RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D`UFFICIO Stima Immobili

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arch. Ernesto Maria De Nora
Tribunale di Napoli – VII Sez. Civile
Fallimento n° 120/2009: FRA. PI s.a.s. di Picascia Nicolino
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Stima Immobili
TRIBUNALE DI NAPOLI
VII Sezione Civile Fallimentare
FALLIMENTO: n° 120/2009 FRA.PI. S.a.s. di Picascia Nicolino & C.
GIUDICE DELEGATO: dott. DEL FRANCO
CURATORE: dott. BIFOLCO
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Via E. Nicolardi, 224 – 80131 Napoli
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INDICE
1. OGGETTO CAUSA - NOMINA C.T.U. E CONFERIMENTO MANDATO.
2. PREMESSA.
3. RISPOSTE ALL’INCARICO CONFERITO.
•
UNITÀ IMMOBILIARI riportate nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A,
Particella 929, Sub 2-Sub 3-Sub 6.
•
UNITÀ IMMOBILIARI riportate nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 11,
Particella 1293, Sub 2-Sub 3-Sub 4-Sub 5-Sub 6.
•
TERRENO riportato nel NCT del comune di VILLARICCA (NA) al Foglio 4, Particella
437.
•
TERRENI riportato NCT del comune di Giugliano in Campania (NA) al Foglio 75,
Particella 258-260.
•
UNITÀ IMMOBILIARI riportate nel NCEU del comune di SESSA AURUNCA (CE) al
Foglio 196, Particella 184, Sub 204 e Sub 244.
4. ELENCO ALLEGATI
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1. Oggetto Procedura - Nomina C.T.U. e conferimento mandato.
Ill.mo Giudice Delegato dr. DEL FRANCO della VII Sezione Civile del Tribunale di Napoli, il
29 aprile 2010 convocava il sottoscritto arch. Ernesto Maria De Nora, con studio in Napoli, Via
E. Nicolardi n° 224, iscritto all’Ordine degli Architetti della Provincia di Napoli al n° 6513, in
qualità di Consulente Tecnico d’Ufficio nella procedura di fallimento n° 120/09 nei confronti
della FRA.PI. S.a.s. di Picascia Nicolino & C. per provvedere alla stima degli immobili acquisiti
dalla curatela il cui elenco è così di seguito distinto:
LOTTO UNICO COSTITUITO DA:
1)
Unità immobiliari situate nel comune di Qualiano (NA) riportate nel NCEU del
comune di Qualiano (NA) al Foglio 7/A, Particella 929
1.1)
Sub 2: Trattasi di locale box al piano terra del fabbricato in via Marco Polo civ.
10 (di cui il sig. Nicolino PICASCIA è nudo proprietario per la quota di
334/1000);
1.2)
Sub 3: Trattasi di unità immobiliare destinata a residenza al 1° piano del
fabbricato in via Marco Polo civ. 10 (di cui il sig. Nicolino PICASCIA è nudo
proprietario per la quota di 1/1);
1.3)
Sub 6: Trattasi di locale cantinato al piano seminterrato del fabbricato in via
Marco Polo civ. 10 (di cui il sig. Nicolino PICASCIAè nudo proprietario per la
quota di 334/1000);
2)
comune di Qualiano (NA) al Foglio 11, Particella 1293 che derivano dal cespite
immobiliare originariamente censito al NCEU del comune di Qualiano (NA) al
Foglio U, Particella 48 e per il quale l’ufficio provinciale del catasto ha provveduto
dal 30/05/2008 alla soppressione generando al Foglio 11, la Particella 1293 i sub
2-3 e 4 e, successivamente, i sub 5 e 6;
2.1)
Sub 2: Trattasi di locale commerciale al piano terra del fabbricato con doppio
ingresso da via S. Maria delle Grazie n° 21 e da Via Campana n° 131 (di cui il
sig. Nicolino PICASCIA è nudo proprietario per la quota di 1/3);
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2.2)
fabbricato in via S. Maria Delle Grazie civ. 19, distinto con l’int. 1 (di cui il
2.3)
2.4)
2.5)
3)
Terreno situato nel comune di Villaricca (NA) riportate nel NCT del comune di
Villaricca (NA) al Foglio 4, Particella 437 con destinazione urbanistica
classificata in Zona Omogenea E/1 “Zona Agricola” (di cui il sig. Nicolino
PICASCIA è proprietario per la quota di 1/2);
4)
Terreno situato nel comune di Giugliano in Campania (NA) riportate nel NCT del
comune di Giugliano in Campania (NA) al Foglio 75, Particella 258-260, con
destinazione urbanistica classificata in Zona Omogenea E “Zona Agricola
Normale” (di cui il sig. Nicolino PICASCIA è proprietario, per ciascuna delle due
particelle, per la quota di 1/2);
5)
Unità immobiliari situate nel comune di Cellole (CE) località BAIA DOMITIA, riportate
nel NCEU di Sessa Aurunca (CE) al Foglio 196, Part. 5531 (ex 184)
5.1)
Sub 204: Trattasi di posto auto coperto in box al piano seminterrato del
fabbricato (di cui il sig. Nicolino PICASCIA è proprietario per la quota di 1/1);
5.2)
Sub 244: Trattasi di posto auto scoperto al piano terra di cui il sig. Nicolino
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2. PREMESSA.
Per l’espletamento dell’incarico affidato, il sottoscritto ha svolto diversi sopralluoghi nelle
unità immobiliari acquisite dal fallimento, previo accordo con il sig. Picascia Nicolino, oltre
indagini presso i diversi uffici competenti (Ufficio Catasto, Conservatoria Registri Immobiliari,
Uffici Tecnici comunali, etc.) per reperire la documentazione necessaria all’espletamento del
mandato.
I sopralluoghi e le indagini compiute sono state così articolate:
•
13/05/2010, 14/05/2010 e 18/05/2010: inizio delle operazioni peritali presso gli uffici
dell’Agenzia del Territorio NCEU di Napoli per acquisire la documentazione tecnicocatastale degli immobili e delle particelle di terreno acquisiti dal fallimento;
•
03/06/2010:
proseguimento delle operazioni peritali presso gli uffici della FRA. PI
S.a.s. alla presenza del curatore, del fallito, per programmare le attività peritali;
•
29/06/2010:
proseguimento delle operazioni peritali con sopralluogo e rilievi presso
parte delle unità immobiliari site in via S. Maria delle Grazie civ. 19, Qualiano (NA) e parte
delle unità immobiliari in via Marco Polo n° 10 Qualiano (NA);
•
30/06/2010:
proseguimento delle operazioni peritali presso l’Agenzia del Territorio –
Conservatoria dei Registri Immobiliari – Servizio di Pubblicità Immobiliare per le ispezioni
ipotecarie;
•
06/07/2010:
proseguimento delle operazioni peritali presso l’ufficio tecnico del
comune di Giugliano in Campania (NA) per la richiesta del certificato di destinazione
urbanistica relativo ai terreni identificati nel NCT del comune di Giugliano in Campania
(NA) al Foglio 75, Particella 258-260;
•
07/07/2010:
comune di Villaricca (NA) per la richiesta del certificato di destinazione urbanistica relativo
al terreno identificato nel NCT del comune di Villaricca (NA) al Foglio 4, Particella 437;
•
21/07/2010:
proseguimento delle operazioni peritali con sopralluogo e rilievi sulle
restanti unità immobiliari site in via S. Maria delle Grazie civ. 19, Qualiano (NA);
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•
04/08/2010:
proseguimento delle operazioni peritali presso lo studio del Notaio
Tommaso Gaeta per il ritiro delle copie dei titoli di proprietà relativi agli immobili di Via S.
Maria delle Grazie n° 19 di Qualiano (NA) e di via Marco Polo n° 10 di Qualiano (NA);
•
09/09/2010:
ipotecarie;
•
14/09/2010 e 15/09/2010:
proseguimento delle operazioni peritali presso l’Archivio
Notarile di Napoli per la visura e le copie dei titoli di proprietà relativi ai terreni identificati
nel NCT del comune di Giugliano in Campania (NA) al Foglio 75, Particella 258-260 e al
terreno identificato nel NCT del comune di Villaricca (NA) al Foglio 4, Particella 437;
•
27/09/2010:
comune di Qualiano (NA) per la visione e le copie degli atti della concessione in sanatoria
n° 40/2008 per le unità immobiliari in via S. Maria delle Grazie civ. 19, Qualiano (NA) e
indagini varie;
•
28/09/2010:
ipotecarie;
•
18/10/2010:
proseguimento delle operazioni peritali presso gli uffici dell’Agenzia del
Territorio NCEU di Napoli per acquisire la documentazione tecnico-catastale degli immobili
in via Marco Polo n° 10 Qualiano (NA);
•
22/10/2010:
restanti unità immobiliari site in Marco Polo civ. 10, Qualiano (NA), a seguito di contatti
telefonici con il curatore stante la questione del sequestro penale su dette unità;
•
29/10/2010:
comune di Qualiano (NA) per la visione e le copie degli atti della concessione in sanatoria
n° 42/1992 e della licenza edilizia n° 10 del 1973 per le unità immobiliari in via Marco Polo
civ. 10, Qualiano (NA) e indagini varie;
•
04/11/2010 e 09/11/2010:
proseguimento delle operazioni peritali presso gli uffici
dell’Agenzia del Territorio NCEU di Napoli per provvedere al nuovo accatastamento delle
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unità immobiliari in via Marco Polo civ. 10 riportate nel NCEU del comune di Qualiano (NA)
al Foglio 7/A, Particella 929, sub 2-3-6;
•
24/11/2010:
unità immobiliari site in viale degli olmi, località Baia Domitia, Cellole (CE);
•
24/11/2010:
ipotecarie;
•
29/11/2010:
comune di Cellole (CE) per la richiesta delle informazioni sulla legittimità urbanistica ed
altro per le unità immobiliari situate nel comune di Cellole (CE) località Baia Domitia e
identificate nel NCEU del comune di Sessa Aurunca (CE) al Foglio 196, Particella 184 sub
204 e 244;
Nei sopralluoghi presso le unità immobiliari oggetto della presente procedura, svoltisi alla
presenza del sig. PICASCIA Nicolino, il sottoscritto CTU ha effettuato rilievo grafico e
fotografico. [All. 1 - Verbali di sopralluogo]
Pertanto, in questa sede, si ritiene di suddividere la relazione di stima nei diversi beni
immobili precedentemente individuati e distinti e rientranti nella procedura di fallimento, e per
ognuno di essi procedere alla relazione di stima secondo le disposizioni del mandato conferito
dal giudice delegato.
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LOTTO UNICO
UNITÀ IMMOBILIARI di cui ai precedenti punti 1.1), 1.2) e 1.3) dell’elenco degli immobili,
riportate nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 2Sub 3-Sub 6.
1)
Verifica Certificazione Notarile.
Negli atti della presente procedura non è presente alcuna Certificazione Notarile
attestante risultanze di visure catastali e dei registri immobiliari. In questa sede si
indicheranno i dati relativi alla provenienza dei cespiti citati e le iscrizioni e trascrizioni
pregiudizievoli gravanti sugli stessi, in base alle indagini compiute presso l’Agenzia del
territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare - Ufficio provinciale del territorio di Napoli e
all’esame dei titoli di proprietà.
Provenienza del bene:
Si elencano di seguito i dati per la loro singola provenienza:
-
Locale al piano terra costituito da unico ambiente situato nel comune di Qualiano
(NA) riportato nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929,
Sub 2 Via Marco Polo n° 10, (Piano Terra) e Locale al piano cantinato costituito da
unico ambiente situato nel comune di Qualiano (NA) riportato nel NCEU del comune
di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 6 Via Marco Polo n° 10, (Piano
S1) sono stati donati e trasferiti ai germani Angela Picascia, Francesco Picascia e
Nicolino Picascia dai genitori Agostino Picascia e Anastasia Marrone, i quali hanno
riservato per se l’usufrutto vitalizio, il tutto con atto di donazione per notaio Tommaso
Gaeta del 28 dicembre 1992 e trascritto a Napoli il 05 gennaio 1993 ai nr. 131/117;
-
Appartamento posto al primo piano costituito da quattro vani ed accessori situato nel
comune di Qualiano (NA) riportato nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al
Foglio 7A, Particella 929, Sub 3 Via Marco Polo n° 10, (Piano Terra), è stato donato e
trasferito al sig. NICOLINO PICASCIA dai genitori Agostino Picascia e Anastasia
Marrone, i quali hanno riservato per se l’usufrutto vitalizio, il tutto con atto di
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donazione per notaio Tommaso Gaeta del 28 dicembre 1992 e trascritto a Napoli il
05 gennaio 1993 ai nr. 131/117 [All. 2 - Titoli di proprietà];
L’intero fabbricato in cui hanno sede i richiamati cespiti è stato realizzato su suolo
pervenuto ai sigg. Picascia Agostino e Marrone Anastasia, genitori dei germani Angela
Picascia, Francesco Picascia e Nicolino Picascia, giusto atto per Notaio Raffaele Golia
di Marano di Napoli in data 23 ottobre 1972 registrato a Giugliano in Campania (NA) al n°
1249 e trascritto a Napoli in data 17/11/1972 ai nr. 53888/39589.
2)
Elenco iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sui beni.
2.1) UNITÀ IMMOBILIARE riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A,
Particella 929, Sub 2 – Locale piano terra.
Sull’unità immobiliare gravano le seguenti formalità:
Iscrizione contro
Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo trascritta a Napoli il 09 marzo 2009
ai nr. R.G. 12398 e R. P. 2895, per Quota Capitale Euro 88.540,97, Interessi Euro
24.994.95, Spese Euro 6.464,67, per un totale di Euro 120.000,00
a favore: della Mercantile Leasing s.p.a., piazza della Libertà n°13, Firenze;
contro: Picascia Nicolino
Per diverse unità negoziali e nello specifico, sul cespite in questione, per il diritto di
Nuda Proprietà per la quota di 1/3;
Trascrizione contro
Atto Giudiziario – Sentenza dichiarativa di Fallimento trascritta a Napoli il 07 ottobre
2009 ai nr. R.G. 60092 e R. P. 44538
a favore: della Massa dei creditori del Fallimento FRA. PI. s.a.s di PICASCIA Nicolino;
Nuda Proprietà per la quota di 334/1000 in regime di bene personale;
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Iscrizione contro
Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo trascritta a Napoli il 19 aprile 2010
70.503,33, Spese Euro 30.762,86, per un totale di Euro 885.000,00
a favore: della Banca MONTE dei PASCHI di SIENA s.p.a., Via G. Porzio n° 4 – IS B4
CDN, Napoli;
Particella 929, Sub 3 – abitazione 1° piano.
Iscrizione contro
Ipoteca legale ai sensi dell’art. 77 DPR 602/73 trascritta a Napoli il 09 agosto 2004 ai
nr. R.G. 41480 e R. P. 8118, per Quota Capitale Euro 86.725,17, per un totale di Euro
173.450,34
a favore: della GEST LINE s.p.a., via Bracco n°20, Napoli;
Trascrizione contro
Sequestro preventivo ex art. 321 CPP trascritta a Napoli il 13 dicembre 2007 ai nr.
R.G. 80455 e R. P. 42599
a favore: dell’ERARIO DELLO STATO Roma;
Sul cespite in questione, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/1;
Trascrizione contro
2009 ai nr. R.G. 60092 e R. P. 44538
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a favore: della Massa dei creditori del Fallimento FRA. PI. s.a.s di PICASCIA
NICOLINO;
Iscrizione contro
CDN, Napoli;
Particella 929, Sub 6 – Locale piano cantinato.
Iscrizione contro
Trascrizione contro
2009 ai nr. R.G. 60092 e R. P. 44538
NICOLINO;
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Iscrizione contro
CDN, Napoli;
3)
Acquisizione documentazione catastale, urbanistica, ecc..
3.1) Documentazione Catastale
A seguito delle indagini presso l’Agenzia del Territorio Ufficio del Catasto di Napoli, in
relazione alle unità immobiliari in esame sono state richieste le seguenti documentazioni
che si allegano alla presente [All. 3 - Documentazione Catastale]:
•
Estratto di mappa catastale del Fol. 7A particella 929 del comune di Qualiano;
•
Visure catastali attuali per immobile al 09/11/2010 del catasto fabbricati;
•
Ricevuta di avvenuta denuncia di variazione (Presentazione Planimetria Mancante)
per i subalterni in esame;
•
Pianta unità immobiliari del catasto fabbricati;
3.2) Documentazione Urbanistica
Non è stato richiesto alcun certificato di destinazione urbanistica in quanto trattasi di
fabbricato.
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3.3) Documentazione Varia.
A seguito di indagini presso l’ufficio tecnico del comune di Qualiano, si allegano le copie
dei seguenti provvedimenti [All. 4 - Titoli autorizzativi]:
a) licenza edilizia n° 10 del 05/03/1973 rilasciata dal comune di Qualiano;
b) concessione in sanatoria n° 42 del 23/12/1992 rilasciata dal comune di Qualiano;
4)
Titoli d’acquisto e certificato di matrimonio del proprietario fallito con annotazioni
marginali.
4.1) Titoli di proprietà.
A seguito di richiesta inoltrata allo studio del Notaio Tommaso Gaeta di Napoli si allega
copia dell’atto di donazione con cui si trasferisce la nuda proprietà delle unità immobiliari
censite al NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 2 e
6 ai germani Picascia Angela, Picascia Francesco e Picascia Nicolino e per l’unità
censita al NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella 929, Sub 3 al
solo sig. Picascia Nicolino [All. 2 - Titoli di proprietà]:
Atto pubblico tra vivi: Donazione
Pubblico Ufficiale: Notaio Tommaso Gaeta
Repertorio n° 16243 del 28/12/1992 – raccolta n° 915
Trascritto ai RR.II. Napoli il 05/01/1993 Reg. Gen. N° 131–Reg. Part. n° 117
4.2) Certificato di matrimonio.
Nel corso del secondo sopraluogo presso le unità immobiliari, il sig. Nicolino Picascia
consegnava allo scrivente certificato di matrimonio con annotazioni marginali, in
originale, rilasciato dal comune di Qualiano (NA) [All. 5 - Certificato di Matrimonio]
5)
Descrizione dell’unità immobiliare.
Descrizione Zona in cui insistono i cespiti.
Le unità immobiliari in esame sono situate nel comune di Qualiano (NA), in piena zona
centrale, in strada adiacente alla sede del municipio della città di Qualiano ed a ridosso
di arteria stradale di importante collegamento nell’ambito del territorio comunale e per i
comuni limitrofi. La zona, tendenzialmente pianeggiante, è caratterizzata da un tessuto
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edilizio formatosi per successive aggregazioni nel rispetto della viabilità urbana. Si
trovano molteplici attività commerciali e servizi di interesse collettivo.
Descrizione Fabbricato.
Il fabbricato, in cui si trovano i predetti cespiti, è costituito da 4 piani fuori terra (Piano
terra +3) ad uso di civile abitazione con appartamenti residenziali ai piani superiori e al
piano terra un unico ambiente ad uso box auto con annesso locale caldaia e portone di
accesso alla scala interna. La tipologia è a blocco e, apparentemente, si tratta di una
struttura mista in muratura di blocchi di tufo con scheletro e solai in calcestruzzo armato,
coperta da lastrico solare piano impermeabilizzato.
Ai cespiti si accede a mezzo di cancello pedonale e carrabile su via Marco Polo. Il
subalterno 2 presenta tre grandi vani d’accesso carrabili prospicienti la predetta via,
dotati di saracinesca avvolgibile meccanicamente. Il locale cantinato al piano
seminterrato (Subalterno 6) e l’appartamento al primo piano (Subalterno 3) si
raggiungono dal portone di accesso allo stabile che conduce alla cassa scale. Non esiste
condominio.
I piani destinati ad abitazione sono caratterizzati dalla presenza di ampia balconata che
segue il perimetro su via Marco Polo e via Giovanni da Verrazzano.
I paramenti esterni sono realizzati in intonaco e finitura con superficie graffiata,
tinteggiata di colore verde salvo porzioni di rivestimento nella parte bassa del fabbricato
rivestito con listelli di marmo chiaro fino ad 1,2 mt da terra.
Le finiture interne dell’androne e della cassa scale propongono disimpegni piastrellati con
ceramiche a disegno e scale in marmo tipo carrara bianco e rosso verona. Le pareti sono
intonacate e tinteggiate.
Particella 929, SUB 2.
Il subalterno 2 della particella 929 consiste in un locale adibito a deposito - box auto, al
piano terra del descritto fabbricato, si presenta con triplo accesso carrabile dal cancello
su via Marco Polo ed accesso laterale dall’adiacente piccolo androne che precede la
cassa scale. Sul lato nord del locale box è presente piccolo locale caldaia.
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L’intero ambiente è pavimentato con massetto di cemento; le pareti ed i soffitti sono
trattati con intonaco rustico direttamente tinteggiato. [All. 6 – Pianta e All. 7 Foto]
Il locale ha una superficie utile1 di circa 134,00 mq., mentre la superficie
commerciale2 è pari a 151,00 mq. ed è confinante a nord con via Giovanni da
Verrazzano, ad est con via Marco Polo, ad ovest con unità immobiliari adiacenti di
proprietà aliena, identificate al NCEU al Fol. n° 7A con la part. n° 814 e, infine, a
sud con la cassa scale del fabbricato cui il cespite appartiene.
Il Cespite è censito al NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A, Particella
929, Sub 2, Cat. C/2, cl. 3, consistenza 124 mq R. C. 429,07 euro;
5.2) UNITÀ IMMOBILIARE riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio
7A, Particella 929, SUB 3.
Il subalterno 3 della particella 929 corrisponde all’appartamento posto al primo piano
del predetto fabbricato, a destra della rampa di scale che ivi conduce. Il cespite è
composto da ingresso su cui si apre un grande ambiente destinato a salone con balcone.
Si susseguono corridoio-disimpegno, cucina, bagno e tre camere di cui una senza
affaccio diretto all’esterno ma con piccolo finestrino prospiciente l’interno la zona
ingresso. Tutti gli ambienti, di forma regolare, si trovano in buone condizioni.
L’appartamento è pavimentato con piastrelle di ceramica di colore e disegno differenti in
relazione ai diversi ambienti. I sanitari, la rubinetteria e le rifiniture del bagno sono di
buona produzione. Le pareti ed i soffitti sono tinteggiati di colore chiaro ad eccezione
della camera senza finestra all’esterno, le cui pareti sono rivestite di parato. Le porte
interne sono realizzate in legno tamburato tipo mogano. I serramenti esterni sono
realizzati da infissi di alluminio anodizzato del tipo bronzato di vecchia fattura con cancelli
esterni in ferro verniciato. L’appartamento risulta occupato dalla sig.ra Marrone
1
2
Superficie Utile Netta: è costituita dalla somma delle superfici calpestabili, escludendo tutti i muri interni, di
confine ed esterni, nonché i vani delle porte.
Superficie commerciale: è la superficie che si considera sia in commercio, sia in sede fiscale, che comprende,
oltre alla superficie utile netta, anche tutti i muri interni, compresi i pilastri portanti e i vani delle condutture,
l’intero spessore dei muri perimetrali esterni e la metà spessore dei muri in comune con altre unità confinanti o
con parti comuni condominiali. Questa superficie è l’unica che si può prendere in considerazione in quanto si
basa sul principio secondo il quale non può esistere un’abitazione in mancanza dei muri che ne delimitano il
perimetro e ne distribuiscono gli spazi interni.
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Anastasia, madre del sig. Picascia Nicolino ed usufruttuaria dell’unità immobiliare.
[All. 6 – Pianta e All. 7 Foto]
L’appartamento ha una superficie utile interna di 125,70 mq. oltre balconi 38,50 mq,
mentre la superficie commerciale è pari a 153,70 mq. oltre balconi 43,80 mq ed è
confinante a nord con via Giovanni da Verrazzano, ad est con via Marco Polo, ad
ovest con unità immobiliari adiacenti di proprietà aliena, identificate al NCEU al
Fol. n° 7A con la part. n° 814 e, infine, a sud con la cassa scale del fabbricato cui il
cespite appartiene.
929, Sub 2, Cat. A/2, cl. 5, consistenza 6 vani R. C. 387,34 euro [All. 6 - Pianta];
5.3) UNITÀ IMMOBILIARE riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio
7A, Particella 929, SUB 6.
Il subalterno 6 della particella 929 consiste in un locale cantinato adibito a deposito, al
piano seminterrato del descritto fabbricato, con accesso diretto, mediante scala,
dall’androne della cassa scale del fabbricato, il tutto delimitato da cancello in ferro.
L’intero ambiente, dalla pianta rettangolare, è pavimentato con massetto di cemento; le
pareti ed i soffitti sono trattati con intonaco rustico direttamente tinteggiato. [All. 6 –
Pianta e All. 7 Foto]
Il locale ha una superficie utile di circa 23,70 mq., mentre la superficie commerciale è
pari a 30,80 mq. ed è confinante a nord con via Giovanni da Verrazzano, ad est con
via Marco Polo, ad ovest con unità immobiliari adiacenti di proprietà aliena,
identificate al NCEU al Fol. n° 7A con la part. n° 814 e, infine, a sud con la cassa
scale del fabbricato cui il cespite appartiene.
929, Sub 2, Cat. C/2, cl. 1, consistenza 25 mq R. C. 63,27 euro[All. 6 - Pianta];
6)
Aggiornamento documenti catastali.
Per tali cespiti, lo scrivente ha dovuto provvedere all’inserimento della planimetria
catastale, in quanto mancante presso l’ufficio del catasto di Napoli;
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7)
Utilizzazione PRG.
L’edificio di cui fa parte il predetto cespite ricade nell’area A1 (Area Residenziale Satura)
del Piano Regolatore Generale del comune di Qualiano (NA);
8)
Conformità della costruzione alle concessioni amministrative.
L’intero edificio è stato costruito per successivi ampliamenti.
il fabbricato in cui sono inserite le richiamate unità immobiliari è stato costruito in più fasi:
c) piano terra e primo piano in virtù della licenza edilizia n° 10 del 05/03/1973 rilasciata
dal comune di Qualiano (NA).
d) realizzazione del secondo piano in virtù della concessione edilizia n° 154 del
15/06/1977 rilasciata dal comune di Qualiano (NA).
e) ampliamenti al piano terra e al primo piano più realizzazione del terzo piano e di
locale cantinato al piano seminterrato in virtù della concessione in sanatoria n° 42 del
23/12/1992 rilasciata dal comune di Qualiano (NA).
9)
Lo scrivente non ritiene conveniente suddividere i beni in uno o più lotti;
10)
Immobili in quota indivisa
Per le unità immobiliari distinte al NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A,
Particella 929, Sub 2 e 6, i germani Picascia Angela, Picascia Francesco e Picascia
Nicolino, detengono la nuda proprietà in quota indivisa mentre l’usufrutto vitalizio è
riservato alla madre dei germani citati.
Per l’unità immobiliare contraddistinta al NCEU del comune di QUALIANO (NA) al
Foglio 7A, Particella 929, Sub 3 il sig. Picascia Nicolino detiene la nuda proprietà per
la quota intera mentre l’usufrutto vitalizio è riservato alla madre.
Lo scrivente in questa sede non ritiene di ipotizzare un frazionamento per l’unità box auto
(SUB 2) stante la posizione decentrata del cancello carrabile su via Marco Polo che
conduce ai tre accessi carrabili al locale. Si provvederà, dunque, alla valutazione nella
sua interezza;
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11)
Stato di possesso degli immobili.
I germani Picascia Angela, Picascia Francesco e Picascia Nicolino, detengono la nuda
proprietà in quota indivisa e l’usufrutto vitalizio è riservato alla madre dei germani citati. Il
locale cantinato ed il locale box, secondo quanto dichiarato dal sig. Nicolino Picascia,
sono utilizzati dalla madre e dagli altri fratelli, che vivono nelle abitazioni site nel
fabbricato e, pertanto, non è corrisposto alcun canone di fitto. L’abitazione al 1° piano
(subalterno 3) è abitata dall’usufruttuaria.
12)
Assegnazione della casa coniugale.
Le unità immobiliari non sono occupate dalla coniuge del sig. Picascia Nicolino;
13)
Esistenza di vincoli e oneri giuridici.
Secondo quanto rilevato da indagini compiute presso l’ufficio tecnico comunale e quanto
riportato dal sig. Picascia Nicolino, di seguito si indicano i vincoli esistenti gravanti sulle
unità immobiliari:
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VINCOLI CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE:
Punto
Descrizione vincolo
13.1)
13.3)
vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o di NEGATIVO
indivisibilità
vincoli legali di cui alla L. n° 1089/39, come sostituita da D. Lgs. NEGATIVO
n° 490/99 (beni ambientali e architettonici):
NEGATIVO
vincoli o oneri di natura condominiale
13.4)
diritti demaniali di superficie o servitù pubbliche e usi civici
NEGATIVO
13.5)
atti di asservimento urbanistici e cessione di cubatura
NEGATIVO
13.6)
convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della NEGATIVO
casa coniugale al coniuge
POSITIVO
altri pesi o limitazioni d’uso
13.2)
13.7)
esito
Per il punto 13.7 altri pesi o limitazioni d’uso, si ritiene che l’unica limitazione d’uso per il
locale cantinato ed il box auto riguarderebbe l’utilizzo da parte dell’usufruttuaria e dei
germani Picascia Angela e Francesco, nella stessa misura. Per il subalterno 3, la cui
nuda proprietà è interamente del sig. Nicolino Picascia, la limitazione d’uso è data
dall’utilizzo da parte dell’usufruttuaria come abitazione.
VINCOLI E ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI EO REGOLARIZZATI
AL MOMENTO DELLA VENDITA A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:
Punto
Descrizione vincolo
esito
13.8)
Iscrizioni
POSITIVO
13.9)
Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli, anche di POSITIVO
domande giudiziali
In relazione al punto 13.8) si riporta:
Iscrizione contro
Ipoteca legale ai sensi dell’art. 77 DPR 602/73 trascritta a Napoli il 09 agosto 2004 ai
nr. R.G. 41480 e R. P. 8118, per Quota Capitale Euro 86.725,17, per un totale di Euro
173.450,34
a favore: della GEST LINE s.p.a., via Bracco n°20, Napoli;
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Per diverse unità negoziali e nello specifico, sull’unità immobiliare distinte al Foglio
7A, Particella 929, Sub 3, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/1;
Iscrizione contro
Per diverse unità negoziali e nello specifico, sulle unità immobiliari distinte al Foglio
7A, Particella 929, Sub 2 e Sub 6, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/3;
Iscrizione contro
CDN, Napoli;
7A, Particella 929, Sub 2 e Sub 6, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/3
e per il sub 3 per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/1;
Trascrizione contro
2009 ai nr. R.G. 60092 e R. P. 44538
NICOLINO;
7A, Particella 929, Sub 2 e Sub 6, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di
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334/1000 e per il sub 3 per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/1 in regime
di bene personale;
Trascrizione contro
Sequestro preventivo ex art. 321 CPP trascritta a Napoli il 13 dicembre 2007 ai nr.
R.G. 80455 e R. P. 42599
a favore: dell’ERARIO DELLO STATO Roma;
Sul cespite in questione, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/1;
In riferimento ai costi necessari per la cancellazione e la regolarizzazione dei vincoli ed
oneri a carico della procedura si rimanda all’ultimo paragrafo della presente CTU.
14)
Determinazione Valore Immobile.
14.1) Criterio di stima.
Il criterio di stima che il sottoscritto ritiene più opportuno per procedere alla
determinazione del prezzo base di vendita è quello analogico comparativo, basato
sulla ricerca di valori di mercato noti per immobili aventi caratteristiche analoghe a
quello oggetto della presente stima.
Peraltro, si ritiene che il parametro oggettivo da utilizzare debba riferirsi alla
valutazione a mq.
Tale criterio comporta che la valutazione dell’immobile sia eseguita ricorrendo alle
quotazioni di mercato, eventualmente integrate con l’applicazione di coefficienti correttivi
in relazione alla qualità, specificità e peculiarità delle unità immobiliari e della zona dove
esse insistono. Tali quotazioni sono facilmente reperibili sia su riviste specializzate del
settore (“Quotazioni Immobiliari Napoli e Provincia” – Ediz. Il Mattone), quotidiani e
settimanali, da anni sempre più sensibili verso il fenomeno socio-economico della casa,
soprattutto sotto l’aspetto estimativo, sia presso le agenzie immobiliari di zona,
quotidianamente impegnate nella trattazione di vendite e fitti di unità immobiliari.
Quest’ultimo metodo è quello più idoneo per un’effettiva e realistica valutazione delle
unità oggetto di perizia.
14.2) Adeguamenti e decurtazioni.
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Per le unità immobiliari in esame si ritiene necessario adottare i coefficienti correttivi
legati all’età ed allo stato di conservazione delle singole unità immobiliari, in relazione
alle singole caratteristiche di ciascuna di esse, il coefficiente per i box auto e i depositi,
ulteriori coefficienti di seguito precisati, oltre il coefficiente legato alla ripartizione del
valore fra nuda proprietà ed usufrutto (usufrutto vitalizio delle unità per la madre dei
germani Picascia Angela, Picascia Francesco e Picascia Nicolino), che di seguito si
distinguono, assunti per il calcolo dal valore dei cespiti e riportati nella tabella seguente:
14.2.a) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A,
Particella 929, Sub 2 – Locale piano terra.
COEFFICIENTE CORRETTIVO
VALORE
1- Età, Qualità e Stato dell’edificio (per pertinenze abitazioni):
tra i 21 e i 40 anni – signorile – stato conservativo buono
0,75
2- Coefficiente per i box:
In zona con facile possibilità di parcheggio su suolo pubblico;
0,90
14.2.b) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A,
Particella 929, Sub 3 – Abitazione 1° piano.
VALORE
1- Età, Qualità e Stato dell’edificio (per abitazioni):
tra i 21 e i 40 anni – signorile – stato conservativo ottimo
0,80
2- Coefficiente per gli accessori:
abitazioni di taglio medio sprovviste di secondo bagno;
0,90
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14.2.c) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A,
Particella 929, Sub 6 – Locale cantinato piano seminterrato.
VALORE
0,70
tra i 21 e i 40 anni – signorile – stato conservativo mediocre
2- Coefficiente per i depositi:
0,67
a livello seminterrato con accesso solo da scale;
Pertanto, i predetti coefficienti correttivi per le unità immobiliari saranno rispettivamente
moltiplicati per il valore a mq dei cespiti e per la loro superficie. Successivamente,
l’importo ottenuto sarà poi moltiplicato per il coefficiente dei diritti reali che di seguito si
specifica.
14.3) Diritti reali.
Su tali cespiti ricade il diritto dell’usufrutto e della nuda proprietà che si definiscono diritti
reali parziali. Tali diritti rappresentano una quota del valore della piena proprietà. Tale
quota è determinata da valori tabellari allegati alla Legge del 29/12/1990 n° 408 che
ripartiva la quota di ciascuno dei due diritti in base all’età dell’usufruttuario. Nel caso dei
predetti cespiti la ripartizione è così distinta:
Ripartizione valore della proprietà tra nuda proprietà ed usufrutto:
età dell’usufruttuaria: 86 anni
quota nuda proprietà: 80%
quota usufrutto: 20%
Coefficiente da
moltiplicare per il
valore
dell’immobile:
0,80
14.4) Superficie.
Per il calcolo della superficie si tiene conto della superficie commerciale,
precedentemente definita nella nota 2 e, che per le unità immobiliari in esame sono
rispettivamente:
Particella 9293, SUB 2 – Piano Terra LOCALE DEPOSITO-BOX AUTO:
151,00 mq
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Particella 929, SUB 3 Piano 1° – ABITAZIONE:
153,70 mq
Balconi
43,80 mq
14.4.c) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 7A,
Particella 929, SUB 6 Piano Seminterrato – Locale Cantinato:
30,80 mq
14.5) Valore a mq.
In seguito alle notizie desunte dalle citate pubblicazioni specializzate e dalle indagini
presso le agenzie sul territorio, il sottoscritto ha desunto valori medi del prezzo a mq Vm,
per unità immobiliari aventi caratteristiche simili a quelle in questione.
Per i locali box auto si di utilizzare un valore medio di 850,00€euro/mq
[ottocentocinquanta euroalmq]
Per
le
abitazioni
si
considerano
valori
compresi
tra
1.500,00€euro/mq
[millecinquecentoeuroalmq] e 1.700,00 €euro/mq [millesettecentoeuroalmq].
Si ritiene, nel caso specifico, di utilizzare un valore medio tra le due cifre riportate,
corrispondente a 1.600,00€euro/mq [milleseicentoeuroalmq]
Per i locali deposito si di utilizzare un valore medio uguale a quello dei box di 850,00
euro/mq [ottocentocinquanta euroalmq]
14.6) Valore unità immobiliari.
Particella 929, SUB 2 – Piano Terra DEPOSITO-BOX AUTO:
I coefficienti assunti per il calcolo dal valore dell’appartamento si riportano nella tabella
seguente:
VALORE
tra i 21 e i 40 anni – signorile – stato conservativo buono
0,75
2-Coefficiente per i box:
In zona con facile possibilità di parcheggio su suolo pubblico;
0,90
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Sulla base dei predetti coefficienti presi singolarmente, scaturisce un coefficiente
correttivo globale per l’unità immobiliare pari a: 0,675
Tale valore deve essere applicato al valore medio di mercato precedentemente
individuato: Vmx0,675 = 850,00 euro/mq x 0,675= 573,75 euro/mq, ottenendo la
quotazione media commerciale riferita alle caratteristiche dell’unità immobiliare in oggetto
e, da moltiplicare per la superficie commerciale del cespite, definita nella nota 2.
In riferimento ai valori di mercato desunti per immobili analoghi siti in zona si determina il
prezzo base di vendita dell’unità immobiliare.
VALORE UNITÀ IMMOBILIARE:
[superficie commerciale x quotazione media al mq corretta]
Mq 151 x 573,75 euro/mq = 86.636,25 euro
In considerazione della presenza dei diritti dell’usufrutto e della nuda proprietà, secondo
quanto descritto al punto 14.2), tale valore deve essere moltiplicato ancora per 0,80 per
conoscere il reale valore della nuda proprietà del cespite:
[valore immobile x coefficiente ripartizione valore nuda proprietà-usufrutto]
86.636,25 euro x 0,80= 69.309,00 euro [sessantanovemilatrecentonove/00 euro]
seguente:
VALORE
tra i 21 e i 40 anni – signorile – stato conservativo ottimo
0,80
2- Coefficiente per gli accessori:
abitazioni di taglio medio sprovviste di secondo bagno;
0,90
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individuato: Vmx0,72 = 1.600,00 euro/mq x 0,72 = 1.152,00 euro/mq, ottenendo la
[superficie commerciale (appartamento + 1/3 balconi) x quotazione media al mq]
Mq [153,70+1/3 (43,80)] x 1.152,00 euro/mq = 193.881,60 euro €
193.881,60 euro x 0,80 = 155.105,28 euro
[centocinquantacinquemilacentocinque/28 euro]
14.6.c) UNITÀ IMMOBILIARE riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio
7A, Particella 929, SUB 6 Piano Seminterrato – Locale Cantinato:
seguente:
VALORE
tra i 21 e i 40 anni – signorile – stato conservativo mediocre
0,70
2- Coefficiente per i depositi:
a livello seminterrato con accesso solo da scale;
0,67
individuato: Vmx0,469 = 850,00 euro/mq x 0,469= 398,65 euro/mq, ottenendo la
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Mq 30,80 x 398,65 euro/mq = 12.278,42 euro €
12.278,42 euro x 0,80 = 9.822,74 euro [novemilaottocentoventidue/74 euro]
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UNITÀ IMMOBILIARI di cui al punto 2.1), 2.2), 2.3), 2.4) e 2.5) dell’elenco del lotto,
riportate nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 11, Particella 1293, Sub
2-Sub 3-Sub 4-Sub 5-Sub 6.
1)
Negli atti della presente procedura non è presente alcuna Certificazione Notarile
attestante risultanze di visure catastali e dei registri immobiliari. In questa sede si
indicheranno i dati relativi alla provenienza del bene e le iscrizioni e trascrizioni
pregiudizievoli gravanti sul bene stesso, in base alle indagini compiute presso l’Agenzia
del territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare - Ufficio provinciale del territorio di Napoli e
all’esame degli atti di compravendita relativi al predetto bene.
L’intero fabbricato costituito dalle unità immobiliari predette, oggetto di istanza e rilascio
di concessione in sanatoria per illeciti edilizi ai sensi della L. 326/2003 e L. R. 10/2004,
risulta trasformato rispetto alla descrizione sommaria riportata nell’atto di donazione di
cui si dirà appresso. Ciò nonostante è possibile risalire alla loro provenienza:
-
Piccolo fabbricato situato nel comune di Qualiano (NA) costituito dalle unità
immobiliari riportate nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 11, Particella
1293, Sub 2 (Piano Terra) – sub 3 e 4 (Piano Primo) – sub 5 e 6 (Piano Secondo),
originariamente individuato al NCEU del comune di Qualiano (NA) al Foglio U,
Particella 48, piano Terra e piano 1°, cat. A/6, è stato donato e trasferito ai germani
Angela Picascia, Francesco Picascia e Nicolino Picascia dai genitori Agostino
Picascia e Anastasia Marrone, i quali hanno riservato per se l’usufrutto vitalizio, il
tutto con atto di donazione per notaio Tommaso Gaeta del 28 dicembre 1992 e
trascritto a Napoli il 05 gennaio 1993 ai nr. 134/120;
Per la provenienza del bene si rimanda ai titoli indicati nel predetto atto di donazione.
[All. 2 - Titoli di proprietà];
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2)
Elenco iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sul bene.
Iscrizione contro del 09/03/2009
ai nr. R.G. 12398 e R. P. 2895, per Quota Capitale€Euro 88.540,97, Interessi Euro
Per diverse unità negoziali e nello specifico, sui cinque cespiti in questione, per il
diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/3;
Trascrizione contro del 07/10/2009
2009 ai nr. R.G. 60092 e R. P. 44538
NICOLINO;
diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/3 in regime di beni personali;
Iscrizione contro del 19/04/2010
CDN, Napoli;
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3)
A seguito delle indagini presso l’Agenzia del Territorio Ufficio del Catasto di Napoli, in
relazione alle unità immobiliari in esame sono state richieste le seguenti documentazioni
che si allegano alla presente [All. 3 - Documentazione Catastale]:
•
Estratto di mappa catastale del Fol. 11 particella 1293 (ex Fol. U part. 48) del comune
di Qualiano;
•
Visura catastale storica al 18/05/2010 del catasto fabbricati;
•
Visura catastale attuale per soggetto al 13/05/2010 del catasto fabbricati;
•
Pianta unità immobiliari del catasto fabbricati al 14/05/2010;
fabbricato.
A seguito di indagini presso l’ufficio tecnico del comune di Qualiano, è stata visionata e
riprodotta copia della concessione in sanatoria n° 40/2008 e relativi grafici per l’intero
fabbricato sito in via S. Maria delle Grazie n° 19 Qualiano (NA) [All. 4 - Titoli
autorizzativi];
4)
marginali.
A seguito di richiesta inoltrata allo studio del Notaio Tommaso Gaeta di Napoli si allega
copia dell’atto di donazione con cui si trasferisce la nuda proprietà ai germani Picascia
Angela, Picascia Francesco e Picascia Nicolino:
Atto pubblico tra vivi: Donazione
Pubblico Ufficiale: Notaio Tommaso Gaeta
Trascritto ai RR.II. Napoli il 05/01/1993 Reg. Gen. N° 134–Reg. Part. n° 120
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consegnava allo scrivente certificato di matrimonio con annotazioni marginale, in
originale, rilasciato dal comune di Qualiano (NA) [All. 5 - Certificato di Matrimonio]
5)
UNITÀ IMMOBILIARE riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio
11, Particella 1293.
L’unità immobiliare in esame, è situato nel comune di Qualiano (NA) in piena zona
centrale, prospiciente via Provinciale Campana, importante arteria stradale che collega
diversi comuni dell’area a nord del capoluogo napoletano. La zona, tendenzialmente
pianeggiante, è caratterizzata da un tessuto edilizio formatosi per successive
aggregazioni nel rispetto della viabilità urbana. Si trovano molteplici attività commerciali e
servizi di interesse collettivo.
Il fabbricato costituito dai cespiti in esame è costituito da 3 piani fuori terra (Piano terra
+2) ad uso di civile abitazione per i piani superiori al piano terra e con negozio e portone
di accesso al fabbricato al piano terra. La tipologia è a blocco con piccola corte che
ospita la cassa scale la cui copertura in vetro lascia passare la luce. Apparentemente, si
tratta di una struttura in muratura di blocchi di tufo e coperta da lastrico solare piano
impermeabilizzato. Gli appartamenti al 1° e 2° piano, due per piano, si raggiungono
accedendo dal portone su via S. Maria delle Grazie civ. 19 mediante un’unica scala a
pianta quadrata. Non esiste condominio.
Le finiture esterne sono realizzate in intonaco tinteggiato di colore giallo su entrambi i
prospetti (Via Provinciale Campana e Via S. Maria delle Grazie) salvo porzioni di
rivestimento nella parte bassa del fabbricato che, su via provinciale Campana, è
caratterizzato da un ampio vano di ingresso con due saracinesche avvolgibili ai margini
estremi delle quali vi è una porzione di muro rivestito con piastrelle di piccola dimensione
effetto cotto, mentre su via S. Maria delle Grazie, due vani chiusi da cancelli in ferro e
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vetro si interpongono fra porzioni del paramento murario del fabbricato, rivestito con
piastrelle effetto pietra fino ad 1,2 mt da terra.
Le finiture interne dell’androne e della cassa scale propongono disimpegni piastrellati e
scale in marmo tipo carrara bianco. Le pareti sono intonacate e tinteggiate. La cassa
scala è sormontata da un lucernario in struttura metallica e vetro che illumina l’intero
rampante.
5.1) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 11,
Il subalterno 2 della particella 1293 consiste in un locale commerciale, al piano terra del
descritto fabbricato, si presenta con doppio accesso, dalla via Campana civ. 132 e da via
S. Maria delle Grazie al civ. 21.
Il locale ospita un’attività di vendita al dettaglio di generi alimentari, ed è suddiviso in area
destinata alla vendita prospiciente l’ingresso da via Provinciale Campana, cui si accede
mediante un ampio vano con due saracinesche avvolgibili e privo di vetrate e, l’area
retrostante il banco alimentari destinata a deposito merce e zona servizi igienici, in
corrispondenza di via S. Maria delle Grazie, su cui si aprono un vano d’accesso ed un
vano finestra chiusi da cancelli in ferro lavorato e vetro. L’intero locale commerciale è
pavimentato con piastrelle in ceramica chiara; le pareti dell’area destinata alla vendita
sono interamente occupate da scaffalature, mentre quelle dei restanti ambienti risultano
intonacate e tinteggiate. I servizi sanitari sono di ordinaria produzione. [All. 6 – Pianta e
All. 7 Foto]
Il locale commerciale ha una superficie utile di circa 86,00 mq., mentre la superficie
commerciale è pari a 101,00 mq. ed è confinante a nord con via Provinciale
Campana, ad est con unità immobiliari adiacenti di proprietà aliena, identificate al
NCEU al Fol. n° 11 con la part. n° 26 e 632, ad ovest con unità immobiliari adiacenti
di proprietà aliena, identificate al NCEU al Fol. n° 11 con la part. n° 31 e, infine, a
sud con via S. Maria delle Grazie.
Il Cespite è censito al NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 11, Particella
1293, Sub 2, Strada Provinciale Campana n. 132, piano terra, Cat. C/1, cl. 3,
consistenza 89 mq R. C. 1981,08.
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Il subalterno 3 della particella 1293 consiste in un appartamento posto al primo piano del
predetto fabbricato, a destra della rampa di scale che ivi conduce, individuato con
l’interno n° 1. Il cespite è composto da un ampio ingresso, illuminato dalla porta
d’ingresso, servizi igienici, prospicienti la vanella che si sviluppa a ridosso della cassa
scale, disimpegno, camera dalla pianta irregolare, illuminata da un balcone e cucina con
balcone. I servizi igienici appaiono divisi in piccoli ambienti che ospitano solo il WC.
L’appartamento è pavimentato con piastrelle in gres porcellanato di colore beige, ad
eccezione della zona riservata ai servizi dove il pavimento ed i rivestimenti sono
realizzati con piastrelle di ceramica bianca. I sanitari e la rubinetteria sono di produzione
ordinaria. Le pareti ed i soffitti sono tinteggiati di colore chiaro. Le porte interne sono
realizzate in legno tamburato di colore chiaro per la camera e la cucina e di legno
tamburato tipo noce per i restanti ambienti. I serramenti esterni sono realizzati da infissi
di alluminio preverniciato avorio con vetrocamera di modesta fattura e persiane in ferro
esterne. L’appartamento risulta libero da persone ed occupato da piccole suppellettili
d’arredo. [All. 6 – Pianta e All. 7 Foto]
confinante a nord con via Provinciale Campana, ad est con unità immobiliari
adiacenti di proprietà aliena, identificate al NCEU al Fol. n° 11 con la part. n° 632,
ad ovest con unità immobiliari adiacenti di proprietà aliena, identificate al NCEU al
Fol. n° 11 con la part. n° 31 e, infine, a sud con la cassa scale del fabbricato cui il
cespite appartiene.
1293, Sub 3, Via Santa Maria delle Grazie n. 19, piano 1, interno 1, scala U, Cat. A/3,
cl. 2, consistenza 3,5 vani R. C. 177,14.
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Il subalterno 4 della particella 1293 consiste in un appartamento posto al primo piano
del predetto fabbricato, a sinistra della rampa di scale che ivi conduce, individuato con
l’interno n° 2. Il cespite è composto da un ampio ingresso, illuminato dalla porta
scale, disimpegno, camera dalla pianta regolare, illuminata da una finestra e cucina con
finestra. L’appartamento è pavimentato con piastrelle in gres porcellanato di colore
beige, ad eccezione della zona riservata ai servizi dove il pavimento ed i rivestimenti
sono realizzati con piastrelle di ceramica bianca. I sanitari e la rubinetteria sono di
produzione ordinaria. Le pareti ed i soffitti sono tinteggiati di colore chiaro. Le porte
interne sono realizzate in legno tamburato di tipo mogano. I serramenti esterni sono
realizzati da infissi di alluminio preverniciato avorio con vetrocamera di modesta fattura,
zanzariere e persiane in ferro esterne. L’unità immobiliare risulta libero da persone e
cose ed è stata oggetto di recenti lavori di manutenzione, come ravvisabile nel rilievo
fotografico. [All. 6 – Pianta e All. 7 Foto]
L’appartamento ha una superficie utile interna di 46,50 mq. mentre la superficie
commerciale è pari a 53,00 mq. ed è confinante a nord con la cassa scale del
fabbricato cui il cespite appartiene, ad est con unità immobiliari adiacenti di
proprietà aliena, identificate al NCEU al Fol. n° 11 con le part. n° 26 e 632, ad ovest
con unità immobiliari adiacenti di proprietà aliena, identificate al NCEU al Fol. n° 11
con la part. n° 31 e, infine, a sud con via S. Maria delle Grazie.
Il subalterno 5 della particella 1293 consiste in un appartamento posto al secondo
piano del predetto fabbricato, a destra della rampa di scale che ivi conduce, individuato
con l’interno n° 3. Il cespite è composto da un ampio ingresso, illuminato dalla porta
scale, disimpegno, camera dalla pianta irregolare, illuminata da un balcone e cucina con
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balcone. L’appartamento è pavimentato con piastrelle in ceramica bianca effetto marmo.
I sanitari e la rubinetteria sono di produzione ordinaria. Le pareti ed i soffitti sono rivestiti
da parati e tinteggiati di colore chiaro. Le porte interne sono realizzate in legno tamburato
di tipo mogano e vetro. I serramenti esterni sono realizzati da infissi di alluminio
preverniciato avorio con vetrocamera di modesta fattura e persiane in ferro esterne.
Nell’ambiente ingresso si ravvisano tracce di infiltrazioni provenienti dal sovrastante
lastrico solare. L’unità immobiliare appare in buono stato, occupata da persone ed arredi.
[All. 6 – Pianta e All. 7 Foto]
confinante a nord con via Provinciale Campana, ad est con unità immobiliari
adiacenti di proprietà aliena, identificate al NCEU al Fol. n° 11 con la part. n° 632, ad
ovest con unità immobiliari adiacenti di proprietà aliena, identificate al NCEU al
Fol. n° 11 con la part. n° 31 e, infine, a sud con la cassa scale del fabbricato cui il
cespite appartiene.
Il subalterno 6 della particella 1293 consiste in un appartamento posto al secondo
piano del predetto fabbricato, a sinistra della rampa di scale che ivi conduce, individuato
con l’interno n° 4. Il cespite è composto da un ampio ingresso, illuminato dalla porta
scale, disimpegno, camera dalla pianta regolare, illuminata da una finestra e cucina con
finestra. L’appartamento è pavimentato con piastrelle in gres porcellanato con venature
di colore beige, ad eccezione della zona riservata ai servizi dove il pavimento ed i
rivestimenti sono realizzati con piastrelle di ceramica bianca. I sanitari e la rubinetteria
sono di produzione ordinaria. Le pareti sono rivestite con parati e tinteggiati con pittura
lavabile di colore chiaro ed in alcuni casi con pitture effetto stucco antico. Le porte interne
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sono realizzate in legno tamburato di tipo mogano. I serramenti esterni sono realizzati da
infissi di alluminio preverniciato avorio con vetrocamera di modesta fattura e persiane
esterne in alluminio. L’unità immobiliare appare in buono stato, occupata da persone ed
arredi. [All. 6 – Pianta e All. 7 Foto]
L’appartamento ha una superficie utile interna di 46,50 mq. mentre la superficie
commerciale è pari a 53,00 mq. ed è confinante a nord con la cassa scale del
fabbricato cui il cespite appartiene, ad est con unità immobiliari adiacenti di
proprietà aliena, identificate al NCEU al Fol. n° 11 con le part. n° 26 e 632, ad ovest
con unità immobiliari adiacenti di proprietà aliena, identificate al NCEU al Fol. n° 11
con la part. n° 31 e, infine, a sud con via S. Maria delle Grazie.
6)
Per tali cespiti, sebbene per il subalterno 3 si evidenzi una difformità rispetto alla
rappresentazione della pianta catastale in relazione alla zona dei servizi igienici, ciò non
influisce sul valore dell’immobile e si ritiene di non provvedere ad alcuna variazione per
aggiornare le piante catastali esistenti.
Inoltre, dalle indagini presso gli uffici del catasto, lo scrivente ha rilevato che detta
particella 48 del Foglio U è stata soppressa dal 30/05/2008 originando la seguente nuova
identificazione: NCEU comune di Qualiano (NA) Foglio 11, Particella 1293, sub 2-3-4 a
cui si sono poi aggiunti il sub 5 ed il sub 6 [All. 3 - Documentazione Catastale].
7)
Utilizzazione PRG.
L’edificio di cui fa parte il predetto cespite ricade nell’area A1 (Area Residenziale Satura)
del Piano Regolatore Generale del comune di Qualiano (NA);
8)
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Dal richiamato atto di donazione si evince che il fabbricato composto da un locale al
piano terra ed una stanza al primo piano con due camere ed accessori, la cui costruzione
era iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967 e si riportava nel NCEU del comune di
Qualiano (NA) per l’intera consistenza alla partita 423, Foglio U, Particella 48.
In data 10/12/2004 i nudi proprietari germani Picascia Angela, Picascia Francesco e
PICASCIA Nicolino presentavano al comune di Qualiano (NA) istanza di concessione in
sanatoria ai sensi della L. 326/2003 e L. R. n° 10/2004 per la definizione degli illeciti
edilizi realizzati al piano terra di via Campana n° 132 e per il 1° e 2° piano di via S.Maria
delle Grazie n° 19, nello specifico per le unità distinte al NCEU del comune di Qualiano
(NA) Foglio 11, Particella 1293, sub 2 (locale commerciale al piano terra), sub 3 e 4
(abitazione al 1° piano), sub 5 e 6 (abitazione al 2° piano).
A seguito di detta istanza il comune di Qualiano rilasciava TITOLO ABILITATIVO IN
SANATORIA n° 40/2008 il tutto come da grafici allegati;
9)
Lo scrivente in questo caso non ritiene di suddividere i beni in uno o più lotti;
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10)
Per le unità immobiliari in questione i germani Picascia Angela, Picascia Francesco e
Picascia Nicolino, detengono la nuda proprietà in quota indivisa e l’usufrutto vitalizio è
riservato alla madre dei germani citati. Detti cespiti, stante la loro consistenza, non
possono essere frazionabili singolarmente, ritenendo in questa sede di procedere alla
stima nella loro interezza;
11)
I germani Picascia Angela, Picascia Francesco e Picascia Nicolino, detengono la nuda
proprietà in quota indivisa e l’usufrutto vitalizio è riservato alla madre dei germani citati.
Ciò nonostante il locale commerciale, sede di una rivendita di alimentari e, i due
appartamenti al secondo piano sono locati e, secondo quanto dichiarato dal sig. Picascia
Nicolino il canone di fitto è corrisposto esclusivamente alla madre, usufruttuaria dei
cespiti;
12)
Assegnazione casa coniugale.
13)
riportato dal sig. Picascia Nicolino, di seguito si indicano i vincoli esistenti gravanti
sull’unità immobiliare:
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Punto
Descrizione vincolo
13.1)
13.3)
indivisibilità
vincoli legali di cui alla L. n° 1089/39, come sostituita da D. Lgs. NEGATIVO
n° 490/99 (beni ambientali e architettonici):
NEGATIVO
13.4)
NEGATIVO
13.5)
NEGATIVO
13.6)
POSITIVO
13.2)
13.7)
esito
Per il punto 13.7 altri pesi o limitazioni d’uso, sebbene tre cespiti, come detto sono
occupati, e non è stato fornito contratto di locazione, si ritiene comunque che
l’usufruttuaria sia la diretta beneficiaria dei canoni di locazione delle unità immobiliari in
questione e la stima delle stesse è compiuta nel rapporto esistente fra nudo proprietario
e usufruttuario. Lo scrivente, pertanto, ritiene ininfluente la limitazione d’uso per presenza
di locazione delle unità.
Punto Descrizione vincolo
esito
13.8)
Iscrizioni
POSITIVO
13.9)
Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli, anche di POSITIVO
domande giudiziali
Iscrizione contro
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Iscrizione contro
CDN, Napoli;
Trascrizione contro del 07/10/2009
2009 ai nr. R.G. 60092 e R. P. 44538
NICOLINO;
In riferimento ai costi necessari per la cancellazione e la regolarizzazione dei vincoli ed
oneri a carico della procedura si rimanda all’ultimo paragrafo della presente CTU.
14)
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quello oggetto della presente stima. Peraltro, si ritiene che il parametro oggettivo da
utilizzare debba riferirsi alla valutazione a mq.
Tale criterio comporta che la valutazione dell’immobile sia eseguita ricorrendo alle
quotazioni di mercato, eventualmente integrate con l’applicazione di coefficienti correttivi
in relazione alla qualità, specificità e peculiarità delle unità immobiliari e della zona dove
esse insistono. Tali quotazioni sono facilmente reperibili sia su riviste specializzate del
settore (“Quotazioni Immobiliari Napoli e Provincia” – Ediz. Il Mattone), quotidiani e
settimanali, da anni sempre più sensibili verso il fenomeno socio-economico della casa,
soprattutto sotto l’aspetto estimativo, sia presso le agenzie immobiliari di zona,
quotidianamente
impegnate
nella
trattazione
di
vendite
e
fitti
di
unità
immobiliari.Quest’ultimo metodo è quello più idoneo per un’effettiva e realistica
valutazione delle unità oggetto di perizia.
14.2) Adeguamenti e decurtazioni.
Per le unità immobiliari in esame si ritiene necessario adottare il seguente coefficiente
correttivo legato all’età ed allo stato di conservazione delle singole unità immobiliari, in
relazione alle singole caratteristiche di ciascuna di esse, oltre il coefficiente correttivo
relativo alla ripartizione del valore fra nuda proprietà ed usufrutto (usufrutto vitalizio
dell’unità per la madre dei germani Picascia Angela, Picascia Francesco e Picascia
Nicolino), uguale per tutte le 5 unità in esame, assunti per il calcolo dal valore dei cespiti
che si riportano nella tabella seguente:
14.2.a) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 11,
Particella 1293, SUB 2 – LOCALE COMMERCIALE
VALORE
1- Età, Qualità e Stato dell’edificio (per negozi):
tra i 10 e i 40 anni – non signorile – stato conservativo buono
0,80
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14.2.b) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 11,
Particella 1293, SUB 3, 4, 5, 6 – ABITAZIONE
VALORE
tra i 10 e i 20 anni – medio – stato conservativo ottimo
0,80
2- Livello del piano (per abitazioni plurifamiliari)
Edificio senza ascensore:
1° PIANO
1,00
2° PIANO
0,90
Pertanto, i predetti coefficienti correttivi per le unità immobiliari saranno rispettivamente
moltiplicati per il valore a mq dei cespiti e per la loro superficie. Successivamente,
l’importo ottenuto sarà poi moltiplicato per il coefficiente dei diritti reali che di seguito si
specifica.
14.3) Diritti reali.
Su tali cespiti ricade il diritto dell’usufrutto e della nuda proprietà che si definiscono diritti
reali parziali. Tali diritti rappresentano, una quota del valore della piena proprietà. Tale
quota è determinata da valori tabellari allegati alla Legge del 29/12/1990 n° 408 che
ripartiva la quota di ciascuno dei due diritti in base all’età dell’usufruttuario. Nel caso dei
predetti cespiti la ripartizione è così distinta:
2- Ripartizione valore della proprietà tra nuda proprietà ed
usufrutto:
età dell’usufruttuaria: 86 anni
quota nuda proprietà: 80%
quota usufrutto: 20%
Coefficiente da
moltiplicare per il
valore
dell’immobile:
0,80
14.4) Superficie.
rispettivamente:
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Particella 1293, SUB 2 – LOCALE COMMERCIALE:
101,00 mq
52,30 mq
Balconi
4,90 mq
14.4.c) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 11,
53,00 mq
14.4.d) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio
11, Particella 1293, SUB 5 Piano 2° – ABITAZIONE:
52,30 mq
Balconi
4,90 mq
14.4.e) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 11,
53,00 mq
14.5) Valore a mq.
In seguito alle notizie desunte dalle citate pubblicazioni specializzate e dalle indagini
presso le agenzie sul territorio, il sottoscritto ha desunto valori medi del prezzo a mq Vm,
per unità immobiliari aventi caratteristiche simili a quelle in questione.
Per i locali commerciali si considerano valori compresi tra 1.500,00 euro/mq
[millecinquecentoeuroalmq] e 1.800,00 €euro/mq [milleottocentoeuroalmq].
Si ritiene, nel caso specifico, di utilizzare un valore medio tra le due cifre riportate
corrispondente a 1.650,00€euro/mq [milleseicentocinquanta euroalmq]
Per
le
abitazioni
si
considerano
valori
compresi
tra
1.500,00€euro/mq
[millecinquecentoeuroalmq] e 1.700,00 €euro/mq [millesettecentoeuroalmq].
Si ritiene, nel caso specifico, di utilizzare un valore medio tra le due cifre riportate
corrispondente a 1.600,00€euro/mq [milleseicentoeuroalmq]
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Particella 1293, SUB 2 – LOCALE COMMERCIALE:
seguente:
VALORE
1- Età, Qualità e Stato dell’edificio (per negozi):
tra i 10 e i 40 anni – non signorile – stato conservativo buono
0,80
individuato: Vmx0,80 = 1.650,00 euro/mq x 0,80= 1.320,00 euro/mq, ottenendo la
[superficie commerciale x quotazione media al mq corretta]
Mq 101 x 1.320,00 euro/mq = 133.320,00 euro
133.320,00 euro x 0,80= 106.656,00 euro
[centoseimilaseicentocinquantasei/00 euro]
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Particella 1293, SUB 3 – ABITAZIONE Piano 1° int. 1:
seguente:
VALORE
0,80
Edificio senza ascensore: 1° PIANO
1,00
Mq [52,30+1/3 (4,90)] x 1.280,00 euro/mq = 69.035,00 euro €
69.035,00 euro x 0,80= 55.228,00 euro
[cinquantacinquemiladuecentoventotto/00 euro]
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14.6.c) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 11,
seguente:
VALORE
0,80
1,00
Mq 53,00 x 1.280,00 euro/mq = 67.840,00 euro €
67.840,00 euro x 0,80 = 55.272,00 euro
[cinquantaquattromiladuecentosettantadue/00 euro]
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14.6.d) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 11,
seguente:
VALORE
0,80
0,90
Mq [52,30+1/3 (4,90)] x 1.152,00 euro/mq = 62.131,00 euro €
62.131,00 euro x 0,80 = 49.705,00 €euro
[quarantanovemilanosettecentocinque/00 euro]
14.6.e) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di QUALIANO (NA) al Foglio 11,
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seguente:
VALORE
0,80
0,90
Mq 53,00 x 1.152,00 euro/mq = 61.056,00 euro €
61.056,00 euro x 0,80 = 48.845,00 euro
[quarantottomilaottocentoquarantacinque/00 euro]
TERRENO di cui al punto 3) dell’elenco del lotto, riportate nel NCT del comune di
VILLARICCA (NA) al Foglio 4, Particella 437.
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Per detto cespite lo scrivente ritiene di non provvedere alla stima dello stesso stante la sua
particolare destinazione all’interno del territorio comunale e l’utilizzo che è stato fatto del
cespite e dell’area circostante.
Infatti, sebbene questo terreno abbia una destinazione agricola come da certificato di
destinazione urbanistica rilasciato dal comune di Villaricca (NA), l’intera area in cui esso
insiste è sede di una discarica di rifiuti, nota per la particolare situazione sul territorio
relativa allo smaltimento dei rifiuti stessi, denominata “Cava Riconta”, aperta nel 2007 ed
oggi non più in esercizio. Peraltro, la bonifica della cava stessa non è ancora stata
realizzata.
Pertanto, vista la particolare condizione del terreno, si ritiene in questa sede di non
poter provvedere ad alcuna stima, non potendo definire un valore a mq o a corpo
per la richiamata particella.
Si allegano gli estratti di mappa terreni, il certificato di destinazione urbanistica
rilasciato dal comune di Villaricca (NA) e le fotografie aeree che individuano la zona.
[All. 3 Documentazione catastale, All. 7 - Foto e All. 8 - Documentazione Urbanistica]
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TERRENI di cui al punto 4) dell’elenco del lotto, riportate NCT del comune di Giugliano in
Campania (NA) al Foglio 75, Particella 258-260.
Le predette particelle si trovano a ridosso del muro di confine della proprietà censita al
NCT del comune di Giugliano in Campania (NA) al Foglio 75, Particella 62, peraltro
sede della fallita società FRA. PI. s.a.s. di cui alla procedura e del confine della particella
individuata al n° 259 dello stesso foglio.
Le due particelle, la cui consistenza è, in totale, pari a 210 mq, hanno classificazione
catastale rispettivamente seminativo-arboreo e frutteto e ricadono nella zona E/1 “Zona
Agricola Normale” del P.R.G. del comune di Giugliano in Campania (NA) e sono, peraltro,
sottoposte a Vincolo Paesaggistico ai sensi del D. Lgs. n° 42/2004 e s.m.i.
Peraltro tale area risulta asfaltata e si individua come strada carrabile che si sviluppa
lateralmente alle particelle adiacenti.
In questa sede, lo scrivente ritiene di non provvedere alla stima dei due cespiti, sui quali
non è possibile edificare, né utilizzarli come terreno agricolo, non potendo definire un
valore a mq o a corpo per la richiamate particelle.
Si allegano gli estratti di mappa terreni, il certificato di destinazione urbanistica
rilasciato dal comune di Giugliano in Campania (NA) e le fotografie aeree che
individuano la zona. [All. 3 Documentazione catastale, All. 7 -
Foto e All. 8 -
Documentazione Urbanistica]
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UNITÀ IMMOBILIARI di cui al punto 5.1) e 5.2) dell’elenco del lotto, riportate nel NCEU del
comune di SESSA AURUNCA (CE) al Foglio 196, Particella 184, Sub 204 e Sub 244.
1)
Negli atti della presente procedura è presente Certificazione Notarile attestante risultanze
di titoli di provenienza e visure catastali e dei registri immobiliari, a firma del Notaio in
QUALIANO (NA) dr. ARMIDA LOMBARDI, in riferimento alle unità immobiliari site in
CELLOLE (CE) alla località BAIA DOMITIA, Viale degli Olmi-Viale del Rosmarino e
riportati al NCEU del comune di SESSA AURUNCA (CE) al Foglio 196, Particella 184,
Zona Censuaria 1 ai subalterni:
−
Sub 9 cat. A/2 classe 1 vani 6 R. C. euro 418,33 (escluso dalla presente
consulenza);
−
Sub 204 cat. C/6 classe 1 MQ 13 R. C. euro 24,17;
−
Sub 244 cat. C/6 classe 3 MQ 15 R. C. euro 37,96;
Le predette unità immobiliari sono di proprietà del sig. Picascia Nicolino nato a
Villaricca (NA) il 01/09/1963 C. F. PCS NLN 63P01 G309Y per acquisto fatto dalla
DOMITILLA s.r.l. con sede in Terracina (LT) C. F. 01622020598 con atto di
compravendita del Notaio Raffaele RANUCCI di Terracina (LT) il 26/09/2002;
Alla DOMITILLA s.r.l. i predetti cespiti, unitamente all’intero fabbricato in cui insistono,
sono pervenuti per acquisto fatto dalla liquidazione coatta amministrativa della
COSIDA Società per azioni di assicurazioni e riassicurazioni con atto di acquisto del
Notaio Canio RESTAINO di Napoli il 09/12/1993.
2)
Elenco iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sui beni.
Dalle indagini alla conservatoria dei RR. II. non risultano formalità sulle due unità
immobiliari.
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3)
A seguito delle indagini presso l’Agenzia del Territorio Ufficio del Catasto, in relazione
alle unità immobiliari in esame lo scrivente ha rilevato che il n° di particella è variato,
originando la seguente nuova identificazione: NCEU comune di SESSA AURUNCA (CE)
al Foglio 196, Particella 5531, Sub 204 e Sub 244 di cui sono state richieste le seguenti
documentazioni che si allegano alla presente [All. 3 Documentazione catastale]:
•
Visure catastali attuali per immobile al 04/11/2010 del catasto fabbricati;
•
Pianta unità immobiliari del catasto fabbricati;
fabbricato.
L’intero fabbricato è stato costruito in virtù della Licenza Edilizia n° 505 (LOTTO B) e n°
506 (LOTTO C) rilasciate dal Sindaco del comune di Sessa Aurunca (CE) in data
11/10/1968.
In data 12/02/1994 il Sindaco di Cellole (CE) rilasciava autorizzazione edilizia per
l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria.
In data 25/09/1996 il Sindaco di Cellole (CE) rilasciava concessione in sanatoria n° 179
rispetto ai progetti originari delle richiamate licenze edilizie.
In data 17 /07/1998 il comune di Cellole (CE) rilasciava concessione edilizia n° 28 per
lavori di modifiche al fabbricato sito in Cellole (CE) località BAIA DOMITIA Viale degli
Olmi, riguardanti modifiche interne di alcuni negozi ed appartamenti e “modifiche
interne per tutto il piano cantinato, con realizzazione di tramezzature per creare
una corsia centrale di transito e vario numero di box auto per parcheggio nelle
zone laterali” [All. 4 - Titoli autorizzativi].
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4)
marginali.
A seguito di richiesta inoltrata allo studio dell’avv. Anna POLITELLI, legale per conto del
fallimento nella procedura esecutiva innanzi il tribunale di S. Maria Capua Vetere
sull’unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di SESSA AURUNCA (CE) al
Foglio 196, Particella 184, Sub 9, lo scrivente ha reperito copia del titolo di proprietà per
atto del Notaio Raffaele Ranucci di Terracina (LT) che si allega alla presente e con cui si
trasferisce la proprietà delle unità immobiliari censite al NCEU del comune di SESSA
AURUNCA (CE) al Foglio 196, Particella 184, Sub 9, 204 e 244 al sig. Picascia
Nicolino [All. 2 - Titoli di proprietà]:
Atto pubblico tra vivi: Compravendita
Pubblico Ufficiale: Notaio Raffaele Ranucci
Trascritto ai RR.II. S. Maria Capua Vetere il 03/10/2002 Reg. Gen. N° 28645–Reg.
Part. n° 22604
consegnava allo scrivente certificato di matrimonio con annotazioni marginali, in
originale, rilasciato dal comune di Qualiano (NA) [All. 5 - Certificato di Matrimonio].
5)
Le unità immobiliari in esame sono situate nel comune di Cellole (CE), località BAIA
DOMITIA, località turistica sul litorale domitio, nella zona sud dell’espansione edilizia
turistica della predetta frazione. Il complesso edilizio, cui appartengono le predette unità
immobiliari, è prospiciente una delle principali strade di collegamento dell’intera località,
con forte presenza di vegetazione e di servizi di prima necessità (alimentari)
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Il fabbricato, in cui si trovano i predetti cespiti, è costituito da 5 piani fuori terra (Piano
terra +4) oltre piano seminterrato destinato ricovero auto, ad uso di civile abitazione con
appartamenti residenziali ai piani superiori e al piano terra con locali commerciali. La
tipologia è a blocco a forma di L con struttura in calcestruzzo armato.
Il posto auto scoperto (Sub 244) è sito all’esterno nello spazio antistante il fabbricato e
prospiciente viale degli Olmi, attraverso corsia di manovra, il tutto individuato da
segnaletica dipinta sull’asfalto. Al box auto al piano seminterrato (Sub 204) si accede sia
per mezzo di accesso pedonale, mediante cassa scala “Genziana” che conduce al
corridoio di manovra su cui si susseguono i locali box auto, ivi incluso quello in esame,
sia attraverso rampa di accesso carrabile dal cortile in cui sono dislocati i posti auto
scoperti.
I paramenti esterni sono realizzati in intonaco e finitura con superficie graffiata,
tinteggiata di colore bianco.
Le finiture interne dell’androne e della cassa scale propongono disimpegni piastrellati e
pareti intonacate e tinteggiate.
5.1) UNITÀ IMMOBILIARE riportata nel NCEU del comune di SESSA AURUNCA (CE) al
Foglio 5531, Particella 184, Sub 204.
Il subalterno 204 corrisponde ad un locale box auto posto al piano seminterrato del
predetto fabbricato. Il cespite è composto da unico ambiente di forma rettangolare con
ampio vano di accesso delimitato da una porta di ferro ad apertura manuale. La corsia di
manovra e il box auto sono pavimentati con massetto cementizio lisciato, mentre le pareti
ed i soffitti sono intonacati a rustico e tinteggiati di colore bianco. [All. 6 – Pianta e All. 7
Foto]
Il box ha una superficie utile interna di 15,00 mq., mentre la superficie commerciale è
pari a 18,00 mq. ed è confinante a nord con la corsia di manovra dei box, ad est e ad
ovest con unità immobiliari adiacenti di proprietà aliena, identificate con i sub 203
e 205 e, infine, a sud con terrapieno del fabbricato cui il cespite appartiene.
Il Cespite è censito al NCEU del comune di SESSA AURUNCA (CE) al Foglio 196,
Particella 5531, Sub 204, Cat. C/6, cl. 1, consistenza 15 mq R. C. 37,96 euro.
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5.2) UNITÀ IMMOBILIARE riportata nel NCEU del comune di SESSA AURUNCA (CE) al
Foglio 196, Particella 5531, Sub 244.
Il subalterno 244 consiste in un posto auto scoperto, nell’area antistante al fabbricato
destinata a parcheggio di pertinenza delle abitazioni del complesso DOMITILLA. I posti
auto sono individuati da apposita segnaletica orizzontale sull’asfalto e, il cespite in
oggetto è individuato con la sigla A1 a confine con altro cortile adiacente di aliena
proprietà. [All. 6 – Pianta e All. 7 Foto]
Il posto auto ha una superficie commerciale pari a 12,50 mq. ed è confinante a nord e
ad est con altri posti auto distinti con le sigle A2, A4 e A5, ad ovest con unità
cortile auto di proprietà aliena, e, infine, a sud con area di manovra del cortile cui il
cespite appartiene.
Il Cespite è censito al NCEU del comune di SESSA AURUNCA (CE) al Foglio 196,
Particella 5531, Sub 244, Cat. C/6 cl. 1, consistenza 13 mq R. C. 24,17 euro.
6)
Per tali cespiti non si è reso necessario alcun aggiornamento catastale;
7)
Utilizzazione PRG.
L’edificio di cui fa parte il predetto cespite ricade nell’area B2 (Turistica Esistente) definita
dall’art. 31 del Piano Regolatore Generale del comune di Cellole (CE);
8)
L’intero fabbricato è stato costruito in virtù della Licenza Edilizia n° 505 (LOTTO B) e n°
506 (LOTTO C) rilasciate dal Sindaco del comune di Sessa Aurunca (CE) in data
11/10/1968.
In data 12/02/1994 il Sindaco di Cellole (CE) rilasciava autorizzazione edilizia per
l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria.
In data 25/09/1996 il Sindaco di Cellole (CE) rilasciava concessione in sanatoria n° 179
rispetto ai progetti originari delle richiamate licenze edilizie.
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In data 17 /07/1998 il comune di Cellole (CE) rilasciava concessione edilizia n° 28 per
lavori di modifiche al fabbricato sito in Cellole (CE) località BAIA DOMITIA Viale degli
Olmi, riguardanti modifiche interne di alcuni negozi ed appartamenti e “modifiche
interne per tutto il piano cantinato, con realizzazione di tramezzature per creare
una corsia centrale di transito e vario numero di box auto per parcheggio nelle
zone laterali”.
9)
Lo scrivente non ritiene conveniente suddividere i beni in uno o più lotti;
10)
Per i due cespiti in esame il sig. Picascia Nicolino detiene la piena proprietà.
11)
I due cespiti sono utilizzati direttamente dal sig. Picascia Nicolino.
12)
Assegnazione della casa coniugale.
13)
riportato dal sig. Picascia Nicolino, di seguito si indicano i vincoli esistenti gravanti sulle
unità immobiliari:
Punto
Descrizione vincolo
13.1)
13.3)
indivisibilità
vincoli legali di cui alla L. n° 1089/39, come sostituita da D. Lgs. POSITIVO
n° 490/99 e D. Lgs. 42/2004 (beni ambientali e architettonici):
NEGATIVO
13.4)
NEGATIVO
13.5)
NEGATIVO
13.2)
esito
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13.6)
NEGATIVO
13.7)
14)
Punto
Descrizione vincolo
esito
13.8)
Iscrizioni
NEGATIVO
13.9)
Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli, anche di NEGATIVO
domande giudiziali
quello oggetto della presente stima.
Peraltro, si ritiene che il parametro oggettivo da utilizzare debba riferirsi alla
valutazione a mq.
Però, nel caso specifico, la ricerca di un valore a mq per i cespiti in esame è risultata
complessa in considerazione della particolare destinazione d’uso delle unità immobiliari e
della zona in cui esse ricadono. Infatti, BAIA DOMITIA è una frazione del comune di
Cellole (CE) sorta e sviluppatasi soprattutto per la sua vicinanza al mare e la sua totale
vocazione turistica. Infatti, lo stesso sopralluogo compiuto in periodo autunnale ha
rivelato la totale assenza di attività commerciali in esercizio e sporadiche presenze nelle
abitazioni, il tutto suffragato da colloqui intercorsi con le agenzie immobiliari in zona.
Premesso ciò, non si ritiene in questo caso di individuare un valore a mq per la stima ma
un valore a corpo per entrambe le unità, espressione comunque di indagini sulle
quotazioni di mercato, facilmente reperibili sia sulle riviste specializzate del settore e sui
portali internet dedicati, sia presso le agenzie immobiliari operanti in zona.
14.2) Superficie.
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rispettivamente:
14.2.a) Unità immobiliare riportata nel SESSA AURUNCA (CE) al Foglio 196, Particella
5531, Sub 204 – Piano Seminterrato - Box Auto:
18,00 mq
14.2.b) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di SESSA AURUNCA (CE) al
Foglio 196, Particella 5531, Sub 244 – Piano Terra - Posto Auto Scoperto:
12,50 mq
14.3.a) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di SESSA AURUNCA (CE) al
Foglio 196, Particella 5531, Sub 204 – Piano Seminterrato - Box Auto:
Sulla base della premessa di cui al punto 14.1), a seguito dei colloqui con alcune agenzie
immobiliari in zona, lo scrivente ritiene in questa sede di individuare un valore di mercato
a corpo per il cespite, in considerazione della sua destinazione d’uso. Infatti, sia i box
auto coperti sia i posti auto scoperti non rispondono ad un’elevata richiesta da parte degli
utenti della zona, soprattutto in considerazione della disponibilità di parcheggio sulla
viabilità del territorio di Baia Domitia e, in considerazione che tutti i complessi edilizi
realizzati dispongono di locali box di pertinenza come nel caso in esame.
Pertanto si ritiene di individuare il seguente valore a corpo per l’unità immobiliare in
esame come prezzo base di vendita dell’unità immobiliare:
Mq 18
10.000,00 euro
14.3.b) Unità immobiliare riportata nel NCEU del comune di SESSA AURUNCA (CE) al
Foglio 196, Particella 5531, Sub 204 – Piano Terra - Posto Auto Scoperto:
Analogamente a quanto esposto per il box auto, anche per il posto auto scoperto vale lo
stesso discorso, rafforzato dalla condizione di ampia disponibilità di parcheggio dell’area
circostante lo stesso cortile in cui ha sede il predetto posto auto.
Pertanto si ritiene di individuare il seguente valore a corpo per l’unità immobiliare in
esame come prezzo base di vendita dell’unità immobiliare:
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Mq 12,5
2.000,00 euro
COSTI CANCELLAZIONE VINCOLI A CURA DELLA PROCEDURA
(a) Per l’Iscrizione N. part/gen. 8118/41480 in data 09/08/2004 che riguarda i seguenti
immobili:
-
sull’unità immobiliare distinta al NCEU del comune di Qualiano al Foglio 7A,
Particella 929, Sub 3, per il diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/1;
-
sul terreno distinto al NCT del comune di Villaricca al Foglio 4, Particella 437 per
il diritto di Proprietà per la quota di 1/2;
NON VI È ALCUN COSTO DA SOSTENERE.
(b) Per l’Iscrizione N. part/gen. 2895/12398 in data 09/03/2009, che riguarda i seguenti
immobili:
-
sulle unità immobiliari distinte al Foglio 7A, Particella 929, Sub 2 e Sub 6, per il
-
sul terreno distinto al NCT del comune di Giugliano in Campania al Foglio 75,
Particella 258 e 260 per il diritto di Proprietà per la quota di 1/2;
-
il diritto di Proprietà per la quota di 1/2;
-
sulle unità immobiliari distinte al Foglio 11, Particella 1293, Sub 2-3-4-5 e 6, per il
diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/3 (ex Foglio U Particella 48);
-
ed altri
COSTO:
0,5% valore ipoteca 0,5% di 120.000,00 euro+
59,00 euro+
32,00 euro
(c) Per l’Iscrizione N. part/gen 3537/18411 in data 19/04/2010, che riguarda i seguenti
immobili:
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-
-
diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/3 (ex Foglio U Particella 48);
-
-
sul terreno distinto al NCT del comune di Villaricca al Foglio 4, Particella 437;
-
sull’unità immobiliari distinte al Foglio 7A, Particella 929, Sub 3, per il diritto di
-
ed altri
COSTO:
0,5% valore ipoteca 0,5% di 885.000,00 euro+
59,00 euro+
32,00 euro
(d) Per la Trascrizione N. part/gen 42599/80455 in data 13/12/2007, che riguarda i
seguenti immobili:
-
COSTO:
262,00 euro
(e) Per la Trascrizione N. part/gen 44538/60092 in data 07/10/2009, che riguarda i
seguenti immobili:
-
diritto di Nuda Proprietà per la quota di 334/1000 in regime di bene personale;
-
-
diritto di Nuda Proprietà per la quota di 1/3 (ex Foglio U Particella 48) in regime di
bene personale;
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-
-
il diritto di Proprietà per la quota di 1/2 in regime di separazione dei beni;
COSTO:
262,00 euro
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RIEPILOGO VALORI DELLE UNITÀ IMMOBILIARI ACQUISITE DAL FALLIMENTO
1)
comune di Qualiano (NA) al Foglio 7/A, Particella 929:
1.1) Sub 2: Locale box al piano terra del fabbricato in via Marco Polo civ. 10 (di cui il
69.309,00 euro
(Sessantanovemilatrecentonove/00 euro)
1.2) Sub 3: Unità immobiliare destinata ad abitazione al 1° piano del fabbricato in via
Marco Polo civ. 10 (di cui il sig. Nicolino PICASCIA è nudo proprietario per la
quota di 1/1);
155.105,28 euro
(centocinquantacinquemilacentocinque/28 euro)
1.3)
Sub 6: Locale cantinato al piano seminterrato del fabbricato in via Marco Polo civ.
10 (di cui il sig. Nicolino PICASCIA è nudo proprietario per la quota di
334/1000);
9.822,74 euro (novemilaottocentoventidue/74
euro)
2)
comune di Qualiano (NA) al Foglio 11, Particella 1293:
2.1) Sub 2: Locale commerciale al piano terra del fabbricato con doppio ingresso da via
S. Maria delle Grazie n° 21 e da Via Campana n° 131 (di cui il sig. Nicolino
PICASCIA è nudo proprietario per la quota di 1/3);
106.656,00 euro
(centoseimilaseicentocinquantasei/00 euro)
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2.2) Sub 3: Unità immobiliare destinata ad abitazione al 1° piano del fabbricato in via S.
Maria Delle Grazie civ. 19, distinto con l’int. 1 (di cui il sig. Nicolino PICASCIA è
nudo proprietario per la quota di 1/3);
55.228,00 euro
(cinquantacinquemiladuecentoventotto/00 euro)
55.272,00 euro
(cinquantacinquemiladuecentosettantadue/00 euro)
49.705,00 euro
(quarantanovemilasettecentocinque/00 euro)
2.5)
Sub 6: Unità immobiliare destinata ad abitazione al 2° piano del fabbricato in via S.
48.845,00 euro
(quarantottomilaottocentoquarantacinque/00 euro)
3)
Terreno situato nel comune di Villaricca (NA) riportate nel NCT del comune di
Villaricca (NA) al Foglio 4, Particella 437 con destinazione urbanistica
classificata in Zona Omogenea E/1 “Zona Agricola” (di cui il sig. Nicolino
4)
NON STIMATO
Terreno situato nel comune di Giugliano in Campania (NA) riportate nel NCT del
comune di Giugliano in Campania (NA) al Foglio 75, Particella 258-260, con
destinazione urbanistica classificata in Zona Omogenea E “Zona Agricola
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Normale” (di cui il sig. Nicolino PICASCIA è proprietario, per ciascuna delle due
particelle, per la quota di 1/2);
5)
NON STIMATO
Unità immobiliari situate nel comune di Sessa Aurunca (CE) riportate nel NCEU
Sessa Aurunca (CE) al Foglio 196, Particella 184
5.1) Sub 204: Posto auto coperto in box al piano seminterrato del fabbricato (di cui il
sig. Nicolino PICASCIA è proprietario per la quota di 1/1);
10.000,00 euro
(diecimila/00 euro)
5.2) Sub 244: Posto auto scoperto al piano terra (di cui il sig. Nicolino PICASCIA è
proprietario per la quota di 1/1);
2.000,00 euro
(duemila/00 euro)
Il sottoscritto C.T.U., nella speranza di aver svolto in maniera adeguata e compiuta il
mandato conferito, rassegna la presente relazione, ringraziando la S.V.I. per la fiducia
accordata, restando a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare.
Napoli, 01 dicembre 2010
Il C.T.U.
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ELENCO ALLEGATI:
1) VERBALI di SOPRALLUOGO
2) TITOLI di PROPRIETÀ
3) DOCUMENTAZIONE CATASTALE
4) TITOLI AUTORIZZATIVI
5) CERTIFICATO di MATRIMONIO con annotazioni marginali
6) RILIEVO GRAFICO - PIANTE
7) RILIEVO FOTOGRAFICO
8) CERTIFICAZIONE URBANISTICA TERRENI
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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D`UFFICIO Stima Immobili

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