Due Diligence

Oscar Mella
a transazione al fine di verificarne la sua
commerciabilità.
PREMESSA
Con questo numero è nostra
intenzione fornire a tutti gli iscritti una serie
di articoli utili nel campo della valutazione
immobiliare. La rubrica sarà seguita in modo
particolare dal sottoscritto e da Mascia
Pagani e inoltre aperta al contributo di chi
nella libera professione si interessa di stima
degli immobili.
LA “DUE DILIGENCE”
ESTIMATIVA.
NELLA
PRATICA
Per entrare nel vivo dell’argomento
vorrei soffermarmi sulle definizioni di due
diligence riportate nel manuale di “best
practice”, relativo l’esame SB01/SB02 di Crif
Cetrification e nelle linee ABI sulla
valutazione degli immobili.
a) Crif Certification:
“Diligenza che una persona responsabile
adotta in determinate situazioni al fine di
evitare nocumento ad altre persone o alle
loro proprietà. Nella fattispecie l’analisi è tesa
a stabilire attraverso la comparazione tra la
documentazione e lo stato di fatto la
conformità degli immobili ai requisiti
normativi e qualitativi (audit documentale).”
b) Linee ABI :
“Documento teso a stabilire attraverso la
comparazione tra la documentazione e lo
stato di fatto la conformità degli immobili ai
requisiti normativi e qualitativi (audit
documentale).”
Possiamo quindi definire la due
diligence come un processo sistematico di
verifica del patrimonio immobiliare soggetto
Lo scopo delle analisi svolte durante il
processo di due diligence è quello di
individuare gli eventuali rischi legati alla
transazione, al fine di poterli gestire con
efficacia sia
tramite la stesura di un
contratto con le relative clausole di garanzia
e limitazioni di responsabilità, sia attraverso
la stesura di un rapporto estimativo che
rispecchi nel modo più verosimile possibile la
reale situazione commerciale del bene.
Il valore di un'attività di questo
genere risulta evidente nell’ambito delle
operazioni di compravendita immobiliare e
nelle operazioni di finanziamento, e ricopre
un ruolo del tutto particolare soprattutto
nelle operazioni dove gli Investitori hanno la
necessità
che i Beni acquistati siano
conformi
alle
norme
vigenti,
(urbanistico,edilizio,catastali.. ecc. ) e ai
requisiti di destinazione, per una esatta
valutazione
dei
rischi
connessi
all'investimento.
La due diligence ha assunto una
particolare rilevanza anche e soprattutto
nella valutazione immobiliare a scopi creditizi
a seguito di Basilea Due.
Con Basilea Due si è introdotta infatti
nella valutazione immobiliare la necessità di
produrre perizie che corrispondano sia agli
standard internazionali e al reale valore di
mercato sia a una reale corrispondenza dei
beni alla loro corretta commerciabilità, allo
scopo di eliminare i rischi legati alla
insolvibilità dei mutui.
La due diligence si articola in un due
fasi: una due diligence “legale” e una due
diligence “tecnica”. Nella prima si affrontano
le verifiche di tipo urbanistico-edilizio, nella
seconda le verifiche di tipo tecnico (
strutturale, impiantistico, ecc. ).
le soluzioni necessarie ad affrontare i difetti
riscontrati e soprattutto a quantificarne i
costi economici.
Generalmente si tende a individuare
soltanto la prima fase legata allo scopo
estimativo, ma non è sufficiente; l’attenta
valutazione della parte così detta due
diligence tecnica, infatti se particolarmente
curata,
fornisce delle informazioni
economiche importanti ai fini estimativi.
Non sempre la verifica documentale e
tecnica effettuata dalle agenzie di
intermediazione immobiliare o creditizia è
eseguita correttamente; è quindi l'acquirente
che ha interesse ad attivarsi, attraverso un
esperto di fiducia, per verificare se il bene da
acquistare è "a norma".
Un esempio che possiamo ritenere
adeguatamente esaustivo è la presenza di
impianti e il loro stato manutentivo, con
eventuale incidenza unitaria sul valore del’
singolo immobile o con l’eventuale incidenza
frazionata o percentuale sul valore
dell’immobile. Così come una corretta
valutazione della physical deterioration
(deterioramento fisico), della functional
obsolescenze ( obsolescenza funzionale) e per
ultima external obsolescenze (obsolescenza
economica) fanno dei risultati ottenuti dei
dati economici determinanti per la
valutazione.
Vediamo ora come impostare una
corretta verifica della documentazione
relativa un processo di due diligence.
Vediamo ora come e perché nasce la
necessità di affidare ad un tecnico una
corretta due diligence sia di tipo urbanistico legale, sia di tipo tecnico/impiantistico. Il
notaio non certifica la regolarità edilizia, se
non a fronte di un incarico specifico,ma si
limita ad acquisire gli estremi dei titoli
abilitativi se esistenti o l’autocertificazione
del venditore che si assume tutte le
responsabilità sia civili sia penali per una
dichiarazione mendace. Così come la verifica
dello stato di manutenzione degli impianti, la
presenza dei
certificati previsti dalla
normativa vigente ecc. non può essere
delegata a nessun altro che non a un tecnico
che con la propria esperienza saprà trovare
Due diligence amministrativa
urbanistica/edilizia/ambientale
Consiste nelle verifiche atte ad accertare la
conformità di un immobile rispetto alla
normativa urbanistica-edilizia-ambientale
(nazionale, regionale e comunale) ed ai titoli
abilitativi rilasciati
- Analisi dei documenti urbanistici
(Piano
Regolatore
e
NTA,
Regolamento edilizio, Certificato di
destinazione urbanistica)
- Analisi dei documenti edilizi (Nulla
osta,licenza o concessione, permesso
di costruire, autorizzazione, DIA, SCIA,
condono, accertamento di conformità
in
sanatoria,
certificato
di
abitabilità/agibilità)
- Analisi della documentazione relativa
ad autorizzazioni ambientali o
paesistiche
- Analisi della documentazione ante’ 67
- Verifica delle tavole progettuali
- Incrocio tra i dati urbanistici e le
variazioni catastali
Le verifiche effettuate si possono concludere
con l’attestazione di regolarità Urbanistica ed
edilizia.
Due diligence catastale
Consiste nella verifica dei documenti
catastali o per meglio dire delle
corrispondenza catastale allo stato dei luoghi
così come introdotta dal D.L. 31.5.2010 n.78
e dalle successive circolari dell’Agenzia del
Territorio per arrivare alla dichiarazione di
conformità catastale.
La verifica della conformità catastale si può
eseguire solo alla presenza:
- Planimetrie catastali
rilasciate
direttamente
dall’Agenzia
del
Territorio
- Visura storico ventennale
dell’immobile e in particolar modo si tratta di
analizzare:
-
-
-
Due diligence
tecnico/impiantistica/energetica
Lo scopo è quello di analizzare
l'immobile sotto il profilo fisico-strutturale ed
impiantistico, evidenziandone la rispondenza
e/o le criticità rispetto alla normativa di
settore e il loro “status” manutentivo.
Situazione Edilizia e impiantistica (rispetto
delle normative, dichiarazioni di conformità
degli impianti, certificazioni energetiche)
-
-
Verifica degli Impianti: la verifica si
basa
sull’esame
della
documentazione progettuale e della
verifica visiva dello stato di
manutenzione di tutti gli impianti
presenti, in conformità alle norme e
dei regolamenti vigenti.
Verifica Strutturale: la verifica tecnica
strutturale dello stato dell’immobile si
basa
sull’esame
della
documentazione progettuale e la
verifica visiva per rilevare eventuali
anomalie presenti degli Immobili.
Due diligence legale e certificati diversi
Lo scopo è quello di analizzare tutti
documenti necessari al fine di individuare gli
elementi che potrebbero essere negativi sia
sul trasferimento dell’immobile sia sul valore
-
La provenienza e titolarità ( rogito
notarile, successione ecc.)
La presenza di diritti reali e diritti di
terzi (Usufrutto, ipoteche, privilegi,
servitù attive e passive)
La presenza di contratti di locazione in
essere (contratti liberi o
convenzionati)
Lo stato condominiale (Debiti e oneri
pregressi come rate condominiali e
interventi
di
manutenzione
straordinaria già deliberati, la
presenza e i tipi di tabelle millesimali
il Regolamento di Condominio)
Eventuali controversie in atto.
Verifica
della
presenza
della
certificazione energetica.
Verifica di criticità dovute alla
presenza di:
Inquinamento acustico
Inquinamento atmosferico
Inquinamento elettromagnetico
Infine, come previsto per la redazione di
un rapporto estimativo nella redazione di una
relazione di due diligence, si ritiene sia
necessario allegare una documentazione
sempre autentica, o copia della copia
autentica, o semplicemente resa autentica
con la seguente dicitura “copia autentica
dell’originale”, seguita da data timbro e
firma, così come previsto dalle linee ABI.
Conclusioni.
Le possibilità che si aprono al mondo
professionale, con l’introduzione di regole
certe, lasciano ampi spazi a chi vuole fare
della propria professione, quella che
scolasticamente viene definita la life long
learning (formazione continua), una continua
evoluzione di saperi, che caratterizzeranno la
professionalità di ognuno.