scheda progetto

Relazione Best Practices UPEL
Obiettivo: rigenerazione del patrimonio immobiliare pubblico e le nuove scuole.
Il Comune di Cairate ha individuato lo scorso anno la possibilità di utilizzare gli
strumenti di partenariato pubblico-privato per dare soluzione al tema dell'edilizia
scolastica e più in generale della riqualificazione urbana.
In sintesi per l'iniziativa sull'edilizia scolastica si prevede la costruzione di un plesso
unico - scuola primaria e secondaria – e la rifunzionalizzazione degli edifici scolastici
esistenti in edilizia sociale.
I vantaggi della Pubblica Amminstrazione
Il processo vede il Comune di Cairate conferire i propri beni a un Fondo
immobiliare ad apporto pubblico diventandone quotista.
Più in dettaglio in qualità di investitore l'Amministrazione comunale conferisce il
mandato di gestione ad un intermediario professionale specializzato che in maniera
trasparente, regolamentata e vigilata che si assume l'onere di valorizzare, trasformare
e mettere a reddito il patrimonio del Fondo.
Visti gli oneri derivanti dal patto di stabilità di bilancio e la contingente difficoltà di
reperire risorse finanziare per opere di valorizzazione, i principali fattori che rendono
più agevole che il Fondo possa attrarre i necessari capitali di investitori privati e di
soggetti pubblici sono:
• Sensibile risparmio di oneri amministrativi, procedurali ed economici in
aggiunta ad una maggiore efficienza dei tempi di assegnazione dato che le
procedure di approvvigionamento di beni e servizi sono in capo alla SGR
• Segregazione del patrimonio del fondo, l’esistenza di una struttura di governo
che opera secondo trasparenza, le linee guida stabilite nel regolamento del
Fondo, la periodica rendicontazione dei risultati, la presenza della banca
depositaria e degli esperti indipendenti, il controllo dell’Autorità di Vigilanza,
la possibilità di contrarre debito.
Il ruolo degli investitori istituzionale: Invimit SGR
Per l'attuazione del programma si è resa importante la presenza di Invimit SGR, la
società di gestione del risparmio espressione del Ministero dell'Economia e delle
Finanze che ha ricevuto in dote risorse economiche da investire nella rigenerazione
del patrimonio a uso scolastico.
Invimit SGR è operativa dalla fine di maggio 2013 ed è stata autorizzata a fornire il
servizio di gestione di portafogli collettivi con provvedimento della Banca d'Italia
dell'8 Ottobre 2013.
Inoltre Invimit SGR opera ai sensi dell'art 33 del D.L. n.98/2001 come “Fondo dei
Fondi” e come promotore di Fondi di Sviluppo o “Fondi Core” sul patrimonio
pubblico dello Stato, degli Enti territoriali e previdenziali.
Oltre all'istituzione e l'amministrazione di fondi a gestione diretta, Invimit SGR
istituisce e gestisce i fondi che investono in fondi immobiliari promossi o partecipati
da Enti locali e territoriali anche in forma associata che sono istituiti da SGR private.
i3 - Core Stato
i3 - Core territorio
Il Fondo i3 – Core ha due comparti: i3 – Core Territorio, rivolto agli Enti territoriali
e i3 – Core Stato, a favore di stato e ad altri Enti.
In dettaglio il Fondo i3 . Core Territorio è così suddiviso:
0,4
Rigenerazione urbana
0,15
Altro
Efficientamento energetico
0,05
Edilizia scolastica
0,4
Il processo di partenariato pubblico-privato intrapreso dal Comune di Cairate
Attraverso il dialogo intrapreso con una Società di Gestione del Risparmio privata
(Proponente) l'Amministrazione comunale ha fornito i dati occorrenti per redigere
una proposta che sia in linea con gli obiettivi pubblici.
Il fine è la costituzione di un fondo di investimento dove Invimit SGR potrà investire
attraverso il fondo i3 – Core Territorio.
Il rendimento del fondo sarà generato dai seguenti elementi:
• Canone di locazione da parte del Comune
• Altri proventi locativi
• Redditività proveniente dalla valorizzazione di altri asset immobiliari o dalle
scuole preesistenti una volta rifunzionalizzate
• Vendita degli asset immobiliari durante e a fine periodo.
La condizione essenziale per l'istituzione del fondo immobilare è legata ovviamente
alla presenza del rendimento “target obiettivo” che deve essere garantito da un Piano
Economico Finanziario.
Il target obiettivo
Per Invimit SGR l'investimento deve avere:
• un rendimento target minimo del 3,5% al netto dell'inflazione ISTAT
• deve contribuire almento l'80% dei proventi su base annua
• la sottoscrizione minima del Fondo Obiettivo da parte di terzi è di almeno 20%
il valore delle quote
• in concomitanza della scadenza del Fondo Obiettivo riceve i proventi dalla
vendita dei beni dismessi sul mercato agli Enti territoriali.
La procedura di selezione della SGR privata
La proposta della SGR privata indicherà gli immobili e le aree selezionate, gli
interventi di edilizia e della gestione da effettuare e le necessarie varianti urbanistiche
raccolte in uno Studio di fattibilità, insieme alla struttura e al Regolamento del Fondo
Obiettivo, il Piano Economico Finanziario redatto su parametri di mercato, le
garanzie ecc.
Il progetto elaborato dalla SGR privata è così presentato all'Amministrazione
comunale e qualora dichiarato di pubblica utilità è indetta una gara pubblica ai sensi
dell'art 153, co. 19 del Codice dei Contratti e art. 278 del DPR n. 207/2010.
SGR privata
Progetto
PA
No
Valutazione
Fine
processo
Si
Gara Pubblica
SGR privata
SGR 1
SGR..n
Schema di funzionamento del Fondo Obiettivo del Comune di Cairate
Una volta espletata da parte dell'Amministrazione comunale la dichiarazione di
pubblica utilità sulla base del ricevimento della proposta da parte della SGR privata
e svolta la gara di evidenza pubblica con la conseguente aggiudicazione si avvia la
fase di costituzione del Fondo Obiettivo che dovrà soddisfare i target degli investitori.
Qui di seguito è riportato lo schema di funzionamento del Fondo Obiettivo.
Apporto del patrimonio da valorizzare
PA
Canone per l'immobile pubblico
Quote
Gestione
Fondo
Invimit
SGR
Equity
Fondo di fondi
I3- Core
FONDO
SGR privata
Riceve
compenso
Mercato
A fondo concluso il patrimonio è venduto
al mercato o agli investitori compensando
il valore delle quote