia del Territorio
Servizio di Pubblicità Immobiliare Ufficio Provinciale di Brescia, in
quanto come asserito da uno dei notai roganti Mario Fernandes e come
4
confermatomi dal responsabile dell’ufficio dell’Agenzia del Territorio,
di Brescia per atti notarili che hanno come oggetto il trasferimento di
sede o la modifica di denominazione di società non sussiste l’obbligo
della loro trascrizione, è discrezione del notaio che a redatto l’atto,
provvedervi oppure farne a meno
COERENZE:
Dell’intero fabbricato distinto con il Mapp.683 secondo la mappa
catastale Fg.23 del Comune di Bagnolo Mella:
A Nord: Corte Mapp.575
Ad Est: Corte Mapp.688
A Sud: Corte Mapp.920
Ad Ovest: Corte Mapp.575
Dell’unità immobiliare distinta con il Mapp.683 Sub.1 graffata al
Mapp.575 Sub.2 (corte) secondo l’Elaborato Planimetrico che riguarda
tutti e tre i Mapp.575, Mapp.681 e Mapp.683 del Catasto Fabbricati:
A Nord: Corte Mapp.575 Sub.3 ed area adibita a parcheggio pubblico
Ad Est: Corte Mapp.688
A Sud: Corte Mapp.920
Ad Ovest: Unità immobiliare Mapp.683 Sub.2
Dell’unità immobiliare distinta con il Mapp.683 Sub.2 graffata al
Mapp.575 Sub.2 (corte) secondo l’Elaborato Planimetrico che riguarda
tutti e tre i Mapp.575, Mapp.681 e Mapp.683 del Catasto Fabbricati:
A Nord: Corte Mapp.575 Sub.3
Ad Est: Unità immobiliare Mapp.683 Sub.1
A Sud: Corte Mapp.920
Ad Ovest: Corte Mapp.575 Sub.4
DESCRIZIONE
Le unità immobiliari oggetto di valutazione costituiscono un fabbricato
facente parte di una lottizzazione artigianale realizzata nella periferia SudEst del Comune di Bagnolo Mella in una zona di recente espansione
industriale.
Al fabbricato artigianale costituito da un capannone industriale ad un unico
piano fuori terra con annessa palazzina uffici e servizi a due piani fuori
terra oltre piano interrato che però risulta essere completamente abusivo, si
accede da nuova strada di lottizzazione denominata Via Padre Piamarta e
da successiva area adibita a manovra ed a parcheggio pubblico.
Dalla zona a parcheggio pubblico si può accedere all’immobile costituito
dalle due unità immobiliari distinte con i Mapp.683 Sub.1 e Mapp.683
Sub.2 e con la corte esclusiva di pertinenza Mapp.575 Sub.2 che risulta
delimitata da recinzione costituita da: muretto di calcestruzzo con
soprastante rete metallica plastificata in lato Sud in cui in estremo angolo
Ovest è stato ricavato un cancello per accedere all’area di altrui proprietà
5
Mapp.920 che però risulta privo di autorizzazione, da sola rete metallica
plastificata in lato Ovest a confine con la corte di cui al Mapp.575 Sub.4 ed
in lato Nord a confine con la corte di cui al Mapp.575 Sub.3, da muretto in
calcestruzzo con soprastante ringhiera in ferro in lato Nord per il tratto a
confine con l’area adibita a parcheggio pubblico in cui sono stati ricavati il
cancello carraio per l’accesso al capannone e la pensilina con il cancello
pedonale per l’accesso alla palazzina uffici
La corte esclusiva dell’immobile risulta poi suddivisa fra quella di
pertinenza del capannone e quella di pertinenza della palazzina uffici da
semplice ringhiera in ferro in lato Nord e da ringhiera in ferro dotata di
interposto cancello che permette il collegamento fra le due corti in lato Sud.
La corte di pertinenza del capannone ha pavimentazione in elementi di
calcestruzzo autobloccanti per l’intero lato Nord ed in battuto di cemento
sia l’intero lato Ovest che l’intero lato Sud
La corte di pertinenza della palazzina uffici ha i soli vialetti in elementi di
calcestruzzo autobloccanti mentre il resto è adibito a giardino piantumato
Il capannone industriale che catastalmente risulta individuato con l’intero
Mapp.683 Sub.2 e con parte del Mapp.683 Sub.1 (in quanto questo ultimo
subalterno individua anche l’intera palazzina uffici), si sviluppa su pianta
rettangolare ad un’unica campata delle dimensioni di mt. 47,80 per mt.
14,00 per una superficie coperta pari a complessivi mq. 669,20 ed
un’altezza utile di mt. 4,00
La struttura portante (pilastri e capriate di copertura) così come le murature
di tamponamento (in pannelli con finitura esterna in graniglia) ed i tegoloni
di copertura sono in elementi prefabbricati in cemento armato, mentre la
pavimentazione è in battuto di cemento del tipo industriale ed il manto di
copertura è in lastre di fibrocemento “eternit” contenenti amianto.
Internamente al tratto di capannone distinto con il Mapp.683 Sub.2 in
angolo Nord-Ovest indicato come “Sviluppo B” nella scheda catastale che
individua l’unità immobiliare, si sviluppa il corpo ufficio con nucleo w.c.
delle dimensioni di mt. 3,90 per mt. 6,20 avente un’altezza utile di mt. 2,80
Mediante posa di scala con rampante in ferro in aderenza alla parete Nord
del capannone, risulta essere di fatto utilizzato come magazzino anche
l’intero piano primo soprastante, che però risulta privo di autorizzazione
edilizia
Internamente al tratto di capannone distinto con il Mapp.683 Sub.1 in
angolo Sud-Est risulta essere stato realizzato un locale in struttura costituita
da alluminio e vetri adibito ad ufficio
La palazzina uffici che si sviluppa in aderenza lato Est al capannone risulta
collegata al capannone stesso da porta attigua alla struttura in alluminio e
vetri sopra citata che immette nel locale mensa, si sviluppa con due piani
fuori terra oltre a scomparto di interrato (che risulta essere completamente
abusivo) ed ha l’accesso principale dal vialetto in lato Nord
6
La palazzina risulta costituita da: un atrio d’ingresso da cui si può accedere
a due locali adibiti ad ufficio ad al locale w.c. di piano terra, nonché al
vano scale che porta al piano primo costituito da atrio di disbrigo, tre locali
ad uso ufficio e da un bagno, solo l’ufficio in angolo Sud-Est risulta dotato
di balcone esterno
Sia il pavimento di piano terra che di primo piano che di piano interrato è
costituito da mattonelle di ceramica, mentre i serramenti esterni sono in
legno e vetri dotati di persiane a tapparelle con ulteriore inferriata esterna
Nota Bene:
Esternamente al capannone in lato Sud-Ovest in aderenza alla parete
stessa risultano esserci delle cisterne utilizzate dalla ditta fallita per lo
stoccaggio del carburante (gasolio) di scorta necessario alla propria
attività di trasporti.
Dette cisterne risultano essere state oggetto di provvedimento di
confisca, come risulta da sigillo emesso ed apposto dal Corpo di Polizia
Locale di Bagnolo Mella
SITUAZIONE URBANISTICA
Da accertamenti effettuati presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Bagnolo
Mella (BS) risulta che il Comune ha in Vigore dal 30-03-2011 data di
pubblicazione sul B.U.R.L. (Bollettino Ufficiale della Regione Lombardia),
il P.G.T. (Piano di Governo del Territorio), che classifica l’intero
complesso artigianale di cui fanno parte le unità immobiliari oggetto di
valutazione, come “Zona di Tipo Produttiva D2 di Completamento”
normata dall’Art.24 delle NTA (Norme Tecniche di Attuazione)
L’intero complesso artigianale risulta essere stato edificato su area
assegnata dal Comune di Bagnolo Mella in Diritto di Superficie al
“Consorzio Artigiano Primavera” con sede in Bagnolo Mella con atto
(Convenzione) del notaio Girolamo Cogoli in data 31-10-1988 n° 30269 di
Rep. e n° 8400 di Racc., registrato a Verolanuova il 11-11-1988 n° 908
Serie 1V trascritto a Brescia il 14-11-1988 ai n° 31133/21185 in forza dei
seguenti provvedimenti edilizi:
Concessione ad Edificare n° 4533 di Pratica Edilizia del 19-05-1988
rilasciata dal Comune di Bagnolo Mella al “Consorzio Artigiano
Primavera” per la costruzione di n° 3 capannoni artigianali
Variante in Corso d’Opera n° 4656 di Pratica Edilizia (gli elaborati
grafici riportano n° 4756 ???) del 14-06-1989 rilasciata dal Comune di
Bagnolo Mella al “Consorzio Artigiano Primavera” per varianti in corso
d’opera alla Concessione n° 4533 del 19-05-1988 per la costruzione di
n° 3 capannoni artigianali
I tre capannoni ad uso artigianale fra cui anche quelli distinti con le unità
Mapp.683 Sub.1 (Zona Est Complesso B) e Mapp.683 Sub.2 (Zona Ovest
Complesso B) sono stati dichiarati abitabili dal 10-02-2003 come risultano
da Certificato di Abitabilità rilasciato dal Comune di Bagnolo Mella in data
7
10-02-2003 (Pratica Edilizia n° 4533) con lavori di costruzione ultimati in
data 15-06-1989
Nota Bene:
a. Presso l’Ufficio Tecnico si è reperita lettera datata 27-06-2008 n°
7990 di Prot. indirizzata alla Ditta Autotrasporti Anelli di Anelli
Antonio & Figli S.n.c. con la quale l’Amministrazione Comunale in
applicazione di quanto disposto dal comma 46 dell’art.3 della Legge
662/96 che consente ai Comuni di cedere in proprietà le aree
destinate ad insediamenti produttivi, delimitate ai sensi dell’art.27
della Legge n° 865/71, già concesse in Diritto di Superficie, dava la
possibilità alla ditta stessa di acquistare la piena proprietà delle
unità immobiliari oggetto della presente valutazione, al prezzo di
riscatto fissato in complessivi €. 32.264,36 a cui è precisato che
trascorsi 3 mesi dalla data delle lettera stessa l’importo sarà
suscettibile di rivalutazioni ISTAT come da Schema di Convenzione
allegato
L’ufficio tecnico ha precisato al sottoscritto, che la Ditta fallita Non
ha aderito a detta possibilità, ma che l’eventuale aggiudicatario
potrà comunque richiedere di subentrare in detta opportunità di
trasformazione del Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà, con
l’unico aggravio già richiamato nello Schema di Convenzione, che il
prezzo di riscatto subirà un adeguamento secondo rivalutazioni
ISTAT
b. Da raffronto fra quanto risulta riportato negli elaborati grafici
allegati alla Variante in Corso d’Opera n° 4656 di Pratica Edilizia
(sui quali è riportano il n° 4756 ???) del 14-06-1989 e da quanto
riscontrato in loco risulta che:
l’intero piano interrato realizzato sottostante il piano terra della
palazzina uffici è abusivo
l’intero piano primo ricavato sul corpo uffici-w.c. esistente
internamente in angolo Nord-Ovest nel capannone Mapp.683
Sub.2 è abusivo
il pergolato con barbecue realizzato a piano terra in aderenza
lato Sud alla palazzina uffici è abusivo
la rimozione della parete che divideva originariamente il
capannone in due parti rispettivamente distinte con il Mapp.683
Sub.1 ed il Mapp.683 Sub.2 è abusiva
Da informazioni assunte presso l’Ufficio Tecnico di Bagnolo Mella
solo la parete (rimossa) che originariamente divideva il capannone
in due unità immobiliari potrà essere regolarizzata mediante
richiesta di D.I.A. (Denuncia di Inizio attività) o di Permesso di
Costruire in Sanatoria, mentre l’intero piano interrato realizzato
sotto la palazzina uffici, l’intero piano primo ricavato sulla soletta
del corpo uffici-w.c. nel capannone ed il pergolato esterno realizzato
8
fino al confine di proprietà NON SONO Sanabile costituendo di
fatto aumento di Slp (Superficie Lorda di Pavimento) ed essendo il
lotto completamente saturo
Pertanto l’eventuale aggiudicatario dovrà provvedere a:
chiudere (con un getto di calcestruzzo o con una muratura di
mattoni) la porta che permette l’accesso al piano interrato della
palazzina uffici in modo che l’intero piano non sia più utilizzabile
diventando di fatto ed a tutti gli effetti come un semplice vespaio
rimuovere la rampa scale in ferro che permette di accedere al
piano primo ricavato sul corpo uffici-w.c. esistente internamente
in angolo Nord-Ovest nel capannone Mapp.683 Sub.2 in modo
che l’intero piano inaccessibile
rimosso (demolito) il pergolato con barbecue realizzato a piano
terra in aderenza lato Sud alla palazzina uffici
ricostruire la parete che originariamente divideva il capannone
in due unità rispettivamente distinte con il Mapp.683 Sub.1 ed il
Mapp.683 Sub.2 o regolarizzare la sua avvenuta demolizione
mediante richiesta di D.I.A. (Denuncia di Inizio attività) o di
Permesso di Costruire in Sanatoria al Comune di Bagnolo Mella.
CERTIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI
Ai sensi della normativa nazionale di cui ai D.Lgs. n° 192 del 19-08-2005 e
n° 311 del 29-12-2006 e della normativa della Regione Lombardia di cui
alla L.R. n° 24 del 11-12-2006 a partire dal 01 Luglio 2009 tutti gli
immobili che saranno oggetto di alienazione (trasferimento di proprietà)
dovranno essere dotati dell’attestato di certificazione energetica (ACE) con
l’obbligo della sua allegazione
Poiché però nel caso in esame la procedura fallimentare procederà alla
messa in vendita del solo Diritto di Superficie delle unità immobiliari
(cioè di un diritto parziale della Piena Proprietà) NON NECESSITA
l’attestato di certificazione energetica (ACE)
VALUTAZIONE
Preso atto della natura, della consistenza e destinazione degli immobili,
tenuto conto dello stato di manutenzione e di conservazione in cui si
trovano delle particolari finiture che hanno, considerata la zona urbana ove
sono situati ed il loro grado di appetibilità, svolte le indagini relative al
mercato attuale di immobili simili o similmente ubicati assumendo
opportune informazioni presso le agenzie immobiliari che esercitano nella
zona, eseguiti i conteggi delle superfici utili, ricercati i più probabili redditi
che gli immobili sono suscettibili di produrre in rapporto alla loro
destinazione ed ubicazione, tenuto presente che la valutazione deve
riguardare il solo Diritto di Superficie in quanto le unità immobiliari
9
oggetto di stima, fanno parte di un complesso artigianale edificato su
terreno che è di proprietà del Comune di Bagnolo Mella
Che secondo i principi giuridici (art.952-953-954 e 2816 del Codice Civile)
l’eventuale costruzione eseguita dal Superficiario alla scadenza naturale del
Diritto stesso passa in proprietà al Concedente; del mercato immobiliare
che risente della crisi mondiale e conseguentemente vige in epoca di
stagnazione, che l’intero piano interrato sotto la palazzina uffici, il piano
primo sopra il corpo uffici-w.c. nel capannone distinto con il Mapp.683
Sub.2 ed il pergolato esterno essendo abusivi e non sanabili non hanno
alcun valore, ma anzi necessitano di spese per la loro regolarizzazione, che
dovrà essere ricostruita o regolarizzata mediante presentazione di D.I.A.
(Denuncia di Inizio Attività) o di Permesso di Costruire in Sanatoria al
Comune di Bagnolo Mella la parete che originariamente divideva in due
unità immobiliari il capannone, e di quanto altro può influire sulla stima il
Sottoscritto ritiene che il Valore della Quota di 1/1 del Diritto di Superficie
da porre a Base d’Asta è pari alla media ponderata dei valori ricavati dai
seguenti due criteri di stima:
a) Calcolo Valore a Nuovo delle due unità immobiliari (Corrispondente al
Valore di Costruzione) alla data attuale dedotto di congrua aliquota
percentuale per tenere conto del degrado per la vetustà fisica e
dell’obsolescenza tecnologica e funzionale.
Calcolo Valore di Costruzione del fabbricato distinto al Fg.23 con il
Mapp.683 costituito da unità immobiliari ad uso laboratorio al Piano
Terra ed annessi Uffici al Piano Terra e Primo distinte al Catasto
Fabbricati al Fg.23 con il Mapp.683 Sub.1 e con il Mapp.683 Sub.2 con
esclusione del piano interrato realizzato sotto la palazzina uffici che
risulta essere abusivo
Superficie lorda (compresi muri) della parte adibita a capannone
Piano Terra (47,80x14,00)-(3,90x6,20)= mq. 645,02
Considerando che per immobili simili e con simili finiture il Costo di
Costruzione attuale è pari ad €/mq. 400,00=
mq. 645,02 x €./mq. 400,00= €. 258.000,00=
Superficie lorda (compresi muri) della parte adibita ad uffici più 30%
della superficie degli accessori
Corpo uffici Piano Terra Capannone (3,90x6,20)=
mq. 24,18
Corpo uffici Piano Terra Palazzina (8,60x4,10)+
+(9,80x4,40)+(6,60x0,30)-(3,00x2,20)=
mq. 73,76
Corpo uffici Piano Primo Palazzina (8,60x4,10)+
+(9,80x4,70)-(3,00x2,20)=
mq. 74,72
Portico Piano T. Palazzina (3,00x2,20)x30%=
mq. 1,98
Balcone Piano 1° Palazzina (4,10x1,20)x30%=
mq. 1,47
--------------Sommano
mq. 176,11
10
Considerando che per immobili simili e con simili finiture il Costo di
Costruzione attuale è pari ad €/mq. 1.300,00=
mq. 176,11 x €./mq. 1.300,00= €. 228.943,00=
Considerando poi che l’immobile in questione ha già 22 anni essendo
stato ultimato in data 15-06-1989, il Sottoscritto ritiene di applicare
un’aliquota di deprezzamento per la vetustà fisica e per obsolescenza
tecnologica e funzionale pari al 10%
Capannone €. 258.000,00 x 10%= €. 25.800,00=
Uffici €. 228.943,00 x 10%= €. 22.894,30=
Valore finale delle unità immobiliari
Capannone €. (258.000,00-25.800,00)= €. 232.200,00=
Uffici €. (228.943,00-22.894,30)=
€. 206.048,70=
-----------------Sommano
€. 438.248,70=
b) Calcolo Valore del Diritto di Superficie con formula estimativa:
(R – S) x (q n - m – 1)
S2
Vds = ------------------------ - S1 - --------(r x q n- m)
q n-m
Dove:
R = Reddito del capannone e della palazzina uffici retraibile dal
Superficiario (si identifica nel Canone Annuo posticipato) che a parere
del sottoscritto ammonta ad €. 22.000,00=
S = Spese medie annue affrontate dal Superficiario (mediamente 20% di
R) per cui pari ad €. 4.400,00=
n = Durata in anni del Diritto di Superficie come da Convenzione atto
del notaio Cogoli Gerolamo del 31-10-1988 n° 30269 di Rep. e n° 8400
di Racc. pari a 99
m = Anno intermedio a cui bisogna fare riferire la stima (2011) per cui
dalla costituzione del diritto (1988) sono trascorsi 23 Anni
q = (1+r) ove r si assume pari al 3 % per cui q = (1+0,03) cioè q = 1,03
S1 = Spese iniziali relative alla costruzione del capannone e della
palazzina uffici (Anno 1989) con un Costo di Costruzione presunto di:
per capannone £./mq. 250.000= pari ad €./mq. 129,11= cioè :
(mq. 645,02 x €./mq. 129,11)= €. 83.278,53=
per palazzina uffici £./mq. 850.000= pari ad €./mq. 438,99= cioè :
(mq. 176,11x €./mq. 438,99)= €. 77.310,53=
Cioè per complessivi (83.278,53+77.310,53)= €. 160.589,06=
S2 = Spese occorrenti per l’estinzione del Diritto di Superficie e per
quelle relative al ripristino eventuale dello stato dei luoghi a fine del
diritto che si ritengono in via cautelativa pari ad €. 35.000,00= (visto la
lettera di richiesta del Comune di Bagnolo Mella datata 27-06-2008 che
quantificava il diritto di riscatto in €. 32.264,36=)
(R – S) x (q n - m – 1)
S2
11
Vds = ------------------------ - S1 - --------(r x q n- m)
q n-m
(22.000,00-4.400,00)x (1,03 99 - 23 -1)
35.000,00
Vds = ------------------------------------------- - 160.589,06 - -----------(0,03 x 1,03 99 - 23)
1,03 99 – 23
Vds = (17.600,00x29,8076)-160.589,06-(35.000,00x0,1058)
Vds = (524.613,76-160.589,06-3.703,00)= €. 360.321,70=
Il più probabile Valore della Quota di 1/1 del Diritto di Superficie delle due
unità immobiliari è pari alla media dei due criteri di stima, cioè a:
(438.248,70+360.321,70)/2= €. 399.285,20=
A cui sono da detrarre le spese necessarie per la regolarizzazione delle
opere abusive riscontrate (chiusura della porta di accesso al piano interrato
della palazzina uffici, rimozione della scala in ferro di accesso al piano
primo del corpo uffici-w.c. interno al capannone, rimozione del pergolato
esterno, ricostruzione o regolarizzazione urbanistica della sua avvenuta
demolizione della parete divisoria interna del capannone quantificabile in
via presuntiva in €. 9.285,20=
Pertanto il Valore della Quota di 1/1 del Diritto di Superficie delle
unità immobiliari intestate alla Ditta Trasporti Anelli di Anelli Antonio
& Riccardo S.n.c. da porre a Base d’Asta è pari ad:
(399.285,20 – 9.285,20)= €. 390.000,00=
ELEMENTI UTILI AL CALCOLO I.C.I.
Come Valore ai Fini I.C.I., lo stesso è uguale al Valore Catastale
rivalutato del 5% secondo il disposto della Legge 662/96 a partire da inizio
Anno 1997
Pertanto il Valore I.C.I. delle unità immobiliari è di:
Laboratorio Sez.NCT Fg.23 Mapp.683 Sub.1 Cat.C/3 Rendita €.
1.318,00
Valore ai Fini I.C.I. = (Rendita Catastale x 100) + 5%
Valore ai Fini I.C.I. = (1.318,00 x 100) x 1,05=
€. 138.390,00=
Laboratorio Sez.NCT Fg.23 Mapp.683 Sub.2 Cat.C/3 Rendita €. 979,51
Valore ai Fini I.C.I. = (Rendita Catastale x 100) + 5%
Valore ai Fini I.C.I. = (979,51 x 100) x 1,05=
€. 102.848,55=
------------------Totale Valore ai Fini I.C.I.
€. 241.238,55=
Di spettanza della Società TRASPORTI ANELLI di ANELLI
ANTONIO & RICCARDO S.n.c. per la Quota di 1/1
SITUAZIONE IPOTECARIA
Da Visure eseguite presso l’Agenzia del Territorio, Servizio di Pubblicità
Immobiliare, Ufficio Provinciale Sezione di Brescia, con situazione degli
atti informatizzati aggiornata a tutto il 09-03-2011, relativamente agli
12
immobili siti in Comune di Bagnolo Mella (BS) oggetto di valutazione, si è
constatato che hanno i seguenti gravami:
1. Ipoteca Volontaria in forza di Concessione a Garanzia di Mutuo
Fondiario atto notaio Cisotto Gianluigi del 07-06-2006 n° 111847 Rep.
e n° 13956 Racc.
Iscritta a Brescia il 05-07-2006 ai n° 36124/8118
Ipoteca di €. 1.000.000,00= di cui €. 500.000,00= di Capitale
A Favore della BANCA VALSABBINA S.C.P.A. con sede a Vestone
(BS) C.F. 00283510170; Contro Società “TRASPORTI ANELLI di
ANELLI ANTONIO & FIGLI S.n.c.” con sede a Leno C.F.
01461240176
Ipoteca iscritta sulla Quota di 1/1 del Diritto di PROPRIETA’
SUPERFICIARIA degli immobili siti in Comune di BAGNOLO
MELLA Via Padre Giovanni Piamarta costituiti da unità immobiliari ad
uso laboratorio al Piano Terra ed annessi Uffici al Piano Terra e Primo
con corte pertinenziale (Mapp.575 Sub.2) il tutto censito nel Catasto
Fabbricati di detto Comune come segue:
Sez.NCT Fg.23 Mapp.683 Sub.1 Via Padre Giovanni Piamarta Cat.C/3
cl.3 mq.440 RC.€. 1.318,00
Sez.NCT Fg.23 Mapp.683 Sub.2 Via Padre Giovanni Piamarta Cat.C/3
cl.3 mq.327 RC.€. 979,51
2. Ipoteca Legale a norma Art.77 DPR 29-09-1973 n. 602 in forza di atto
amministrativo emesso dall’Esatri Esazione Tributi S.p.A. di Milano il
11-06-2007 n° 12681/22 Rep.
Iscritta a Brescia il 18-06-2007 ai n° 34793/8865
Ipoteca di €. 78.102,08= di cui €. 39.051,04= di Capitale
A Favore dell’ ESATRI ESAZIONE TRIBUTI S.p.A. con sede a
Milano (MI) C.F. 09816500152; Contro Società “TRASPORTI
ANELLI di ANELLI ANTONIO & FIGLI S.n.c.” con sede a Leno C.F.
01461240176
Ipoteca iscritta sulla Quota di 1/1 del Diritto di PROPRIETA’
SUPERFICIARIA degli immobili siti in Comune di BAGNOLO
MELLA Via Padre Giovanni Piamarta costituiti da unità immobiliari ad
uso laboratorio al Piano Terra ed annessi Uffici al Piano Terra e Primo
con corte pertinenziale (Mapp.575 Sub.2) il tutto censito nel Catasto
Fabbricati di detto Comune come segue:
Sez.NCT Fg.23 Mapp.683 Sub.1 Via Padre Giovanni Piamarta Cat.C/3
cl.3 mq.440 RC.€. 1.318,00
Sez.NCT Fg.23 Mapp.683 Sub.2 Via Padre Giovanni Piamarta Cat.C/3
cl.3 mq.327 RC.€. 979,51
3. Sentenza Dichiarativa di Fallimento emessa dal Tribunale di Brescia in
data 15-07-2009 n° 6649 di Cron.
Trascritta a Brescia il 21-09-2009 ai n° 39685/23653
13
A favore Massa Creditori del Fallimento Trasporti Anelli di Anelli
Antonio & Riccardo S.n.c. e personale dei soci Anelli Riccardo e
Pizzamiglio Donatella
Contro
TRASPORTI ANELLI di ANELLI ANTONIO & RICCARDO S.n.c.
con sede in Leno C.F. 01461240176
ANELLI RICCARDO nato a Bagnolo Mella (BS) il 22-09-1964, C.F.
NLLRCR64P22A569N
PIZZAMIGLIO DONATELLA nata a Poncarale (BS) il 17-09-1965,
C.F. PZZDTL65P57G818N
Sentenza di Fallimento trascritta:
a) Sulla Quota di 1/1 del Diritto di PROPRIETA’ SUPERFICIARIA
intestata alla Ditta TRASPORTI ANELLI di ANELLI ANTONIO &
RICCARDO S.n.c. con sede a Leno (BS) Cascina Naviglio n° 20,
C.F. 01461240176, degli immobili siti in Comune di BAGNOLO
MELLA Via Padre Giovanni Piamarta costituiti da unità immobiliari
ad uso laboratorio al Piano Terra ed annessi Uffici al Piano Terra e
Primo, con corte pertinenziale (Mapp.575 Sub.2) il tutto censito nel
Catasto Fabbricati come segue:
Sez.NCT Fg.23 Mapp.683 Sub.1 Via Padre Giovanni Piamarta P.T.1° Cat.C/3 cl.3 mq.440 Rendita €. 1.318,00
Sez.NCT Fg.23 Mapp.683 Sub.2 Via Padre Giovanni Piamarta P.T.
Cat.C/3 cl.3 mq.327 Rendita €. 979,51
b) Sulla Quota di 1/1 di Piena Proprietà intestata al Signor ANELLI
RICCARDO nato a Bagnolo Mella (BS) il 22-09-1964, C.F.
NLLRCR64P22A569N degli immobili siti in Comune di LENO
(BS) alla Cascina Naviglio (catastalmente Via Brescia) costituiti da
Casa di abitazione costituita da un vano soggiorno, cucina, ingresso,
atrio, w.c. e portico al Piano Terra, tre vani bagni, corridoi, loggia e
balcone al Piano Primo, bagno al Piano Secondo, autorimessa al
Piano Terra ed area urbana di pertinenza sempre a piano Terra,
formante un corpo unico, identificato nelle mappe catastali NCTR in
forza di Tipo Mappale n° 6519 del 30-08-2002 al Fg.2 con il Mapp.9
di Ha 0.29.25 Ente Urbano (per la fusione degli originari Mapp.9 di
Ha 0.04.30; Mapp.146 di Ha 0.05.05; Mapp.187 di Ha 0.01.10 e
Mapp.188 di Ha 0.18.80) e censita al NCEU di detto Comune in
forza della Denuncia di Variazione del 09-09-2002 n° 20245
(Protocollo n° 311310) come segue:
Sez.NCT Fg.2 Mapp.9 Sub.1 Via Brescia P.T.-1°-2° Cat.A/4 cl.6
Vani 10 Rendita €. 387,34
Sez.NCT Fg.2 Mapp.9 Sub.2 Via Via Brescia P.T. Cat.C/6 cl.3
Mq.18 Rendita €. 24,17
Sez.NCT Fg.2 Mapp.9 Sub.3 Via Brescia P.T Area Urbana
14
c) Sulla Quota di 1/2 di Piena Proprietà intestata al Signor ANELLI
RICCARDO nato a Bagnolo Mella (BS) il 22-09-1964, C.F.
NLLRCR64P22A569N del seguente immobile sito in Comune di
BAGNOLO MELLA distinto al NCEU
Sez.NCT Fg.9 Mapp.140 Sub.1 – Mapp.141 Sub.1 Via Cesare
Battisti n° 13 P.T. Cat.A/4 cl.2 Vani 3,5 Rendita €. 110,26
Così individuato in forza di Variazione per Modifica Identificativo
n° 14307.1/2004 del 17-03-2004 (protocollo BS0090880) dell’unità
precedentemente censita al Fg.9 con i Mapp.3039 Sub.1 Mapp.3464 Sub.1
Sez.NCT Fg.9 Mapp.140 Sub.2 – Mapp.141 Sub.2 Via Cesare
Battisti n° 13 P.T. Cat.A/4 cl.2 Vani 4 Rendita €. 126,02
Così individuato in forza di Variazione per Modifica Identificativo
n° 14308.1/2004 del 17-03-2004 (protocollo BS0090883) dell’unità
precedentemente censita al Fg.9 con i Mapp.3039 Sub.2 Mapp.3464 Sub.2
d) Sulla Quota di 1/1 del Diritto di Superficie intestata al Signor
ANELLI RICCARDO nato a Bagnolo Mella (BS) il 22-09-1964,
C.F. NLLRCR64P22A569N ed alla Signora PIZZAMIGLIO
DONATELLA nata a Poncarale (BS) il 17-09-1965, C.F.
PZZDTL65P57G818N per la Quota di ½ ciascuno, delle unità
immobiliari site in Comune di BAGNOLO MELLA costituite da
casa di abitazione ed autorimessa, distinte al NCEU come segue:
Sez.NCT Fg.23 Mapp.503 Sub.5 Via Urne P.S1-1° Cat.A/2 cl.3 Vani
5,5 Rendita €. 369,27
Sez.NCT Fg.23 Mapp.503 Sub.14 Via Urne P.S1 Cat.C/6 cl.2 mq.15
Rendita €. 27,89
Unità derivanti dalla Denuncia di Variazione n° 2377A Protocollata
all’UTE di Brescia il 24-10-2000 al n° 231518
Brescia lì 16-09-2011
IL TECNICO INCARICATO
.........................................................................
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