Centro Storico - ristrutt edilizia

COMUNE DI PIACENZA
DIREZIONE OPERATIVA RIQUALIFICAZIONE E SVILUPPO DEL TERRITORIO
SERVIZIO ATTIVITÀ PRODUTTIVE E EDILIZIA - U.O. SUEAP
Via Scalabrini 11 – 29121 Piacenza – P.I. 00229080338 - Tel. 0523.492271 – Fax 0523.49.2249
Email : [email protected] - www.comune.piacenza.it
pec : [email protected]
Piacenza, 07.09.2016
Rif. ____ / _____
AI TECNICI U.O. SUEAP
AI TECNICI SERVIZIO ATTIVITA' PRODUTTIVE E
EDILIZIA
Oggetto:
RUE APPROVATO CON DELIBERA DI C.C. N° 24 DEL 06.06.2016 ESECUTIVO
DAL 29 GIUGNO 2016.
RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA CON /SENZA MODIFICA DELLA SAGOMA IN
CENTRO STORICO.
La presente per chiarire le varie tipologie di ristrutturazione edilizia previste dal RUE approvato
con atto del C.C. n° 24 del 06.06.2016 per gli edifici in Centro Storico .
Le Norme di Attuazione del RUE vigente prevedono quanto segue:
17.2. Nei Tessuti Storici, in caso di demolizione e ricostruzione, fermo restando il rispetto delle
norme del Codice Civile le distanze minime tra i fabbricati non possono essere inferiori a quelle
intercorrenti tra i fabbricati preesistenti, considerati senza tener conto delle parti aggiuntive e
incongrue prive, di qualsiasi valore storico, artistico o ambientale.
17.7. Per gli interventi di demolizione e ricostruzioni di edifici esistenti, le distanze potranno
essere in deroga anche ai limiti previsti all’art.9 del Decreto Ministeriale n.1444/68 ai sensi e per
gli effetti dell’articolo 7-ter della L.R.20/2000 come aggiornata dalla L.R. 17/2014. Gli eventuali
incentivi di cui all’ART. 171 possono essere realizzati con la soprelevazione dell'edificio originario,
anche in deroga agli articoli 7, 8 e 9 del decreto ministeriale n. 1444 del 1968, nonché con
ampliamento fuori sagoma dell'edificio originario laddove siano comunque rispettate le distanze
minime tra fabbricati di cui all'articolo 9 del medesimo decreto o quelle dagli edifici antistanti
preesistenti, se inferiori, secondo quanto previsto dal comma 3bis dell’art.7-ter della L.R.20/2000
come aggiornata dalla L.R. 17/2014.
160.3. Edifici sottoposti a ristrutturazione edilizia
In tutti gli edifici del centro storico così classificati si applica la ristrutturazione edilizia senza modifica
del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ad esclusione degli ambiti individuati con
apposita simbologia grafica di cui alla tavola P3 del RUE. In ottemperanza all’art. 13 comma 4 della
L.R.15/2013, il Comune prevede che in tutti gli edifici del centro storico così classificati si applica la
ristrutturazione edilizia senza modifica del volume e della sagoma, ad esclusione degli ambiti
PIACENZA PRIMOGENITA
DELL’UNITÀ D'ITALIA
individuati con apposita simbologia grafica di cui alla tavola P3 del RUE (cosiddetta “ristrutturazione
edilizia pesante”).
160.4. Edifici di recente formazione
Per le unità edilizie di recente formazione, individuate con campitura azzurra rigata nelle tavole P3,
sono ammessi gli interventi di cui alle lettere a), b), d) e f) dell’allegato alla L.R.15/2013.
160.5. Sulla tavola P3 sono inoltre individuati gli immobili sottoposti a vincolo di tutela diretta, a cui
viene attribuita la modalità di intervento Restauro. Qualora più immobili siano vincolati, e ricadano
quindi all’interno di un perimetro più ampio, come rappresentato in cartografia, l’intervento a cui
saranno sottoposti sarà individuato dalla relativa Soprintendenza.
Nella stessa tavola sono altresì individuati gli immobili sottoposti a vincolo di tutela indiretta.
160.6. In tutti gli edifici di cui al presente articolo l’intervento di demolizione e ricostruzione è ammesso
e previa redazione di un P.U.A. salvo per gli intervisti previsti dal punto f) della L.R.15/2013
ART. 215. INTERVENTI SOGGETTI A S.C.I.A.
215.1. Sono subordinati alla segnalazione certificata di inizio attività tutti gli interventi di cui all’art.13
comma 1 e 3 della L.R. 15/2013.
215.2. Sono ammessi gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui alla lettera f) dell’allegato alla
L.R.15/2013 tutti gli immobili esistenti nel territorio urbanizzato ad eccezione dei seguenti casi:
a) gli edifici interni al perimetro della città storica ed individuati con apposita simbologia nella tavola P3
- ristrutturazione edilizia. A questi si applica la ristrutturazione edilizia senza modifica della sagoma e
dovranno essere oggetto di S.C.I.A. con validità differita di 30 giorni dalla data di presentazione.
b) gli edifici interni al perimetro della città storica ed individuati con apposita simbologia nella tavola P3
- edifici di recente formazione. A questi si applica la ristrutturazione edilizia con possibilità di modifica
della sagoma e dovranno essere oggetto di S.C.I.A. con validità differita di 30 giorni dalla data di
presentazione.
REGOLAMENTO URBANISTICO EDILIZIO DISCIPLINA PARTICOLAREGGIATA
TAVOLA P3
----I - - - -I
AREE NELLE QUALI E' AMMESSA LA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA PESANTE
(ART.13 C.4 DELLA L.R.15/2013 E PUNTO F.DELL'ALLEGATO ALLA L.R.15/2013)
(art.160.3)
NORMATIVA STATALE e REGIONALE
art. 3 del DPR 380/2001 e smi :
d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante
un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte
diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi
costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.
Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella
demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole
innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di
edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia
possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili
sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni,
gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti
costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma
dell'edificio preesistente;
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Art. 10 (L) - Interventi subordinati a permesso di costruire
1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a
permesso di costruire:
a) gli interventi di nuova costruzione;
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso
dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti,
ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della
destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili
sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.
(lettera modificata dal d.lgs. n. 301 del 2002, poi così modificata dall'art. 30, comma 1, lettera c), legge
n. 98 del 2013, poi dall'art. 17, comma 1, lettera d), legge n. 164 del 2014)
2. Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche,
dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinate a permesso di costruire o a segnalazione
certificata di inizio attività.
3. Le regioni possono altresì individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all’incidenza sul
territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire. La
violazione delle disposizioni regionali emanate ai sensi del presente comma non comporta
l’applicazione delle sanzioni di cui all’articolo 44
ALLEGATO alla L.R. n. 15 del 2013 ( come aggiornato con circolare dell'assessore RER del
21.11.2014 P.G. 2014.442803 a seguito delle innovazioni statali D.L. 133/2014 convertito con
modifiche dalla L. 164/2014)
Definizione degli interventi edilizi
Ai fini della presente legge, si intendono per
f) “Interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi
mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto od in
parte diverso dal precedente.
Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio,
l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, nonché la realizzazione di
volumi tecnici necessari per l'installazione o la revisione di impianti tecnologici. Nell’ambito degli
interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi anche quelli consistenti nella demolizione e
ricostruzione con la stessa volumetria del fabbricato preesistente, fatte salve le sole innovazioni
necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa
sull’accessibilità, per l'installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico degli
edifici, “nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti,
attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane
fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio
2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di
ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia
soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente”. [art. 30 del D.L. n. 69 del
2013, convertito con modificazioni dalla L. n. 68 del 2013]
Gli interventi di ristrutturazione edilizia comprendono altresì quelli che comportino, in conformità alle
previsioni degli strumenti urbanistici, “modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei
prospetti” aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle
superfici, [art. 10, comma 1, lettera c), del DPR n. 380 del 2001] ovvero che limitatamente agli
immobili compresi nei centri storici e negli insediamenti e infrastrutture storici del territorio rurale, di cui
agli articoli A-7 e A-8 dell’Allegato della legge regionale n. 20 del 2000 comportino mutamenti della
destinazione d’uso “nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili
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sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni”
[art. 30 del D.L. n. 69 del 2013, convertito con modificazioni dalla L. n. 68 del 2013]
art. 13 L.R. 15/2013 comma 4
4.Gli strumenti urbanistici possono limitare i casi in cui gli interventi di ristrutturazione edilizia, di cui al
comma 1, lettera d), sono consentiti mediante demolizione e successiva ricostruzione del fabbricato,
con modifiche agli originari parametri. All'interno del centro storico di cui all'articolo A-7 dell'Allegato
alla legge regionale n. 20 del 2000 i Comuni individuano con propria deliberazione, da adottare
entro il 31 dicembre 2013 e da aggiornare con cadenza almeno triennale, le aree nelle quali non è
ammessa la ristrutturazione edilizia con modifica della sagoma e quelle nelle quali i lavori di
ristrutturazione edilizia non possono in ogni caso avere inizio prima che siano decorsi trenta
giorni dalla data di presentazione della SCIA. Nella pendenza del termine per l'adozione della
deliberazione di cui al secondo periodo, non trova applicazione per il predetto centro storico la
ristrutturazione edilizia con modifica della sagoma.
Nella nota PG/2015/0337640 del 25/05/2015 del SERVIZIO AFFARI GENERALI, GIURIDICI E
PROGRAMMAZIONE FINANZIARIA della Regione E.R. di chiarimenti sulla definizione di
ristrutturazione edilizia è riportato:
3. ….............., il legislatore regionale del 2013, nell’elaborare l’allegato alla lr 15/2013, non ha inteso
introdurre alcuna modifica alle definizioni statali, nel testo allora vigente, limitandosi ad unificare nel
punto f) le due fattispecie di ristrutturazione edilizia contenute nell’ordinamento statale agli art. 3 e
all’art. 10 del DPR n. 380 del 2001.
E’ noto infatti che la ristrutturazione edilizia conservativa (che cioè non prevede la demolizione
dell’immobile e la sua ricostruzione) è distinta nel testo unico statale in ristrutturazione cd. Leggera
regolata all’art. 3, e in ristrutturazione cd. pesante, regolata all’art. 10, comma 1, lettera c) e che le
differenti fattispecie, secondo la stessa normativa statale, sono soggette ad un differente regime
abilitativo: la ristrutturazione leggera è attuabile mediante SCIA, quella pesante previo rilascio del
permesso di costruire.
La scelta di riunire le due fattispecie in una sola definizione risponde unicamente alla previsione
legislativa regionale di sottoporre a SCIA le opere afferenti ad entrambe le fattispecie di
ristrutturazione edilizia, in attuazione del principio di flessibilità, riconosciuto dalla Corte costituzionale
nella sentenza n. 303 del 2003 e contenuto all’art. 22, comma 4, del DPR n. 380 del 2001, che
attribuisce alle Regioni la facoltà di ampliare o ridurre l’ambito applicativo della SCIA (ed in
precedenza della DIA). Pertanto, nella nostra regione tutte le forme di ristrutturazione edilizia
sono soggette a SCIA.
La semplificazione regionale, in ordine al titolo abilitativo richiesto non fa venir meno la
rilevanza penale delle ristrutturazioni pesanti eseguite abusivamente, in assenza o in difformità
dal titolo abilitativo richiesto: infatti, ai sensi dell’art. 22, comma 4, del DPR n. 380 del 2001, anche
in tali casi di semplificazione procedurale, gli interventi eseguiti in totale difformità o assenza del titolo
edilizio sono soggetti alla sanzione di cui all’art. 44, comma 1, lettera b), del medesimo T.U. edilizia. In
altre parole, la sanzione penale è correlata alla consistenza delle opere e non alla tipologia di titolo
edilizio richiesto per la loro esecuzione.
4. Con riferimento alle ipotesi di ristrutturazione con modifica dei prospetti e alla asserita difformità tra
la definizione statale e quella regionale si precisa quanto segue.
Nella normativa statale (e regionale) la modifica ai prospetti è un intervento contemplato nella
ristrutturazione edilizia pesante, la quale infatti è caratterizzata dagli interventi che portano ad un
organismo in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportano modifiche della volumetria
complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nella zona
A, comportano mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportano
modificazione della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D.Lgs. n. 42 del 2004.
La giurisprudenza ha chiarito che si ha ristrutturazione edilizia pesante tutte le volte in cui venga
interessato dall’intervento anche solamente uno dei parametri sopradetti (il volume, i prospetti, la
destinazione d’uso in zona A, la sagoma in edifici vincolati). Emblematiche le pronunce con le quali si
precisa che le opere interne sono idonee a rientrare negli interventi di ristrutturazione edilizia pesante
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quando comportano aumento di unità immobiliari o modifiche dei volumi, dei prospetti e delle superfici
ovvero il mutamento di destinazioni d’uso; e le sentenze secondo cui gli interventi sulla facciata aventi
ad oggetto l’apertura o la modifica di finestre o porte si classificano comunque come interventi di
ristrutturazione .
A quanto sopra occorre aggiungere che il decreto sblocca Italia, per operare una effettiva
semplificazione normativa, ha eliminato dalla definizione di ristrutturazione pesante l’aumento della
superficie e la modifica del numero delle unità immobiliari e ha espressamente ricompreso tali
interventi nella nozione di manutenzione straordinaria. In tal modo ha sicuramente ampliato gli
interventi riconducibili alla manutenzione straordinaria sottraendoli nel contempo al regime giuridico
proprio della ristrutturazione.
E’ evidente che le rilevanti trasformazioni ora attuabili come manutenzione straordinaria
(frazionamenti, accorpamenti, aumenti di superficie) richiederebbero di includervi anche le modifiche
ai prospetti (per esempio per l’apertura di finestre e di accessi nelle nuove unità immobiliari); tuttavia
non si può disconoscere l’univoca lettera della norma statale e soprattutto l’interpretazione
giurisprudenziale precedentemente richiamata
Nella nota del SERVIZIO AFFARI GENERALI, GIURIDICI E PROGRAMMAZIONE FINANZIARIA
della Regione E.R. PG /2015 / 466957 DEL 1 /7 / 2015
Disciplina della ristrutturazione edilizia con aumento delle unità immobiliari, a seguito delle
innovazioni apportate dal decreto sblocca Italia (D.L. n. 133 del 2014)
2. Pare di capire dalla sintetica descrizione dell’intervento ipotizzato che lo stesso consisterà in un
insieme sistematico di lavori che porteranno a trasformare un edificio avente destinazione direzionale
in un organismo edilizio totalmente diverso, frazionato in una pluralità di unità immobiliari aventi
destinazione residenziale. Inoltre si prevedono modifiche dei prospetti in conseguenza dell’apertura di
finestre.
I frazionamenti immobiliari, il cambio di destinazione d’uso (con passaggio ad altra categoria
funzionale per quanto di minor carico urbanistico), la rilevanza delle opere interne e delle modifiche
agli impianti tecnologici e alle parti comuni, che è agevole ipotizzare in una operazione del genere,
fanno propendere in astratto per una classificazione dell’intervento quale una ristrutturazione edilizia.
Tale ipotesi fattuale che – si ripete – dovrà comunque essere ponderata nel caso concreto dal
Comune, è poi ulteriormente consolidata dalla circostanza che l’intervento comporta una modifica dei
prospetti in quanto la giurisprudenza è pacifica nel considerare che tale circostanza da sola è
sufficiente a far qualificazione lo stesso come una ristrutturazione pesante, di cui all’art. 10, comma
1, lettera c), del DPR n. 380 del 2001 (si veda per tutti la recente sentenza della Cass. Pen. 20
maggio 2015, n. 20846).
RUE e RISTRUTTURAZIONE IN CENTRO STORICO
In base a quanto previsto dalla normativa statale, regionale ed alle circolari/pareri del Servizio Affari
generali , giuridici della R.E.R. si fa rilevare pertanto che il RUE per il Centro Storico ha voluto
individuare n° 3 tipi di edifici che possono essere sottoposti ad interventi di Ristrutturazione edilizia e
precisamente:
CLASSIFICAZIONE
TITOLO EDILIZIO
EDIFICI SOTTOPOSTI A SCIA con validità
RISTRUTTURAZIONE
differita di 30 gg
EDILIZIA (art. 160.3) (retino
color fucsia)
TIPOLOGIA
INTERVENTO
NOTE
Nel rispetto dell'art. 17.2
è
possibile
la
demolizione
con
ricostruzione
senza
modifica della sagoma ,
è possibile modificare i
prospetti
e
quanto
previsto all'art. 166 del
RUE (senza possibilità
di
recuperare
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l'eventuale
che viene
come Sue)
sottotetto
a crearsi
EDIFICI
di
RECENTE SCIA con validità Nel rispetto dell'art. 17.2
FORMAZIONE (art. 160.4) differita di 30 gg
è
possibile
la
(retino azzurro rigato)
demolizione
con
ricostruzione
senza
modifica della sagoma
è possibile modificare i
prospetti
e
quanto
previsto all'art. 166 del
RUE (senza possibilità
di
recuperare
l'eventuale
sottotetto
che viene a crearsi
come Sue)
Edifici in ambiti individuati SCIA con validità
con apposita simbologia differita di 30 gg.
grafica di cui alla tavola P3
del
RUE
(cosiddetta
“ristrutturazione
edilizia
pesante”) (art. 160.3) (ambiti
perimetrati con trattini nella
tav. P3)
Alla lett. b) dell'art. 215
del RUE è rimasto per
errore l'indicazione della
degli edifici di recente
formazione
quale
simbologia degli edifici
in cui si applica la
ristrutturazione edilizia
con
possibilità
di
modifica della sagoma -
E'
possibile
la
demolizione
con
ricostruzione
con
modifica della sagoma
nel rispetto dell'art. 17.2
e dell'art. 17.7 del RUE
(escludendo
la
possibilità di incentivi )
considerato che le zone
individuate sono degli
isolati
del
Centro
Storico
La dicitura “ristrutturazione edilizia pesante” riportata nelle norme del RUE e sulla tavola P3 di fatto
non determina differenze di titolo edilizio necessario (sempre SCIA), non permette nessun aumento di
volume o altezza se non nei limiti di quanto previsto dalla norme sul risparmio energetico.
La ristrutturazione edilizia pesante è definita dalla normativa statale all'art. 10 del DPR 380/2001 e nel
caso di interventi senza la presentazione o in difformità al titolo edilizio (SCIA) , si applica la sanzione
penale prevista dall’art. 44, comma 1, lettera b), del medesimo T.U. edilizia
p.o. U.O. SUEAP
(geom. Antonella Castioni)
IL DIRIGENTE
arch. Taziano Giannessi
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