variante RELAZIONE TECNICA LOTTO

Comune di STRA
Richiedente:
Progetto:
Provincia di VENEZIA
EMMEDUE SRL
PROPOSTA
DI ACCORDO PUBBLICO_PRIVATO IN
ATTUAZIONE DELL’ART.6 DELLA L.R. N.11/2004 E ART.6
NORME TECNICHE DEL P.A.T.
Località dell'intervento: STRA VIA AGNOLETTO
RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA
STUDIO DI ARCHITETTURA & DESIGN
Arch. Mastellaro Leonardo
Fiesso d’Artico (VE), Via Riv. del Brenta, 106/B
tel. 041 / 5161756 – 348.805.46.27
1
RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA
1. localizzazione e confini dell’ambito:
l’istanza è relativa ad un’area prospiciente via Agnolotto in posizione Nord
Est rispetto a Stra capoluogo. Il lotto di terreno è confinante ad est e a sud
con aree residenziali consolidate mentre a ovest oltre via Agnolotto si
estende l’ambito edificabile denominato “PER 1”, a nord con terreni
agricoli.
2. identificazione catastale:
l’area è identificata al Catasto Terreni del Comune di Stra Provincia di
Venezia al foglio 2 mappale 529, come indicato nell’allegato estratto di
mappa catastale e visura catastale aggiornata al 20 dicembre 2013.
3. destinazione d’uso attuale:
l’area è un piccolo appezzamento di terreno, di circa 8.370 mq, non
coltivato, sul quale la proprietà provvede di tanto in tanto allo sfalcio
dell’erbaccia che cresce spontaneamente in quanto non vi è reddito nel
coltivarla ai fini agricoli mentre una parte di circa 1428 mq. lato sud_ovest
è usata come “vasca di prima pioggia” ceduta in concessione all’ente
ACM Mirese ora Veritas spa.
4. previsioni di P.R.G. e P.A.T.
Nel P.R.G. l’area ricade:
in zona territoriale omogenea “E” Agricola – sottozona “E2a” e in parte in
zona territoriale omogenea “Area di interresse comune”, interessato
parzialmente da Vincolo Paesaggistico D.Lgs 42/2004.
Nel P.A.T. l’area ricade:
2
all’interno
dell’ambito
territoriale
omogeneo
1
”contesto
urbano
prevalentemente residenziale” – 1/1 Stra e dei “Limiti fisici della nuova
edificazione” interessato in tutto o in parte da: vincolo sismico O.P.C.M.
3274/2003, “terreno idoneo all’edificazione alle condizioni di specifiche
norme” e parzialmente dall’invariante di natura ambientale “ambiti di
natura agricolo_ambientale” da aree soggette a dissesto idrogeologico
“Aree esondabili o periodico ristagno idrico, altre componenti aree
rappresentative dei paesaggi storici del veneto dai valori e tutele ambiti
territoriali cui attribuire i corrispondenti obiettivi di tutele, riqualificazione e
valorizzazione, elementi lineari – corridoi ecologici di connessione ed aree
boscate, interessato parzialmente da vincolo paesaggistico D.Lgs.
42/2004 corsi d’acqua.
5. caratteristiche e dotazione della zona
L’orografia del terreno è pianeggiante ad una quota pari ai lotti confinanti
già edificati.
Per quanto riguarda la dotazione dei sottoservizi sono stati contattati gli
enti gestori delle forniture per la verifica delle reti esistenti, senza giungere
ad
una
definizione precisa
di eventuali potenziamenti o nuove
realizzazioni è comunque stata constatata la presenza di tutte le reti nelle
immediate vicinanze, sulla via agnolotto, sulla quale verranno estese
secondo lo schema indicato nelle tavole grafiche di progetto.
6. proposta progettuale per la trasformazione urbanistica
La presente proposta ha come ambito i confini del lotto di proprietà della
ditta Emmedue srl avente una superficie territoriale complessiva di MQ.
8370 meno la superficie in concessione all’ente Veritas spa di MQ.1428
ne risulta una superficie pari a MQ.6942. L’intervento urbanistico prevede
una complessiva riqualificazione dell’area (oggi dimessa) utilizzandola
come ampliamento dell’area residenziale consolidata esistente posta
lungo il lato sud del lotto con la sistemazione a completamento di arredo
urbano e di tutti i sottoservizi necessari sulla porzione di strada esistente
(Via Agnolotto) posta sul lato ovest, del lotto, quale attuale accesso
all’area e ai fabbricati esistenti, e una nuova viabilità di penetrazione
3
completa di marciapiedi ed illuminazione pubblica e di tutti i sottoservizi
utili. La destinazione d’uso sarà residenziale e la tipologia prevalente è di
tipo uni_bifamiliare, vengono ricavati numero sette lotti di terreno di cui tre
di MQ.700 e due di MQ.600 con un indice fondiario pari a 1MC/MQ. per un
totale di circa MC.4000 disposti tenendo conto dell’orientamento nord_sud
con accesso dalla viabilità di progetto e un lotto di terreno che sarà ceduto
al Comune di Stra a compensazione del Plus_valore derivato dal cambio
d’uso dell’area da agricola ad edificabile sul quale il Comune potrà
esercitare il “credito edilizio” ai fini edificatori, nonché la realizzazione di
tutte le aree a standard urbanistico (verde e parcheggi) in quantità tale da
soddisfare la dotazione richiesta dalla L.R. n.11/2004 in pare realizzate
all’interno del proprio ambito territoriale e in parte monetizzate al comune.
Nello specifico il verde di MQ.300 essendo una piccola superficie viene
preferibilmente monetizzato al comune, considerato che l’area comunque
è provvista di area verde (vasca di prima pioggia), i parcheggi vengono
ricavati lungo la viabilità di progetto (strada di lottizzazione) con numero
14 posti auto per complessivi MQ.350 il tutto meglio evidenziato negli
elaborati grafici (tav.1 – tav.2) allegati alla presente.
7. dimensionamento
Nella soluzione progettuale proposta il comparto è funzionalmente
indipendente con accesso dalla via agnolotto e al suo interno sono
collocati gli standard urbanistici richiesti dalla L.R. n.11/2004 e dal P.A.T.
in funzione della destinazione d’uso prevista.
I dati dimensionali indicati negli elaborati grafici allegati sono di seguito
riassunti:
superficie territoriale dell’ambito (8370 – 1428 vasca)
Indice di edificabilità territoriale max.
Mq.
6942,00
Mc/Mq.
0,72
Volume max. realizzabile a destinazione residenziale
Mc. 5.000,00
Volume richiesto (privato)
Mc. 4.000,00
Superficie fondiaria (privato)
Mq. 4.000,00
Superficie fondiaria (pubblico)
Mq..
900,00
Superficie a verde pubblico (monetizzata)
Mq..
300,00
Superficie a parcheggio
Mq.
350,00
4
8. beneficio pubblico e legittimità della proposta
La proposta presentata ha l’intento in primo luogo di riqualificare un’area
ad oggi dimessa, sistemando la viabilità esistente (via agnolotto) dando la
possibilità di ricavare dei piccoli lotti per una edificabilità di tipo unifamiliare
con orientamento nord_sud da caratterizzarsi
verso obbiettivi di
sostenibilità ecologica ed ambientale.
Per quanto concerne l’equa ripartizione tra l’interesse pubblico e quello
privato, ragionando in termini economici a seguito del cambio d’uso da
agricolo ad edificabile, è possibile determinare un plus_valore dell’area
per effetto della possibilità edificatoria (MC.4000) pari ad €uro
115.870,00
(euro
centoquindicimilaottosettanta/00),
riconoscendo
all’Amministrazione Pubblica il valore del 50%, pari ad €uro 57.935,00
(euro cinquantasettemilanovecentotrentacinque/00).
Il privato propone arbitrariamente a titolo perequativo la cessione di
un lotto di terreno urbanizzato senza soprastante volume (evidenziato in
azzurro TAV.2) di MQ. 900 con la possibilità per l’Amministrazione
Pubblica di usarlo per calare un credito edilizio ai fini edificatori con un
valore pari ad (€.540.000 costi : 4.900MQ area fondiaria) =€.110/MQ di cui (900 MQ. x
110€/MQ)=
€uro 99.000,00 (euro novantanovemila/00).
Per i valori si rimanda alla tabella seguente;
TABELLA
1
valore inziale degli immobili:
€/m2 - €./m3
€uro
€uro
valore dell'area ( MQ.8370 - MQ.1428 vasca)
mq. 6942
€ 15,00
€ 104.130,00
2
Valore di mercato del bene trasformato
mc.4000
€.55,00
€ 220.000,00
3
Plus-valore: ( 1- 2 )
€ 115.870,00
4
Quota plus-valore da corrispondere al comune
(50% di 3)
€ 57.935,00
5
9. tempi modalità e garanzie per l’attuazione dell’accordo
Il sottoscritto proprietario proponente con la sottoscrizione della presente
manifesta la volontà di dare attuazione a quanto proposto nei termini del
Piano degli Interventi, disponibile a sottoscrivere l’accordo-convenzione
con il Comune con le garanzie che lo stesso riterrà opportuno richiedere.
Fiesso d’Artico lì, 02 Gennaio 2014
IL PROGETTISTA
6