Case vacanza 2016

OSSERVATORIONAZIONALEIMMOBILIARETURISTICO2016
SULMERCATODELLECASEPERVACANZA
SINTESIPERLASTAMPA
Roma,28luglio2016
IlmercatoimmobiliareinItalia
La timida risalita del mercato immobiliare italiano, dopo un settennio di inusitata durezza, rivela oggi una
fragilitàfinoaqualchemesefaimpronosticabile.L’elementofiduciario,cheapartiredal2013avevaanticipatoe
favorito la ripresa, a metà anno si è affievolito, causa l’impasse scaturita dalle difficoltà di trasferimento
dell’impulso monetario all’economia reale e dall’acuirsi delle tensioni finanziarie e geo-politiche. Il parziale
deterioramento delle aspettative sulla situazione economica futura è da porre alla base della riduzione delle
intenzioni di acquisto di abitazioni recentemente manifestate dalle famiglie italiane (fig. 1). Si tratta di un
arretramentononeclatante,macomunquesintomaticodiunatteggiamentovoltopiùalsoddisfacimentodelle
esigenzecontingenti,chenonall’effettuazionediinvestimentisuunorizzontetemporaledilungoperiodo.
Figura1 Intenzionediacquistareun’abitazione
neiprossimi12mesi
(numerodifamiglie)
3.5 00.00 0
100
Sì,ciattiveremoneiprossimimesi
4.0 00.00 0
90
Sì,cistiamogiàmuovendo
3.363.000
Figura2
Tipologiadiutilizzopercolorochehanno
intenzionediacquistareun'abitazione
(%sultotaledelladomandapotenziale)
70
2.5 00.00 0
60
1.697.000
1.5 00.00 0
2.069.000
1.422.000
1.303.000
1.107.000
767.000
0
2012
2013
1.097.000
40
Fonte:Nomisma,Indaginefamiglie2016
72,9
61,2
57,4
64,6
70,5
10
853.000
2015
2016
0
Nonrisponde
Altro
Secondacasaper
investimento
20
340.000
2014
15,7
50
30
1.357.000
1.0 00.00 0
500 .000
2.275.000
2.070.000
8,2
19,1
30,9
22,3
16,1
%
2.256.000
10,7
20,9
80
3.166.000
3.0 00.00 0
2.0 00.00 0
5,4
13,7
2012
2013
2014
2015
2016
Secondacasaper
usodelnucleo
familiare
Primacasao
sostituz.primacasa
Fonte:Nomisma,Indaginefamiglie2016
La percezione di transitorietà dei fattori positivi che hanno accresciuto il reddito disponibile negli ultimi
tempi, infatti, induce le famiglie a privilegiare un approccio “presentista”, rendendole al più disposte a
coglierelastraordinariaopportunitàrappresentatadagliirrisoritassidiinteresseperrinegoziareilproprio
mutuooarivolgersialmercatodelleriqualificazioniperinterventidimanutenzioneincentivationonpiù
rinviabili.Nonostantelaflessioneregistrata,laquotadifamiglieinteressateall’acquistorimaneconsistente
e di gran lunga superiore alle dimensioni del mercato residenziale che, seppure in ascesa da oltre un
biennio,simanterràanchenel2016conogniprobabilitàaldisottodelle500milacompravendite.
Ad impedire la concretizzazione del vasto interesse latente e manifesto, oltre ai timori di precarietà
reddituale futura e ad una dotazione di capitale proprio iniziale spesso insufficiente, contribuisce un
atteggiamento del settore bancario che, al di là delle intenzioni, continua a risultare inadeguato rispetto
alleesigenzedisostegnopalesatedalladomanda.Afrontediunadipendenzadamutuoarrivataasuperare
addirittural’80%,ildiniegocontinuaadesserelarispostaprevalentedapartedelsistemacreditizio,senza
chenecessariamentesiarriviallaformalizzazionediun’istruttoria.
A pesare sulle scelte allocative delle banche continua ad essere l’irrisolto problema delle sofferenze sui
crediti,dopounastagionedieccessiincuiilvagliodellerichiesteeratutt’altrochestringente,elapresenza
di un’ipoteca immobiliare era una garanzia di automatica copertura. Con il venir meno delle certezze di
recupero a fronte di insolvenze e il conseguente necessario ricorso a massicce svalutazioni, il processo
selettivo si è fatto decisamente più rigoroso, con l’attenzione più rivolta all’effettiva capacità di rimborso
chenonallateoricacoperturadelsottostantereale.Intalequadro,nonstupiscel’aumentodelleintenzioni
OsservatorioTuristico,Luglio2015
2
diacquistodisecondecasedamettereadisposizionedelnucleofamiliare,verosimilmenteperovviarealla
ritrosia delle banche ad impegnarsi a fronte dell’inconsistenza, sotto il profilo finanziario, delle nuove
generazioni (fig. 2). Più sorprendente risulta, invece, la netta riduzione rilevata in corrispondenza della
domanda di investimento. Pur costituendo una componente di importanza residuale nell’orientamento
delledinamichegeneralidimercato,sitrattadiunsegnaledanonsottovalutareinchiavecongiunturale.
Tralegrandezzechecompongonoilquadrodelcambiamentoinatto,ilruolopiùimportanteèdaascrivere
al numero delle compravendite. Per il secondo anno consecutivo, le transazioni si sono confermate in
territoriopositivo.Acrescereconintensitàmaggiore,anchesetuttosommatoancoracontenuta,sonole
compravendite di abitazioni (+3,6% nel 2014 e +6,5% nel 2015), mentre per gli immobili destinati alle
attivitàeconomiche,all’incrementodel2014,hafattoseguitolastabilitàdelnumerodicontrattistipulati
nell’annosuccessivo.
Oltreallecompravendite,l’altrofattorecheconcorreadimensionareilmercatoeaconnotarnelostatodi
saluteèilvaloredegliimmobili.Suprezziecanoniincidononumerosevariabili,siadinaturaesogenache
endogena.Conriferimentoaquesteultime,sisegnalal’importanzadellatempisticadivenditaelocazione,
lacuiampiezzaedevoluzioneesprimelafacilitàomenodiincontrotradomandaeofferta.
Nell’ultimosemestre,itempiperconcludereletrattativesisonogeneralmenteridottisubaseannuale(tav.
1),mamentreperleabitazioniiltrenddimiglioramentoappareconsolidato,perufficienegozilaflessione
èpiùdebolema,soprattutto,ladistanzaconilivellipre-crisipiùampia.
Tavola1
13grandicittà–Tempimedidivenditaedilocazionedegliimmobili(mesi)
Tempimedidivendita
Tipologie
Tempimedidilocazione
Isem.2015
Isem.2016
Isem.2015
Isem.2016
Abitazioninuove
8,6
7,8
3,5
3,5
Abitazioniusate
8,1
7,5
3,9
3,8
Uffici
10,4
10,1
6,8
6,7
Negozi
9,7
9,6
6,3
6,3
Boxogarage
7,3
7,3
4,7
4,6
Fonte:Nomisma
Nelprimosemestredell’annoincorsolavariazionesemestraledeiprezzisiposizionaaldisottodel-1%,ad
esclusionedel-1,2%rilevatopergliuffici,conuncalodiintensitàperilsestosemestreconsecutivo.
Icanoni,anch’essiancorainarretramento,paionoormaiprossimiallastabilità,adifferenzadeiprezziche
conservano,invece,un’intonazioneancoraleggermentenegativa(fig.3).
Figura3
13grandicittà–Evoluzionedeivaloriimmobiliari(variazioni%semestrali)
Canonidilocazione
0,0
-1,0
-1,0
-2,0
-2,0
%
%
Prezzidicompravendita
0,0
-3,0
-3,0
-4,0
2010
2011
Abitazioni
2012
2013
2014
Uffici
OsservatorioTuristico,Luglio2015
2015
-4,0
2010
2016
Negozi
2011
Abitazioni
2012
2013
2014
Uffici
2015
2016
Negozi
3
Fonte:Nomisma
Ilmercatodelleabitazionipervacanza
La riduzione della domanda di investimento, registrata a livello nazionale, costituisce un’oggettiva
penalizzazioneperilmercatoresidenzialenellelocalitàturistiche,incuitalecomponentefungedadriver
fondamentale.
Il parziale raffreddamento rappresenta, però, un’evidenza recente, palesatasi nell’ultimo trimestre, di cui
non si ravvisa traccia nei dati ufficiali rilevati dall’Agenzia delle Entrate. A consuntivo 2015 e nel primo
trimestrediquest’annorisultava,infatti,ancoraconsistenteiltassodicrescitadell’attivitàtransattiva,siaa
livello nazionale (+6,5% annuale) che sul versante turistico (+7,6%). Sul secondo fronte, in particolare, la
spintaespansivahariguardatoinmanierapressochéomogeneatantoimercatimarittimi(+6,8%),quanto
quellimontani(+9,0%)(tav.2).
Se, come segnalato, i primi mesi dell’anno sono proseguiti all’insegna della crescita dei volumi, il
rallentamento intervenuto successivamente dovrebbe connotare i mercati anche nella seconda parte
dell’anno,senzatuttaviacomportareunarretramentotendenziale.
Tavola2
Numerodicompravenditediabitazioni–Variazioni%annuali
2012/2011
2013/2012
2014/2013
2015/2014
Localitàlacuali(12)
-20,0
-3,4
-4,6
16,1
Localitàmarine(120)
-27,2
-9,8
4,5
6,8
Localitàmontane(52)
-25,2
-6,3
-1,7
9,0
Totalelocalitàturistiche
-26,6
-9,0
3,0
7,6
Fonte:elaborazioniNomismasudatiAgenziadelleEntrate
A favorire la risalita del mercato ha contribuito, anche nelle località turistiche, l’ulteriore arretramento
registrato in corrispondenza dei valori di transazione. Se per i mercati urbani sembra ormai prossimo
l’epilogodellafasenegativa,purnonmancandofattoriingradodialimentarenuovifocolairecessivi(quali
l’instabilità economico-finanziaria, il deterioramento delle prospettive macroeconomiche e l’effetto di
eventualimassiccedismissionidiNPLsgarantitidaimmobili),perquellisecondarieturisticil’inversionedel
ciclononpareancoraimminente.
Ilsegmentoturisticodellecasepervacanzaèstatoinvestitodaunariduzionedeiprezzidivenditainlinea
conquellamediaregistratadalsettorealivellonazionale.
Ildatomedio,sintesideimercatitop,centralieperifericidellesingolelocalitàturistichemonitorate,segna
un -2,3% annuo (contro il -5,0% registrato un anno fa), con un campo di oscillazione, in funzione della
tipologiaabitativa,compresotra-0,3%e-4,7%.
La variabilità della flessione annuale dei prezzi in rapporto alla localizzazione è espressa da questa scala,
dovesonoposizionateleregionilecuilocalitàturistichesonostateoggettodimonitoraggio:
Tavola3
-5,0%
-3,5%
Abruzzo
Emilia
Basilicata Romagna
-3,0%
Medialocalitàturistiche:-2,3%
-2,0%
-1,5%
-1,0%
Campania
Lombardia
Veneto
Piemonte
Valled'Aosta
Liguria
TrentinoAltoAdige
FriuliVenezia
Giulia
Lazio-Toscana
Marche
Molise-Umbria
OsservatorioTuristico,Luglio2015
4
Sardegna
Fonte:NomismaeFimaa-Confcommercio
Calabria
Puglia-Sicilia
Rispettoaldatomedioregionale,visonocontestiincuilavariazioneintervenutaneiprezzinascondeuna
certa variabilità a livello territoriale (comunque minore di quanto accaduto lo scorso anno), come ad
esempio in Abruzzo e Calabria, dove si segnalano flessioni massime nell’ordine dell’8% e minime
prossimeall’invarianza.DiscorsoanalogoperEmiliaRomagna,SiciliaeSardegna,contraddistintedalrange
compresotra-6%e0.InCampania,invece,sioscillatra-5%e+5%.
Il prezzo medio di un’abitazione turistica in Italia è 2.285 euro al mq commerciale, sintesi dei seguenti
valoridifferenziatipertipologiadilocalitàturisticaeabitativaeperlocalizzazione.
Tavola4
Prezzimedi2016
Abitazionitopnuove
Abitazionicentraliusate
Abitazioniperifericheusate
Localitàlacuali
3.416€/mq
2.159€/mq
1.419€/mq
Localitàmarine
2.990€/mq
2.152€/mq
1.595€/mq
Localitàmontane
3.225€/mq
2.308€/mq
1.591€/mq
Fonte:NomismaeFimaa-Confcommercio
Lelocalitàcherappresentanogliestremidell’ampiorangedeiprezzidelleabitazioninellelocalitàturistiche
sono Santa Margherita Ligure (GE) per l’estremo superiore, con quotazioni sul mercato top che arrivano
finoa14.000€/mq,eSerraSanBruno(VV)ePortoRosa(ME)perquelloinferiore,convaloriminimidelle
abitazioniperifericheusatenell’ordinedei400€/mq.
Dalcompartolocativoemergonosegnalidiassolutastabilitàinterminidivalori.Ildatomedio,sintesidei
canonirichiestiingiugno,luglioeagostonellesingolelocalitàturistichemonitorate,segnaun+0,2%annuo.
Il mercato della locazione delle località turistiche è caratterizzato da un canone medio settimanale
ordinario(valoredimassimafrequenza)di375€perilmesedigiugno,530€perluglioe680€peragosto,
perunappartamentoconcameramatrimoniale,cameretta,cucinaebagno,4postiletto(speseincluse).
Inquestosegmentodelmercatosiriscontranodifferenzetutt’altrochetrascurabilitralelocalitàlacualie
quellemarine/montane:
Tavola5
Canonemediosettimanale2016
Mesedigiugno
Mesediluglio
Mesediagosto
Localitàlacuali
565€
695€
840€
Localitàmarine
355€
515€
675€
Localitàmontane
370€
520€
665€
Fonte:NomismaeFimaa-Confcommercio
Dueultimeannotazioniriguardanolemotivazionid’acquistoeladistribuzionedelladomandatraitalianie
stranieri. Riguardo al primo aspetto, il mercato residenziale nelle località turistiche è movimentato
principalmentedagliacquistiperutilizzodiretto(65%),mentreilrestantemercatoèalimentatodafinalità
diinvestimento(19%)odaunmistodelleduetipologie(16%).Sulladistribuzionedelladomandatraitaliani
estranieri,invece,sièrilevatochenelcomplessoladomandaperacquistodicasepervacanzaprovieneda
italianinell’85%deicasi,percentualechescendeal70%conriferimentoalladomandaperlocazione.
OsservatorioTuristico,Luglio2015
5
APPENDICESTATISTICA
TavolaA
Localitàche,rispettoal2015,nonhannoregistratocalideiprezzimedidicompravendita
Aggiustamentipositivideiprezzimedi
Localitàdimare
Amalfi(SA):5,0%-SanBenedettodelTronto(AP):1,9%-Anacapri(NA):1,8%-Camerota(SA):1,7%-
RosolinaMare(RO):1,4%-ArmadiTaggia(IM):1,0%
Localitàdimontagna/lago
PontediLegno(BS):2,2%-Lurisia(CN):2,0%-Limone(CN):1,7%-Bellagio(CO):1,6%-Corvara(BZ):1,5%-
Piancavallo(PN):1,1%-Sauris(UD):0,9%
Variazionipressoché%nulle(compresetra-0,4%e+0,3%)
Localitàdimare
Bivona(VV),BovaMarina(RC),Briatico(VV),Capri(NA),CatanzaroLido(CZ),Cesenatico(FC),DianoMarina(IM),
EracleaMinoa(AG),Marsala(TP),Milazzo(ME),Positano(SA),Putzu-Idu(OR),RoccellaIonica(RC),RodiGarganico
(FG),Sapri(SA),Squillace(CZ),Taranto(TA),Terrasini(PA),ViboMarina(VV)
Localitàdimontagna
Bolzano(BZ),Coredo(TN),Dobbiaco(BZ),Gambaried’Aspromonte(RC),Merano(BZ),Peio(TN),Ravascletto(UD),
Rivisondoli(AQ),SellaNevea(UD),SerraSanBruno(VV)
Fonte:NomismaeFimaa-Confcommercio
OsservatorioTuristico,Luglio2015
6
TavolaB
Variazionipercentualiannuali(2016/2015)nominalideiprezzimedidicompravenditadi
appartamentinelleprincipalilocalitàturisticheitaliane,perRegione(valori%)
Regione
Abruzzo
Basilicata
Calabria
Campania
EmiliaRomagna
FriuliVenezia-Giulia
Lazio
Liguria
Lombardia
Marche
Molise
Piemonte
Puglia
Sardegna
Sicilia
Toscana
TrentinoAlto-Adige
Umbria
Valled'Aosta
Veneto
Localitàmarine
Localitàmontaneolacuali
-5,0
-4,7
-2,4
-0,8
-3,7
-2,6
-3,1
-2,2
-
-2,4
-1,8
-
-1,8
-3,2
-2,1
-2,9
-
-
-
-2,2
-4,5
-
0,0
-
-
-0,6
-
-
-2,9
-
-
-2,0
-
-
-
-
-1,9
-2,0
-2,9
-2,6
Fonte:NomismaeFimaa-Confcommercio
OsservatorioTuristico,Luglio2015
7
TavolaC
Prime15localitàperprezzimassimidicompravenditadiappartamentitoponuovi
(€/mq)
Località
Prezzi
(€/mq)
Movimentorispettoalla
posizioneoccupatanel2015
1.SantaMargheritaLigure(GE)
2.FortedeiMarmi(LU)
3.Capri(NA)
4.MadonnadiCampiglio(TN)
5.Courmayeur(AO)
6.Cortinad'Ampezzo(BL)
7.SelvadiValGardena(BZ)
8.PortoCervo(OT)
9.Anacapri(NA)
10.PortoRotondo(OT)
11.Alassio(SV)
12.Corvara(BZ)
13.Sirmione(BS)
14.SestriLevante(GE)
15.Sorrento(NA)
14.000
13.500
13.200
12.600
11.300
11.000
9.900
9.600
9.200
8.700
8.600
8.500
8.400
8.200
8.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3
0
-2
-1
-1
Fonte:NomismaeFimaa-Confcommercio
OsservatorioTuristico,Luglio2015
8