TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
ESEC. IMMOB. N° 159/2009
Udienza 07/05/2014 ore 10,15
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
promossa da
AGOS s.p.a. con sede a Milano con l’Avv. Giorgio Dussin di Treviso e
l’Avv. Rosa Cervellione Augello di Milano
contro
BOUA EZUNIN E ETTI MARIE.
GIUDICE DELL’ESECUZIONE: Dott. Andrea Valerio Cambi
RELAZIONE DI PERIZIA DI STIMA DI IMMOBILI IN
COMUNE
DI
CAERANO
DI
SAN
MARCO
DI
PROPRIETA’ DELLA DITTA ESECUTATA
A seguito di incarico dell’Ill.mo Signor G.E. del Tribunale di Treviso Dott.
Andrea Valerio Cambi con decreto di nomina in data 18 Aprile 2012 a
mezzo di fax e conferimento d’incarico in data 15 Maggio 2012 per la stima
di beni immobili in Comune di Caerano di San Marco (TV) di proprietà della
Ditta Boua Ezunin per la proprietà di 1/2 e Etti Marie per la proprietà di 1/2,
il sottoscritto Ing. Pagnan Alessandro con studio a Montebelluna in Via
Monfenera 15/4, tel 3488716610, email [email protected], ha
provveduto a verificare ed eventualmente esperire tutte le operazioni e le
indagini degli immobili al fine di accertare ed eseguire:
- la formazione dei lotti;
- l’identificazione catastale degli immobili e dei confini;
- la ditta intestataria all’Agenzia del Territorio di Treviso;
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- la provenienza e la corrispondenza con le descrizioni catastali;
- l’accertamento dell’esistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli;
- la planimetria conforme allo stato attuale e l’accatastamento al N.C.E.U.
del fabbricato;
- l’esistenza di concessioni edilizie e la corrispondenza dello stato attuale
degli immobili con le stesse ai sensi della L. 47/85;
- l’esistenza di procedure amministrative sanzionatorie;
- la descrizione dei beni;
- la destinazione urbanistica della zona in cui si trovano i beni;
- la provenienza;
- il Regolamento di Condominio;
- il valore commerciale attuale dei beni.
FORMAZIONE DEL LOTTO ED IDENTIFICAZIONE
CATASTALE
Considerando il fatto che i beni pignorati costituiscono un lotto immobiliare
ben distinto per destinazione e per ubicazione e per quote di diritti reali, il
sottoscritto ritiene opportuna la formazione di un lotto unico, cui beni sono
così descritti all’Agenzia del Territorio - Ufficio provinciale di Treviso:
LOTTO UNICO
N.C.E.U. - COMUNE DI MASER
Sez. A - Foglio 2
- Mappale n. 277 sub. 11, Abitazione, Via Kennedy n. 9, int. 9, piano 3,
categoria catastale. A/2 di 2° classe , vani 6.5, Rendita catastale € 688,18;
- Mappale n. 277 sub. 44, posto auto, Via Kennedy n. 9, piano terra,
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categoria C/6 di 3° classe, mq. 12, Rendita catastale € 40,28;
Si precisa che:
- il bene censito al mappale 277 sub. 44 era precedentemente denominato
mappale 329 sub.6 e risulta essere stato soppresso con variazione del
04/04/2006 n.5687.1 (protocollo n.TV0089816):
- l’area coperta e scoperta su cui è eretto il fabbricato condominiale che
comprende anche le U.I. oggetto di stima è identificata al C.T. nel Foglio 9
con il mappale n.277, ente urbano di 1127 mq, di cui al Tipo Mappale del
03/03/1971 al n.34.1/1971 in atti dal 12/09/2003 protocollo n.420788.
INTERVENUTI NELL’ESECUZIONE IMMOBILIARE
A seguito di consultazione con la Cancelleria delle Esecuzioni Immobilari
del Tribunale di Treviso è risultato che sono intervenuti:
UNICREDIT BANCA PER LA CASA S.p.a. con sede e domicilio
ipotecario a Milano, avente Codice Fiscale 13263030150 con gli avvocati
Cescato Lucia e Benassi Paolo.
CONFINI
Premesso che i beni da valutare sono delle unità immobiliari (appartamento e
garage) facenti parte di un complesso immobiliare condominiale i confini
risultano:
Rilevabili alla Sezione Fabbricati per l’unità censita al sub. 11
-
a Nord con porzione di altra unità censita al sub. 12;
-
ad Est con vano scala comune e porzione di altra unità censita al sub.
10;
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salvo altri e più precisi.
Rilevabili alla Sezione Fabbricati per l’unità censita al sub. 44
-
a Nord e a Sud con unità immobiliari destinati a garage (evidenziato
nell’elaborato planimetrico ma non identificati da alcun subalterno);
-
ad Ovest spazio di manovra comune (evidenziato nell’elaborato
planimetrico ma non identificati da alcun subalterno);
-
ad Est con cortile esterno.
salvo altri e più precisi.
Per quanto riguarda il complesso immobiliare condominiale i confini
risultano:
Rilevabili alla Sezione Terreni
-
a Nord con mappale 653;
-
ad Est con i mappali 1252 e 637.
-
a sSud con il mappale 355;
-
ad Ovest con i mappali 274 e 296 (Via Kennedy);
salvo altri e più precisi.
SERVITU’ e CONVENZIONE EDILIZIA
Si precisa che gli immobili verranno venduti nello stato di fatto e di diritto in
cui attualmente si trovano e si possiedono dalla parte esecutata, con tutti i
diritti, ragioni ed azioni, dipendenze, pertinenze ed accessori inerenti, servitù
attive e passive esistenti ed esercitate, apparenti e non.
AFFITTO O ALTRO SIMILE O VINCOLI
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Si precisa che gli immobili non sono abitati dalla ditta esecutata Boua
Ezunin e Etti Marie ed in essere non risulta nessun contratto di affitto.
DITTA INTESTATARIA
LOTTO UNICO
Il Signor Boua Ezunin nato in Costa D’Avorio il 23 Gennaio 1958 avente il
seguente codice fiscale BOU ZNN 58A23 Z313D e la sig.ra Etti Marie nata
in Costa D’Avorio il 30 Aprile 1963 avente il seguente codice fiscale TTE
MRA 63D70 Z313F, sono proprietario per la quota di 1/2 ciascuno dei beni
del lotto unico per essere a loro pervenuti con il seguente titolo:
* Atto per Compravendita a Rogito del Notaio Santomauro Pasquale di
Villorba, in data 19/05/2004 Rep. 131742/14831, registrato a Treviso in data
26/05/2004 al n. 43 e trascritto in Treviso ai Registri Immobiliari ai nn. RG
21953 e RP 14114.
Si precisa che a seguito del Regolamento Condominiale allegato all’atto a
rogito del Notaio M. Malabotta di Montebelluna in data 03/12/1968, Rep.
32355, l’unità censita al sub. 11 partecipa nelle Tabelle Millesimali per la
quota di 52/1000 (appartamento) e l’unità censita al sub. 44 (garage)
partecipa nelle Tabelle Millesimali per la quota di 2/1000.
Si precisa inoltre che nel bilancio consuntivo del 2012/2013 e nel bilancio
preventivo del 2013/2014, rilasciato dall’amministratore condominiale Pisan
rag. Gianmaria, i millesimi complessivi relativi agli immobili (abitazione e
garage) a carico degli esecutati sono pari a 56/1000, mentre i millesimi
relativi alle spese per l’ascensore a carico degli esecutati sono pari a
64/1000. Dagli stessi bilanci si ricava che le spese (attualmente non pagate)
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relative al periodo 01/05/2012 – 30/04/2013 ammontano ad Euro 413.03,
mentre le spese previste per il periodo 01/05/2013 – 30/04/2014 ammontano
ad Euro 768.08.
Si ricorda che l’art.63 delle disposizioni del C.C. prevede solidarietà
debitoria dell’acquirente con le spese condominiali per l’anno in corso e
quello precedente.
COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE
ED ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDUZIEVOLI
ED IPOTECARIE
Il sottoscritto ha esaminato le ispezioni ipotecarie di cui all’art. 567, 2°
comma c.p.c. depositate in cancelleria il 15 Luglio 2009, da esse rileva che
sono conformi con la descrizione attuale dei beni, che i beni sono pignorati
per la quota di proprietà degli esecutati pari all’intero e che presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso per il:
LOTTO UNICO
Esistono le seguenti formalità contro:
A CARICO DI BOUA EZUNIN E ETTI MARIE.
- Iscrizione N. 21954/5238 del 26 Maggio 2004
Ipoteca Volontaria per Concessione a Garanzia di Mutuo, durata 27 anni a
rogito del Notaio Santomauro Pasquale di Villorba in data 19 Maggio 2004,
Rep. 131743/14832 di €uro 330.000,00, capitale €uro 165.000,000 e spese
€uro 165.000,000 a favore UNICREDIT BANCA PER LA CASA S.p.a. con
sede e domicilio ipotecario a Milano, avente Codice Fiscale 13263030150 e
trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso il 26 Maggio
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2004 ai nn. RG 21954 RP 5238 a carico di Boua Ezunin per la quota di 1/2
di proprietà e di Etti Marie per la quota di 1/2 di proprietà pendente sui
seguenti beni censiti al foglio 9 mappale 277 sub. 11 e sub. 44 del comune di
Caerano di San Marco. Si precisa che in tale atto risulta debitore non datore
di ipoteca il sig. Ezunin Edrinda Franch, nato in Costa D’Avorio il
23/03/1986 codice fiscale ZNN DND 86C23 Z313F;
- Trascrizione N. 14168/8629 del 20 Aprile 2009
Atto Giudiziario per verbale di pignoramento immobili emesso dall’Ufficiale
Giudiziario di Treviso in data 2 Marzo 2009 al repertorio n. 790 a favore
della AGOS S.p.a. con sede a Milano, avente Codice Fiscale 08570720154 e
trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso il 20 Aprile
2009 ai nn. RG 14168 RP 8629 a carico di Boua Ezunin e Etti Marie l’intera
quota di proprietà pendente sui seguenti beni censiti al foglio 9 mappale 277
sub. 11 e sub. 44 del comune di Caerano di San Marco.
DESCRIZIONE DEI BENI
LOTTO UNICO
Il primo sopralluogo effettuato in data 13 Giugno 2012 è stato fatto per
visionare lo stato dei luoghi, per verificare se vi erano impedimenti per
l’accesso, per assumere informazioni e per rintracciare gli esecutati.
Dopo aver effettuato ulteriori sopralluoghi il 14 Giugno 2012 e il 15 Giugno
2012 e da informazioni raccolte da inquilini dello stesso condominio e
dall’amministratore condominiale, si apprende che gli esecutati non sono da
tempo presenti nella loro residenza.
Si è proceduto ad inviare agli esecutati raccomandata di avviso in data
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15/06/2012 per effettuare un sopralluogo in data 27 Giugno 2012 con la
presenza dell’incaricato dell’Istituto Vendite Giudiziarie (I.V.G.) Sig.
Adriano Borsato. Durante tale sopralluogo non è ancora stato possibili
accedere all’interno dell’abitazione visto l’assenza degli esecutati, e si è
potuto solo ispezionare gli accessi e le parti esterne dei beni.
E’ stato perciò richiesto da parte dell’IVG di Treviso, l’ordine di liberazione
dell’immobile.
In attesa dell’ordine di liberazione, sono state richieste dal sottoscritto CTU
n.5 proroghe per differire le udienze già fissate.
Il giorno 26 Febbraio 2014, alla presenza dell’Ufficiale Giudiziario, dei
signori Borsato Adriano e Dal Negro Fabio in rappresentanza dell’IVG di
Treviso, delle forze dell’ordine (carabinieri) e del fabbro, è stato possibile
accedere all’interno degli immobili pignorati, potendo così eseguire i rilievi
necessari e la documentazione fotografica.
LOTTO UNICO
DESCRIZIONE
GENERALE
DEL
FABBRICATO
COMPRENDENTE L’ABITAZIONE ED IL GARAGE.
Sul lotto di forma rettangolare è sovraeretto un edificio a Condominio
denominato “Condominio Jolly”, che comprende un piano terra parzialmente
interrato con altri 6 piani sovrastanti. E’ costituito da 28 unità immobiliari:
16 adibite ad abitazioni, 7 adibite a garage, 3 adibite a negozio, 2 adibite ad
ufficio. E’ presente inoltre un vano comune adibito a centrale termica e un
vano comune adibito a magazzino. I garage sono accessibili dallo spazio di
manovra comune.
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Il collegamento tra i piani è consentito tramite vano scale e ascensore.
Non risulta capacità edificatoria residua.
Il complesso condominiale è sito nel centro di Caerano Di San Marco, a
pochi metri da via Montello.
Nel magazzino, vano ubicato al piano terra e adiacente al vano scale, sono
stati installati i contatori della fornitura dell’energia elettrica.
Lungo il lato Ovest il fabbricato si affaccia direttamente a via Kennedy
tramite le vetrine dei negozi presenti. Lungo gli altri tre lati è presente una
recinzione costituita da un zoccolo in calcestruzzo armato di altezza di circa
40cm con sovrastante rete metallica di altezza 1,00m.
Non presenta nessun cancello per l’entrata nello spazio di manovra al piano
terra.
Le strutture portanti verticali del fabbricato sono costituite da pilastri e setti
in c.a. e da muratura in laterizio, quelle orizzontali da travi in cemento
armato e solai in laterocemento, le scale comuni in cemento armato, la
copertura è piana con tipologia strutturale simile a quella dei solai di piano.
Per le acque piovane i pluviali sono in acciaio.
La fornitura dell’acqua potabile e dello smaltimento delle acque chiare e
lorde sono con allacciamento alla rete idrica e fognatura comunale.
La costruzione del fabbricato di cui fanno parte le unità immobiliari oggetto
di esecuzione è stato realizzato in forza di Concessione Edilizia n. 94/68
rilasciata dal sindaco del comune di Caerano di San Marco in data
20/08/1968 prot. N. 1513 e che l’inizio dei lavori è stato dichiarato con data
Febbraio 1969 e l’ultimazione dei lavori in data Novembre 1970.
Gli immobili in oggetto sono stati dichiarati agibili con il permesso di
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abitabilità N. 94/68 rilasciato in data 24 Dicembre 1970.
Successivamente non risultano presentate istanze di condono edilizio.
Risultano inoltre delle richieste per cambio di destinazione d’uso.
In base allo strumento urbanistico vigente gli immobili, sono compresi in
zona residenziale B1 (parti del territorio totalmente edificate).
Descrizione delle unità oggetto di elaborato peritale
Dal punto di vista urbanistico risultano delle difformità tra lo stato reale e la
planimetria catastale:
-
presenza di una porta di collegamento tra il soggiorno-pranzo e la
cucina. E’ da precisare che il progetto architettonico autorizzato dal Comune
di Caerano di San Marco presenta delle differenze in corrispondenza della
stessa zona rispetto alla planimetria catastale.
L’abuso è irrisorio e può essere sanato.
E’ da precisare che nella planimetria catastale redatta in scala 1:200 non
sono presenti misure; le dimensioni possono essere perciò ricavate con
apposito scalimetro. Da questo si deduce che la posizione e le misure delle
finestre del soggiorno-pranzo e la porta della cucina che accede alla loggia
esterna, non coincidono tra lo stato di fatto e il grafico della planimetria
catastale.
L’appartamento è sito al piano terzo con altezza di piano di 2,80m e si
accede dal vano scala comune. Comprende un corridoio in corrispondenza
dell’entrata che va a collegare tutti i locali e rispettivamente il soggiornopranzo, la cucina, una lavanderia-WC, tre camere e un bagno; è anche
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presente una loggia accessibile dalla cucina e un ripostiglio collegato al
corridoio. A metà del corridoio è presente una porta che separa la zona
giorno dalla zona notte.
Complessivamente l’appartamento consta di un totale di 114.34mq
(superficie netta) di cui superficie abitabile 82.06mq.
L’esposizione dell’appartamento è verso Sud ed Ovest.
Le pareti interne sono intonacate a civile con sovrastante pittura a tempera.
I serramenti esterni sono costituiti da persiane in plastica. I serramenti interni
delle finastre e delle porte delle pareti esterne sono costituiti da telaio in
legno con vetrocamera.
I davanzali e le soglie sono in marmo.
Le porte interne sono in legno di tipo tamburato e quella d’ingresso blindata
in legno con spioncino.
La pavimentazione del soggiorno-pranzo e del corridoio nella zona giorno è
in marmo, quella della cucina e della lavanderia-WC è in piastrelle in
ceramica, quella delle camere è in legno, quella del corridoio nella zona
notte ha il pavimento rivestito in moquette mentre la pavimentazione del
bagno è in piastrelle in ceramica.
La lavanderia-WC contiene una lavatrice, un lavandino e un WC. Il bagno
contiene un lavabo, un bidet, un WC un piatto doccia e un termosifone tipo
“scalda salviette”. Quasi tutti gli accessori sono in disuso e in cattive
condizioni manutentive.
L’area scoperta comprende un lastrico solare e una zona verde accessibile e
utilizzabile da tutti i condomini.
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Il garage con altezza di 2,40m è sito al piano terra e si accede tramite lo
spazio di manovra comune, ed ha una superficie calpestabile di 12,00 mq.
Le pareti interne sono intonacate e sono costituite da muri in calcestruzzo di
spessore di circa 20cm; anche il soffitto è in calcestruzzo ed è intonacato.
Il Basculante è in lamiera di acciaio verniciato e parzialmente arrugginito.
La pavimentazione è in cemento lisciato senza battiscopa, e presenta
l’impianto elettrico.
Impianti
Faccio presente che sull’immobile sono previsti tutti gli allacciamenti per le
forniture delle utenze, ma per quanto riguarda quella dell’energia Elettrica,
dell’acqua potabile e del gas metano, l’utenza non è presente in quanto la
ditta esecutata non ha più provveduto a pagare il consumo.
Il fabbricato è dotato di:
-
impianto elettrico sotto traccia con interruttori, deviatori e prese
distribuiti in tutte le stanze. L’impianto è da verificare ai sensi della L.
46/90;
-
impianto termico autonomo a metano ed elementi radianti a muro
(termosifoni). L’impianto è da verificare in quanto il libretto è smarrito e
l’esecutato non ha fatto mai visionare la Caldaia e l’impianto;
-
impianto idrico-sanitario;
-
impianto fognario che è allacciato alla fognatura pubblica;
-
impianto di antenna televisiva.
-
impianto citofonico;
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Presso l’ufficio tecnico comunale non sono stati rinvenuti né l’attestato di
qualificazione energetica, né l’attestato di certificazione energetica.
Considerando le dimensioni dell’immobile, l’anno di costruzione, i materiali
utilizzati e la qualità delle finiture, si ritiene che lo stesso abbia costi di
gestione energetica alti, indice di scarsa efficienza energetica.
Condizione manutentive
Nell’insieme l’immobile internamente si presenta in pessime condizioni
manutentive, ed è presente una notevole quantità di materiale da conferire in
discarica, composto da spazzatura, scatoloni, indumenti, mobili e
suppellettili varie.
Anche il garage è interamente riempito da vecchi elettrodomestici e
materiale vario da conferire in discarica.
DESTINAZIONE URBANISTICA DELLA ZONA IN CUI SI TROVANO I
BENI
Il vigente strumento urbanistico del Comune di Caerano di San Marco indica
che la destinazione della zona dove si trovano le U.I. oggetto di perizia è
“zona residenziale B1” (parti del territorio totalmente edificate).
Le Norme Tecniche di Attuazione prevedono per queste zone, in caso di
ampliamento o demolizione con ricostruzione un incremento della superficie
utile esistente del 20%. Analizzando però il complesso delle Norme
Tecniche di Attuazione e la situazione attuale del lotto di terreno e
dell’intero fabbricato di desume che tale incremento di superficie non sia
realizzabile.
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Superficie lorda commerciale convenzionale LOTTO UNICO
Trattandosi di appartamento con annessa pertinenza a garage non è
proponibile una vendita frazionata del compendio.
La superficie lorda è stata calcolata prendendo quella calpestabile ed
aggiungendo parte di ½ del muro confinante o del muro intero nelle parti che
l’immobile non confina con nessuno. Si è aggiunto inoltre una superficie pari
al 10% della superficie totale per conteggiare le parti comuni.
Piano Terra (garage)
Piano Terzo (alloggio)
Piano Terzo (loggia)
13,70 m2 x 0,5=
138,73 m2 x 1,0=
3,60 m2 x 0,5=
6,85 m2
138,73 m2
1,80 m2
---------------
TOTALE
superficie parti comuni
147,38 m2
147,38 m2 x 0,1=
14,74 m2
---------------
Superficie totale commerciale convenzionale
162,12 m2
VALORE ATTUALE DEL LOTTO
Il valore attribuibile agli immobili sopra descritti, tenuto conto della loro
consistenza, delle caratteristiche costruttive, l’ubicazione, la condizione
urbanistica, le condizioni di manutenzione e dopo aver tenuto infine conto
del mercato di beni aventi simili caratteristiche di recente alienazione nella
zona, è, a giudizio del sottoscritto Perito, il seguente:
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LOTTO UNICO
CATASTO URBANO - COMUNE DI CAERANO DI SAN MARCO
Foglio 9
Mappale N. 277 sub. 11 e 44, via Kennedy n. 9/9
di 162,12 m2 x 900,00 €/m2 =
€ 145.908,00
Costo modifica foratura interna per allineare l’esistente alla planimetria
catastale € 1.000,00
Costo smaltimento rifiuti ubicati all’interno dell’immobile € 2.000,00
Valore al netto delle spese € 142.908,00
che viene arrotondato ad € 142.000,00 (centoquarantaduemila).
Considerato lo scopo della presente perizia, eseguita per consentire la
vendita forzata del lotto, si può considerare un abbattimento del valore di
mercato del 20%:
diminuzione del 20% su € 142.000,00 pari a € 28.400,00
Valore di vendita forzata € 113.600,0
che viene arrotondato ad € 113.000,00 (centotredicimila).
Tali valori sono riportati nella scheda sintetica di perizia allegata a corredo
della presente.
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ALLEGATI
Vengono allegati i seguenti documenti:
1)- estratto di mappa scala 1:2000;
2)- visura catastale (certificato storico per immobile);
3)- elaborato planimetrico e due planimetrie catastali;
4)- certificato di destinazione urbanistica;
5)- documentazione fotografica;
6)- copia atto notarile di acquisto;
7)- copia regolamento condominiale con bilancio consuntivo 2012/2013 e
bilancio preventivo 2013/2014;
8)- copia documenti edilizi: concessioni edilizie, abitabilità, disegni grafici;
9)- Attestazione di ricevuta via email datata 06/03/2014 all’incaricato I.V.G.
Sig. Borsato Adriano, allo studio dell’Avv. Giorgio Dussin e allo studio
dell’Avv. Cescato Lucia della perizia ai sensi dell’art. 569 c.p.c. con
assegnazione di giorni 15 per le eventuali osservazioni all’elaborato
presente.
Si precisa che a causa dell’impossibilità di contattare la ditta esecutata, e non
essendo a conoscenza di nessun recapito telefonico e indirizzo postale, alla
stessa non è stata recapitata la suddetta perizia.
Montebelluna, 06/03/2014
IL C.T.U.
Ing.. Alessandro Pagnan
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