TRIBUNALE DI SULMONA Esecuzione Immobiliare

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TRIBUNALE DI SULMONA
CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione Immobiliare
N. Gen. Rep. 51/2014 R.G.E.
Giudice Dott. Daniele Sodani
CONSULENZA TECNICA
Tecnico incaricato: Ing. Gianni Di Loreto
Iscritto all’Albo della provincia di L’Aquila al N. 1846
Iscritto all’Albo del Tribunale di SULMONA al N. 134
C.F. DLRGNN70R25C096C – P. IVA 01656040662
con studio in Sulmona, Via Papa Benedetto XV n. 10
telefono/fax: 0864 660195
cell: 347 7757516
e-mail: [email protected]
Firmato Da: DI LORETO GIANNI Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 3194ef4eabf43b1b1e2c25d0b4294cb7
BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI PRATOLA PELIGNA
c/
QUAGLIERI PAOLO + 1
Esecuzione Immobiliare:
N. 51/2014 – Banca di Credito Cooperativo di Pratola Peligna c/ Quaglieri Paolo + 1
.
Beni in Sulmona (AQ) – Via Plinio n. 35
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE:
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
A. L’Alloggio unifamiliare si sviluppa su tre livelli, piano seminterrato, 1° e 2° e si compone di
soggiorno, sala da pranzo, cucina e bagno a piano primo, n. 3 camere da letto, disimpegno e bagno a
piano secondo, disimpegno, locale pluriuso, bagno e ripostiglio a piano seminterrato per una
superficie lorda complessiva di circa 182.00 mq, oltre ad un terrazzo di circa 9.00 mq, accessibile dal
soggiorno e dall’ingresso, un balcone di circa 3.70 mq, accessibile dalla sala da pranzo e dal giardino
retrostante e n. 2 balconi di 3.80 mq e 4.60 mq accessibili da altrettante camere da letto.
B. Garage accessorio all’abitazione posto a piano seminterrato di superficie lorda di circa 20 mq.
C. Locale deposito accessorio all’abitazione ricavato nel sottoscala che collega il piano primo con il
giardino retrostante. Il locale ha una superficie lorda di circa 8 mq.
L’intera proprietà, da cielo a terra, è parte di un complesso di villette a schiera e viene identificata con
l’interno n. 49. La proprietà confina a nord-est con abitazione in aderenza (interno n. 50), a sud-est
con Via Plinio, a sud-ovest con abitazione in aderenza (interno n. 48) e a nord-ovest con terreno di
altra proprietà. (allegato 2)
3. STATO DI POSSESSO:
Gli immobili risultano occupati dagli stessi proprietari sig. Quaglieri Paolo e sig.ra Tomassetti
Domenica Nina
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna
Giudice: Dott. Daniele Sodani
Custode Giudiziario: Avv. Andrea Lucci
C.T.U.: Ing. Gianni Di Loreto
1 di 6
A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di un alloggio unifamiliare su tre livelli, composto da piano
seminterrato, 1° e 2°, sito in Sulmona (AQ) alla Via Plinio n. 35 di proprietà del sig. Quaglieri Paolo
nato a Sulmona il 27.09.1975, C.F. QGLPLA75P27I804L (per la quota di ¾) e della sig.ra Tomassetti
Domenica Nina nata a Collepietro il 30/11/1947, C.F. TMSDNC47S70C866L (per la quota di ¼).
Identificato in Catasto Fabbricati al Fg. 38, particella 2116, sub 82, categoria A/7, classe 2, composto
da vani 8, rendita: € 619,75;
B. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di una autorimessa, ubicata a piano seminterrato del
fabbricato sito in Sulmona (AQ) alla Via Plinio n. 35, di proprietà del sig. Quaglieri Paolo nato a
Sulmona il 27.09.1975, C.F. QGLPLA75P27I804L (per la quota di ¾) e della sig.ra Tomassetti
Domenica Nina nata a Collepietro il 30/11/1947, C.F. TMSDNC47S70C866L (per la quota di ¼).
Identificato in Catasto Fabbricati al Fg. 38, particella 2116, sub 7, categoria C/6, classe 13, consistenza
18 mq, rendita: € 54,85;
C. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di un locale deposito, ubicato a piano seminterrato del
fabbricato sito in Sulmona (AQ) alla Via Plinio n. 35, di proprietà del sig. Quaglieri Paolo nato a
Sulmona il 27.09.1975, C.F. QGLPLA75P27I804L (per la quota di ¾) e della sig.ra Tomassetti
Domenica Nina nata a Collepietro il 30/11/1947, C.F. TMSDNC47S70C866L (per la quota di ¼)
Identificato in Catasto Fabbricati al Fg. 38, particella 2116, sub 80, categoria C/2, classe 5, consistenza
7 mq, rendita: € 8,68; (allegato 1)
Ipoteca volontaria iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di L'Aquila in data 12/12/2008
al numero di Registro Particolare 4301 e numero di Registro Generale 29350 a favore della
Banca di Credito Cooperativo di Pratola Peligna – Soc. Cooperativa – con sede in Pratola
Peligna ed a carico di Quaglieri Paolo e Tomassetti Domenica Nina, gravante gli immobili
siti in Comune di Sulmona, censiti presso il N.C.E.U. al Fg. 38 p.lla 2116 sub 7 e sub 82.
(allegato 3)
Ipoteca giudiziale iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di L'Aquila in data 07/05/2013
al numero di Registro Particolare 575 e numero di Registro Generale 7659 a favore della
Banca di Credito Cooperativo di Pratola Peligna – Soc. Cooperativa – con sede in Pratola
Peligna ed a carico di Quaglieri Paolo e Tomassetti Domenica Nina, gravante gli immobili
siti in Comune di Sulmona, censiti presso il N.C.E.U. al Fg. 38 p.lla 2116 sub 7, sub 80 e sub
82 e al fg. 60 p.lla 313 sub 9. (allegato 3)
Ipoteca giudiziale iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di L'Aquila in data 14/04/2014
al numero di Registro Particolare 425 e numero di Registro Generale 6157 a favore di
E.CO.M.A.P. Ente Cooperativo Mutuo di Assistenza e Previdenza fra gli Addetti alla
Vendita di Generi di Monopolio Società Cooperativa Per Azioni con sede in Roma ed a
carico di Quaglieri Paolo, gravante gli immobili siti in Comune di Sulmona, censiti presso il
N.C.E.U. al Fg. 38 p.lla 2116 sub 7, sub 80 e sub 82, al Fg. 60 p.lla 313 sub 9 e presso il
N.C.T. al Fg. 38 p.lla 196. (allegato 3)
4.2.2. Trascrizioni:
Pignoramento immobiliare eseguito presso la Conservatoria dei RR.II. di L’Aquila in data
08/08/2014 al numero di Registro Particolare 10125 e numero di Registro Generale 12477 a
favore della Banca di Credito Cooperativo di Pratola Peligna – Soc. Cooperativa – con sede
in Pratola Peligna ed a carico di Quaglieri Paolo e Tomassetti Domenica Nina, gravante gli
immobili siti in Comune di Sulmona, censiti presso il N.C.E.U. al Fg. 38 p.lla 2116 sub 7,
sub 80 e sub 82. (allegato 3)
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna
4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1. Conformità urbanistico edilizia:
L’alloggio unifamiliare presenta le seguenti difformità:
- Trasformazione del locale pluriuso, posto al piano seminterrato, in taverna (locale
residenziale) con sbancamento del terreno antistante lo stesso e trasformazione della
finestra in porta-finestra;
- Ampliamento del bagno posto al secondo piano realizzato coprendo parte del vano scala
che collega il piano primo con il piano secondo.
Il locale deposito accessorio all’abitazione, ricavato nel sottoscala che collega il piano primo
con il giardino retrostante è oggetto di domanda a sanatoria non conclusa.
Per tali difformità, il sig. Quaglieri Silvio, in data 31/05/1995, al prot. n. 6693, ha presentato
Domanda di Sanatoria ai sensi della Legge 23/12/1994 N. 724, posizione del condono n. 437,
ma il Comune di Sulmona non ha ancora rilasciato il Permesso di Costruire a Sanatoria
(Condono Edilizio) in quanto l’istanza è carente della seguente documentazione: Piante con
l’indicazione delle opere abusive realizzate e documentazione fotografica.
Il sig. Quaglieri Silvio ha già pagato l’oblazione e gli oneri dovuti per il Condono Edilizio
pertanto il costo da sostenere per la regolarizzazione urbanistica è dovuto al solo compenso
da corrispondere ad un tecnico abilitato che porti a conclusione l’istanza quantificabile pari a
circa 1.500,00 €. (allegato 4 e 5)
2 di 6
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
4.2.1. Iscrizioni:
4.3.2. Conformità catastale:
Nell’immobile censito presso il N.C.E.U. al Fg. 38 p.lla 2116 sub. 82 sono state riscontrate le
medesime difformità urbanistiche regolarizzabili mediante aggiornamento catastale. Il costo
da sostenere per la regolarizzazione delle difformità catastali è quantificato pari a circa
1.500,00 €. (allegato 6)
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:
Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al
momento della perizia:
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:
€ 0,00
€ 0,00
€ 1.500,00
7. PRATICHE EDILIZIE:
- Concessione a Costruire N. 178, prot. n. 9940 rilasciata dal Comune di Sulmona in data 09/06/1982
alla Cooperativa Edilizia “Orione” s.r.l. per la “Costruzione di un fabbricato per complessivi n. 34
alloggi sull’unità esecutiva n. 9 del P.E.E.P.”;
- Concessione a Costruire di variante N. 31, prot. n. 5890 rilasciata dal Comune di Sulmona in data
18/04/1983;
- Concessione a Costruire di variante N. 466, prot. n. 6450 rilasciata dal Comune di Sulmona in data
26/04/1984;
- Concessione a Costruire N. 260, prot. n. 10316 rilasciata dal Comune di Sulmona in data 02/07/1984
alla Cooperativa Edilizia “Orione” s.r.l. per la “Costruzione di una recinzione e sistemazione delle
aree esterne nell’ambito del perimetro del lotto n. 9/B del P.E.E.P.”;
- Domanda di Sanatoria ai sensi della Legge 23/12/1994 N. 724, presentata in data 31/05/1995, prot. n.
6693, posizione del condono n. 437, non ancora conclusa.
- Certificato di Agibilità rilasciato dal Comune di Sulmona in data 10/08/1984 con prot. n. 418.
(allegato 7)
Descrizione dei beni:
A. L’alloggio unifamiliare è parte di un complesso di villette a schiera ubicate in Via Plinio n. 35, si
sviluppa su tre livelli, piano seminterrato – 1° – 2°, e si compone di soggiorno, sala da pranzo, cucina
e bagno a piano primo, n. 3 camere da letto, disimpegno e bagno a piano secondo, disimpegno, locale
pluriuso, bagno e ripostiglio a piano seminterrato. L’abitazione ha una superficie lorda complessiva di
circa 182.00 mq (comprensiva di muri perimetrali e tamponature interne), oltre ad un terrazzo di circa
9.00 mq, accessibile dal soggiorno e dall’ingresso principale all’abitazione, un balcone di circa 3.70
mq, accessibile dalla sala da pranzo e dal giardino retrostante e n. 2 balconi di 3.80 mq e 4.60 mq
accessibili da altrettante camere da letto.
3 di 6
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1 Attuali proprietari:
Quaglieri Paolo nato a Sulmona il 27.09.1975, C.F. QGLPLA75P27I804L (per la quota di ¾) e
Tomassetti Domenica Nina nata a Collepietro il 30/11/1947, C.F. TMSDNC47S70C866L (per la
quota di ¼). Proprietari a seguito di Atto di Successione trascritto a L'Aquila in data 15/09/2007 al
numero di Registro Particolare 13899 e numero di Registro Generale 24564.
6.2 Precedenti proprietari:
Quaglieri Silvio nato a Roma il 29/10/1948, C.F. QGLSLV48R29H501X (proprietà 1000/1000)
a seguito dell’atto di assegnazione in data 19/10/1984, rep. 2132, a rogito del Dott. Ferdinando
Papa, notaio in Pratola Peligna, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di L'Aquila in data
30/10/1984 al numero di Registro Particolare 13511 e numero di Registro Generale 15791.
B.
C.
Il garage è un locale accessorio all’abitazione, è ubicato al piano seminterrato e ha una superficie
lorda di circa 20 mq. Il garage è direttamente collegato all’abitazione attraverso una porta interna.
Il deposito è un locale accessorio all’abitazione, è stato ricavato nel sottoscala che collega il giardino
retrostante con il piano primo, non è direttamente collegata all’abitazione ed ha una superficie lorda
di circa 8 mq.
Il fabbricato è dotato di una corte che si sviluppa sia sul fronte principale che sul fronte retrostante ed
è identificata in catasto al Fg. 38, particella 2116, sub 81
Caratteristiche descrittive:
Le caratteristiche del compendio immobiliare risultano essere ordinarie, ovvero adeguate al contesto
tipologico e all’epoca di realizzazione degli stessi immobili.
Per quanto riguarda gli impianti è necessario verificare la conformità alla normativa vigente.
Struttura
Solai
Solaio di copertura
Infissi esterni
Infissi interni
Pavimentazione
Rivestimento
Materiale:
Materiale:
Materiale:
Materiale:
Materiale:
Materiale:
Materiale:
Impianto elettrico
Impianto idrico
Impianto termico
Impianto gas
Tipologia:
Tipologia:
Tipologia:
Tipologia:
Condizioni:
Condizioni:
Condizioni:
Condizioni:
Condizioni:
Condizioni:
Condizioni:
sufficienti
sufficienti
discrete
discrete
Condizioni:
Condizioni:
Condizioni:
Condizioni:
sufficienti
sufficienti
sufficienti
sufficienti
Alloggio unifamiliare
Ubicazione
Superficie
lorda (mq)
Coefficiente
Superficie
commerciale
Parametri
correttvi
Superficie
commerciale
Condizioni
Piano Seminterrato
50.90
1.00
50.90
1
50.90
discrete
4.10
0.50
2.05
1
2.05
discrete
Piano Primo
65.00
1.00
65.00
1
65.00
discrete
Piano Secondo
62.00
1.00
62.00
1
62.00
discrete
9.00
0.33
3.00
1
3.00
sufficienti
Balconi e terrazzo
191.00
182.95
182.95
B. Garage
Ubicazione
Piano Seminterrato
Superficie
lorda (mq)
Coefficiente
Superficie
commerciale
Parametri
correttvi
Superficie
commerciale
Condizioni
20.00
0.50
10.00
1
10.00
sufficienti
20.00
10.00
10.00
C. Deposito
Ubicazione
Piano Seminterrato
Superficie
lorda (mq)
Coefficiente
Superficie
commerciale
Parametri
correttvi
Superficie
commerciale
Condizioni
8.00
0.50
4.00
0.50
2.00
sufficienti
8.00
4.00
4 di 6
2.00
A.
Cemento armato
Latero-cemento
Cemento armato
Legno - alluminio
Legno
Cotto e gres
Intonaco e gres nei bagni e nella
cucina
Sottotraccia
Sottotraccia
Acqua calda e radiatori
A vista
8.2. Fonti di informazione
Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: In relazione al metodo e criterio di stima adottato, i
valori del parametro unitario si riferito alla superficie lorda commerciale, e sono stati quantificati
mediante la comparazione e la relazione del bene da stimare con altri beni analoghi o similari
rilevati attraverso: le pubblicità immobiliari e fonti di intermediazioni d'affari immobiliari, sul posto
mediante ricerche di mercato, nonché dalla banca dati delle quotazioni immobiliari.
8.3. Valutazione corpi
A. Alloggio unifamiliare
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata):
Peso ponderale: 1
Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti:
Superficie commerciale
Valore unitario
Piano Seminterrato
Immobile
52.95
€ 1.400,00
€ 74.130,00
Piano Primo
65.00
€ 1.400,00
€ 91.000,00
Piano Secondo
62.00
€ 1.400,00
€ 86.800,00
3.00
€ 1.400,00
€ 4.200,00
Balcone e terrazzo
valore complessivo
€ 256.130,00
182.95
- Valore corpo:
- Valore accessori:
- Valore complessivo intero:
- Valore complessivo diritto e quota:
€ 256.130,00
€ 0,00
€ 256.130,00
€ 256.130,00
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8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1. Criterio di Stima
8.1.1 - METODO E CRITERIO DI STIMA: Il metodo che adotteremo per la stima è quello
comparativo a valore di mercato, che mette in relazione il bene da stimare con altri beni analoghi o
similari di cui si conosce il loro recente valore di mercato o il loro prezzo di acquisto, condizionato
dalla domanda e dalla offerta del libero mercato.
8.1.2 - PARAMETRO UNITARIO DI RIFERIMENTO: Il parametro unitario che adotteremo è il
mq (metroquadro), che riferito alla superficie lorda commerciale è il più comunemente adottato
nelle compravendite immobiliari.
8.1.3 - VALORI MEDI DI MERCATO: Il valore medio di mercato dei beni analoghi o similari è
stato quantificato pari a 1.400,00 €/mq ed è riferito ad immobili similari di cui si conosce il loro
recente valore di mercato ed il loro prezzo di acquisto.
8.1.4 - PARAMETRI CARATTERISTICI E COEFFICIENTI CORRETTIVI: Nella comune prassi
tecnica di valutazione di un bene immobile è importante la disamina della serie di parametri
significativi fondamentali di natura sia intrinseca che estrinseca, che caratterizzano e differenziano
il bene da quelli comparativi di riferimento, e che concorrono mediante gli opportuni adeguamenti
alla sua giusta valutazione, ovvero:
- Parametro zonale
- Parametro costruttivo strutturale
- Parametro costruttivo di finitura
- Parametro costruttivo impiantistico
- Parametro funzionale
- Parametro di trasformazione
Data presentazione:28/04/1984 - Data: 15/09/2015 - n. T282623 - Richiedente: CLCLCU79B13I804X
Ultima planimetria in atti
Data presentazione:28/04/1984 - Data: 15/09/2015 - n. T282623 - Richiedente: CLCLCU79B13I804X
Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A4(210x297)
Catasto dei Fabbricati - Situazione al 15/09/2015 - Comune di SULMONA (I804) - < Foglio: 38 - Particella: 2116 - Subalterno: 7 >
VIALE DELLE METAMORFOSI piano: S1 interno: 49;
* Scala originale non disponibile. *
Data: 15/09/2015 - n. T282624 - Richiedente: CLCLCU79B13I804X
AQ0124601
10 metri
VIALE DELLE METAMORFOSI piano: S1;
27/04/2010
AQ0134170
10 metri
VIALE DELLE METAMORFOSI piano: S1-1-2-3 interno: 49;
06/05/2010

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