Relazione tecnica - Comune di Sauris

COMUNE DI SAURIS
PR OVI NCIA DI UD IN E
Variante N°1 al Piano Attutivo
Comunale
dii iniziativa privata denominato
“Località Ander Eibn”
Relazione Tecnica
Redattore della Relazione:
Arch. Luciano Zoratti
Udine: 20/03/2016
Variante n.1 al Piano Attuativo Comunale (PAC) d’iniziativa privata denominato “Località Ander Eibn”
1.
Premessa
Il proponente, per nuove esigenze intervenute, intende apportare delle modifiche al P.A.C. di
iniziativa privata denominato “Località Ander Eibn approvato dal Comune di Sauris con delibera di
Consiglio Comunale n.39 dd.03/12/2013. Le modifiche consistono sostanzialmente in:
A- apertura di una parete finestrata ad est dell’edificio sud-ovest con relativa tettoia di protezione e
locale tecnico;
B- modifica della tipologia di finitura della strada interna di collegamento tra gli edifici e dell’area a
parcheggio ovest;
C- leggere modifiche alle perimetrazione degli interventi sulle aree esterne;
D- modifica delle disposizioni attuative atte ad ampliare la flessibilità di alcuni interventi minori e
per l’inserimento di nuove tipologie ammissibili di finiture e manufatti;
E- recepimento del nuovo perimetro dell’area sottoposta a pianificazione, in ragione della
variazione intervenuta con la Variante n.25 al P.R.G.C.
2.
Campo di applicazione e quadro normativo
La presente variante risulta necessaria in quanto la tipologia delle variazioni da introdurre non
rientrano tra quelle esentate ai sensi dell’art.4 comma.6 della L.R. 12/2008 e s.m.i.
3. Piano Attuativo Comunale Vigente
Il comprensorio sottoposto a Pianificazione Attuativa è sito nei pressi della Frazione di Sauris di
Sotto, nella località tradizionalmente riconosciuta con il nome di “Ander Eibn”, posta a nord-ovest
dell’abitato è caratterizzato da un ampio pendio utilizzato a pascolo delimitato lungo il suo
perimetro da bosco e da vegetazione spontanea.
L’area assoggettata a P.A.C. ha interessato gli immobili catastalmente distinti al fg.18 mapp.108
(ora440)-109-110(ora445)-111(ora453)-113-149(ora440)-150(ora441)-151(ora441)-152(ora447)153-155(ora443)-156(ora447) ricadenti in zona urbanistica “E4”.
Il P.A.C. approvato ha definito gli interventi da attuare nella località Ander Eibn, destinata al
pascolo del bestiame allevato dall’azienda Carniagricola soc. agr.a r.l., ed identificata dalla
Variante n.18 al P.R.G.C. come area per lo sviluppo agricolo.
Il piano nel complesso prevede:
- il recupero dello stavolo nord-ovest da destinare ad alloggi agrituristici (residenziale agricola ai
sensi L.R. 19/2009 e s.m.i.);
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Variante n.1 al Piano Attuativo Comunale (PAC) d’iniziativa privata denominato “Località Ander Eibn”
- il recupero con delocalizzazione dello stavolo sud-ovest da destinare ad alloggi agrituristici
(residenziale agricola ai sensi L.R. 19/2009 e s.m.i.);
- la modifica della destinazione d’uso dell’edificio nord-est in struttura artigianale agricola e
commerciale agricola ai sensi L.R. 19/2009 e s.m.i. o in alternativa, a struttura artigianale agricola
e commerciale agricola nei piani interrato e terra e alloggi agrituristici/alloggio custode
(residenziale agricola ai sensi L.R. 19/2009 e s.m.i.) nei piani primo e sottotetto;
- la realizzazione del tratto di Strada Rabozzach ricadente all’interno dell’area assoggettata a PAC
intercorrente dal tratto di strada oggetto di recente intervento pubblico fino a raggiungere la strada
interna di collegamento tra gli edifici, nonché la realizzazione delle aree di parcheggio;
- la realizzazione dei sottoservizi, illuminazione esterna, pavimentazioni esterne, recinzioni, opere
di contenimento e muretti, ad altre opere minori.
4. Obiettivi e contenuto della Variante n.1 al Piano Attuativo Comunale
Con la presente variante si intendono apportare le seguenti modifiche al PAC approvato.
A) Apertura parete finestrata ad est dell’edificio sud-ovest con relativa tettoia di protezione e
locale tecnico: in ragione della realizzazione autorizzata dell’area servizi benessere di
pertinenza agli alloggi, completamente interrata presso il livello inferiore dello stavolo
(intervento privo di rilevanza volumetrica, non comportante modifica della destinazione d’uso
ai sensi dell’art.4 co.5 del D.P.Reg n.0234/Pres dd.11/10/2011 e non comportante variante al
PAC ai sensi dell’art.6 della L.R. 12/2008), per una miglior qualità e fruibilità della struttura
nonché per il miglioramento dei parametri areoilluminanti dell’area servizi si prevede l’apertura
di una parete finestrata comunicante con il locale interrato ad uso piscina. L’intervento non
comporta significative variazioni dell’area pertinenziale in quanto, mantenendo n.3 lati interrati,
sfrutta l’esistente andamento naturale del terreno in analogia alla tipologia costruttiva dello
stavolo esistente. La finestratura sarà di tipologia tradizionale a quattro ante in legno, mentre
la muratura esterna a vista sarà rivestita con pietre naturali e da un rivestimento in legno di
uguale essenza e dimensione del block bau esistente. A protezione e copertura della
finestratura verrà realizzata una tettoia a una falda con struttura portante in elementi metallici
inclinati (T100) rivestiti in legno e ancorati sul muro perimetrale mediante profili metallici,
soprastante orditura in legno e manto di copertura in scandole di legno. L’intervento descritto
ha già ottenuto autorizzazione paesaggistica n°150 dd. 22/01/2016. Per questioni
impiantistiche si rende necessario inoltre realizzare un piccolo locale tecnico seminterrato (n.2
lati completamente interrati) da collocarsi sul lato est della parete finestrata già citata ed in
continuità con la stessa. Le finiture esterne delle pareti saranno in pietra naturale. Il
serramento di accesso sarà realizzato in legno.
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Per una migliore comprensione dell’intervento previsto si veda la rappresentazione grafica
(allegato “A”).
B) Modifica della tipologia di finitura della strada interna di collegamento tra gli edifici e dell’area a
parcheggio ovest: si è considerato che il completamento della strada interna (non oggetto di
futura cessione al Comune come da convenzione stipulata) mediante l’impiego di elementi
“salva prato” alveolari in polietilene ad alta densità, alternati da lastre in porfido di dimensioni
pari a 30x60 cm circa, risulta di difficile esecuzione e mantenimento. Si intende pertanto
aggiungere la possibilità di esecuzione della stessa in fondo sterrato con opportuni
inghiaiamenti ove necessario al fine assicurare il transito in sicurezza anche nei casi di intensa
piovosità. In continuità con la nuova prevista finitura stradale, di minor impatto paesaggistico,
anche i parcheggi ovest potranno essere di analoga finitura. Si prevede inoltre la realizzazione
di opportune canalette di scolo della acque meteoriche per le quali l’ubicazione prevista nelle
tavole grafiche della presente variante non risulta vincolante ma da definirsi puntualmente in
sede progettuale di attuazione del piano. E’ inoltre ammessa in tali aree (viabilità interna e
parcheggi) la realizzazione di tratti e rampe con pavimentazione in pietra.
C) Leggere modifiche alla perimetrazione degli interventi sulle aree esterne: le aree esterne
oggetto di intervento vengono ridefinite come illustrato negli elaborati grafici di variante.
D) Modifiche alle disposizioni attuative atte ad ampliare la flessibilità di alcuni interventi minori e
per l’inserimento di nuove tipologie di finiture e manufatti:
Destinazione d’uso:
- edificio sud-ovest, max n.2 unità ad uso alloggi agrituristici e servizi pertinenziali
(residenziale agricola) sostanzialmente invariata rispetto al P.A.C. originario anche ai sensi
dell’art.4 co.5 del D.P.Reg n.0234/Pres dd.11/10/2011;
- edificio nord-ovest, max n.6 unità ad uso alloggi agrituristici (residenziale agricola)
sostanzialmente invariata rispetto al P.A.C. originario;
- edificio nord-est, n.1 unità ad uso artigianale agricola e locali pertinenziali, n.1 unità ad uso
commerciale agricola e locali pertinenziali, max n.8 alloggi agrituristici di cui eventualmente
n.1 dedicato ad alloggio custode (residenziale agricola), sostanzialmente invariata rispetto al
P.A.C. originario.
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Caratteristiche costruttive, materiali ammessi, aree per la viabilità e parcheggi: invariati
ad esclusione:
- della possibilità di realizzazione degli interventi di cui al punto A) come identificati anche
nell’allegato A alla presente. L’identificazione e dimensionamenti sono da considerarsi di
indirizzo, in sede di progettazione di dettaglio potranno essere apportate modeste modifiche;
- per quanto attiene le recinzioni, l’ubicazione espressa sulle tavole grafiche è da ritenersi di
indirizzo, in fase progettuale il tracciato delle recinzioni potrà subire modifiche e stralci, ma
dovranno comunque essere rispettate le tipologie costruttive previste dal P.A.C.;
- per quanto attiene l’area soggetta a pavimentazioni (area a pavimentazione in porfido e area
a pavimentazione in assi di legno) la rappresentazione grafica distintiva delle due tipologie di
intervento non è prescrittiva, in tale area possono essere utilizzate entrambe o solo una delle
tipologie previste. Sono inoltre ammesse modeste modifiche dimensionali delle aree e modesti
ampliamenti delle stesse entro il perimetro di quelle destinate a verde pianeggiante;
- per quanto attiene le aree destinate a verde pianeggiante sono ammesse modeste modifiche
dimensionali e/o modesti ampliamenti verso le superfici a verde o verso quelle pavimentate;
- per quanto attiene la viabilità interna ed i parcheggi, in recepimento alla variazione di cui al
punto B) è ammessa la realizzazione del tratto di strada di collegamento tra gli edifici e delle
aree di parcheggio a fondo sterrato/inghiaiato nonché la realizzazione di tratti e rampe in
pietra;
- in fase progettuale di richiesta del titolo abilitativo le viabilità e le aree di parcheggio potranno
subire modeste modifiche dimensionali, fermo restando il numero di posti auto previsto;
- sia nelle aree da destinarsi a pavimentazione che nelle aree a verde pianeggiante è
ammessa la realizzazione di pavimentazione in lastre di pietra grezza di tipologia tradizionale
saurana;
- è ammessa la realizzazione di passaggi pedonali delimitati in legno e/o pietra anche dotati di
scalini realizzati secondo gli usi dell’ingegneria naturalistica locale. L’ubicazione espressa
sulle tavole grafiche è da ritenersi di indirizzo, in fase progettuale il tracciato potrà subire
modifiche e stralci;
- per quanto attiene le cordonate sono ammesse in alternativa alla pietra, unicamente
all’esterno delle aree di pertinenza degli stavoli, anche quelle prefabbricate in cls.;
- per quanto attiene le canalette di scolo delle acque meteoriche sono ammesse anche di
tipologia prefabbricata in cls;
- per quanto attiene le opere di sostegno, i muri di contenimento di modesta entità ed altezza
sono sempre ammessi, mentre l’ubicazione e i dimensionamenti delle opere miste e delle
scogliere non sono prescrittivi;
- per quanto attiene ai punti luce, la tipologia specificata dalla Tav.8 del PAC è da ritenersi di
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indirizzo, sono ammesse tipologie differenti purché si inseriscano nel contesto paesaggistico
dell’area. In fase progettuale di richiesta del titolo abilitativo l’ubicazione e il numero degli
stessi può essere variato;
- per quanto attiene le aree adibite a piantumazione di alberature autoctone, tenuto conto che
l’area di P.A.C. viene mantenuta a verde per la maggior parte della superficie, le stesse in
fase progettuale di richiesta del titolo abilitativo potranno subire modeste modifiche e stralci.
In fase progettuale, la valutazione sulla modesta entità delle deroghe dimensionali e/o
tipologiche eventualmente da attuarsi è demandata all’organo comunale dedicato al rilascio
del previsto titolo edilizio e/o paesaggistico. Qualora non fossero giudicate positivamente il
titolare della richiesta del titolo edilizio è tenuto ad uniformarsi alle disposizioni grafiche di cui
alla presente variante o ad adottare le prescrizioni imposte dell’ufficio.
E) Recepimento del nuovo perimetro dell’area sottoposta a pianificazione, in ragione della
variazione intervenuta con la Variante n.25 al P.R.G.C.: il perimetro dell’area assoggettata a
PAC viene ridefinito stralciando gli immobili catastalmente distinti al fg.18 mapp.107ex112(ora472)-ex162(ora485), immobili comunque non interessati da interventi.
5. Aspetti geologici
Non si ritiene che le disposizioni della presente variante incidano sugli aspetti geologici già valutati
negli elaborati di P.A.C. approvato. Non si ritiene inoltre necessario ottenere il parere geologico
regionale sulla variante.
6. Convenzione e quantificazione delle opere di urbanizzazione ed allacciamenti
La convenzione dd.18/12/2013 rep sc n.1227 in sostanza prevede:
- l’impegno da parte del proponente a realizzare il tratto di strada Rabozzach inserita nel perimetro
di PAC e la cessione dello stesso al Comune;
- l’impegno da parte del proponente alla realizzazione e manutenzione della strada interna di
collegamento tra gli edifici nonchè l’obbligo di garantire in detto tratto libero passaggio pubblico,
esclusi mezzi motorizzati. Detta viabilità non risulta da cedere al Comune;
- l’impegno alla realizzazione degli allacciamenti impiantistici, delle sistemazioni esterne, dei
parcheggi, dell’illuminazione esterna ed opere minori relative ed eseguire le successive
manutenzioni. Dette opere non risultano da cedere al Comune.
Tenuto conto che il tratto di strada Rabozzach da cedere all’ente risulta invariato; tenuto conto che
la garanzia prestata per l’importo di € 101.220,56 + spese tecniche, risulta ampliamente sufficiente
a garantire l’ente dal mancato rispetto degli obblighi a carico del proponente e dalla mancata
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realizzazione delle opere previste dal P.A.C. come aggiornate dalla presente variante; tenuto
conto inoltre che la presente variante non modifica gli oneri/obblighi definiti in convenzione, non si
ritiene necessario procede alla stipula di una nuova convenzione ne modificare quella in essere.
Considerato il fatto che le modifiche apportate dalla presente variante comportano una riduzione
dell’importo necessario alla realizzazione delle opere di urbanizzazione ed allacciamenti (vedi
modifica finitura strada interna) non si ritiene inoltre necessario procedere ad una nuova
contabilizzazione. Il proponente con la presentazione della presente variante prende atto di
accettare il mantenimento in essere delle garanzie prestate escludendo la necessità di un
aggiornamento della contabilizzazione degli oneri necessari alla realizzazione delle urbanizzazioni
ed allacciamenti e giocoforza escludendo il relativo ricalcolo della garanzia prestata (in ogni caso
di importo inferiore a quello originariamente previsto).
6. Programma interventi
Stima tempistica e costi stimati interventi:
- edificio nord-est unità ad uso artigianale e commerciale agricolo– ultimato;
- edificio nord-est unità alloggi agrituristici – fine lavori entro giugno 2017 - € 150.000;
- edificio nord-ovest – ultimato;
- edificio sud-ovest – fine lavori entro luglio 2016 – € 250.000;
- viabilità, parcheggi, ecc – fine lavori stimata entro luglio 2016 - € 81.000.
Udine, 20/03/2016
Firma
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