norme tecniche di attuazione - SITP

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Comune di Castelnuovo del Garda
Norme Tecniche di Attuazione
NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
LE PRESENTI NORME FANNO RIFERIMENTO ALLE SEGUENTI VARIANTI:
VP di aggiornamento cartografico alla VP n. 30
SOMMARIO
CAPOI - DISPOSIZIONI GENERALI.....................................................................................................................................................1
Art. 1 - Applicazione della Variante Generale al P.R.G. 1997................................................................................................................................1
Art 2 - Contenuto della Variante Generale al P.R.G. 1997.....................................................................................................................................1
CAPO II - ATTUAZIONE DELLA VARIANTE GENERALE AL P.R.G. - 1997...................................................................................4
Art. 3 - Modalità d'attuazione della Variante Generale............................................................................................................................................4
Art. 4 - Strumento urbanistico attuativo..................................................................................................................................................................4
Art. 5 - Intervento edilizio diretto.............................................................................................................................................................................5
Art. 6 - Comparto...................................................................................................................................................................................................6
Art. 7 - Piano Particolareggiato (P.P.)....................................................................................................................................................................7
Art 8 - Piani di Recupero (P.d.R.)...........................................................................................................................................................................8
Art. 9 - Piano per l'Edilizia Economica e Popolare (P.E.E.P.)...............................................................................................................................10
Art. 10 - Piano per gli Insediamenti Produttivi. (P.I.P.).........................................................................................................................................10
Art. 11 - Piani di Lottizzazione (P.d.L).................................................................................................................................................................11
Art. 12 - Oneri derivanti dai piani attuativi di iniziativa privata; Convenzione........................................................................................................12
Art. 13 - Autorizzazione a lottizzare......................................................................................................................................................................13
Art. 14 - Definizione delle Opere di Urbanizzazione.............................................................................................................................................13
Art. 15 - Standards urbanistici..............................................................................................................................................................................14
Art. 16 - Applicazione degli Standards Urbanistici negli Strumenti Attuativi e destinazioni delle aree...................................................................16
Art. 17 - Applicazione degli standards urbanistici negli interventi edilizi diretti......................................................................................................21
CAPO III - INDICI URBANISTICI ED EDILIZI......................................................................................................................................22
Art. 18 - Descrizione degli indici urbanistici..........................................................................................................................................................22
Art. 19 - Altezze dei fabbricati e dei locali; Numero dei piani................................................................................................................................25
Art 20 - Volumi.....................................................................................................................................................................................................25
Art. 21 - Compensazione dei Volumi....................................................................................................................................................................26
Art. 22 - Distanze da confini e da fabbricati..........................................................................................................................................................26
Art. 23 - Disposizioni normative relative alla edificabilità.......................................................................................................................................27
Art. 24 - Rispetto della vegetazione e sistemazione aree scoperte.......................................................................................................................30
Art. 25 - Norme per lo smaltimento delle acque bianche, gialle e nere.................................................................................................................30
Art. 26 - Limitazioni al rumore..............................................................................................................................................................................31
Art. 27 - Programma Pluriennale di Attuazione.....................................................................................................................................................32
CAPO IV - USO E PARTIZIONE DEL SUOLO....................................................................................................................................32
Art. 28 - Zone Territoriali Omogenee (Z.T.O.).......................................................................................................................................................32
Art 29 - Zone Residenziali (Z.T.O. A, B, C)..........................................................................................................................................................32
Art. 30 - Z.T.O. "A" : Nuclei Urbani di antica origine.............................................................................................................................................33
Art. 31 - Z.T.O. "A": definizione degli interventi ammessi e/o prescritti.................................................................................................................35
Art. 32 - Z.T.O. "A": Norme particolari per i Centri Storici.....................................................................................................................................39
Art. 32 bis - Z.T.O. "Al" - Fortificazioni di carattere storico....................................................................................................................................40
Art. 33 - Z.T.O. "B" - Zone di attuale urbanizzazione residenziale........................................................................................................................41
Art. 34 - Z.T.O. "C1" - Zone residenziali di espansione integrativa.......................................................................................................................43
Art. 35 - Z.T.O. "C2" - Zone residenziali di espansione nuova..............................................................................................................................43
Art. 36 - Z.T.O. "D1c" - Zone industriali e artigianali di completamento................................................................................................................45
Art. 37 - Z.T.O. "Die" - Zone industriali e artigianali di espansione........................................................................................................................46
Art 38 - Z.T.O "D2" - Industrie isolate...................................................................................................................................................................47
Art. 39 - Z.T.O. "D3c" - Zona agro-industriale di completamento..........................................................................................................................48
Art. 40 - Z.T.O. "D3e" - Zona agro-industriale di espansione................................................................................................................................48
Art. 41 - Z.T.O. "D4c" - Zone per commercio, direzionalità e artigianato di servizio, di completamento................................................................49
Art. 42 - Z.T.O. "D4e" - Zone per commercio, direzionalità e artigianato di servizio, di espansione......................................................................49
Art. 43 - Z.T.O. "D5c" - Zone per aggregazioni turistico-alberghiere, di completamento.......................................................................................50
Art. 44 - Z.T.O. "D5e" - Zone per aggregazioni turistico-alberghiere, di espansione.............................................................................................52
Art. 45 - Z.T.O. "D6c" - Zone per aggregazioni turistico-ricettive, di completamento.............................................................................................54
Art. 46 - Z.T.O. "D6e" - Zone per aggregazioni turistico-ricettive, di espansione...................................................................................................55
Art 47 - Z.T.O. "D7" - Campeggi...........................................................................................................................................................................56
Art. 48 - Z.T.O. "D8c" - Zone per parchi ricreativi attrezzati, di completamento....................................................................................................57
Art. 49 - Z.T.O. "D8e" - Zone per parchi ricreativi attrezzati, di espansione..........................................................................................................57
Art. 50 - Campo di golf.........................................................................................................................................................................................58
Art 51 - Z.T.O. "E" - Zona agricola. Generalità.....................................................................................................................................................61
Art 52 - Z.T.O. "E": Edificabilità nelle Sottozone...................................................................................................................................................61
Art. 53 - Z.T.O. "E": Nuclei rurali con valore storico-ambientale............................................................................................................................63
Art. 54 - Z.T.O. "E": Strutture non più funzionali...................................................................................................................................................64
Art. 55 - Z.T.O. "E": Caratteristiche tipologiche, costruttive e formali dell'edificazione in zona agricola.................................................................64
Art. 56 - Z.T.O. "F": Zone per attrezzature pubbliche e di pubblico interesse. Generalità......................................................................................66
Art 57 - Z.T.O. "F - a)" - istruzione........................................................................................................................................................................66
Art 58 - Z.T.O. "F - bl)" - interesse comune..........................................................................................................................................................66
Art. 59 - Z.T.O. "F - b2)" - attrezzature, servizi e impianti tecnologici di interesse sovracomunale........................................................................67
Art. 60 - Z.T.O. "F - e)" - aree attrezzate a gioco, sport e parco urbano................................................................................................................68
Art. 61 - Z.T.O. "F - d)" - parcheggi pubblici e "parcheggi in parco"......................................................................................................................69
Art. 62 - Zone destinate alla viabilità....................................................................................................................................................................70
Art. 63 - Aree a tutela speciale.............................................................................................................................................................................71
Art. 64 - Fasce e zone di rispetto..........................................................................................................................................................................72
Art. 65 - Verde privato..........................................................................................................................................................................................74
CAPO V - DISPOSIZIONI TRANSITORIE E FINALI...........................................................................................................................75
Art. 66 - Autorizzazioni a lottizzare, licenze di costruzione e concessioni edilizie rilasciate in data anteriore all'entrata in vigore delle presenti
Norme..................................................................................................................................................................................................................75
Art. 67 - Misure di salvaguardia............................................................................................................................................................................75
Art. 68 - Poteri di deroga......................................................................................................................................................................................75
Art. 69 - Ambiti naturalistici di livello regionale......................................................................................................................................................75
Art. 70 - Cartellonistica stradale, insegne pubblicitarie.........................................................................................................................................76
Appendice n. 1 Criteri, requisiti e caratteristiche delle aree per l'installazione di impianti di distribuzione carburanti nel
territorio comunale.............................................................................................................................................................................78
Art. 1 - Applicazione del Decreto legislativo 32/98................................................................................................................................................78
Art. 2 - Norme regionali e disponibilità di autorizzazioni per impianti nel territorio comunale.................................................................................78
Art. 3 - Tipologie minime di impianto....................................................................................................................................................................78
Art. 4 - Zone omogenee comunali........................................................................................................................................................................79
Art. 5 - Impianti ammessi nel territorio di Castelnuovo del Garda.........................................................................................................................80
Art. 6 - Distanza minima fra impianti.....................................................................................................................................................................81
Art. 7 - Superficie minima e forma delle aree per gli impianti................................................................................................................................81
Art. 8 - Edificabilità dell'area di impianto...............................................................................................................................................................81
Art. 9 - Servizi annessi agli impianti......................................................................................................................................................................82
Art. 10 - Adeguamenti e ristrutturazioni................................................................................................................................................................82
Art. 11 - Concessione edilizia...............................................................................................................................................................................82
Art. 12 - Autorizzazioni amministrative.................................................................................................................................................................82
Art. 13 - Misure di sicurezza e antinquinamento...................................................................................................................................................83
Appendice n. 2 Regolamento per l'applicazione del Decreto Ministero Ambiente n. 381 del 10.09.1998 (impianti di telefonia
mobile). (approvato con delibera C.C. n. 66 del 29.09.1998)...........................................................................................................83
Art. 1 – ................................................................................................................................................................................................................83
Art. 2 – ................................................................................................................................................................................................................83
Art. 3 – ................................................................................................................................................................................................................83
Art. 4 –.................................................................................................................................................................................................................83
Art. 5 – ................................................................................................................................................................................................................84
3
CAPOI - DISPOSIZIONI GENERALI
ART. 1 - APPLICAZIONE DELLA VARIANTE GENERALE AL P.R.G. 1997.
Ai sensi della Legge urbanistica nazionale 17.8.1942 n. 1150 e successive modifiche, ed ai sensi della Legge regionale 27.06.1985
n. 61 (modificata con l.r. 11.03.1986 n. 9 e con l.r. 1.09.1993 n. 47), della Legge regionale 31.5.1980 n. 80, della Legge regionale
5.03.1985 n. 24, nonché delle altre leggi e disposizioni nazionali e regionali vigenti in materia di edificabilità e tutela del territorio, e in
ottemperanza alle direttive del P.T.R.C., il P.R.G. vigente nel Comune di Castel-nuovo del Garda viene modificato e sostituito dalla
Variante Generale al P.R.G. 1997.
Anche le Norme di Attuazione del P.R.G. vengono modificate ed integrate secondo i contenuti e le previsioni della Variante Generale
al P.R.G. 1997, che sarà attuata con le modalità e le prescrizioni contenute negli articoli che seguono.
Il nuovo testo completo delle Norme di Attuazione sostituisce, dal momento della sua approvazione, quello precedentemente in
vigore, e la disciplina urbanistica del territorio comunale viene regolata dalle presenti Norme, che sono parte integrante della
Variante Generale al P.R.G. 1997 del Comune di Castelnuovo del Garda.
ART 2 - CONTENUTO DELLA VARIANTE GENERALE AL P.R.G. 1997
La Variante Generale al P.R.G. 1997, redatta in conformità alle disposizioni urbanistiche in vigore e con il sistema della "grafia e
simbologia unificata" di cui alla delibera di Giunta Regionale n. 2705 del 24.05.1983, contiene:
a) la rete delle principali vie di comunicazione stradale esistenti e di progetto, nonché la rettifica delle strade esistenti con
l'indicazione degli spazi destinati a parcheggi e ad altra attrezzatura viaria;
b) la suddivisione in zone omogenee di tutto il territorio comunale, con la precisazione delle zone destinate all'espansione degli
aggregati urbani e la determinazione dei vincoli e dei caratteri da osservare in ciascuna zona;
c) le aree destinate a formare spazi di uso pubblico, quelle da riservare ad edifici pubblici o di uso pubblico e ad opere ed
impianti di interesse collettivo o sociale, nonché quelle sottoposte a speciali servitù;
d) i vincoli e le prescrizioni da osservare nelle zone con valore storico, ambientale e paesistico;
e) le Norme di Attuazione del Piano;
f) il Regolamento Edilizio Comunale.
Tutti questi contenuti, oltre ad essere definiti e regolamentati dalle presenti Norme, sono opportunamente indicati nelle Tavole
grafiche della Variante Generale al P.R.G. 1997, e precisamente:
Tav. 13.1.a -
Variante Generale al P.R.G. 1997
Intero territorio comunale
scala 1:5.000
(integrata con Tav. 13.1.b)
Tav. 13.1.b -
Intero territorio comunale
scala 1:5.000
(integrata con Tav. 13.La)
Tav. 13.2.a -
Reti tecnologiche
scala 1:5.000
(integrata con Tav. 13.2.b)
Tav. 13.2.b -
Reti tecnologiche
scala 1:5.000
(integrata con Tav. 13.2.a)
Tav. 13.3.a -
Zone significative: Sandrà
scala 1:2.000
1
Tav. 13.3.b -
Zone significative: Castelnuovo Nord
Tav. 13.3.C -
scala 1:2.000
Zone significative: Castelnuovo Sud
Tav. 13.3.d -
scala 1:2.000
Zone significative: Cavalcasene
Tav. 13.3.e -
scala 1:2.000
Zone significative: Oliosi, Camalavicina
Tav. 13.3.f-
scala 1:2.000
Zone significative: Zona Lago
Tav. 13.4.a -
scala 1:2.000
Zone significative: Z.T.O. A/1 - A/2 (Sandrà)
scala 1:200
Tav. 13.4.b - Variante Generale al P.R.G. 1997
Zone significative: Z.T.O. A/3 (Sandrà)
scala 1:200
Tav. 13.4.C - Variante Generale al P.R.G. 1997
Zone significative: Z.T.O. A/4 - A/5 (parte) - A/6 - A/7 –
A/8 A/9 - A/11 (Sandrà)
scala 1:500
Tav. 13.4.d - Variante Generale al P.R.G. 1997
Zone significative: Z.T.O. A/5 (parte) - A/10 (Sandrà)
scala 1:500 -1:200
Tav. 13.4.e - Variante Generale al P.R.G. 1997
Zone significative: Z.T.O. A/12 - A/13 (Sandrà)
scala 1:500 -1:200
Tav. 13.4.f-Variante Generale al P.R.G. 1997
Zone significative: Z.T.O. A/14 - A/15 - A/17 - A/18 (Sandrà)
scala 1:500 - 1:200
Tav. 13.4.g - Variante Generale al P.R.G. 1997
Zone significative: Z.T.O. A/16 (Sandrà)
scala 1:200
Tav. 13.4.h - Variante Generale al P.R.G. 1997
Zone significative: Z.T.O. A/19 (Castelnuovo) - piante
scala 1:200
Tav. 13.4.Ì - Variante Generale al P.R.G. 1997
Zone significative: Z.T.O. A/19 (Castelnuovo) - prospetti
scala 1:200
Tav. 13.4.1 - Variante Generale al P.R.G. 1997
Zone significative: Z.T.O. A/20 - A/27 (parte) (Castelnuovo)
scala 1:200
Tav. 13.4.m - Variante Generale al P.R.G. 1997
Zone significative: Z.T.O. A/21 (parte) (Castelnuovo)
scala 1:200
Tav. 13.4.n - Variante Generale al P.R.G. 1997
Zone significative: Z.T.O. A/22 - A/23 - A/28
(parte) (Castelnuovo)
scala 1:500 - 1:200
Tav. 13.4.0 - Variante Generale al P.R.G. 1997
scala 1:200
Tav. 13.4.p - Variante Generale al P.R.G. 1997
Tav. 13.4.q - Variante Generale al P.R.G. 1997
2
scala 1:200
Zone significative: Z.T.O. A/28 (parte) - A/30 (parte)
(Castelnuovo)
scala 1:200
Tav. 13.4.r - Variante Generale al P.R.G. 1997
Zone significative: Z.T.O. A/29 - A/32 (Castelnuovo)
scala 1:200
Tav. 13.4.S - Variante Generale al P.R.G. 1997
Zone significative: Z.T.O. A/21 (parte) - A/24 - A/25 (parte)
A/26 - A/27 (parte) - A/28 (parte) - A/30 (parte) –
A/31 (Castelnuovo)
scala 1:500
Tav. 13.4.t - Variante Generale al P.R.G. 1997
Zone significative: Z.T.O. A/34 (parte) - A/35 (Cavalcasela)
scala 1:500 -1:200
Tav. 13.4.u - Variante Generale al P.R.G. 1997
Zone significative: Z.T.O. A/37 (parte) (Cavalcasela)
scala 1:200
Tav. 13.4.v - Variante Generale al P.R.G. 1997
Zone significative: Z.T.O. A/38 - A/41 (Cavalcasene)
scala 1:500 - 1:200
Tav. 13.4.w - Variante Generale al P.R.G. 1997
Zone significative: Z.T.O. A/33 - A/34 (parte) - A/36
- A/37 (parte) - A/39 - A/40 (Cavalcaselle)
scala 1:500
Tav. 13.4.x - Variante Generale al P.R.G. 1997
Zone significative: Z.T.O. A/44 - A/45 - A/46 (Camalavicina)
A/49 -A/50 -A/51 (Oliosi)
A/52 (Ronchi)
scala 1:500
Tav. 13.4.y - Variante Generale al P.R.G. 1997
Zone significative: Z.T.O. A/42 - A/43 (Palù) A/47 –
A/48 (Oliosi)
A/Mischi - A/Moretto - A/Campagna Rossa
A/Valcerea - A/Palù
scala 1:500
Si precisa che le tavole alle scale maggiori riportano alcune indicazioni generali che ripetono quelle delle tavole in scala minore
(1:5.000) e ne aggiungono altre, sempre più particolari e specifiche man mano che la scala aumenta. Nella gestione del piano si
dovrà tener conto, per ciascuna zona territoriale e/o per ciascuna unità edilizia, di tutte le indicazioni e prescrizioni date dalle tavole
alle varie scale.
Nel caso in cui si riscontrassero lacune o discordanze fra le indicazioni di grafici in scala diversa, con riferimento alla definizione e
all'estensione delle zone territoriali omogenee prevalgono quelle di cui alle tavole in scala 1:5.000, mentre con riferimento a tutte le
altre prescrizioni prevalgono quelle di cui alle tavole in scala maggiore.
Le indicazioni di reti stradali, svincoli e incroci attrezzati, sia relative alla viabilità generale primaria, sia relative alla viabilità
secondaria e/o interna alle singole zone territoriali, ancorché dichiarate in legenda o in norma come prescrittive, debbono sempre
intendersi come previsioni di massima. All'atto esecutivo il Comune potrà apportarvi le modifiche ritenute opportune a condizione
che i nuovi tracciati non alterino sostanzialmente quelli previsti rimanendo all'interno delle fasce di rispetto stradale e senza per
questo dover procedere a preventive varianti al piano; lo stesso dicasi per i piani attuativi di iniziativa privata, purché nei limiti
consentiti dalla legge reg. 47/93 e le modifiche siano approvate dal Comune con l'approvazione dei piani stessi.
Inoltre fanno parte integrante degli elaborati della Variante Generale:
3
- le schede informative e progettuali relative alle Z.T.O. "D2 - Industrie isolate" dal n. 1 al n. 13 (con esclusione dei nn. 8 e 9);
- le schede informative e progettuali relative alle strutture in zona agricola:
a) comprese nei nuclei ed elementi di cui all'art. 10 della legge reg. 24/'85, dal n. 1 al n. 165;
b) non più funzionali alla conduzione dei fondi,
dal n. 1 al n. 98, + n. 99, 100 e 101 in accoglimento di osservazione, + n. 102 e 103 + n. 104;
- la schedatura delle unità edilizie con attribuzione del grado di protezione nelle
Z.T.O. Al - Fortificazioni di carattere storico
(n. 14 schede);
- n. 3 schede analitiche e propositive delle strutture alberghiere.
CAPO II - ATTUAZIONE DELLA VARIANTE GENERALE AL P.R.G. - 1997
ART. 3 - MODALITÀ D'ATTUAZIONE DELLA VARIANTE GENERALE.
La Variante Generale al P.R.G. si attua secondo due modi:
a)
attraverso lo strumento urbanistico attuativo (S.U.A.) e/o
b)
attraverso l'intervento edilizio diretto.
Sono strumenti urbanistici attuativi: il Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica (P.P.), il Piano per gli Insediamenti Produttivi
(P.I.P.) di iniziativa pubblica, il Piano di Lottizzazione convenzionata (P.d.L.) di iniziativa privata o d'ufficio, il Piano di Recupero
(P.R.) di iniziativa pubblica o privata o d'ufficio, ed infine il Piano di Zona per l'Edilizia Economica Popolare (P.E.E.P.).
ART. 4 - STRUMENTO URBANISTICO ATTUATIVO.
Lo strumento urbanistico attuativo è di norma richiesto nelle seguenti zone:
- zone residenziali di espansione nuova (Z.T.O. C2),
- zone artigianali e industriali di espansione (Z.T.O. Die, D3e),
- zone commerciali di espansione (Z.T.O. D4e),
- zone per aggregazioni turisti co-alberghi ere di espansione (Z.T.O. D5e),
- zone per aggregazioni turisti co-ricettive (Z.T.O. D6c e D6e),
- zone destinate a campeggi (Z.T.O. D7),
- zone destinate a "Parchi ricreativi attrezzati" di espansione (Z.T.O. D8e),
- Campo di Golf.
Lo strumento urbanistico attuativo è inoltre richiesto per alcune zone residenziali di espansione integrativa (Z.T.O. CI) e per alcune
zone residenziali storiche (Z.T.O. A) o loro parti integrate con altre zone, nei casi in cui l'indicazione di tale obbligo compare nei
grafici della Variante Generale anche solo a scala maggiore, e ciò a motivo di particolari situazioni urbanistiche da risolvere prima
degli interventi edilizi o di particolare delicatezza degli ambiti interessati dal punto di vista dei valori storico-ambientali.
La delimitazione degli ambiti di applicazione degli strumenti urbanistici attuativi è indicata nelle Tavv. 13.1a, 13.1 .b, 13.3.a, 13.3.b,
13.3.e, 13.3.d, 13.3.c, 13.3.f della Variante Generale.
Lo strumento urbanistico attuativo può essere richiesto dal Responsabile dell'Ufficio Tecnico-Edilizia Privata anche per ambiti non
esplicitamente soggetti e non preventivamente delimitati, quando risulti che tali ambiti siano sprovvisti di sufficienti opere di
urbanizzazione e/o richiedano uno studio preliminare approfondito in ordine al loro riassetto urbanistico. In questi casi gli ambiti di
applicazione degli strumenti urbanistici attuativi sono definiti con provvedimento del Consiglio Comunale, reso esecutivo, che non
costituisce variante al P.R.G.
Gli strumenti urbanistici attuativi possono prevedere motivate modificazioni del perimetro dell'ambito di applicazione stabilito dallo
strumento urbanistico generale e sue norme di attuazione (o, per quanto detto al comma precedente, dal Consiglio Comunale) entro
4
il limite massimo del 10% e trasposizioni di zone conseguenti alla definizione esecutiva delle infrastrutture e delle attrezzature
pubbliche previste in sede di strumento urbanistico generale, purché nel rispetto della capacità insediativa teorica massima dallo
stesso consentita e senza riduzione delle superfici per servizi. Tali modifiche non costituiscono variante allo strumento urbanistico
generale.
Gli strumenti urbanistici attuativi di iniziativa pubblica possono anche prevedere variazioni allo strumento urbanistico generale, con
un limite massimo di aumento del 15 per cento in termini volumetrici e/o di superficie coperta relativamente ad alcuni parametri
tecnici, quali:
a) la densità massima territoriale o fondiaria;
b) l'indice massimo di copertura territoriale o fondiaria;
c) l'altezza massima degli edifici;
d) la lunghezza massima delle fronti.
Modificazioni percentuali superiori ai parametri di cui al comma precedente costituiscono variante allo strumento urbanistico
generale.
Gli strumenti urbanistici attuativi devono rispettare le destinazioni di zona indicate nelle Tavole della Variante Generale al P.R.G.
1997 e gli indici urbanistici ed edilizi stabiliti per le diverse zone territoriali omogenee dalle presenti Norme di Attuazione e definiti al
Capo III; dovranno inoltre adempiere a tutte le prescrizioni particolari eventualmente stabilite dalle singole norme di zona con
riferimento ai piani attuativi.
Nella formazione dei piani attuativi, i tracciati stradali indicati nelle tavole della Variante Generale con un segno continuo all'interno
degli ambiti devono essere rispettati almeno come indicazione di massima; i tracciati stradali segnati con tratteggio e definiti "a
carattere indicativo" non sono prescrittivi, ma saranno tenuti in attenta considerazione.
L'ambito di applicazione dei piani attuativi indicato nelle Tavole della Variante Generale al P.R.G. può comprendere una o più zone
omogenee ed aree per viabilità e per servizi con l'indicazione delle destinazioni. Si precisa anche in questa sede che la superficie
territoriale (St) delle zone edificabili, sulla quale si applica l'indice di edificabilità territoriale (It), è quella delle singole zone omogenee
contornate e definite dal proprio cartiglio, cui possono essere aggiunte le fasce di rispetto stradale per i tratti su cui le zone stesse
prospettano, nonché la superficie della viabilità interna anche se già indicata nelle Tavole di P.R.G. e purché compresa entro
l'ambito del piano attuativo. Le zone per servizi (Z.T.O. F-a, F-b1, F-c, F-d = P) eventualmente comprese negli ambiti possono
essere utilizzate per soddisfare le quantità di superficie a standards urbanistici (S1 e S2) come definiti e applicati dai successivi artt.
15 e 16 e dalle norme specifiche per le singole zone omogenee. Nei casi in cui le aree stesse non fossero sufficienti al
soddisfacimento degli standards minimi da soddisfare entro il piano attuativo, la rimanente quota deve essere ricavata all'interno
della St; nei casi in cui le aree indicate a servizi eccedessero gli standards minimi da soddisfare entro il piano attuativo, l'intera
superficie di esse è da considerare necessaria al miglioramento della dotazione complessiva di standards e come tale trattata nelle
eventuali Convenzioni; la cessione al Comune, quando dovuta, si intende dunque gratuita, senza compensazioni, indennizzi o
scomputi sugli oneri di urbanizzazione come stabiliti dalle Tabelle approvate dal Consiglio Comunale.
La posizione e l'estensione delle aree destinate a servizi all'interno degli ambiti stabiliti per l'applicazione degli strumenti urbanistici
attuativi saranno da questi normalmente rispettate, salvo quanto precisato ai precedenti commi 5° e 6°.
ART. 5 - INTERVENTO EDILIZIO DIRETTO.
Nelle zone dove non è richiesto lo strumento urbanistico attuativo, il P.R.G. si attua per intervento edilizio diretto, ossia al loro
interno è consentita l'edificazione sui singoli lotti di terreno dietro rilascio di concessione edilizia e nel rispetto dei caratteri edilizi e
degli indici stereometrici di zona stabiliti dagli elaborati grafici della Variante Generale al P.R.G. e dalle presenti Norme per le
singole zone omogenee.
5
Di norma nelle zone di espansione integrativa (Z.T.O. C1), per le quali non sia richiesto il piano attuativo, il rilascio delle singole
concessioni edilizie per intervento diretto è subordinato alla stipula di una Convenzione tra il Comune e i proprietari dei terreni
edificabili, in tutto simile a quella prevista all'art. 12 per i piani attuativi di iniziativa privata, con riguardo in particolare all'impegno da
parte dei proprietari dei lotti non ancora edificati a completare, a loro cura e spese, le opere di urbanizzazione primaria
eventualmente carenti e tutti gli allacciamenti ai
pubblici servizi. Le singole concessioni per gli interventi edilizi diretti non potranno essere rilasciate prima che siano iniziati i lavori
stabiliti nella Convenzione. Il certificato di abitabilità o di agibilità delle costruzioni non potrà essere rilasciato prima del
completamento dei lavori stabiliti nella Convenzione, mentre potrà essere rilasciato anche in pendenza del collaudo e/o della formale
cessione al Comune delle opere concluse se tali operazioni siano previste in Convenzione.
La stessa prassi di cui al comma precedente può essere seguita anche nelle altre zone non soggette a piano attuativo, quando il
Responsabile dell'Ufficio Tecnico-Edilizia Privata ne ravvisi l'opportunità in ordine al completamento delle opere di urbanizzazione
carenti e degli allacciamenti.
Gli interventi edilizi diretti ammessi nelle zone prospettanti sulle controstrade previste dalla Variante Generale al P.R.G. lungo la SS
11, quando si tratti di nuove costruzioni o ampliamenti delle esistenti superiori al 20% in termini volumetrici, o di cambio di
destinazione con o senza opere edilizie che interessi più del 40 % della superficie lorda delle costruzioni, sono subordinati alla
stipula di un atto unilaterale d'obbligo, da registrarsi, da parte dei proprietari delle rispettive aree, con il quale questi si impegnano a
cedere al Comune la parte di superficie del lotto da utilizzare per la controstrada e a partecipare per la loro quota alle spese di
costruzione della stessa a semplice richiesta del Comune, che ha il compito di coordinare gli interventi ancorché possano essere
realizzati dai privati.
Le indicazione di Progettazione Unitaria (-U-) e di Unità Edilizia Minima di intervento (U.E.M.) che compaiono sulle Tavole della
Variante Generale al P.R.G. alle varie scale costituiscono un Comparto, come definito al successivo art. 6, e significano che la
concessione edilizia per l'intervento diretto può essere rilasciata solo sulla base di un progetto di massima che riguardi l'insieme
delle opere da realizzare sugli immobili - aree e costruzioni - compresi nella delimitazione. Il Comparto comporta la formazione di un
consorzio fra i diversi aventi titolo a richiedere la concessione, consorzio che può essere formalizzato in un atto costitutivo per
ripartire oneri e benefici a carico e in favore dei diversi partecipanti, o
considerarsi di fatto sussistente dal momento in cui tutti gli aventi titolo sottoscrivono il progetto di massima e la domanda di
concessione.
Gli interventi unitariamente previsti dal progetto sul comparto possono essere realizzati, se del caso, anche in tempi successivi,
purché tale programma sia dichiarato, con i tempi previsti, in una domanda di parere preventivo sul progetto di massima dell'intero
comparto e si dimostri tecnicamente che il progetto stesso può essere attuato per stralci successivi. La valutazione di tale ipotesi
spetta al Responsabile dell'Ufficio Tecnico-Edilizia Privata sentito l'Ufficio Tecnico comunale e la Commissione Edilizia. In caso di
valutazione positiva, la domanda di concessione edilizia può essere presentata anche dai singoli aventi titolo o da una parte di essi
e ad essi concessa, mentre rimane vincolante il parere espresso sul progetto di massima complessivo anche nei confronti degli
aventi titolo che rimandano nel tempo una parte della realizzazione. La domanda di concessione da parte di questi ultimi dovrà
comunque essere presentata entro i tempi previsti. In caso di inerzia, il Sindaco ha titolo a procedere in base all'art. 62 della legge
regionale 27.06.1985 n. 61.
ART. 6 - COMPARTO.
Il Comparto comprende uno o più edifici e/o aree da trasformare, appartenenti a più proprietari o aventi titolo a edificare, e costituenti
un ambito per l'applicazione di un piano attuativo o per la realizzazione di un intervento diretto con progettazione unitaria o su una
unità edilizia minima.
6
Gli ambiti di cui al comma precedente sono delimitati nelle Tavole della Variante Generale al P.R.G. alle varie scale e possono
essere variati, o nuovamente introdotti, con delibera del Consiglio Comunale che non costituisce variante al piano generale. Con
delibera del Consiglio Comunale possono anche essere stabiliti termini temporali per la presentazione delle istanze relative alla
realizzazione
di singoli comparti; in mancanza di specifica delibera i tempi restano fissati entro dieci anni dalla data di entrata in vigore della
Variante Generale al P.R.G. 1997.
Il Comparto comporta la formazione di un Consorzio tra i proprietari delle aree comprese entro il suo perimetro, qualunque sia la loro
destinazione specifica, quindi comprese anche le aree destinate alle opere di urbanizzazione che a seguito del piano attuativo
dovranno essere cedute al Comune o vincolate all'uso stabilito dal piano generale. Il Consorzio si stabilisce mediante la stipula di un
atto tra tutti i proprietari o aventi titolo in cui siano fissati i criteri per la ripartizione degli oneri e dei benefici. Per quel che riguarda il
Comune, tale atto può anche formalmente non esistere quando siano tutti gli interessati a sottoscrivere le istanze per ottenere la
concessione edilizia o l'autorizzazione a lottizzare. In tal caso il Consorzio vige di fatto e ciascuno degli aventi titolo è responsabile
per sé e aventi causa nei riguardi degli impegni assunti mediante la Convenzione o derivanti dalle condizioni sotto cui è rilasciata la
concessione.
La presentazione dell'istanza relativa all'intero comparto da parte degli a-venti titolo che rappresentino almeno i tre quarti del valore
degli immobili del comparto in base all'imponibile catastale comporta, una volta scaduto il termine di cui al comma 2°, la costituzione
di un consorzio obbligatorio che dà titolo al Sindaco di procedere all'occupazione temporanea degli immobili degli aventi titolo
dissenzienti e affidarli al Consorzio per l'esecuzione degli interventi previsti con diritto di rivalsa delle spese sostenute nei confronti
degli aventi titolo, oppure di procedere all'espropriazione degli stessi immobili da cedere al consorzio obbligatorio ai prezzi
corrispondenti all'indennità di esproprio.
In caso non si costituisca nemmeno il consorzio obbligatorio, decorso il termine di cui al comma 2° il Sindaco può procedere
come previsto dagli ultimi due commi dell'art. 62 della legge regionale 27.06.1985 n. 61.
ART. 7 - PIANO PARTICOLAREGGIATO (P.P.).
Il P.P. è lo strumento urbanistico attuativo di iniziativa pubblica che definisce, anche per settori funzionali o per stralci progressivi,
l'organizzazione urbanistica di un centro abitato o di singole zone territoriali.
Il Comune può provvedere alla formazione dei P.P. sia all'interno degli ambiti soggetti dallo strumento urbanistico generale a piano
attuativo, sia in ambiti non esplicitamente delimitati, purché preventivamente definiti con delibera del Consiglio Comunale. La
delimitazione di eventuali ambiti di applicazione del P.P. dopo l'approvazione dello strumento urbanistico generale non costituisce
variante ad esso.
Il Responsabile dell'Ufficio Tecnico-Edilizia Privata può sospendere ogni provvedimento sulle domande di lottizzazione e di
concessione edilizia quando dichiari, entro 60 giorni dalla data di presentazione delle domande stesse, di voler procedere
all'adozione di un P.P. per la zona interessata. Detto piano dovrà essere adottato nei termini di 180 giorni dalla data di dichiarazione
di cui sopra. Trascorso tale termine le domande avranno regolare corso.
I contenuti e gli elaborati del P.P. sono quelli definiti dall'art. 12 della Legge regionale 27.6.1985 n. 61, con le integrazioni e le
precisazioni eventualmente stabilite dalle presenti Norme con riferimento alle singole zone omogenee.
Rispetto allo strumento urbanistico generale, modifiche d'ambito e trasposizioni di zone, nonché varianti ai parametri edilizi, possono
essere apportati dal P.P. nella misura e con le modalità previste al comma 6° del precedente art. 4.
Nella formazione dei P.P., i tracciati stradali indicati con un segno continuo nelle tavole di P.R.G. devono essere rispettati almeno
come indicazione di massima; i tracciati stradali indicati con tratteggio e definiti "a carattere indicativo" non sono prescrittivi, ma
saranno tenuti in attenta considerazione.
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L'ambito di applicazione indicato nelle Tavole di P.R.G. può comprendere una o più zone omogenee ed aree per viabilità e per
servizi con l'indicazione delle destinazioni. Si precisa anche in questa sede che la superficie territoriale (St) delle zone edificabili,
sulla quale si applica l'indice di edificabilità territoriale, è quella delle singole zone omogenee contornate e definite dal proprio
cartiglio, cui possono essere aggiunte le fasce di rispetto stradale per i tratti su cui le zone stesse prospettano, nonché la superficie
della viabilità interna anche se già indicata nelle Tavole della Variante Generale e purché compresa entro l'ambito del piano
attuativo.
Le zone per servizi (Z.T.O. F-a, F-b1, F-c, F-d = P) eventualmente comprese negli ambiti saranno utilizzate per soddisfare le
quantità di superficie a standards urbanistici (S1 e S2) come definite dai successivi artt. 15 e 16 , dal Capo IH e dalle norme
specifiche per le singole zone omogenee. Nei casi in cui le aree stesse non fossero sufficienti al soddisfacimento degli standards SI,
la rimanente quota deve essere ricavata all'interno della St; nei casi in cui le aree indicate a servizi eccedessero anche la S2 da
soddisfare con il piano attuativo, l'intera superficie di esse è da considerare necessaria alla dotazione di opere di urbanizzazione e
come tale trattata nelle eventuali Convenzioni, per cui la cessione al Comune, quando dovuta ai sensi dell'art. 16, è da intendersi
come gratuita, senza compensazioni, indennizzi o scomputi sugli oneri di urbanizzazione come stabiliti dalle Tabelle approvate dal
Consiglio Comunale.
La posizione e l'estensione delle aree destinate a servizi che ricadono entro l'ambito saranno normalmente rispettate dal P.P., salvo
quanto precisato al già citato comma 6° del precedente art. 4.
Il P.P., contenente anche i termini per la sua attuazione, è adottato dalla Giunta Comunale.
Entro 5 giorni il Piano è depositato presso la Segreteria del Comune per la durata di 10 giorni; dell'avvenuto deposito è data notizia
mediante avviso pubblicato all'Albo pretorio del Comune e mediante l'affissione di manifesti.
I proprietari degli immobili possono presentare opposizione e chiunque osservazioni fino a 20 giorni dopo la scadenza del periodo di
deposito.
Entro 30 giorni dal decorso di detto termine il Consiglio Comunale approva il Piano decidendo anche sulle osservazioni od
opposizioni presentate e il Sindaco lo invia alla sezione del Comitato Regionale di Controllo.
Il Piano divenuto esecutivo è depositato presso la Segreteria del Comune e il relativo deposito è notificato a ciascun proprietario
degli immobili vincolati dal Piano stesso, nelle forme degli atti processuali civili o a mezzo di Messo Comunale, entro 30 giorni
dall'avviso dell'avvenuto deposito.
Il P.P. entra in vigore 15 giorni dopo la pubblicazione all'Albo pretorio del Comune dell'avviso di deposito del piano approvato.
L'approvazione del P.P. comporta la dichiarazione di pubblica utilità per le opere in esso previste e ha efficacia per il periodo stabilito
all'atto dell'approvazione, normalmente 10 anni.
I P.P. sono attuati prioritariamente dai privati aventi titolo mediante interventi singoli e/o mediante comparti secondo le indicazioni
contenute nei piani stessi e in base a Convenzioni.
In caso di inerzia dei privati, decorso il termine di validità ed efficacia del P.P., il Sindaco ha titolo per procedere ai sensi dell'art. 62
della Legge regionale 27.06.1985 n. 61.
Prima della scadenza dei termini temporali, il Consiglio Comunale può prorogare la validità dei P.P. per un periodo non superiore a
5 anni.
ART 8 - PIANI DI RECUPERO (P.D.R.)
I P.d.R. previsti dall'art. 28 della Legge 5.08.1978 n. 457 sono strumenti urbanistici attuativi di iniziativa pubblica o privata e
prevedono la disciplina per il recupero degli immobili, dei complessi edilizi e delle relative aree all'interno di zone di degrado edilizio
e/o urbanistico preventivamente individuate, ai sensi dell'art. 27 della citata legge, dallo strumento urbanistico generale o mediante
apposita variante allo stesso. La dichiarazione di zona di degrado può riguardare aree comprese in tutte le zone territoriali
omogenee come definite dallo strumento urbanistico generale.
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Nei casi in cui nella Variante Generale al P.R.G. la prescrizione dello strumento urbanistico attuativo, con i relativi ambiti perimetrati,
comprenda aree in tutto o in parte già edificate, essa costituisce anche dichiarazione di tali ambiti come zone di degrado e dunque in
essi è ammessa l'applicazione del P.d.R.
La delimitazione degli ambiti può essere variata con provvedimento del Consiglio Comunale divenuto esecutivo ai sensi dell'art. 9
della Legge 10.2.1953 n. 62, che non costituisce variante al piano generale. Con delibera del Consiglio Comunale possono essere
stabiliti anche i termini per la presentazione di ciascun piano attuativo di iniziativa privata (P.d.L. o P.d.R.) da parte degli aventi titolo.
Il P.d.R. è di iniziativa pubblica quando è redatto dal Comune, è di iniziativa privata quando è redatto e presentato al Comune dai
privati; diviene un P.d.R. d'ufficio quando è redatto dal Comune in seguito a mancato accordo fra i soggetti interessati ai sensi
dell'art. 61 della Legge regionale 27.06.1985 n. 61.
Rispetto agli ambiti di applicazione delimitati nel P.R.G., il P.d.R. può prevedere modificazioni di perimetro e trasposizioni di zone
nei limiti e con le modalità previste dai commi 5° e 6° del precedente art. 4 rispettivamente quando si tratti di piano di iniziativa
privata o pubblica.
Il P.d.R. è formato da tutti gli elaborati grafici necessari, in rapporto alle sue dimensioni, tra quelli previsti per il P.P., dall'elenco
catastale delle proprietà, nonché, quando si tratti di P.d.R. di iniziativa privata, dalla Convenzione di cui all'art. 12. La concessione
per le opere previste dal P.d.R. di iniziativa privata è rilasciata dopo la stipula della predetta Convenzione.
Fa parte integrante del P.d.R. l'indagine conoscitiva preliminare contenuta nella documentazione sullo stato di fatto, per garantire
che il piano stesso non contrasti con i valori ambientali e architettonici dell'ambito in cui si applica e delle zone limitrofe.
Mediante il P.d.R. sono sempre ammessi, salvo diversa disposizione delle singole norme di zona, il recupero di tutta la volumetria
esistente, la ristrutturazione urbanistica dell'ambito di applicazione, come definita dall'art. 31 lettera e) della legge 5.08.1978 n. 457,
e la ridefinizione delle destinazioni d'uso, che dovranno comunque essere in linea con il tipo di zona o di zone comprese nell'ambito
di applicazione. Restano fìssi tutti gli altri parametri edilizi stabiliti dalle presenti Norme per la zona o le zone facenti parte
dell'ambito, come pure le eventuali indicazioni relative alle aree di servizio all'interno dell'ambito come precisato all'art. 4.
Nel caso in cui l'ambito comprenda zone omogenee differenti o loro parti, la densità edilizia risulterà dalla somma della volumetria
esistente nelle diverse zone, oppure dalla somma della volumetria esistente su una zona, anche se eccedente gli indici di
edificabilità, con quella risultante dall'applicazione dei propri indici di edificabilità sull'altra. La densità edilizia risultante potrà essere
ridistribuita all'interno dell'ambito, sempre nel rispetto di tutti gli altri parametri edilizi fissati dalle presenti Norme per ciascun tipo di
zona omogenea (altezze, distanze ecc.).
L'ambito di applicazione indicato nelle Tavole di P.R.G. può comprendere aree per viabilità e per servizi con l'indicazione delle
destinazioni. Si precisa anche in questa sede che la superficie territoriale (St) delle zone edificabili, sulla quale si applica l'indice di
edificabilità territoriale, è quella delle singole zone omogenee contornate e definite dal proprio cartiglio, cui possono essere aggiunte
le fasce di rispetto stradale per i tratti su cui le zone stesse prospettano nonché la superficie della viabilità interna anche se già
indicata nelle Tavole della Variante Generale e purché compresa entro l'ambito del piano attuativo.
Le zone per servizi (Z.T.O. F-a, F-b1, F-c, F-d = P) eventualmente comprese negli ambiti saranno utilizzate per soddisfare le
quantità di superficie a standards urbanistici (S1 e S2) come definite dai successivi artt. 15, 16 e 17, dal titolo HI e dalle norme
specifiche per le singole zone omogenee. Nei casi in cui le aree stesse non fossero sufficienti al soddisfacimento della S1, la
rimanente quota deve essere ricavata all'interno della St; nei casi in cui le aree indicate a servizi eccedessero anche la S2 da
soddisfare con il piano attuativo, l'intera superficie di esse è da considerare necessaria alla dotazione di opere di urbanizzazione e
come tale trattata nelle eventuali Convenzioni, per cui la cessione al Comune, quando dovuta ai sensi dell'art. 16, è da intendersi
come gratuita, senza compensazioni, indennizzi o scomputi sugli oneri di urbanizzazione come stabiliti dalle Tabelle approvate dal
Consiglio Comunale.
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La posizione e l'estensione delle aree destinate a servizi, stabilite dal P.R.G. all'interno degli ambiti, saranno normalmente rispettate
dal P.d.R., salvo quanto precisato ai già citati commi 5° e 6° del precedente art. 4.
Le modalità di approvazione dei P.d.R. e la loro efficacia sono le stesse stabilite per i P.P. dal precedente art. 7 quando si tratti di
piano di iniziativa pubblica, sono le stesse stabilite per i P.d.L. dal successivo art. 11 quando si tratti di piano di iniziativa privata.
ART. 9 - PIANO PER L'EDILIZIA ECONOMICA E POPOLARE (P.E.E.P.)
Il Piano per l'Edilizia Economica e Popolare (P.E.E.P.), di cui alla Legge 18.04.1962 n. 167 e successive modifiche, può essere
applicato dal Comune, benché non ne sia per legge obbligato, sia in zone edificate sia in zone edificabili attraverso interventi di
nuova edificazione e/o di recupero del patrimonio edilizio esistente.
In caso di applicazione, la quota percentuale di edilizia residenziale pubblica da realizzare mediante il P.E.E.P., di cui all'art. 2 della
Legge 28.01.1977 n. 10, sarà stabilita dal Consiglio Comunale all'atto dell'adozione del piano stesso e non potrà eccedere il limite
massimo fissato per i comuni obbligati.
Ove il P.E.E.P. preveda interventi di restauro, risanamento o ristrutturazione di edifici o parti di edifici, il Comune può invitare i
proprietari a realizzare gli interventi previsti sulla base di una convenzione ai sensi dell'art. 35 della Legge 22.10.1971 n. 865.
Nell'ambito del P.E.E.P. è consentita la previsione di attività produttive e terziarie convenzionate, purché compatibili e commisurate
con la residenza.
I contenuti e le modalità di attuazione del P.E.E.P. sono quelli stabiliti dalla legge istitutiva sopra citata e successive modifiche e
integrazioni.
Le modalità di approvazione sono le stesse stabilite per il P.P. al precedente art. 7, con i necessari riferimenti alla legge istitutiva e
sue modifiche.
ART. 10 - PIANO PER GLI INSEDIAMENTI PRODUTTIVI. (P.I.P.)
II Piano per gli Insediamenti Produttivi, di cui all'art. 27 della Legge 22.10.1971 n. 865, può essere applicato dal Comune nelle zone
di espansione de stinate dallo strumento urbanistico generale agli insediamenti produttivi (Z.T.O. D1e), nonché alle infrastrutture di
servizio collegate agli impianti produttivi stessi e alla grande viabilità (Z.T.O. F-b2). A discrezione del Consiglio Comunale, tuttavia, il
P.I.P. può essere applicato anche ad aree produttive già utilizzate, in parti colare quando vi siano attività dismesse o da riconvertire.
In caso di applicazione del P.I.P., le aree (e gli eventuali impianti esistenti su di esse) comprese nel piano attuativo approvato
saranno espropriate dal Comune secondo quanto previsto dalla legislazione vigente in materia di esproprio per pubblica utilità e
utilizzate per la realizzazione di nuovi impianti produttivi e di strutture di servizio agli impianti stessi, ai trasporti e al traffico. Allo
scopo le aree saranno cedute in proprietà in misura non superiore al 50% e per la rimanente parte concesse in diritto di superficie
con la preferenza, tra più istanze eventualmente concorrenti, a quelle presentate da enti pubblici e aziende a partecipazione statale.
La concessione del diritto di superficie ad enti pubblici per la realizzazione di impianti e servizi pubblici occorrenti nell'ambito è a
tempo indeterminato, in tutti gli altri casi ha durata non inferiore a 60 anni e non superiore a 99.
Contestualmente all'atto di cessione delle aree in proprietà o di concessione in diritto di superficie, tra il Comune e il concessionario
o acquirente deve essere stipulata una Convenzione per atto pubblico con la quale vengono disciplinati gli oneri posti a carico del
concessionario o dell'acquirente e le sanzioni per la loro inosservanza.
Il P.I.P. ha per obiettivi la realizzazione e/o il completamento delle opere di urbanizzazione per le zone produttive con idonei
collegamenti stradali e ferroviari e con allacciamenti alle reti tecnologiche, nonché la salvaguardia dell'ambiente e la salubrità delle
condizioni di lavoro; queste realizzazioni, comprese le conseguenti misure antinquinamento, costituiscono i temi e la base degli
oneri da fissare in Convenzione.
10
In caso di applicazione del P.I.P. su aree produttive esistenti di cui sia prevista la riconversione, il cambio di destinazione d'uso delle
strutture esistenti e la destinazione d'uso delle nuove in sostituzione o in aggiunta alle attuali dovranno adeguarsi a quanto previsto
dalle presenti Norme negli articoli che riguardano tali zone specifiche.
Gli elaborati del P.I.P. sono sostanzialmente gli stessi previsti per il P.P., tenuto però conto della particolare finalità del piano e delle
specifiche utilizzazioni delle aree e delle tipologie degli edifici.
Le modalità di approvazione del P.I.P. sono quelle stabilite per i piani attuativi di iniziativa pubblica, ossia le stesse previste dall'art.
7 per i P.P., con i necessari riferimenti alla legge istitutiva.
ART. 11 - PIANI DI LOTTIZZAZIONE (P.D.L)
Il P.d.L. è lo strumento urbanistico attuativo per l'insediamento, mediante un disegno infrastrutturale sistematico, di nuovi complessi
residenziali, produttivi, turistici e commerciali negli ambiti a tale scopo delimitati dalla Variante Generale al P.R.G.
Il P.d.L. è normalmente di iniziativa privata, ossia redatto e presentato al Comune dai soggetti interessati ed aventi titolo; diviene un
P.d.L. d'ufficio quando è redatto dal Comune in seguito al mancato accordo tra i soggetti suddetti, ai sensi dell'art. 61 della Legge
regionale 27.06.1985 n. 61.
Il P.d.L. si applica su un intero ambito territoriale tra quelli assoggettati dallo strumento urbanistico generale alla formazione di un
piano attuativo, oppure su uno stralcio funzionale o dimensionale di esso quando ciò sia esplicitamente ammesso dalle norme
specifiche per le singole zone. La delimitazione dell'ambito può essere variata con provvedimento del Consiglio Comunale che
diviene esecutivo ai sensi dell'art. 9 della Legge 10.2.1953 n. 62 senza costituire variante al piano generale. Con delibera del
Consiglio Comunale vengono stabiliti anche i termini per la presentazione di ciascun piano attuativo di iniziativa privata (P.d.L. o
P.d.R.) da parte degli aventi titolo.
Rispetto al P.R.G., il P.d.L. può prevedere le variazioni di perimetro e le trasposizioni di zone nei limiti e con le modalità previste al
comma 5° del precedente art. 4.
Gli elaborati del P.d.L. sono gli stessi previsti per il P.P., oltre ad eventuali altri prescritti dalle norme specifiche di zona, compreso
l'elenco delle proprietà e la Convenzione secondo quanto previsto dall'art. 63 della Legge regionale 27.06.1985 n. 61.
Il P. d. L. deve rispettare le destinazioni di zona e gli indici urbanistici ed e-dilizi stabiliti per le diverse zone territoriali omogenee
dalle presenti Norme di Attuazione e definiti al Capo HI, ed inoltre adempiere alle prescrizioni particolari e-ventualmente dettate
dalle singole norme di zona con riferimento specifico ai piani attuativi.
Nella formazione dei P.d.L., i tracciati stradali indicati con un segno continuo nelle tavole di P.R.G. all'interno degli ambiti devono
essere rispettati almeno come indicazione di massima; i tracciati stradali indicati con tratteggio e definiti "a carattere indicativo" non
sono prescrittivi, ma saranno tenuti in attenta considerazione.
L'ambito di applicazione indicato nelle Tavole della Variante Generale al P.R.G. può comprendere una o più zone omogenee ed
aree per viabilità e per servizi con l'indicazione delle destinazioni. Si precisa anche in questa sede che la superficie territoriale (St)
delle zone edificabili, sulla quale si applica l'indice di edificabilità territoriale, è quella delle singole zone omogenee contornate e
definite dal proprio cartiglio, cui possono essere aggiunte le fasce di rispetto stradale per i tratti su cui le zone stesse prospettano
nonché la superficie della viabilità interna anche se già indicata nelle tavole di P.R.G. e purché compresa entro l'ambito del piano
attuativo.
Le zone per servizi (Z.T.O. F-a, F-b1, F-c, F-d = P) eventualmente comprese negli ambiti possono essere utilizzate per soddisfare le
quantità di superficie a standards urbanistici (S1 e S2) come definite dai successivi artt. 15 e 16 e dalle norme specifiche per le
singole zone omogenee. Nei casi in cui le aree stesse non fossero sufficienti al soddisfacimento della S1, la rimanente quota deve
essere ricavata all'interno della St; nei casi in cui le aree indicate a servizi eccedessero gli standards minimi da soddisfare entro il
piano attuativo, l'intera superficie di esse è da considerare necessaria alla dotazione di opere di urbanizzazione e come tale trattata
11
nella Convenzione, per cui la cessione, se dovuta ai sensi dell'art. 16, è da intendersi sempre gratuita, senza compensazioni,
indennizzi o scomputi sugli oneri di urbanizzazione come stabiliti dalle Tabelle approvate dal Consiglio Comunale.
La posizione e l'estensione delle aree destinate a servizi indicate dal P.R.G. all'interno degli ambiti saranno normalmente rispettate,
salvo quanto precisato al comma 5° del precedente art. 4.
I P.d.L. presentati da tutti gli aventi titolo all'interno dei rispettivi ambiti territoriali e contenenti altresì i termini per la loro attuazione
vengono approvati dal Consiglio Comunale entro 60 giorni dal ricevimento e inviati alla sezione del Comitato Regionale di Controllo.
I P.d.L. presentati solo da alcuni aventi titolo, purché rappresentanti almeno i tre quarti del valore degli immobili sulla base
dell'imponibile catastale, vengono adottati dal Consiglio Comunale entro 60 giorni dal ricevimento e entro i successivi 5 giorni
depositati presso la Segreteria comunale per un periodo di 10 giorni. L'avvenuto deposito deve essere reso noto mediante avviso
pubblicato all'Albo pretorio del Comune e mediante l'affissione di manifesti.
In tal caso i proprietari degli immobili possono presentare opposizioni e chiunque osservazioni fino a 20 giorni dopo la scadenza del
periodo di deposito. Entro 30 giorni dal decorso di detto termine, il Consiglio Comunale approva il piano decidendo anche sulle
osservazioni ed opposizioni presentate e il Sindaco lo invia alla Sezione del Comitato Regionale di Controllo.
II P.d.L. diventa efficace, in tutti i casi, con l'esecutività della delibera di approvazione ai sensi dell'art. 130 della Costituzione.
Il P.d.L. divenuto esecutivo viene depositato presso la Segreteria comunale e il deposito notificato, se del caso, ai proprietari
dissenzienti. Esso entra in vigore dopo 15 giorni dalla pubblicazione all'Albo pretorio dell'avvenuto deposito.
L'approvazione comporta la dichiarazione di pubblica utilità per le opere previste dal piano per la durata di 10 anni, prorogabile dal
Consiglio Comunale per un periodo non superiore a 5 anni.
In caso di inerzia dei proprietari dissenzienti alla realizzazione del P.d.L., trascorsi inutilmente i termini di validità dichiarati nel piano
stesso, il Sindaco ha titolo per procedere all'occupazione temporanea o all'espropriazione dei rispettivi immobili secondo le modalità
e per gli effetti per 4° comma dell'art. 57 della Legge regionale 27.06.1985 n. 61.
ART. 12 - ONERI DERIVANTI DAI PIANI ATTUATIVI DI INIZIATIVA PRIVATA; CONVENZIONE.
L'autorizzazione comunale a lottizzare, da rilasciarsi in base a un P.d.L. o a un P.d.R. di iniziativa privata, è subordinata alla stipula
di una Convenzione, da registrarsi e trascriversi a cura della ditta lottizzante, che preveda i seguenti oneri derivanti dal P.d.L. o dal
P.d.R.:
a) l'impegno a realizzare gli interventi previsti e, in proporzione al volume e alla superficie edificabile, le relative opere di
urbanizzazione primaria mancanti ed espressamente descritte sulla base di progetti di massima e di appositi preventivi di costo,
quando il Comune non preveda già di realizzarle per conto proprio;
b) la cessione al Comune o, nei casi previsti dal successivo art. 16, il vincolo di destinazione delle opere di urbanizzazione
primaria esistenti e di quelle da realizzarsi ai sensi del precedente punto a), comprese le relative aree, scomputando il solo loro
costo, e non il valore delle aree, dalla quota di contributo dovuto per gli oneri di urbanizzazione primaria;
c) la cessione di quota parte delle aree per opere di urbanizzazione secondaria in base all'applicazione degli standards di
cui all'art. 16, o, quando previsto e ammesso, la monetizzazione delle aree stesse in base al valore a mq. stabilito per le diverse
zone da delibera del Consiglio Comunale;
d) l'eventuale realizzazione di opere di urbanizzazione secondaria, che potranno essere scomputate, sulla base di appositi
preventivi di costo, dagli oneri di urbanizzazione secondaria, fermo restando il pagamento della quota relativa al costo di
costruzione; qualora tuttavia il concessionario si impegni ad applicare prezzi di vendita o canoni di locazione in conformità della
convenzione tipo di cui agli artt. 7 e 8 della Legge 28.01.1977 n. 10, lo stesso ha titolo all'esenzione dal pagamento della quota di
contributo relativa al costo di costruzione;
e) in caso di edilizia convenzionata, i criteri per la determinazione e la revisione dei prezzi di cessione e dei canoni di
locazione;
12
f)
in tutte le zone residenziali di espansione C2, e solo in esse, l'impegno a riservare una quota dell'edilizia residenziale
prevista, non inferiore al 20% in termini di volumetria edificabile, alle varie forme di edilizia agevolata, sovvenzionata o
convenzionata, compresa l'edilizia residenziale pubblica in base alla legge 167/62 e successive modifiche; la forma sarà decisa in
Convenzione di comune accordo fra il Comune e le ditte lottizzanti e in caso di edilizia pubblica la ditta lottizzante dovrà cedere una
quota di superficie fondiaria non inferiore al 20% dietro indennizzo in base alla vigente legislazione sull'esproprio per pubblica utilità
o sulla base di un accordo bonario nei termini previsti dalla stessa legislazione, mentre le opere di urbanizzazione relative a tale
quota restano a carico del Comune;
g) i termini, entro i quali deve essere ultimata la costruzione delle opere previste, nonché le eventuali modalità di controllo
circa l'attuazione delle stesse;
h) le sanzioni convenzionali e le garanzie finanziarie per l'adempimento degli obblighi derivanti dalla Convenzione.
ART. 13 - AUTORIZZAZIONE A LOTTIZZARE.
L'autorizzazione a lottizzare viene rilasciata dal Responsabile dell'Ufficio Tecnico-Edilizia Privata, dopo che il P.d.L. o il P.d.R. di
iniziativa privata ha riportato l'approvazione.
Il rilascio delle singole concessioni edilizie, nell'ambito dei singoli lotti, è subordinato all'esistenza o all'impegno della contemporanea
esecuzione delle o-pere di urbanizzazione primaria relative almeno ai lotti stessi, purché completamente funzionanti.
Il certificato di abitabilità o di agibilità non potrà essere rilasciato in mancanza delle opere di urbanizzazione e in caso queste
risultassero insufficienti o non completamente funzionanti, mentre potrà essere rilasciato ad opere di urbanizzazione complete e
funzionanti, ancorché realizzate per stralci, anche in pendenza del collaudo e della cessione al Comune delle stesse se tali
operazioni siano previste in Convenzione.
ART. 14 - DEFINIZIONE DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE.
Ai sensi della vigente disciplina urbanistica le opere di urbanizzazione sono definite come segue:
A) Opere di urbanizzazione primaria:
a) strade interne ai centri abitati e agli ambiti stabiliti per i piani attuativi, controstrade, incroci attrezzati per la viabilità di
penetrazione,
b) spazi di sosta e parcheggio per autoveicoli, legati alla viabilità di cui al punto a),
c) fognatura allacciata alla rete fognaria comunale (in quanto esistente) o provvista di impianti autonomi di depurazione,
d) rete idrica,
e) rete di distribuzione dell'energia elettrica, del gas, del telefono,
f) pubblica illuminazione,
g) spazi verdi e campi gioco per bambini;
B) Opere di urbanizzazione secondaria:
1. strutture per l'istruzione:
a) asili nido e scuole materne,
b) scuole dell'obbligo primaria e secondaria,
2. strutture di interesse generale: c) mercati di quartiere,
c) uffici municipali e delegazioni comunali,
d) chiese ed altri edifici per servizi religiosi,
e) centri sociali, centri ricreativi, centri culturali,
f) teatri comunali, parrocchiali o di altre istituzioni con finalità sociali,
g) attrezzature sanitarie, ambulatoriali o ospedaliere, direttamente o indirettamente collegate al servizio sanitario pubblico,
13
h) impianti tecnologici di interesse comunale o sovracomunale (come centrali di pompaggio e serbatoi per acquedotti, centrali
elettriche, centrali Telecom, cabine gas, depuratori ecc.)
3. aree a verde attrezzato e impianti sportivi:
i) aree verdi di quartiere e parchi urbani,
l) impianti sportivi di base,
4. viabilità primaria e parcheggi:
m) nuovi tronchi stradali di competenza comunale e loro attrezzature,
n) parcheggi pubblici legati alla viabilità generale, autorimesse pubbliche,
5. allacciamenti:
o) opere necessarie ad allacciare i centri urbani e le zone di espansione ai pubblici servizi.
Le aree pertinenti alle opere di urbanizzazione esistenti o previste sono indicate con apposite campiture o retini negli elaborati grafici
della Variante Generale al P.R.G., anche all'interno degli ambiti soggetti a strumento urbanistico attuativo. Le aree per opere di
urbanizzazione indicate all'esterno degli ambiti dei piani attuativi soddisfano gli standards urbanistici minimi in relazione agli abitanti
attuali; le aree indicate all'interno degli ambiti dei piani attuativi sono intese a soddisfare gli standard per i nuovi insediamenti e a
migliorare la dotazione complessiva di aree per opere di urbanizzazione nell'insieme dei centri abitati. Quando all'interno degli ambiti
dei piani attuativi non siano indicate aree per opere di urbanizzazione, compete ai piani attuativi ricavare all'interno degli ambiti le
aree a standards primari S1 almeno nella misura derivante dall'applicazione degli standards minimi di cui agli artt. 15 e 16, e,
quando non possano essere monetizzate, le aree a standards secondari S2 almeno nella misura prevista dagli artt. 15 e 16.
ART. 15 - STANDARDS URBANISTICI.
Ai sensi della Legge regionale 27.6.1985 n. 61 le quantità minime di aree destinate a standards urbanistici, per Comuni con
popolazione prevista superiore ai 10.000 abitanti, sono determinate secondo il tipo di zona, in mq. per abitante, come appare nelle
tabelle che seguono. E' inteso che i Comuni possono dotarsi di standards superiori ai minimi e quindi richiedere, in base alle
caratteristiche delle differenti zone, la cessione di differenti quantità di aree ritenute necessarie ad una dotazione ottimale. Pertanto
gli standards minimi sotto riportati devono essere comunque soddisfatti, ma non costituiscono limitazione alla dotazione prevista
dalla Variante Generale al P.R.G. né titolo, per i richiedenti le concessioni edilizie e le autorizzazioni a lottizzare, per sottrarsi
all'onere della cessione o, quando ne ricorra il caso, del vincolo di destinazione dell'intera superficie per opere di urbanizzazione
prevista all'interno degli ambiti dei piani attuativi.
C) Standards minimi per popolazione residente
Z.T.O.
a
b
c
d
totali
parcheg-
di cui per ur-
istru-
interesse
verde
banizzazione
zione
comune
sport
A
4,5
4,5
15
3,5
27,5
—
27,5
B, C1
4,5
4,5
15
5
29
—
29
C2
4,5
4,5
18
3,5
30,5
5 verde 3,5
22
gio
primaria(1) secondaria(2)
__
(15+3)
parcheggi
D (3)
14
completam
.4,5
4,5
15
5
4,5
4,5
18
3,5
(15+3)
—
—
29
—
29
D (3)
espansione
6
E
30,5
5 verde 3,5
22
parcheggi
6
6
(1) Aree da reperire negli strumenti urbanistici attuativi, siano o no individuate.
(2) Aree individuate nello strumento urbanistico generale.
(3) Con riferimento alla sola residenza stabile esistente o prevista nelle zone DI, D2, D3, D4, D5.
D) Standards minimi (in aggiunta ai precedenti) per vano turistico:
Z.T.O.
a
b
c
d
totali
di cui per urbanizzazione
istruz.
int.com.
verde
park
primari
secondari
--
23,5
(2)
A
--
-
20
3,5
23,5
B
--
-
20
5
25
-
25
(2)
5
25
-
25
(2)
3,5
26,5
18
(1)
D6c complet. -
-
D6e espans. -
20
1(1)
22
5 verde
(19+3)
3,5 park
(1) Aree da reperire negli strumenti urbanistici attuativi, siano o no indicate entro gli ambiti dallo strumento generale
(2) Aree individuate nello strumento urbanistico generale.
Con riferimento all'art. 10 punto 2) della Legge regionale 11.03.1986 n. 9, si precisa che, nello standard per opere di interesse
comune, la quota di 1,5 mq. deve essere specificamente riservato a chiese e servizi religiosi, con un minimo di mq. 5.000 per le aree
di nuova espansione.
E) Aree per servizi nelle zone produttive industriali-artigianali.
Z.T.O.
urbanizzazione primaria (1)
urbanizzazione secondaria (2)
verde, parcheggi
verde, parcheggi,
strutture di supporto
D1c, D2c, D3c
completamento
5% di St (1)
5% di St (3)
10% di St (2)
10% di St (2)
D1e,D3e
espansione
St = Superficie territoriale della zona.
(1) da individuare in fase di intervento edilizio diretto.
(2) da individuare negli strumenti urbanistici attuativi.
(3) aree individuate nello strumento urbanistico generale.
F) Aree per servizi nelle zone commerciali-direzionali-alberghiere.
(mq su ogni mq di superficie lorda di pavimento, anche su più piani)
Z.T.O.
urbanizz. primaria
urbanizz. secondaria
verde, parcheggi
verde, parcheggi
0,4 mq/mq (1)
0,4 mq/mq (3)
D4c, D5c
completamento
D4e, D5e
15
espansione
0,5 mq/mq (2)
0,5 mq/mq (2)
(1) da individuare in fase di intervento edilizio diretto.
(2) da individuare negli strumenti urbanistici attuativi, siano o no indicate.
(3) aree da individuare nello strumento urbanistico generale.
Con riferimento all'art. 22 della Legge regionale 27.06.1985 n. 61, per le nuove edificazioni previste si assume il parametro teorico di
1 abitante ogni 150 metri cubi di costruzione residenziale, mentre per la residenza turistica si considera 1 vano ogni 60 mc.
edificabili.
ART. 16 - APPLICAZIONE DEGLI STANDARDS URBANISTICI NEGLI STRUMENTI ATTUATIVI E DESTINAZIONI DELLE
AREE.
In sede di formazione di strumenti urbanistici attuativi dovranno essere individuate le superfici per opere di urbanizzazione primaria
(S1) e secondaria (S2) all'interno e/o all'esterno degli ambiti, come specificato nel presente articolo. La superficie di tali aree, la loro
destinazione, nonché le modalità da stabilire in Convenzione in ordine alla loro utilizzazione e gestione, sono stabilite nei punti che
seguono:
a) per nuovi insediamenti di carattere residenziale (zone C2 ):
S1:
aa) le aree necessarie alla viabilità, sia quella indicata nel piano generale e ricadente nell'ambito dei piani attuativi, sia quella
derivante dal disegno urbano dei
piani attuativi stessi, dimensionata secondo l'art. 62.
Tali aree vanno sempre cedute gratuitamente al Comune. Il Comune può riservarsi il compito di realizzare in tutto o in parte la
viabilità con i relativi impianti, nel qual caso applicherà ai piani attuativi, in tutto o in parte, gli oneri di urbanizzazione primaria.
Nelle Convenzioni può essere stabilito che le opere relative alla viabilità e ai suoi impianti siano eseguite direttamente dai
richiedenti, nel qual caso gli oneri di urbanizzazione primaria saranno scalati fino alla concorrenza dell'importo dei lavori,
dimostrato da preventiva perizia di stima. In caso la spesa superi l'ammontare degli oneri, l'intera spesa resta a carico dei
richiedenti. Quando le opere vengono eseguite dai richiedenti, anche la cessione delle aree avverrà ad opere finite e collaudate.
ab) mq. 3,50 per abitante insediabile da destinare a parcheggio pubblico.
Tali aree possono essere cedute gratuitamente al Comune o rimanere di proprietà privata con vincolo di uso pubblico.
L'alternativa è stabilita in Convenzione, fermo restando che in entrambi i casi la spesa per la realizzazione e attrezzatura del
parcheggio rimane a carico dei proponenti il piano attuativo. Solo in caso di cessione dell'area al Comune la spesa, escluso il
valore dell'area, sarà scalata dagli oneri di urbanizzazione primaria fino alla concorrenza del loro ammontare; la parte
eventualmente eccedente resta a carico dei richiedenti. Nel secondo caso anche la manutenzione dei parcheggi rimane a carico
dei proprietari, salvo diverso accordo in Convenzione.
ac) mq. 5,00 per abitante insediabile da destinare a campo giochi.
Tali aree, con le attrezzature stabilite in Convenzione, devono essere cedute gratuitamente al Comune. L'attrezzatura del campo
giochi fa parte delle opere di urbanizzazione primaria e quindi è a carico dei richiedenti, sia che la realizzino in proprio, sia che
ne paghino l'onere al Comune in caso sia questo a realizzarla.
In aggiunta a tale standards dovranno essere reperiti almeno altri 3 mq/ab. da destinare a gioco e parco. Tale destinazione deve
essere realizzata solo se le
dimensioni dello strumento attuativo consentono di reperire per esse una superficie minima di 1000 mq. In caso contrario, l'onere
dei 3 mq/ab. deve essere monetizzato in base al valore a mq. stabilito con delibera del Consiglio Comunale, mentre deve essere
cura del Comune individuare e realizzare uno spazio pubblico destinato a gioco e parco tra quelli previsti dallo strumento
generale. Anche tali aree, con le attrezzature come sopra, devono essere cedute gratuitamente al Comune.
16
S2:
ad) quota parte delle aree per opere di urbanizzazione secondaria, corrispondente ad almeno 13 mq. per abitante insediabile, da
destinare alla realizzazione di o-pere secondarie. Queste aree corrisponderanno (detratti gli 11,5 mq/ab. di cui ai precedenti
punti aa) e ab)) alle superfici con tale destinazione già individuate dal P.R.G. all'interno degli ambiti dei piani attuativi. In caso
esse non bastassero a soddisfare la quota suddetta, o in caso all'interno degli ambiti non fossero già individuate aree per servizi,
il rimanente va individuato, fino alla concorrenza dello standard fissato, nelle zone allo scopo destinate al di fuori degli ambiti dei
piani attuativi, oppure monetizzato sulla base del valore a mq. stabilito da apposita delibera del Consiglio Comunale. Nel caso
invece le aree per servizi indicate all'interno degli ambiti dei piani attuativi eccedessero anche lo standard secondario minimo
suddetto, l'intera superficie resta destinata agli usi previsti dal piano generale.
Quando trattasi di aree destinate all'istruzione e il Comune intenda realizzare su di esse le scuole dell'obbligo, il Sindaco, in caso
di indisponibilità alla cessione gratuita, può mettere in atto le procedure di esproprio e di occupazione d'urgenza.
Quando trattasi di aree per la formazione o il completamento del parco urbano del capoluogo, dovendo il Comune procedere
con urgenza alla bonifica idraulica delle stesse e alla costruzione di bacini di ritenzione onde evitare i fenomeni di stagnazione
ed esondazione, esse vanno cedute per intero e gratuitamente al Comune.
Quando trattasi di aree destinate a scuole materne e scuole secondarie superiori, oppure a opere di interesse comune, a parco
verde e impianti sportivi, a parcheggi, esse possono essere cedute gratuitamente al Comune o rimanere di proprietà privata con
vincolo di destinazione d'uso. In tal caso la proprietà si impegna in Convenzione a realizzare, entro gli stessi tempi di
realizzazione del piano attuativo stabiliti in Convenzione, le opere alle quali le aree sono destinate e che possano essere
realizzate dai privati, nonché alla loro cura e manutenzione, salvo diversa disposizione prevista in Convenzione. Il vincolo di uso
pubblico graverà sull'area fino a eventuale cambiamento delle destinazioni urbanistiche.
Infine, quando trattasi di aree di rilevante interesse culturale per la presenza di manufatti di valore storico o artistico e il Comune
intenda utilizzarle per valorizzare tali preesistenze con interventi di conservazione e/o iniziative di carattere espositivo e museale
- tale è il caso per l'area di Forte Fenilazzo, della chiesa di S. Martino ecc. - esse vanno cedute per intero e gratuitamente al
Comune con i manufatti su di esse esistenti.
b) per insediamenti residenziali in zone C1, B, A eventualmente soggette a strumento urbanistico attuativo:
S1:
ba) le aree necessarie al completamento della viabilità.
Tali aree vanno sempre cedute al Comune. Per le modalità vedasi il precedente punto aa).
bb) le stesse quantità di aree, con le stesse destinazioni, stabilite dai parametri di cui ai precedenti punti ab) e ac), ma applicati
soltanto alla nuova volumetria e dificabile.
S2:
bc) le stesse quantità di aree, con le stesse destinazioni, stabilite dai parametri di cui al precedente punto ad), ma applicati soltanto
alla nuova volumetria edificatale.
c) per insediamenti a carattere industriale e artigianale soggetti a piano at-tuativo (zone D1c, D3e di espansione):
S1:
ca) le superficie necessarie alla realizzazione della viabilità indicata dal P.R.G. en tro l'ambito e di quella conseguente al disegno
urbano del piano attuativo.
Tali aree vanno sempre cedute gratuitamente al Comune. Le modalità per la realizzazione delle opere e la cessione sono le
stesse di cui al precedente punto aa); si precisa che fa parte delle aree da attrezzare e da cedere anche quella relativa ai
depuratori eventualmente richiesti.
cb) il 10%) della superficie territoriale delle zone produttive, da riservare a verde e parcheggi, di cui almeno la metà a parcheggi.
17
Tali aree, attrezzate delle relative opere come previsto in Convenzione, devono essere cedute al Comune. Lo scomputo dagli
oneri di urbanizzazione primaria riguarda solo le opere realizzate e non il valore delle aree. In caso di applicazione di P.I.P., il
Comune potrà scegliere se realizzare le opere di urbanizzazione primaria, gravandone dei costi le aree nelle successive
transazioni, oppure se affidarne la realizzazione agli enti e ai privati assegnatari delle aree mediante Convenzione, sempre
fermo restando lo standard minimo del 10%>.
cc) con riferimento alla sola residenza stabile: 5 mq. per abitante da destinare a campo giochi e 3,5
mq. per abitante da destinare a parcheggio pubblico.
Tali aree, da cedere attrezzate al Comune, andranno individuate accorpate con quelle di cui ai punti precedente e successivo.
S2:
cd) il 10%o della superficie territoriale delle zone produttive da riservare a verde e parcheggi.
Anche queste aree vanno cedute al Comune, senza l'obbligo per i privati di realizzare le opere. Tuttavia la Convenzione può
contemplare l'impegno della loro realizzazione, sulla base di una perizia estimativa, a scomputo degli oneri di urbanizzazione
secondaria. Ciò vale anche in caso di applicazione del P.I.P. Nei casi in cui la Variante Generale al P.R.G. preveda all'interno
degli ambiti dei piani attuativi una quota di superficie maggiore da destinare ad opere di urbanizzazione, l'area eccedente il 20%
complessivo, oltre alle strade, è da considerare secondaria e dovrà essere destinata ad attrezzature di servizio di interesse
collettivo fra quelle ammesse nelle zone produttive; essa può essere ceduta gratuitamente al Comune per la realizzazione delle
opere, oppure rimanere di proprietà privata con vincolo di destinazione d'uso, che potrà decadere solo con l'eventuale
cambiamento di previsioni urbanistiche. Anche tale area deve obbligatoriamente far parte del Comparto e del Consorzio per la
ripartizione degli oneri e benefici derivanti dal piano attuativo, di cui all'art. 6.
d) per insediamenti a carattere industriale e artigianale nelle zone D1c, D3c di completamento e D2-industrie isolate,
eventualmente soggette a piano attuativo:
S1:
da) la superficie necessaria al completamento della viabilità, sia relativa a nuovi tronchi di adduzione sia ad allargamento delle sedi
stradali esistenti.
L'area corrispondente sarà ceduta gratuitamente al Comune comprese le opere e le attrezzature stabilite in Convenzione.
db) il 5% della superficie fondiaria delle zone produttive da destinare a verde e parcheggi, di cui almeno la metà a parcheggi.
Nelle zone D1c e D3c l'area corrispondente dovrà essere ceduta gratuitamente al Comune con le opere realizzate a cura e
spese dei privati. Lo scomputo delle opere dagli oneri di urbanizzazione primaria non potrà riguardare il valore dell'area.
Nelle zone D2 l'area corrispondente, con le opere realizzate a cura e spese dei privati, potrà rimanere di proprietà privata con
vincolo di destinazione d'uso registrato e trascritto, da valere fino allo stesso termine concesso per lo svolgimento dell'attività e
comunque fino a eventuale cambiamento di previsioni urbanistiche.
S2:
dc) il 5% della superficie fondiaria delle zone produttive da destinare a verde e parcheggi, di cui almeno la metà a parcheggi.
Nelle zone D1c e D3c l'area corrispondente dovrà essere ceduta gratuitamente al Comune. Le opere eventualmente realizzate
dai privati potranno essere scomputate dagli oneri di urbanizzazione secondaria, se previsti, ma non il valore dell'area.
Nelle zone D2 l'area corrispondente, con le opere realizzate a cura e spese dei privati, potrà rimanere di proprietà privata con
vincolo di destinazione d'uso, da valere fino allo stesso termine concesso per lo svolgimento dell'attività e comunque fino a
eventuale cambiamento di previsioni urbanistiche.
e) per insediamenti a carattere commerciale-direzionale e alberghiero soggetti a piano attuativo (zone D4e, D5e di
espansione):
S1:
18
ea) le superfici necessarie alla realizzazione della viabilità indicata dal P.R.G. entro l'ambito e di quella conseguente al disegno
stesse di cui al precedente punto aa).
eb) una superficie corrispondente al 50% della superficie lorda di pavimento rea lizzabile, anche su più piani, da destinare a
parcheggi e verde pubblico, di cui almeno la metà da riservare a parcheggi, che possono essere previsti anche su più piani.
Tali aree, attrezzate delle relative opere come previsto in Convenzione, devono essere cedute al Comune. Lo scomputo dagli
oneri di urbanizzazione primaria riguarda solo le opere realizzate e non il valore delle aree, ec) con riferimento alla sola
residenza stabile:
vedi i precedenti punti ab) e ac).
Tali aree, da cedere attrezzate al Comune, andranno individuate accorpate con
quelle di cui ai punti precedente e successivo.
S2:
ec) una superficie corrispondente al 50% della superficie lorda di pavimento rea lizzabile anche su più piani, da destinare a
parcheggi e verde pubblico, di cui almeno la metà è da riservarsi esclusivamente a parcheggio, che può essere previsto anche
su più piani.
Nei casi in cui la Variante Generale al P.R.G. preveda all'interno degli ambiti dei piani attuativi una quota maggiore destinata ad
opere di urbanizzazione, l'area eccedente è da considerare secondaria e potrà essere ceduta gratuitamente al Comune, senza
contropartita in scomputo di oneri e contributi, per la realizzazione di attrezzature di interesse collettivo relative alla zona. In
alternativa, la quota eccedente potrà rimanere di proprietà privata con vincolo di destinazione d'uso e con l'impegno dei privati a
realizzare le opere precisate in Convenzione. Anche tale area deve obbligatoriamente far parte del Comparto e del Consorzio
per la ripartizione degli oneri e benefici derivanti dal piano attuativo, di cui all'art. 6.
ed) per la sola residenza stabile:
vedi il precedente punto ad).
f) per insediamenti a carattere turistico-ricettivo soggetti a piano attuativo (zone D6 di completamento e di espansione,
Campo di Golf):
S1:
fa) le superfici necessarie alla realizzazione della viabilità indicata dal P.R.G. entro l'ambito e di quella conseguente al disegno
stesse di cui al precedente punto aa).
fb) nei piani attuativi per le zone D6e di espansione:
min. mq 3,5 per vano abitabile (60 mc.) da destinare a parcheggio.
Tali aree, debitamente attrezzate, dovranno essere cedute gratuitamente al Comune. Le spese per la realizzazione delle opere
da parte dei privati, ma non il valore delle aree, potranno essere scomputate dagli oneri di urbanizzazione primaria. Le eventuali
spese oltre la concorrenza degli oneri stessi resteranno a carico dei privati.
fc) min. mq. 5 per vano abitabile (60 mc.) da destinare a verde attrezzato. Anche per tali aree vale il disposto del punto precedente.
S2:
fd) nei piani attuativi per le zone D6c di completamento:
mq. 20 per vano abitabile (60 mc.) da destinare a parco, gioco, sport e mq. 5 per vano abitabile da destinare a parcheggi,
fe) nei piani attuativi per le zone D6e di espansione e Campo di Golf:
19
mq. 17 per vano abitabile (60 mc.) da destinare a parco, gioco e sport e min. mq 1 per vano abitabile da destinare a servizi ed
attrezzature di interesse comune.
Le aree di cui ai punti fd) e fe) andranno individuate all'interno o all'esterno degli ambiti del piano attuativo, tra quelle già allo
scopo destinate dal piano generale (anche in caso di individuazione all'esterno, la St delle zone D6 rimane la stessa).
Nell'impossibilità di reperire tali aree, esse potranno essere monetizzate in base al valore a mq. stabilito per la zona da delibera
del Consiglio Comunale.
I manufatti eventualmente esistenti sulle superfici da cedere al Comune saranno del pari ceduti gratuitamente.
Nei casi in cui la Variante Generale al P.R.G. individui all'interno degli ambiti dei piani attuativi aree per attrezzature e servizi
superiori agli standards minimi stabiliti ai punti precedenti, anche le superfici eccedenti, pur potendo rimanere di proprietà
privata, saranno destinate all'uso previsto e andranno attrezzate a cura e spese dei proponenti gli interventi. Quando trattasi di
aree di rilevante interesse culturale per la presenza di manufatti di valore storico o artistico e il Comune intenda utilizzarle per
valorizzare tali preesistenze con interventi di conservazione e/o iniziative di carattere espositivo e museale - tale è il caso per
l'area comprendente Forte Fenilazzo e può esserlo per gli altri forti austriaci, a giudizio dell'Amministrazione comunale - esse
vanno cedute per intero e gratuitamente al Comune, compresi i manufatti su di esse esistenti.
In forma singola o consortile i proprietari proponenti i piani attuativi e gli interventi diretti nella zona turistica del lago di Garda
(zone omogenee D6, D7 e D8, di completamento e di espansione) potranno prevedere, nelle Convenzioni o mediante atti
d'obbligo, di realizzare i tronchi di nuova viabilità e la sistemazione della viabilità esistente, previsti dalla Variante Generale al
P.R.G. al di fuori degli ambiti dei piani attuativi, nonché gli svincoli attrezzati sulla Gardesana agli incroci della Gasparina e del
Campanello (definiti opere di urbanizzazione secondaria), previa approvazione dei progetti esecutivi da parte del Comune e
dell'ANAS per quanto di competenza, a scomputo oneri e contributi relativi alle realizzazioni edilizie e sulla base di una perizia
giurata sul valore delle opere, che devono essere cedute al Comune.
g) nei piani attuativi per la riorganizzazione dei campeggi (zone D7):
S1:
ga) tutta l'area destinata dalla Variante Generale al P.R.G. a passeggiata pedonale lungolago e compresa negli ambiti dei piani
attuativi.
L'area, esclusa quella di proprietà demaniale, potrà essere ceduta gratuitamente al Comune o sottoposta a vincolo di
destinazione d'uso fino ad eventuale variazione delle previsioni urbanistiche. Gli edifici e le attrezzature esistenti sull'area ne
seguiranno la sorte.
S2:
gb) il 2% della St (Superficie territoriale delle zone D7) da destinare a parcheggio o a "parcheggio in parco" e da individuare
all'interno degli ambiti dei piani attuativi o all'esterno di essi, nelle zone destinate a questi scopi dallo strumento generale, oppure
da monetizzare in base al valore a mq. stabilito per la zona da delibera del Consiglio Comunale.
(zone omogenee D5, D6, D7 e D8, di completamento e di espansione) potranno prevedere, nelle Convenzioni o mediante atti
dell'ANAS per quanto di competenza, a scomputo oneri e contributi relativi alle realizzazioni edilizie e sulla base di una perizia
giurata sul valore delle opere, che devono essere cedute al Comune.
h) per realizzazione di parchi ricreativi attrezzati soggetti a piano attuativo (zone D8 di espansione):
S1:
20
ha) le superfici necessarie alla realizzazione o allargamento delle strade di adduzione, comprese le attrezzature delle stesse.
Aree ed opere vanno cedute gratuitamente al Comune, con scomputo dagli oneri di urbanizzazione primaria del solo costo delle
opere, se uguale o eccedente l'ammontare degli oneri, ed escluso il valore delle aree.
S2:
hb) almeno il 25% della St (Superficie territoriale delle zone D8) da destinare a "parcheggio in parco" entro l'ambito degli strumenti
attuativi stessi o nelle zone a tale scopo destinate dalla Variante Generale all'esterno degli ambiti; in caso non fossero indicate
nelle vicinanze o non fossero sufficienti, è ammesso l'allestimento di "parcheggi in parco", come definiti all'art. 61, anche in aree
agricole limitrofe ai parchi ricreativi, senza necessità di variante al P.R.G. Se individuata all'esterno degli ambiti dei piani attuativi,
la superficie per "parcheggio in parco" non è computabile nella St al fine dell'applicazione degli altri indici di zona, ma l'impegno
alla contemporanea realizzazione del "parcheggio in parco" è condizione indispensabile per l'approvazione del piano attuativo.
I "parcheggi in parco" inerenti ai parchi ricreativi attrezzati possono rimanere di proprietà privata con vincolo di destinazione
d'uso.
hc) il 5% della St (Superficie territoriale delle zone D8) da destinare a verde pubblico o a servizi e attrezzature di interesse comune.
Tale standard di superficie può essere ricavato entro l'ambito del piano attuati -vo o individuato all'esterno, nelle zone allo scopo
destinate dalla Variante Generale, e in entrambi i casi ceduto gratuitamente al Comune, oppure monetizzato in base al valore a
mq. stabilito per la zona da delibera del Consiglio Comunale.
(zone omogenee D6, D7 e D8, di completamento e di espansione) potranno prevedere, nelle Convenzioni o mediante atti
dell'ANAS per quanto di competenza, a scomputo oneri e contributi
relativi alle realizzazioni edilizie e sulla base di una perizia giurata sul valore delle opere, che devono essere cedute al Comune.
Per costruzioni e ricostruzioni residenziali inerenti a tutti i punti del presente articolo, dovranno essere riservati ulteriori spazi per
parcheggi privati nella misura minima di 1 mq. per ogni 10 mc. di costruzione. Tali spazi, che normalmente resteranno di
proprietà privata, possono essere ricavati sia all'esterno che all'interno dei lotti edificabili, ed anche all'interno delle costruzioni
con qualsiasi accorgimento tecnico-distributivo, e saranno di volta in volta subordinati alla prescritta concessione da parte del
Responsabile dell'Ufficio Tecnico-Sezione Urbanistica, previo, ove necessario, nulla-osta del Comando Provinciale dei Vigili del
Fuoco.
Per spazi di parcheggio si devono intendere quelli necessari tanto alla sosta quanto alla manovra degli autoveicoli.
Le superfici ed i volumi dei piani interrati non concorrono alla determinazione degli standards di cui al presente articolo.
ART. 17 - APPLICAZIONE DEGLI STANDARDS URBANISTICI NEGLI INTERVENTI EDILIZI DIRETTI.
Nei casi in cui il P.R.G. si attua per intervento edilizio diretto, sui lotti di terreno interessati dagli interventi dovranno essere ricavate
aree nelle seguenti proporzioni e con le seguenti destinazioni:
a) per insediamenti di carattere residenziale (zone A, B, C1 non soggette a piano attuativo) e per la parte residenziale di
insediamenti produttivi (zone D1c, D2, D3c, D4c, D5c):
almeno 1 mq. per ogni 10 mc. di costruzione, da riservare a parcheggio privato, nel caso di nuove costruzioni, ricostruzioni e
ristrutturazioni (esclusi quindi gli interventi di restauro e di semplice manutenzione) a destinazione residenziale o mista, con
riferimento alla sola volumetria della parte residenziale.
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Tali spazi, che normalmente resteranno di proprietà privata, possono essere ricavati anche all'interno delle costruzioni con
qualsiasi accorgimento tecnico-distributivo e saranno di volta in volta subordinati alla prescritta concessione da parte del
Responsabile dell'Ufficio Tecnico-Edilizia Privata, previo, ove necessario, nulla-osta del Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco.
Per le parti di costruzione con altra destinazione, vedasi i punti seguenti.
Nelle zone A è ammesso derogare da tale disposizione se in contrasto con altre prescrizioni relative agli interventi sulle unità
edilizie.
Per l'intervento con integrazione volumetrica ammesso nella zona A/13 è richiesta la cessione gratuita al Comune di tutte le aree
destinate a intervento pubblico ricadenti nella stessa zona, ma con scomputo dei relativi oneri di urbanizzazione.
b) per insediamenti a carattere industriale e artigianale ricadenti nelle zone residenziali o nelle zone D1c, D2, D3c non
soggette a piano attuati-vo):
il 10 % della superficie del lotto, da destinare a verde e parcheggi (almeno la metà a parcheggi), di cui la metà da considerarsi come
standard primario (S1) e l'altra metà secondario (S2).
Il 5% primario (S1) va individuato entro la superficie del lotto, il 5% secondario (S2) all'esterno del lotto, entro le zone allo scopo
destinate nel piano generale. Se ciò non fosse possibile, la S2 può essere monetizzata in base ai valori a mq. stabiliti per la zona da
delibera del Consiglio Comunale. Tutte le aree corrispondenti, e la S1 anche attrezzata, vanno cedute al Comune.
c) per insediamenti di carattere commerciale-direzionale-alberghiero ricadenti nelle zone residenziali o nelle zone
produttive D4c e D5c non soggette a piano attuativo:
0,8 mq. per ogni mq. di superficie operativa lorda computata sommando i diversi piani, da destinare a verde e parcheggi (almeno la
metà a parcheggi), di cui la metà da considerarsi come standard primario (S1) e l'altra metà secondario (S2).
La SI va individuata entro la superficie del lotto, la S2 all'esterno del lotto, entro le zone allo scopo destinate nel piano generale. Se
ciò non fosse possibile, la S2 può essere monetizzata in base ai valori a mq. stabiliti per la zona da delibera del Consiglio Comunale.
Tutte le aree corrispondenti, e la S1 anche attrezzata, vanno cedute al Comune.
Negli interventi diretti ammessi in zone già sottoposte a strumento urbanistico attuativo l'applicazione degli standards urbanistici
seguirà le prescrizioni contenute nei piani stessi. Se in questi fossero stati previsti standards inferiori ai minimi stabiliti dal presente
articolo per le diverse zone, o le quantità e le destinazioni non fossero chiaramente precisate, si applicheranno gli standards sopra
stabiliti.
CAPO III - INDICI URBANISTICI ED EDILIZI
ART. 18 - DESCRIZIONE DEGLI INDICI URBANISTICI.
L'urbanizzazione e l'edificazione nelle diverse zone del territorio comunale, come individuate nei grafici di piano in scala 1:5000 e
maggiormente precisate nei grafici in scala 1:2000, nonché, per i centri storici ed altri casi particolari, dettagliate in scala maggiore,
sono regolate da indici urbanistici ed edilizi stabiliti dalle norme specifiche di zona contenute nel Capo IV delle presenti Norme di
Attuazione e così definiti:
1) Ambito territoriale.
Per ambito territoriale si intende la porzione di suolo per la cui utilizzazione è richiesto preventivamente uno strumento
urbanistico attuativo. L'ambito per i piani attuativi è sempre precisato nello strumento generale mediante apposita delimitazione,
che può comprendere una o più zone omogenee, anche a diversa destinazione, o parti di una o più zone.
Nelle norme specifiche di zona può essere ammesso lo stralcio di parti funzionali, con dimensioni minime prestabilite. In questo
caso l'Ambito si attua per successivi piani attuativi.
Gli ambiti indicati possono essere variati con delibera del Consiglio Comunale che non costituisce variante al P.R.G. Anche
nuovi ambiti per l'applicazione di strumenti urbanistici attuativi possono essere inseriti con delibera del Consiglio Comunale che
non costituisce variante al P.R.G.
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Gli strumenti urbanistici attuativi possono modificare il perimetro dei rispettivi ambiti nella misura stabilita dai commi 5° e 6° del
precedente articolo 3.
2) St = Superficie territoriale e
It = Indice di edificabilità territoriale.
Per superficie territoriale delle zone edificate o edificabili comprese nell'ambito di un piano attuativo si intende un'area
non inferiore a quella delle singole zone perimetrate e numerate nel P.R.G., alla quale va aggiunta, purché compresa nell'ambito
del piano attuativo, la superficie della nuova viabilità e-ventualmente indicata al bordo o all'interno delle zone stesse e alla quale
può essere aggiunta, quando l'ambito del piano attuativo la comprenda, la superficie delle fasce di rispetto stradale per il tratto
su cui le zone prospettano.
Fa dunque parte della superficie territoriale anche l'area che dovrà essere sottratta all'edificazione per la formazione della
viabilità, prevista o non prevista dal piano generale, e per l'applicazione degli standards urbanistici all'interno delle zone
edificabili. Tuttavia quest'ultima non sarà sottratta, in tutto o in parte, all'edificabilità quando gli standards possano essere
soddisfatti, in tutto o in parte, utilizzando le aree già allo scopo destinate e comprese nell'ambito del piano attuativo, le quali
peraltro non fanno parte della St.
L'indice di edificabilità territoriale (It), espresso in mc/mq, corrisponde al rapporto massimo tra il volume consentito e la superficie
territoriale (St) della zona di intervento. L'edificazione ammessa nelle singole zone edificate o edificabili, in termini di volumetria,
è quella risultante dal prodotto St x It dedotto il volume delle costruzioni eventualmente esistenti.
L'If non potrà in nessun caso essere utilizzato in misura inferiore al 75% del valore assegnato per ciascun tipo di zona in cui si
applica.
3) Sf = Superficie fondiaria e
If = Indice di edificabilità fondiaria.
a) All'interno dei piani attuativi, per superficie fondiaria delle zone edificate o edificabili si intende l'area che risulta dalla superficie
territoriale St dedotte le su-perfici per la viabilità, per gli standards primari S1 e, quando richiesto, la superficie per standards
secondari S2, che non possano essere soddisfatti in aree allo scopo individuate all'interno degli ambiti.
La superficie fondiaria può essere suddivisa in lotti dimensionati secondo le prescrizioni di zona (lotto minimo) e adeguati alle
tipologie previste.
Sulla superficie fondiaria, eventualmente suddivisa in lotti, viene ubicata l'edificazione applicando l'indice di edificabilità fondiaria
media che risulta dal rapporto fra la volumetria massima edificabile nella zona (St x It) e la superficie fondiaria Sf.
L'indice massimo di edificabilità fondiaria (If) dichiarato nelle norme di zona, per le zone edificabili comprese nei piani attuativi è
solo un indicatore della densità massima ammissibile sui singoli lotti in caso di "compensazione dei volumi" come definita al
successivo art. 21.
Con o senza il ricorso alla compensazione dei volumi sui diversi lotti, la volumetria complessiva ammessa sulla Sf di una zona
edificabile compresa in un piano attuativo non potrà superare la volumetria massima risultante dal prodotto St x It.
b) Nelle zone in cui il P.R.G. si attua per intervento diretto, per Superficie fondiaria (Sf) si intende la superficie netta dei singoli lotti
facenti parte di una zona edificata o edificabile.
Su di essa si applica l'Indice di edificabilità fondiaria (If) che per queste zone esprime, in mc/mq, il rapporto fra la volumetria
edificabile e l'area di intervento.
Per l'applicazione dell'If possono essere considerate utili anche le aree di rispetto stradale sulle quali il lotto interessato
prospetta e facenti parte della superficie del lotto stesso, mentre sono tassativamente escluse quelle destinate dal P.R.G. alla
formazione di vie, piazze, spazi pubblici e servizi comuni (art. 4 della Legge n. 847/1964), anche se tali aree al momento della
richiesta della concessione ad edificare fanno ancora parte del lotto. All'atto della richiesta della concessione le aree di cui sopra
23
dovranno essere esattamente identificate e definite. Fanno eccezione a questa norma solo le aree su cui sono previsti tratti di
controstrada in fregio alla SS 11, inquantoché la loro realizzazione è demandata a un progetto di coordinamento comunale che
può essere successivo agli interventi edilizi; in tal caso le rispettive aree sono computate ai fini della Sf e
quindi dell'applicazione dell'If.
Non devono invece essere scomputate dalla Sf le aree S1 che, a seguito degli interventi edilizi ammessi nelle zone produttive di
completamento non soggette a piano attuativo, dovranno essere attrezzate a verde e parcheggi, anche nei casi in cui sia
prevista la cessione delle opere al Comune.
Sono "lotti liberi e non edificati" quelli individuati all'interno delle zone "B" dai grafici dello strumento generale in scala 1:2000 e,
nelle altre zone edificabi-li, le porzioni di terreno di ampiezza non inferiore al lotto minimo stabilito nelle norme di zona e che
risultino frazionate prima dell'adozione della Variante Generale al P.R.G.
Gli edifici esistenti proiettano sui terreni di pertinenza un vincolo non aedifi-candi esteso all'area risultante dal rapporto tra il
volume esistente e l'indice di edificabilità fondiaria If stabilito dalle norme di zona. Tale circostanza deve essere fatta presente
nei certificati di destinazione urbanistica rilasciati dal Comune. Il vincolo permane sull'area, o parte dell'area, dei lotti frazionati
dopo l'adozione della Variante Generale al P.R.G., se e in quanto interessati. La volumetria edificabile sui singoli lotti "liberi e
non edificati", come sopra definiti, risulta dal prodotto Sf x If
La volumetria edificabile sui lotti già edificati risulta dal prodotto Sf x If dedotta la volumetria esistente.
La volumetria edificabile sui lotti parzialmente vincolati risulta dal prodotto della Sf, depurata della parte vincolata, per Tifi
Nelle zone in cui è prevista l'applicazione diretta dell'If, tale indice non potrà essere utilizzato in misura inferiore al 75% del
valore stabilito dalle norme di zona, ancorché mediante interventi progressivi la cui previsione deve essere indicata, in termini di
volumetria e di scadenze temporali, in un progetto di massima che accompagni la richiesta della prima concessione edilizia.
4) S1 = Superficie per opere di urbanizzazione primaria, che comprende le aree destinate a:
a) strade di distribuzione al bordo o interne all'ambito di intervento (piano attuati-vo o lotto) ed allargamento di eventuali strade
perimetrali esistenti;
b) spazi di sosta e parcheggio nella misura precisata dagli artt. 15, 16 e 17 a seconda del tipo di zona;
c) aree di verde primario, nella misura precisata agli artt. 15, 16e 17a seconda del tipo di zona.
5) S2 = Superficie per opere di urbanizzazione secondaria, secondo le quantità e le destinazioni precisate negli artt. 15, 16
e 17.
6) Sm = Superficie minima di intervento.
Area minima richiesta dalle norme delle diverse zone per gli interventi edilizi. Per i piani attuativi stabilisce la misura minima dei
lotti che possono essere predisposti per l'edificazione; per gli interventi edilizi diretti stabilisce la misura minima dei lotti per
nuove edificazioni (esclusi gli ampliamenti).
7) U.E.M. = Unità edilizia minima di intervento.
L'U.E.M. individua l'elemento edilizio minimo, compresa l'area di pertinenza, su cui sono ammessi gli interventi nelle zone Acentri storici e nei Nuclei o edifici con valore storico-ambientale individuati nelle zone agricole.
8) Q = Rapporto massimo di copertura.
Il rapporto massimo di copertura di un'area edificabile è espresso dalla quota percentuale di superficie coperta rispetto alla
superficie fondiaria (Sf) con riferimento a tutte le opere edificate e edificabili.
Per superficie coperta si intende la proiezione sul piano orizzontale del filo e-sterno del massimo perimetro degli edifici,
compresi i porticati e le parti aggettanti, con esclusione soltanto di balconi sporgenti e gronde con sbalzo non superiore a ml.
1,50. In caso di balconi o gronde con sbalzo superiore, va computata la maggiore sporgenza.
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Il rapporto Q esposto nelle tabelle degli indici stereometrici delle zone residenziali di tipo "B" di completamento è da ritenersi
vincolante solo per i "lotti liberi e non edificati".
ART. 19 - ALTEZZE DEI FABBRICATI E DEI LOCALI; NUMERO DEI PIANI.
L'altezza degli edifici è misurata dal piano del marciapiede stradale o, in mancanza del marciapiede, dal piano della sede stradale su
cui i fabbricati prospettano fino alla linea orizzontale di intersezione della facciata con la gronda. Ai soli fini del calcolo dei volumi
fuori terra, se tale intersezione fosse più bassa dell'intradosso del solaio di soffittatura dell'ultimo piano abitabile, l'altezza va
misurata fino alla linea di tale intradosso. In caso di copertura piana, l'altezza va misurata all'intradosso del solaio di copertura.
Gli attici in arretrato vanno compresi nella misurazione.
Per le strade non orizzontali, l'altezza ai fini del volume va misurata sulla verticale mediana del prospetto. Sempre ai fini del calcolo
del volume fuori terra, si assumerà l'altezza media fra quelle dei diversi fronti, misurata sulla verticale mediana di ciascuno; le rampe
e le scale ai piani interrato o seminterrato non fanno quota di partenza.
Qualora tra il piano della sede stradale e il piano di posa del fabbricato vi fosse una differenza di quota, il piano di riferimento, ai fini
sempre della misurazione dell'altezza, sarà quello del terreno naturale circostante l'edificio stesso; nel caso di terreni in pendio,
l'altezza massima si considera quella del prospetto maggiormente emergente dal terreno naturale, misurata sulla verticale mediana.
E' ammessa la possibilità, da approvarsi nella singola fattispecie, di riportare alla quota stradale gli avvallamenti e i dossi. In tal caso
l'altezza, per il fronte su strada, è misurata dal marciapiede o dalla sede stradale. Quando sia ammesso il riporto di tutto il lotto alla
quota della strada, anche ai fini del volume fuori terra si applicherà la stessa altezza del fronte su strada.
Oltre all'altezza massima consentita sono ammessi soltanto volumi tecnici (camini, gabbia scala, vano ascensore ecc.).
Nelle zone classificate dal P.R.G. come zone "B"- residenziali di completamento", la demolizione e ricostruzione di fabbricati potrà
avvenire a condizione che il nuovo edificio, oltre a rispettare tutti gli altri indici stereometrici di zona, non superi il volume e l'altezza
definiti per la zona; tale norma va applicata anche in caso di demolizione di fabbricati di maggiore altezza.
Nel computo dei piani e dei volumi non si considerano i sottotetti qualora essi siano coperti da falde inclinate con pendenza uniforme
non superiore al 35% e vi sia un dislivello non superiore a 60 cm. dalla quota del pavimento del sottotetto all'imposta delle falde
inclinate, vi sia accesso diretto dall'abitazione sottostante e i locali ricavati siano destinati a servizi e disimpegni. Qualora la
pendenza delle falde, che comunque nelle zone A non potrà mai superare il 40%, o l'altezza all'imposta del tetto siano maggiori, va
computato tutto il volume del sottotetto utilizzato.
Qualora l'accesso ai vani ricavati nel sottotetto avvenga direttamente dal vano scale comuni, sono ammessi soltanto vani di servizio
(soffitte, ripostigli, ecc.), mentre gli eventuali vani abitabili vanno computati sia agli effetti del volume che del numero dei piani.
Il numero dei piani ammessi nelle singole zone omogenee è precisato nella tabella dei dati stereometrici delle zone stesse, e, per i
centri storici, nei grafici della variante.
Le altezze interne dei locali per le nuove costruzioni non possono essere inferiori a ml. 2,70 per i locali di abitazione e a ml. 3,00 per
i locali destinati ad attività commerciali. Le altezze vanno misurate tra pavimento e soffitto finiti.
La controsoffittatura ad altezza inferiore è ammessa nei locali destinati ad attività commerciali limitatamente al 25% della superficie
dei locali. Sia nelle abitazioni che negli esercizi commerciali o pubblici i locali accessori come ripostigli, servizi igienici, corridoi e
passaggi di lunghezza inferiore ai 5 mi, depositi, locali interrati, potranno avere altezza minima di mi 2,40; le autorimesse singole,
interrate o fuori terra, anche mi 2,20.
Per i fabbricati industriali l'altezza va misurata dalla quota della sede stradale sino alla quota dell'imposta della struttura di copertura.
ART 20 - VOLUMI.
Per volume di un fabbricato s'intende il prodotto della superficie coperta, determinata ai sensi del precedente art. 18, per l'altezza
media dell'edificio, determinata ai sensi del precedente art. 19.
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Ai fini del calcolo del volume, l'altezza dei fabbricati va sempre misurata fino all'intradosso del solaio di copertura dell'ultimo piano
abitabile.
Al volume così calcolato vanno detratti i vuoti lasciati dai corpi rientranti, i cortili interni, le pensiline aperte su due lati, i porticati
aperti almeno su due lati e vincolati a non subire destinazione diversa e tutti i volumi tecnici di cui al precedente art. 12. Vanno
invece aggiunti i volumi dei sottotetti secondo quanto previsto dal precedente art. 19, e quelli relativi alle scale esterne di cui all'art.
46 del Regolamento Edilizio se computabili ai fini del volume in base allo stesso articolo.
ART. 21 - COMPENSAZIONE DEI VOLUMI.
Nella redazione degli strumenti urbanistici attuativi può essere consentita, sentito il parere della Commissione comunale per
l'Edilizia, la compensazione dei volumi, ossia una diversa densità edilizia sui vari lotti costituenti la superficie fondiaria complessiva,
ottenuta anche in deroga agli indici riferiti alla superficie coperta e all'altezza, fermo restando l'obbligo dell'osservanza delle seguenti
prescrizioni:
1) la densità edilizia non dovrà in ogni caso superare l'If massimo consentito nella zona interessata; qualora l'area oggetto del
piano attuativo risulti compresa in zone con diverso indice fondiario, non potrà essere superato l'If maggiore;
2) l'altezza dei fabbricati non dovrà superare il doppio della distanza dall'asse delle strade o da altro spazio pubblico su cui
prospettano;
3) la distanza dai confini, che non siano cigli stradali, dovrà essere tale da garantire un distacco tra i fabbricati pari all'altezza del
fabbricato o del corpo di fabbrica più alto;
4) il distacco tra i fabbricati previsti dal Piano attuativo non dovrà essere comunque inferiore a ml. 10,00;
5) il distacco dei fabbricati che insistono su aree esterne a quelle interessate dal piano attuativo non dovrà essere inferiore
all'altezza del corpo di fabbricato più alto e, in ogni caso, non dovrà essere inferiore a quello stabilito per le varie zone.
Qualora si intenda avvalersi della facoltà prevista dal presente articolo, i piani attuativi dovranno essere corredati dagli atti di
vincolo "altius non tollendi" nei riguardi dei fabbricati da realizzarsi, e "non aedificandi" relativamente alle aree di impianto,
debitamente registrati e trascritti.
ART. 22 - DISTANZE DA CONFINI E DA FABBRICATI.
La distanza minima dei fabbricati dai confini va misurata radialmente con centro sugli angoli degli edifici stessi. I balconi aperti, le
pensiline e le gronde non vengono considerati quando la loro profondità non superi i ml. 1,50. In caso diverso l'arretramento del
corpo di fabbrica dovrà essere pari al maggior sporto di tali aggetti.
Le distanze dai confini di proprietà possono essere diminuite a condizione che tra i confinanti venga determinata, con apposito atto
da registrarsi nei Registri Immobiliari, una servitù di inedificabilità sul terreno limitrofo, in modo che la distanza minima tra fabbricati
prescritta dalle norme di zona sia sempre rispettata.
Le distanze tra fabbricati devono essere misurate come quelle dai confini. Nessun punto del fabbricato può distare da altro edificio
meno delle misure minime prescritte, fatta eccezione per i balconi aperti, le pensiline e le gronde di profondità non superiore a ml.
1,50, nonché gli sporti ornamentali di modesta entità con funzione meramente decorativa o di rifinitura.
In tutti i casi in cui sia consentita la costruzione o la ricostruzione di edifici in aderenza con edifici preesistenti, la nuova costruzione
potrà aderire al muro dell'edificio preesistente, sviluppandosi anche oltre la sua altezza, fino al limite massimo consentito dalla
normativa per la zona su cui insiste.
Il distacco tra corpi di fabbrica di uno stesso edificio non è da valutarsi secondo quanto previsto dalle norme di zona a condizione
che la rientranza non superi ml. 3,00 di profondità, sia trattandosi di rientranza in pianta che in altezza.
Agli effetti della misurazione delle distanze dai fabbricati, non sono da considerare gli accessori in confine, sempre che l'altezza di
detti accessori (garage, ripostigli ecc.) non sia superiore a ml. 2,50.
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ART. 23 - DISPOSIZIONI NORMATIVE RELATIVE ALLA EDIFICABILITÀ.
L'edificazione nell'ambito del territorio comunale potrà avvenire soltanto nel rispetto delle norme e prescrizioni di zona su cui il
fabbricato viene ad insistere, contenute nel Capo IV delle presente Norme di Attuazione, ed altresì nel rispetto delle le prescrizioni
particolari graficizzate nelle tavole della Variante, anche se non citate nella norma scritta, che sono le seguenti:
a) allineamenti:
per alcune zone edificabili sono precisati nei grafici di piano "allineamenti" da rispettare nell'edificazione, i quali in particolari casi
possono essere anche diversi dalle distanze minime definite nelle norme di zona; tali allineamenti sono prescrittivi;
a) limite di edificazione nuovi edifici:
all'interno della fascia compresa fra la riva del lago e la linea con frecce indicante il "limite di edificazione nuovi edifici" segnata
sulla Tav. 13.3.f, non è ammessa la costruzione di nuovi edifici anche se in sostituzione di volumi esistenti, i quali dovranno
essere realizzati a monte di tale linea; è ammesso l'ampliamento di edifici esistenti in base alle schede con studio
planovolumetrico di cui all'art. 43 delle presenti Norme.
b) divieto di accessi privati:
lungo alcuni assi stradali esistenti o di progetto può essere fatto divieto di aprire accessi carrai privati alle proprietà: i lotti
edificabili dovranno essere serviti da altra viabilità interna;
c) portici:
lungo determinati percorsi sono prescritte tipologie porticate al piano terra sul fronte rivolto ai percorsi stessi;
d) sagome limite nuovi edifici:
in situazioni particolari sono precisate, su lotti edificabili, le possibili aree di sedime degli edifici: i nuovi edifici dovranno essere
collocati entro queste delimitazioni con copertura che potrà essere inferiore ma non superiore ad esse; in taluni casi sono indicati
solo i limiti in una direzione o rispetto a un confine: i nuovi edifici non potranno sopravanzare tali linee, senza obbligo però di
allinearsi; nei centri storici (zone A) possono essere indicate, oltre alle aree di sedime per ampliamenti, ricostruzioni e nuove
costruzioni, anche le sagome in altezza e gli allineamenti in gronda: tutte queste indicazioni sono prescrittive.
e) progettazione unitaria:
in particolari ambiti è prescritto, in ordine all'edificazione, lo studio di un progetto unitario di larga massima (planovolumetrico)
che preveda il recupero degli edifici esistenti, la distribuzione dei nuovi volumi, la sistemazione delle aree compresa l'indicazione
degli eventuali standards, i caratteri tipologici e stilistici degli edifici previsti; il progetto potrà realizzarsi per stralci sulla base di
progetti esecutivi e singole concessioni edilizie;
f) percorsi pedonali e ciclabili:
i percorsi individuati hanno lo stesso valore delle indicazioni di viabilità: per la realizzazione è richiesto un progetto esecutivo che
potrà precisare e modificare il tracciato per migliorarne l'agibilità, nonché le dimensioni, i materiali, ecc.
g) scalinate:
le indicazioni hanno lo stesso valore dei percorsi pedonali e le stesse modalità di esecuzione;
h) vie e piazze pedonali:
le indicazioni non sono prescrittive, dipendendo dal Comune decidere i tempi e i modi per l'eventuale pedonalizzazione di alcune
parti della viabilità;
i) attività produttive da confermare, da bloccare, da trasferire:
le attività produttive esistenti che si trovano inserite nelle zone residenziali o comunque in zone non espressamente dedicate agli
impianti produttivi sono distinte - in base ai tipi di produzione, ai problemi di inquinamento, al traffico attirato, nonché alle
condizioni igienico-statiche degli edifici - in attività:
- "da confermare", che possono continuare a svolgersi, ad attrezzarsi ed eventualmente ad ampliarsi in base alle norme della
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zona in cui ricadono;
- "da bloccare", che possono continuare a svolgersi e ad organizzarsi per migliorare la compatibilità con la zona in cui ricadono,
ma senza ampliamenti della superficie operativa e del volume, salvo per l'installazione di impianti tecnici;
- "da trasferire", per le quali è previsto, essendo in netto contrasto con la zona in cui ricadono, il trasferimento in zona produttiva,
incentivato dalle proposte di piano sulle aree occupate; è sempre ammissibile la manutenzione straordinaria come definita
dall'art. 31 della Legge 457/'78.
k) le tipologie edilizie indicate nei grafici della Variante Generale:
isolata (uni-bifamiliare): villette prevalentemente residenziali, isolate nella propria area di pertinenza, per uno o due
nuclei familiari (eccezionalmente tre se il terzo è un minialloggio per anziani), in questo caso con alloggi affiancati o
sovrapposti, ed eventuali annessi di servizio uniti al corpo principale;
a schiera: unità edilizie con accesso pedonale autonomo e accesso carraio autonomo o comune, affiancate in aderenza
a formare nuclei di almeno tre unità (l'aderenza può anche essere costituita da accessori porticati, purché le aperture su
cui si basa il rapporto di illuminazione siano a distanza di almeno ml. 10 dalle pareti opposte);
a cortina: unità edilizie singole su più piani e blocchi di unità sovrapposte con collegamenti verticali comuni, disposti in
continuità, senza necessità che la cortina costituisca un poligono chiuso né che la distanza dalle strade sia costante
(disposizione a corte);
palazzine in linea: blocchi di unità edilizie sovrapposte servite da unico collegamento comune, con due o tre unità per
piano (da evitare quattro per motivi di esposizione e insolamento, salvo i casi in cui siano ammessi i minialloggi), poste a
distanza regolamentare sui rispettivi terreni di pertinenza e allineate rispetto alle strade su cui prospettano.
Nelle aree edificabili su cui è ammesso l'intervento diretto le indicazioni di tipologia sono da intendere in senso
prescrittivo; in caso di indicazione multipla, può essere scelta la tipologia più conveniente, tenendo conto del contesto
urbano. Negli ambiti soggetti a piano attuativo, è data facoltà di proporre scelte tipologiche anche non previste dal piano
generale, che dovranno essere giustificate con valide motivazioni di qualificazione dell'ambiente urbano e non soltanto
di convenienza economica; in caso si propongano in una stessa zona tipologie diversificate, previste e/o non previste
dal piano generale, si dovrà evitare la commistione casuale di tipi edilizi e studiarne una disposizione ordinata, anche
per parti di zona differenti.
Nelle zone a densità maggiore (oltre 1,5 mc/mq) è ammesso l'interscambio fra tipo a schiera, a cortina, in linea. Nelle
zone a densità minore (fino a 1,5 mc/mq) è ammesso l'interscambio fra tipo isolato e tipo a schiera/1^ Su queste ultime
può essere ammesso anche il tipo a palazzina, purché contenuto in un numero massimo di 6 alloggi. Per le funzioni
diverse da quella residenziale non sono prescritte tipologie prestabilite.
Per tutto il territorio comunale vanno applicate le norme di cui al D.M. 11.03.88 e al D.P.R. 236/88 che danno le prescrizioni circa le
indagini e le verifiche geologi co-tecniche da effettuarsi sui terreni classificati da "mediocri" a "pessimi" in ordine all'edificazione
ammessa in base all'analisi geologica propedeutica al P.R.G.
Qualora un lotto edificabile mediante intervento diretto risulti compreso in zone diverse, ad esso sarà attribuito un indice di
edificabilità pari alla media degli indici spettanti alle singole porzioni di area in proporzione alla loro superficie. Gli altri indici e
prescrizioni saranno quelli della zona a maggiore indice di edificabilità. Per le costruzioni su lotti confinanti con zone a diversa
tipologia, dovranno essere osservate le distanze dai confini pertinenti al rispettivo tipo di zona, nel rispetto di quanto disposto dall'art.
9 del D.L. 2.4.1968 n. 1444.
Nelle zone soggette a vincoli idrogeologici, cimiteriali, ferroviari, paesaggistici, militari, ecc. dovranno essere osservate le norme
previste dalle relative disposizioni di legge, qualora più restrittive di quelle di P.R.G.
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Nelle zone agricole non potranno essere destinati a negozi commerciali o a pubblici esercizi i locali dei piani terreni o rialzati
prospettanti su strade di larghezza inferiore a ml. 5,00 se non espressamente previsti nel piano commerciale di cui alla Legge
11.6.1971 n. 426.
Nelle aree classificate dal P.R.G. come zone residenziali "B" di completamento, per gli edifici che abbiano già saturato l'indice
fondiario e di cui viene accertata da parte del Responsabile Settore Igiene Pubblica un'effettiva carenza dei servizi igienici è
ammesso, in eccezione all'indice di edificabilità fondiaria e al rapporto di copertura, un ampliamento del volume preesistente al fine
di dotare gli alloggi dei requisiti necessari all'abitabilità. Tale ampliamento può essere concesso per una sola volta e non deve in
ogni caso superare la misura del 10% del volume iniziale di ogni singola unità immobiliare, con un massimo di 30 mc. per o-gni
unità. L'ampliamento così concesso dovrà avvenire nel rispetto delle linee architettoniche, dei materiali e dei colori dell'edificio,
nonché delle norme di zona inerenti alle distanze tra fabbricati e dalle strade.
Sempre nelle zone "B", per le abitazioni di cui l'Ufficio Tecnico comunale accerti la mancanza di autorimesse almeno nella misura di
un posto auto coperto per unità residenziale, è ammessa, anche in eccezione all'indice di edificabilità fondiaria e al rapporto di
copertura, la costruzione di autorimesse sia in locali interrati sia in annessi fuori terra, chiusi o aperti/coperti, in ragione di un posto
auto per ogni unità abitativa. Se fuori terra, tali annessi o porticati o tettoie saranno preferibilmente costruiti in aderenza alle
costruzioni residenziali preesistenti e in ogni caso ne avranno le stesse caratteristiche, con esclusione tassativa dei box in lamiera e
di baracche precarie; sono invece ammessi in capanni o berceaux in legno con tetto a falde. Le autorimesse così concesse
dovranno rispettare le norme di zona relative alle distanze tra fabbricati e dalle strade.
Ubicazione, dimensionamento e conformazione architettonica di costruzioni di natura particolare ed aventi pubblica utilità quali:
cabine elettriche, torri piezometriche, centrali di trasformazione e sollevamento, idrovore, serbatoi, tralicci, impianti di risalita, centrali
per trasmissioni telefoniche e radio TV, impianti di depurazione, ecc. sono valutati caso per caso, in funzione delle specifiche
necessità e nel rispetto dei caratteri ambientali; detti impianti debbono in ogni caso disporre di area propria recintata e collocarsi al
di fuori degli spazi pubblici riservati alle attività collettive. Esse non vengono considerate fabbricati ai fini delle distanze dai confini,
dalle strade e dai fabbricati, dai quali debbono distare secondo quanto disposto dal Codice Civile.
In sede di rilascio di concessione edilizia per costruzione, ricostruzione, notevole trasformazione di edifici, il Responsabile dell'Ufficio
Tecnico-Edilizia Privata può imporre la rettifica di allineamenti tortuosi. Nella stessa sede, o in sede di rilascio delle autorizzazioni
per la costruzione di recinzioni, il Responsabile dell'Ufficio Tecnico-Edilizia Privata può imporre gli arretramenti per i necessari
allargamenti stradali.
Ai sensi della legge regionale 6.04.99 n. 12, in tutto il territorio comunale è ammesso il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti
alla data del 31.12.1998, intendendo come sottotetto il volume sovrastante l'ultimo piano degli edifici destinati in tutto o in parte a
residenza, a condizione che:
l'altezza utile media per i locali adibiti ad abitazione sia di almeno ml. 2,40 e quella dei locali adibiti a servizi, quali
corridoi, disimpegni, ripostigli e bagni sia di almeno ml. 2,20 (l'altezza utile sarà calcolata dividendo il volume della parte
di sottotetto la cui altezza superi ml. 1,80 - definito volume utile -per la superficie di questa stessa parte - definita
superficie utile);
il rapporto di illuminazione, anche ottenuto mediante aperture in falda, sia non inferiore a 1/16;
gli interventi avvengano senza alcuna modificazione delle altezze di colmo e di gronda nonché delle linee di pendenza
delle falde;
le aperture in falda (lucernari) siano contenute nelle misure massime di ml. 1,00 x 1,80; in alternativa possono essere
ricavate aperture verticali con antistante terrazzo compreso nella copertura.
29
Le predette condizioni non riguardano gli interventi di recupero dei sottotetti nelle zone A (centri storici), la cui
ammissibilità con le rispettive condizioni è stabilita nei successivi artt. 31 e 32. Lo stesso vale per i nuclei ed edifici rurali
individuati in base all'art. 10 della legge reg. 24/85.
Gli interventi diretti al recupero dei sottotetti a fini abitativi, con esclusione di quelle ammessi nelle zone A, sono sempre
classificati come ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 31, comma 1, lettera d), della legge 457/78. Essi sono soggetti
a concessione edilizia e comportano in ogni caso la corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria
e del contributo sul costo di costruzione in base alla volumetria utile o alla superficie utile come sopra precisate e alle
tariffe in vigore nel Comune secondo i tipi di zona all'atto del rilascio delle concessioni.
Gli interventi restano altresì subordinati al reperimento degli spazi per parcheggi pertinenziali in ragione di 1 mq. ogni 10
mc. residenziali utili ricavati; in assenza, l'intervento può essere consentito previo pagamento al Comune di una somma
equivalente alla monetizzazione delle aree corrispondenti, ai prezzi in uso per la monetizzazione delle aree per opere di
urbanizzazione.(1)
ART. 24 - RISPETTO DELLA VEGETAZIONE E SISTEMAZIONE AREE SCOPERTE.
E' fatto tassativo divieto di abbattere alberi di alto fusto senza la preventiva autorizzazione del Responsabile dell'Ufficio TecnicoEdilizia Privata.
Le aree scoperte dei lotti edificandi devono essere convenientemente sistemate a giardino o pavimentate nelle percentuali minime
previste nelle tabelle stereometriche di ogni singola zona.
Le aree scoperte di pertinenza degli edifici nelle zone A (centri storici) vanno considerate a tutti gli effetti zone a verde privato, come
trattate all'art. 64.
ART. 25 - NORME PER LO SMALTIMENTO DELLE ACQUE BIANCHE, GIALLE E NERE.
Negli strumenti attuativi va prevista, in generale, una canalizzazione separata, per lo smaltimento delle acque bianche, gialle e nere;
l'effluente deve rispettare gli standards di accettabilità di cui alla Legge 10.5.1976 n. 319, nonché le vigenti norme statali e regionali
in materia.
Qualora non sia possibile realizzare, per motivi tecnico-economici, l'allacciamento alla fognatura dinamica:
a) nei piani attuativi deve essere prevista la realizzazione di idoneo impianto di depurazione con trattamento primario e secondario;
b) nelle zone di completamento e nelle zone rurali, su parere conforme del Responsabile del Settore Igiene Pubblica dell'U.L.S.S.,
in relazione al numero degli abitanti serviti ed allo stato di inquinamento esistente, si dovranno adottare le norme previste dal
Comitato dei Ministri per la tutela delle acque dall'inquinamento G.U. n. 48 del 21.2.1977 Suppl. Ord. allegati 4 e 5 e relativa
normativa regionale integrativa di attuazione.
In assenza di una rete di fognatura idonea, tutte le acque usate, sia domestiche che industriali, devono essere depurate e smaltite
secondo le prescrizioni dell'Autorità competente in materia di igiene, ai sensi della Legge 10.5.1976 n. 319 e successiva normativa
di applicazione, nonché del Regolamento Comunale di fognatura.
Il Responsabile dell'Ufficio Tecnico-Edilizia Privata ha comunque la facoltà di richiedere particolari trattamenti atti ad assicurare
l'integrità e la stabilità dei manufatti, la salubrità del territorio, il decorso delle acque e la sopravvivenza della flora e della fauna.
Il Responsabile dell'Ufficio Tecnico-Edilizia Privata può, ingiungendo l'esecuzione delle opere di cui ai commi precedenti, indicare le
modalità di esecuzione e fissare i termini dell'inizio e dell'ultimazione dei lavori, riservandosi l'intervento sostitutivo ai sensi della
legislazione vigente.
30
ART. 26 - LIMITAZIONI AL RUMORE.
In applicazione del decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 1/3/1991 si stabilisce che il territorio comunale è così
suddiviso:
Classificazione delle aree
Limiti massimi (1)
______________________________________________________________Leq in dB (A)
diurno
Classe I -
notturno
Aree particolarmente protette:
ospedaliere, scolastiche, di tutela ambientale, per parchi urbani;
aree residenziali nelle frazioni di Oliosi e Camalavicina, centro
storico di Sandrà ed aree agricole lontane dall'autostrada e dalla
superstrada
50
Classe II -
40
Aree prevalentemente residenziali:
tutte le zone residenziali di tipo A, B, C escluse quelle della classe
precedente e successive; zone agricole in prossimità dell'autostrada
e superstrada; Z.T.O. D5, D6 e D7 in zona turistica
Classe III -
55
45
60
50
70
60
Aree di tipo misto:
Zone residenziali di tipo A, B, C
localizzate lungo la SS 11 a Castel- nuovo e Cavalcasene,
industrie isolate, zone miste D4, Z.T.O. D8 in zona turistica
Classe IV -
Aree ad intensa attività umana: (escluse)
Classe V -
Aree prevalentemente industriali: Z.T.O. D 1a
Castelnuovo, Sandrà e Cavalcasene
Classe VI -
Aree esclusivamente industriali:
(escluse)
(1)1 limiti massimi espressi in decibel si riferiscono al livello continuo equivalente (Leq) di pressione sonora come calcolato nelle definizioni tecniche del Decreto
citato, da misurarsi con le modalità nello stesso Decreto stabilite.
Le domande di rilascio di concessione edilizia relative a nuovi impianti produttivi in tutte le zone dove sono ammessi dovranno
contenere idonea documentazione di previsione di impatto acustico.
Al fine di consentire l'adeguamento ai limiti di zona sopra precisati, il Comune dovrà predisporre un piano di risanamento in base
alle direttive regionali.
In applicazione del D.P.R. 18.11.98 n. 459 è stabilita una fascia di pertinenza di m 250 in fregio alla linea ferroviaria, da ambo i lati a
partire dalla mezzeria del rispettivo binario, distinta in due parti: fascia A di m 100 più vicina alla linea, fascia B di m 150 più esterna.
All'interno della fascia di pertinenza i livelli di rumore ammessi sono i seguenti:
50 dB(A) Leq diurno, 40 dB(A) Leq notturno, per scuole, ospedali, case di cura e case di riposo;
70 dB(A) Leq diurno, 60 dB(A) Leq notturno, per gli altri ricettori (residenze ecc.) all'interno della fascia A;
65 dB(A) Leq diurno, 55 dB(A) Leq notturno, per gli altri ricettori nella fascia B.
Per le aree non ancora edificate interessate dall'attraversamento di infrastrutture in esercizio, gli interventi di mitigazione del rumore
per il rispetto dei limiti sopra riportati sono a carico del titolare della concessione edilizia rilasciata all'interno delle fasce A e B. Il
31
rilascio delle concessioni è subordinato alla presentazione di idonea documentazione sui sistemi tecnici adottati per l'ottenimento
dei limiti di rumore richiesti.
In caso di realizzazione di nuove linee ferroviarie o di potenziamento delle esistenti, in tutto il territorio comunale dovranno essere
applicate le misure antinquinamento acustico di cui al Regolamento contenuto nel DPR sopra citato.
ART. 27 - PROGRAMMA PLURIENNALE DI ATTUAZIONE.
Il Comune di Castelnuovo, con popolazione inferiore a 10.000 abitanti, non è incluso nell'elenco dei Comuni obbligati alla
formazione dei P.P.A. redatto e modificato con deliberazione del Consiglio Regionale. Tuttavia, essendo provvisto di un Piano
Regolatore Generale, in base all'art. 64 della legge regionale 27.06.1085 n. 61 è autorizzato a dotarsene, in ordine a un migliore
coordinamento degli interventi sul territorio previsti dallo strumento generale.
In tal caso dovranno essere seguite e rispettate tutte le norme contenute nel Capo IH del Titolo II e nel Capo VII del Titolo rv della
legge regionale 27.06.1985 n. 61.
CAPO IV - USO E PARTIZIONE DEL SUOLO
ART. 28 - ZONE TERRITORIALI OMOGENEE (Z.T.O.).
Il territorio comunale, secondo la grafia della Variante Generale al P.R.G., è suddiviso in:
Z.T.O. "A" -
Parti di agglomerato urbano che rivestono carattere storico, artistico, o di particolare pregio ambientale, compresi i
nuclei antichi minori sparsi nella campagna e catalogati nell'Atlante dei Centri Storici pubblicato dalla Regione
Veneto a seguito della legge 31.05.1980 n. 80, nonché le fortificazioni di carattere storico.
Z.T.O. "B" -
Parti di agglomerato urbano totalmente o parzialmente edificate, con prevalente utilizzazione residenziale, diverse
dalle zone "A".
Z.T.O. "C" -
Parti di territorio destinate a nuovi complessi insediativi prevalentemente residenziali, che risultino inedificate o
scarsamente edificate.
Z.T.O. "D" -
Parti di territorio destinate ad insediamenti di impianti industriali, artigianali, commerciali e turistici.
Z.T.O. "E" -
Parti di territorio destinate all'agricoltura. (Campo di Golf)
Z.T.O. "F" -
Parti di territorio destinate ad attrezzature e servizi urbani di interesse generale; possono essere pubbliche per la
realizzazione di scuole, parchi ecc., o private per case di cura, centri ricreativi e culturali ecc., ma sempre di
interesse pubblico.
Zone di rispetto delle viabilità, della ferrovia, dei cimiteri, dei corsi d'acqua;
Zone di tutela ambientale, idrogeologica, paesaggistica;
Zone di verde privato.
ART 29 - ZONE RESIDENZIALI (Z.T.O. A, B, C)
Tali zone sono destinate con assoluta prevalenza alla residenza stabile.
Quando per la loro realizzazione è richiesto il piano attuativo, in questo dovrà essere dichiarata la quota di volumetria edificabile
eventualmente riservata ad altre destinazioni, che in nessun caso potrà superare il 50%: '
Quando l'attuazione avviene per interventi diretti, compete all'Ufficio Tecnico comunale, sentita la Commissione Edilizia, verificare
che almeno il 50 % dell'edificato nella zona, compreso quello proposto dal progetto per l'intervento diretto, sia a destinazione
residenziale per quanto riguarda gli interventi edilizi da attuarsi ali 'interno delle Zone A la percentuale per la quale sono ammesse
destinazione d'uso diverse da quella residenziale non potrà superare il 50% della volumetria complessiva edificabile. Se la
destinazione originaria dell'edificio o sua parte era già di tipo non residenziale, è sempre ammesso il cambio di destinazione in
continuità con l'uso attuale o con quello originario. In caso di zone comprendenti un solo edificio o un complesso minimo, per tale
32
considerando una volumetria fino a 3.000 me, ai fini del controllo della percentuale di volumetria edificata e edificabile destinata alla
residenza tali zone saranno considerate insieme con le due zone ad esse omogenee più vicine.
Le funzioni e strutture non residenziali ammesse sono le seguenti:
- esercizi commerciali;
- uffici e studi professionali, compresi gli ambulatori medici;
- magazzini e depositi commerciali limitatamente ai piani terreni e seminterrati;
- autorimesse private e pubbliche;
- alberghi e pensioni, ristoranti e trattorie, bar;
- banche;
- cinema, teatri ed altri luoghi di svago;
- laboratori artigianali di produzione e di servizio, i cui impianti non producano rumori od odori molesti, limitatamente ai piani terreni
degli edifici, previo nulla osta del responsabile Settore Igiene Pubblica ULSS e con assoluta esclusione di attività insalubri di cui al
Decreto Min. Sanità 2.03.1987 e successive integrazioni (le domande per il rilascio di concessioni edilizie relative a nuovi impianti
produttivi dovranno anche contenere idonea documentazione di previsione di impatto acustico di cui all'art. 5 Decr. Pres. Cons.
Min. 1.03.1991). Tali laboratori dovranno comunque rispettare i seguenti limiti: volume massimo mc. 1.000; superficie coperta
massima mq. 250.
Sono esclusi dalle zone residenziali:
- industrie;
- ospedali;
- macelli;
- stalle, scuderie e fabbricati da adibirsi ad allevamento di animali domestici e da cortile;
- tutte quelle attività, anche appartenenti alle categorie ammesse, che a giudizio del Sindaco, sentita la Commissione Edilizia, siano
incompatibili con il carattere residenziale della zona a motivo di rumorosità, eccessiva attrazione di traffico o altra molestia alla
convivenza civile, accertata o ragionevolmente temuta.
Sono ammessi i servizi pertinenti agli insediamenti residenziali e non residenziali in relazione ai rispettivi standards urbanistici.
In tutte le zone residenziali l'edificazione ammessa è tenuta al rispetto della normativa vigente in materia di abbattimento delle
barriere architettoniche. L'adeguamento degli edifici esistenti potrà avvenire anche in deroga agli indici di zona, purché nel rispetto
del Codice Civile.
ART. 30 - Z.T.O. "A" : NUCLEI URBANI DI ANTICA ORIGINE
La zona territoriale omogenea "A" comprende le parti di territorio interessate da agglomerati insediativi che rivestono carattere
storico-artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di esse, comprese quelle aree circostanti che possono considerarsi,
per le loro caratteristiche, parti integranti degli agglomerati stessi.
In ottemperanza all'art. 18 della Legge regionale 27.6.1985 n. 61 e della Legge regionale 31.5.1980 n. 80, gli spazi liberi ed edificati
in tali zone sono analizzati in base ai caratteri tipologici e funzionali, alle condizioni igienico-statiche, al pregio storico-artistico, e
quindi disaggregati in Unità Edilizie Minime di intervento (U.E.M.) classificate secondo una gamma di gradi di protezione; ai gradi di
protezione corrisponde la tipologia degli interventi ammessi sulle singole U.E.M.: grado di protezione 1°
attribuito a unità edilizie che costituiscono importanti emergenze storiche e architettoniche, vincolate con legge 1089/'39 o per le
quali si propone il vincolo, in o-gni caso da salvaguardare integralmente mediante il tipo di intervento "1" - RESTAURO
CONSERVATIVO E FILOLOGICO;
grado di protezione 2°
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attribuito a unità edilizie di notevole valore sia come testimonianze del tessuto urbano originario che della tradizione costruttiva
locale, oltrechè per gli intrinseci pregi architettonici e decorativi, la cui conservazione è determinante per la continuità dei centri
storici e quindi da tutelare e recuperare mediante interventi di "2" - RESTAURO INTEGRATIVO E PROPOSITTVO;
grado di protezione 3°a
attribuito alla seguente casistica:
- unità edilizie di pregio storico-ambientale ma in condizioni igienico-statiche particolarmente gravi,
- unità originariamente pregevoli, di cui è ben riconoscibile l'impianto, ma sconfigurate o deturpate da successivi interventi,
- unità minori, di modesto pregio architettonico, ma costitutive del tessuto storico e correttamente inserite nel contesto ambientale,
tutte meritevoli di attento recupero e valorizzazione mediante il tipo di intervento "3a" - RISTRUTTURAZIONE PARZIALE;
grado di protezione 3°b
attribuito alla seguente casistica:
- unità edilizie costitutive del tessuto urbano originario ma completamente rimaneggiate o trasformate,
- unità edilizie di modesto pregio in condizioni di avanzato degrado,
che vanno comunque recuperate per l'integrità dei centri storici mediante "3b" - RISTRUTTURAZIONE GLOBALE;
attribuito a tipologie del tutto obsolete e irrecuperabili alle funzioni ammesse nei centri storici e/o a elementi edilizi irrimediabilmente
compromessi, se originari, o, se conseguenti a interventi recenti, in stridente contrasto con l'ambiente e in cattive condizioni igienicostatiche; in questi casi al recupero è preferibile una ricostruzione più attenta al contesto e rispettosa dell'ambiente mediante un
intervento di "4" - DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE;
attribuito a unità edilizie, o annessi di unità edilizie (indicati con asterisco), del tutto prive di valore storico o ambientale e inoltre
negative anche nei confronti delle unità principali o delle unità vicine dal punto di vista funzionale o igienico, le quali devono dunque
essere eliminate:
"5" - DEMOLIZIONE SENZA RICOSTRUZIONE;
"6" - INTEGRAZIONI E NUOVE COSTRUZIONI
sono previste e indicate negli elaborati grafici su aree scoperte;
attribuito a unità edilizie inserite o ricostruite in epoca recente, prima del P.P. dei Centri Storici, oppure già sottoposte a intervento in
linea con le indicazioni del P.P. ma non sufficientemente corretto, e quindi in buone o discrete condizioni i-gienico-statiche ma in
contrasto, leggero o forte, con l'ambiente; per esse va previsto, in occasione della prossima manutenzione straordinaria, un
intervento di
"7" RIORDINO AMBIENTALE;
questo grado e corrispondente tipo di intervento, inserito con la Variante al P.R.G. '97, può affiancarsi a quelli già previsti
precedentemente e intendersi come una condizione prescrittiva.
Sulle aree non si applicano indici di edificabilità; la densità edilizia rimane pressoché invariata, salvo per effetto della demolizione
delle superfetazioni e per le rare integrazioni planimetriche e sopraelevazioni espressamente indicate con apposita simbologia nelle
Tavole della Variante alla scala maggiore. Gli ampliamenti e le trasposizioni di volume sono del pari definiti in senso planimetrico e
al-timetrico dai grafici, salvo i casi in cui tali operazioni sono demandate a piani attuativi per un ulteriore controllo nel dettaglio.
Le aree scoperte di pertinenza delle costruzioni dovranno restare a verde privato, come definito al successivo art. 64, con l'obbligo
da farsi ai privati, nelle condizioni per la concessione edilizia relativa agli interventi, del mantenimento e cura delle superfici a parco
e giardino.
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Per esigenze di igiene e di sicurezza, o anche in sostituzione di strutture da demolire, possono essere ammesse costruzioni
interrate destinate a locali accessori alla residenza e alle attività presenti nei centri storici, nonché ad autorimesse, purché
decorosamente pavimentate o coperte da manto erboso e purché gli accessi non deturpino l'ambiente. Di ciò giudicherà, caso per
caso, il Responsabile dell'Ufficio Tecnico-Edilizia Privata in base al parere dell'Ufficio Tecnico comunale e della Commissione
Edilizia.
Nelle zone "A" il Piano si attua normalmente attraverso interventi edilizi diretti che si riferiscano ad almeno una Unità Edilizia Minima
di Intervento (U.E.M.) come individuata nelle Tavole di Variante della serie 13.4.
I progetti che accompagnano le richieste di concessione edilizia, oltre ad attenersi strettamente alla tipologia degli interventi come
definiti al successivo art. 31, devono rispettare tutte le prescrizioni indicate nelle Tavole suddette.
Anche i piani attuativi che comprendono zone "A" o loro parti dovranno rispettare le tipologie di intervento e le altre indicazioni
contenute nei grafici dello strumento generale, ma potranno comporre le costruzioni da sostituire e le nuove costruzioni ammesse
secondo un disegno organico delle strutture e dei servizi all'interno dei loro ambiti, sempre attenendosi alle indicazioni degli artt. 31 e
32.
Solo con riferimento al recupero di volumetrie da sostituire e alle nuove costruzioni ammesse si danno qui di seguito i principali
parametri, da tenere in considerazione anche in caso di piano attuativo:
- area di sedime: la stessa della costruzione da demolire o come indicata nei grafici di piano, con attenzione ai diritti di terzi;
- altezza: in base al numero dei piani ammessi e secondo gli allineamenti indicati nei grafici di piano;
- distanza dalle strade: ml. 5 o come indicato nei grafici di piano;
- distanza dai confini: la stessa della costruzione da sostituire o minimo ml. 5;
- distanza da altri edifici: la stessa della costruzione da sostituire o minimo ml. 10; in aderenza quando previsto dai grafici di
piano.
ART. 31 - Z.T.O. "A": DEFINIZIONE DEGLI INTERVENTI AMMESSI E/O PRESCRITTI.
Sugli edifici esistenti è sempre ammessa la manutenzione ordinaria come definita dall'art. 31 lettera a) della Legge 457/1978, salvo
per le unità edilizie da demolire.
La manutenzione straordinaria, di cui alla lettera b) della legge 457/'78, si configurerà come un intervento di restauro per le U.E.M.
classificate "1" e "2", come un intervento di ristrutturazione per le U.E.M. classificate "3a" e "3b", e dovrà comprendere il riordino
ambientale per le U.E.M. classificate "7"; ossia il tipo di intervento indicato dalle Tavole di Variante in questi casi è prescrittivo. Sulle
unità edilizie già restaurate o ristrutturate, o comunque valide da un punto di vista igienico e statico, può applicarsi la sola
manutenzione straordinaria, normalmente condizionata al riordino ambientale. Quando le opere richieste siano semplici interventi di
risanamento igienico o per singole migliorie, questi non possono essere condizionati al riordino come descritto all'art, seguente.
La sostituzione delle U.E.M. classificate "4" è ammessa ma non è obbligatoria quando il progetto dimostri che gli obiettivi per i quali
è proposta si possono ottenere mediante intervento di ristrutturazione o di riordino ambientale. Del caso giudicherà il Responsabile
dell'Ufficio Tecnico-Edilizia Privata sentito il parere dell'Ufficio Tecnico comunale e della Commissione Edilizia.
La demolizione delle U.E.M. classificate "5" e degli annessi ad altre unità indicati nelle Tavole di piano con asterisco deve essere
prevista nei progetti di intervento su altre unità facenti parte della stessa proprietà ed avvenire prima o contestualmente alla
realizzazione degli interventi stessi. Negli altri casi esse saranno demolite o rimosse su istanza di autorizzazione da parte dei
proprietari o dovranno esserlo su ordinanza del Sindaco emanata in base a esigenze di igiene e incolumità pubblica e/o di pubblico
decoro.
Ai fini di una corretta e univoca interpretazione delle definizioni degli interventi, viene stabilito che per
- riparazione si intende ogni intervento o trattamento sugli elementi edilizi originari atto ad assicurare continuità d'uso degli stessi;
- rinnovamento si intende ogni intervento che sostituisca integralmente con le stesse tecniche e materiali elementi edilizi collassati
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ed irrecuperabili ma riproducibili tecnologicamente;
- sostituzione si intende ogni intervento che sostituisca con tecniche, strutture e materiali attuali gli elementi o le parti edilizie
alterate o trasformate che non risultano più riconducibili ai modelli originari.
Gli interventi edilizi di cui all'articolo precedente sono definiti come segue:
"1" - RESTAURO CONSERVATIVO E FILOLOGICO
Il tipo di intervento riguarda edifici che, per la loro qualità di monumenti storici, devono essere conservati integralmente nei loro
aspetti architettonici, tipologici, costruttivi e decorativi.
Su queste unità edilizie sono ammessi pertanto solo interventi di restauro e risanamento "rivolti a conservare l'organismo edilizio e
ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali
dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con esso compatibili.
Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli
elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio che
tendano al ripristino dei valori storici ed artistici, risanando e consolidando le strutture originarie e ripristinando gli elementi di finitura
e decorativi." (art. 31 lettera e) della legge 457/'78)
Pertanto sono consentite le seguenti opere:
a) il consolidamento delle fondazioni anche mediante opere di sottofondazione e sottomurazione, e il risanamento delle murature
dall'umidità;
b) il recupero, la riparazione, il rinnovamento e, in caso di documentata necessità, la parziale sostituzione degli elementi strutturali
e formali costitutivi dell'edificio e quindi degli impianti distributivi sia orizzontali che verticali, delle strutture portanti e delle
fondamentali aggregazioni spaziali, nonché degli elementi di finitura e decorativi;
c) l'inserimento di locali accessori come bagni e servizi igienici (anche ad aerazione forzata) e degli impianti tecnologici richiesti
dalle esigenze d'uso, compresi gli ascensori, che non comportino alterazioni sostanziali all'impianto spaziale originario o degrado
stilistico dell'edificio;
ed è prescritta l'eliminazione dei volumi e degli elementi superfetativi intesi come:
- aggiunte o modificazioni generate da esigenze particolari o contingenti, incongrue con l'impianto originario dell'edificio o con i suoi
caratteri stilistici,
- aggiunte o modificazioni pregiudizievoli in ordine alle esigenze igieniche o di abitabilità o alterative dei rapporti tra edificio e spazi
liberi sia pubblici che privati.
Fra gli elementi da sottoporre a disciplina di restauro conservativo sono incluse anche:
- le recinzioni murarie di impianto storico tipiche e caratterizzanti la suddivisione fondiaria , anche se non strettamente connesse
all'organismo edilizio,
- brani di muratura o singoli reperti che testimoniano le varie fasi dell'impianto urbano.
In funzione dell'intervento dovrà essere redatto uno studio filologico dell'edificio, con ampia documentazione fotografica e rilievo
dettagliato.
Quanto alle tecniche e ai materiali, ogni modificazione dovrà avvenire solo con i modi e le cautele del restauro scientifico.
"2" - RESTAURO INTEGRATIVO E PROPOSITIVO
Riguarda edifici o parte di essi di pregevole impianto architettonico e che hanno conservato caratteristiche costruttive e formali di
notevole interesse. Tali edifici contribuiscono in maniera determinante a definire l'ambiente urbano del Centro Storico in cui sono
inseriti.
Su tali unità sono prescritti interventi di restauro, come definiti al punto precedente, con l'ammissione anche delle seguenti opere:
- rinnovo completo, con materiali dello stesso tipo, di solai e coperture;
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- allineamento o adeguamento in altezza secondo le indicazioni dei grafici di piano;
- riorganizzazione distributiva in funzione di nuove destinazioni d'uso compatibili;
- spostamento o sdoppiamento dei collegamenti verticali, quando ne sia documentata la necessità distributiva;
- sostituzione delle opere di finitura con attenzione all'ambiente (vedi per questo "Ristrutturazione").
E' ammesso il recupero dei piani sottotetto alla funzione abitativa, sempre ché almeno una parete di ogni vano abitabile presenti
un'altezza minima pari a ml. 2,20, venga rispettata complessivamente per ogni vano abitabile l'altezza media di ml. 2,40 pur
ammesso che, ai fini del computo dell'altezza media, non vengano tenuti in considerazione gli spazi di altezza inferiore a ml. 1,20.
In funzione degli interventi dovrà essere redatta una relazione storica e tecnica, con documentazione grafica e fotografica
comprendente un rilievo dettagliato dell'edificio.
"3a" - RISTRUTTURAZIONE PARZIALE
Gli interventi di ristrutturazione, come definiti all'art. 31 lettera d) della legge 457/'78, sono "quelli rivolti a trasformare gli organismi
edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal
precedente." In funzione dei valori e dei caratteri degli edifici si distingue pertanto un tipo di ristrutturazione parziale che, in tutti i casi
in cui ne è prevista l'applicazione, ammette:
- il consolidamento statico degli edifici mediante:
a)
interventi di sottofondazione e sottomurazione;
b)
il restauro delle strutture verticali mediante lavoro di scuci e ricuci;
c) la sostituzione delle strutture orizzontali e della copertura, sia con gli stessi materiali sia con l'uso di solai in laterocemento,
anche
con eventuale spostamento delle quote d'imposta in funzione dell'altezza dei locali;
- il risanamento dall'umidità anche con taglio delle murature e inserimento di guaina impermeabile;
- il cambio d'uso e la variazione di distribuzione interna dei locali secondo gli usi ammessi nelle zone residenziali, ma con rispetto
dell'impianto strutturale originario e quindi senza incidere sulle strutture verticali principali e sui fronti esterni;
- l'inserimento dei servizi igienici, che possono essere anche soltanto ad aerazione forzata;
- l'inserimento degli impianti tecnologici, compreso l'ascensore;
- le modifiche ai fronti esterni strettamente conseguenti all'eliminazione di superfetazioni senza valore o al riordino delle aperture,
compresi eventualmente i portoni per le autorimesse e con esclusione di nuove grandi aperture per vetrine di negozi.
E' ammesso il recupero dei piani sottotetto alla funzione abitativa, sempre ché almeno una parete di ogni vano abitabile presenti
un'altezza minima pari a ml. 2,20, venga rispettata complessivamente per ogni vano abitabile l'altezza media di ml. 2,40 pur
ammesso che, ai fini del computo dell'altezza media, non vengano tenuti in considerazione gli spazi di altezza inferiore a ml. 1,20.
Per ottenere tali condizioni, è ammissibile il rialzo della copertura fino a un massimo di cm. 40.
Nei casi previsti dai grafici della Variante è ammessa l'integrazione altime-trica nei limiti del numero di piani stabiliti dai grafici stessi.
Dovranno essere conservati e riparati, o eventualmente rinnovati se molto ammalorati e consunti, i contorni in pietra o tufo alle
aperture. E' invece vietata la sostituzione con contorni sottili.
Gli intonaci possono essere sostituiti e dovranno essere finiti a calce; le nuove tinteggiature adotteranno materiali e colori adatti ai
centri storici.
Potranno essere previsti nuovi serramenti esterni in legno per porte e finestre, portoni e portoncini d'ingresso, con esclusione di
tapparelle, ed anche serramenti metallici per portoncini d'ingresso e vetrine, ma con esclusione di finiture lucide tipo alluminio
anodizzato, acciaio cromato o altro.
Il manto di copertura sarà sempre in coppi di laterizio. Le lattonerie a vista saranno in rame o in lamiera verniciata, con esclusione
dell'acciaio chiaro. I nuovi camini non dovranno avere forme bizzarre.
"3b" - RISTRUTTURAZIONE GLOBALE
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In tutti i casi in cui ne è prevista l'applicazione sono ammessi, oltre a quelli contemplati nel punto precedente, anche interventi di
parziale rinnovo delle strutture verticali, con il mantenimento di quelle perimetrali. L'integrazione di parti murarie dovrà essere
eseguita con tecniche tradizionali. E' in ogni caso vietato l'inserimento di nuove intelaiature complete in cemento armato.
Quando gli ordini e le dimensioni delle aperture originarie siano riconoscibili, vanno mantenuti. In caso contrario la nuova
disposizione e le dimensioni dovranno rifarsi alla tradizione costruttiva locale.
Per il recupero dei sottotetti vale quanto detto al punto precedente; solo nei casi previsti dai grafici della Variante è ammessa
l'integrazione altimetrica nei limiti del numero di piani stabiliti dai grafici stessi.
E' inoltre fatto obbligo di ripristinare gli elementi di finitura e decorativi o-riginari laddove siano riconoscibili. Per il loro rinnovo o
sostituzione vale quanto detto al punto precedente.
"4" - DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE
La ricostruzione dovrà mantenere la stessa posizione planimetrica dell'edificio demolito e lo stesso numero di piani, a meno di
diversa indicazione specificata dai grafici della Variante (in questi casi normalmente è richiesto un piano attuati vo).
La composizione architettonica e la decorazione saranno adeguate all'ambiente urbano storico, interpretandone modernamente lo
spirito ed evitando stucchevoli effetti di falso stilistico. In ogni caso l'intervento dovrà prevedere il tetto a falde, la copertura in coppi,
l'uso di scuri e serramenti in legno, intonaci a calce, tinteggiatura con colori chiari e caldi.
Le destinazioni d'uso sono tutte quelle ammesse nelle zone residenziali, con esclusione dei laboratori artigianali che implichino
tipologie a grandi spazi e attrazione di traffico pesante.
"5" - DEMOLIZIONE SENZA RICOSTRUZIONE
Oltre alle unità edilizie così classificate, la demolizione è richiesta anche per accessori e superfetazioni legati ad altre unità
espressamente individuati nei grafici di piano mediante un asterisco.
Nessuna concessione edilizia può essere rilasciata per tali unità, e nemmeno l'autorizzazione alla manutenzione straordinaria. La
demolizione avverrà contestualmente ad altri interventi previsti sulle stesse aree o su semplice istanza di autorizzazione da parte dei
proprietari.
Nei casi di elementi edilizi, di cui sia prevista la demolizione, particolarmente indecorosi o pericolanti, l'autorità comunale potrà
procedere all'ingiunzione di demolizione per motivi di incolumità pubblica, di igiene pubblica o di pubblico decoro.
"6" - INTEGRAZIONI E NUOVE COSTRUZIONI
In rari casi, nei quali la ricostruzione sia prevista in posizione diversa rispetto all'unità da demolire, o nei quali l'U.E.M. richieda una
integrazione planimetrica o volumetrica, o ancora su aree libere marginali, sono ammessi ampliamenti e nuove costruzioni solo
secondo le indicazioni planimetriche e il numero di piani fissati dai grafici della Variante. Quando per la realizzazione di tali interventi
sia richiesto il piano attuativo, lo strumento potrà distribuire e ricomporre la volumetria anche diversamente rispetto alle indicazioni
del piano generale, ma solo entro gli ambiti prefissati e nel rispetto della superficie coperta e delle altezze previste.
Per quanto riguarda le caratteristiche delle nuove costruzioni, si rimanda a quanto detto per gli interventi di ricostruzione ("4").
"7" - RIORDINO AMBIENTALE
Gli interventi di manutenzione straordinaria, che non riguardino solo risanamenti igienici o singole migliorie, su edifici recenti o
recentemente sistemati, quindi validi da un punto di vista statico e funzionale, dovranno obbligatoriamente comprendere anche le
opere necessarie a migliorare l'inserimento degli edifici stessi nell'ambiente urbano storico correggendone gli elementi contrastanti.
Il riordino è normalmente compreso, ma può essere esplicitamente richiesto, negli interventi di ristrutturazione. In tal caso le tavole
di piano riportano per la stessa unità edilizia i due tipi di intervento, che possono affiancarsi.
Il riordino ambientale si riferisce soprattutto all'aspetto esterno e può riguardare:
a) la riforma delle aperture, che dovranno adeguarsi ai rapporti dimensionali tradizionali,
b) la riforma degli elementi a sbalzo quali balconi e gronde, che dovranno armonizzarsi con quelli dell'edilizia storica,
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c) la sostituzione di elementi di finitura e decorativi quali:
- coperture, che dovranno essere in coppi di laterizio,
- canali di gronda e pluviali, che saranno in rame o in lamiera verniciata,
- contorni sottili alle aperture, da eliminare o sostituire con altri di spessore a-deguato,
- portoni e portoncini d'ingresso, da adeguare nei materiali,
- serramenti di finestre, che dovranno essere in legno a ventola o a libro,
- ringhiere, che saranno in ferro a disegno semplice,
- rivestimenti e zoccolature, che saranno in pietra locale chiara,
- intonaci, che saranno finiti a calce,
- tinteggiature, che saranno a colori chiari e caldi, con eliminazione dei rivestimenti plastici.
Interventi particolari:
"sa" = sottotetto abitabile.
Oltre a quanto detto con riferimento al recupero dei sottotetti negli interventi di tipo "3a" e "3b" (Ristrutturazione), anche le U.E.M.
segnalate dalle Tavole della Variante, in pianta o in prospetto, con la sigla "sa" potranno recuperare il sottotetto come piano
abitabile, ossia con le altezze minime di cui al successivo art. 31, anche se ciò comporti una sopraelevazione dell'imposta di gronda
- che però dovrà essere contenuta entro un massimo di cm. 40 - e ciò indipendentemente dalle indicazioni di altezza in gronda sulle
stesse Tavole.
"mf" = modifiche di facciata.
Gli interventi sulle U.E.M. segnalate dalle Tavole della Variante con la sigla "mf”, indipendentemente dalla categoria cui
appartengono, dovranno apportare sul fronte strada modifiche intese a migliorare la composizione dei fronti, ad eliminare eventuali
recenti manomissioni irrispettose, ad adeguare gli ordini e le dimensioni delle aperture, con la ripresa in tal caso degli elementi
costruttivi e decorativi esistenti e l'esclusione di ampi fori per portoni o vetrine.
Oltre alla classificazione degli interventi sulle U.E.M., all'interno delle zone "A" i grafici del piano generale individuano "Elementi
lineari e puntuali significativi", anche non direttamente collegati alle unità edilizie. Si tratta in genere di recinzioni tradizionali in
sasso, portali d'accesso, dipinti murali ecc. L'individuazione implica l'obbligo della conservazione e manutenzione degli stessi, o
della reintegrazione e ricostruzione, anche su diverso allineamento, quando specificamente indicato.
ART. 32 - Z.T.O. "A": NORME PARTICOLARI PER I CENTRI STORICI.
I locali ricavati nei Centri Storici secondo le varie tipologie e destinazioni d'uso, dovranno avere di norma le caratteristiche
dimensionali ed igieniche previste dal Regolamento Edilizio vigente, ma sono ammesse le seguenti deroghe:
a) i locali d'abitazione ricavati in edifici restaurati o ristrutturati mantenendo le strutture esistenti, potranno avere altezze inferiori a
quelle prescritte dal R.E.C., sempre ché venga rispettata complessivamente per ogni vano abitabile l'altezza media di ml. 2,40,
fermi restando, ai fini della concessione dell'abitabilità, gli altri standards riferiti ai minimi di superficie per vano.
Il rapporto di illuminazione potrà essere inferiore a 1/8, purché non scenda oltre 1/10; le stesse deroghe valgono per i locali
sottotetto, per i quali è consentita l'apertura di lucernari, purché di superficie non superiore a mq. 1,00.
b) i locali adibiti a negozi, pubblici esercizi, sedi di uffici pubblici, laboratori artigianali tradizionali, ricavati in edifici restaurati o
ristrutturati mantenendo le strutture esistenti, potranno mantenere le attuali caratteristiche dimensionali se gli interventi non
mutano destinazione d'uso; nei casi in cui le destinazioni summenzionate corrispondano a nuove immissioni di attività in locali
recuperati o trasformati, la superficie minima complessiva dei locali destinati all'attività dovrà essere di mq. 25 e l'altezza media
non inferiore a ml. 2,50.
c) i locali per i bagni e i servizi igienici immessi in restauri e ristrutturazioni che mantengano le strutture esistenti possono essere
ciechi, ma devono essere dotati di aerazione forzata.
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Nei Centri Storici deve essere curato in modo speciale il verde. In tutti i progetti che accompagnano le richieste di concessione, le
alberature esistenti dovranno essere rilevate ed indicate nelle planimetrie, possibilmente con il nome dell'essenza.
Tutti i progetti dovranno contenere un elaborato dettagliato di tutta l'area collegata all'intervento, con l'indicazione delle zone
alberate, a prato, a giardino, e di tutte le opere di sistemazione esterna: pavimentazioni, recinzioni, arredi fissi ed altre.
Nel caso di nuove piantumazioni, si prescrivono, per gli alberi d'alto fusto, essenze tradizionali della zona climatica specifica, con
esclusione di essenze esotiche.
Sono considerati elementi caratterizzanti l'ambiente urbano nei centri storici, e come tali soggetti ad autorizzazione del
Responsabile dell'Ufficio Tecnico-Edilizia Privata, sentita la Commissione Edilizia, oltre a tutti gli elementi costruttivi e decorativi
esterni delle costruzioni, anche:
a) le insegne, le targhe, le tabelle, le iscrizioni, le bacheche;
b) le verande, i balconi, le ringhiere;
c) c) le recinzioni;
d) le pavimentazioni delle strade private e la relativa segnaletica;
e) l'illuminazione privata esterna.
Quando gli elementi esistenti rivestono valore ambientale, evidenziato dalle Tavole della Variante o riconosciuto dalla Commissione
Edilizia, tali elementi vanno conservati o reintegrati senza sostituzione.
Come orientamento per l'autorizzazione all'inserimento di nuovi, si dovrà tener conto dei seguenti canoni generali:
a) per le insegne e simili la luminosità dovrà essere indiretta, i materiali di tipo tradizionale, la forma adatta al contesto storico,
evitando tuttavia i falsi di cattivo gusto;
b) per le verande e i balconi, in caso di sostituzione di ringhiere ed elementi di chiusura, si useranno materiali tradizionali a disegno
semplice;
c) dove esistano recinzioni di muro pieno, la loro sostituzione va attentamente valutata; per le nuove recinzioni si dovranno studiare
cancellate di disegno semplice che non contrastino con l'ambiente;
d) le pavimentazioni dei percorsi privati dovranno avere i caratteri delle pavimentazioni pubbliche sui percorsi pedonali: pietra,
porfido, cotto, evitando la ceramica, i marmi lucidati, i graniti; la segnaletica stradale verticale sarà di dimensioni ridotte e
montata su elementi edilizi delle proprietà, evitando il più possibile i pali in ferro;
e) l'illuminazione privata esterna dovrà armonizzarsi con l'ambiente: sarà da e-scludere l'uso di corpi illuminanti al neon e di forme
bizzarre.
Negli "ambiti di intervento pubblico" evidenziati dalle Tavole di Piano, anche il Comune si atterrà ai punti precedenti nel procedere a
pavimentazioni, illuminazione pubblica, verde pubblico, reintegrazione di elementi edilizi pubblici,
ecc.
Per gli interventi nei Centri Storici, convenzionati ai sensi dell'art. 7 della Legge 28.1.1977 n. 10 e dell'art. 10 della Legge regionale
27. 06.1985 n. 61, lo schema di convenzione adottato dal Consiglio Comunale va integrato richiamando tutte le condizioni per la
salvaguardia dell'aspetto architettonico e ambientale.
ART. 32 BIS - Z.T.O. "AL" - FORTIFICAZIONI DI CARATTERE STORICO
Comprendono le zone interessate dalla presenza dei forti austriaci Fenilazzo, Polveriera e Cavalcasene o Belvedere, indicate nella
Tav. 13. La e in maggior dettaglio nelle Tavv. 13.3.d e 13.3.f.
In queste zone la destinazione d'uso delle aree scoperte è generalmente a "verde privato vincolato", come definito al successivo art.
65, ad eccezione delle aree zonizzate come aree a standard per le quali la destinazione d'uso è generalmente a "parco, gioco e
sport", come definita al successivo art. 60, compreso il "parcheggio in parco" indicato nei grafici come definito all'art. 61.
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Nel caso dei forti Polveriera e Fenilazzo la nuova viabilità di P.R.G. è classificata come percorso ciclopedonale e nella realizzazione
si dovrà porre attenzione all'uso dei materiali; la stessa cautela va posta anche nella realizzazione dei parcheggi finitimi che
rimangono confermati.
In tutte e tre le zone è vietato qualsiasi movimento di terra, ad eccezione di quelli necessari per il recupero delle strutture originarie o
per ricerche storiche e/o archeologiche, con l'obbligo di conservazione e restauro oltre che delle strutture edilizie originarie anche di
tutte le opere di terra che costituiscono parte integrante della struttura militare storica.
Sia sulle fortificazioni sia sugli edifici esistenti non facenti parte delle strutture dei forti è richiesta una schedatura di tipo B in
analogia con le Z.T.O. A Centro Storico. Nel definire gli interventi la schedatura potrà dare, se del caso, indicazioni
planovolumetriche, senza aumenti di volume, e stabilire per gli edifici non facenti parte delle strutture originarie dei forti destinazioni
d'uso in linea con quelle ammesse nella zonizzazione del P.R.G. come adottato:
- nella zona Al/2 (Forte Polveriera) è compatibile la destinazione a residenza temporanea per pazienti in day-hospital e
personale di assistenza, collegata alla gestione della Casa di Cura "Pederzoli";
- nella zona Al/3 (Forte Cavalcasene o Belvedere) è ammessa la destinazione prevista dalla Z.T.O. "D5c" - Zone per
aggregazioni turisti co-alberghi ere di completamento.
In attesa di tale schedatura, gli interventi ammessi sui fabbricati esistenti sono limitati a quelli consentiti dalle lettere a, b, e dell'art.
31 della legge 457/78.
ART. 33 - Z.T.O. "B" - ZONE DI ATTUALE URBANIZZAZIONE RESIDENZIALE.
Le zone residenziali di completamento "B" si estendono su parti dei centri edificati occupate totalmente o parzialmente da edilizia
esistente e site al di fuori dei Centri Storici.
Esse sono individuate nelle Tavole 13.La e 13.1.b della Variante Generale al P.R.G. e precisate con ulteriori disaggregazioni nelle
Tavv. 13.3.a, 13.3.b, 13.3.e, 13.3.d, 13.3.e, 13.3.f.
La destinazione d'uso di tali zone è quella prevista dall'art. 29 delle presenti Norme. In esse il Piano si attua normalmente per
intervento diretto, come definito all'art. 5, salvo i casi previsti al 4° comma dell'art. 4. Soltanto nella zona Ba/33 evidenziata nella
Tav. 13.3. e (CasteInuovo Sud) potranno essere insediate, per effetto di ampliamento o riorganizzazione di strutture commerciali già
precedentemente esistenti, medie strutture di vendita come definite dalla L.R. 15/2004, fatte salve le attività commerciali esistenti.
Nelle stesse tavole sono individuate, all'interno delle zone B, sottozone a diversa densità edilizia, come specificato nella successiva
tabella. Sono pure individuati i "lotti liberi e non edificati", aree sulle quali possono sorgere nuovi edifici con l'applicazione degli indici
stereometrici che seguono.
Sui lotti già edificati è ammesso l'ampliamento degli edifici esistenti fino alla massima utilizzazione dell'indice di edificabilità
fondiaria, sempre nel rispetto di tutti gli altri indici stereometrici che seguono. Sono sempre ammessi gli interventi di recupero di cui
all'art. 31 della Legge 457/'78 lettera a), b), e), d). In caso di ristrutturazione, gli edifici vanno obbligatoriamente adeguati alle norme
vigenti in materia di abbattimento delle barriere architettoniche.
Per i nuovi interventi che prevedono aumenti insediativi, viene richiesto un aumento della disponibilità di parcheggi da collocarsi
lungo il confine stradale, per una quantità pari a 3,50 mq per abitante, in riferimento alla nuova volumetria relativa a 150 me per
abitante da insediare, e comunque non inferiore a 12,50 mq; tali aree, aperte al pubblico vanno individuate sul lotto e potranno
rimanere di proprietà privata con vincolo di destinazione pubblica a favore del Comune.
Nel caso di lotti la cui superficie sia superiore a 2 volte il lotto minimo o nel caso di lotti contigui, la cui superficie complessiva sia
comunque superiore a 2 volte il lotto minimo, l'iniziativa progettuale viene sottoposta a strumento attuati-vo subordinato alla stipula
di una convenzione che garantisca la realizzazione o il completamento delle opere di urbanizzazione mancanti e il reperimento degli
standard nella misura indicata alle lettere ab) ac) dell'art. 16; tali aree, aperte al pubblico, vanno individuate sul lotto e potranno
41
rimanere di proprietà privata con vincolo di destinazione pubblica a favore del Comune, fatti salvi i lotti liberi derivanti daP.d.L. già
approvati.
L'edificazione nelle zone "B" eventualmente comprese entro ambiti di lottizzazioni convenzionate seguirà gli indici e le prescrizioni
del presente articolo.
Per l'applicazione dell'indice di edificabilità fondiaria If si veda il punto 3) del precedente art. 18.
Le indicazioni di tipologia e tutte le altre indicazioni sulle caratteristiche degli interventi eventualmente riportate nelle citate Tavole,
hanno valore prescrittivo e sono quindi vincolanti.
La distanza minima degli edifici dal confine di proprietà prospiciente strade urbane o, in caso di rettifiche stradali previste dalla
Variante nelle stesse Tavole, dal limite del nuovo ciglio stradale o dal marciapiede, sarà di ml. 5,00, salvo diversa indicazione
puntualmente specificata dalle Tavole della Variante mediante "allineamenti" anche inferiori a ml. 5,00 che riprendono allineamenti
esistenti o "limiti all'edificazione" anche superiore a ml. 5 a salvaguardia delle strade.
La distanza minima dai confini con altre proprietà sarà di ml. 5,00; qualora esistano fabbricati in confine, è ammessa l'edificazione in
aderenza, che potrà raggiungere l'altezza massima prevista per la zona.
Il rapporto di copertura Q è da ritenersi vincolante solo per i "lotti liberi e non edificati".
Per gli edifici esistenti che abbiano già saturato l'indice fondiario e di cui viene accertata da parte del Responsabile Settore Igiene
Pubblica un'effettiva carenza dei servizi igienici è ammesso, in eccezione all'indice di edificabilità fondiaria e al rapporto di copertura,
un ampliamento del volume preesistente al fine di dotare gli alloggi dei requisiti necessari all'abitabilità. Tale ampliamento può
essere concesso per una sola volta e non deve in ogni caso superare la misura del 10% del volume iniziale di ogni singola unità
immobiliare, con un massimo di 30 mc. per ogni unità. L'ampliamento così concesso dovrà avvenire nel rispetto delle linee
architettoniche, dei materiali e dei colori dell'edificio, nonché delle norme di zona inerenti alle distanze tra fabbricati e dalle strade.
Per gli edifici residenziali esistenti in cui l'Ufficio Tecnico comunale accerti la mancanza di autorimesse almeno nella misura di un
posto auto coperto per unità residenziale, è ammessa, anche in eccezione all'indice di edificabilità fondiaria e al rapporto di
copertura, la costruzione di autorimesse sia in locali interrati sia in annessi fuori terra, chiusi o aperti/coperti, in ragione di un posto
auto per ogni unità abitativa. Se fuori terra, tali annessi o porticati o tettoie saranno preferibilmente costruiti in aderenza alle
costruzioni preesistenti e in ogni caso ne avranno le stesse caratteristiche, con esclusione tassativa dei box in lamiera e di baracche
precarie; sono invece ammessi in capanni o berceaux in legno con tetto a falde. Le autorimesse così concesse dovranno rispettare
le norme di zona relative alle distanze tra fabbricati e dalle strade.
Per l'adeguamento degli edifici alle norme sull'abbattimento delle barriere architettoniche si potrà derogare agli indici di zona, ma nel
rispetto del Codice Civile.
Quando le aree edificabili siano situate a contatto o in prossimità dei centri storici (zona "A"), gli interventi edilizi, sia relativi a nuove
edificazioni o ampliamenti, sia relativi alle strutture esistenti e alle aree libere, dovranno tener conto di tale circostanza con
riferimento alle tipologie edilizie proposte, alla composizione architettonica, ai materiali da impiegarsi, in maniera tale da non
contrastare con le preesistenze storiche e da inserirsi correttamente nel contesto urbano storico, ricercando una continuità con esso.
Per le nuove costruzioni e gli ampliamenti delle esistenti superiori al 20 %, nonché per le ristrutturazioni globali, si applicheranno gli
standards urbanistici come precisato all'art. 17 punti a) b) c). Per le parti non residenziali la S1 va individuata sul lotto e potrà
rimanere di proprietà privata con vincolo di destinazione. La S1 a servizio di laboratori, negozi, uffici, alberghi ecc., ancorché privata,
dovrà essere comodamente accessibile al pubblico. In caso di ampliamenti della superficie di vendita di strutture commerciali per cui
queste raggiungano la categoria delle medie strutture di vendita, ammesse comunque soltanto nella zona Ba/33, anche gli standard
e in particolare i parcheggi dovranno essere adeguati alla categoria, come precisato dall'art. 14 e 16 della L.R. 15/2004.(1)
La S1, da ricavarsi e attrezzarsi in conseguenza dell'intervento e contemporaneamente alla sua realizzazione, fa parte della Sf ed è
computabile ai fini dell'applicazione dell'If.
42
Gli interventi edilizi si uniformeranno agli indici stereometrici che seguono:
ART. 34 - Z.T.O. "C1" - ZONE RESIDENZIALI DI ESPANSIONE INTEGRATIVA.
Le zone residenziali di espansione "C1" si estendono su parti di territorio parzialmente occupate da edilizia esistente entro i limiti
stabiliti al comma 2° dell'art. 24 della Legge regionale 27.6.1985 n. 61 e sono già dotate delle principali opere di urbanizzazione.
Esse sono individuate nella Tav. 13. La della Variante Generale al P.R.G. ed ulteriormente precisate e disaggregate, anche con
riferimento a diversa densità edilizia, nelle Tavv. 13.3.a, 13.3.b, 13.3.e, 13.3.d.
La destinazione d'uso di tali zone è quella prevista dal precedente art. 29.
In esse il Piano si attua, dove prescritto, attraverso lo strumento urbanistico attuativo, e normalmente per intervento diretto con
obbligo di progettazione di massima unitaria e coordinata per un'intera zona o almeno per stralci funzionali della stessa. Il
Responsabile dell'Ufficio Tecnico-Edilizia Privata può richiedere lo strumento urbanistico attuativo nei casi previsti al comma 4°
dell'art. 4.
In caso di intervento diretto ci si dovrà avvalere dell'If di cui alla tabella successiva, da applicare ai singoli lotti già formati o risultanti
dal completamento della viabilità (questa esclusa dalla superficie dei lotti), mentre nel caso di piano attuativo ci si dovrà avvalere
dell'It. Per l'applicazione dell'It e dell'If si rimanda ai punti 2) e 3) del precedente art. 18.
L'intervento diretto in tali zone è subordinato alla stipula di una convenzione o di atto d'obbligo registrato e trascritto a cura e spese
del richiedente, con il quale quest'ultimo si impegna, prestando idonee garanzie finanziarie, a realizzare le opere di urbanizzazione
primaria mancanti o carenti e di cedere le stesse, oltre alle relative aree, al Comune.
Solo nel caso di intervento mediante strumento urbanistico attuativo, le zone a verde e parcheggi eventualmente comprese negli
ambiti di intervento potranno essere distribuite diversamente da come indicate nelle Tavole di Piano; in caso di intervento diretto
esse non potranno essere modificate. Inoltre, in caso di strumento urbanistico attuativo, si dovranno applicare gli standards
urbanistici come stabiliti ai precedenti artt. 15 e 16. In caso di intervento diretto, si applicheranno gli standards di cui all'art. 17, con le
precisazioni già date per le zone B.
Sui fabbricati esistenti, in assenza della convenzione o dell'atto d'obbligo, sono ammessi gli interventi di manutenzione straordinaria,
restauro e ristrutturazione edilizia secondo le definizioni dell'art. 31 (lettere b, c, d) della Legge 5.08.1978 n. 457.
Gli oneri di urbanizzazione in tutti i casi sono quelli previsti per le Zone "C".
La tipologia edilizia in tutti i casi è quella prescritta dai grafici di piano.
Gli interventi edilizi dovranno rispettare gli indici stereometrici che seguono.
ART. 35 - Z.T.O. "C2" - ZONE RESIDENZIALI DI ESPANSIONE NUOVA.
Le Zone Residenziali di Espansione "C2" si estendono su parti di territorio non ancora interessate dall'urbanizzazione e destinate a
nuovi complessi insediativi.
Esse sono individuate nelle Tavv. 3.1.a e 13.l.b della Variante Generale al P.R.G. ed ulteriormente precisate e disaggregate, anche
con riferimento alla diversa densità edilizia, nelle Tavv. 13.3.a, 13.3.b, 13.3.c, 13.3.d, 13.3.e.
La destinazione d'uso di tali zone è quella prevista dal precedente art. 29.
In tali zone l'edificazione è subordinata alla preventiva approvazione di uno strumento urbanistico attuativo, di cui all'art. 4, secondo
l'ambito indicato dalle Tavole della Variante e definito al punto 1) dell'art. 18, e alla stipula della Convenzione di cui all'art. 12. Inoltre,
nelle zone C2b/6 e C2b/7 l'edificazione è subordinata alla realizzazione preventiva della nuova "strada-diga" a monte e dei bacini di
laminazione del Rio Tionello. Lo studio idraulico necessario per l'esecuzione di tali opere dovrà valutare anche le problematiche
relative agli effetti derivanti dall'innalzamento della falda idrica nei terreni circostanti in conseguenza delle verosimili dispersioni delle
acque dei previsti bacini.
43
Nella redazione dei piani attuativi si dovranno rispettare tutte le indicazioni normative espresse nei grafici della Variante, e si
applicheranno gli standards urbanistici definiti dagli artt. 15 e 16. L'eventuale localizzazione di aree destinate a servizi sulle Tavole
della Variante all'interno degli ambiti ha valore prescrittivo con riferimento all'estensione, mentre potrà esserne variata l'ubicazione
all'interno dell'ambito.
Nella zona C2/b 15 (Cavalcasele) gli standard primari a verde dovranno essere ubicati al margine ovest, ad integrazione della
contigua zona F-c, al fine di mantenere la riva alberata lungo la via di accesso al forte Belvedere nonché per precludere l'accesso
sulla S.S. 11. Eventuali collegamenti con il forte Belvedere potranno essere realizzati solo di tipo ciclo-pedonale; la viabilità di
accesso alla zona C2b/15 è garantita soltanto attraverso la zona D6e/1.
Nella zona C2a/3 (Sandrà), allo scopo di mantenere libera la parte pianeggiante verso il cimitero, già in parte indicata dal piano con
vincolo a zona F-c (a-rea gioco bambini), gli standard primari a verde vanno concentrati nella parte alta in contiguità con la zona F-c
prevista dal P.R.G., ampliando così l'area destinata per tale uso.
Le aree già destinate a servizi all'interno degli ambiti di applicazione dei piani attuativi non sono computabili al fine dell'applicazione
dell'indice di edificabilità territoriale It, ma vanno utilizzate per l'applicazione degli standards relativi al piano attuativo. Per la
definizione della St e l'applicazione dell'It si veda il punto 2) del precedente art. 18.
Anche per la definizione e l'applicazione di Sf e If si veda il punto 3) dell'art. 18. Ad ogni buon conto si ribadisce anche qui che l'If in
queste zone ha solo valore di indice della densità edilizia massima sul singolo lotto in caso di applicazione della "compensazione dei
volumi" di cui all'art. 21.
La tipologia edilizia sarà quella indicata nelle Tavole della Variante per ogni singola zona.
Nel caso il piano attuativo preveda l'insediamento di funzioni diverse dalla residenza, entro i limiti fìssati dall'art. 29 (20% della
volumetria complessiva edificabile), lo stesso piano deve applicare per la quota interessata gli standards relativi alle attività previste.
Se ciò non avvenga, le funzioni diverse dalla residenza eventualmente proposte comporteranno, in fase di realizzazione degli
interventi, l'applicazione dei relativi standards.
In tutte le zone C2 il rispettivo piano attuativo dovrà riservare una quota dell'edilizia residenziale prevista, non inferiore al 20% in
termini di volumetria edificabile, alle varie forme di edilizia agevolata, sovvenzionata o convenzionata (legge 10/77, legge 457/78),
compresa l'edilizia residenziale pubblica in base alle leggi 167/'62 e 865/'71 e successive modifiche; la forma sarà decisa in
Convenzione di comune accordo fra il Comune e le ditte lottizzanti. In caso di edilizia pubblica, la ditta lottizzante dovrà cedere una
quota di superficie fondiaria non inferiore al 20% dietro indennizzo in base alla vigente legislazione sull'esproprio per pubblica utilità,
mentre le opere di urbanizzazione relative a tale quota restano a carico del Comune. Le aree saranno concesse a soggetti o Enti
aventi titolo per la realizzazione di edilizia residenziale convenzionata, sovvenzionata o pubblica, giusta le definizioni e le norme
delle leggi citate, e gli alloggi agli aventi titolo secondo le graduatorie comunali.
In alternativa a quanto stabilito al comma precedente, il Comune, in base a una valutazione delle opportunità di sostegno all'edilizia
residenziale nella congiuntura specifica e delle eventuali priorità nel campo delle opere pubbliche, può richiedere, stabilendolo di
volta in volta nella convenzione con le ditte lottizzanti, la cessione gratuita al Comune dell'area corrispondente alla quota per
l'edilizia convenzionata o pubblica (20% della superficie fondiaria della zona C2 in questione), in zona F destinata a servizi e
attrezzature urbane, oppure la monetizzazione della stessa quantità di superficie al prezzo appositamente stabilito dal Consiglio
Comunale. Le ditte lottizzanti sono libere di accettare tale alternativa onerosa, nel qual caso nessuna quota della volumetria
edificabile nel piano attuativo dovrà essere riservata all'edilizia convenzionata o pubblica, oppure di procedere secondo quanto
previsto al comma precedente. I proventi da tali operazioni avranno le stesse finalità degli oneri di urbanizzazione, ma in particolare
dovranno essere utilizzati per istituire un fondo finalizzato a:
1) realizzazione o acquisto di alloggi da locare a cittadini già residenti nel Comune, ma privi di abitazioni o in situazioni di difficoltà;
2) all'assistenza di cittadini bisognosi privi di alloggio (buoni affitto);
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3) finanziare i nuclei familiari per la costruzione della prima casa tramite il concorso sul pagamento degli interessi di mutui.
L'alternativa di cui al comma precedente può applicarsi, sempre su iniziativa del Comune e accettazione da parte delle ditte
lottizzanti, anche ai piani attuativi già approvati dal Consiglio Comunale e per i quali la Convenzione relativa alla quota di
edilizia sociale non sia ancora stata stipulata oppure, se già sussiste, possa essere resa inefficace. La variazione della
Convenzione già approvata costituisce variante al piano attuativo, che va approvata dal Consiglio Comunale.(1)
Gli interventi edilizi dovranno rispettare gli indici stereometrici che seguono:
ART. 36 - Z.T.O. "D1C" - ZONE INDUSTRIALI E ARTIGIANALI DI COMPLETAMENTO
Le zone artigianali e industriali di completamento si estendono su aree totalmente o parzialmente occupate da insediamenti
produttivi. Esse sono indicate nelle Tavv.l3.1.a e 13.1.b della Variante Generale al P.R.G. e ulteriormente precisate nelle Tavole
della serie 13.3.
In tali zone è ammesso l'insediamento di:
- industrie e laboratori artigianali di produzione e di servizio, compresi depositi e magazzini, a condizione che siano rispettate tutte le
norme preventive dell'inquinamento del suolo, delle acque, dell'atmosfera, nonché dei nuclei abitati (le domande per il rilascio di
concessioni edilizie relative a nuovi impianti produttivi, ristrutturazioni e subentri di nuove attività negli esistenti, dovranno anche
contenere idonea documentazione di previsione di impatto acustico di cui all'art. 5 Decr. Pres. Cons. Min. 1.03.1991).
- uffici e centri direzionali delle aziende stesse,
- uffici e laboratori di analisi e ricerca a servizio delle aziende,
- strutture collettive come mense e centri sociali, sedi sindacali ecc.
- impianti per la ricreazione e lo svago come palestre, discoteche e luoghi di riunione a grande attrazione di pubblico,
- attività commerciali conseguenti all'attività produttiva delle aziende insediate (spacci), per la vendita di prodotti propri anche se
realizzati in sedi diverse, la quale deve essere comunque prevalente sia per superficie utilizzata che per numero di addetti e
comunque non superiore ai limiti dimensionali previsti per gli esercizi di vicinato di cui alla L.R. 15/2004.
Sono pure ammesse costruzioni da destinare all'alloggio del proprietario o dirigente e del custode, sino ad un volume massimo
residenziale di 500 mc. per lotto.
In queste zone la Variante Generale al P.R.G. si attua per intervento diretto, secondo gli indici stereometrici che seguono, al cui
rispetto non sono tenuti solo gli interventi nelle zone con P.d.L. approvato, indicate nella Tav. 13.1.a e precisate come zone "D1s" (s
= speciali) nella tavola 13.3.d, i quali seguiranno le norme contenute nei rispettivi strumenti attuativi; nel caso questi fossero carenti,
hanno piena validità le presenti Norme.
Gli interventi edilizi sono subordinati al reperimento di aree per standards urbanistici primari e secondari, come precisato agli artt. 15
e 17, nella misura del 10% della superficie fondiaria. Il 5% primario (S1) va individuato entro la superficie del lotto, il 5% secondario
(S2) all'esterno del lotto, entro le zone allo scopo destinate nel piano generale. Se ciò non fosse possibile, la S2 può essere
monetizzata in base ai valori a mq. stabiliti per la zona da delibera del Consiglio Comunale. Tutte le aree corrispondenti, una volta
attrezzate, vanno cedute al Comune. A questa disciplina non sono sottoposti gli interventi in zona Ds in quanto già dotata dei
rispettivi standards.
Gli edifici esistenti con destinazione diversa da quelle ammesse nella zona possono essere adeguati alle destinazioni di zona
oppure mantenere la destinazione originaria. In caso di edifici rurali in disuso o comunque non più funzionali alla conduzione dei
relativi fondi, è ammesso il loro adeguamento sia alle destinazioni di zona sia alla funzione residenziale e suoi annessi di servizio.
Su di essi sono ammessi interventi di manutenzione, restauro e risanamento, ristrutturazione ed anche sostituzione, in quest'ultimo
caso senza aumento di volume e nel rispetto delle distanze di cui alla tabella che segue.
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In caso di insediamento di attività commerciali indipendenti dalla produzione in loco, queste dovranno essere attrezzate dalle aree
di servizio e in particolare di parcheggi secondo quanto previsto dagli artt. 13 e 14 della L.R. 37/99.
In caso di insediamento di attività commerciali indipendenti dalla produzione in loco, queste dovranno essere attrezzate delle aree di
servizio e in particolare di parcheggi secondo quanto previsto dagli artt. 14 e 16 della L.R 15/2004. Indici stereometrici di zona:
ART. 37 - Z.T.O. "DIE" - ZONE INDUSTRIALI E ARTIGIANALI DI ESPANSIONE.
Le zone industriali e artigianali di espansione sono destinate prevalentemente all'insediamento di nuovi complessi produttivi, previa
approvazione di strumenti urbanistici attuativi.
In tali zone è ammesso, salvo le successive restrizioni, l'insediamento di:
- salvo nella zona D1 e/6, industrie e laboratori artigianali di produzione e di servizio, compresi depositi e magazzini, a condizione
che siano rispettate tutte le norme preventive dell'inquinamento del suolo, delle acque, dell'atmosfera, nonché dei nuclei abitati (le
domande per il rilascio di concessioni edilizie relative a nuovi impianti produttivi, ristrutturazioni e subentri di nuove attività negli
esistenti, dovranno anche contenere idonea documentazione di previsione di impatto acustico di cui all'art. 5 Decr. Pres. Cons.
Min. 1.03.1991),
- salvo nella zona D1 e/6, uffici e centri direzionali delle aziende stesse,
- salvo nella zona D1 e/6, uffici e laboratori di analisi e ricerca a servizio delle a-ziende,
- impianti per la ricezione e spedizione delle merci, compresi magazzini, aree di stoccaggio per container, uffici, con il divieto di
prevedere nella zona D1 e/6 aree di stoccaggio container lungo tutta la nuova viabilità per una fascia di ml. 100,
- strutture di supporto agli scambi e ai trasporti, per lo stoccaggio delle merci e lo stazionamento degli autoveicoli, e le attrezzature
di servizio al personale viaggiante,
- salvo nella D1 e/6, attività commerciali conseguenti all'attività produttiva delle aziende insediate (spacci) per la vendita di prodotti
propri anche se realizzati in sedi diverse, la quale deve essere comunque prevalente sia per superficie utilizzata che per numero
di addetti e comunque non superiore ai limiti dimensionali previsti per gli esercizi di vicinato di cui alla L.R. 15/2004. '
- attività commerciali all'ingrosso, anche indipendenti dalla produzione in loco,
- rappresentanze e mostre,
- strutture collettive come mense e centri sociali, sedi associative e sindacali,
- impianti per la ricreazione e lo svago come palestre, discoteche e luoghi di riunione a grande attrazione di pubblico,
Sono pure ammesse costruzioni da destinare all'alloggio del proprietario o dirigente e del custode, sino ad un volume massimo
residenziale di 500 mc. per singolo impianto.
Nella zona individuata come "D1e/1" sulla Tav. 13.3.a (zona artigianale di Sandrà) è ammesso solo l'insediamento di industrie e
laboratori artigianali appartenenti alla classe delle attività manifatturiere e di preferenza alle categorie inerenti l'abbigliamento e le
calzature. Vi è ammesso l'artigianato di servizio. Date le particolari condizioni litologiche e idrogeologiche da cui la zona è
parzialmente interessata, ogni intervento edificatorio va assoggettato a preventive verifiche.
Le zone D1 e/3, 4, 6 potranno essere realizzate solo quando sarà funzionale lo snodo fra la nuova SS 11 e il prolungamento della
SS 450 in località Campagna Alta. La loro urbanizzazione e organizzazione funzionale dovrà avvenire sotto la guida
dell'Amministrazione Comunale, che potrà procedere alla formazione di uno e più P.I.P. e/o partecipare alle società di gestione.
L'eventuale indicazione P.I.P. sulle tavole di piano non è comunque prescrittiva, potendosi le zone attuare anche mediante piano
attuativo di iniziativa privata. In caso di applicazione di P.I.P., questo dovrà prevedere una quota di aree, da stabilirsi in base alle
richieste e a un'indagine di mercato, da dare in concessione ad aziende che ricerchino e sperimentino l'innovazione nei settori
tecnologici avanzati. Ricadendo tali zone su aree depresse per "bonifica fondiaria", l'edificabilità è subordinata ad una generale
verifica idraulica che suggerisca gli interventi correttivi e di bonifica eventualmente necessari, nonché le opere di ripristino della rete
scolante quasi totalmente cancellata dalle operazioni di escavazione.
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Gli interventi edilizi sono subordinati alla preventiva approvazione di uno strumento attuativo redatto ai sensi della Legge regionale
27.6.1985 n° 61 ed esteso all'intero ambito di zona precisato nelle Tavole della Variante. Gli strumenti attuativi dovranno applicare
gli standards urbanistici come previsto dagli artt. 15 e 16 delle presenti Norme per le relative zone.
Nella zona D1e/1, su cui vige un P.d.L. approvato contenente particolari prescrizioni con riguardo alle tipologie, agli allineamenti, alle
altezze e ai caratteri degli edifici, gli interventi edilizi seguiranno tutte le indicazioni del piano attuativo approvato e delle sue varianti,
che potranno riguardare anche l'apparato normativo con riferimento ai caratteri costruttivi e decorativi degli edifici, purché sempre
nello spirito del miglior inserimento della zona nell'ambiente, e dovranno comunque prevedere un programma di reinverdimento
preventivo della zona sia in fase di realizzazione delle opere di urbanizzazione sia in fase di realizzazione degli interventi edilizia
In caso di insediamento di attività commerciali indipendenti dalla produzione in loco, queste dovranno essere attrezzate delle aree di
servizio e in particolare di parcheggi secondo quanto previsto dagli artt. 14 e 15 della L.R. 15/2004.
Gli interventi edilizi seguiranno i seguenti indici stereometrici:
ART 38 - Z.T.O "D2" - INDUSTRIE ISOLATE.
Nelle Tavole 13.1.a e 13.1.b della Variante Generale sono individuati gli e-difici e le aree di pertinenza utilizzati per attività produttive
di tipo industriale e artigianale (nonché per officine e depositi di contoterzisti nel settore agricolo che non siano titolari di azienda
agricola) già esistenti al di fuori delle aree urbane e non ricadenti nelle zone produttive, definiti pertanto "Industrie isolate".
In tali zone sono sempre ammessi sugli edifici esistenti gli interventi di manutenzione straordinaria, di opere interne a risanamento
igienico e riorganizzazione funzionale, nonché l'aggiunta di volumi tecnici, quali silos, cabine elettriche, centrali termiche, scale di
sicurezza, ecc.
Gli interventi ammessi si applicano anche in caso di subentro di attività, e anche ad aree ed impianti dismessi purché individuati
nelle Tavole della Variante Generale, previa Convenzione tra il Comune ed i richiedenti con la quale questi ultimi si impegnano,
offrendo opportune garanzie, non solo a completare le opere di urbanizzazione eventualmente carenti per la zona e l'allacciamento
ai pubblici servizi, e a cedere queste opere al Comune, ma anche a riconvertire gli impianti a produzioni manifatturiere non
inquinanti, con esclusione assoluta di attività di deposito o stoccaggio di materiali risultanti da altre produzioni di qualsiasi genere (le
domande per il rilascio di concessioni edilizie relative a nuovi impianti produttivi dovranno anche contenere idonea documentazione
di previsione di impatto acustico di cui all'art. 5 Decr. Pres. Cons. Min. 1.03.91).
In tali zone potranno essere ammessi ampliamenti delle costruzioni esistenti o nuove costruzioni solo se e in quanto previste dalle
schede informative e progettuali relative ad ogni singola zona e facenti parte degli elaborati della Variante Generale al P.R.G. Le
superfici degli ampliamenti indicate nelle schede, così come la posizione delle costruzioni sui rispettivi terreni, nonché le indicazioni
delle aree da riservare a verde e parcheggi, sono prescrittive e vincolanti. Sarà ammessa solo l'eventuale trasposizione delle aree a
verde e parcheggio, ove il progetto edilizio dimostri una migliore soluzione tecnica e funzionale, purché sempre nell'ambito della
zona individuata. In ogni caso l'area da riservare a verde e parcheggi non potrà essere inferiore al 10% della superficie dei lotti in cui
sorgono gli impianti produttivi, di cui almeno la metà a parcheggi. Gli interventi possono realizzarsi anche per stralci successivi. Le
aree a verde e parcheggi possono rimanere di proprietà privata con vincolo di destinazione d'uso,
All'interno degli edifici esistenti ed anche negli ampliamenti e nuove costruzioni previsti è ammesso ricavare una residenza per il
titolare o il custode, per complessivi mc. 300 netti.
Tutti gli interventi di ampliamento e nuova costruzione ammessi sono sottoposti alla preventiva stipula di una convenzione con il
Comune nella quale i richiedenti si impegnano, oltre alla realizzazione delle opere di urbanizzazione e-ventualmente carenti, a
vincolare la destinazione dei fabbricati e delle aree all'uso previsto per almeno 10 anni.
A meno di diversa indicazione puntuale sulle singole schede, gli interventi ammessi seguiranno, con riferimento ad altezze, distanze
ecc. gli stessi indici delle zone produttive di completamento D1c.
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Gli interventi ammessi, anche di sola manutenzione degli edifici o riordino delle zone, sono soggetti all'obbligo di realizzare,
presso gli accessi alle aree o-perative e lungo le strade pubbliche su cui le aree stesse prospettano, dei rialzi alberati con
funzione di mitigare l'impatto visivo. Nei casi in cui le zone ricadano in tutto o in parte entro le fasce di tutela ambientale precisate
nelle planimetrie del P.R.G., l'accumulo di materiali e l'accatastamento di prodotti dovranno essere tenuti a distanza di almeno
metri 20 dall'emergenza naturale tutelata. Quando questa sia costituita da un corso d'acqua, si dovrà aver cura di conservare e
se del caso riprendere la tradizionale vegetazione riparlale.
ART. 39 - Z.T.O. "D3C" - ZONA AGRO-INDUSTRIALE DI COMPLETAMENTO.
La zona agro-industriale di completamento è utilizzata prevalentemente da impianti produttivi di trasformazione e conservazione di
prodotti agricoli (Cantina Sociale) ed altre attività collegate all'agricoltura. Anche le aree in essa disponibili rimangono riservate ad
insediamenti di attività produttive strettamente connesse all'agricoltura e necessarie all'immagazzinaggio, lavorazione,
trasformazione e conservazione di prodotti agricoli e loro derivati.
Sono pertanto ammesse tutte le attività previste dalla lettera F dell'art. 2 della Legge regionale 5.03.1985 n. 24. Sono pure
ammesse attività commerciali a condizione che risultino conseguenti alle attività produttive, che devono essere comunque
prevalenti sia per superficie utilizzata che per numero di addetti.
Le domande per il rilascio di concessioni edilizie relative a nuovi impianti produttivi dovranno contenere idonea documentazione
relativa ai dispositivi antinquinamento e alla previsione di impatto acustico di cui all'art. 5 Decr. Pres. Cons. Min. 1.03.1991.
Nella zona la Variante Generale si attua per intervento diretto, subordinato alla stipula di una convenzione che garantisca la
realizzazione o il completamento delle opere di urbanizzazione mancanti e il reperimento degli standard di cui al comma
successivo.
Gli interventi edilizi sono subordinati al reperimento di aree per standards urbanistici primari e secondari nella misura indicata agli
artt. 15 e 17.
In dette zone sono ammesse costruzioni da destinare all'alloggio del proprietario o del dirigente e del custode sino ad un volume
massimo di 500 mc. per impianto produttivo.
Gli edifici esistenti con destinazione diversa da quelle ammesse nella zona possono essere adeguati alle destinazioni di zona
oppure mantenere la destinazione originaria. In caso di edifici rurali in disuso o comunque non più funzionali alla conduzione dei
relativi fondi, è ammesso il loro adeguamento sia alle destinazioni di zona sia alla funzione residenziale e suoi annessi di servizio.
Su di essi sono ammessi interventi di manutenzione, restauro e risanamento, ristrutturazione ed anche sostituzione, in quest'ultimo
caso senza aumento di volume e nel rispetto delle distanze di cui alla tabella.
Gli interventi edilizi ammessi dovranno uniformarsi agli stessi indici stereometrici già definiti per le zone D1c.
ART. 40 - Z.T.O. "D3E" - ZONA AGRO-INDUSTRIALE DI ESPANSIONE.
La zona agro-industriale di espansione è riservata ad insediamenti di attività produttive strettamente connesse all'agricoltura e
necessarie all'immagazzinaggio, lavorazione, trasformazione e conservazione di prodotti agricoli e loro derivati.
Sono pertanto ammesse tutte le attività previste dalla lettera F dell'art. 2 della Legge regionale 5.03.1985 n. 24, compresi gli uffici
amministrativi e gli ambienti di rappresentanza, che possono contemplare anche attività commerciali ed esercizi pubblici a
condizione che risultino conseguenti alle attività produttive, che devono essere comunque prevalenti sia per superficie utilizzata che
per numero di addetti.
Gli interventi edilizi ammessi sono subordinati all'approvazione di uno strumento urbanistico attuativo, di cui all'art. 4, e alla stipula
della Convenzione di cui all'art. 9, con l'applicazione degli standards urbanistici di cui agli artt. 15 e 16. Il piano attuativo dovrà dare
indicazioni anche riguardo ai caratteri tipologici e formali delle strutture edificate previste, che dovranno armonizzarsi con l'ambiente
rurale e il paesaggio agrario circostante.
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Le domande per il rilascio di concessioni edilizie relative a nuovi impianti produttivi dovranno contenere idonea documentazione
relativa alla prevenzione dall'inquinamento e all'impatto acustico.
In dette zone sono ammesse costruzioni da destinare all'alloggio del proprietario o del dirigente e del custode sino ad un volume
massimo di 500 mc. per impianto produttivo, comprensivo di parte commerciale ed eventuale esercizio pubblico.
Le aree scoperte, per la parte non pavimentata, dovranno essere tenute a parco verde o coltivate; le pavimentazioni dovranno
essere adeguate all'ambiente rurale circostante.
Gli interventi edilizi ammessi dovranno uniformarsi ai seguenti indici stereometrici:
ART. 41 - Z.T.O. "D4C" - ZONE PER COMMERCIO, DIREZIONALITÀ E ARTIGIANATO DI SERVIZIO, DI COMPLETAMENTO.
Le zone per "commercio, direzionalità e artigianato di servizio" di completamento si estendono su aree parzialmente o totalmente
occupate da insediamenti con destinazione mista: in parte residenziale, in parte produttiva, in parte commerciale o a pubblici esercizi
compresi gli alberghi. Esse sono indicate nella Tav. 13.1.a della Variante Generale e ulteriormente precisate nelle tavole della serie
13.3.
Sulle aree non edificate è ammessa la costruzione di edifici destinati al commercio, sia all'ingrosso che al minuto, ai pubblici
esercizi, alle attività direzionali, alle mostre e rappresentanze, nonché alle attività artigianali di servizio. Sono ammesse anche le
attività artigianali produttive purché risultino di supporto alle attività commerciali e non siano prevalenti rispetto agli esercizi insediati
sia in termini di superficie utile che in termini di addetti occupati, e purché si dimostri documentalmente trattarsi di attività non
rumorose e che non producano fumi e liquami di alcun genere. E" ammessa anche la residenza, in misura del 30% della superficie
utile degli immobili computata anche su più piani, compresa in tale quota l'eventuale residenza di titolari e custodi delle aziende
insediate. Per la zona D4c/10 è esclusa la parziale destinazione residenziale e l'artigianato di produzione.
In queste zone la Variante Generale si attua per intervento edilizio diretto, di cui all'art. 4, subordinato all'applicazione degli
standards urbanistici di cui agli artt. 15 e 17. Per l'applicazione dell'indice If si veda il punto 3 dell'art. 18.
Sugli edifici esistenti sono ammessi tutti gli interventi di cui all'art. 31 della legge 457/'78 ed anche la costruzione in sostituzione e
l'ampliamento fino alla concorrenza dell'indice di edificabilità fondiaria. Solo in caso di manutenzione straordinaria potranno essere
conservate le destinazioni d'uso attuali; in tutti gli altri casi gli edifici dovranno essere adeguati alle destinazioni di zona.
Gli interventi edilizi diretti ammessi nelle zone prospettanti sulle controstrade previste dalla Variante Generale al P.R.G. lungo la SS
11, quando si tratti di nuove costruzioni o ampliamenti delle esistenti superiori al 20% in termini volumetrici, o di cambio di
destinazione con o senza opere edilizie riguardante oltre il 40 % della superficie lorda delle costruzioni, sono subordinati a un atto
d'obbligo con l'impegno dei proprietari a cedere al Comune la parte di superficie del lotto da utilizzare per la controstrada e a
partecipare, per la quota afferente al loro fronte, alle spese di costruzione della stessa a semplice richiesta del Comune, che ha il
compito di coordinare gli interventi ancorché vengano realizzati dai privati. Trattandosi di opera che può essere eseguita in seguito ai
singoli interventi edilizi, l'area del lotto interessata dalla prevista controstrada potrà essere computata ai fini dell'edificabilità del lotto
stesso.
Gli interventi edilizi dovranno uniformarsi ai seguenti indici stereometrici:
ART. 42 - Z.T.O. "D4E" - ZONE PER COMMERCIO, DIREZIONALITÀ E ARTIGIANATO DI SERVIZIO, DI ESPANSIONE.
Le zone per "commercio, direzionalità e artigianato di servizio" di espansione sono destinate all'insediamento di nuovi complessi a
carattere prevalentemente commerciale, direzionale e per l'artigianato di servizio.
In tali zone è ammessa la costruzione di edifici destinati al commercio all'ingrosso e al minuto, ai pubblici esercizi compresi gli
alberghi, alle attività direzionali, alle mostre e rappresentanze, nonché alle attività artigianali di servizio. Sono ammesse anche le
attività artigianali di produzione, purché risultino di supporto alle attività commerciali ammesse e non siano prevalenti sia in termini di
superficie ad esse riservata che in termini di addetti occupati, e purché si dimostri documentalmente trattarsi di attività non rumorose
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e che non producano fumi e liquami di alcun genere. E" ammessa anche la residenza, in misura massima del 25% della superficie
utile degli immobili computata anche su più piani, compresa in tale quota l'eventuale residenza di titolari e custodi delle aziende
insediate. Per la zona D4e/5 (e per la zona D4e/6) è esclusa la parziale destinazione residenziale e l'artigianato di produzione.
Nel nuovo insediamento commerciale del capoluogo, ossia nelle zone D4e/3 e D4e/4, possono essere insediate anche le grandi
strutture di vendita come definite dalla L.R. 37/99 e dal "Provvedimento per l'insediamento delle attività commerciali" in vigore nel
Comune, sempre compatibilmente con le superfici commerciali a tale scopo previste dalla programmazione regionale e a seguito di
autorizzazione rilasciata con le modalità di cui all'art. 12 della medesima legge.
In tali zone l'edificazione è subordinata alla preventiva approvazione di uno strumento urbanistico attuativo, di cui all'art. 4, secondo
l'ambito indicato dalle Tavole della Variante e definito al punto 1) dell'art. 18, e alla stipula della Convenzione di cui all'art. 12.
Nella redazione dei piani attuativi si dovranno rispettare tutte le indicazioni normative espresse nei grafici della Variante, e si
applicheranno gli standards urbanistici definiti dagli artt. 15 e 16 punto e). L'eventuale localizzazione di aree destinate a servizi sulle
Tavole della Variante all'interno degli ambiti ha valore prescrittivo con riferimento all'estensione, mentre potrà esserne variata
l'ubicazione all'interno dell'ambito.
Nel caso in cui tali aree superino gli standards minimi stabiliti dagli artt. 15 e 16 delle presenti Norme, anche le aree eccedenti
vanno trattate come standards, a miglioramento della dotazione complessiva.
Nel caso in cui le aree a servizi già individuate non bastino a soddisfare gli standards minimi, la quota mancante per le opere
primarie (S1) dovrà essere reperita all'interno dell'ambito e quindi sottratta alla St della zona D4e, mentre la quota mancante per
opere secondarie (S2) può essere reperita al di fuori dell'ambito del piano attuativo, in altre zone a servizi individuate dal piano
generale, oppure monetizzata in base al valore a mq. stabilito per la zona da delibera del Consiglio Comunale.
Le aree già destinate a servizi all'interno degli ambiti di applicazione dei piani attuativi non sono computabili al fine dell'applicazione
dell'indice di edificabilità territoriale It. Per la definizione della St e l'applicazione dell'It si veda il punto 2) del precedente art. 18.
Oltre ai contenuti di legge, gli strumenti attuativi relativi alle zone "D4e" dovranno contenere uno studio planovolumetrico normativo
con riguardo alla tipologia, ai profili regolatori, agli allineamenti, alle altezze, ai caratteri stilistici degli edifici previsti, nonché una
normativa riguardante le recinzioni, le insegne, le pavimentazioni esterne, la cura del verde, ecc.
Il piano attuativo per le zone in cui siano previste grandi strutture di vendita (o successive varianti in caso di piano attuativo già
operante) dovrà contenere uno studio di viabilità e relativi elaborati secondo quanto previsto dagli arti. 15 e 16 della L.R. 37/99 e
dalla Circolare esplicativa 10 gennaio 2000 n. 1 della Regione Veneto pubblicata sul B.U.R. n. 8 del 25.01.2000. Inoltre, ai sensi
della stessa legge, i centri commerciali con superficie di vendita superiore a mq. 8.000 sono assoggettati alla valutazione di impatto
ambientale.
Per le grandi strutture di vendita si assumeranno i parametri espressi dal comma 2 dell'art. 13 della L.R. 37/99, che dovranno
tutti applicarsi e risolversi all'interno dell'ambito individuato, salvo le opere relative alla viabilità che potranno realizzarsi nelle
fasce di rispetto stradale e se necessario debordando anche da queste. In particolare i parcheggi dovranno essere adeguati
alla categoria, come precisato all'art. 13 della L.R. 37/99: le eventuali integrazioni necessarie oltre i parametri di legge
potranno essere realizzate anche su più piani o su aree libere limitrofe.(1)
Gli interventi edilizi si uniformeranno ai seguenti indici stereometrici:
ART. 43 - Z.T.O. "D5C" - ZONE PER AGGREGAZIONI TURISTICO-ALBERGHIERE, DI COMPLETAMENTO.
Le zone per aggregazioni turistico-alberghiere di completamento si estendono su aree parzialmente o totalmente occupate da
strutture alberghiere o comunque da attività turistiche al di fuori delle zone urbane a destinazione residenziale o mista. Esse sono
indicate nella Tav. 13.1.a della Variante Generale e ulteriormente precisate nelle Tavole della serie 13.3.
Tali zone sono destinate al completamento e adeguamento funzionale delle strutture alberghiere, come definite dalla vigente
legislazione nazionale e regionale in materia.
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Sugli edifici esistenti in tali zone, la cui destinazione d'uso sia in contrasto con la destinazione di zona, è ammessa solo la
manutenzione straordinaria come definita dall'art. 31 della Legge 457/'78 nel caso la destinazione resti l'attuale; sono ammessi gli
interventi di restauro e ristrutturazione, come definiti dalla stessa legge, in caso di adeguamento alla destinazione d'uso della zona.
Lo stesso dicasi per gli edifici già a destinazione alberghiera.
Oltre al restauro e alla ristrutturazione degli edifici esistenti, sono ammessi interventi di ampliamento e nuova costruzione di
dipendenze, secondo apposita
schedatura con definizione planovolumetrica, al fine di ottenere i necessari adeguamenti delle strutture compatibilmente con la tutela
dei luoghi in cui sorgono:
zona D5c/1 (Colombara al Monte)
nessun ampliamento
ex zona D5c/2 (Forte Belvedere)
nessun ampliamento
zona D5c/3a (Campanello)
ampliamento del 40 %
zona D5c/3b (Campanello)
zona D5c/4 (Gasparina)
Le quote di ampliamento appena specificate si calcolano in base a tutta la volumetria dell'edificato esistente su ciascuna zona.
E’ ammessa nelle stesse strutture la residenza del custode o del titolare per mc. 300.
Ad ulteriore precisazione, quanto all'inserimento delle singole strutture nell'ambiente, si danno le seguenti direttive:
ex zona D5c/2 (Forte Belvedere)
- in coordinamento con il piano attuativo previsto per la zona "D6e/1" e la zona a parco esterne al forte, la volumetria
attuale può essere trasposta all'esterno del forte in zona "D6e/1" applicando sulla ex zona D5c/2 e relativo verde privato,
corrispondente al forte, un piano di recupero con compensazione dei volumi; in tal caso i due piani attuativi devono essere
approvati insieme, oppure si tratterà di un solo piano comprendente entrambe le zone;
zona D5c/3a (Campanello)
- l'ampliamento ammesso si attuerà di preferenza mediante un progetto uni tario che prenda in considerazione tutto il
complesso esistente ancorché suddiviso in differenti unità immobiliari;
in alternativa:
- gli interventi sulle singole proprietà applicheranno la quota di ampliamento in proporzione alla volumetria esistente
su ciascuna, in altezza solo per rendere funzionali gli ambienti esistenti, senza aumento del numero di piani, e in pianta con
esclusione assoluta di avanzamenti verso il lago;
zona D5c/3b (Campanello)
- l'ampliamento ammesso dovrà essere realizzato sul lato est della costruzione esistente o in aderenza o distanziato a
norma, entro l'area di possibile se-dime indicata nella scheda relativa, ed avrà altezza massima di tre piani;
zona D5c/4 (Gasparina)
- l'ampliamento ammesso non potrà essere realizzato in sopraelevazione delle strutture esistenti né in allineamento con le
più avanzate verso il lago;
- piani fuori terra max: come esistente.
In queste zone il piano si attua normalmente per intervento diretto, come definito all'art. 5, senza l'applicazione di indici di
edificabilità ma in base agli interventi ammessi dalle singole schedature. La schedatura di progetto sarà basata su una rilevazione
dettagliata delle aree d'intervento e degli edifici. Gli altri indici da rispettare sono:
- distanza dalle strade: minimo ml. 5
- distanza dai confini: minimo ml. 5
- distanza da altri fabbricati: minimo ml. 10
51
- distanza tra corpi di fabbrica: minimo ml. 10.
Gli interventi di ristrutturazione e ampliamento sono subordinati al reperimento delle aree a standards SI e S2 nella misura indicata
agli artt. 15 e 17 con riferimento all'intera area di pertinenza.. La SI corrisponde a 0,4 mq. per mq. di superficie utile lorda, da
reperire nella zona e da destinare a verde e parcheggi, con minimo la metà a parcheggi. La S2 corrisponde allo stesso valore e va
reperita all'esterno della zona nelle zone a servizi previste dal piano generale oppure monetizzata in base al valore a mq. stabilito
per la zona da delibera del Consiglio Comunale.
Oltre a rispondere alle norme giuridiche vigenti in materia di edilizia alberghiera, le aggregazioni alberghiere di qualsiasi categoria
dovranno rispettare le seguenti prescrizioni, da applicarsi anche alle strutture esistenti in caso di restauro o ristrutturazione:
1) ogni camera da letto sarà dotata di bagno proprio, ben aerato, naturalmente o artificialmente;
2) in ogni bagno saranno installati almeno un lavabo, un bidè, un vaso e una doccia o vasca;
3) il dimensionamento minimo dei servizi generali sarà il seguente:
a) giardino
30 mq x posto letto
b) autorimesse o posti macchina (anche interrati)
6 mq x posto letto
c) hall
0,5 mq x posto letto
d) soggiorno (compreso bar)
1 mq x posto letto
e) pranzo
f) cucina e dispensa
1 mq x posto letto
Gli interventi di restauro, ristrutturazione e ampliamento dovranno rispettare la normativa vigente in materia di accessibilità anche ai
disabili.
Nella dimostrata impossibilità di dotarsi di parcheggio di SI, o di cui al comma precedente, entro la zona, gli interventi potranno
reperire l'area su terreni immediatamente limitrofi, facenti parte della zona agricola o di altra zona.
Sulle aree scoperte possono essere realizzate piscine con bordo a raso terra e campi da gioco.
Per una migliore integrazione ambientale, nel caso di nuova costruzione o ampliamento dei posti letto esistenti, ad ogni due posti
letto dovrà corrispondere la piantumazione di almeno un albero d'alto fusto di essenza autoctona o naturalizzata nel lotto di
pertinenza.
ART. 44 - Z.T.O. "D5E" - ZONE PER AGGREGAZIONI TURISTICO-ALBERGHIERE, DI ESPANSIONE.
Le zone per aggregazioni turistico-alberghiere di espansione si estendono su aree non ancora interessate dall'urbanizzazione
oppure già interessate ma in tutto o in parte occupate da strutture con diversa destinazione, indicate nella Tav. 13.1.a 13.l.b della
Variante Generale e ulteriormente precisate nelle Lavole 13.3.d (zona D5e/1), 13.3.f (zone D5e/2, D5e/3, D5e/4, D5e/5, D5e/6, D5e/
7)
Nella zona D5e/1 (Cavalcasene) è ammessa la costruzione di un complesso edilizio destinato all'attività alberghiera, come definita
dalla vigente legislazione nazionale e regionale in materia, compresi i servizi ad essa inerenti, come ristorante, bar, strutture di
svago e divertimento, campi da gioco, piscine, saune, ecc., purché direttamente collegati con l'attività alberghiera primaria. E'
ammessa anche la dotazione collaterale di un centro per convegni e congressi, compresi tutti i servizi ad esso inerenti, e le attività
commerciali rivolte al solo pubblico utente. E' inoltre ammessa la residenza del titolare-direttore e del custode, per un massimo di
500 mc. Sono tassativamente escluse altre forme di recettività turistica, quali residence, seconde case, bungalow, ecc. Essendo la
zona situata in area depressa di paleoalveo con terreni geotecnicamente scadenti e a bassa permeabilità, va posta attenzione alla
tipologia fondazionale e al mantenimento e consolidamento della rete drenante. Si prescrive la realizzazione della struttura
alberghiera nel settore nord dell'ambito, topograficamente più elevato, mantenendo a servizi (giardini, piscine, campi sportivi ecc.) la
rimanente area. Al fine di tutelare i coni visuali da via Belvedere verso Palazzo Emilei, si prescrive inoltre per la struttura alberghiera
52
un'altezza massima di ml. 9,60 e numero massimo dei piani 3, per i volumi dei servizi un'altezza massima di ml. 4,60 e numero
massimo dei piani 1.
Nella zona D5e/senza numero (loc. Brolo, collegata al Campo di Golf) è ammesso il recupero dell'edificazione esistente con
adeguamento alla destinazione alberghiera e il suo eventuale ampliamento fino alla concorrenza degli indici di edificabilità previsti
per la zona. Preliminarmente all'intervento dovrà essere effettuato un rilievo dettagliato degli edifici esistenti, con l'avvertenza che il
solo edificio attualmente destinato a magazzino frutta potrà essere sostituito, mentre le case rurali in abbandono andranno
ristrutturate e i loro annessi rustici adeguati alla nuova destinazione mantenendo memoria della tipologia originaria. Anche in questo
caso sono tassativamente escluse altre forme di ricettività turistica, mentre sono ammesse tutte le attrezzature di servizio agli
impianti alberghieri, come ristoranti, bar, strutture di intrattenimento, piscine, campi da gioco ecc.
Nella zona D5e/2 (Terme Comunali), a prevalente proprietà pubblica, è prevista la costruzione delle Terme Comunali per lo
sfruttamento della vena di acque termali. Sono pertanto ammesse strutture alberghiere attrezzate, oltreché dei relativi servizi, anche
di ambienti per l'applicazione terapeutica della risorsa termale. La nuova edificazione dovrà rimanere a monte della linea di "limite
all'edificazione di nuovi edifici" tracciata sulla Tavola 13.3.f Nella parte di zona D5e/2 attualmente interessata da attività di
campeggio, ne è consentita la prosecuzione fino alla scadenza del periodo di concessione previsto nella relativa convenzione.
Nella zona D5e/3 (Riconversione SAEVIA, loc. Campanel) il piano attuativo dovrà prevedere la completa riconversione degli edifici
esistenti alla destinazione di zona e giustificare dal punto di vista funzionale e formale le eventuali demolizioni. Anche in questo
caso sono tassativamente escluse altre forme di ricettività turistica, mentre sono ammesse tutte le attrezzature di servizio agli
impianti alberghieri, come ristoranti, bar, strutture di intrattenimento, piscine al chiuso e all'aperto, campi da gioco ecc.
Nelle zone D5e/4 e D5e/5 è ammessa la costruzione di nuove strutture alberghiere, compresi tutti i servizi connessi, che dovranno
essere ubicate sulle parti indicate come "aree di possibile sedime delle costruzioni" nella Tav. 13.3.f mentre la superficie rimanente
della zone potrà essere utilizzata per attrezzature scoperte all'aperto, quali giardini, piscine, campi da gioco, percorsi ecc. e dovrà
essere convenientemente piantumata con essenze d'alto fusto tipiche della zona o naturalizzate. Le strutture alberghiere, come
parte di ambiti comprendenti anche altre forme di ricettività turistica, potranno essere collegate con queste, sia funzionalmente che
formalmente, mantenendo tuttavia la tipologia alberghiera, ossia senza contenere alloggi turistici autonomi ma solo con servizi
comuni centralizzati. In analogia con le altre strutture ricettive ammesse sui rispettivi ambiti, anche le tipologie alberghiere
manterranno il numero massimo di due piani fuori terra con altezza massima di ml. 7.
Nelle zone D5e/6 e D5e/7 è ammesso il recupero delle costruzioni esistenti e il loro adeguamento alla funzione alberghiera, nonché
l'ampliamento fino alla concorrenza dell'indice di edificabilità della zona. Le preesistenze di carattere rurale saranno tenute in
considerazione come elementi ispiratori della composizione architettonica degli aggregati. Giustificandone i motivi, i piani attuativi
potranno anche prevedere la demolizione delle costruzioni esistenti e la riorganizzazione sull'area dei nuovi complessi alberghieri.
In ogni caso tutte le strutture dovranno essere ubicate entro le "aree di possibile sedime delle costruzioni" come indicate sulla Tav
13.3.fi mentre l'area residua delle zone potrà essere utilizzata per attrezzature scoperte all'aperto, quali giardini, piscine, campi da
gioco, percorsi ecc. e dovrà essere convenientemente piantumata con essenze d'alto fusto tipiche della zona o naturalizzate.
L'attività di deposito di materiali edili presente nella zona D5e/7 dovrà essere cessata o trasferita e le relative strutture e attrezzature
completamente rimosse.
In tutte le zone gli interventi sono subordinati alla preventiva approvazione di uno strumento attuativo convenzionato, di cui agli artt.
4 e seguenti, esteso ad un intero ambito individuato nelle tavole della Variante, da redigersi ai sensi della Legge regionale
27.06.1985 n. 61 e con l'applicazione degli standards urbanistici definiti agli artt. 15 e 16. La localizzazione delle aree per servizi (di
tipo F o P=parcheggi) sulle Tavole della Variante all'interno degli ambiti ha valore prescrittivo. In caso di eccedenza di tali aree
rispetto agli standard minimi, esse sono da considerare necessarie per il miglioramento complessivo della zona turistica e come tali
tratte nelle Convenzioni, che dovranno prevederne la completa cessione gratuita al Comune senza scomputo di oneri e contributi.
53
Oltre agli elaborati previsti dalla legge urbanistica regionale, i piani attuativi dovranno contenere uno studio planovolumetrico
normativo con riguardo alla tipologia, ai profili regolatori, agli allineamenti, alle altezze, ai caratteri stilistici degli edifici previsti,
nonché una normativa specifica riguardante le recinzioni, le insegne e in genere la segnaletica, le pavimentazioni esterne, la cura
del verde, i colori degli edifici, ecc.
Oltre a rispondere alle norme giuridiche vigenti in materia di edilizia alberghiera, comprese quelle riguardanti l'accessibilità per i
disabili, le aggregazioni alberghiere di qualsiasi categoria dovranno rispettare le seguenti prescrizioni:
1) ogni camera da letto sarà dotata di bagno proprio, ben aerato, naturalmente o artificialmente;
2) in ogni bagno saranno installati almeno un lavabo, un bidè, un vaso e una doccia;
3)
il dimensionamento minimo dei servizi generali sarà il seguente:
a) giardino
30 mq x posto letto
b) autorimesse o posti macchina
6 mq x posto letto
c) c) hall
d) soggiorno (compreso bar)
1 mq x posto letto
e) pranzo
f) cucina e dispensa
1 mq x posto letto
pertinenza.
Fino all'approvazione dei relativi strumenti attuativi, sugli edifici esistenti sono ammessi soltanto interventi manutenzione
straordinaria come definiti all'art. 31, comma 1 lettera b), della legge 457/78.(1)
Gli interventi edilizi si conformeranno ai seguenti indici stereometrici:
ART. 45 - Z.T.O. "D6C" - ZONE PER AGGREGAZIONI TURISTICO-RICETTIVE, DI COMPLETAMENTO.
Le zone per aggregazioni turistico-ricettive di completamento comprendono due aree situate in "zona lago" e già interessate da
strutture turistico-ricettive caratterizzate da aggregazioni di alloggi turistici e bungalow isolati.
Esse sono individuate dalla Tav. 13.1.a e meglio precisate nella Lav. 13.3.f della Variante Generale.
In tali zone sono ammessi interventi di ristrutturazione e sostituzione, anche su schemi aggregativi diversi dagli attuali, degli
elementi edilizi esistenti, nonché l'edificazione di nuove strutture per la ricettività turistica fino ad esaurimento dell'edificabilità di
zona. Tali strutture saranno composte da unità abitative turistiche con superficie minima di 18 mq. netti e massima di 48 mq. netti,
aggregate in schiere, nuclei, corti, di almeno 4 unità per ciascun gruppo, gestite unitariamente da una azienda turistica. Sono
tassativamente escluse le residenze stabili e stagionali, le seconde case e la sosta di camper o roulotte.
E' ammessa anche la ristrutturazione e l'ampliamento, sempre nei limiti dell'edificabilità di zona, delle strutture collettive di servizio:
punti di ristorazione e di ritrovo, spaccio, bar, uffici di reception e direzione. Sulle aree scoperte è ammessa la realizzazione di
piscine con bordo a raso terra e campi da gioco.
Le nuove edificazioni, anche in sostituzione, dovranno sorgere a monte del "limite di edificazione nuovi edifici" tracciato sulla Tavola
13.3.f.
In tali zone il piano si attua mediante strumento urbanistico attuativo, come definito all'art. 4 e successivi, con l'applicazione degli
standards stabiliti dagli artt. 15 e 16 per il tipo di zona e riferiti ai nuovi vani edificabili.
Oltre ai contenuti e agli elaborati previsti dalla Legge regionale 27.06.1985 n. 61, i piani attuativi dovranno basarsi su un rilievo
dettagliato di tutto l'edificato esistente e predisporre un disegno planovolumetrico complessivo dell'utilizzazione di ciascuna zona,
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oltre a dare le opportune indicazioni con riferimento alle tipologie, ai materiali, all'uso e al trattamento delle aree scoperte, alla
segnaletica, all'illuminazione ecc.
La Convenzione che accompagna i piani attuativi, oltre ai contenuti di cui all'art. 12, dovrà stabilire l'impegno da parte dei proprietari
delle aree o delle società di gestione, in caso di alienazione di singole unità abitative anche in multiproprietà, a frazionare le unità
mantenendole collegate alle parti comuni in ordine a una gestione unitaria dei complessi.(1)
Per una migliore integrazione ambientale, nel caso di nuova costruzione o ampliamento dei posti letto esistenti, ad ogni due
posti letto dovrà corrispondere la piantumazione di almeno un albero d'alto fusto di essenza autoctona o naturalizzata nel lotto
di pertinenza.
Gli interventi edilizi di nuova edificazione dovranno uniformarsi ai seguenti indici stereometrici:
ART. 46 - Z.T.O. "D6E" - ZONE PER AGGREGAZIONI TURISTICO-RICETTIVE, DI ESPANSIONE.
Le zone per aggregazioni turistico-ricettive di espansione si estendono su a-ree non ancora interessate dall'urbanizzazione o solo
parzialmente coperte da strutture turistico-ricettive, da destinare completamente a questo uso. Ne fa inoltre parte l'area di un
impianto produttivo in gran parte obsoleto e in contrasto con l'ambiente, da riconvertire completamente alla nuova destinazione di
zona.
Esse sono individuate dalla Tav. 13.1.a ed ulteriormente precisate nella Tav. 13.3.d e 13.3.f della Variante Generale, che
individuano per tutte l'ambito dei relativi strumenti attuativi e ne stabiliscono l'obbligo.
In tali zone è ammessa l'edificazione di strutture per la residenza turistica composte da unità abitative con superficie netta da 18 a
50 mq., aggregate in schiere, nuclei, corti di almeno 4 unità per ciascun gruppo, gestite unitariamente da una azienda turistica.
E ammessa altresì l'edificazione di autorimesse e accessori completamente interrati, purché accorpati e coperti con uno strato di
almeno 50 cm. di terreno vegetale, tale da consentire la sistemazione a verde e la piantumazione dell'area interessata
dall'intervento. Sono ammessi servizi collettivi interni fino alla concorrenza dell'indice di edificabilità, con volumetrie compatibili con
la tipologia degli alloggi e sempre a un piano, come pure sulle aree scoperte piscine con bordo a raso terra e campi da gioco. Sono
tassativamente escluse le residenze stabili, le seconde case, il campeggio e la sosta di camper e roulotte.
Nella zona D6e/3 (area S.A.I.M.A.) è ammessa la riconversione delle strutture esistenti alla destinazione di zona sia mediante
interventi di ristrutturazione che di riorganizzazione spaziale con demolizione di strutture fatiscenti, tipologicamente inadeguate o in
contrasto con l'ambiente, e nuove costruzioni fino ad un recupero complessivo massimo del 75% della volumetria esistente, anche
se eccedente l'indice di edificabilità territoriale in generale ammesso per il tipo di zona. Anche in tale zona gli interventi saranno volti
a ricavare unità abitative turistiche come sopra descritte, gestite unitariamente da una azienda turistica. I servizi collettivi saranno
ubicati preferibilmente nei contenitori più spaziosi risultanti dalla ristrutturazione di edifici esistenti che meritino di essere conservati
sia per il loro valore intrinseco sia come testimonianza dell'attività storicamente in essi svolta.
Nelle zone D6e/4, D6e/5, D6e/6, D6e/7 le strutture ammesse potranno sorgere soltanto entro le "aree di possibile sedime delle
costruzioni" indicate nella Tav. 13.3.f, mentre l'area residua delle zone potrà essere utilizzata per attrezzature scoperte all'aperto,
quali giardini, piscine, campi da gioco, percorsi ecc. e dovrà essere convenientemente piantumata con essenze d'alto fusto tipiche
della zona o naturalizzate.
Oltre agli elaborati previsti dalla legge urbanistica regionale, i piani attuativi dovranno contenere uno studio planovolumetrico
normativo con riguardo alla tipologia, ai profili regolatori, agli allineamenti, alle altezze, ai caratteri stilistici degli edifici previsti,
nonché una normativa specifica riguardante le recinzioni, le insegne e in genere la segnaletica, le pavimentazioni esterne, la cura
del verde, i colori degli edifici, ecc. Con riguardo agli edifici esistenti, compresi i forti austriaci, presenteranno un rilievo completo,
con relazione e computo dettagliato dei volumi.
I piani attuativi devono inoltre individuare le aree da riservare agli standards urbanistici, per la cui applicazione si vedano gli artt. 15
e 16. La localizzazione di aree per servizi (di tipo F o P=parcheggi) sulle Tavole della Variante all'interno degli ambiti ha valore
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prescrittivo. In caso di eccedenza di tali aree rispetto agli standards minimi, esse sono da considerare necessarie per il
miglioramento della dotazione complessiva della zona turistica e come tali trattate nelle Convenzioni, che dovranno prevederne la
completa cessione gratuita al Comune senza scomputo di oneri e contributi. Gli edifici esistenti su tali aree, con ciò intendendo per
la zona D6e/3 quelli costituenti il Forte Fenilazzo (Werk IX), saranno ceduti al Comune contestualmente alle rispettive aree senza scomputo di oneri e contributi; le strutture successive al forte che rientrano in parte
nell'area del forte saranno invece computate insieme con quelle del complesso produttivo da riconvertire, del quale effettivamente
sono parte, e dovranno essere demolite.
Quanto all'applicazione degli indici St e It si veda il punto 2) dell'art. 18.
La Convenzione che accompagna i piani attuativi, oltre ai contenuti di cui all'art. 12, dovrà stabilire l'impegno da parte dei proprietari
delle aree o delle società di gestione, in caso di alienazione di singole unità abitative anche in multiproprietà, a frazionare unità
mantenendole collegate alle parti comuni in ordine a una gestione unitaria dei complessi.
Fino all'approvazione dei rispettivi strumenti attuativi, sugli edifici esistenti sono ammessi soltanto interventi di manutenzione
straordinaria come definiti all'art. 31 lettera b) della Legge 457/'78.
pertinenza.
Gli interventi edilizi rispetteranno i seguenti indici stereometrici:
ART 47 - Z.T.O. "D7" - CAMPEGGI.
Le zone destinate a campeggio si estendono su aree di interesse turistico già occupate dall'attività di campeggio organizzato gestita
da aziende turistiche. In tali zone è ammessa soltanto la costruzione di:
- piscine con bordo a raso terra,
- campi gioco attrezzati per bambini e ragazzi,
- servizi igienici raggruppati.
Ogni altra struttura è tassativamente esclusa.
Sugli edifici esistenti a diretto servizio dei campeggi, quali strutture di accoglienza, per lo svago e commerciali, sono ammessi il
restauro e la ristrutturazione, nonché l'ampliamento una tantum fino ad una superficie pari al 30% della superficie attuale, computata
anche su più piani.
Per gli elementi edilizi esistenti destinati alla residenza turistica, quali bungalow e simili, purché già autorizzati almeno in sanatoria, è
prescritto un intervento di ricomposizione ambientale con possibilità di recupero dei volumi esistenti e loro ricostruzione in base a
schemi di aggregazione diversi all'interno dell'ambito del campeggio e comunque a monte della linea di "limite di edificazione nuovi
edifici tracciata sulla Tavola 13.3.f.
Gli interventi previsti nelle zone destinate a campeggio, ad esclusione delle piscine, dei campi gioco e dei servizi igienici, e ad
esclusione delle semplici opere di manutenzione straordinaria come definita dall'art. 31 lettera b) della Legge 457/'78, sono
consentiti solo previa approvazione di strumenti urbanistici attuativi, di cui all'art. 4 e seguenti, interessanti l'intero ambito
perimetrato.
I piani attuativi applicheranno gli standards urbanistici previsti per la zona dagli art. 15 e 16, con obbligo di cessione gratuita al
Comune del percorso pedonale lungolago per la parte ricadente sulla proprietà. La riva demaniale, anche se ottenuta in
concessione, potrà essere utilizzata solo come spiaggia pubblica.
Altezza massima delle ricostruzioni e degli ampliamenti: ml. 3,00.
Distanza da strade e confini: ml. 5,00.
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Per una migliore integrazione ambientale, nel caso di aumento dei posti tenda o dei posti letto esistenti, ad ogni posto tenda o ogni
due posti letto dovrà corrispondere la piantumazione di almeno un albero d'alto fusto di essenza autoctona o naturalizzata
nell'ambito del campeggio.
ART. 48 - Z.T.O. "D8C" - ZONE PER PARCHI RICREATIVI ATTREZZATI, DI COMPLETAMENTO.
Le zone di completamento per parchi ricreativi attrezzati si estendono su a-ree già attrezzate secondo la destinazione di zona e, in
parte minore, su aree già destinate allo stesso uso e già sottoposte a piano attuativo approvato.
In queste zone sono ammessi gli interventi edilizi di manutenzione, restauro e ristrutturazione di edifici esistenti, gli interventi di
rinnovo e sostituzione delle attrazioni fisse e mobili, purché avvengano senza aumenti di volume e variazioni di altezza,
l'installazione di chioschi di servizio e di piccole costruzioni per servizi igienici. E' inoltre ammessa la costruzione delle nuove
strutture previste dal piano attuativo sull'area dell'ex parcheggio, secondo il programma e le condizioni già stabilite in Convenzione.
E' tassativamente escluso il cambio di destinazione d'uso della zona o di singole strutture in senso residenziale, turisticoresidenziale o alberghiero e commerciale. E' invece ammesso, ed anzi promosso, nel processo di rinnovo delle attrezzature e delle
attrazioni, l'incremento della valenza didattico-culturale.
In queste zone il piano si attua per intervento diretto, sottoposto a concessione edilizia quando trattasi di intervento relativo a
costruzioni o attrezzature fisse, per quanto all'aperto, ad autorizzazione edilizia quando trattasi di attrezzature mobili, come chioschi,
tettoie di riparo per gli accessi alle attrazioni, ecc.
Salvo quanto previsto dai piani attuativi in vigore, non potranno essere aumentate le superfici pavimentate impermeabili. Particolare
cura dovrà essere riservata all'alberatura d'alto fusto e al verde decorativo.
In caso di riorganizzazione funzionale anche di sole parti dei parchi, ogni eventuale variante ai piani attuativi dovrà contenere un
progetto planovolumetrico messo a confronto con quelli già approvati dal Comune, fermi restando gli indici stereometrici definiti dal
piano generale e applicati dai piani attuativi, che rimangono quelli stabiliti per la zona "D8e" di espansione.
ART. 49 - Z.T.O. "D8E" - ZONE PER PARCHI RICREATIVI ATTREZZATI, DI ESPANSIONE.
Le zone di espansione per "parchi ricreativi attrezzati" si estendono:
1) su un ambito territoriale individuato nei pressi degli impianti sportivi comunali, e
2) su due ambiti territoriali individuati in prossimità dei parchi esistenti e loro par cheggi, a monte della strada Gardesana.
Tali zone sono individuate nella Tav. 13.1.a e ulteriormente precisate nelle Tavv. 13.1.b e 13.3.f della Variante Generale, con la
perimetrazione degli ambiti di applicazione degli strumenti attuativi.
Le zone D8e/2 e D8e/3 sono destinate all'ampliamento o nuova realizzazione di attrazioni turistiche di tipo ricreativo e didatticoculturale. Vi è ammessa la costruzione di attrezzature per il divertimento, ossia attrazioni per l'intrattenimento dei visitatori, sia fìsse
che mobili, quali "luna-park", "aqua-park", bowling, campi per il gioco e lo sport (escluso calcio), spazi e strutture per la musica, lo
spettacolo, le esposizioni e gli incontri culturali, ed altre attività che si dimostrino compatibili con il carattere della zona e non siano in
contrasto con l'ambiente. Sono anche ammessi i servizi interni per i visitatori, quali ristoranti e tavole calde, bar, esercizi
commerciali, servizi igienici, ecc. purché non siano aperti al pubblico dall'esterno.
Nello stesso ambito è consentita la realizzazione dei servizi - possibilmente riuniti in un centro servizi - per gli operatori e
l'organizzazione, quali uffici, magazzini, depositi, spogliatoi e bagni, mense, ecc.
Sono tassativamente escluse la residenza e le attività alberghiere o turistico-ricettive sotto qualsiasi forma, eccettuata la possibilità
di ospitare operatori stagionali per un congruo numero di posti letto, realizzabili solo se all'interno di un centro servizi integrato e
comunque entro i limiti della volumetria massima edifi-cabile sulla zona.
L'altezza massima dei manufatti si atterrà alla misura della tabella che segue. E' ammessa deroga solo per strutture di particolare
altezza che necessitano di copertura a volta o a cupola. In questi casi l'altezza dovrà essere mantenuta entro un massimo di ml. 12
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misurati sulla strada Gardesana al piede del capitello di Sta/alo e comunque entro la linea di congiunzione fra questo punto e il
punto sommitale del cordone collinare nel tratto compreso fra le località Monticoli e Bagolina in territorio di Lazise.
In caso di realizzazione del centro servizi, esso potrà essere servito da opportuna area di parcheggio, da ubicare al margine della
zona, mentre nell'area del parco è esclusa la circolazione di automezzi, salvo quelli per il servizio interno e di emergenza.
La zona D8e/1, vicina agli impianti sportivi di Castelnuovo, è destinata alla conoscenza e alla pratica delle discipline sportive
collegate all'ippica. Vi sono ammesse pertanto, con esclusione dell'ippodromo, tutte le attrezzature per gli sport equestri all'aperto,
nonché l'organizzazione della scuola di equitazione e di manifestazioni sportive anche competitive. Sono invece esclusi campi da
gioco per altri tipi di sport e le piscine.
L'edificabilità sarà limitata alle strutture per il ricovero temporaneo dei cavalli e per magazzino, e a un centro servizi comprendente
l'ingresso, la direzione, gli ambienti di ritrovo e ristorazione, i servizi igienici per il pubblico e per gli addetti al parco. Compatibilmente con gli indici di edificabilità potranno essere installate tribune fisse per il pubblico.
Tutti gli interventi edilizi, o anche di solo movimento di terra, in queste zone sono sottoposti alla preventiva approvazione di uno
strumento urbanistico attuativo, di cui all'art. 4 e seguenti, esteso a un intero ambito individuato dalla Variante Generale al P.R.G. e
da redigersi in base alle disposizioni della Legge regionale 27.06.1985 n. 61 e tenuto conto del particolare tipo di zona.
Oltre agli elaborati di legge, i piani attuativi dovranno contenere uno studio planovolumetrico normativo con riguardo alla tipologia, ai
profili regolatori, agli allineamenti, alle altezze, ai caratteri stilistici degli edifici previsti, nonché una normativa specifica riguardante le
recinzioni, le insegne e in genere la segnaletica, le pavimentazioni esterne, la cura del verde, i colori degli edifici, ecc. In particolare
dovranno essere specificate le altezze non solo delle strutture, ma anche di singoli elementi decorativi o di richiamo, con riferimento
all'altezza di simili elementi nei parchi già esistenti e alle emergenze ambientali del contesto.
Nella formazione dei piani attuativi si applicheranno gli standards urbanistici secondo quanto disposto dagli artt. 15 e 16 delle
presenti Norme.
Inoltre dovranno essere individuate le zone da destinare a "parcheggio in parco", di cui all'art. 16 stesso, al punto f) dell'art. 18 e
all'art. 61.
I piani attuativi di iniziativa privata saranno convenzionati come prescritto e con le modalità di cui all'art. 12.
Gli interventi edilizi dovranno rispettare i seguenti indici stereometrici:
ART. 50 - CAMPO DI GOLF.
Nell'area destinata a Campo di Golf, ricadente parte in territorio di Castel-nuovo del Garda parte in territorio di Peschiera del Garda,
è ammessa la realizzazione delle opere necessarie per la pratica di tale sport sia per diporto che per competizione.
Ove queste opere comportino l'espianto di coltivazioni specializzate contingentate da programmi o norme nazionali o internazionali
che prevedano l'eventuale diritto al recupero delle relative estensioni nella stessa zona, tale diritto dovrà essere ceduto dalle
aziende agricole proprietarie delle aree soggette a e-spianto prioritariamente ad aziende confinanti o comunque in territorio di
Castelnuovo del Garda.
Le opere di trasformazione colturale e in genere agraria non possono in ogni caso alterare il profilo altimetrico dei terreni se non
entro i limiti stabiliti dal successivo art. 63 per le zone di tutela ambientale e paesaggistica.
In funzione della pratica sportiva del golf, nell'area è ammessa altresì la realizzazione di servizi di accoglienza e ospitalità, quali:
a) residenza stabile per l'abitazione del custode, degli operatori turistici e dei giardinieri, con il limite massimo di 1.200 me;
b) strutture per la ristorazione e l'intrattenimento quali ristorante, bar, club-house, foresteria, piccoli spazi commerciali specializzati;
c) strutture di servizio per la conduzione dei terreni, il ricovero degli attrezzi ecc.;
d) attrezzature sportive all'aperto quali tennis, pallavolo, pallacanestro e piscina, nonché attrezzature di svago all'aperto quali
campo da bocce, pista di pattinaggio e simili.
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Gli edifici esistenti potranno essere destinati alle funzioni sopra menzionate, tenuto conto dei gradi di protezione e delle tipologie
d'intervento stabilite dalle relative schede già elaborate e facenti parte del P.R.G.. Le destinazioni d'uso indicate nelle schede sono
sostituite con le destinazioni d'uso sopra menzionate.
Agli edifici esistenti potranno essere aggiunte nuove formazioni edilizie con le stesse destinazioni d'uso. E' inoltre consentita la
costruzione di strutture ricettive alberghiere di tipo "Alberghi" o "Residenze turistico alberghiere", come definite dagli artt. 2 e 3 della
legge reg. 24/88, e aventi i requisiti stabiliti dall'art. 4 della legge reg. 24/88 per la classificazione come strutture ricettive di qualità
superiore.
Per tali strutture va inoltre costituito il vincolo di destinazione ai sensi dell'art. 15 della legge reg. 24/88.
La nuova volumetria massima ammessa per l'ambito ricadente nel Comune di Castelnuovo del Garda è di 30.000 mc.
La volumetria da riservare a Club-house, Ricovero Attrezzi e le altre destinazioni d'uso di cui alle precedenti lettere b) e e), deve
essere non inferiore al 20% della volumetria totale d'intervento (esistente più nuova) prevista sia nel Comune di Castelnuovo del
Garda che nel Comune di Peschiera.
Tutte le strutture di nuova edificazione rispetteranno i seguenti parametri edilizi:
- altezza massima
=ml. 7,50
- distanza dai confini dell'area
= ml. 5,00
- distanza da strade comunali interne all'area
= ml. 7,50
- distanza tra edifici o corpi di fabbrica
= ml. 10,00
Esse dovranno essere costruite in prossimità dei nuclei esistenti, con materiali e tipologie costruttive caratteristiche dell'architettura
tradizionale locale, tenendo presente la problematica culturale di inserimento nell'ambiente. Con riferimento all'ubicazione della
nuova edificazione, si prescrive che essa non risulti visibile da nessun punto lungo il percorso della SS 249.
Per la necessità di conservare alla valle del Mincio in questo tratto il suo carattere di depressione incassata con la sua cornice di
bosco lungo la costa, e l'opportunità per il campo di golf di evitare la zona a forte dislivello caratterizzata da instabilità dei terreni, è
assolutamente necessario che le strutture edificate si defilino rispetto alla linea sommitale del terrazzamento, e questo da qualunque
visuale lungo la strada 249. Perciò l'ambito del golf dovrà essere mantenuto nettamente al di sopra della curva di livello dei 75 m. e
la balza a spessore variabile compresa fra questa linea e la curva di livello dei 90, corrispondente alla depressione della valle del
Mincio a sud della Villa Paradiso che dovrà essere rispettata nelle condizioni naturali attuali, senza alcuna trasformazione; le
strutture edificate dovranno essere arretrate almeno di 30 metri rispetto alla linea sommitale del terrazzamento e comunque a una
distanza tale da assicurare che non siano viste da nessun punto della strada 249 nel tratto fra l'accesso della Villa Paradiso e la
confluenza della Bisaola.
A parte le trasformazioni strettamente necessarie per la pratica dello sport, l'ambiente naturale dovrà essere rispettato al massimo,
e così pure i percorsi storici che attraversano la campagna.
In particolare dovrà essere evitato, salvo per la strada d'accesso, l'uso della pavimentazione in asfalto, mentre saranno ammessi
altri tipi di pavimentazione purché mantengano la permeabilità del suolo. I percorsi tradizionali dovranno rimanere in terra battuta.
Uno studio particolare all'interno del piano attuativo dovrà essere riservato alla qualità e alla distribuzione del verde.
Qualsiasi intervento di trasformazione dei luoghi, sia relativo ai movimenti di terra che all'edificazione, dovrà ridurre al minimo le
alterazioni delle quote naturali del terreno.
All'interno dell'area dovranno essere individuati spazi da destinarsi a "parcheggio in parco", secondo la definizione e le
caratteristiche stabilite dal punto f) dell'art. 18 e dall'art. 60 delle presenti Norme, per una superficie non inferiore all'1 %
dell'estensione dell'area. In tale quota saranno comprese anche le aree di sosta e parcheggio relative agli edifici secondo l'indice di
1 mq. ogni 10 mc. di costruzione esistente o nuova. I parcheggi potranno essere distinti in aree non necessariamente contigue, ma
mantenuti verso i limiti esterni dell'area per evitare il più possibile il traffico motorizzato al suo interno.
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Cura particolare dovrà essere riservata al manto verde su tutta la superficie scoperta, anche oltre le aree di gioco. Allo scopo si
prescrive la piantumazione di essenze autoctone o naturalizzate nella zona.
Qualsiasi intervento di trasformazione della zona, compresi i movimenti di terra, è subordinato alla preventiva approvazione di un
piano attuativo di iniziativa privata esteso a tutto l'ambito individuato negli strumenti urbanistici di Castelnuo-vo e di Peschiera,
nonché alla rete viabilistica di accesso, e sottoposto all'approvazione dei due comuni per la parte di competenza di ciascuno. Sarà
compito delle due amministrazioni comunali di coordinarsi in modo che le singole autorizzazioni siano rilasciate congiuntamente.
Ai piani attuativi è demandato anche lo studio del collegamento viario con la statale 249, che non dovrà alterare la viabilità
tradizionale all'interno dell'area; se realizzato lungo il pendio della balza che porta naturalmente alla quota della strada, dovrà
inserirsi nel bosco senza il taglio delle alberature d'alto fusto.
In ogni caso, nessuna concessione edilizia per interventi sugli edifici esistenti o di nuova edificazione potrà essere rilasciata prima
che sia iniziata la realizzazione del campo.
Il piano attuativo, oltre ai normali contenuti ed elaborati previsti dalle leggi vigenti e dalle presenti norme, dovrà presentare:
- uno schema organizzativo del campo da gioco e delle conseguenti opere di trasformazione del terreno;
- il progetto di massima della viabilità di collegamento con la SS 249, che dovrà divenire di uso pubblico e servire anche al
collegamento dei nuclei abitati della zona;
- uno studio specifico sulla distribuzione e la qualità della vegetazione prevista;
- l'esatta posizione delle strutture edificate previste, con dimostrazione della salvaguardia dei coni ottici dalla valle del Mincio;
- una specifica indagine orografica geomorfologica e geofìsica atta a individuare i livelli di possibilità, ove possono trovare specifica
collocazione i volumi dei nuovi fabbricati;
- i profili regolatori dei nuovi insediamenti rispetto all'area e all'ambiente circostante;
- una normativa specifica relativa ai caratteri compositivi e costruttivi dei nuovi insediamenti, all'organizzazione dei parcheggi, alle
pavimentazioni dei percorsi e delle aree di servizio, alle recinzioni, siepi ed altri elementi di impatto visivo.
La convenzione allegata al piano attuativo dovrà prevedere specificamente:
- la subordinazione delle concessioni edilizie all'inizio di realizzazione del campo sportivo;
- l'impegno a realizzare le opere di urbanizzazione a carico delle ditte che richiedono l'autorizzazione;
- la monetizzazione totale delle aree a standard, che ai sensi della legge reg. 61/85 vanno calcolate in mq. 22,5 per vano abitabile,
o come da art. 16, lett. f, N.d.A;
- l'impegno dei lottizzanti a non procedere alla vendita frazionata dei terreni costituenti il complesso;
- che la proprietà di tutti gli edifici e le strutture immobiliari esistenti e/o realizzate all'interno del perimetro del piano urbanistico
attuativo non può essere disgiunta o separata dalla proprietà pro-quota delle strutture per attività sportive, in forma diretta o
mediante partecipazione sociale.
Fino a quando il piano attuativo non sarà approvato, nell'ambito evidenziato nelle tavole del P.R.G. come zona "Campo da Golf, al
fine di salvaguardare l'assetto geomorfologico del sito, sono vietati:
a) i movimenti di terra quali scavi, sbancamenti e movimenti di terreno e di mezzi, suscettibili di alterare l'ambiente, fatta eccezione
per quelli necessari per l'esecuzione di opere pubbliche e di sistemazione idraulica; in tali casi le autorità competenti dovranno
comunque realizzare gli interventi mediante l'impiego di materiali, rivestimenti, metodologie costruttive, schermature con quinte
arboree o con terrapieni ecc., in modo da garantire un corretto inserimento nell'ambiente;
b) spianamento di dossi;
c) modifica della posizione, dell'altezza, della pendenza, delle scarpate di terrazzi di qualsiasi tipo;
d) interramento di conche e avvallamenti naturali:
e) sistemazioni fondiarie che alterino in modo rilevante la morfologia dei siti;
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f) modificare il naturale andamento del terreno;
g) qualsiasi intervento che modifichi il regime e le caratteristiche qualitative delle acque.
ART 51 - Z.T.O. "E" - ZONA AGRICOLA. GENERALITÀ.
La zona agricola corrisponde al territorio destinato con assoluta prevalenza alla produzione agricola, comprese tuttavia le aree
incolte, boschive, e quelle utilizzate a scopi diversi ma non diversamente identificate nella zonizzazione del P.R.G. Fanno parte
della zona agricola anche le aree sottoposte a particolare tutela, la cui identificazione nel piano, mediante perimetrazioni o
campiture, serve a definire il tipo di tutela ma non una destinazione diversa da quella agricola, salvo i casi specificati nelle presenti
Norme.
La zona agricola, con riferimento e in ottemperanza all'art. 11 della legge regionale 5.03.1985 n. 24, è suddivisa in Sottozone, come
indicate nelle Tavole 13.1.a e 13.l.b della Variante Generale al P.R.G. All'interno delle Sottozone sono inoltre identificati, in
ottemperanza all'art. 10 della citata legge, gli insediamenti agricoli storicamente rilevanti, costituiti da nuclei e corti o da singoli
elementi edilizi. Infine, con riferimento all'art, della citata legge, la Variante individua, in tutte le Sottozone e nei nuclei ed edifici di
cui all'art. 10, le singole strutture che non risultano più funzionali alla conduzione dei fondi, comprese quelle che sono sorte in
difformità rispetto al carattere rurale della zona. Tali identificazioni sono riportate sulle Tavole 13.1.a e 13.l.b della Variante
Generale al P.R.G. e, per le parti comprese, sulle Tavole della serie 13.3.
Gli interventi ammessi nella zona agricola, relativi alla trasformazione del territorio rurale, all'edificabilità nelle diverse Sottozone e
sulle strutture esistenti, sono definiti negli articoli che seguono.
Con esclusione delle sottozone E1 come definite al comma 1° del successivo art. 52, nella zona agricola possono essere attrezzate
aree per cantieri provvisori finalizzati alla realizzazione delle opere di urbanizzazione e a supporto dei cantieri edili, nei quali
possono essere sistemati accumuli di materiali provenienti da demolizioni e scavi, se e in quanto reimpiegabili nei cantieri di
provenienza, nonché materiali provenienti da cave e frantoi in attesa di essere impiegati. Vi possono essere accatastati anche
materiali da costruzione purché ordinati in confezioni e allo scoperto.
I cantieri provvisori non dovranno essere visibili dai "tratti panoramici delle strade" come indicati nelle tavole del P.R.G., e rispetto
alle altre strade pubbliche dovranno mantenere una distanza non inferiore a ml. 20. Nella fascia compresa tra la strada e l'area
operativa del cantiere dovranno essere messe a dimora siepi che coprano alla vista i materiali, poste, se del caso, anche su rialzi in
terreno di riporto, da smantellarsi poi alla fine del cantiere.
In tali cantieri provvisori è assolutamente esclusa la discarica di materiali di risulta e di rifiuto di qualsiasi genere che non siano
destinati all'immediato reimpiego. Sono inoltre vietati scavi e costruzioni di ogni genere, ancorché precarie o provvisorie come
tettoie ecc. A protezione dei materiali sono ammesse solo recinzioni in rete metallica, da rimuovere insieme con i residui materiali
alla scadenza del periodo consentito per l'attrezzatura dell'area.
L'installazione di cantieri provvisori in zona agricola è soggetta ad autorizzazione comunale, nella quale deve essere stabilito il
periodo di tempo ammesso, che dovrà corrispondere al tempo necessario alla realizzazione delle opere per le quali i cantieri stessi
sono allestiti, e potrà eventualmente essere prorogato una sola volta per un massimo di mesi 18.
Alla scadenza dei cantieri provvisori, le aree dovranno essere accuratamente ricomposte e riadeguate alla conduzione agricola.
ART 52 - Z.T.O. "E": EDIFICABILITÀ NELLE SOTTOZONE.
L'edificazione in zona agricola è disciplinata dalla Legge regionale 5.03.1985 n. 24, sia con riferimento alle nuove costruzioni sui
fondi agricoli, sia agli interventi edilizi sull'edificato esistente. Alle sue definizioni e ai suoi parametri qui si rimanda esplicitamente, e
per quanto dalla stessa legge demandato al P.R.G. comunale, si stabiliscono i seguenti criteri normativi:
1) Sottozone.
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In funzione della tutela delle parti di territorio a vocazione produttiva agricola, e a salvaguardia dell'integrità dell'azienda agricola e
rurale, la zona è suddivisa in:
Sottozona E1
Comprende i terreni caratterizzati da produzione agricola tipica o specializzata, condotti da aziende a maglia poderale integra;
comprende inoltre i boschi e le fasce di tutela dei fiumi, nonché tutte le aree agricole con vincoli di tutela idrogeologica o
paesaggistica.
A parte le ulteriori limitazioni all'edificabilità dovute ai vincoli di tutela, e precisati agli artt. 62, 63 e 64, in essa sono consentiti solo gli
interventi edilizi di cui all'art. 4, all'art. 6 limitatamente agli annessi rustici, e all'art. 7 limitatamente ai primi due commi, della Legge
regionale 5.03.1985 n. 24.
Le eventuali nuove edificazioni dovranno sorgere su terreni adiacenti alle aree di pertinenza degli edifici già esistenti e formare con
questi un unico nucleo. La costruzione di annessi rustici, come definiti all'art. 2 della citata legge, è ammessa nei limiti di una
superficie lorda di pavimento pari al rapporto di copertura del 3% del fondo rustico.
Sottozona E2
Comprende estese aree di primaria importanza per la funzione agri colo-produttiva, anche in relazione alla qualità e localizzazione
dei terreni e alla classificazione socio-economica delle aziende.
In essa sono consentiti gli interventi di cui agli artt. 3, 4, 6 e 7 della Legge regionale 5.03.1985 n. 24.
Le nuove edificazioni dovranno essere collocate in aree contigue a edifici preesistenti.
Per gli annessi rustici esistenti o edificabili nei centi rurali in base alle norme sopra citate è ammesso l'uso di ricovero, rimessa e
officina manutenzioni per le macchine operatrici nell'attività complementare di movimento terra e manutenzioni stradali in possesso
della stessa azienda agricola o anche di altre aziende purché abbiano sede nel Comune di Castelnuovo del Garda. Negli stessi e
nelle aree pertinenziali è ammesso il deposito di materiali strettamente afferenti alle stesse attività complementari.
Sottozona E3
Comprende aree a elevata frammentazione fondiaria e/o aziendale, interessate da una relativa concentrazione di insediamenti non
strettamente legati alla conduzione dei fondi, dovuti anche alle favorevoli condizioni per la diffusione della residenza come la
posizione collinare e la vicinanza ai centri urbani. In essa sono consentiti, oltre agli interventi ammessi nella Sottozona E2, anche
quelli previsti dall'art. 5 della Legge regionale 5.03.1985 n. 24. Per gli annessi rustici esistenti o edificabili nei centri rurali in base alle
norme sopra citate è ammesso l'uso di ricovero, rimessa e officina manutenzioni per le macchine operatrici nell'attività
complementare di movimento terra e manutenzioni stradali in possesso della stessa azienda agricola o anche di altre aziende
purché abbiano sede nel Comune di Castelnuovo del Garda. Negli stessi e nelle aree pertinenziali è ammesso il deposito di
materiali strettamente afferenti alle stesse attività complementari.
Tutte le costruzioni ammesse si realizzano per intervento diretto secondo i criteri di edificabilità fìssati dagli articoli della Legge
regionale 5.03.1985 menzionati nelle diverse sottozone; si applicheranno inoltre i seguenti indici:
a) altezza massima:
- per le case di abitazione ml. 7,50 con max 2 piani fuori terra;
- per gli annessi rustici e gli allevamenti ml. 7,50 all'imposta del solaio di copertura;
b) distanza minima dai confini:
- per gli allevamenti zootecnici ml. 50,00.
- per tutti gli altri tipi di costruzione ml. 10,00;
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c) Distanza minima tra edifici e corpi di fabbrica anche dello stesso edificio: ml. 10,00
d) Distanza delle stalle:
- ml. 30,00 dai fabbricati rurali di abitazione facenti parte dello stesso fondo;
- ml. 40,00 da strade pubbliche;
- ml. 50,00 dal più vicino fabbricato residenziale isolato non facente parte del fondo;
- ml. 250,00 dal più vicino nucleo abitato o area destinata a espansione dei centri abitati (zone A, B, C, D, F)
e) Distanza delle concimaie:
- ml. 4,00 dalle stalle;
- ml. 30,00 dalle abitazioni coloniche, dal più vicino fabbricato isolato di tipo residenziale non facente parte del fondo;
- ml. 20,00 dalle strade pubbliche;
- ml. 200,00 da pozzi o cisterne di acqua potabile;
- ml. 250,00 dal più vicino nucleo abitato o area destinata ad espansione dei centri abitati (zone A, B, C, D, F).
f) Distanza degli allevamenti zootecnici, anche intensivi e a carattere industriale:
- ml. 50,00 dai confini di proprietà;
- ml. 30,00 dai fabbricati rurali di abitazione facenti parte dello stesso fondo;
- ml. 40,00 da strade pubbliche;
- ml. 100,00 dalle singole case d'abitazione non facenti parte del fondo;
- ml. 250,00 dal più vicino nucleo abitato o area destinata a espansione dei centri abitati
- ml. 500,00 dalle aree di alimentazione delle sorgenti.
g) Per gli allevamenti intensivi avicunicoli e suinicoli, le distanze si portano a:
- ml. 200,00 da abitazioni singole non facenti parte del fondo;
- ml. 500,00 dal più vicino nucleo residenziale o area destinata ad espansione dei centri abitati (zone A, B, C, D, F);
- ml. 500,00 dalle aree di alimentazione delle sorgenti.
Le distanze stabilite ai punti d), f) e g) restano valide se superiori e comunque non in contrasto con quanto stabilito dalla delibera
G.R. n. 7949 del 22.12.1989 "Determinazione dei limiti di rispetto di nuovi allevamenti zootecnici intensivi", che qui si intende
integralmente recepita,
h) Fognature:
ferme restando le prescrizioni di cui alla Legge 10.05.76 n. 319 e relativa circolare di attuazione, le abitazioni in zona agricola che
non siano allacciate alla rete fognaria comunale dovranno essere dotate, secondo la natura del sottosuolo e a parere del
Rappresentante del Settore Igiene Pubblica dell'U.L.S.S., di adeguato sistema di smaltimento. Anche le abitazioni esistenti che
ancora non vi avessero provveduto, dovranno eliminare lo scarico delle acque usate nei bacini a cielo aperto in campagna e
dotarsi di un sistema di smaltimento approvato dal Rappresentante del Settore Igiene Pubblica dell'U.L.S.S. Agli stessi
adempimenti sono tenuti gli allevamenti zootecnici.
ART. 53 - Z.T.O. "E": NUCLEI RURALI CON VALORE STORICO-AMBIENTALE.
Ai sensi dell'art. 10 della Legge regionale 5.03.1985 n. 24, nelle Tavv. 13.1.a e 13.l.b della Variante Generale al P.R.G. - Intero
territorio comunale -sono individuati i nuclei edilizi, gli edifici e i manufatti sparsi nella zona agricola da considerare quali beni
culturali del territorio rurale. Tale identificazione si ri-ferisc5e al complesso delle strutture murarie comprese nel nucleo o nell'edificio
e agli elementi di pregio ambientale.
Fa parte degli elaborati progettuali della Variante Generale al P.R.G. la schedatura dei beni culturali in zona agricola, che individua
le singole unità edilizie, anche in mappa catastale e mediante fotografia, ne riporta i caratteri principali e attribuisce a ciascuna un
grado di protezione, secondo la gamma definita all'art. 30, cui corrisponde la tipologia di interventi definita all'art. 31.
63
In questi ambiti il piano si attua per intervento diretto sulle singole unità edilizie individuate dalle schede, applicando il tipo di
intervento ammesso o prescritto. Ciascun progetto dovrà riportare il rilievo grafico dell'unità immobiliare di intervento a scala
sufficientemente dettagliata, una esauriente documentazione fotografica dell'insieme in cui l'unità è inserita, ed una relazione
storico-ambientale che motivi le scelte proposte.
Per le unità edilizie non più funzionali alle esigenze dei fondi rustici, situate nei nuclei individuati come beni culturali, la stessa
schedatura propone anche la o le diverse destinazioni d'uso ammissibili tenuto conto delle tipologie e dei caratteri degli edifici.
Anche tali indicazioni sono prescrittive.
ART. 54 - Z.T.O. "E": STRUTTURE NON PIÙ FUNZIONALI.
Le costruzioni esistenti in zona agricola che non risultano più funzionali alle esigenze dei fondi rustici, e non comprese nei nuclei di
cui all'art, precedente, sono individuate sulle Tav. 13.1.a e 13.l.b comprendenti l'intero territorio comunale.
Fa parte degli elaborati progettuali della Variante Generale al P.R.G. la schedatura relativa alle singole strutture non più funzionali,
che stabilisce per esse il tipo di intervento e la o le nuove destinazioni d'uso ammesse. Per le singole unità edilizie sono precisate
anche le relative aree di pertinenza, che non potranno essere computate ai fini dell'edificabilità nelle varie sottozone agricole in cui
ricadono, ancorché facenti parte della stessa proprietà del fondo rustico.
Con riguardo a tali edifici il piano si attua per intervento diretto mediante l'applicazione del tipo di intervento ammesso dalla relativa
scheda, sempre esclusi ampliamenti se non in applicazione dell'art. 4 della Legge regionale 24/'85 nei casi ove ricorra e minime
sopraelevazioni per il recupero dei piani sottotetto quando le schede li indichino. Le indicazioni relative alle destinazioni d'uso
ammesse hanno valore prescrittivo.
ART. 55 - Z.T.O. "E": CARATTERISTICHE TIPOLOGICHE, COSTRUTTIVE E FORMALI DELL'EDIFICAZIONE IN ZONA
AGRICOLA.
In applicazione del 4° comma dell'art. 10 della Legge regionale 5.03.1985 n. 24, si stabiliscono le seguenti caratteristiche
tipologiche, costruttive e formali degli edifici realizzabili nelle zone agricole:
1) Ubicazione.
L'ubicazione di nuovi edifici residenziali in zona agricola dovrà consentire buone condizioni igieniche relativamente
all'orientamento e all'insolazione; si
dovranno inoltre evitare le zone umide. Con assoluta preferenza essi sorgeranno nei pressi di nuclei o case preesistenti,
formando con questi un unico complesso secondo i moduli aggregativi tradizionali della corte e della schiera. Gli ampliamenti
delle abitazioni esistenti dovranno prima di tutto recuperare i vecchi rustici sottoutilizzati posti in aderenza.
I nuovi annessi rustici, anche se spazialmente distaccati dalle abitazioni - nuove o esistenti - dovranno costituire con esse un
insieme organico, sia dal punto di vista funzionale che formale.
II posizionamento di case e rustici terrà conto delle visuali dalle strade panoramiche e ricercherà il minimo impatto nel
paesaggio. E' in ogni caso vietata la costruzione sui crinali.
2) Tipologia.
Per gli edifici residenziali le tipologie ammesse sono: casa singola unifamiliare, abitazioni abbinate, complessi a corte e schiere
lineari. Per gli annessi rustici sono ammesse tutte le tipologie tradizionali e moderne, purché corrispondano effettivamente alla
funzione e all'uso dell'edificio. Sono da escludere edifici voluminosi e indifferenziati, senza rapporto con precise necessità
dell'azienda: la funzione specifica di tutti i locali dovrà sempre essere indicata nei progetti. La costruzione di nuovi edifici rustici
comporta sempre l'obbligo della demolizione o rimozione di altri elementi di intaso delle corti agricole: baracche, tettoie, box in
lamiera, vecchi ricoveri per animali domestici, ecc. Al loro interno saranno anche ricavate le autorimesse a servizio di abitazioni
esistenti e sprovviste.
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3) Ambientazione.
La progettazione degli edifici dovrà mirare all'integrazione dei nuovi manufatti con l'ambiente rurale, tenendo conto delle
preesistenze edificate e delle caratteristiche del sito.
Si dovranno rispettare le alberature d'alto fusto esistenti, le zone boschive e la vegetazione riparlale lungo fossi e canali di scolo,
i segni delle antiche suddivisioni poderali, i percorsi delle strade vicinali, e tutti gli altri elementi che danno carattere e pregio
all'ambiente.
Sono vietate in ogni caso le alterazioni sensibili delle quote di campagna, nonché l'abbattimento di alberi d'alto fusto e la
demolizione di vecchi muri di recinzione dei fondi.
4) Composizione.
La distribuzione dei volumi e la composizione architettonica manifesteranno l'assimilazione dei moduli dell'architettura rurale
tradizionale della zona, in una interpretazione attualizzata che tenga pur conto delle mutate esigenze dell'abitare odierno anche
in campagna.
Gli elementi compositivi cui fare riferimento sono: unitarietà dei complessi edilizi, legame formale e funzionale fra abitazioni e
annessi di servizio, eventuale distribuzione a corte o a schiera, linearità dell'impianto planimetrico, della distribuzione dei fori e
delle coperture; restano estranei e da evitare elementi come grandi terrazze, vetrate, coperture piane, forme bizzarre di camini,
abbaini, portali, ringhiere ecc.
5) Strutture.
Si preferiranno sempre, salvo giustificati motivi, strutture continue: murature in laterizi, pietra o blocchi in calcestruzzo colorato;
solai in legno o in laterocemento; coperture a falde con manto in coppi di laterizio a pendenza massima del 35%.
6) Finiture.
Si preferiranno serramenti esterni di porte e finestre in legno: a ventola, a libro o scorrevoli; si potranno usare serramenti
metallici purché verniciati. Non sono prescritti contorni alle aperture, ma sono vietati i marmi di spessore inferire a-gli 8 cm. Non
sono ammessi gli intonaci plastici né i rivestimenti, anche parziali, in mattoni finti, in piastrelle di grès o ceramica, in legno, in
vetrocemento. E' ammessa invece la finitura esterna delle pareti con materiali a facciavista quando non si tratti di rivestimenti.
Le opere in ferro per esterni saranno di disegno lineare.
Le gronde saranno sempre sporgenti nel senso della falda di copertura, mentre saranno a filo muro sui lati del timpano in caso di
copertura a capanna (due falde).
Per gli edifici di servizio è ammesso l'uso di tecniche miste, con strutture prefabbricate e tamponamenti tradizionali. Anche per
gli allevamenti di tipo intensivo e industriale, per le stalle sociali e per gli eventuali impianti di trasformazione dei prodotti agricoli,
è sconsigliato l'uso della completa prefabbricazione.
7) Autorimesse.
Nelle nuove abitazioni (o negli annessi rustici) è d'obbligo prevedere le necessarie autorimesse, mentre resta vietata la
costruzione di garages isolati, come pure l'installazione di box e tettoie in lamiera o in altri materiali.
8) Serre.
L'installazione di serre fisse per colture protette o forzate potrà avvenire su terreni pianeggianti e defilati rispetto alle visuali
panoramiche (vedi il paragrafo "tratti panoramici delle strade " all'art. 63). In ogni caso l'impatto sull'ambiente dovrà essere
mitigato mediante allestimento di macchie di vegetazione densa in prossimità delle serre o di alte siepi al loro intorno, in
particolare quando siano visibili da strade pubbliche
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ART. 56 - Z.T.O. "F": ZONE PER ATTREZZATURE PUBBLICHE E DI PUBBLICO INTERESSE. GENERALITÀ.
La Variante Generale individua in tutte le frazioni le aree da destinare a servizi pubblici e attrezzature urbane a servizio della
popolazione residente, alle quali andranno ad aggiungersi quelle che saranno individuate dagli strumenti urbanistici attuativi e, se
del caso, dai progetti per interventi diretti, secondo le definizioni e le quantità stabilite dagli artt. 15, 16 e 17.
Tali zone sono distinte in quattro tipi:
F-a)
zone per l'istruzione (scuole materne, scuole elementari, scuole medie, scuole superiori);
F-b1) aree per attrezzature di interesse comune: religiose, sanitarie, sociali, assistenziali, culturali ecc.;
F-b2) aree per attrezzature, servizi e impianti tecnologici di interesse sovracomunale;
F-c)
zone verdi: giardini e viali alberati, campi gioco per bambini e ragazzi, impianti sportivi, parco urbano;
F-c2)
parco territoriale
F-d)
parcheggi pubblici.
Su ciascuna area individuata i grafici della Variante stabiliscono le rispettive attrezzature da insediare.
ART 57 - Z.T.O. "F - A)" - ISTRUZIONE.
Il tipo di attrezzatura scolastica per ciascuna area individuata è precisata dalle Tavole 13.3.a, 13.3.b, 13.3.e, 13.3.d, 13.3.e della
Variante Generale. Variazioni alla destinazione specifica, ma sempre nell'ambito dell'edilizia scolastica, possono essere decise dal
Consiglio Comunale sulla base di motivate ragioni.
Nelle aree destinate ad edilizia scolastica sono da rispettare, quanto all'edificazione, le Norme contenute nel Decreto Min. LL.
PP. 18.12.1975 in attuazione dell'art. 9 della Legge 5.08.1975n. 412, nonché i diritti di terzi confinanti.
Sono ammesse le abitazioni per il personale di custodia.
Sugli edifici scolastici esistenti, anche se sia cambiata con la Variante Generale al destinazione di zona, sono sempre ammessi
interventi di restauro, ristrutturazione e adeguamento. In caso di ampliamento o ricostruzione, valgono le norme delle leggi sopra
citate.
Le aree e le strutture individuate nella Variante ed eventualmente eccedenti il fabbisogno pubblico per l'istruzione primaria e
dell'obbligo, possono essere riservate all'utilizzazione sempre ai fini dell'istruzione da parte di Enti o privati che ne siano in possesso
o le ottengano in concessione. In tal caso l'utilizzazione delle aree e l'esercizio degli impianti devono essere regolati da apposita
Convenzione, da registrare e trascrivere, che stabilisca le attività ammesse e le modalità d'uso, con vantaggio collettivo. In ogni caso
per l'esercizio di attività didattiche da parte di privati sarà necessario il nulla osta del Provveditorato agli Studi di Verona.
ART 58 - Z.T.O. "F - BL)" - INTERESSE COMUNE.
In tale aree sono ammesse:
- strutture religiose come chiese e oratori, uffici e centri parrocchiali compresa l'abitazione degli operatori, ricreatori e campi gioco;
- strutture sanitarie come ospedali, case di cura, cliniche specialistiche, centri po-liambulatoriali, ambulatori medici, unità ed uffici
socio-sanitari, laboratori di a-nalisi cliniche, servizi terapeutici e riabilitativi, comunità terapeutiche;
- strutture per servizi sociali e assistenziali come asili nido, sedi per la protezione civile, centri per l'assistenza alle categorie sociali
più deboli, sale di riunione di libere associazioni e rappresentanze della popolazione, strutture di accoglienza e assistenza per
anziani e immigrati; - strutture culturali come biblioteche e centri culturali, auditorium, teatri, sale o luoghi aperti per lo spettacolo,
musei.
L'individuazione specifica del tipo di attrezzatura prevista su ciascuna area è fatta dalle Tavole della Variante Generale della serie
13.3. Variazioni alle destinazioni d'uso stabilite possono essere decise dal Consiglio Comunale, senza che ciò comporti variante al
P.R.G., sulla base di motivate ragioni di interesse collettivo, purché rimangano tra quelle in generale previste e tenendo a mente
l'art. 10 della Legge regionale 11.03.1986 n. 9.
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Hanno titolo per l'edificazione su tali aree il Comune e le istituzioni o Enti pubblici per loro natura o statuto delegati alla realizzazione
delle diverse categorie di opere previste. Anche i privati proprietari delle aree possono richiedere la concessione edilizia per
realizzare le opere ammesse, che dovranno avere le caratteristiche previste dalla legislazione vigente per le varie categorie di
impianti o di servizi di interesse pubblico.
In tali zone il Piano si attua per intervento diretto sulla base di una progettazione unitaria, come definita dall'art. 18 delle presenti
Norme. La concessione è subordinata alla stipula di una convenzione con il Comune, con la quale i richiedenti si impegnano,
dandone idonee garanzie, non sono a realizzare o completare le opere di urbanizzazione eventualmente mancanti o carenti, ma
anche a vincolare le opere, con atto registrato e trascritto, alla destinazione prevista per almeno dieci anni.
Salvo diverse disposizioni dipendenti da normative specifiche per i vari tipi di edilizia ammessa, gli interventi edilizi dovranno
rispettare i seguenti indici stereometrici:
ART. 59 - Z.T.O. "F - B2)" - ATTREZZATURE, SERVIZI E IMPIANTI TECNOLOGICI DI INTERESSE SOVRACOMUNALE.
In tali zone sono comprese le aree destinate o da destinare a grandi impianti tecnologici, come le centrali elettriche e gli scali
ferroviari, e ad attrezzature di servizio per i trasporti nazionali e internazionali come i centri intermodali e le grandi aree di sosta
attrezzata.
Pur rientrando nella categoria delle zone dedicate ai servizi, per il loro carattere e il tipo di servizi di interesse sovracomunale, esse
non sono computate fra le aree a standards urbanistici riferiti alla popolazione residente nel Comune.
Tali zone sono individuate nelle Tavole della Variante Generale al P.R.G. con la stessa campitura delle zone "F-b1", ma se ne
distinguono per la dicitura specifica "F-b2". Esse corrispondono alla centrale elettrica di trasformazione posizionata tra Castelnuovo
e Sandrà sulla strada Vecchia Napoleonica, e alla nuova zona prevista in prossimità dello snodo infrastrutture in località Albara di
Cavalcasene.
Sulla prima sono ammessi tutti gli interventi necessari alla funzionalità della centrale esistente, mediante intervento diretto.
Sulla nuova zona è ammesso l'insediamento di:
- derivazioni della linea ferroviaria, comprese banchine per carico e scarico merci attrezzate con strumenti di sollevamento,
- magazzini e parco container, e loro attrezzature,
- aree attrezzate per la sosta di automezzi pesanti,
- aree attrezzate per la sosta di automezzi leggeri, distinte dalle precedenti,
- strutture per le aziende di trasporto, di spedizione e commerciali,
- centro servizi con uffici di supporto alle aziende,
- centro servizi logistici per il personale viaggiante,
- impianti tecnologici,
- stazioni di rifornimento
e tutte le strutture proposte dal piano attuativo che saranno ritenute compatibili con il carattere dei luoghi e con riferimento ai livelli di
inquinamento, e con esclusione assoluta degli impianti di stoccaggio stabile di materiali provenienti da qualunque tipo di produzione.
In questa zona il piano si attua attraverso la predisposizione di uno strumento urbanistico attuativo che, oltre ai contenuti di legge,
farà riferimento alla viabilità esistente e prevista e alle condizioni dell'ambiente. Di preferenza sarà un piano di iniziativa pubblica
(P.P. o P.I.P.); in ogni caso il Comune dovrà avere un ruolo di coordinamento e di partecipazione diretta.
Il piano attuativo potrà essere approvato solo dopo che sia iniziata la realizzazione dello snodo infrastrutturale previsto in località
Campagna Alta e anche prima della realizzazione del nuovo casello autostradale.
Il piano attuativo è tenuto all'applicazione degli standards urbanistici di cui agli art. 15 e 16 con riferimenti ai vari tipi di strutture da
insediare.
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Ricadendo la zona su aree depresse per "bonifica fondiaria", l'edificabilità è subordinata ad una generale verifica idraulica che
suggerisca gli interventi correttivi e di bonifica eventualmente necessari, nonché le opere di ripristino della rete scolante quasi
totalmente cancellata dalle operazioni di escavazione.
Gli interventi nella zona sono regolati dai seguenti indici:
ART. 60 - Z.T.O. "F - E)" - AREE ATTREZZATE A GIOCO, SPORT E PARCO URBANO.
Nelle aree destinate a giardino pubblico è prescritta l'inedificabilità assoluta. Il terreno dovrà essere sistemato a tappeto erboso
con piantumazione di arbusti ed alberi decorativi. E sempre ammessa la collocazione di monumenti, fontane, panchine ed elementi
di arredo.
Le aree destinate a campo giochi per bambini o ragazzi, sulle quali pure è prescritta l'inedificabilità, saranno fornite delle relative
attrezzature, come scivoli, altalene, tubi, piste ecc. per i bambini; campetti da gioco, piste ciclabili e di pattinaggio ecc. per i ragazzi,
comprese piste per l'educazione stradale. Vi potrà essere autorizzata l'installazione temporanea di chioschi per la distribuzione di
prodotti adatti alla zona e in occasione di manifestazioni. Tali aree potranno essere recintate con siepi e anche con reti, queste
ultime possibilmente coperte dal verde.
Nelle aree destinate a parco urbano, anch'esse inedificabili, il bosco sarà reintegrato con essenze tipiche della zona e potranno
essere ricavati vialetti pedonali, piste ciclabili, piazzole attrezzate, percorsi della salute ecc. E' ammessa l'installazione di piccoli
chioschi in legno per la vendita di bibite, giornali ecc.
Nelle aree dedicate agli impianti sportivi è ammessa la realizzazione di campi da gioco per la pratica degli sport, nonché la
costruzione di piscine per bambini e per adulti, scoperte e coperte. Per questo come per gli altri sport sono ammessi spogliatoi e
servizi igienici adeguati alle attrezzature. Per ogni centro sportivo è ammessa la costruzione di un centro di ritrovo e ristoro che potrà
contenere anche un alloggio per il personale di custodia.
Sugli edifici esistenti nelle zone per impianti sportivi, già in linea con la destinazione di zona o per i quali sia previsto l'adeguamento
alla zona, sono ammessi gli interventi di restauro e ristrutturazione, ampliamento e ricostruzione secondo le necessità. Sugli edifici
adibiti ad uso diverso, sono ammessi solo gli interventi di manutenzione straordinaria, come definita dall'art. 31 lettera b) della legge
457/'78.
Tutti gli interventi ammessi devono formare oggetto di particolare studio che li renda elementi qualificanti nel contesto urbano e
contemporaneamente curi anche la realizzazione dei parcheggi e dei collegamenti pedonali e ciclabili.
Data la particolare natura degli interventi edilizi in queste zone, non si danno indici di edificabilità, salvo per quanto riguarda le
distanze delle costruzioni:
- da strade pubbliche, minimo ml. 5,00;
- da confini di zona, minimo ml. 5,00;
- da altri fabbricati esterni alla zona, minimo ml. 10,00.
Le zone F-c2) sono destinate alla formazione di un Parco Territoriale, di interesse sovracomunale, nell'area centrale della zona
turistica del lago, per l'estensione indicata nella Tav. 13. 1.a e meglio precisata nella Tav. 13.3.f
Per l'attuazione del parco territoriale dovrà costituirsi un organo gestionale formato da rappresentanti delle proprietà comprese
nell'area destinata e da rappresentanti del Comune come ente promotore e coordinatore dell'iniziativa. A cura del Comune verrà
redatto un progetto generale del parco con le seguenti finalità:
-
ricomposizione ambientale dell'intero ambito, con definizione delle scelte agro-silvo-colturali, compresa l'eventuale
ripresa e sostegno delle coltivazioni specializzate tipiche della zona,
-
recupero dei segni del paesaggio tradizionale,
-
individuazione di tematiche naturalistiche di interesse culturale e turistico, come la ricostituzione di un brano della Silva
Lucana, o la formazione di un giardino con essenze tipiche della regione mediterranea, o di un orto botanico con varie sezioni
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comprese le esotiche, ecc.
-
integrazione dei due forti austriaci Fenilazzo e Polveriera mediante percorsi e assegnazione di ruoli collegati alle
tematiche del parco,
-
individuazione di attività compatibili con i caratteri ambientali e rivolte a un'utenza generale, come sport leggeri,
equitazione, esposizioni, vivaistica ecc.
Nel parco non sono ammesse costruzioni per la residenza, stabile o turistica, ma solo attrezzature conseguenti alle attività e
previste dal progetto. Potranno essere ammesse anche strutture per il ritrovo e il ristoro, purché non attrattive di traffico motorizzato.
Al parco si accederà pedonalmente (ammesse biciclette e cavalli) e sarà servito dai "parcheggi in parco" predisposti o previsti a est
della strada Gardesana. Al suo interno saranno formati adeguati percorsi. Nell'ipotesi che parte dell'estensione sia mantenuta a
conduzione agricola specializzata, i percorsi dovranno comunque essere accessibili.
L'organo di gestione stabilirà le modalità di accesso, di cura, di vigilanza e sicurezza, nonché i tempi di realizzazione.
Il parco territoriale potrà essere realizzato per stralci successivi sulla base di progetti esecutivi, mentre il progetto generale di
massima dovrà coinvolgere tutto il compendio/1^
ART. 61 - Z.T.O. "F - D)" - PARCHEGGI PUBBLICI E "PARCHEGGI IN PARCO".
Le aree per parcheggio pubblico sono destinate alla sosta degli autoveicoli e dei mezzi di trasporto in genere, comprese le aree di
manovra. In tali zone non sono ammesse costruzioni di alcun genere, salvo l'installazione a titolo temporaneo di eventuali guardiole,
pompe di carburante e simili. In corrispondenza delle fermate dei mezzi pubblici della Provincia e del Comune possono essere
installate pensiline per il riparo delle persone.
L'utilizzazione delle aree a parcheggio, che non siano attrezzate e cedute al Comune negli ambiti dei piani attuativi, può avvenire per
iniziativa pubblica o privata. Quando siano Enti o privati a chiedere di sostituirsi al Comune nella realizzazione e utilizzazione dei
parcheggi, la concessione deve essere regolata da apposita Convenzione debitamente registrata e trascritta che assicuri l'uso
pubblico delle aree e controlli le eventuali tariffe.
Tutti i parcheggi sia pubblici che privati dovranno, di norma, prevedere la piantumazione di almeno un albero ad alto fusto di
essenza autoctona o naturalizzata ogni 3 posti auto; i perimetri dovranno essere, tranne gli accessi, piantumati con alberature ad
alto fusto e/o siepi di essenze autoctone al fine di mitigare l'impatto ambientale dei parcheggi.
Parcheggi in parco.
Una tipologia particolare di parcheggi sono i "parcheggi in parco", ossia ampie estensioni di terreno in prossimità di impianti ricreativi
e/o turistici destinate alla sosta degli autoveicoli attirati dagli impianti stessi.
Le aree destinate a "parcheggio in parco" sono da considerare come turistiche a tutti gli effetti e le opere da eseguire per attrezzarle
sono soggette agli oneri delle zone turistiche secondo parametri stabiliti con delibera del Consiglio Comunale.
Nei "parcheggi in parco" lo standard di area per posto macchina (compresi i pullman) è stabilito in 20 mq complessivi, ivi compresi
gli spazi di manovra.
Le aree dovranno essere piantumate con essenze locali e il parcheggio organizzato nel verde secondo un disegno che si proponga
di ombreggiare e schermare alla vista gli autoveicoli. Barriere di verde (siepi di oleandri, cipressi o altro) dovranno essere create
lungo le strade al bordo dei parcheggi.
Il terreno dovrà rimanere permeabile almeno per il 70% della superficie complessiva. Nelle aree corrispondenti ai posti macchina è
ammessa la pavimentazione con elementi autobloccanti in terreno erbato. I percorsi di adduzione potranno essere asfaltati.
Le aree a "parcheggio in parco" richieste per l'attuazione delle zone "D8e" dovranno essere individuate nei corrispondenti strumenti
attuativi; se ricavate all'esterno delle zone "D8e", in zone già destinate a "parcheggio in parco" dallo strumento generale, esse non
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partecipano alla formazione della Superficie territoriale degli interventi. Esse restano di proprietà privata con vincolo della
destinazione d'uso.
La realizzazione di tali attrezzature potrà avvenire anche indipendentemente e prima della formazione dei piani attuativi per i parchi
ricreativi. Ossia in queste zone la Variante si attua per intervento diretto sulla base di una progettazione unitaria comprendente tutta
l'estensione dei "parcheggi in parco" previsti o una quota di superficie significativa.
Ai "parcheggi in parco" dislocati fra le zone alberghiere e turisti co-ricettive dovranno procedere i proprietari delle relative aree
richiedendone l'autorizzazione al Comune sulla base di una progettazione unitaria e un vincolo di destinazione d'uso. Esse potranno
anche essere computate nella quota di aree a parcheggio pubblico conseguenti alla realizzazione degli interventi nella zone
turistiche D5 e D6 e quindi attrezzate e cedute al Comune dagli aventi titolo agli interventi.
In ciascuna zona destinata a "parcheggi in parco" è ammessa la costruzione di piccoli edifici per servizi igienici, nonché
l'installazione di chioschi informativi e di reception, o, in alternativa, un unico ambiente coperto e chiuso per tali funzioni e per il
riparo delle persone commisurato all'estensione del "parcheggio in parco" in ragione di 0,5 mq. di pavimento ogni 100 mq. di area. In
tale ambiente, ad un solo piano fuori terra, può essere gestito un bar.
Sugli edifici esistenti sono ammessi interventi di ristrutturazione e ricostruzione anche con cambiamento di destinazione d'uso
finalizzata alla gestione dei parcheggi stessi e delle attrezzature turistiche di riferimento. In questo caso è ammessa anche la
trasposizione e ricomposizione dei relativi volumi all'interno della zona, al fine di creare un unico centro direttivo e di servizio, con
l'ampliamento una tantum in termini di volumetria complessiva del 20% e distanze da strade e confini non inferiori a ml. 5,00.
ART. 62 - ZONE DESTINATE ALLA VIABILITÀ.
Le zone destinate alla viabilità comprendono le strade e i nodi stradali esistenti e previsti dalla Variante Generale.
L'indicazione grafica delle strade delle diverse categorie e dei nodi stradali ha valore di massima fino alla redazione del progetto
esecutivo delle opere.
Per tutta la nuova viabilità di progetto, i tracciati stradali sono da ritenersi indicativi e potranno essere modificati senza che ciò
costituisca variante, purché rimangano all'interno delle fasce di rispetto stradale evidenziate nelle Tavv. 13.1.a (66) e 13.1.b (67).
Le strade sono classificate come segue:
a) Autostrada, con funzione nazionale e regionale, accessibile solo attraverso la stazione prevista nel territorio comunale sia dal
PTP che dalla Variante Generale al P.R.G
b) Superstrada, con funzione prevalentemente regionale e provinciale, accessibile solo attraverso gli snodi indicati nelle Tavole di
Variante.
c) Strade primarie o nazionali con funzione prevalentemente provinciale, accessibili attraverso gli incroci attrezzati indicati nelle
Tavole della Variante e attraverso gli accessi già in concessione ai privati.
d) Strade secondarie o provinciali, con funzione prevalentemente intercomunale, accessibili mediante normali immissioni dalle
strade interne o locali, per le quali sussisterà l'obbligo di dare la precedenza, e dagli accessi privati già in concessione.
e) Strade locali, con funzione urbana o agricola, accessibili anche dai lotti in qualunque punto mediante immissioni con l'obbligo di
dare la precedenza, salvo divieti agli accessi carrabili privati espressamente indicati dalle Tavole della Variante.
f) Strade interne, con funzione di distribuzione capillare degli autoveicoli.
g) Ciclabili e pedonali, con funzione di distribuzione capillare di ciclisti e pedoni.
Le strade classificate a), b), c), d) avranno, per i nuovi tronchi previsti, sezione definita dai progetti esecutivi elaborati dalle
competenti Amministrazioni; le strade classificate e), f), realizzate dal Comune o dai privati, avranno sezione minima di ml. 10,00 da
recinzione a recinzione, e saranno attrezzate di marciapiede su ambedue i lati della carreggiata. Solo per le strade interne a fondo
cieco che servano non più di mc. 10.000 la sezione potrà essere di mi 7,50, compreso un marciapiede.
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La sezione delle strade ciclabili sarà multipla di ml. 1,25 e con un minimo di ml. 2,50. La sezione minima delle pedonali, ivi compresi
i marciapiedi, sarà di mi 1,20 (comunque, anche in casi eccezionali, non inferiore a ml. 1,00). Le vie pedonali in riva al lago dovranno
avere una larghezza non inferiore a mi 5,00.
Le distanze delle nuove costruzioni dalle strade sarà quella indicata dalle Norme delle diverse Z.T.O. e/o dai grafici di piano.
Le strade private esistenti nelle zone residenziali, che servano più lotti recintati, indipendentemente dalle loro caratteristiche
dimensionali, richiedono una distanza delle nuove costruzioni marginali di almeno mi 5,00.
I nodi stradali sono luoghi di confluenza di due o più strade. L'attrezzatura degli incroci indicata nei grafici della Variante Generale
al P.R.G. non può sostituire i progetti esecutivi per le relative opere.
Nell'attuazione della Variante Generale dovranno essere modificate o soppresse quelle immissioni o quegli accessi carrabili
esistenti che risultino difformi dalle presenti Norme o dalle indicazioni grafiche della Variante.
Gli strumenti attuativi, nel definire la viabilità interna alle zone edificabili, si atterrano alle dimensioni stabilite in questo articolo.
Alle nuove strade dovranno essere affiancate piste ciclabili uni o bidirezionali.
Le strade comunali o vicinali "da recuperare e/o sistemare", come individuate nelle Tavv. 13.1.a e 13.1 .b, possono essere
attrezzate come piste ciclabili uni o bidirezionali, da collegare opportunamente alla rete viaria principale.
Le piste ciclabili sono dimensionate e costruite secondo le indicazioni delle "Direttive e criteri tecnici per la programmazione,
progettazione e la realizzazione di infrastrutture ed attrezzature ciclabili" - D.G.R. n. 8018 del 27 dicembre 1991.
ART. 63 - AREE A TUTELA SPECIALE.
Sugli edifici ed aree sottoposte a vincolo monumentale conseguente alla Legge 1089/'39, individuate e numerate sulle Tavole della
Variante Generale al P.R.G., è vietato qualsiasi intervento di nuova costruzione e l'abbattimento di alberi d'alto fusto. E ammesso
soltanto il restauro conservativo filologico degli edifici esistenti, previo nulla osta della Soprintendenza ai Beni Ambientali e
Architettonici di Verona.
Nelle aree sottoposte a vincolo ambientale paesaggistico conseguente alla Legge 1497/'39 e alla Legge 431/85 l'edificazione
ammessa dalle norme di zona dovrà essere particolarmente rispettosa dell'ambiente e attenta ai valori paesistici e alle preesistenze.
Tutte le concessioni per intervento diretto sono subordinate alla conferma del decreto di approvazione emesso dal Responsabile
dell'Ufficio Tecnico-Edilizia Privata, sentita la Commissione edilizia integrata come da legge reg. 63/94, da parte della
Soprintendenza ai Beni Ambientali e Architettonici di Verona. Lo stesso dicasi per gli strumenti urbanistici attuativi estesi ad ambiti
compresi in tutto o in parte in dette zone.
All'interno della fascia compresa fra la riva del lago e la linea con frecce indicante il "limite di edificazione nuovi edifici" segnata sulla
Tav. 13.3.f, non è ammessa la costruzione di nuovi edifici anche se in sostituzione di volumi esistenti, i quali dovranno essere
realizzati a monte di tale linea; è ammesso l'ampliamento di edifici esistenti in base alle schede con studio planovolumetrico di cui
all'art. 43 delle presenti Norme.
Variazioni alle previsioni del P.R.G. possono essere assunte in conseguenza della Valutazione di Incidenza Ambientale sul Sito di
Interesse Comunitario (S.I.C.) del Basso Garda, se dovuta ai sensi di provvedimenti regionali in applicazione delle direttive CEE e
del D.M. 3 aprile 2000.
Le zone di tutela ambientale e paesaggistica indicate dalla Variante Generale al P.R.G. precisano le emergenze da salvaguardare
entro gli stessi o i più ampi ambiti territoriali considerati dal PTRC come zone di tutela da sottoporre a piano d'area e dal PTP a
piano di valorizzazione ambientale.
Dal punto di vista dell'edificabilità esse vanno considerate alla stregua della Sottozona E2, nel senso che possono essere
computate nella superficie dei fondi agricoli, ma l'edificabilità risultante da tale computo dovrà essere trasferita al di fuori dei loro
ambiti così come perimetrati negli elaborati della Variante Generale. Solo nei casi in cui i fondi agricoli ricadano completamente al
loro interno o che il centro aziendale esistente ricada già al loro interno, potrà aversi l'edificazione, che però sarà limitata a quanto
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previsto per la Sottozona E1 e realizzata nella stretta osservanza e con tutte le cautele dell'art. 53, e con l'applicazione degli altri
parametri stabiliti per le zone agricole.
Al loro interno possono inoltre essere concesse le opere di sostegno e le opere idrauliche a difesa del suolo dai dissesti e dai
dilavamenti. Sono da escludere sbancamenti e spianamenti per migliorie agrarie, salvo leggeri movimenti di terra dimostratamente
indispensabili per il miglioramento o la ripresa di coltivazioni arboree pregiate, comunque da contenersi entro variazioni massime
delle singole quote di ml. 0,50.
Per le costruzioni residenziali esistenti in tali zone sono ammessi gli interventi di cui all'art. 4 della legge 5.03.1985 n. 24. Gli
eventuali ampliamenti dovranno uniformarsi a tutti gli altri indici stereometrici delle zone agricole.
Per gli annessi rustici esistenti in tali zone è ammessa soltanto la manutenzione e la riorganizzazione funzionale. Tali interventi
comporteranno anche l'obbligo di apportare alle costruzioni le migliorie necessarie per una maggiore compatibilità nel paesaggio. E'
ammessa la ricostruzione degli edifici rustici, purché i volumi siano spostati al di fuori delle aree di tutela e salvo quanto previsto
dagli artt. 52 e 53.
In tali zone è da curare particolarmente il mantello verde con riferimento sia alle coltivazioni che alla vegetazione naturale: vanno
mantenuti e curati i cipressi sulle alture, i residui boschivi sulle balze non coltivate, le vegetazione riparlale di fiumi, fossi e canali, i
canneti nelle zone umide. Vanno inoltre ripristinati i percorsi tradizionali che collegano tali zone con gli abitati, rendendoli adatti alla
circolazione pedonale, ciclabile e a cavallo.
A partire dai vertici dei punti di belvedere, indicati nelle Tavole della Variante Generale, entro la superficie definita dal settore
circolare con angolo stabilito dai grafici e raggio pari a 150 m. le strutture edificabili nelle zone che vi ricadono non possono
superare in altezza la quota del vertice, nemmeno con i colmi di copertura.
Lungo i tratti panoramici delle strade, indicati nelle Tavole della Variante Generale, è fatto divieto di installare insegne e cartelloni
pubblicitari, con esclusione di quelli indicanti pubblici servizi e attrezzature ricettive e della ristorazione, nonché di quelli che servono
a descrivere le caratteristiche dei siti attraversati.
Devono, inoltre, essere previsti: un idoneo equipaggiamento con spazi per la sosta e punti di belvedere, il recupero di eventuali
elementi e manufatti collocati ai margini della strada in grado di aumentare la qualità paesaggistica della stessa, la messa a dimora
di specie arboree locali al fine di mitigare impatti visivi negativi.
La realizzazione di piste ciclo-pedonali deve avvenire in sede propria e adeguatamente separata dalla viabilità autoveicolare.
Tali prescrizioni valgono anche per la S.P. di Mongabia e la S.S. Vecchia Napoleonica individuate dal PTRC come itinerario di
valore storico ambientale.
Le fortificazioni austriache, segnalate nelle Tavole della Variante Generale, sono manufatti che per le loro caratteristiche storiche
ed architettoniche devono essere conservati integralmente e salvaguardati dalla rovina.
Su di essi sono ammessi interventi di restauro conservativo delle strutture murarie rimaste e di riordino delle opere di terra per la
comprensione degli speciali organismi architettonico-militari.
Per una fascia di 10 metri dal perimetro originario del vallo esterno sono vietati tutti i movimenti di terra, se non quelli conseguenti un
progetto di restauro approvato.
Sono vietate destinazione d'uso incompatibili con il valore storico e architettonico degli edifici e delle aree, e con i loro caratteri
stilistici e distributivi.
Le aree scoperte sono definite come "Verde privato vincolato" di cui al successivo art. 65.
ART. 64 - FASCE E ZONE DI RISPETTO.
Sono aree che costituiscono fasce poste a protezione della ferrovia, dei nastri stradali e dei corsi d'acqua entro i centri abitati,
nonché zone di rispetto dei cimiteri, dei pozzi di approvvigionamento idrico e dei depuratori.
In tali zone l'edificabilità è regolata come segue.
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Nelle fasce di rispetto stradale sono ammessi:
- ampliamenti di sedi stradali e controstrade;
- distributori di carburante e relativi accessori;
- cabine di distribuzione elettrica ed altri impianti di interesse collettivo;
- pensiline per il riparo delle persone alle fermate dei mezzi di trasporto pubblico;
- sostegni di linee elettriche, telefoniche e telegrafiche, nonché cabine telefoniche a carattere precario;
- reti di distribuzione idrica, fognature, metanodotti, gasdotti, ecc.;
- recinzioni.
Tali zone concorrono alla determinazione della superficie coperta e dei volumi edificabili nelle zone adiacenti. In ogni caso è fatto
salvo il riferimento al D.L. 1.4.1968 n. 1404.
Qualora le distanze previste nelle Tavole di P.R.G., al di fuori delle zone urbane, non coincidano con quelle indicate nel Decreto di
cui al comma precedente, va osservata la distanza maggiore.
Per gli edifici esistenti destinati ad abitazione ricadenti in tali zone sono consentite le seguenti opere:
a) manutenzione ordinaria e straordinaria, compreso il consolidamento;
b) dotazione di servizi igienici e coperture di scale esterne;
c) ogni altro ampliamento necessario per adeguare l'immobile alla disciplina igie-nico-sanitaria vigente.
Gli ampliamenti di cui alle lettere b) e c) saranno autorizzati purché non comportino l'avanzamento dell'edificio esistente sul fronte
stradale e nel rispetto delle disposizioni di cui alla normativa relativa alla zona rurale.
Nelle fasce di rispetto ferroviario sono ammesse esclusivamente le infrastrutture e gli edifici destinati al servizio delle ferrovie,
compresi scali ferroviari pubblici e privati. Tali zone concorrono alla determinazione dei volumi edificabili nelle zone adiacenti. Previo
nulla-osta dell'amministrazione compartimentale FF.SS., da richiedersi a cura e spese degli interessati, è ammessa l'autorizzazione
all'installazione di impianti anche fissi di servizio alle strutture esistenti ed anche l'ampliamento di queste fino a distanza di volta in
volta precisata nel nulla-osta stesso. Le minori distanze devono essere comunque motivate.
Le zone di rispetto intorno ai cimiteri possono essere utilizzate solo per l'ampliamento dei cimiteri esistenti e per parcheggio.
Nelle zone di rispetto cimiteriale, di cui al testo unico delle leggi sanitarie 27.7.1904 n. 1265 e successive modificazioni, sono
ammessi solo chioschi per lapidi, arredi sacri, fiori, ecc.
Tali aree non concorrono alla determinazione della volumetria ammessa per le zone limitrofe, eccetto per la zona agricola.
Qualora il vincolo cimiteriale dovesse decadere, l'edificazione sarà soggetta alle norme relative alle zone agricole in cui ricadano le
aree.
All'interno del rispetto cimiteriale possono essere ricavate zone di servizio per l'installazione di impianti tecnologici compatibili con la
posizione delle aree e non interferenti con la funzione cimiteriale.(1)
Nelle fasce di rispetto dei fiumi segnalate all'interno dei centri urbani nei grafici della Variante Generale non sono ammesse nuove
costruzioni o ampliamenti delle esistenti. Sono assolutamente vietati gli scarichi di acque usate a qualunque titolo provenienti dalle
costruzioni. I terreni ricadenti in tali fasce devono essere mantenuti a verde privato, come definito all'art. 65. Nelle situazioni in cui
sulle fasce di rispetto all'interno dei centri urbani prevalgono le indicazioni di destinazione a verde pubblico, nelle stesse possono
essere realizzati ponticelli di collegamento pedonale e opere di protezione, nonché slarghi delle zone d'acqua a costituire laghetti
decorativi.
Fuori dai centri abitati le fasce di rispetto dei fiumi sono comprese nelle più ampie fasce di tutela di cui all'art, precedente. Le fasce di
rispetto dei fiumi non concorrono alla determinazione della volumetria ammessa sulle zone limitrofe, eccetto per le zone agricole.
Le zone di rispetto dei punti di prelievo idrico, di cui al DPR. 24.05.1988 n. 236 sono definite in funzione della situazione
locale di vulnerabilità e rischio della risorsa idrica. La Variante Generale tutela le fonti di approvvigionamento idrico situate nelle zone
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urbane stabilendo opportune estensioni a verde pubblico non edificabile intorno ai punti di prelievo, e nei centri maggiori ne prevede
lo spostamento.
Nelle zone edificate o edificabili adiacenti ai punti di prelievo, e per un raggio di ml. 200, è assolutamente vietata l'installazione di
pozzi perdenti e fognature, anche solo per acque bianche provenienti da strade e piazze, che disperdano nel sottosuolo le acque.
Opere di tal genere eventualmente esistenti devono essere e-liminate mediante allacciamento alla rete fognaria comunale a
semplice richiesta del Sindaco, che in caso di inerzia farà eseguire i lavori a cura del Comune rivalendosi per le spese sui singoli
proprietari.
Entro lo stesso raggio di ml. 200, ed ancor più entro un raggio di ml. 200 intorno ai pozzi posti al di fuori dei centri e nuclei abitati,
sono vietate le seguenti attività:
a) dispersione, ovvero immissione in fossi non impermeabilizzati, di reflui, fanghi e liquami anche se depurati;
b) accumulo di concimi organici;
c) spandimento di pesticidi e fertilizzanti;
d) aperture di cave e pozzi;
e) discariche di qualsiasi tipo, anche se controllate;
f) stoccaggio di rifiuti, reflui prodotti da sostanze chimiche pericolose, sostanze radioattive;
g) raccolta, demolizione e rottamazione di autoveicoli;
h) impianti di trattamento dei rifiuti;
i) pascolo e stazzo di bestiame.
Nelle zone di rispetto dei depuratori sono inedificabili e non concorrono alla determinazione della volumetria ammessa per le zone
limitrofe, eccetto per la zona agricola.
In attuazione della C.M. 4.02.1977, ove non è rispettata la larghezza di ml. 100 della fascia stessa dovranno essere create
opportune barriere di alberi o altri idonei accorgimenti specificati nel provvedimento citato.
ART. 65 - VERDE PRIVATO.
Trattasi di parchi o giardini di particolare pregio, o di aree circostanti emergenze storiche o naturali da lasciare isolate.
Nei centri storici e nelle fortificazioni austriache, inoltre, sono considerate verde privato tutte le aree ortive e cortilizie pertinenti alle
costruzioni. Tali aree sono inedificabili, pertanto sono vietate tutte le costruzioni oltre i limiti ammessi nei commi successivi.
Le superfici di tali zone non concorrono a determinare la volumetria ammessa per le zone limitrofe.
In tali zone è ammessa soltanto l'edificazione di piccoli manufatti, preferibilmente in legno, per il ricovero delle attrezzature di
manutenzione dei parchi e delle coltivazioni che vi ricadono, con l'indice massimo di 0,03 mc/mq e altezza massima mi 2,50, e nel
rispetto di una distanza minima dai confini di ml. 5,00, fino ad una superficie massima di mq. 30.
In caso di comprovata necessità, sono da valutarsi di volta in volta ed eventualmente da ammettere costruzioni completamente
interrate ad uso di ricovero come sopra o anche di autorimessa privata, fino ad una superficie massima di mq. 30, purché
decorosamente pavimentate o ricoperte da uno strato di humus tale da consentire la vegetazione di prato ed arbusti, e sempreché la
rampa d'accesso non deturpi gravemente le aree cortilizie o a giardino di stretta pertinenza delle costruzioni.
Su estensioni continue di almeno mq. 1000 possono essere ammesse piscine private con bordo raso terra distanti minimo mi 5,00
dai confini, purché la realizzazione non comporti modifiche sostanziali all'andamento morfologico dei terreni e non comporti
l'abbattimento di alberi ad alto fusto esistenti.
Nei parchi, giardini, orti o particolari colture è vietato abbattere piante esistenti o comunque modificare la fisionomia ambientale
precostituita. Sono fatte salve in ogni caso le norme di cui alle Leggi n. 1089/'39 e n.l497/'39. E' vietata la piantumazione di essenze
arboree non autoctone o naturalizzate.
74
CAPO V - DISPOSIZIONI TRANSITORIE E FINALI
ART. 66 - AUTORIZZAZIONI A LOTTIZZARE, LICENZE DI COSTRUZIONE E CONCESSIONI EDILIZIE RILASCIATE IN DATA
ANTERIORE ALL'ENTRATA IN VIGORE DELLE PRESENTI NORME.
Le autorizzazioni a lottizzare, rilasciate in data anteriore all'entrata in vigore delle presenti Norme di Attuazione della Variante
Generale al P.R.G., mantengono tutta la loro validità ed efficacia per quanto attiene all'uso e partizione del suolo, alle quantità
edilizie ed alle tipologie realizzabili, agli standards urbanistici e alle norme di attuazione, ai tempi di realizzazione.
L'entrata in vigore delle presenti Norme comporta la decadenza delle concessioni edilizie in contrasto con la Variante Generale al
P.R.G., salvo che i relativi lavori siano stati iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio.
Qualora i lavori non vengano completati entro tale termine, va pronunciata la decadenza della concessione edilizia per la parte non
realizzata.
Si precisa che l'entrata in vigore delle presenti Norme e della Variante Generale inizia 15 giorni dopo la pubblicazione del
provvedimento di approvazione nel Bollettino Ufficiale della Regione.
ART. 67 - MISURE DI SALVAGUARDIA.
A decorrere dalla data della deliberazione comunale di adozione della Variante Generale al P.R.G., e fino all'emanazione del
relativo decreto di approvazione, il Responsabile dell'Ufficio Tecnico-Edilizia Privata, su parere conforme della Commissione Edilizia
Comunale, deve, con provvedimento motivato da comunicare ai richiedenti, sospendere ogni determinazione sulle domande di
concessione edilizia quando riconosca che tali domande sono in contrasto con lo strumento urbanistico adottato.
Se lo strumento sia stato inviato alla Regione entro un anno dall'adozione, il periodo di salvaguardia può durare al massimo 5 anni,
in caso contrario 3 anni.
In caso di approvazione con proposte di modifica, per le misure di salvaguardia vedasi l'art. 71 della Legge regionale 27.061985 n.
61.
ART. 68 - POTERI DI DEROGA.
Concessioni edilizie in deroga alle presenti Norme di Attuazione possono essere rilasciate dal Responsabile dell'Ufficio TecnicoEdilizia Privata, previa deliberazione del Consiglio Comunale, solo per gli edifici ed impianti pubblici o di pubblico interesse, richieste
sia da Enti pubblici che da privati, con l'osservanza dell'art.3 della Legge 21.12.1955 n. 1357, dell'art. 16 della Legge 6.08.1967 n.
765 e dell'art. 80 della Legge regionale 27.06.1985 n. 61.
ART. 69 - AMBITI NATURALISTICI DI LIVELLO REGIONALE.
Fino all'approvazione di un Piano di Valorizzazione Ambientale, al di fuori delle zone omogenee A, B, CI, C2, D, F, nelle aree
individuate dalla Tav. 10 del P.T.R.C, valgono le seguenti norme specifiche di tutela:
1.
è fatto divieto di tagliare a raso, bruciare, estirpare o sradicare filari di siepi o le singole piante autoctone e/o naturalizzate
presenti nel territorio agro-silvo-pastorale, salvo il caso di inderogabili esigenze attinenti le opere di pubblica utilità e per
esigenze fìto-sanitarie; è consentito lo sfoltimento e l'utilizzazione fumaria delle piante previo parere delle autorità competenti;
2.
sono vietate nuove costruzioni;
3.
sono consentiti, per gli edifici esistenti, interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro, di risanamento
conservativo e di adeguamento igienico, nonché la ristrutturazione edilizia e di ampliamento ai sensi dell'art. 4 della legge reg.
24/85:
4.
sono ammessi interventi di ristrutturazione ed ampliamento per gli annessi rustici esistenti ai sensi dell'art. 6 della legge
reg. 24/85;
5.
vanno conservate le pavimentazioni antiche quali selciati, acciottolati, ammattonati nelle sistemazioni esterne;
75
6.
nelle zone sottoposte a vincolo ai sensi della legge 1497/39 come integrata dalla legge 431/85 è vietata l'installazione di
insegne e cartelloni pubblicitari, con esclusione di quelli indicanti pubblici servizi o attrezzature pubbliche o private di assistenza
stradale.
Tali insegne, che dovranno avere modeste dimensioni, dovranno essere posizionate esclusivamente lungo i tracciati dei percorsi e
dovranno essere realizzate in legno, con scritte e figure in colori tenui. Sono consentite modifiche alle vigenti previsioni urbanistiche
con l'approvazione di un piano di valorizzazione ambientale.
ART. 70 - CARTELLONISTICA STRADALE, INSEGNE PUBBLICITARIE.
L'installazione di cartelli e altri mezzi pubblicitari è ammessa nei limiti previsti dal vigente Codice della Strada approvato con D.L.
30.04.1992 n. 285 e del relativo Regolamento di Esecuzione e di Attuazione approvato con D.P.R. 16.12.1992 n. 495 e loro
successive integrazioni e modificazioni.
Lungo le strade nell'ambito o in prossimità di luoghi sottoposti a vincolo a tutela di bellezze naturali e paesaggistiche o di edifici di
interesse storico o artistico, nelle zone A ed E, è vietato collocare cartelli e altri mezzi pubblicitari; in tali zone sono ammesse solo le
seguenti installazioni purché attengano all'attività svolta in loco e comunque non superino l'unità:
- le insegne poste nei sopraluce degli ingressi e delle vetrine, non sporgenti dal filo di facciata;
- le scritte realizzate su preesistenti e quelle serigrafate sulle vetrine o tende parasole;
- le insegne la cui esposizione sia resa obbligatoria da leggi o regolamenti;
- le insegne o altri mezzi pubblicitari posti negli androni, nelle gallerie;
- le targhe professionali di modeste dimensioni (cm 20x20);
- la pubblicità cosiddetta "temporanea", esposta cioè per brevi periodi in concomitanza di eventuali manifestazioni.
Nelle zone medesime dovrà in ogni caso essere evitata l'installazione di scritte di grosse dimensioni e fuoriuscenti dalla sagoma
dell'edificio o che risultino eccessivamente appariscenti e di colore che possa indurre in confusione con la segnaletica stradale o
realizzate con materiali plastici.
L'autorizzazione per l'installazione di cartelli e altri mezzi pubblicitari sarà rilasciata dall'Organo competente, previa acquisizione, nel
caso di zona sottoposta a vincolo ai sensi della legge 29 giugno 1939 n. 1497 e 8 agosto 1985 n. 431 di autorizzazioni ex art 7 della
legge 1497/1939.
Vista l'importanza turistica del sito, per tutte le restanti zone omogenee valgono inoltre le seguenti norme:
- le insegne, le iscrizioni, le targhe ed ogni altro mezzo pubblicitario devono essere fissati ai locali cui si riferiscono;
- se questi sono ubicati su piani superiori, primo compreso, le suddette forme pubblicitarie devono essere installate sul
portone d'ingresso o accanto a esso e solo sotto forma di targa;
- le insegne possono essere realizzate con i seguenti materiali:
• legno: i pannelli di fondo non devono essere ottenuti tramite assemblaggio (doghe, listoni ecc.) e non possono essere
sovrapposti ad elementi architettonici preesistenti in legno;
• ottone;
• rame;
• bronzo;
• ferro;
• acciaio: purché non lucido;
• vetro: in lastra formante caratteri monocromatici;
• materiali plastici: esclusivamente in lastra piana, come sostituto del vetro, colore bianco o opaco o trasparenti;
• pietra;
• pittura: purché non fosforescente;
76
• altri materiali tradizionali. Sono esclusi:
• materiali plastici (salvo quanto sopra), alluminio anodizzato;
- non possono essere installate nelle testate dei portici o sottoportici e non possono aggettare direttamente su spazi pubblici e non
devono recare ostacolo alla visibilità.
Limiti di posizione.
La posizione dell'insegna è data dalla proiezione ortogonale sul piano di ancoraggio.
La posizione scelta per le insegne, le iscrizioni e tutte le forme pubblicitarie visive non deve superare i limiti sotto riportati e deve
scostarsi da questi di una misura che permetta la percezione e comunque non inferiore a cm. 3:
- limiti superiori:
eventuale listolina in pietra o altro materiale; bordo inferiore del primo corso di finestre;
eventuale marcapiano; eventuale barbacani;
- limiti inferiori: bordo superiore del foro vetrina più prossimo e più alto;
- limiti laterali: qualunque elemento architettonico caratterizzante le vetrine.
L'altezza minima da terra di qualsiasi elemento dell'insegna è di cm. 220.
Le insegne devono scostarsi dall'angolo degli edifici.
Lo spessore massimo delle insegne, escluse le parti decorative secondarie, è di cm. 10 per quelle luminose e di cm. 5 per quelle
non luminose.
Non è ammessa la luminosità diretta delle insegne, cioè quella prodotta sull'insegna da una sorgente luminosa esterna.
Sono invece ammesse le insegne a luminosità indiretta (sorgente luminosa interna), riflessa (sorgente interna rivolta verso l'edificio)
e propria (tubi al neon, lampade formanti un'insegna) alle seguenti condizioni:
-
non devono recare disturbo, per posizione, colori e intensità luminosa alla viabilità;
-
la fonte luminosa non può essere intermittente, scorrevole o simile;
-
le insegne al neon non possono contenere elementi esterni al tubo che può avere diametro massimo di mm. 15.
Gli alberghi e le pensioni, i cinema, i teatri, le banche, altre attività terziarie, gli edifici pubblici, i musei e simili possono installare, in
deroga al limite superiore prescritto, le insegne del tipo Al sul paramento di facciata, qualora occupino un intero immobile
architettonicamente definito, senza oltrepassare la linea di gronda.
Cartelli pubblicitari.
Per cartelli pubblicitari si intendono i pannelli, le tabelle o altri impianti a carattere pubblicitario permanentemente esposti lungo i
percorsi stradali e riportanti messaggi pubblicitari.
L'installazione di detti cartelli non è ammessa all'interno del Centro Storico e nelle zone con vincoli ambientali, archeologici e
architettonici.
La presente norma può essere variata o revocata a seguito l'approvazione di un regolamento specifico che individui tipologie e siti
delle insegne; sarà di norma preferibile utilizzare per quanto possibile per gli alberghi caratteri con simboli assoluti (singole lettere
formanti una parola) con luce riflessa ed evitare, sempre di norma, caratteri con pannelli di fondo a luce interna.
Recinzioni.
1) Materiali
Al fine di garantire la massima visualità le nuove recinzioni devono essere realizzate solo:
- con paletti con filo teso;
- con barriere verdi di siepi o altre essenze arbustive o arboree autoctone;
- in muratura di pietra, di laterizio, "a faccia vista", intonacata e tinteggiata con colori chiari delle terre in continuazione a
recinzioni già esistenti;
77
- con reti metalliche plastificate o in ferro zincato;
- sono vietati gli elementi prefabbricati;
2) Elementi metrici e geometrici:
- il limite di altezza massima in ogni caso non potrà essere superiore a ml. 1,50 compresa la zoccolatura la cui altezza sarà non
superiore a ml. 0,50.
La sistemazione delle recinzioni esistenti in pietrame si può solo effettuare usando materiali e tecnica costruttiva simili a quelli
originari.
Appendice n. 1 Criteri, requisiti e caratteristiche delle aree per l'installazione di impianti di
distribuzione carburanti nel territorio comunale.
ART. 1 - APPLICAZIONE DEL DECRETO LEGISLATIVO 32/98.
In applicazione dell'art. 2 del Decreto legislativo 11.02.1998 n. 32, con la presente appendice alle Norme di Attuazione della Variante
Generale al P.R.G. vengono stabiliti, anche in base agli indirizzi regionali in materia, i criteri, requisiti e caratteristiche delle aree per
l'installazione di impianti di distribuzione carburanti nel territorio comunale di Castelnuovo del Garda, vengono stabilite le norme
edilizie applicabili a dette aree, nonché dettate le disposizioni atte a consentire a coloro che richiedono l'autorizzazione di conoscere
preventivamente l'oggetto e le condizioni indispensabili per la corretta presentazione dell'autocertificazione di cui all'art. 1 del citato
Decreto, anche ai fini del potenziamento o della ristrutturazione degli impianti esistenti.
ART. 2 - NORME REGIONALI E DISPONIBILITÀ DI AUTORIZZAZIONI PER IMPIANTI NEL TERRITORIO COMUNALE.
Le norme di indirizzo programmatico della Regione (Legge reg. 28.06.1988 n. 33 "Norme per la razionalizzazione della rete
distributiva di carburanti" e Deliberazione del Consiglio Regionale 18.02.1998 n. 3 "Piano regionale di razionalizzazione della rete di
distribuzione di carburanti"), cui fa riferimento al comma 2° dell'art. 1 il Decreto legislativo citato, hanno delegato alla Provincia la
predisposizione del piano provinciale carburanti.
Il piano provinciale carburanti stabilisce per il Comune di Castelnuovo la soglia minima di n. 4 impianti e una soglia funzionale di n. 6
impianti. Lo stesso piano ha disposto il trasferimento o la chiusura dell'impianto cod. 07 a Cavalcasene e l'adeguamento degli
impianti cod. 06 a Sandrà e cod. 08 in loc. Confìn.
Il numero degli impianti attivi nel Comune alla data di entrata in vigore del Decreto citato, e comprendendo l'impianto di distribuzione
GPL non considerato dal piano, è di 6.
Dalla data del 1.01.2000 l'esercizio di impianti di distribuzione carburanti, ai sensi del Decreto citato, è liberalizzata e solo soggetta
ad autorizzazione comunale, che resta tuttavia subordinata - ai sensi dell'art. 1 comma 2° del Decreto - alle norme di indirizzo
programmatico della Regione.
ART. 3 - TIPOLOGIE MINIME DI IMPIANTO.
Ai sensi dell'art. 6 del citato Piano Regionale Carburanti, si danno i requisiti minimi per l'appartenenza di ciascun impianto alle
tipologie definite all'art. 3 della legge reg. 28.06.1988 n. 33:
a) chiosco:
- presenza di almeno due colonnine a semplice o doppia erogazione oppure una colonnina a multipla erogazione con idoneo
spazio (da computarsi nell'area di pertinenza dell'impianto al di fuori della sede stradale) per l'effettuazione del rifornimento in
relazione alla semplice o multipla erogazione delle colonnine stesse;
- presenza di un punto aria e di un punto acqua;
- presenza di una pensilina a copertura delle sole colonnine;
78
- presenza di un locale per addetti, dotato di servizio igienico.
b) stazione di rifornimento:
- presenza di almeno tre colonnine a semplice o doppia erogazione oppure due colonnine a multipla erogazione con idoneo
spazio per l'effettuazione del rifornimento (nel senso precedentemente indicato) in relazione alla semplice o multipla
erogazione delle stesse;
- presenza di un punto aria e un punto acqua;
- presenza di una pensilina per offrire riparo durante l'effettuazione del rifornimento;
- presenza di un locale per addetti con annesso spogliatoio, servizi igienici a disposizione anche degli automobilisti con
possibilità di apertura di negozi, bar, edicole.
c) stazione di servizio:
- presenza di almeno quattro colonnine a semplice o doppia erogazione oppure due colonnine a multipla erogazione con idoneo
spazio per l'effettuazione del rifornimento (nel senso precedentemente indicato) in relazione alla semplice o multipla
erogazione delle stesse;
- presenza di un punto aria e di un punto acqua;
- presenza di una pensilina per offrire riparo durante l'effettuazione del rifornimento;
- presenza di una superficie coperta nella misura di 30 mq. per locali destinati agli addetti con relativo spogliatoio, servizi igienici
per gli stessi e per gli automobilisti, magazzino, deposito per l'olio lubrificante, lavaggio e/o grassaggio e/o gommista e/o
elettrauto e/o officina riparazioni con possibilità di apertura di negozi, bar, edicole.
ART. 4 - ZONE OMOGENEE COMUNALI.
In ottemperanza all'art. 9 del Piano Regionale Carburanti, il territorio comunale, con riferimento agli impianti per la distribuzione,
viene ripartito in 4 zone omogenee, individuabili nelle planimetrie della Variante Generale al P.R.G. sulla scorta delle definizioni che
seguono:
Zona omogenea 1: Centri storici.
Corrisponde alla Z.T.O. "A" indicata nelle Tavole grafiche della Variante Generale al P.R.G.. Date le caratteristiche particolari dei
centri storici con riferimento alla densità edilizia e alla viabilità ed il difficile inserimento di strutture tecnologiche quali quelle dei
distributori, oltre alla particolare tutela che va riservata all'ambiente e ai valori storico-architettonici, l'orientamento regionale tende a
vietare nuove installazioni e a disporre per il trasferimento di quelle esistenti.
Zona omogenea 2: Zona residenziale.
Corrisponde alle Z.T.O. "B" e "C" indicate nelle Tavole grafiche della Variante Generale al P.R.G., ossia alle zone prevalentemente
residenziali di completamento e di espansione. L'orientamento regionale è che in tali zone siano ammissibili, con le cautele dovute al
contesto abitativo e alle fonti di inquinamento, "stazioni di ri-fornimento" e "stazioni di servizio", secondo le definizioni date al
precedente art. 3, per fronteggiare la domanda in relazione ad una utenza stanziale; ai distributori dovrebbero essere affiancati altri
servizi per i veicoli.
Zona omogenea 3: Zone per insediamenti produttivi e commerciali.
Corrisponde alle Z.T.O. "DI" e "D4" indicate nelle Tavole grafiche della Variante Generale al P.R.G., destinate al completamento e
all'espansione di impianti arti-gianali-industriali e di attività commerciali-direzionali e di servizio. L'orientamento regionale è che in
esse siano ammissibili "stazioni di rifornimento" e "stazioni di servizio" integrate in centri commerciali con prodotti rivolti sia al veicolo
79
che alla persona. Con riferimento alle Z.T.O. "F" (attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico) il p.r.c. lascia alle Norme di
Attuazione dei P.R.G. l'individuazione delle aree in cui è ammessa l'installazione di distributori.
Zona omogenea 4: Zona agricola.
Corrisponde alla Z.T.O. "E" (sottozone El, E2, E3) indicata nelle Tavole grafiche della Variante Generale al P.R.G. e destinata alla
produzione agricola e relativi insediamenti. Secondo l'orientamento regionale gli impianti da ammettere rispondono alla domanda
itinerante e possono comprendere servizi rivolti prevalentemente alla persona; essi vanno dislocati nelle fasce di rispetto stradale e,
in deroga o in variante al P.R.G., possono debordare dalle stesse.
ART. 5 - IMPIANTI AMMESSI NEL TERRITORIO DI CASTELNUOVO DEL GARDA.
Con riferimento alle zone omogenee di cui al precedente art. 4 e alla tipologia degli impianti di cui al precedente art. 3, nel territorio
del Comune di Castelnuovo del Garda l'installazione di impianti per la distribuzione di carburanti è ammessa, compatibilmente con
gli indirizzi regionali riguardo alla soglia funzionale, secondo i seguenti criteri:
a) nella Zona omogenea 1: Centri storici, in considerazione delle caratteristiche dei centri e della necessaria tutela ambientale, non
sono ammessi nuovi impianti e quindi nemmeno il trasferimento di impianti esistenti;
b) nella Zona omogenea 2: Zona residenziale, in base alle seguenti considerazioni:
- breve distanza fra i centri abitati,
- attiguità di questi alle altre zone servite,
- necessaria tutela dei centri dall'inquinamento, dal traffico e dal rumore,
non sono ammessi nuovi impianti di distribuzione carburanti né il trasferimento degli esistenti;
è ammessa la permanenza degli impianti esistenti purché siano adeguati o si adeguino ai requisiti di cui agli articoli seguenti,
con particolare riguardo alle misure preventive antinquinamento e alle nome di sicurezza; sono ammessi altresì la
ristrutturazione e il potenziamento, compatibilmente con le indirizzi regionali sulla soglia funzionale, degli impianti esistenti
purché adeguati agli stessi requisiti;
c) nella Zona omogenea 3 : Zone per insediamenti produttivi e commerciali, sono ammessi, compatibilmente con gli indirizzi
regionali sulla soglia funzionale, nuovi impianti e il trasferimento di quelli esistenti, ad esclusione delle aree D4/1 e D4/2 nella
frazione di Sandrà, in quanto posizionate in contiguità con isolati del centro storico e isolati residenziali;
in tali zone gli impianti avranno preferibilmente caratteristiche di stazioni di servizio integrate con altri esercizi commerciali e
pubblici; nelle zone F-a, F-c, F-d (parcheggi) non sono ammessi impianti; le zone F-bl) e F-b2) nelle quali sono ammessi nuovi
impianti e/o il trasferimento degli esistenti, sono specificamente indicate nella Tavola di Variante parziale al P.R.G. 1998;
d) nella Zona omogenea 4: Zona agricola, è ammessa l'installazione di nuovi impianti e il trasferimento degli esistenti con i seguenti
criteri:
- sia data la preferenza all'installazione lungo gli assi stradali principali (Superstrada, strade statali e provinciali),
- siano evitati i tratti panoramici delle strade segnalati in P.R.G.,
- siano rispettati i coni visuali dalle strade verso emergenze naturali o storiche e verso fondali panoramici, ossia verso tutti i beni
ambientali e culturali segnalati nelle Tavole di P.R.G.,
- siano rispettate le zone e fasce di tutela ambientale segnalate nelle Tavole di P.R.G.
- siano rispettate le norme del Codice della Strada relative alle intersezioni stradali e alle distanze di tutti i manufatti, comprese
recinzioni, siepi, insegne e cartelli di indicazione;
- gli interventi non comportino sensibile alterazione delle quote del terreno, con esclusione di rilevati e riempimenti per portare le
relative aree di impianto in quota con le strade;
80
per maggior certezza il posizionamento può essere scelto lungo i fronti stradali dichiarati idonei dalla planimetria della Variante
parziale al P.R.G. 1998, che tuttavia non va considerata né esclusiva né esaustiva dei siti adeguati;
gli impianti ammissibili saranno posizionati nelle fasce di rispetto stradale; tuttavia è consentito, al fine di ottemperare alla misura
minima delle aree e di dare all'impianto le caratteristiche tipologiche opportune, di debordare dalla fascia di rispetto sia con le aree di
impianto che con le costruzioni, e ciò in variante alla normativa di piano sulle zone agricole e quindi in deroga, per motivi di interesse
pubblico, alla legge reg. 24/85 sull'edificabilità nelle zone agricole.
ART. 6 - DISTANZA MINIMA FRA IMPIANTI.
I nuovi insediamenti di impianti stradali di carburante dovranno rispettare tra loro le distanze minime come definite, salvo deroga
nella misura massima del 10%, dalla seguente tabella (distanze in metri):
zona 2
zona 3
zona 4
zona 2
400
600
800
zona 3
600
1.000
1.500
zona 4
800
1.500
2.000
ART. 7 - SUPERFICIE MINIMA E FORMA DELLE AREE PER GLI IMPIANTI.
La superficie minima di insediamento degli impianti di distribuzione carburanti, in relazione con la zonizzazione del territorio
comunale di cui al precedente art. 4, è quella derivante dalla seguente tabella:
tipo di impianto
zona 2
zona 3
zona 4
stazione di servizio
mq. 1.000
mq. 1.500
mq. 2.500
stazione di rifornimento
mq. 800
mq. 1.200
mq. 2.000
chiosco
mq. 600
mq. 800
mq. 1.000
Sulla superficie minima del lotto è ammessa una tolleranza massima del 10%. La forma del lotto deve essere accorpata, con una
dimensione non inferiore a metà dell'altra. L'affaccio su strada deve consentire due accessi di entrata e uscita per gli autoveicoli.
ART. 8 - EDIFICABILITÀ DELL'AREA DI IMPIANTO.
Nei casi di nuovi impianti o trasferimenti nelle zone omogenee 3, l'edificabilità dell'area è quella stabilita dagli indici edilizi di zona
(zone D1 e D4). Tuttavia per gli impianti di carburante e loro annessi, in deroga alle norme di zona, non si terrà conto dell'obbligo
dello sfruttamento minimo dell'indice di edificabilità. Allo stesso modo si applicheranno gli altri indici stereometrici di zona per quanto
attiene alle distanze da confini e fabbricati. Se l'impianto viene a ricadere in zona soggetta alla preventiva approvazione di uno
strumento urbanistico attuativo, anche l'impianto dovrà sottostare a tale norma.
La distanza minima delle pompe di erogazione dalle strade di accesso all'area, ad esclusione delle controstrade previste dal P.R.G.
nel caso l'impianto vi prospetti, sarà di m. 10,00.
Nei casi di nuovi impianti o trasferimenti nella zona 4, gli impianti ammessi si realizzano per intervento diretto nel rispetto dei
seguenti indici:
If (indice di edificabilità fondiaria max) = 0,8 mc./mq.
Rapporto di copertura: per l'impianto, non determinato per altri servizi ammessi: 30%
81
Altezza massima: per l'impianto, non determinata per altri servizi ammessi: ml. 4,50
Distanza da strade: pompe di erogazione, ml. 10,00 strutture, ml. 10,00 Distanza delle strutture da confini: ml. 5,00 Distanza delle
strutture da fabbricati: ml. 10,00
Limitatamente alle opere di impianto vero e proprio, compreso il locale di servizio per il personale e il deposito olio, gli impianti sono
esonerati dal ricavare all'interno dell'area superfici per aree a standard. Nel caso vengano affiancati al distributore altri esercizi
commerciali o pubblici, mentre la loro area di sedime può far parte del lotto, gli spazi liberi a verde e parcheggi al loro servizio
saranno in più rispetto all'area minima. Anche trattandosi di attività minute, come rivendita di giornali o piccolo bar, lo spazio a
parcheggio sarà di min. mq. 200; e uguale alla superficie operativa in caso di esercizi con superficie operativa superiore ai mq. 200.
ART. 9 - SERVIZI ANNESSI AGLI IMPIANTI.
Agli impianti corrispondenti alle tipologie "stazione di rifornimento" e "stazione di servizio" possono essere annessi, su richiesta degli
interessati e autorizzazione comunale, esercizi commerciali e laboratori di riparazione e assistenza, rivolti sia a rendere servizi alla
persona (edicola, bar, negozio gadget) sia agli autoveicoli (officina riparazioni, elettrauto, gommista, negozio accessori). In caso di
stazioni di servizio sulle grandi direttrici (Superstrada Affi- Cavalcaselle, nuova SS 11 Lonato-Verona) sono ammessi anche esercizi
pubblici di notevoli dimensioni come ristorante e motel, che tuttavia potranno realizzarsi sulla base di un piano attuativo in aree F-b
già allo scopo predisposte dalla Variante Generale al P.R.G.
ART. 10 - ADEGUAMENTI E RISTRUTTURAZIONI.
In caso di opere di adeguamento o di ristrutturazione degli impianti esistenti nelle zone omogenee 2 e 3, dovrà essere fatto ogni
sforzo per portare l'impianto alle caratteristiche stabilite dalle presenti norme per i nuovi impianti.
Quando non sia materialmente possibile portare l'area del lotto alla misura minima, sarà ammessa una superficie minima non
inferiore al 60% di quella prevista nella zona corrispondente.
In particolare gli accessi non dovranno interferire con incroci stradali.
ART. 11 - CONCESSIONE EDILIZIA
Il rilascio della concessione edilizia per l'installazione di un impianto stradale di distribuzione di carburanti avviene contestualmente
all'autorizzazione all'apertura.
Allo scopo, la domanda di autorizzazione per l'apertura di un nuovo impianto, corredata anche della documentazione necessaria
prevista dalla normativa edilizia per il rilascio della concessione a edificare, va presentata al protocollo del comune che provvederà a
trasmetterla agli uffici competenti che, mediante conferenza dei servizi, stabiliranno di comune accordo i tempi necessari per il
rilascio dell'autorizzazione e della concessione edilizia, comunicando al richiedente il responsabile unico del procedimento, ai sensi
della legge 241/90.
ART. 12 - AUTORIZZAZIONI AMMINISTRATIVE.
Nell'ambito delle aree interessate all'insediamento di impianti di distribuzione carburanti, in coincidenza con il rilascio
dell'autorizzazione, possono essere rilasciate autorizzazioni amministrative per l'insediamento all'interno degli impianti stradali di
edicole, pubblici esercizi di somministrazione cibi e bevande in deroga al numero eventualmente previsto da disposizioni in vigore
nell'ambito del Comune. Concessioni e autorizzazioni per laboratori artigianali di servizio, pure ammessi in concomitanza dei
distributori su aree connesse ma in aggiunta alle a-ree minime per gli impianti e in deroga alla normativa per le zone agricole,
seguiranno invece il normale iter amministrativo.
Le aree di servizio alle attività autorizzate non devono essere inferiori a mq. 300, di cui non inferiori a mq. 200 quelle destinate a
parcheggio; dette aree devono risultare in aggiunta alla superficie minima prevista per l'area destinata all'impianto e devono essere
organizzate in modo tale da non interferire con il livello di sicurezza e funzionalità dell'impianto.
82
Gli impianti di lavaggio delle autovetture costituiscono un'attività a parte rispetto ai servizi di cui sopra. Essi possono essere sempre
autorizzati in unione con i distributori, ma vanno autorizzati a parte e controllati nelle misure antinquinamento. Le relative aree per il
lavaggio e la sosta degli autoveicoli in attesa sono in aggiunta alle aree minime per gli impianti di distribuzione dei carburanti.
ART. 13 - MISURE DI SICUREZZA E ANTINQUINAMENTO.
Nelle autocertificazioni e nelle perizie giurate da rendere per l'ottenimento dell'autorizzazione agli impianti, gli interessati dovranno
fare esplicito riferimento alle misure di sicurezza, antincendio, antinquinamento e di tutela del lavoro previste dalle leggi che
regolano l'attività.
Appendice n. 2 Regolamento per l'applicazione del Decreto Ministero Ambiente n. 381 del 10.09.1998
(impianti di telefonia mobile). (approvato con delibera C.C. n. 66 del 29.09.1998)
ART. 1 –
L'installazione di impianti di telefonia mobile sul territorio comunale deve prevedere le procedure tecnico-amministrative previste
dalle leggi e dai regolamenti comunali per il rilascio di concessioni edilizie da parte del competente ufficio.
L'installazione degli impianti suddetti può essere autorizzata purché siano rispettate le esigenze di tutela ambientale e
paesaggistica, dei monumenti e delle aree archeologiche, oltre che la normativa statale e regionale sugli impianti di cui trattasi, con
particolare riguardo alla prevenzione della salute pubblica.
ART. 2 –
La installazione di impianti di cui all'articolo precedente su aree pubbliche o private e le relative recinzioni e pertinenze tecnologiche
saranno soggette al rilascio di concessione edilizia, tenendo conto di eventuali programmi e piani urbanistici in via di adozione o
attuazione e previo parere favorevole dell'organo territorialmente competente per la salute pubblica (ARPAV).
Tale parere dovrà essere rilasciato entro sessanta giorni dalla data di richiesta, dovrà essere formulato con la valutazione
dell'esposizione della popolazione al campo elettromagnetico, tenendo conto del valore del fondo elettromagnetico preesistente nel
sito scelto e del contributo dovuto alla specifica stazione radio base nelle condizioni di massimo carico di esercizio e di massima
potenzialità prevista. Il parere dovrà contenere, inoltre, la valutazione del rispetto dei limiti di inquinamento acustico per le emissioni
di rumore causate dall'impianto, all'interno degli edifici.
Il valore del campo elettromagnetico così determinato dovrà, comunque, essere conforme ai limiti previsti dal D.M.A. n. 381 del 10
settembre 1998 e successive integrazioni e modificazioni.
Le installazioni non dovranno contrastare con le esigenze della circolazione stradale e dovranno garantire la tutela paesaggistica,
ambientale, monumentale e delle zone archeologiche.
Dovrà comunque essere preventivamente acquisito il Nulla Osta degli Enti preposti alla tutela degli eventuali vincoli esterni esistenti
ed in particolare dovrà essere assicurata in sede di localizzazione e progettazione la salvaguardia della godibilità dei monumenti e
delle aree di particolare pregio.
ART. 3 –
Per garantire la massima tutela dei soggetti particolarmente sensibili, si esclude tassativamente la possibilità di consentire
l'installazione di impianti di telefonia mobile a distanze inferiori a 100 m., calcolate tra il perimetro esterno di dette strutture e la base
del manufatto che supporta l'antenna, da ospedali, scuole, asili nido, case di cura e di riposo, parchi gioco e aree destinate ad
attività sportive.
ART. 4 –
Il richiedente dovrà sottoscrivere un atto unilaterale con cui si obbliga alla rimozione dell'impianto e di tutte le sue pertinenze e di
ripristino dello stato dei luoghi a propria cura e spesa, entro e non oltre tre mesi dalla scadenza della concessione ministeriale, ove
83
questa non venga rinnovata e l'impianto non sia oggetto di trasferimento ad altra società concessionaria subentrante. Tale obbligo
dovrà essere esteso anche al caso in cui il richiedente decida autonomamente di disattivare l'impianto ricetrasmittente.
Inoltre verrà richiesto ai concessionari di impianti di telefonia radiomobile presenti sul territorio comunale, di fornire entro trenta giorni
dalla richiesta, ognuno per quanto di competenza, la planimetria validata da tecnico abilitato, riportante la posizione dei siti, e le
caratteristiche radioelettriche dei relativi impianti già esistenti, inclusi i ponti radio, se a servizio delle reti di telefonia mobile, e
un'attestazione, sottoscritta dal responsabile tecnico, nella quale sia dichiarato che sul territorio comunale non esistono altri impianti,
oltre quelli dichiarati. Si specifica inoltre che ogni concessione dovrà essere specificamente limitata ad un unico sistema cellulare.
ART. 5 –
Per le installazioni già esistenti, i responsabili degli impianti, a richiesta dell'Amministrazione comunale e per almeno 5 volte all'anno,
dovranno fornire a propria cura e spese dati tecnici sul valore del campo magnetico accertati dall'AR-PAV o da Ente assimilato.
84
Z.T.O. B
di attuale urbanizzazione residenziale
Sf = Superficie fondiaria minima
mq
Ba
600
Bb
800
If = indice di edificabilità fondiaria(1)
mc/mq
2
1,5
Q = rapporto max di copertura (1)
mq/mq
35%
30%
Piani abitabili max
n°
3
2
h = altezza max
mi
10,50
7,50
Distanza min. da strade(2)
mi
5 o da grafici
5 o da grafici
Distanza min. da confini(2)
mi
h/2 con min. 5
5
Distanza min. da fabbricati(2)
mi
h con min. 10
10
Distanza min. tra corpi di fabbrica stesso
mi
h con min. 10
10
edificio (2)
Autorimesse e parcheggio privato parte
mq
1 mq / 10 me
1 mq / 10 me
residenziale
S1 laboratori
mq
5% sup. impegnata
5% sup. impegnata
S1 negozi -uffici -alberghi
mq
0,4 / 1 mq utile
0,4 / 1 mq utile
Superficie scoperta a verde
mq/mq
70%
70%
Idem pavimentata
mq/mq
30%
30%
Cavedi
esclusi
esclusi
Annessi interrati
ammessi
ammessi
Annessi isolati in muratura
ammessi
ammessi
(1) derogabile sui lotti edificati per immissione di servizi igienici e autorimesse (Vedi testo), nonché per
adeguamento degli edifici esistenti alla legge 13/'89.
derogabile nelle ristrutturazioni con adeguamento alla legge 13/'89, nei limiti del Codice Civile.
85
Z.T.O. C1
Residenziale di espansione integrativa
1) con piano attuativo
Ambito
St = superficie territoriale
C1a
grafici di P.R.G.
intera zona
C1b
1,2
Stxlt
It = indice di edificabilità fondiaria
Volume max edificabile nella zona
mc/mq
me
1,5
Stxlt
Sf = superficie fondiaria
mq
St - quota Si e S2 eccedenti le zone a servizi
If = densità max per compensazione volumi
Sm = lotto minimo
2) con intervento diretto
mc/mq
mq
interne all'ambito
2,5
600
1,8
800
mq.
mc/mq
me
area perimetrata
St - strade
2
Sfxlf
area perimetrata
St - strade
1,5
Sfxlf
Sm = lotto minimo
1) e 2)
mq
600
800
Q = rapporto max di copertura
mq
35%
30%
Piani abitabili max
n°
3
2
h = altezza max
mi
10,50
7,50
Distanza min. da strade
mi
5 o da grafici
5 o da grafici
Distanza min. da confini
mi
h/2 con min. 5
5
Distanza min. da fabbricati
mi
h con min. 10
10
Distanza min. corpi di fabbrica stesso
mi
h con min. 10
10
edificio
Autorimesse e parcheggio privato
mq
1 mq/10 me
1 mq/10 me
S1 laboratori
mq
5% sup. impegnata
5% sup. impegnata
S1 negozi -uffici -alberghi
mq
0,4 / 1 mq utile
0,4 / 1 mq utile
Idem pavimentata
Cavedi
mq
mq
U = progettazione unitaria
If = indice di edificabiità fondiaria
Volume max edificabile
Annessi interrati
Annessi isolati
86
70%
30%
esclusi
70%
30%
esclusi
ammessi
esclusi
ammessi
esclusi
Z.T.O. C2
Residenziale di espansione nuova
C2a
mq
mc/mq
me
mq
delimitazione P.R.G.
zona individuata e numerata
1,5
1,2
Stxlt
St - strade e quota S1 e S2a)
eccedente le zone a servizi interne
mc/mq
Sm = lotto minimo
mq
S1 nelle zone a servizi in ambito o in sottrazione da St: mq/ab
parcheggi
mq/ab
campo giochi
S2 a) nelle zone a servizi in ambito o in
mq/ab
all'ambito
2,5
600
3,5 5
2,0
800
3,5 5
3
3
sottrazione da St:
verde
S2 b) nelle zone a servizi in ambito o esterna all'ambito o da mq/ab
13
13
monetizzare
mq
35 %
30%
Piani abitabili(1)
n°
3
2
h = altezza max
mi
mi
mi
10,50
mi
mi
h con min. 10
h con min. 10
edificio
Autorimesse e parcheggio privato(3)
S1 laboratori (3)
S1 negozi – uffici - alberghi(3)
Idem pavimentata
Cavedi
mq
mq
mq
mq
mq
1 mq /1O me
10 % sup. impegnata
0,5 / 1 mq utile
min 70 %
max 30 %
esclusi
(2)
Annessi interrati
Annessi isolati
7,50
5 o da grafici
h/2 con min. 5
ammessi
esclusi
derogabile fino a 5 in caso di compensazione dei volumi (Art. 21).
derogabile fino a ml. 16,50 in caso di compensazione dei volumi.
da ricavarsi in fase di intervento edilizio se non previste dai piani attuativi.
87
C2s
si applicano gli indici previsti dai piani attuativi approvati
Ambito
It = indice di edificabilità territoriale
C2b
Z.T.O. D1c-D1s
Artigianale-industriale
di
completamento
Sf = Superficie fondiaria minima
mq
1.000 o come da P.d.L. comvenzionato
If = indice di edificabilità fondiaria riferito alla
me
500
sola residenza
S1: verde e parcheggi nel lotto
mq
per residenza dirigente o custode
5% di Sf (esclusi lotti in Dls)
di cui almeno la metà a parcheggi
S2: verde e parcheggi (min. 1/2 parcheggi) in zona destinata mq
5% di Sf (esclusi lotti in Dls)
da P.R.G. o da monetizzare
Q = rapporto di copertura max
mq
50% di Sf
Piani abitabili max
n°
2 (per le abitazioni)
mi
10,50
abitazioni staccate
mi
7,50
7,50
mi
H/2 con min. 5
mi
10
mi
10
edificio
Autorimesse e parcheggio privato x attività
mq
1 mq ogni 10 mq di sup. utile
Idem per residenza
mq
1 mq ogni 10 me residenziali
mq
15%
Idem pavimentata
mq
85%
H = altezza max:
impianti
Cavedi
ammessi
Autorimesse e accessori interrati
ammessi
Idem fuori terra
ammessi
88
Z.T.O. D1c Artigianale-industriale di espansione
Ambito
mq
perimetrazione di P.R.G.
mq
intera zona individuata
S1 (oltre le aree per viabilità) nell'Ambito o in Zona: verde
mq
10 % di St
S2 nell'Ambito o in Zona:
mq
10 % di St
verde e parcheggi (min. 50% parcheggi)
mq
St - viabilità - Si e S2 in Zona
Sm = lotto minimo
mq.
me
2.000 (1)
500 per lotto (2)
sola residenza
mq
per residenza dirigente e custode
50 % di Sf
Piani abitabili (abitazioni e uffici)
n°
2 (per abitazioni)
Altezza max per abitazioni e uffici
mi
7,50
Altezza max:
mi
10,50 (8 in zonaDl/l)
abitazioni staccate
mi
7,50
7,50 o come da grafici
mi
h/2 con minimo 5
mi
h con min. 10
mi
10
edificio
mq
Idem per residenza
mq
mq
15%
Idem pavimentata
mq
85%
e parcheggi (min. 50% parcheggi)
impianti produttivi
Cavedi
Idem fuori terra
Ammessi
Ammessi
Ammessi
E' ammesso lo sdoppiamento del lotto minimo in caso di impianti artigianali.
In caso di sdoppiamento del lotto il volume max per residenza rimane 500 mc. e può ricadere sulle due parti.
89
Z.T.O.
D3e
Agroindustriale
di
espansione
Ambito
mq
mq
S1 (oltre le aree per viabilità) nell'ambito o in Zona: verde
mq
10 % di St
S2 nell'Ambito o in Zona:
mq
10 % di St
Sf = Superficie fondiaria
mq
St - viabilità - Si e S2 in Zona
Sm = lotto minimo
mq
me
5.000
500 per lotto
sola residenza
mq
per residenza dirigente e custode
30% di Sf
Piani abitabili (abitazioni e uffici)
n°
2
Altezza max per abitazioni e uffici
mi
7,50
h max impianti produttivi
mi
10
mi
mi
h/2 con min. 5
mi
h con min. 10
mi
10
edificio
mq
Idem per residenza
mq
mq
70%
Idem pavimentata
mq
30%
e parcheggi (min. 50% parcheggi)
Cavedi
ammessi
Idem fuori terra
ammessi
ammessi
90
Z.T.O. D4c
Commercio - Direzionalità - Artigianato di servizio, di
completamento
Sf = superficie fondiaria minima
mq
1.000
If = indice di edificabilità fondiaria
mc/mq
2,5
S1: verde e parcheggi nel lotto
mq
0,4 / 1 mq di sup. utile non residenziale
di cui almeno la metà a parcheggi
S2: verde e parcheggi (min. 1/2 a parcheggi) in zona mq
0,4 / 1 mq di sup. utile non residenziale
destinata da P.R.G. o da monetizzare
mq
40 % di Sf
Piani complessivi
n°
3 (2 per la zona D4c/10)
h = altezza max
mi
10,50 {8 per la zona D4c/10)
mi
7,50 o come da "allineamenti"^
Distanza dalla controstrada
mi
3 o come da "allineamenti" di P.R.G.
mi
h/2 con min. 5
mi
h con min. 10
mi
10
edificio
mq
1 mq ogni 10 mq di sup. utile non
Idem per residenza
mq
residenziale
mq
min 15 %
Idem pavimentata
mq
max 85 %
Cavedi
ammessi
ammessi
Idem fuori terra
ammessi
(corsivo, qui e ai due righi precedenti) Limitazioni introdotte dalla "Variante Parziale per la Zona Turistica del
Lago".
91
Z.T.O. D4e
Commercio - Direzionalità - Artigianato di servizio, di
espansione
Ambito
mq
intera Zona D4e individuata e numerata
It = indice di edificabilità fondiaria
mc/mq
me
1,8
Stxlt
S1 (oltre le aree per viabilità) per attività nell'Ambito o
mq
0,5 /1 mq sup. utile esclusa residenza
nella Zona: verde e parcheggi (min. 50% parcheggi)
S1 per residenza ammessa (25% sup. utile) nell'Ambito o mq
5
nella Zona: campo giochi
mq
per abitante
parcheggi
S2 per attività
mq
0,5 /1 mq sup. utile esclusa residenza
nell'Ambito o esterna o da monetizzare
S2 per residenza ammessa
mq
16 per abitante
nell'Ambito o esterna o da monetizzare
Sm = lotto minimo
mq
mc/mq
mq
mq
St - strade e SI nella Zona
2,5
1.000
40 % di Sf
Piani complessivi(1)
n°
3 (senza deroghe per le zone D4e/5 e D4e/6)
h = altezza max (2)
mi
10,50 (9,60 senza deroghe per le zone D4e/5 e
mi
mi
mi
mi
D4e/6)
h/2 con min. 5
h con min. 10
10
edificio
Autorimesse e parcheggio privato per attività
mq
1 mq ogni 10 mq sup. utile non resid.
Idem per residenza
mq
Idem pavimentata
Cavedi
mq
mq
15%
85%
ammessi
Autorimesse e annessi interrati
Idem fuori terra
per abitante 3,5
ammessi
esclusi
derogabile fino a 5 in caso di compensazione dei volumi.
derogabile fino a ml. 16,50 in caso di compensazione dei volumi.
(corsivo, qui e ai due righi precedenti) Limitazioni introdotte dalla "Variante Parziale per la Zona Turistica del Lago".
92
Z.T.O. D5e
Aggregazioni
turistico-alberghiere
di
espansione
Ambito
Perimetrazione di P.R.G.
mq
mc/mq
1,2
me
Stxlt
S1 (oltre alla viabilità) nell'Ambito o nella Zona: verde e mq
Intera zona D5e individuata e numerata
0,5 / 1 mq di sup. utile
parcheggi (min. 1/2 a parcheggi)
S2 nell'Ambito e esterna o monetizzata: verde e parcheggi mq
(min. 1/2 a parcheggi)
Sm = lotto minimo
If = densità max per trasposizione di volumi
mq
mq
mc/mq
St - viabilità - SI in Zona
6.000
2
mq
25 % di Sf
Piani max
n°
3
h = altezza max
mi
9,60
mi
mi
h/2 con min. 5
mi
h con min. 10
mi
h con min. 10
edificio
mq
6 per posto letto
Idem per residenza
mq
1 ogni 10 me residenziali
mq
70%
Idem pavimentata
mq
30%
Autorimesse e annessi interrati
ammessi
Idem fuori terra
Cavedi
ammessi
ammessi
(corsivo qui e al rigo precedente) Modifiche introdotte dalla "Variante Parziale per la Zona Turistica del Lago".
93
Z.T.O. D6c
Aggregazioni
turistico-ricettive
di
completamento
Ambito
perimetrazione P.R.G.
Sf = superficie fondiaria minima
mq
intera Zona individuata e numerata
mc/mq
0,6
S2 in Ambito o esterna o da monetizzare:
mq
5
parcheggi parco – gioco - sport
mq
vano abitabile
mq
15 % di Sf
Piani max
n°
2
Altezza max
mi
7
mi
7,50
mi
5
mi
10
mi
10
mq
20 per unità abitativa minima
mq
90%
Idem pavimentata
mq
10%
per vano abitabile (60 me) 20 per
edificio
Cavedi
Esclusi
Ammessi se accorpati
Idem fuori terra
Esclusi
94
Z.T.O. D6e
Aggregazioni
turistico-ricettive
di
espansione
Ambito
St = superficie territoriale della Zona
mq
intera Zona individuata e numerata
mc/mq
0,6
me
St x It o 75% volume esistente su St
S1 (oltre alla viabilità) nell'Ambito o nella Zona:
mq
3,5 per vano abitabile (60 me) 5
parcheggio parco
mq
vano abitabile
S2 nell'Ambito o esterna o monetizzata:
mq
17 per vano abitabile 1
parco
–gioco
-sport
attrezzature mq
per
per
vano abitabile
d'interesse comune
Sm = superficie minima di intervento
mq
St - viabilità - SI nella Zona
non ammessa
intera superficie fondiaria, ammessi stralci su
mq
progettaz. unitaria
20 % di Sf
Piani max
n°
2
Altezza max
mi
7
mi
7,50
mi
5
mi
10
mi
10
edificio
mq
20 per unità minima
mq
90%
Idem pavimentata
mq
10%
Garage e accessori interrati
Ammessi se accorpati
Garage e accessori isolati
Esclusi
95
Z.T.O. D8e
Parchi ricreativi attrezzati, di espansione
Ambito
St= superficie territoriale
mq
intera zona individuata e numerata
It = indice di edificabilità territoriale:
mc/mq
0,5 0,8
zona D8e/1 zona D8e/2 zona D8e/3
mc/mq
1,6(2)
mc/mq
me
Stxlt
S1 nella Zona
viabilità
S2 nell'ambito o esterna o da monetizzare
mq
5 % di St
mq
St - viabilità
Pp = parcheggi in parco
mq
min. 25 % di St
nell'Ambito o esterni(1)
Sm = superficie minima di intervento
mq
intera zona o stralcio funzionale sulla base di una
Q = rapporto max di copertura (comprese
mq/mq
progettazione unitaria
30%
strutture aperte/coperte)
Piani max
n°
3 (solo centro servizi)
h = altezza max
mi
10,50 (centro servizi) 8
mi
(attrezzature e
attrazioni) 12 misurati sulla Gardesana al capitello di
Sta/alo, per singole strutture con copertura a volta o a
cupola
mi
7,50
mi
mi
h/2 con min. 5
h con min. 10
mi
h con min. 10 (derogabile per
edificio
Cavedi
attrazioni)
ammessi
Attrazioni parzialmente interrate
Annessi e accessori isolati
ammesse
ammessi
se ricavati nella Zona, la relativa area concorre alla St;
se esterni alla Zona o all'Ambito, la relativa area non concorre alla St.
Modifiche introdotte dalla "Variante Parziale per la Zona Turistica del Lago".
96
Z.T.O. F – b1)
Attrezzature e servizi di interesse comune
mq
intera Zona o stralcio funzionale con
Sm = sup. minima di intervento per stralci
mq
progettazione unitaria
1.000
If = indice di edificabilità fondiaria(1)
mc/mq
2,5
me
Sfxlf
mq/mq
40%
Piani max (2)
n°
3
h = altezza max (3)
mi
10,50
Distanza min da strade
mi
7,50
Distanza min da confini
mi
h/2 con min. 5
mi
h con min. 10
mi
h con min. 10
edificio
mq
mq
min 60 %
Idem pavimentata
mq
max 40%
Cavedi
ammessi
ammessi
Idem fuori terra
ammessi
può essere sottoutilizzato.
derogabile fino a 5 per strutture di particolare importanza.
derogabile in funzione di nota 2.
97
Z.T.O. F-b2)
Attrezzature, servizi e impianti tecnologici di interesse
sovracomunale
Ambito
S1 (oltre le aree per viabilità) per attività produttive: verde
mq
mq
mq
10 % di St (parte produttiva) 0,5 / 1
e parcheggi (min. 50% parcheggi) per attività commerciali:
mq.
mq. di sup. utile
S2 per attività produttive
mq
10 % di St (parte produttiva) 0,5 / 1
mq
mq. di sup. utile
mq
mq.
me
St-viabilità-SI e S2
5.000
500 per lotto attività produttive
per attività commerciali:
Sm = lotto minimo
per residenza lotti per uffici e servizi mc/mq
2,5
logistici
Q = rapporto max di copertura (riferito ai
mq
50 % di Sf
soli edifici)
Piani abitabili
n°
3 (per uffici, servizi logistici, abitaz.)
mi
10,50
abitazioni staccate
mi
7,50
mi
h/2 con minimo 5
mi
h con min. 10
Distanza min. tra corpi di fabbrica stesso edificio
mi
10
residenziale o a uffici
mq
mq
mq
mq
15%
85%
ammessi
h =Altezza max:
impianti
Idem per residenza
Idem pavimentata
Cavedi
Autorimesse e annessi interrati e fuori terra
ammessi
98

norme tecniche di attuazione - SITP

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