TRIBUNALE DI BUSTO ARSIZIO Cancelleria Fallimentare

TRIBUNALE DI BUSTO ARSIZIO
Cancelleria Fallimentare
Fallimento :
NORD MARINE SNC e dei soci BORDINO GIANNI e
MALCUORI DEBORA
Procedura n.:
23/2012
Giudice delegato:
Dott.ssa VACCARELLA
Curatore Fallimentare:
Rag. Salvatore Scalise
Perizia immobile in Lavagna (GE)
Villaggio C.L.E.D.A.I. n. 4
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PREMESSA
Con istanza depositata in data 03.05.2012, il Giudice delegato dott.ssa Vaccarella
nominava in data 08.05.2012 la sottoscritta geom. Marina Bianchi con studio in Busto
Arsizio via Bonsignora n. 23, regolarmente iscritta al Collegio dei Geometri della
Provincia di Varese al n. 3188 di posizione, come perito estimatore dei beni immobili
oggetto di fallimento 23/2012 (DOC 1). La sottoscritta ha eseguito il sopralluogo n data
10.07.2012 eseguendo accurato rilievo celerimetrico, fotografico e recuperando tutta la
documentazione necessaria presso il Comune di Lavagna.
1 Identificazione dei beni oggetto di stima
La proprietà oggetto di stima e relativa ad un unico lotto, è costituita da una casa di
civile abitazione distinta con il n. 4 della Strada Bassa, posta su due piani terreno fuori
terra e composto da ingresso, due camere, un disimpegno, un ripostiglio e un bagno al
piano terra e da una cucina abitabile con ampio soggiorno, una camera e un bagno al
piano primo con annessa area di pertinenza. (vedi schede catastali)
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2 Provenienza
La proprietà in oggetto è pervenuta all’attuale proprietaria, sig.ra Malcuori Debora, con
atto in data 22.07.2005 rep. 60198/9397 a rogito notaio Cutino in Besozzo, registrato a
Gallarate il 29.07.2005 al n. 2524 serie 1T dai sig.ri Barzacchi Marco e Citernesi maria
Teresa (DOC 2).
Al ventennio le proprietà risultano essere state: con atto in data 13.02.1968 rep. 10725
a rogito notaio Mesutti di Chiavari, il proprietario dell’immobile in oggetto risultava
essere il sig. Argine Giovanni; a seguito del decesso del sig. Argine Giuseppe in data
08.10.1984, con la dichiarazione di successione n. 676 registrata a Milano il
01.02.1985, la proprietà è passata ai sig.ri Argine Piero, Argine Pio, Argine Carla per
diritti pari a 1/3 ciascuno indiviso.
Con atto in data 09.07.1985 rep. 291847 a rogito notaio maienza in Milano, il sig.
Argine Piero vendeva ai coniugi Argine Pio e Romeo Marisa diritti pari ad 1/6 indiviso e
alla sig.ra Argine Carla i rimanenti diritti pari a 1/6; a seguito della denuncia di
successione n. 73 registrata a Saronno in morte della sig.ra Romeo Marisa deceduta il
11.09.1986, la sua quota di eredità è passata ai sig.ri Argine Alberto, Argine Paolo e
Argine Carla Maria.
Con atto in data 01.12.1988 rep. 91710 a rogito notaio Chiambretti in Saronno, la sig.ra
Argine Carla vendeva al sig. Argine Pio diritti pari a 3/6 indivisi.
Con atto in data 17.05.1991 rep. 12508 a rogito notaio Santoro in Chiavari i sig.ri
Argine Pio, Argine Alberto, Argine Paolo, Argine Carla Maria vendevano al sig.
Barzacchi Marco e alla sig.ra Citernesi Maria Teresa coniugi tra loro, tutta la quota di
proprietà dell’immobile in oggetto.
3 Stato di possesso
Al momento del sopralluogo l’unità immobiliare in oggetto risultava non occupata e
disabitata da parecchio tempo.
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4 Intestazione attuale
Alla data odierna l’immobile risulta intestato per la quota di 1/1 in regime di
separazione dei beni alla sig.ra Malcuori Debora nata a Roma il 20.06.1966.
5 Identificazione catastale
Le unità immobiliari oggetto di stima sono identificate al N.C.E.U. di Varese come
segue:
a) Abitazione: foglio 15 mappale 790, Villaggio Cledai n. 4, piano T- 1, categoria A/7,
classe 2, consistenza vani 10 – R.C. € 1.678,48;
Coerenze della proprietà fuori terra in linea di contorno a partire da nord in senso
orario: mappale 786 (Strada Bassa), a est mappale 769, a sud mappale 793 (Strada
Alta), e a ovest mappali 259 e 235.
Visure, schede catastali ed estratto mappa allegati al DOC 3.
6 Regolarità urbanistica
Dalla visione degli atti e dalle informazione assunte presso l’ufficio tecnico comunale
ed esperite le opportune verifiche, è risultato che l’intero fabbricato è stato edificato con
regolare Concessione Edilizia n. 1472/64 del 27.11.1964 e rilascio di abitabilità in data
12.10.1968.
E’ stata successivamente rilasciata in data 18.09.2002 dal Comune di Lavagna la
Concessione Edilizia in Sanatoria n. 1746/200 per opere abusive.
L’ultima autorizzazione rilasciata dal Comune di Lavagna risulta essere la D.I.A. n.
375/2006 e relativo Permesso di Costruire n. 537/2006 con rilascio di agibilità in data
12.09.2007 (DOC 4).
In seguito è stato depositato il P. di C. n. 92 del 30.06.2009 per la realizzazione di una
piscina e di un’autorimessa interrata i cui lavori però risultano non essere mai stati
iniziati come dichiarato anche in una comunicazione al Comune depositata dalla
direzione lavori.
Durante il sopralluogo, la sottoscritta ha rilevato, rispetto a quanto autorizzato con
D.I.A. 375/2006 e P.d.C. 537/2006, un’unica difformità al piano primo nella zona
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soggiorno, infatti sui progetti presentati risulta che la zona soggiorno doveva prevedere
due porte-finestre fisse delle dimensioni di cm. 90x250, mentre nello stato dei luoghi
risulta un’unica porta-finestra fissa delle dimensioni di cm. 270x250.
Pertanto, le suddette opere andranno sanate con regolare richiesta al Comune di
Lavagna.
Considerando quanto premesso e a seguito delle informazioni prese presso l’ufficio
tecnico del Comune di Lavagna, si può affermare che le difformità riscontrate sono
sanabili mediante richiesta di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 37 del D.P.R.
380/2001 che prevede (comma 1)una “sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento
di valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e
comunque non inferione a 516,00 euro”. Più precisamente il comma 4 stabilisce “Ove
l'intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al
momento della realizzazione dell'intervento, sia al momento della presentazione della
domanda, il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile possono ottenere la
sanatoria dell'intervento versando la somma, non superiore a 5.164,00 euro e non
inferiore a 516,00 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione
all'aumento di valore dell'immobile valutato dall'agenzia del territorio”. L’importo esatto
della sanzione sarà determinato dal Responsabile del Procedimento in fase di
istruttoria della pratica, si considera però ai fini della presente relazione il valore
massimo della sanzione pari a 5.164,00 euro.
Si precisa inoltre che. Essendo un’opera esterna, oltre al Permesso di Costruire in
Sanatoria, sarà necessario richiedere anche l’Autorizzazione Paesistico Ambientale in
Sanatoria.
7 Vincoli e/o oneri che restano a carico dell’acquirente
Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: NESSUNA
Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale :
NESSUNA.
Atti di asservimento urbanistico e cessioni di cubatura: NESSUNO
Spese Condominiali insolute: dalla documentazione rilasciata dall’Amministratore
risulta che le spese condominiali insolute risultano essere pari a € 3.359,88 (DOC 5)
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Altre limitazioni d’uso: NON CONOSCIUTE
8 Vincoli ed oneri giuridici ricadenti sui beni.
Dalle ispezioni ipotecarie eseguite risultano le seguenti formalità (DOC 6):
a) ISCRIZIONE presso la Conservatoria dei RR.II. di Chiavari in data 04/08/2005 R.P.
1683 e R.G. 8302 per ipoteca volontaria – concessione a garanzia di mutuo –
sull’intera proprietà a favore di Banca Popolare Commercio e Industria spa in forza di
atto notarile del 22.05.2005 rep. 60199/9398;
b) ISCRIZIONE presso la Conservatoria dei RR.II. di Chiavari in data 19.12.2011 R.P.
1486 e R.G. 10819 per ipoteca giudiziale – decreto ingiuntivo – sull’intera proprietà a
favore di Bancasai spa in forza di atto giudiziario del 16.12.2011 rep. 34726/2011;
c) TRASCRIZIONE presso la Conservatoria dei RR.II. di Chiavari in data 12.01.2012
R.P. 263 e R.G. 342 per atto esecutivo o cautelare derivante da decreto di sequestro
conservativo sull’intera proprietà a favore di Erario delle Stato in forza di atto giudiziario
del 09.01.2012 rep. 7519;
9 Consistenza delle unità immobiliari e descrizione analitica.
Dopo aver eseguito gli opportuni rilievi e accertamenti durante il sopralluogo (vedi foto
allegate DOC 7), ho rilevato quanto segue:
a) L’abitazione è composta da un ingresso, un disimpegno, due camere da letto, un
bagno e un ripostiglio ricavato nel sottoscala al piano terra; tramite una scala interna si
accede al piano primo dove vi sono una camera da letto, una cucina, un ampio
soggiorno e una zona pranzo con accesso diretto ad un ampio terrazzo con vista
direttamente sul golfo per complessivi mq. 140,00 abitabili e mq. 22,00 di terrazzo.
L’intera abitazione è circondata da un giardino di pertinenza disposto su più livelli a
terrazza per una superficie di circa mq. 1650,00.
Trattasi di un fabbricato edificato alla fine degli anni sessanta con struttura portante
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presumibilmente mista in C.A. e laterizio con pareti esterne intonacate e tinteggiate di
colore giallo; solai in latero-cemento, tavolati interni in laterizio intonacati al civile.
I pavimenti interni e del terrazzo sono tutti in piastrelloni tipo pietra. Davanzali e soglie
in pietra dello spessore di cm. 3. I serramenti esterni sono in PVC tipo legno verniciato
bianco con vetro camera e persiane alla genovese in legno PVC tipo legno verniciato
di colore verde. Porte interne in legno tamburato bianco e portoncino d’ingresso non
blindato.
Impianto idrico sanitario tradizionale con ceramiche bianche nei bagni, lavabi in pietra
e docce rivestite in mosaico con pavimentazione in pietra, impianto di riscaldamento a
gas termoautonomo con elementi in alluminio in tutti i locali. L’impianto elettrico è di
tipo tradizionale.
L’immobile è in buono stato manutentivo, l’area verde circostante necessita di
manutenzione straordinaria per il taglio dell’erba e delle sterpaglie che sono cresciute
negli anni.
La zona di ubicazione è periferica - collinare a prevalenza naturalistica, e dista circa 1
km dal mare e circa 5 km dalle principali vie di comunicazione.
9 Valutazione degli immobili.
Premesso quanto sopra, ultimate le analisi dei documenti, compiuti i rilievi durante il
sopralluogo, espletate le necessarie verifiche, conglobando ogni caratteristica
intrinseca ed estrinseca, la sottoscritta è dell’avviso che nel caso specifico si possa
assegnare alle unità immobiliari il seguente valore determinato sulla base dei prezzi
degli immobili rilevati dalle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio
Unità
immobiliare
Piano
Mapp. 790-
Terra/Primo
Valore
comm.
Destinazion
Superficie
e
Commerciale
d’uso
Abitazione Mq. 140.00
Primo
Terrazzo
Terra
Area di
pertinenza
Coefficiente di
virtualizzazione
Superficie
Virtuale
1.00
Mq.
22.00
0.35
Mq.
Mq. 1650,00
1.00
Mq. 1650,00
Mq.
140.00
Valore
unitario
Valore totale
€. 6.500,00 €.
910.000,00
7.70 €. 6.500,00 €.
50.050,00
€.
10,00 €.
€
16.500,00
976.550,00
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Per la determinazione del valore commerciale si ritiene di applicare una riduzione pari
al 10% per la vetustà dell’immobile, lo stato manutentivo dell’intera unità immobiliare e
per la svalutazione dovuta al fatto che l’immobile potrà essere acquistato solo tramite
asta giudiziaria.
Valore commerciale complessivo di mercato dell’immobile in LAVAGNA:
€. 878.895,00 (diconsi euro ottocentosettantottomilaottocentonovantacinque /00)
Il procedimento estimativo è stato calcolato riferendosi al prezzo unitario al mq si è
inoltre tenuto conto dell’andamento del mercato immobiliare nella vendita di immobili
con caratteristiche simili all’unità immobiliare in oggetto, si sono inoltre contattate
agenzie immobiliari della zona per una più approfondita valutazione del valore di
mercato.
Ultimata la perizia dell’unico lotto si allegano i documenti citati nella presente.
Busto Arsizio, 12 luglio 2012
Il perito
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(geom. Marina Bianchi)
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