Perizia

Transcript

Perizia

Arc h. Ca rlo P o n zi ni
Via Genova n. 23, 29122 Piacenza
Tel.0523/452270 Fax.0523/456252 - Indirizzo e-mail: [email protected]
Pag. 1
________________________________________________________________________________________________
PERIZIA PERITALE
PREMESSA
Nell’esecuzione immobiliare n.139/2010 promossa da BANCA DI PIACENZA SOC.COOP.PER
...
AZIONI contro IMMOBILIARE
SANTA MARIA SRL.
L’Ill.mo Sig. Giudice Esecutore, Dott. Gianluigi Morlini, in data 07/12/2010 nominava C.T.U. lo
scrivente arch. Carlo Ponzini quale esperto e fissava l’udienza per il giuramento in data 16/02/2011.
In detto giorno il sottoscritto C.T.U. si presentava avanti al Giudice e, dopo aver prestato il
giuramento di rito, gli veniva affidato l’incarico riportato nel punto successivo.
1.
INCARICO
Il Giudice dell’Esecuzione
CONFERISCE
all’esperto il seguente incarico:
− esaminare l’atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile
sostitutiva, verificando la presenza dell’estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni
e trascrizioni relative all’immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del
pignoramento. In caso di mancanza od inidoneità di tale documentazione, sospendere
immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione;
− ove la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente:
1. l’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la
corrispondenza / non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell’atto
di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il
pignoramento riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi
dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto);
l’indicazione degli estremi dell’atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di
proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando
eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione;
_______________________________________________________________________________________________
c.f. PNZCRL58M11G535F - P. IVA 00848690335 - N. 130 Ordine degli Architetti della Provincia di Piacenza
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del
titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso
di provenienza successoria, l’eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del
coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all’esistenza di
contratti registrati in data antecedente il pignoramento, in tale ipotesi verificando data di
registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l’eventuale
disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio,
esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato;
4. l’attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente (ad esempio spese relative
all’anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti
da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo
carattere storico artistico, ed in particolare
• domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni
che non saranno cancellate col decreto di trasferimento;
• atti
di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali
all’edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione;
limiti
• il regime patrimoniale della famiglia e l’esistenza di convenzioni matrimoniali, se
l’esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o
certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con
precisazione della relativa data e dell’eventuale trascrizione;
• altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso,
abitazione);
5. l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno
cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (tra
cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con
indicazione del costo per la loro cancellazione;
6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di
destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie;
7. l’attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell’immobile;
8. la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell’immobile, ai sensi del
D.M. Sviluppo Economico n. 37/2008, e l’esistenza dei relativi certificati e libretti d’uso;
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 2
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
9. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da
eseguire a cura dello stesso esperto estimatore, che si propongono di identificare per la
vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfettario di circa il 20% rispetto
al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo
pieno anziché sui valori catastali, dell’assenza di garanzia per vizi occulti, della natura
esecutiva e non contrattuale della vendita ovvero di altre caratteristiche da indicare;
10. l’indicazione se il trasferimento dell’immobile pignorato al compratore, comporti o meno il
pagamento dell’IVA da parte dell’aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene
strumentale all’esercizio dell’attività compiuta dall’esecutato;
11. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda
divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in
natura o con conguaglio), ovvero sull’alienazione separata della quota stessa con
valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di
vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l’intero bene;
12. l’indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la
funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa,
ed il costo dei lavori;
13. l’allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie
dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell’esterno e 2 scatti dell’interno);
14. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file
contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie.
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 3
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
2.
OPERAZIONI PERITALI
Accettato l’incarico, in data 10/03/2011 il sottoscritto effettuava primo sopralluogo per la presa in
visione del bene.
In data 25/03/2011 effettuava le visure presso il Servizio Catastale della stessa Agenzia (ex U.T.E.)
per la verifica della posizione catastale.
In data 23/03/2011 richiedeva presso gli Uffici della Camera di Commercio del Comune di
Bergamo (BG) Visura Camerale della società debitrice esecutata.
In pari data, si recava inoltre presso l’Ufficio Tecnico Edilizia e Urbanistica del Comune di
Pontenure (PC), per richiedere i Certificati di Destinazione Urbanistica e per verificare la regolarità
edilizia dell’immobile pignorato.
Sopralluogo dei terreni e dell’immobile pignorato fissato ed eseguito per il giorno 11/04/2011 alle
ore 15,00, verificandone le caratteristiche costruttive, di finitura e dello stato di conservazione,
redigendo documentazione fotografica.
Esaminava altresì le caratteristiche delle strutture ed impianti a servizio dell’immobile stesso, al fine
di verificarne la conformità o meno alle normative vigenti.
In data 25/03/2011 effettuava le visure presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia del
Territorio di Piacenza (ex Conservatoria RR.II.) al fine di verificare i pignoramenti, i passaggi di
proprietà, le iscrizioni e gli annotamenti nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del
pignoramento.
Eseguiva inoltre indagini sulla commerciabilità del bene, al fine di determinarne il valore di
mercato alla data attuale.
Dopodiché il sottoscritto arch. Carlo Ponzini, con studio in via Genova n.23 a Piacenza, iscritto
all’Ordine degli Architetti della Provincia di Piacenza al n. 130, nella qualità di esperto si pregia di
relazionare quanto segue.
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 4
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
3.
RISPOSTE AD EVASIONE DELL’INCARICO
Verifica preliminare della documentazione presentata
Preliminarmente l’esperto ha verificato la documentazione di cui all’ex art. 567 cod. proc. Civ.,
depositata dal legale del creditore procedente in data 13/07/2010, che è risultata essere completa e
idonea, essendo infatti presenti i certificati delle iscrizioni e trascrizioni, i certificati catastali e
l’estratto della mappa censuaria.
Pertanto si procede a fornire le risposte ad evasione dell’incarico ricevuto
Punto 1
1. l’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la
corrispondenza / non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell’atto di
pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento
riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari)
o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l’indicazione degli estremi dell’atto
di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di
trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
Risposta del tecnico
1.1 Confini
L’unità immobiliare si trova addossata ai terreni oggetto di pignoramento.
I terreni confinano con strada comunale Foglio 12 Mapp. 219, 220, 224, 225 e con terreni del Foglio 12
Mapp. 43, 263, 290, 396, 475, 483.
1.2 Dati catastali
Le unità immobiliari di cui trattasi alla data del 25/03/2011 risultavano censite con i seguenti dati
catastali:
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 5
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
Catasto Fabbricati del Comune di PONTENURE
Intestazione e titolo:
-
...
IMMOBILIARE
SANTA MARIA S.R.L., con sede in Urgnano, c.f. 01256200336, proprietà
per 1/1;
Dati identificativi e di classamento:
a) Fgl. 12 - Mapp. 41 - Sub. 3 – Località Podere la Fontana, piano T-1-2 - cat. A/2 - cl. 2 - cons. 8
vani - R.C. € 371,85;
derivante dalla Variazione n. 2145.1/1993 del 14/12/1993 in atti dal 04/08/1998 per diversa
distribuzione degli spazi interni – classamento con Prog. Fin. 98/99.
b) Fgl. 12 - Mapp. 41 - Sub. 4 – Località Podere la Fontana, piano T - cat. C/6 - cl. 3 - cons. 15mq R.C. € 54,23;
derivante dalla Variazione n. 2145.1/1993 del 14/12/1993 in atti dal 04/08/1998 per diversa
distribuzione degli spazi interni – classamento con Prog. Fin. 98/99.
L’area coperta e scoperta di pertinenza alle unità immobiliari di cui sopra è censita come segue:
Catasto Terreni del Comune di PONTENURE
Dati identificativi e di classamento:
Fgl. 12 – Mapp. 262 – q. seminativo – cl. 3 – Sup. are 27.90 – Deduz. A29 – redd. Dom. € 14,98, agr. €
25,22
derivante dal Frazionamento del 19/09/1990 n.1452.1/1990 in atti dal 18/02/1992
Fgl. 12 – Mapp. 267 – q. sem. arbor. – cl. 3 – Sup. are 48.50 – Deduz. A29 – redd. Dom. € 26,04, agr. €
48,83
Fgl. 12 – Mapp. 269 – q. sem. – cl. 2 – Sup. are 1.90 – Deduz. A29 – redd. Dom. € 1,21, agr. € 1,86
66,43
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 6
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
Fgl. 12 – Mapp. 301 – q. area rurale – Sup. are 0.75
derivante dalla Variazione d’Ufficio n. 3586.1/2010 del 24/08/2010 in atti dal 24/08/2010
(protocollo n.PC0132610) Cambio di qualità progetto A04
Fgl. 12 – Mapp. 303 – q. fabb. rurale – Sup. are 23.00
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 7
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
24,57
0,47
Fgl. 12 – Mapp. 364 – q. sem. – cl. 2 – Sup. ha 3.2406 – Deduz. A29 – redd. Dom. € 205,61, agr. €
317,99
Fgl. 12 – Mapp. 366 – q. sem. – cl. 2 – Sup. ha 1.3727 – Deduz. A29 – redd. Dom. € 87,09, agr. €
134,70
L’intestazione catastale dell’unità immobiliare e dei terreni pignorati in capo alla società debitrice
esecutata è conforme alle risultanze dei Pubblici Registri Immobiliari.
Nel corso del sopralluogo eseguito in data 11/04/2011 lo scrivente non ha riscontrato difformità nelle
planimetria catastali dell’abitazione di cui alla lett. a) e b), è conforme allo stato di fatto.
Lo scrivente ha riscontrato difformità nella planimetria catastale dei terreni di cui il fabbricato rurale al
Fgl. 12 – Mapp. 303, non è conforme allo stato di fatto.
In tale planimetria si sono infatti rilevate le seguenti difformità rispetto allo stato dei luoghi:
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 8
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
•
•
Il fabbricato rurale che è posto vicino alla strada è inesistente
Dei due fabbricati rurali posti a nord del precedente edificio, rimangono solo i ruderi. Di tali
edifici non conosciamo le altezze e nemmeno le sezioni, quindi se si volesse ricostruirli
bisognerebbe concordare con il Comune le modalità di recupero in difetto bisognerà procedere
con la regolarizzazione come sotto descritto.
Per regolarizzare, ai soli fini catastali, le difformità di cui sopra è necessario presentare all’Agenzia
del Territorio apposita Denuncia di Variazione catastale, previa presentazione al Catasto Terreni di
Tipo Mappale per l’aggiornamento della mappa.
1.3 Verifica della corrispondenza dei dati catastali ai dati indicati negli atti di pignoramento
Lo scrivente ha verificato che i dati risultanti dagli atti catastali corrispondono ai dati catastali riportati
nell’atto di pignoramento.
1.4 Diritto reale sottoposto a pignoramento e comproprietaria
Il pignoramento notificato dall’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Piacenza in data 28/04/2010 - Rep.
n. 1278, trascritto in data 11/05/2010 ai nn. 4530 R.P. - 6770 R.G., riguarda la quota di 1/1 di
proprietà in capo all’Immobiliare
Santa Maria s.r.l. dell’immobile e dei terreni sottoposti a
...
esecuzione.
1.5 Estremi dell’atto di provenienza e cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio
Alla società ...
Immobiliare Santa Maria s.r.l., con sede in Urgnano (BG), la quota di 1/1 di proprietà
dell’immobile e dei terreni di cui trattasi pervenne per trasferimento di sede sociale dalla società
Immobiliare
Santa Maria s.r.l., con sede in San Giorgio Piacentino (PC), in forza dell’atto rogato dal
...
Notaio in Bergamo dott. Farhat Jean Pierre in data 13 luglio 2005 – Rep. n. 155026, trascritto a
Piacenza in data 6 agosto 2005 ai nn. 9175 R.P. – 14104 R.G.
Alla società Immobiliare
Santa Maria s.r.l., con sede in Urgnano (BG), la proprietà dei terreni (Fgl.
...
12 – Part. 367, 290, 360, 361, 362, 363, 364, 365, 366, 367) di cui trattasi pervenne per acquisto dalla
società Alessio
s.r.l., con sede in Piacenza (PC), in forza dell’atto rogato dal Notaio in Piacenza dott.
...
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 9
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
Boscarelli Vittorio in data 12 febbraio 1999 – Rep. n. 45328, trascritto a Piacenza in data 2 marzo 1999
ai nn. 1685 R.P. – 2339 R.G.
Santa Maria s.r.l., con sede in Urgnano (BG), la proprietà dell’immobile
...
(Fgl. 12 – Part. 41 sub.3, 4) e dei terreni (Fgl. 12 – Part. 301, 302, 303, 304, 267, 269, 288, 294, 295,
296, 297, 298, 299, 300) di cui trattasi pervenne per acquisto dalla società Buzzi
Unicem s.p.a., con
...
sede in Casale Monferrato (AL), in forza dell’atto rogato dal Notaio in Casale Monferrato dott. Baralis
Giorgio in data 19 dicembre 2001 – Rep. n. 59005, trascritto a Piacenza in data 9 gennaio 2002 ai nn.
132 R.P. – 172 R.G.
Alla società Unicem
s.p.a., con sede in Casale Monferrato (AL), la proprietà dell’immobile (Fgl. 12 –
...
Part. 41 sub.1) e dei terreni (Fgl. 12 – Part. 41, 296, 302, 267, 269, 288, 294, 295, 297, 298, 299, 300,
301, 303, 304) di cui trattasi pervenne per fusione di società per incorporazione dalla società
...
Immobiliare
S.Evasio s.p.a., con sede in Casale Monferrato (AL), in forza dell’atto rogato dal Notaio
in Torino dott.ssa Giuseppina Morone in data 17 aprile 1997 – Rep. n. 118492, trascritto a Piacenza in
data 2 maggio 1997 ai nn. 4277 R.P. – 5265 R.G.
S.Evasio s.p.a., con sede in Casale Monferrato (AL), la proprietà
...
dell’immobile (Fgl. 12 – Part. 41 sub.1) e dei terreni (Fgl. 12 – Part. 41, 296, 302, 267, 269, 288, 294,
295, 297, 298, 299, 300, 301, 303, 304) di cui trattasi pervenne per fusione di socità per
...
incorporazione dalla società Immobiliare
Giannino s.r.l., con sede in Podenzano (PC), in forza
dell’atto rogato dal Notaio in Torino dott.ssa Giuseppina Morone in data 28 marzo 1995 – Rep. n.
92218/13084, trascritto a Piacenza in data 22 aprile 1995 ai nn. 3530 R.P. – 4494 R.G.
Alla società ...Immobiliare Giannino s.r.l., con sede in Podenzano (PC), la proprietà dell’immobile
(Fgl. 12 – Part. 41 sub.1) e dei terreni (Fgl. 12 – Part. 41, 296, 302, 267, 298, 269, 288, 294, 295, 297,
299, 300, 301, 303, 304) di cui trattasi pervenne per acquisto da Carini
Umberto, nata a Piacenza (PC)
...
il 14/01/1927, in forza dell’atto rogato dal Notaio in Piacenza dott. Vittorio Boscarelli in data 5 ottobre
1990 – Rep. n. 27708, trascritto a Piacenza in data 5 novembre 1990 ai nn. 8102 R.P. – 10759 R.G.
A Carini
Umberto la proprietà dell’immobile e dei terreni suddetti pervenne in forza di titolo
...
antecedente il ventennio anteriore la data di trascrizione del pignoramento.
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 10
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
Punto 2
2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione;
2.1 Descrizione dell’immobile pignorato
...
L’immobile e i lotti sono posti fra gli stabilimenti “F.M.
GRU” e “R.D.B.” in Loc. Fontana, nella prima
periferia EST del centro abitato di Pontenure (PC).
Il lato SUD / OVEST del lotto, prospetta sulla strada comunale e la ferrovia Milano / Bologna.
La zona, servita da strada comunale cieca e di carreggiata non idonea a mezzi articolati, è posta a poca
distanza dalla Via Emilia Parmense e dai caselli autostradali di Piacenza SUD e di Fiorenzuola d’Arda
(PC).
L’immobile diroccato perversa da molti anni in uno stato di degrado, è libero sui quattro lati, si affaccia
lungo la strada comunale ed è composto da due piani fuori terra e un sottotetto.
Al piano terra è presente un ingresso principale che si affaccia sulla strada comunale, tre locali cantina,
una lavanderia e un box con l’entrata nella parte retrostante del fabbricato.
Al piano primo si trova un ingresso che serviva un tempo la cucina e il soggiorno, mentre per le due
camere da letto e il bagno si accedeva attraverso il disimpegno.
Il sottotetto è diviso da un corridoio e tre stanze di altezza media di 3m.
I due piani e il sottotetto sono tra loro collegati mediante scala interna.
Come è stato sottolineato poc’anzi l’edificio si trova in uno stato grave di deperimento a causa
dell’abbandono dello stesso. Gli impianti idraulici ed elettrici sono praticamente inesistenti poiché oltre
il degrado del tempo hanno subito atti vandalici, ed alcune parti interne si trovano nelle stesse
condizioni. Parte del tetto è crollata e i serramenti sono rovinati con i vetri totalmente divelti.
−
−
−
−
−
−
strutture portanti verticali:
strutture portanti orizzontali:
tamponamenti esterni:
copertura:
lattoneria:
esterni:
muratura in laterizio;
solaio a volte o in legno;
del tipo a falde inclinate, con struttura in legno e coppi;
in lamiera;
parti di intonaco.
Le principali caratteristiche tecniche e di finitura dell’abitazione di cui alla lett. a) sono le seguenti:
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 11
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
tramezzature:
intonaci:
pavimenti:
rivestimenti:
serramenti esterni:
serramenti interni:
porta d’ingresso:
porte interne:
impianto elettrico:
impianto idrico-sanitaro:
impianto di riscaldamento:
grado di finitura:
stato di conservazione:
al civile tinteggiati;
in grès e cotto;
in ceramica;
non presenti;
in legno senza vetri;
in legno;
in stato di avanzato degrado o non presenti;
del tipo sotto-traccia non a norma;
presente ma non funzionante e non a norma;
non presente;
pessimo;
pessimo con possibili pericoli di crollo.
L’abitazione di cui alla lett. a) è accessibile direttamente dall’area esterna non recintata.
Nell’intorno dell’edificio non è più definibile il passo carraio poiché gli arbusti hanno invaso tutta l’area
dell’intorno.
Per la determinazione della consistenza commerciale delle unità immobiliari di cui trattasi, lo
scrivente ha calcolato, sulla scorta delle planimetrie catastali, la superficie comprensiva delle
murature interne ed esterne.
Le superfici dei balconi, delle cantine e del sottotetto sono ragguagliate con coefficiente pari a 0,50.
Il vano di cui al punto b), è stato valutato sulla scorta della destinazione d’uso riportata sulle planimetrie
catastali (trattasi infatti di box). La superficie del box è quella utile catastale.
In base a tale criterio di misurazione, le superfici prese in esame ai fini estimativi sono le seguenti:
a)
b)
Abitazione posta al piano terra e primo, con sottotetto
(mapp. 41 - sub. 2):
mq 294,96
Box posto al piano terra (mapp. 41 - sub. 3):
mq
15,00
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 12
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
Punto 3
3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo
in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di
provenienza successoria, l’eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge
superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all’esistenza di contratti
registrati in data antecedente il pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione,
data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l’eventuale disdetta, data di rilascio
fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un
compenso regolarmente pagato o non pagato;
3.1 Stato di possesso del bene e titolo di occupazione
Alla data del sopralluogo da parte dello scrivente l’immobile era sottoposto a ipoteca volontaria,
derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario della durata di 8 anni, rogato dal Notaio in
Piacenza dott. Toscani Massimo in data 13 giugno 2005 – Rep. n. 132417/31711, trascritto a Piacenza
in data 14 giugno 2005 ai nn. 2394 R.P. – 10043 R.G.
Il terreno allo stato attuale risulta incolto e libero da vincoli di locazione che ne limitino il pieno
possesso e godimento.
Punto 4
4. l’attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti
sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente (ad esempio spese relative all’anno in corso
ed a quello precedente art. 63 disp. att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti
sull’attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico,
ed in particolare
−
domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non
saranno cancellate col decreto di trasferimento;
−
atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all’edificabilità, vincoli
per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione;
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 13
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
−
il regime patrimoniale della famiglia e l’esistenza di convenzioni matrimoniali, se l’esecutato è
persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o
provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e
dell’eventuale trascrizione;
−
altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso,
abitazione);
4.1 Oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente
Dalla visura dell’atto di provenienza rogato dal Notaio in Piacenza dott. Toscani Massimo in data 6
maggio 2003 – Rep. n. 123462, trascritto a Piacenza in data 5 giugno 2003 ai nn. 5656 R.P. – 8010 R.G.
è emerso che gli immobili sottoposti a pignoramento sono gravati dalle seguenti servitù:
− servitù passiva di attraversamento elettrodotto “Tadino” a 15KV., in cavo sotterraneo (vedi
Allegato G);
Dalla visura dell’atto di provenienza rogato dal Notaio in Piacenza dott. Boscarelli Vittorio in data 12
febbraio 1999 – Rep. n. 45328, trascritto a Piacenza in data 2 marzo 1999 ai nn. 1685 R.P. – 2339 R.G.
è emerso che gli immobili sottoposti a pignoramento sono gravati dalle seguenti servitù:
− a titolo di servitù, del pozzo esistente sul mappale 303 del Foglio 12, Catasto Terreni di Pontenure,
con oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria;
Punto 5
5. l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati
dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (tra cui iscrizioni,
pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del
costo per la loro cancellazione;
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 14
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
5.1 Formalità che saranno cancellate dalla procedura e costi per la loro cancellazione
Dalle visure nei Pubblici RR.II. effettuate dallo scrivente in data 25/03/2011, è emerso che la quota di
1/1 di proprietà dei terreni e immobile oggetto di stima in capo alla società debitrice esecutata
...
Immobiliare
Santa Maria S.r.l., è gravata dalle seguenti formalità pregiudizievoli, che saranno
cancellate dalla procedura o comunque risulteranno non opponibili all’acquirente:
1. Iscrizione in data 14 giugno 2005 ai nn. 2394 R.P. – 10043 R.G.
relativa alla ipoteca volontaria concessa a garanzia di mutuo fondiario in forza dell’atto rogato dal
Notaio in Piacenza dott. Toscani Massimo in data 14 giugno 2005 – Rep. n. 132417/31711,
concessa a favore di Banca di Piacenza società cooperativa per azioni a responsabilità limitata,
con sede in Piacenza e contro la società “Immobiliare
Santa Maria S.r.l.”, con sede in Urgnano
...
(BG) per l’intera proprietà dei terreni, ipoteca di importo pari a Euro 2.700.000,00, di cui Euro
1.800.000,00 per capitale.
I costi da sostenere per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sopra elencate ammontano
complessivamente a Euro 302,00 a titolo di imposte ipotecarie, tasse ipotecarie e bolli, esclusi gli
onorari.
Punto 6
6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di
destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie;
6.1 Verifica della regolarità edilizia del bene e dell’esistenza della dichiarazione di agibilità
Dalle richieste dal sottoscritto in data 28/04/2011 presso l’Ufficio Tecnico Urbanistica del Comune
di Pontenure (PC), è emerso che per l’immobile non sono presenti titoli abilitativi.
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 15
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
6.2 Verifica della classificazione nel P.R.G. vigente
Il terreno di cui trattasi risulta classificato nel P.R.G. vigente nel Comune di Pontenure come “Zone
di espansione produttiva” (Art. 16 punto 2 delle N.T.A.), soggetta a Piano Particolareggiato di
iniziativa privata di nuova formazione.
Indice Ut = 4.500 mq/ha.
Si precisa inoltre che una modesta parte dei mappali 262 – 360 e 366, posta sul lato Est a confine di
proprietà, è soggetta all’art. 23.3 – Zone perifluviali.
Tale classificazione di cui all’Art. 23.3 non comporta alcuna apprezzabile incidenza economica sul
valore dell’area, in quanto, il terreno è comunque classificato edificabile e la zona sottoposta a tutela è in
posizione periferica rispetto al lotto.
6.3 Certificato di Destinazione Urbanistica
Lo scrivente ha provveduto a richiedere il Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato in data
09/04/2011 che allega alla presente presso l’Ufficio Tecnico Urbanistica del Comune di Pontenure (PC),
nel quale si Certifica che i terreni rappresentati al Catasto Terreni del Comune di Pontenure al Foglio 12,
Mapp. citati nel Punto 1, sono individuati nel PRG vigente:
foglio 12 Mapp. 364: zona di espansione produttiva ricadente in “Fasce adiacenti agli abitati” in
relazione alla zonizzazione per l’insediamento di attività insalubri art.12 punto 7 delle N.T.A. e in parte
in fascia di rispetto ferroviario, con presenza di elettrodotto di tensione pari a 15kv;
foglio 12 Mapp. 304 e 41: zona di espansione produttiva ricadente in “Fasce adiacenti agli abitati” in
relazione alla zonizzazione per l’insediamento di attività insalubri art.12 punto 7 delle N.T.A. e in fascia
di rispetto ferroviario;
foglio 12 Mapp. 269, 303, 299, 298, 300 e 267: zona di espansione produttiva ricadente in “Fasce
adiacenti agli abitati” in relazione alla zonizzazione per l’insediamento di attività insalubri art.12 punto
7 delle N.T.A. e in parte in fascia di rispetto ferroviario;
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 16
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
foglio 12 Mapp. 295, 296, 361, 360, 262, 290, 366, 367, 362, 365, 297, 301, 302, e 363: zona di
espansione produttiva ricadente in “Fasce adiacenti agli abitati” in relazione alla zonizzazione per
l’insediamento di attività insalubri art.12 punto 7 delle N.T.A.;
foglio 12 Mapp. 288: zona di espansione produttiva ricadente in “Fasce adiacenti agli abitati” in
relazione alla zonizzazione per l’insediamento di attività insalubri art.12 punto 7 delle N.T.A., con
presenza di elettrodotto di tensione pari a 15kv.
Le norme di attuazione del P.R.G. riguardanti la zona di cui sopra sono stabilite dagli articoli: 11 punto
5, 12 punti 4 e 7, 16 punto 2 e 32.
Punto 7
7. l’attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell’immobile;
7.1 Attestato di Certificazione Energetica
Si omette l’allegazione dell’Attestato di Certificazione Energetica di cui al punto 5.2 della Delibera
dell’Assemblea Legislativa Emilia Romagna n. 156 del 04/03/2008 in quanto, ai sensi della Delibera
della Giunta Regionale Emilia Romagna n. 1362 del 20/09/2010 (modificativa degli allegati di cui alla
parte 2^ della predetta D.A.L.), gli atti e i provvedimenti dell’Autorità Giudiziaria relativi a esecuzioni
immobiliari individuali ordinarie ed esattoriali sono esclusi dalla disciplina in materia di
certificazione energetica.
Punto 8
8. la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell’immobile, ai sensi del
D.M. Sviluppo Economico n. 37/2008, e l’esistenza dei relativi certificati e libretti d’uso;
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 17
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
8.1 Verifica della conformità degli impianti a servizio dell’immobile
Non è possibile far la verifica della conformità degli impianti a servizio dell’immobile secondo (art.9
Legge 5/3/1990 n° 46 e art.7 del DPR 6/12/1991 n° 447 (Regolamento di Attuazione della Legge
05.03.1990 n. 46 in materia di sicurezza degli impianti), perché questi non sono presenti all’interno
dell’immobile.
Punto 9
9. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da
eseguire a cura dello stesso esperto estimatore, che si propongono di identificare per la
vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfettario di circa il 20% rispetto al
valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno
anziché sui valori catastali, dell’assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e
non contrattuale della vendita ovvero di altre caratteristiche da indicare;
9.1 Valutazione estimativa del lotto
Lo scrivente propone di alienare la quota di 1/1 di proprietà dei terreni sottoposti a pignoramento in più
lotti, determinando la consistenza commerciale in oggetto, attraverso la superficie catastale totale che
risulta essere di mq 94.550,00.
Nella determinazione del valore di stima del bene di cui trattasi si è tenuto conto di tutto quanto sopra e
dell’andamento commerciale attuale con riferimento a transazioni avvenute di recente per beni aventi
caratteristiche analoghe, ed in particolare dei seguenti elementi di calcolo:
-
Classificazione in P.R.G.;
consistenza e conformazione del lotto;
vicinanza a insediamenti industriali di rilevante importanza (F.M. gru, R.D.B.);
vicinanza alla linea ferroviaria Milano / Bologna;
accessibilità;
assenza di vincoli di locazione;
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 18
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
-
diritto d’uso del pozzo di proprietà di terzi;
attraversamento elettrodotto “Tadino” in cavo sotterraneo;
sensibile depressione del terreno rispetto al piano viabile.
Per la determinazione del valore dei terreni, lo scrivente ritiene che di norma il procedimento di
stima più consono, ove possibile, sia quello analitico comparativo.
Si reputa infatti che questo procedimento sia la più obiettiva e immediata in quanto consente,
attraverso la conoscenza dei prezzi dei beni analoghi, un puntuale riscontro con il mercato che, in
ulteriori analisi, è il punto di riferimento del valore di qualsiasi bene.
Considerato quanto descritto precedentemente, si sono suddivisi i mappali a seconda degli elementi
che possano influenzare in valore dell’area:
foglio 12 Mapp. 364, 288, 294: zona di espansione produttiva e attraversamento elettrodotto “Tadino”;
foglio 12 Mapp. 304, 269, 299, 298, 300, 267: zona di espansione produttiva e in fascia di rispetto
ferroviario di 30m;
foglio 12 Mapp. 303: zona di espansione produttiva, in fascia di rispetto ferroviario di 30m e titolo di
servitù, del pozzo esistente;
foglio 12 Mapp. 295, 296, 361, 360, 262, 290, 366, 367, 362, 365, 297, 301, 302, 363: zona di
espansione produttiva.
Data la presenza dell’elettrodotto nel foglio 12 Mapp. 364, 288, 294, si è proceduto sottraendo una
fascia di terreno (usando la sigla e davanti al numero Mapp.), con una valutazione del bene inferiore
rispetto ai terreni esenti da passaggio dell’elettrodotto (vedi Allegato G).
La valutazione dei terreni e dell’immobile sottoposto a esecuzione sarà quindi eseguita secondo il
criterio del “più probabile valore di mercato”, che verrà opportunamente abbattuto forfettariamente
del 20%, al fine di tenere conto dei maggiori oneri tributari dovuti al maggior valore imponibile,
dell’assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita.
Per la determinazione del valore del bene immobiliare, lo scrivente procede con il metodo utilizzato
per i terreni.
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 19
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
Si precisa che nella valutazione si è inoltre tenuto conto del fatto che l’immobile è ormai
abbandonato da anni e del fatto che è irrilevante vista la quantità di terreno presente.
Nella valutazione il sottoscritto ha tenuto conto di tutto quanto sopra e in particolare dei seguenti
elementi di stima:
− destinazione d’uso residenziale;
− consistenza commerciale;
− ubicazione;
− stato di conservazione;
− difficile situazione attuale del mercato immobiliare, con molteplice offerta di beni alla vendita,
ma contestuale richiesta assai ridotta, pressochè ai livelli minimi rispetto agli ultimi anni.
A seguito delle considerazioni sopra riportate, lo scrivente attribuisce il seguente valore di stima:
a) Abitazione ai piani terra, primo e sottotetto
(Fgl. 12 - Mapp. 41 - sub. 2)
A corpo
=€
0,00
A corpo
=€
0,00
25 €/MQ = €
1.035.200,00
10 €/MQ = €
63.820,00
25 €/MQ = €
248.500,00
25 €/MQ = €
57.500,00
25 €/MQ = €
864.350,00
Totale valore venale del bene = €
----------------2.269.370,00
b) Autorimessa al piano terra (Fgl. 12 - Mapp. 41 - sub. 3)
c) Terreni (Fgl. 12 - Mapp.264, 288, 294)
mq 41.408,00 x
Terreni (Fgl. 12 - Mapp.e264, e288, e294) presenza elettrodotto
mq 6.382,00 x
Terreni (Fgl. 12 - Mapp. 304, 269, 299, 298, 300, 267)
mq 9.940,00 x
Terreni (Fgl. 12 - Mapp. 303)
mq 2.300,00 x
Terreni (Fgl. 12 - Mapp. 295, 296, 361, 360, 262, 290, 366, 367,
362, 365, 297, 301, 302, 363)
mq 34574,00 x
− Abbatt. forfettario del 20% per maggiori oneri tributari, ecc.
a dedurre:
=€
Totale
(diconsi euro unmilioneottocentoquindicimilaquattrocentonovantasei/00)
- 453.874,00
------------------€
1.815.496,00
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 20
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
Punto 10
10. l’indicazione se il trasferimento dell’immobile pignorato al compratore, comporti o meno il
pagamento dell’IVA da parte dell’aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene
strumentale all’esercizio dell’attività compiuta dall’esecutato;
10.1 Verifica della necessità o meno del pagamento dell’IVA per il trasferimento al compratore
Il trasferimento dell’immobile e dei terreni pignorati al compratore non comporterà il pagamento
dell’IVA, in quanto l’immobile sottoposto a esecuzione non costituisce bene strumentale all’esercizio
dell’attività compiuta dall’esecutata.
Punto 11
11. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità
della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con
conguaglio), ovvero sull’alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale
della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote
indivise), ovvero sulla necessità di alienare l’intero bene;
11.1 Parere circa la comoda divisibilità o alienazione separata della quota spettante al debitore
In questo caso non abbiamo divisibilità di quote.
Punto 12
12. l’indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la
funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed
il costo dei lavori;
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 21
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
12.1 Eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene e determinazione dei relativi costi
Nel corso del sopralluogo eseguito nell’immobile oggetto di stima, si sono riscontrati
ammaloramenti tali da richiedere l’esecuzione di opere urgenti al fine di mettere in sicurezza
l’edificio, onde evitare la compromissione della funzionalità stessa e per l’incolumità delle
eventuali persone che si avvicineranno al bene.
I costi per la recinzione del fabbricato ammontano ad euro 340 al mese.
Punto 13
13. l’allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei
manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell’esterno e 2 scatti dell’interno);
13.1 Allegazione delle planimetrie e delle fotografie dell’immobile pignorato
Sono state altresì allegate (Allegato D) n. 23 fotografie, di cui n. 12 relative agli esterni e n. 11
relative agli interni.
Lo scrivente ha redatto l’elaborato grafico Allegato E alla presente, che raffigura lo stato di fatto
dell’immobile pignorato.
Punto 14
14. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente
la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie.
14.1 Predisposizione dei cd-rom contenenti i file della relazione e delle fotografie
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 22
Arch.Carlo Ponzini
_______________________________________________________________________________________________
Il sottoscritto ha predisposto n. 2 supporti informatici (cd-rom) – Allegato H alla presente - nei quali
sono stati masterizzati il file della relazione peritale comprensiva degli allegati (denominato
“Relazione_peritale_139.pdf”) e i file delle fotografie (in formato .jpg).
Chiusa la presente relazione peritale in Piacenza, addì 29 aprile 2011.
Il tecnico
(arch.Carlo Ponzini)
...Allegati:
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.
Documentazione catastale;
Estratto del P.R.G. vigente;
Certificato di destinazione urbanistica;
Documentazione fotografica;
Planimetrie immobile e terreno;
Verbale di sopralluogo;
Planimetria Elettrodotto “Tadino” e fascia di rispetto ferroviaria
n. 2 cd-rom contenenti i file della relazione peritale e delle fotografie.
_______________________________________________________________________________________________
Pag. 23

Perizia

Transcript

Documenti analoghi

denuncia di att-var dei locali ed aree tassabili tari

AL SIG. SINDACO DEL COMUNE DI OGGETTO: DANNI CAUSATI

Castolin Flex 4000.indd

TRIBUNALE DI FROSINONE CANCELLERIA

modello pannelli solari

AVVISO DI VENDITA DI TERRENI E PROGETTO APPROVATO PER

Istanza per Immobili Concessi in Uso Gratuito

citta` di ventimiglia - Comune di Ventimiglia

Innocenti evasioni - Fondazione di Piacenza e Vigevano

Via Sebastiano Caboto - Zona Crocetta - Torino (TO)