Proposta di Investimento - La Caletta a Carloforte

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Proposta di Investimento - La Caletta a Carloforte
La Location
Il futuro Resort si trova nell’Isola di San Pietro in località La Caletta,
raggiungibile dall’aeroporto di Cagliari, da cui dista circa 75 km per
giungere a Portoscuso, da dove ci si imbarca per effettuare una breve
traversata di circa 30 minuti fino al porticciolo turistico di Carloforte.
Dal centro di Carloforte, la località La Caletta si raggiunge in pochi minuti
di auto percorrendo la suggestiva strada costiera che fiancheggia lo
Stagno della Vivagna, con i tipici fenicotteri rosa che popolano l’oasi
Lipu.
La Caletta
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L’area del Resort Turistico
Il futuro Resort si sviluppa su tre aree distinte:
- la prima dedicata alla ricettività alberghiera,
dove si sta completando un albergo di categoria
superiore di 75 stanze ed accessori;
- la seconda dove troverà posto un campo da
golf di 18 buche
buche;
- la terza dove si realizzeranno circa 80 ville ed
appartamenti destinati alla vendita.
Veduta aerea della lottizzazione
L’area del futuro campo da Golf
L’area del futuro sviluppo immobiliare
Area del resort
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L’area del Resort Turistico: l’Albergo
Il progetto d'area destinato all’albergo è finalizzato all’intervento di recupero dell’insediamento alberghiero storico
denominato Hotel “Baia d’Argento”, unitamente alla riqualificazione urbana, paesistica e ambientale della località La
Caletta. L’Hotel “Baia d’Argento”, realizzato sulla scogliera che sovrasta la spiaggia di La Caletta, a due passi dal
mare, è uno degli alberghi realizzati negli anni ’50 e ’60 del secolo scorso dall’allora Ente Sardo Industrie Turistiche –
E.S.I.T., nelle località costiere ed interne dell’Isola per promuovere il nascente fenomeno turistico.
L’intera Isola di San Pietro, è tutelata con vincolo paesaggistico (decreto legislativo n. 42/2004, D.M. 25 marzo 1966),
e rientra in diversi siti di importanza comunitaria (direttiva n. 92/43/CEE, D.P.R. n. 357/1997, elenco regione
biogeografica mediterranea approvato con decisione Commissione europea n. 3261 del 19 luglio 2006) ed è
destinata ad area protetta marina (legge n. 394/1991) e terrestre (legge regionale n. 31/1989 – allegato “A”).
La spiaggia La Caletta (nota anche come Cala dello Spalmatore) si trova sulla costa a occidente dell'isola di
Carloforte (Isola di San Pietro). Si tratta del tratto più incontaminato, selvaggio e di straordinaria bellezza dell’isola,
poco lontano dal faro di Capo Sandalo, ovvero, il faro più ad Ovest d’Italia.
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Il Progetto dell’Albergo
Hotel – 75 camere (4 Standard, 49
Superior e 22 Suite - tutte con vista
mare) ed inoltre:
Ristorante
Area Benessere
Piscina
Spiaggia in concessione
La struttura avrà accesso diretto alla
spiaggia privata. Il perimetro costiero
alterna stupende spiagge di sabbia
bianchissima a meravigliose insenature
fatte di calette e di roccia a picco sul
mare.
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Il Progetto dell’Albergo
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Il Progetto dell’Albergo
La vista dell’albergo dalla spiaggia La Caletta e dalle camere sulla spiaggia e sul mare
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Il Contesto Turistico
In Sardegna, particolarmente al sud, il quadro turistico è
sostanzialmente analogo a quello nazionale e la crescita,
nel decennio 2000-2009, è stata trainata dall’incremento
nel numero di turisti stranieri che si è attestato intorno al
10%: ad un principio di rallentamento rilevato nel 2006, ha
fatto seguito un deciso miglioramento nel 2007.
Evoluzione delle presenze italiane e straniere negli esercizi
ricettivi della Sardegna, Anni 2000/2009
In generale, i dati non ancora ufficialmente pubblicati sul
2010 e il 2011, mostrano una diminuzione degli arrivi,
motivata prevalentemente dal caro traghetti.
La serie storica dal 2000 al 2009 mostra
complessivamente una notevole crescita, con un aumento
delle presenze complessive (+29.9%) superiore alla
media nazionale (+9,4%.).
Arrivi negli esercizi alberghieri della Provincia di Cagliari
divisi per tipologia, Anni 2000/2009
Arrivi negli esercizi ricettivi della Provincia di Cagliari
Anni 2000/2009
La stagionalità a Carloforte è ancora molto forte e permette
solo 7/8 mesi di attività in quanto, nei mesi tra Novembre e
Marzo, il movimento turistico è sostanzialmente inesistente.
Evoluzione degli arrivi italiani e stranieri negli esercizi
ricettivi della Provincia di Carbonia Iglesias
Anni 2006/2009
In forte crescita la componente straniera, dominata come
sempre dal mercato tedesco anche se meno che nelle altre
località nazionali; ottimo l’apporto dalla Francia, meno
consistente quello dalla Gran Bretagna e dagli Stati Uniti.
Ridotta la quota di turisti proveniente dagli altri Paesi
Europei. Un forte incremento è stato registrato (anche se
ridotto in valore assoluto) dai Paesi Scandinavi.
Arrivi mensili negli esercizi ricettivi del comune di Carloforte
Anni 2006 - 2010
Top Ten arrivi stranieri negli esercizi ricettivi del comune di
Carloforte, distribuzione percentuale sugli arrivi stranieri,
Anni 2005 – 2010
Il Posizionamento dell’albergo
La Sardegna vanta molte destinazioni turistiche tra le quali (escludendo sostanzialmente la Costa Smeralda) sono
state selezionato alcune strutture ricettive turistiche che, per dimensioni e caratteristiche, possono tranquillamente
essere messe a confronto con l’albergo di prossima apertura in località La Caletta.
Gli Hotel presi in esame hanno una dimensione medio grande che va dalle 50 alle 150 camere circa. La qualità è
mediamente alta. Si tratta tendenzialmente di family hotel e hotel di charme, ubicati in location di grande qualità,
in prima fila sul mare, che forniscono un servizio di alto livello e si rivolgono ad un target di clienti che amano
andare in vacanza in hotel, sentendosi come a casa propria.
Sono state analizzate le loro
proposte commerciali, la qualità del
servizio, la presenza sui canali di
distribuzione, la tipologia dei servizi
e delle camere, .. e così via, per
individuare
le
caratteristiche
ricorrenti nelle proposte di successo.
Matrice di posizionamento New Hotel Carloforte
100
Futuro posizionamento
90
New Hotel
Due Lune
El Faro
Il nuovo albergo verrà quindi
terminato nelle finiture in funzione
proprio dell’analisi dei concorrenti sul
mercato.
Nell’immagine qui a lato si evidenzia
il posizionamento dello stesso in una
matrice qualità/prezzo nel confronto
con i futuri competitor.
Don Diego
80
La Coluccia
Torreruja
Referring Hotel
Marinedda
Is Morus Relais
Cala Caterina
Stella Maris
Club Hotel Baja
70
Colonna Beach
60
50
100,0
150,0
200,0
250,0
300,0
350,0
400,0
Il Posizionamento dell’Albergo
Benchmarking
Il Posizionamento dell’Albergo
I Competitor
L’analisi dei competitor si chiude con la definizione di un albergo medio di riferimento (referring hotel) che esprime la
media di mercato del competitive set in termini di qualità e prezzo di vendita delle camere, al netto dell’IVA e del F&B
cui comparare il nuovo albergo:
HOTEL
IS MORUS
RELAIS
STELLA MARIS
CALA
CATERINA
CLUB HOTEL
BAJA
COLONNA
BEACH
DON DIEGO
DUE LUNE
EL FARO
LA COLUCCIA
MARINEDDA
TORRERUJA
PREZZO
QUALITA'
N. CAMERE
282,8
76
85
269,5
73
43
335,6
74
48
206,2
73,5
61
187,3
63,5
88
226,0
80,5
63
340,0
80,5
67
178,5
80,5
88
327,2
79
49
193,9
74,5
195
143,6
77
125
REFERRING
HOTEL
242,8
75,6
82,9
L’hotel di riferimento e l’hotel di progetto
REFERRING NEW HOTEL
Opening
HOTEL
242,8
196,9
75,6
79
82,9
75
NEW HOTEL A
regime
217,1
79
10
Nel budget si ipotizza pertanto che l’albergo venga proposto (in termini di prezzo) con un notevole vantaggio
competitivo rispetto agli altri alberghi del competitive set. Tale scelta è giustificata dal fatto che ancora Carloforte non
rientra fra le destinazione considerate di alta gamma (anche se negli ultimi anni va affermandosi un nuovo concetto di
LUSSO SOSTENIBILE, inteso come qualità del servizio e contatto con la natura anziché) e quindi deve competere sul
prezzo, almeno nella fase iniziale.
Il Volume d’Affari Previsto
IL PREZZO BASE DI RIFERIMENTO APPLICATO ALL’ANNO DI AVVIAMENTO
Hotel nello stato di progetto indicato
HOTEL LA CALETTA
BUDGET PREVISONALE
CONTO ECONOMICO - PROFIT AND LOSS
INPUT DATA
DATI STATISTICI - STATISTICAL DATA ipotesi € 2012
I anno
II anno
III anno
A regime
Best target
2013
2014
2015
2016
2017
RICAVI
Giorni di apertura
Letti per camera
Letti per suites
ROOM DIVISION
Numero delle camere
Numero dei letti
Tipologie: Standards
Superior
Vista mare
Suites
Tipologie: Standards
Superior
Vista mare
Suites
chek se=0 ok
PRICE POLICY
Prezzo base
Politica di incremento del prezzo base
Yeld & commercial policy
Commissioni da intermediazine da Tour Operator (anche on web) media
Sconti e deduzioni totali
Corporate & special rate (in deduzione)
Discounted & yeld policy
180
2
4
180
2
4
180
2
4
180
2
4
180
2
4
75
164
4
49
15
7
75
164
4
49
15
7
75
164
4
49
15
7
75
164
4
49
15
7
75
164
4
49
15
7
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0,0%
5,0%
5,0%
0,0%
0,0%
20,0%
12,5%
2,5%
35,0%
17,5%
7,5%
5,0%
30,0%
15,0%
5,0%
5,0%
25,0%
12,5%
7,5%
5,0%
25,0%
10,0%
7,5%
7,5%
25,0%
Prezzo medio ponderato lordo IVA potenziale
Prezzo medio ponderato netto IVA potenziale
272,07
247,33
285,67
259,70
299,95
272,68
299,95
272,68
299,95
272,68
ID AL NETTO DELLA YELD POLICY
Prezzo medio ponderato netto IVA di progetto
Tasso di occupazione atteso delle camere
Doppia occupazione
Tasso di occupazione atteso dei letti
160,77
150,00
40,0%
1,90
34,76%
181,79
175,00
50,0%
1,90
43,45%
204,51
190,00
55,0%
1,90
47,79%
204,51
195,00
60,1%
1,90
52,25%
204,51
200,00
65,0%
1,90
56,48%
272,07
PREZZO MEDIO E TASSO DI OCCUPAZIONE APPLICATO ALL’ANNO TIPO
Giorni di apertura
180
Numero camere
75
Prezzo medio I anno 150
“
“ a regime 200
TOC a regime
60%
Volume d’affari risultante,
(…segue slide successiva)
Il Volume d’Affari Previsto
Ricavo medio per camera VENDUTA (netto IVA e prima colazione):
€.
185,91
Ricavo medio per camera disponibile (REVPAR)
€.
111,80
(id)
Fatturato complessivo netto IVA atteso a regime
€. 2,6 MILIONI
- I ricavi complessivi sono al netto di sconti e deduzioni, nonché della politica di yeld management;
- Nella struttura allo stato attuale NON sono previste aree dedicate ai meeting;
- I ricavi del F&B sono stati calcolati in base al concetto del FULL DAY FOOD AVAILABLE, ovvero
senza orari tradizionali vincolati per gli ospiti a favore di una ristorazione fatta di tanti momenti
diversi durante il giorno nei quali trovare sempre soluzioni adatte al momento;
- La SPA viene proposta in una soluzione “diffusa” spesso in OPEN AIR, sulla falsariga della
ristorazione, con il servizio al Cliente non limitato ad una zona specifica: gli addetti si spostano di
volta in volta in ambiti particolari loro dedicati, dalla piscina alla spiaggia, al giardino.
CONTO ECONOMICO - PROFIT AND LOSSS
RICAVI NETTI - NET REVENUES
Appartamento - Rooms
Ristorazione - Food & Beverage
Affitto Spazi interni e altri ricavi - Rentals
Fitness SPA - Fitness SPA
Reparti Minori - Minor department
760.909
522.364
0
83.945
17.869
1.119.886
705.852
0
122.420
24.024
1.343.250
847.934
0
153.900
27.540
1.509.349
906.331
0
168.280
30.519
1.675.227
961.572
0
181.882
33.425
TOTALE RICAVI - TOTAL REVENUES
1.385.088
1.972.183
2.372.624
2.614.479
2.852.106
chek se=0 ok
0
0
0
0
0
chek se= 100% ok
54,94%
37,71%
7,35%
100%
56,78%
35,79%
7,43%
100%
56,61%
35,74%
7,65%
100%
57,73%
34,67%
7,60%
100%
58,74%
33,71%
7,55%
100%
RICAVI - REVENUES in PERCENTUALE
Appartamento - Rooms
Ristorazione - Food & Beverage
Altri ricavi - Other income
Grazie per l’attenzione
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A cura di: Emilio Valdameri
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