VALORE STIMATO CONCESSIONE

CITTA’ DI REGGIO CALABRIA
SETTORE SVILUPPO ECONOMICO
Oggetto: Parco Urbano San Giovannello
1) Valore stimato della Concessione ai sensi dell’art. 167 d.lgs 50/16.
Ai sensi del citato art. 167 il valore di una concessione è costituito dal fatturato totale del
concessionario generato per tutta la durata del contratto, al netto dell'IVA, quale corrispettivo dei
lavori e dei servizi oggetto della concessione, nonché per le forniture accessorie a tali lavori e
servizi.
Nel caso in si tratta di prevedere un possibile fatturato complessivo riferito a due attività
commerciali (bar e ristorante) di nuove proposizione e che quindi non hanno dati storici ai quali
riferirsi, nonché di un’area di posteggio camper.
Ristorante
Da un’analisi comparata dei dati contenuti nel Rapporto 2015 dell’Ufficio Studi della Camera di
Commercio relativi alla ristorazione e di alcuni siti web specializzati nell’avvio di attività di
ristorazione si sono potuti desumere dei valori medi da applicare alla tipologia di pasti che la
struttura è in grado di poter offrire.
Tali valori possono così essere riassunti:
Pasto in pizzeria € 7,71
Pranzo durante la settimana € 11,00
Pranzo nel fine settimana (sabato e Domenica) € 18,60
Cena € 22,60
Il locale ristorante nel suo complesso ha una superficie utile di circa mq 280 comprensiva di tutti i
locali accessori (cucina, dispensa, spogliatoio …) per come rappresentati negli elaborati
progettuali, dai quali si desume in particolare che la sala è pari a circa 130 mq ed una cucina di
circa 55 mq.
Per determinare il valore medio del numero massimo di pasti prodotti dal ristorante occorre
considerare la superficie della cucina e prevedere che una cucina di 20 mq sia in grado di fornire
50 pasti, prevedendo un ulteriore pasto ogni 0,25 mq in più di superficie. La cucina in esame
sarebbe (secondo i valori medi stimabili) in grado di fornire:
20 mq – 50 pasti
ulteriori 35 mq – 140 pasti
Pasti totali 190
Per contro la sala ha una superficie di circa 130 mq , prevedendo un indice di 1,2 mq per ogni
potenziale cliente si desume che la stessa abbia una capienza di circa 110 persone.
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via San Marco - Reggio Calabria
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ernail: [email protected] – pec: [email protected]
Codice Fiscale Partita Iva: 00136380805
Da tali valori risulta evidente che per sfruttare tutta la capacità della cucina si dovrebbe avere
sempre un doppio turno di servizio.
Adottando quindi i valori sopramenzionati si potranno desumere i valori medi annui di fatturato
massimo realizzabili considerando un giorno di chiusura settimanale (che non sia sabato o
domenica) per 52 settimane annue (senza quindi periodo feriale), ed i volumi di fatturato stimabili
in relazione ai tassi di occupabilità dei posti a sedere differenziati per tipo di pasto e periodo della
settimana.
Pranzo durante la settimana
costo
settimane
€ 11,00
52
Pranzo fine settimana
costo
settimane
€ 18,60
52
Cena durante la settimana
costo
settimane
€ 22,30
52
Cena fine settimana
costo
settimane
€ 22,30
52
Fatturato massimo annuo
giorni
settimana
4
a clienti
giorni
settimana
2
a clienti
giorni
settimana
4
a clienti
giorni
settimana
2
a clienti
110
110
110
110
€ 1.229.800,00
Stima in funzione del tasso di occupazione
Pranzo durante la settimana
occupabilità
fatt. annuo max
fatturato annuo stimato
20%
€ 251.680,00
€ 50.336,00
Pranzo fine settimana
occupabilità
fatt. annuo max
50%
€ 212.784,00
fatturato annuo stimato
€ 106.392,00
Cena durante la settimana
occupabilità
fatt. annuo max
70%
€ 510.224,00
fatturato annuo stimato
€ 357.156,80
Cena fine settimana
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Totale annuo
€ 251.680,00
Totale annuo
€ 212.784,00
Totale annuo
€ 510.224,00
Totale annuo
€ 255.112,00
occupabilità
100%
fatt. annuo max
€ 255.112,00
Fatturato annuo stimabile
fatturato annuo stimato
€ 255.112,00
€ 768.996,80
Bar
Il locale destinato a bar presenta una superficie utile complessiva di circa 40 mq al lordo di
eventuali vani da destinare a dispensa, spogliatoio, ecc…
Anche in questo caso, come per il ristorante, non si possono reperire dati di volumi di fatturato in
quanto il locale è di prima apertura, quindi risulta estremamente difficoltoso stimare il fatturato
annuo.
Tuttavia, ai fini di una valutazione media del presunto fatturato futuro, si è potuto reperire da una
pubblicazione di settore (Il Bar Italiano, Centro Studi Federazione Italiana Pubblici Esercizi) una
serie di dati che opportunamente combinati fra loro forniscono un dato medio approssimativo.
Innanzitutto si desume che i prodotti di caffetteria rappresentano il 32,5% del al fatturato totale
del bar e che la media di vendita di tazzine di caffè (comprensiva di cappuccino) è stimabile in 175
caffè/giorno e che il costo medio di un caffè a Reggio Calabria è pari a € 0,76.
Da tali dati si desume che:
il fatturato giornaliero medio per prodotti di caffetteria è 175 x 0,76€ = 133 €/giorno
il fatturato annuo (considerato un giorno di chiusura settimanale) è 313 giorni x 133 € = 41.629€
Considerato che il fatturato per prodotti di caffetteria è in media il 32,5% del fatturato
complessivo si ottiene dunque il valore medio del fatturato annuo. 41629€/32,5% = € 128.089,23.
Posteggio Camper
Sono presenti n. 12 posti per stazionamento camper completi di colonnina di allaccio alle
forniture. Le tariffe rilevate da siti specializzati (talvolta anche gratuita) variano, ad un minimo di €
5,00 ad un massimo di € 30,00 queste ultime con equipaggio completo, elettricità, servizi igienici e
camper service, intrattenimento bambini, spazi conviviali, ristorazione, bar ed altro incluso nella
tariffa.
Considerando la tariffa minima di 5,00 € riferita all’allaccio delle sole forniture si avrebbe un
fatturato giornaliero pari a 5€ x 12 = 60 € che per un anno (365x60€) produrrebbe un fatturato
annuo pari ad € 21.900 (tasso di occupazione stallo di sosta 100%).
Volume del fatturato globale
Dalle analisi sopra citate, considerati gli imprescindibili errori che tali metodi empirici di stima
producono, si può dedurre che al fine di valutare ai sensi del citato art. 167 del D.Lgs 50/216 il
valore complessivo stimato del fatturato delle tre attività che generano reddito è pari a
(768.996,80+128.089,23+21.900) 918.986,03 €/anno e quindi un fatturato stimabile per il
periodo massimo di concessione di anni 12 (12x918.986,03) pari a € 11.027.832,36.
Il canone annuo da corrispondere all’Amministrazione è pari € 24.000 per un totale in 12 anni
pari ad € 288.000
2) Quantificazione dei lavori da eseguire e relativa categoria
I lavori che il concessionario dovrà eseguire saranno:
a) i lavori di completamento del locale ristorante;
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b) i lavori di tinteggiatura delle pareti interne dei locali del bar e di tutti i vani compresi nel
relativo fabbricato;
c) la fornitura e collocazione di almeno n. 20 cestini gettacarte, distribuiti in tutta l’area del
Parco e attrezzati per la raccolta differenziata;
d) la realizzazione di un’area attrezzata per i giochi dei bambini con almeno: 1 scivolo di
dimensioni adatte ai bambini di età inferiore ai 4 anni, 2 posti altalena di cui uno attrezzato
per bambini con disabilità motoria, 1 torre da gioco, sedute per l’attesa dei genitori per
almeno 6 posti.
I lavori ascrivibili alla categoria OG1 sono stimabili mediamente in € 350/mq (di superficie
pavimento) per il completamento del locale ristorante ed € 20/mq (di superficie pareti e soffitto)
per il locale bar. Tali indici si adottano in via indicativa risultando gli stessi assai variabili in
funzione del grado di finitura e del pregio dei materiali usati per il completamento delle strutture.
Locale ristorante 280 mq x 350 €/mq = 98.000 €
Locale bar (80 + 40) mq x 20 €/mq = 2.400 €
Totale lavori presumibili OG1 100.400 €
I lavori e forniture ascrivibili alla categoria OS24 sono presumibilii in € 30.000;
3) Descrizione degli arredi
Gli arredi da prevedere nei locali ristorante e bar, che alla scadenza della Concessione dovranno
essere tempestivamente rimossi in quanto di proprietà dello stesso Concessionario, dovranno
essere previsti in forma, stile e dimensione adatti alle varie funzioni da svolgere ed in numero
congruo tale da permettere il corretto funzionamento delle attività previste. La dotazione minima
è quella necessaria a far ottenere ad entrambe le strutture la licenza di somministrazione di
alimenti e bevande rispettivamente di tipo A e di tipo B.
4) Requisiti del punto ristoro
Come si evince da quanto relazionato superiormente, il punto ristoro è l’attività che nelle
previsioni produrre il maggior volume di fatturato. Ogni concorrente dovrà negli elaborati di gara
proporre un soluzione che sia aderente alle esigenze del singolo operatore. Le opere di
completamento resteranno, alla fine del periodo di Concessione, di proprietà dell’Ente. Nei locali
del punto ristoro dovranno essere previste come dotazione minima almeno le seguenti opere:
- Realizzazione del pavimento comprensivo di tutte le opere ivi compreso l’isolamento
controterra, massetti di livellamento e di allettamento ecc…, da realizzarsi come dotazione
minima in gres porcellanato di buona fattura;
- Realizzazione (come dotazione minima) di un vano cucina, un vano dispensa, locali igienici
per la clientela divisi per sesso, locali igienici con annesso piccolo spogliatoio per i
dipendenti, sala ristorante;
- Realizzazione degli intonaci e delle pitturazioni di tutte le pareti e dei soffitti;
- Realizzazione degli impianti idrico-sanitari, elettrico, gas metano e di condizionamento
estivo ed invernale;
- Ogni ulteriore altra opera necessaria per far ottenere l’agibilità del locale al fine di
consentire l’apertura di un locale ristorante.
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Il costo di tali opere e di tutte quelle migliorative che saranno realizzate fino alla scadenza della
Concessione, comprensivo di tutte le spese ad esse riconducibili come ad esempio a titolo non
esaustivo i costi scaturenti dai professionisti, da forniture ed allacci alle reti di distribuzione, sono a
totale carico del Concessionario, seppur restando di proprietà dell’Ente.
IL RUP
Arch. Demetrio Beatino
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