perizia di stima

TRIBUNALE DI PIACENZA
ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 135/12 R.G.E.
PROMOSSA DA: .. Immobiliare Parigi srl
...
CONTRO:
Michinelli Egisto
Il perito estimatore : Dott. Ing. Francesco Ghidini
Piacenza, lì 28.02.2013
1
DATI DEL PROCEDIMENTO E INFORMAZIONI GENERALI
All’Ill.mo Signor G.E. Dott. A. Fazio.
Il sottoscritto, Dott. Ing. Francesco Ghidini, nato a Piacenza il 12/ 11/ 1951 libero
professionista in Piacenza, iscritto all’Albo degli Ingegneri della Provincia di
Piacenza al n. 440, nell’udienza del 28.11.2012 è stato nominato C.T.U. nella
Procedura in epigrafe con l’incarico di periziare l’immobile di proprietà del Sig..
...
Michinelli
Egisto, sottoposto a pignoramento.
Ad evasione dell’incarico ricevuto, mediante lettera raccomandata a.r. inviata agli
esecutati il 29.11.2012 presso la sua abitazione in Strada Statale n.1 – Loc. Rocca
Corvi, Ottone – PC, fissava il sopralluogo per il giorno 09/12/2012.
Al sopralluogo effettuato poi in data 11.12.2012, era presente l’ esecutato.. Nel
corso del sopralluogo, si procedeva ad una ricognizione dei luoghi, e si eseguivano
i rilievi e le fotografie necessarie.
Successivamente veniva effettuato sopralluogo presso il Comune di Ottone. per la
verifica della situazione urbanistica dell’immobile e per il recupero dei dati
anagrafici.
Sulla scorta di quanto potuto accertare il sottoscritto CTU ha redatto la sottoesposta
relazione peritale.
Dati dell’esecuzione
Esecuzione immobiliare 135/12 RGE, promossa da ...Immobiliare Parigi srl . contro il
Sig.. Michinelli
Egisto,.
...
Giudice dell’esecuzione Dott. A. Fazio.
2
Dati del pignoramento
Descrizione
Verbale di pignoramento immobili
Data: 27/03/2012 - Rep. 977
Estremi trascrizione
Data: 23/04/2012
Reg. Gen. 4346 - Reg. Part. 3250
Identificazione
immobili
Catasto Fabbricati di Ottone
•
Foglio 169 mapp. 479 subalterno 2
•
Soggetti a favore
IMMOBIARE PARIGI SRL C.F. 02044901201
Soggetti contro, diritto
e quote
MICHIINELLI
EGISTO , nato a Imola – BO
...
– il
02.05.1938, proprietà
Verifica documentazione ex art. 567 C.P.C.
La documentazione prodotta dal creditore corrisponde a quella prevista dall’art.
567, comma 2, C.P.C.
Lotto da periziare
Premessa
Occorre premettere che l’oggetto della presente Procedura Esecutiva è costituito
...
da n. 1 bene immobile sito in Loc.
Rocca Corvi Strada Statale 45 – n. 1.
La descrizione dettagliata dell’ immobile viene demandata ai paragrafi successivi,
ma si ritiene opportuno elencare da subito la consistenza.
3
Designazione lotto
Lotto
1
Entità/Tipologia
Rustico al piano terra,I,II
Proprietà
..
Michinelli Egisto.
4
1
LOTTO 1
1.1
Identificazione dell’immobile
1.1.1 Entità/tipologia
Rustico in pietra su tre piani.
1.1.2 Localizzazione
Comune di Ottone – PC – Strada Statale 45, n. 1, Loc.– PC -– Loc. Rocca Corvi.
1.1.3 Dati catastali
1.1.3.1
Dati attuali
Il bene è censito al Catasto del Comune di Ottone come segue:
Catasto Fabbricati, foglio 169
-
mappale 479 sub. 2 categoria - cat. A/7, Classe 2, 6 vani, Rendita Euro
356,36.
1.1.3.2
Ditta intestata
L’ unità identificata come subalterni 8 risulta correttamente in capo a Michinelli
..
..Egisto.
1.1.3.3
Analisi di conformità tra dati catastali e pignoramento
Le risultanze catastali sono coerenti con quanto indicato in pignoramento.
1.1.3.4
Analisi di conformità tra dati catastali e stato dei luoghi
Lo stato dei luoghi non è conforme a quanto desumibile dagli atti catastali. In
particolare al piano terra risulta edificato un locale evidenziato in rosso nella pianta
non corrispondente alla situazione catastale. Al piano secondo, sottotetto,
destinato
catastalmente a
soffitta stenditoio,
risultano
realizzate
senza
5
autorizzazione edilizia pareti divisorie e ricavati locali adibiti a civile abitazione da
parte dell’esecutato.
1.1.4 Confini
Dell’alloggio:
Il bene in oggetto confina su tutti i lati con area esterna pertinenziale della stessa
proprietà ma non oggetto di pignoramento
1.2
Titolarità e provenienza
1.2.1 Passaggi nel ventennio
Non si registrano passaggi nel ventennio
1.2.2 Titolarità attuale
Il bene risulta in capo a Michinelli Egisto, nato a Imola – BO il 02.05.1938 in piena
proprietà..
1.3
Descrizione dell’immobile
1.3.1 Intero fabbricato e terreno di pertinenza
Trattasi di rustico isolato, disposto su tre livelli con corpo adiacente destinato a
terrazzo e cantina. Il fabbricato è ubicato in loc. Rocca Corvi, n. 1 e fronteggia, sul
lato Nord, la Strada Statale 45. Ha accesso carraio e pedonale dalla strada da cui
dista circa 15 m. Sul
lato Sud scorre il fiume Trebbia visibile
dalla casa. Il
fabbricato presenta un primo impianto di età di oltre cento anni. Successivamente
è stato ristrutturato nel 1992, con rifacimento dei solai, consolidamento delle
murature e loro rivestimento in pietra. I lavori dal 1992 sono poi proseguiti sino ad
oggi
con la realizzazione di interventi non autorizzati (corpo al piano terra e
trasformazione di sottotetto in abitazione).
La località Rocca Corvi dista pochi chilometri da Ottone in direzione di Genova.
6
1.3.2 Complesso oggetto della Procedura
Trattasi di rustico destinato a civile abitazione che si sviluppa su tre piani fuori terra:
un piano terra destinato a cantina ed autorimessa (quest’ultima non pignorata);
realizzato al rustico; un primo piano destinato a civile abitazione, ancora al rustico;
un secondo piano destinato a sottotetto stenditoio, trasformato abusivamente in
civile abitazione L’esposizione del fronte ingresso è verso Nord. Sul lato Sud. Il
fabbricato si affaccia verso il fiume.
Al piano terra vi è una zona destinata a cantina, realizzata abusivamente ed
indicata in rosso nella
planimetria allegata. Si trovano poi locali cantina ed
autorimessa.
Al piano primo vi è una appartamento, realizzato al rustico, (assenza di pavimento,
pareti in forati non intonacate, assenza di impianti e di serramenti) costituito da
ingresso, bagno, n. 2 camere, cucina, soggiorno e sala.
-
Al secondo piano è autorizzato uno stenditoio-soffitta; in realtà è stato
ricavato un appartamento finito con ingresso, bagno, cucina, dispensa, sala
e letto. Le finiture sono civili I serramenti in legno con vetro-camera; sono
pure presenti n. 4 velux, anche essi abusivi. I pavimenti sono in ceramica, le
finiture civile. Il piano è attualmente abitato dall’esecutato.
1.3.3 Pertinenze esclusive
=
1.3.4 Caratteristiche costruttive
1.3.4.1
Strutture
Strutture verticali
Muratura portante
7
Strutture orizzontali
Solaio in laterocemento
Scale
Struttura in muratura
Copertura
Solaio a falda inclinata in laterocemento.
1.3.4.2
Parti edili
Manto di copertura
Guaina con lastre posate solo al 50%
Pareti esterne
Muratura in pietrame a vista
Pareti interne
Tavolati in forati e muratura
1.3.4.3
Finiture
Pavimenti
rivestimenti
e piastrelle in ceramica (solo secondo piano)
Infissi esterni
Legno + vetro doppio (solo secondo piano
Infissi interni
Legno (solo secondo piano)
1.3.4.4
Impianti
Impianto elettrico
Esistente a norma solo secondo piano.
Impianto idrosanitario
A norma (solo secondo piano)
Impianto termico
Non presente
Altri impianti
=
1.3.5 Stato di conservazione
Strutture
Buono
Parti edili
Buono
Finiture
Buone al secondo piano
Impianti
Buoni al secondo piano
8
1.3.6 Riferimenti temporali
Anno di costruzione
Ante 1967
Eventuali interventi
successivi
Dal 1992 il titolare in modo autonomo sta procedendo al
recupero del fabbricato. I lavori sono attualmente in corso
anche se in parte privi di permesso edilizio.
1.3.7 Contesto
Caratteristiche di zona Trattasi di rustico isolato in fregio alla statale 45, realizzato
e
destinazioni
in zona di tutela ambientale e di rispetto stradale. La
prevalenti
costruzione si affaccia sul fiume Trebbia e su una corona
di montagne circostanti.
Qualità del contesto
Buona
Conformazione planoaltimetrica e natura
del suolo
Centri urbani più vicini
e distanza
Presenza di edifici
pubblici, commerciali
o rilevanti
Disponibilità
parcheggi
Parte in pendenza e parte pianeggiante.
Viabilità
infrastrutture
Ottone a 3- 4 chilometri
Ottone
Buona
e Normale
Mezzi di trasporto
=
Attrezzature urbane e =
servizi
Progetti
rilevanti
e
iniziative =
Elementi paesaggistici =
di
particolare
interesse
9
Presenza di rifiuti =
tossici e/o di sostanze
inquinanti
1.4
Stato di possesso
In base a quanto dichiarato dall’Esecutato, il bene risulta attualmente nella propria
piena disponibilità.
1.5
Regime patrimoniale
In base agli atti anagrafici, l’esecutato risulta libero di stato.
1.6
Vincoli e oneri
1.6.1 Formalità pregiudizievoli
Descrizione
Ipoteca giudiziale
Data: 11/07/2001 - Rep. 3337
Estremi iscrizione
Data: 16/10/2009
Reg. Gen. 15.293 - Reg. Part. 2.971
Identificazione
immobili
Soggetti a favore
Catasto Fabbricati di Ottone
Foglio 169 mapp. 479 subalterno 2
...
IMMOBILIARE
PARIGI SRL con sede in Castel San
Pietro Terme
Soggetti contro,
diritto e quote
..MICHINELLI
EGISTO
nato a Imola –BO
il
02.05.1938
Piena proprietà per 1/1
Descrizione
Verbale di pignoramento immobili
Data: 27/03/2012 - Rep. 977
Estremi trascrizione
Data: 23/04/2012
Reg. Gen. 4346 - Reg. Part. 3250
10
Identificazione
immobili
Soggetti a favore
Soggetti contro, diritto
e quote
1.6.1.1
Catasto Fabbricati di Ottone
•
Foglio 169, mapp. 479 subalterno 2
IMMOBIARE
PARIGI SRL C.F. 02044901201
..
..MICHIINELLI
EGISTO , nato a Imola – BO
– il
02.05.1938, proprietà
Costi di cancellazione formalità pregiudizievoli
Il costo per la cancellazione delle formalità di cui sopra è pari a € 456,00.
1.6.2 Stato di Condominio
Non sussiste stato di condominio.
1.7
Situazione edilizia e urbanistica
1.7.1 Classificazione urbanistica
Dati
Strumento PRG approvato 13.02.90
Urbanistico
Disciplina di intervento Area: “Zona di Tutela” e “Zona di rispetto Stradale “ (30 m.
e
riferimento
normativo
Interventi ammessi
Art.57.02 e 59.02.02 Manutenzione straordinaria,
ristrutturazione
edilizia,
restauro
e
risanamento
conservativo ed ampliamento, per una sola volta, fino al 20
% della S.U. esistente senza mutamento della
destinazione - .
1.7.2 Strumenti autorizzativi
Estremi
provvedimento
autorizzativo
L’immobile è antecedente al 1967
e nelle ricerche
effettuate presso il comune è emerso un provvedimento di
Concessione Edilizia del 15.01.1992 per sistemazione ed
ampliamento del fabbricato .
Titolare
Michinelli
Egisto
..
11
Opere
Sistemazione ed ampliamento fabbricato
Estremi
provvedimento
autorizzativo
N. 529 del 15.01.1992
1.7.3 Condoni Edilizi
E’ stato effettuato condono edilizio n. 638/28295 per costruzione cantina al piano
interrato di mq 30,30 e ampliamento fabbricato di mq 16.
1.7.4 Abitabilità/Agibilità
Relativamente alla costruzione non vi è alcuna evidenza.
1.7.5 Conformità edilizia
1.7.5.1
Analisi di conformità
L’alloggio risulta realizzato prima del 1967. Sono in corso interventi non autorizzati
costituiti da ampliamento cantina e trasformazione del sottotetto/ stenditoio del
piano secondo in abitazione. Detti abusi sono in contrasto con gli strumenti
urbanistici. La situazione catastale non è conforme allo stato dei luoghi.
1.7.5.2
Strategie, procedura e costi di regolarizzazione
La regolarizzazione non risulta al momento possibile almeno per la parte del
sottotetto. Mentre per la cantina, si ritiene possa essere regolarizzata la parte sul
fronte est, mentre la parte di cantina in ampliamento, lato nord ( verso la strada)
non è sanabile. Gli abusi sono indicati in rosso nelle piante dei rilievi. Si stima un
onere per procedere alla sanatoria degli abusi sanabili, comprendente lavori e
pratiche edilizie, pari a € 3.000,00.
12
1.7.6 Attestato di Certificazione Energetica
Non richiesto.
1.7.7 Conformità degli impianti
Gli impianti esistono solo nella zona abusiva del sottotetto e paiono conformi alle
norme di sicurezza.
1.8
Valutazione
Il valore dell’unità viene stimato sotto l’aspetto economico del valore di mercato .
Si assumono come dati di base i prezzi pagati per immobili simili, esprimendo in
proporzione il valore dell’immobile in oggetto.
Sulla base della personale conoscenza del mercato, un immobile in posizione
analoga, realizzato al rustico, tenuto conto dell’uso esclusivo , presenta un valore
di mercato, riferito alla superficie commerciale pari a €/mq 450,00.
La stima viene condotta riferendosi al citato valore ed adottando opportuni
coefficienti
correttivi, come segue e tenendo conto della situazione abusiva
presente:
Calcolo della superficie lorda commerciale
1. Superfici abitabile al rustico - piano primo
99,96 mq x 1,00 =
99,96 mq
2 . Superfici locali cantina
122,00 mq x 0,25 =
30,50 mq
13
3. Sottotetto:99,96 mq x 0,25 =
TOTALE SUPERFICIE LORDA COMMERCIALE
29,99 mq
160,45 mq
Calcolo dei coefficienti correttivi per la stima del valore di mercato
- Coefficiente di funzionalità
0,90
- Coefficiente di esposizione
1,00
- Stato di conservazione
1,00
- Coefficiente di superficie
1,00
- Vetustà
1,00
- livello di piano:
1,00
Calcolo del valore di mercato dell’unità
Applicando ora i coefficienti correttivi al valore del metro quadro commerciale si
ha:
160,45 mq x 450,00 €/mq x 0,90 x 1,00 x 1,00x 1,00 x 1,00 x 1,00 = 91.465,20€
= arrotondo € 64.982,25
In conclusione il valore di mercato dell’immobile, tenuto conto degli abusi
presenti, alla data odierna risulta pari a:
€ 65.000,00 ( Euro sessantacinquemila/00)
Pertanto il valore di mercato del LOTTO 1 è di:
€ 65.000,00 (Euro sessantacinquemila/00)
1.8.1.1
Deprezzamento
Per tenere conto di talune condizioni e modalità incidenti sulla probabile
14
formazione definitiva del prezzo di trasferimento è opportuno apportare a tale
valore un deprezzamento forfettario quantificabile nella misura del 15%:
Euro 65.000,00 x 0.85% = 55.250,00 €
Arrotondati a:
Euro 55.000,00 (Euro cinquantacinquemila/00)
15
ALLEGATI
Elenco allegati
_ Googlemaps
_ Visura Catastale
_ Pianta catastale Foglio169 – part. 479 – sub.,2
_ Estratto di mappa Foglio 169 – Mappale 479
_ Rilievo con piante piano terra, primo e secondo
_ Concessione edilizia
_ Sanatoria edilizia
_Estratto di PRG
_ Fotografie n. 9
..
_ C.Res. Michinelli
Egisto
_
Verbale di sopralluogo
16
INDICE
Dati del Procedimento e informazioni generali …………………………………….….. 2
Lotto da periziare
…………………………………..……………… 4
Valutazione………………………………………………………………………………………….13
Allegati………………………………………………………………………………………………..16
17