Disposizioni operative e limiti applicativi della L.R. n°19_2009

2014
COMUNE DI
CASAGIOVE AREA
TECNICA
URBANISTICA
Pasquale Russo
[DISPOSIZIONI OPERATIVE E
LIMITI APPLICATIVI DELLA
LEGGE REGIONALE N. 19 DEL
28/12/2009 E SUCCESSIVE
MODIFICAZIONI ED
INTEGRAZIONI – “PIANO CASA
REGIONALE”]
N.B. nel testo che segue in rosso cancellato sono evidenziate le parti soppresse ed in rosso le parti
integrate dalla Commissione Consiliare Urbanistica.
Approvato dal Consiglio Comunale con deliberazione n. 09 del 26.05.2015
Legge Regionale n. 19 del 28/12/2009, modificata dalle leggi successive n. 01/2011, n.04/2011, n. 40/2012,
n. 02/2014 e n. 16/2014.
DISPOSIZIONI OPERATIVE E LIMITI APPLICATIVI.
Obiettivi del nuovo Piano casa sono il contrasto alla crisi economica, la tutela dei livelli occupazionali, lo
stimolo all’utilizzo delle energie rinnovabili, l’incremento del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e
privata anche attraverso la riqualificazione di aree urbane degradate.
La nuova scadenza è fissata all’11/01/2016.
Attività in ambito edilizio
Art. 4) – Interventi straordinari di ampliamento
Interventi edilizi di tipo “diretto” destinati ad ampliamento volumetrico o a variazione di destinazione d’uso
d’immobili o loro parti.
In deroga alla strumentazione urbanistica è consentito, per uso abitativo, l’ampliamento nel limite del 20%
della volumetria esistente per i seguenti edifici residenziali:
a) Edifici residenziali uni-bifamiliari;
b) Edifici di volumetria non superiore ai 1500 mc.;
c) Edifici residenziali composti di non più di tre piani fuori terra, oltre all’eventuale sottotetto.
Per edifici residenziali s’intendono gli edifici con destinazione d’uso residenziale prevalente e gli edifici
rurali, ubicati fuori dalle zone classificate agricole, anche se destinati parzialmente a uso abitativo; la
prevalenza dell’uso residenziale è determinata nella misura minima del 55% del volume esistente
dell’intero edificio, fuori dall’ambito delle zone agricole e produttive la prevalenza dell’uso residenziale è
determinata nella misura minima del 70%.
In alternativa all’ampliamento, è consentita la modifica di destinazione d’uso da volumetria esistente non
residenziale a volumetria residenziale per una quantità massima del venti per cento per gli edifici a
prevalente destinazione residenziale, senza ulteriori limitazioni e, pertanto, anche non rientranti nelle
fattispecie prima elencate.
L’informativa interpretativa e applicativa del “Piano Casa regionale” della Regione Campania prot.
2012.0774995 del 23/10/2012 chiarisce che le tipologie d’immobili possono non tutte sussistere
contemporaneamente per singolo edificio, pertanto l’ampliamento è consentito se sussistono sussiste
almeno due una delle condizioni sopra enunciate. in particolare quelle di cui alle lettere b) e c), ossia per
edifici residenziali di volumetria non superiore ai 1500 mc., composti di non più di tre piani fuori terra, oltre
l’eventuale sottotetto.
In ogni caso è necessaria la presenza di un manufatto esistente e la possibilità di realizzare l’ampliamento
in adiacenza e/o in sopraelevazione.
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L’ampliamento è consentito per i fabbricati regolarmente autorizzati e accatastati al momento della
richiesta del permesso di costruire, ovvero sia in corso la procedura di accatastamento.
Per gli edifici destinati ad attività produttive, commerciali, turistico-ricettive e di servizi, aventi una
superficie non superiore a 1.500 metri quadrati, è consentita la riqualificazione e adeguamento delle
strutture esistenti con utilizzo, anche attraverso il cambio di destinazione d’uso, di volumi esistenti
pertinenziali mediante la realizzazione di sole opere interne non incidenti sulla sagoma e sui prospetti.
Alla fine del testo sono riportati due esempi esplicativi emendati dalla Commissione.
Art. 5) – Interventi straordinari di demolizione e ricostruzione
Interventi edilizi di tipo “diretto” destinati ad aumento, entro il limite del 35% della volumetria esistente,
per interventi di demolizione e ricostruzione d’immobili residenziali regolarmente autorizzati e accatastati,
in deroga alla strumentazione urbanistica.
Tali interventi sono consentiti anche con variazione della sagoma dell’edificio preesistente e con diversa
localizzazione all’interno dell’area di pertinenza dell’immobile. Nei casi di demolizione e ricostruzione di
edifici esistenti a parità di volume possono essere mantenute le distanze esistenti da edifici fronteggianti, in
deroga a quanto previsto dalla normativa vigente per la nuova edificazione. E’ obbligatoria la conservazione
della destinazione d’uso prevalente, le eventuali unità immobiliari residenziali aggiuntive devono avere una
superficie utile non inferiore a 45 metri quadrati.
Anche per tali interventi è necessaria la presenza di un manufatto esistente e sono consentiti per i
fabbricati regolarmente autorizzati e accatastati al momento della richiesta del permesso di costruire,
ovvero sia in corso la procedura di accatastamento.
Alla fine del testo sono riportati due esempi esplicativi emendati dalla Commissione
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Per la realizzazione di detti incrementi volumetrici e/o modifiche di destinazione d’uso è obbligatorio
l’utilizzo di tecniche costruttive, anche con materiali eco-compatibili, che garantiscano prestazioni
energetico-ambientali nel rispetto dei parametri stabiliti dagli atti d’indirizzo regionali e dalla normativa
vigente (protocollo ITACA Campania sintetico).
L’art. 2 ai punti e) e f) chiarisce poi, che ai fini dell’articolazione progettuale degli interventi straordinari
sopra indicati:
-
-
Per volumetria esistente s’intende la volumetria lorda (volume geometrico dell’involucro esterno)
già edificato o in corso di edificazione, o ultimata ma non ancora dotata di certificato di agibilità, o
edificabile ai sensi della normativa vigente (vale a dire quella realizzabile in base all’indice di
fabbricabilità fondiaria statuito dallo strumento urbanistico vigente per la specifica zona
omogenea);
La volumetria lorda da assentire non comprende i collegamenti verticali (vani scala e vani ascensori)
strettamente necessari per gli interventi straordinari predetti.
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La data di riferimento è quella di entrata in vigore della legge regionale n. 1/2011, modificante la legge
regionale n. 19/2009, trattasi pertanto dell’11/01/2011, giorno successivo alla pubblicazione.
Gli interventi sono cumulabili con gli ampliamenti consentiti dal PRG sugli stessi edifici, essendo stato
abrogato il divieto di cumulabilità.
Art. 6 bis) – Interventi edilizi in zona agricola
Interventi edilizi di tipo “diretto” relativi a mutamenti di destinazione d’uso (senza modifiche edilizievolumetriche) di immobili o di loro parti, regolarmente assentiti e già parzialmente residenziali, per uso
residenziale dell’imprenditore agricolo o per attività connesse allo sviluppo integrato dell’azienda agricola
(destinazione mista), senza limitazione di superfici, comprese strutture agrituristiche, che non determinano
nuova edificazione e consumo di suolo. Per gli immobili precedenti è possibile altresì applicare le
disposizioni dell’articolo 4 o dell’articolo 5, con l’obbligo di destinare non meno del 20% del volume
esistente a uso agricolo, potendosi cumulare le volumetrie esistenti di più edifici agricoli ricadenti
nell’ambito fondiario unitario, formato da particelle contigue, di proprietà già alla data dell’11/01/2011 di
entrata in vigore della legge regionale n. 1/2011 che ha così modificato e integrato la legge regionale n.
19/2009.
Inoltre, in deroga agli strumenti urbanistici, è consentita, per le aziende agricole esistenti, la realizzazione di
nuove costruzioni a uso produttivo-agricolo nella misura massima di un ulteriore indice volumetrico di 0,03
mc./mq. di superficie aziendale.
Art. 7) - Riqualificazione aree urbane degradate - Interventi edilizi commi 5, 6 e 8 bis
Interventi edilizi di tipo “diretto” soggetti a regime convenzionato con l’Amministrazione Comunale, relativi
a sostituzione edilizia a parità di volumetria esistente d’immobili dismessi, anche con cambiamento della
destinazione d’uso in deroga, con previsione di quota minima del 30% di edilizia sociale. La volumetria
derivante dalla sostituzione edilizia può avere le seguenti destinazioni: edilizia abitativa, uffici non superiore
al dieci per cento, esercizi di vicinato, botteghe artigiane, attività commerciali di piccola e media
distribuzione di vendita Se l’intervento di sostituzione edilizia riguarda immobili già adibiti ad attività
manifatturiere industriali, artigianali e di grande distribuzione commerciale, le attività già svolte devono
essere cessate e quindi non produrre reddito da almeno tre anni antecedenti alla data del 30/12/2009 di
entrata in vigore della legge regionale 28 dicembre 2009, n. 19.
Nelle aree urbanizzate per edifici esistenti non superiori a diecimila metri cubi a destinazione mista, che
non abbiano goduto dei benefici contributivi, in deroga agli strumenti urbanistici, è consentito il
mutamento di destinazione d’uso a fini abitativi con previsione di una quota minima del 20% del volume
dell’edificio a edilizia convenzionata. Per le residenze turistico-alberghiere la quota destinata a edilizia
residenziale sociale dovrà essere superiore al 35% della volumetria modificata e il mutamento di
destinazione d’uso in deroga è consentito nel rispetto dell’art. 5 della legge regionale 28 novembre 2000, n.
16 (sottoposizione a vincolo di destinazione delle strutture ricettive-turistiche).
E’ consentito il recupero edilizio di edifici diruti e ruderi, in deroga agli strumenti urbanistici, mediante
intervento di ricostruzione in sito, con l’obbligo di destinare il manufatto a edilizia residenziale, purché ne
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sia comprovata la preesistenza, la consistenza e l’autonomia funzionale alla data di entrata in vigore della
legge regionale n. 1/2011 che ha così integrato e modificato la precedente legge n. 19/2009. Tale recupero
edilizio è consentito soltanto agli aventi titolo alla data di entrata in vigore della legge n. 1/2011.
Gli interventi edilizi straordinari di cui agli articoli 4, 5, e 7 sono attuabili anche per i fabbricati collocati
all’interno delle zone “A” centro storico, realizzati o ristrutturati negli ultimi cinquanta anni. Non possono
essere realizzati, comunque, su edifici definiti di valore storico, cultuale ed architettonico, ai sensi del
decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.
Art. 7bis) – Recupero dei complessi produttivi dismessi
Interventi edilizi di tipo “diretto” finalizzato al recupero ed al riutilizzo di complessi industriali e produttivi
dismessi da realizzarsi mediante ristrutturazioni con abbattimento e ricostruzione di volumetrie edilizie
preesistenti, sempre con destinazione ad attività produttive.
Sono autorizzabili progetti che prevedono
a) una volumetria aggiuntiva rispetto a quella precedente, in misura non superiore al 20%, come
misura premiale, allo scopo di migliorare le potenzialità e funzioni delle nuove strutture produttive;
b) Il riposizionamento delle relative volumetrie nell’ambito dell’area rientrante nella disponibilità del
complesso immobiliare industriale, oppure la delocalizzazione delle nuove strutture edilizie in zone
libere del P.R.G. destinate ad attività produttive nel rispetto della normativa di attuazione;
c) modifiche di destinazione d’uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o
complementari, e comunque, rientranti nell’ambito delle attività produttive.
Esclusioni
Il Piano Casa prevede ambiti di non applicabilità per gli interventi di ampliamento, demolizione e
ricostruzione.
Pe r il comune di Casagiove sono esclusi dalle misure della legge regionale gli edifici che al momento della
presentazione della Dia o della richiesta del permesso di costruire risultano:


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
Realizzati in assenza o difformità dal titolo abilitativo, per i quali non sia stata ancora rilasciato il
permesso di costruire in sanatoria;
Privi del relativo accatastamento;
Collocati all’interno di centri storici , ad eccezione degli immobili realizzati o ristrutturati negli
ultimi cinquanta anni non rientranti in altri casi di esclusione;
Definiti di valore storico, culturale e architettonico ai sensi del d.lgs. 42/2004, Codice dei Beni
Cultuali e del Paesaggio.
Gli interventi di sostituzione edilizia a parità di volumetria esistente , consentiti nelle aree degradate, anche
con cambiamento della destinazione d’uso, sugli immobili dismessi i che prevedano la realizzazione di una
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quota di alloggi di edilizia residenziale sociale, non si applicano nelle zone agricole non urbanizzate, nelle
Aree di sviluppo industriale (ASI) e nei Piani di insediamenti Produttivi (PIP).
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La modifica più sorprendente introdotta dalla legge 16/2004 deriva dal comma 73, lettera f, che aggiunge
all’art. 12 della legge regionale 19/2009 il comma 4-bis “ possono essere autorizzati gli interventi già
realizzati alla data in vigore delle presenti norme e ad esse conformi”.
Si tratta in sostanza di una sanatoria gratuita, non è previsto infatti il versamento di alcuna oblazione a
titolo sanzionatorio, degli interventi realizzati, senza permesso, prima dell’entrata in vigore del piano casa
ma che, a posteriori, risultino conformi ad esso.
Occorre essere prudenti nell’applicazione della predetta norma
legittimità, essendo stata impugnata dal Governo.
in attesa dell’esito del controllo di
Titoli abilitativi necessari
Interventi di ampliamento di cui all’art. 4
a) per incremento volumetrico del 20% nell’ambito della sagoma esistente degli edifici – D.I.A in
alternativa al permesso di costruire (superdia);
b) per incremento volumetrico del 20% al di fuori della sagoma esistente degli edifici – permesso di
costruire;
c) per cambiamenti di destinazione d’uso senza opere e modifiche esterne – S.C.I.A.
Interventi di demolizione e ricostruzione di cui all’art. 5
a) per aumento volumetrico del 35% - permesso di costruire;
b) per demolizione e fedele ricostruzione a parità di volume – D.I.A. in alternativa al permesso di
costruire (superdia).
Interventi edilizi di cui all’art. 6 bis non già previsti in precedenza
a) per cambiamento di destinazione d’uso con opere – D.I.A. in alternativa al permesso di costruire
(superdia);
b) per utilizzo in deroga indice di fabbricabilità fondiaria – permesso di costruire.
Interventi edilizi diretti di cui all’art. 7
a) per i commi 5 e 6 - permesso di costruire convenzionato;
b) per il comma 8 bis- permesso di costruire.
Interventi edilizi diretti di cui all’art. 7bis
a) Permesso di costruire.
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Per gli interventi ammissibili ricadenti in zone sottoposte a tutela paesaggistica, non è consentito l’impiego
della S.C.I.A., in luogo della quale deve utilizzarsi la D.I.A. in alternativa al permesso di costruire (superdia).
L’efficacia del titolo edilizio è subordinata alla valutazione della sicurezza dell’intero stabile, che prima
dell’intervento deve dotarsi di un fascicolo del fabbricato, contenente gli esiti della valutazione della
sicurezza, il certificato di collaudo e gli aggiornamenti delle informazioni di tipo progettuale, strutturale,
impiantistico e geologico.
Casagiove 03 novembre 2014
Il dirigente Area Urbanistica Comune di Casagiove
dott. Ing. Pasquale Russo
Riferimenti:
legge regionale n. 19 del 28/12/2009;
legge regionale n. 01 del 5 gennaio 2011;
deliberazione Giunta regionale Campania n. 145 del 12/04/2011;
quesito in merito all’interpretazione dell’articolo 1, comma 2, e dell’art. 4, comma 1, della legge regionale n.
01 del 05/01/2011 dell’Ordine degli Architetti della Provincia di Caserta del 23/03/2012;
informativa interpretativa e applicativa del “Piano Casa Regionale” del Settore Politica del Territorio
Regione Campania prot. 2012.0774995 del 23/10/2012;
chiarimenti interpretativi e modalità applicative della legge regionale n. 19/2009 e successive modificazioni
e integrazioni dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Caserta prot. 2640/12 del 04/12/2012;
legge regionale n.40 del 24 dicembre 2012;
legge regionale n. 02 del 09 gennaio 2014;
legge regionale n. 16 del 07 agosto 2014.
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Art.4 Ampliamento volumetrico del 20%
Esempio n.1
Sup. lotto=1000 mq
If=1,50 mc/mq
V. lordo già edificato (esistente)=1000 mc.
Volumetria edificabile=Sl*If=1000*1,50=1500 mc.
V.residuo da PRG = V. edific - V. già edificato=1500-1000=500 mc.
Applicazione Piano Casa
Ampliamento volumetrico massimo 20% = V.edifc*0.20=1500*0.20=300 mc.
Essendo cumulabile la volumetria si ottiene:
V. assentibile=V. residuo+V. ampliamento=500+300=800 mc.
Esempio n.2
Sup. lotto=1000 mq.
If=1,50 mc/mq
V. lordo già edificato (esistente)=2000 mc.
Volumetria edificabile=Sl*If=1000*1,50=1500 mc.
Applicazione Piano Casa
Ampliamento volumetrico massimo 20% = V. lordo edificato*0.20=2000*0.20=400 mc.
V.assentibile= V.ampliamento=400 mc.
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Art.5 Demolizione e ricostruzione con incremento del 35%
Esempio n.1
Sup. lotto=1000 mq.
If=1,50 mc/mq
V. lordo già edificato (esistente)=1000 mc.
Volumetria edificabile=Sl*If=1000*1,50=1500 mc.
Applicazione Piano Casa
Incremento massimo 35% = V. edifc*0,35=1500*0,35=525 mc.
V. assentibile=V. edificabile+V. piano casa=1500+525=2025 mc.
Esempio n.2
Sup. lotto=1000 mq.
If=1,50 mc/mq
V. lordo già edificato (esistente)=2000 mc.
Volumetria edificabile=Sl*If=1000*1.50=1500 mc
Applicazione Piano Casa
Incremento massimo 35% = V. lordo edificato*0,35=2000*0,35=700 mc.
V. assentibile= V. lordo già edificato+ V. piano casa =2000+700=2700 mc.
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