1. abitare in affitto

1.
ABITARE
IN AFFITTO
diritti, doveri
e tipi di contratto
ABITARE IN AFFITTO
diritti doveri e tipi di contratto
IL CONTRATTO D’AFFITTO
1. I TIPI DI CONTRATTO PIÙ DIFFUSI
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Contratto libero 4+4 / contratto a canone concordato 3+2 /
contratto a canone concordato per studenti / contratto di natura
transioria / contratto di sub-affitto / contratto di comodato d’uso.
BOX: validità del contratto
2. L’AFFITTO SENZA CONTRATTO O IN NERO
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3. LA CAUZIONE
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4. IL PREAVVISO
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5. CO-ABITARE, CONDIVIDERE LA CASA 8
BOX: ospitalità
IL COSTO DELLA CASA
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6. LE SPESE CONDOMINIALI
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7. LA MANUTENZIONE DELLA CASA
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8. PAGARE L’AFFITTO E LE SPESE 10
BOX: Quando l’inquilino diventa moroso
IL CONTRATTO D’AFFITTO
Per legge, quando si affitta una casa, si deve fare un regolare
contratto. Il contratto di affitto deve essere scritto in duplice
copia, firmato dal proprietario e dall’inquilino e registrato
all’Agenzia delle Entrate (ente pubblico che si occupa della
gestione, dell’accertamento e delle cause in materia fiscale).
La registrazione deve avvenire prima o al momento
dell’ingresso nella nuova casa. Il proprietario deve registrare
il contratto (rinnovando la registrazione ogni anno) e le
spese di registrazione (2% del canone annuo di locazione)
vanno divise a metà fra proprietario e affittuario e vengono
addebitate all’inquilino tra le spese condominiali.
1. I TIPI DI CONTRATTO PIÙ DIFFUSI
Contratto libero 4+4
Il prezzo della locazione viene stabilito liberamente e quindi
segue l’andamento del mercato. Ha una validità di 4 anni
e si rinnova automaticamente per altri 4 se non viene
comunicata la disdetta entro 6 mesi da una delle due parti.
Questa prima scadenza (4 anni) è la sola occasione per il
proprietario di concludere il contratto, questo può essere
fatto solo per uno dei seguenti motivi: se vuole usare
l’appartamento in prima persona oppure destinarlo ai suoi
parenti; se l’inquilino ha la disponibilità di un altro alloggio
nello stesso Comune; se intende ristrutturare l’alloggio; se
l’inquilino non abita continuativamente l’alloggio senza darne
motivo; se intende vendere l’alloggio.
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Per otto anni le condizioni restano quelle indicate nel
contratto. Alla conclusione dell’8° anno il contratto può
essere rinnovato con nuove condizioni economiche. Perchè
ciò avvenga il proprietario deve mandare all’inquilino una
comunicazione formale contente la uova offerta economica
con un preavviso di 6 mesi. L’inquilino deve rispondere
formalmente (cioè via raccomandata) entro 60 giorni dalla
ricezione altrimenti il contratto cesserà alla sua naturale
scadenza.
All’interno del contratto è specificato se il proprietario
richiesde gli adeguamenti ISTAT, cioè quella percentuale
di aumento che serve ad adeguare il costo dell’affitto
all’andamento del costo della vita. Si tratta di una
percentuale uguale per tutti e che poco incide sul canone di
affitto.
Contratto a canone concordato 3+2
Si può applicare nei Comuni ad alta tensione abitativa.
Il costo dell’affitto è più basso perché è stabilito in base
ad accordi sindacali a livello territoriale e non in base alla
volontà del proprietario. La scelta di questo tipo di contratto
comporta alcuni vantaggi fiscali sia per il proprietario che
per l’inquilino Questo contratto dura 3 anni e si rinnova
automaticamente per altri 2 se non viene comunicata la
disdetta da una delle due parti. Le modalità di rinnovo e
disdetta solo le stesse del contratto 4+4
Contratto a canone concordato per studenti
Si può applicare nei Comuni ad alta tensione abitativa.
Il costo è più basso perché è stabilito in base ad accordi
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sindacali a livello territoriale e non in base alla volontà del
proprietario. Ha una durata minima di 6 mesi e massima
di 3 anni. Questo tipo di contratto prevede agevolazioni
solamente per il proprietario ed è rinnovabile per altri 3 anni
con le stesse modalità del contratto 4+4
Contratto di natura transitoria
Ha una durata minima di un mese e massima di 18 mesi e
si applica quando vi è la necessità di affittare un alloggio per
un breve periodo (per motivi di studio, lavoro, matrimonio,
cure mediche, avvicinamento alla propria sede di lavoro, ecc).
Il bisogno temporaneo deve essere motivato e per questa
ragione è necessario allegare al contratto dei documenti a
supporto (l’iscrizione all’università, un contratto di lavoro con
una scadenza, la degenza di un parente etc.).
Il costo dell’affitto è stabilito in base ad accordi sindacali a
livello territoriale e non in base alla volontà del proprietario.
Questo tipo di contratto non prevede agevolazioni né per il
proprietario né per l’inquilino.
Contratto di sub-affitto
Si usa quando chi ha preso in affitto un appartamento vuole
a sua volta dare in affitto una parte di esso, cioè una camera
(non tutto l’appartamento), a un’altra persona. Il sub-affitto
è possibile solo se non è vietato nel contratto originario.
L’inquilino deve comunque comunicare il nominativo del subaffittuario al proprietario e registrare il contratto.
Contratto di comodato d’uso
Si applica quando il proprietario di un appartamento ne
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concede l’uso gratuito a una seconda persona. L’inquilino
deve però pagare le quote a suo carico di spese condominiali.
Il contratto di comodato va registrato all’Agenzia delle
Entrate.
VALIDITA’ DEL CONTRATTO
Ricorda che ci sono delle clausole che rendono qualsiasi
contratto nullo. Ecco i casi più frequenti:
• è nulla una durata del contratto inferiore ai 4 anni per i
contratti a canone libero e di 3 anni per quelli a canone
concordato;
• è nulla ogni scrittura privata o impegno che obblighi
l’inquilino a pagare un affitto superiore a quello indicato
nel contratto scritto e registrato;
• è nulla ogni clausola che comporti una maggiorazione
degli obblighi economici dell’inquilino, come ad esempio
lavori straordinari oppure un deposito cauzionale
eccedente alle 3 mensilità.
2. AFFITTO SENZA CONTRATTO O IN NERO
Se non si stipula alcun contratto tra il proprietario e
l’inquilino nessuna delle due parti sono tutelate. Da un lato
il proprietario non potrà far valere i suoi diritti in caso di
mancato pagamento, mentre l’inquilino potrà essere buttato
fuori o denunciato come “occupante” in qualsiasi momento.
Se sei un inquilino in affitto in nero è molto importante per
te conservare traccia dei pagamenti che fai regolarmente al
tuo proprietario di casa essendo l’unico modo per dimostrare
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la tua presenza. Quindi non pagare l’affitto in contanti (cosa
comunque vietata per importi superiori a 999 €).
Se sei in affitto in nero non riuscirai a chiedere la residenza in
quella casa e potresti avere problemi anche con l’attivazione
del contratto di luce e gas. Se sei straniero, non avere una
residenza è un grosso problema per ottenere o rinnovare il
permesso di soggiorno.
Se il proprietario ti impone un contratto in nero lo puoi
denunciare all’Agenzia delle Entrate. Per farlo devi avere dei
documenti che attestino il regolare pagamento dell’affitto
(assegno e bonifico) e il tuo vivere nell’appartamento (copia
di un contratto di gas e luce ad esempio). L’Agenzia delle
Entrate verifica la tua denuncia e stipula direttamente con te
un contratto di 4+4 anni ad un canone più vantaggioso. Allo
stesso tempo impone al proprietario di restituire le somme
di denaro incassate in eccedenza e in nero.
3. LA CAUZIONE
Quando si firma un contratto bisogna pagare la cauzione,
o caparra. Questa serve al proprietario per tutelarsi da
eventuali danni alla casa o agli arredi o per coprire affitti
mancanti e viene restituita a conclusione del contratto.
4. IL PREAVVISO
Nel contratto di locazione viene indicato il numero di mesi
di preavviso (solitamente sei) che il proprietario richiese al
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suo inquilino. Se decidi di lasciare la casa è molto importante
comunicarlo formalmente in anticipo al proprietario.
Questo perché i diritti e i doveri derivanti dal contratto
durano ancora 6 mesi da quel momento, compreso l’obbligo
di pagare l’affitto.
Comunicare formalmente significa esplicitare in forma scritta
la tua comunicazione, meglio se inviata via raccomandata.
Se non rispetti i mesi di preavviso il proprietario potrà
trattenere la caparra e avviare procedure legali nei tuoi
confronti.
5. CO-ABITARE, CONDIVIDERE LA CASA
Se volete condividere l’appartamento con altre persone, è
possibile nelle seguenti modalità:
• il contratto è cointestato a tutti gli inquilini;
• il contratto è intestato a uno solo dei coinquilini;
L’intestatario del contratto è, a tutti gli effetti, il
responsabile
dell’appartamento nei confronti del
proprietario, il quale deve essere d’accordo sulla
presenza degli altri inquilini;
• l’intestatario del contratto sub-affitta parte della casa,
ma solo se non è esplicitamente vietato dal contratto o
da un altro patto stipulato con il proprietario dell’alloggio
(il quale deve in ogni caso essere d’accordo).
OSPITALITA’
Un inquilino può sempre ospitare parenti o amici a casa
a titolo gratuito. Se però si fermano per periodi lunghi è
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bene avvisare il proprietario della casa. Se l’ospite è un
cittadino extra-comunitario, dovete presentare entro 48
ore una comunicazione alla Questura o al Commissariato di
Polizia (oppure al Comune nel caso in cui dove abitate non
è presente un commissariato), usando l’apposito modulo di
«cessione di fabbricato». Se la persona ospitata è italiana, la
dichiarazione deve essere fatta solo se il periodo dura più di
30 giorni.
IL COSTO DELLA CASA
Uscire dal nucleo familiare per abitare soli o in condivisione
comporta dei costi. La capacità di far fronte a queste spese
è molto importante per poter mantenere la casa nel tempo.
Le spese che generalmente sono associate alla casa posso
essere sudivise in quattro grandi insiemi: l’affitto (specificato
nel contratto); le spese condominiali (anch’esse riportate nel
contratto); le spese di manutenzione; ed infine le utenze o
bollette.
6. LE SPESE CONDOMINIALI
Ogni condominio ha spese di manutenzione e di gestione
comuni che vanno suddivise fra tutti i proprietari in base alla
loro quota di proprietà. Un proprietario che affitta la casa
può chiedere all’inquilino di contribuire a parte di queste
spese: le spese di gestione corrente e di manutenzione
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ordinaria (come pulizia, manutenzione dell’ascensore,
portineria, luce e acqua delle parti comuni, il riscaldamento
etc.) sono solitamente a carico dell’inquilino, mentre tutte
le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del
proprietario, salvo specifici accordi contenuti nel contratto.
Le spese condominiali non comprendono tutte quelle spese
(luce, gas etc.) per le quali l’inquilino deve fare un contratto
direttamente con l’azienda fornitrice e pagare regolarmente
le bollette.
7. LA MANUTENZIONE DELLA CASA
Il proprietario deve consegnare l’appartamento in buone
condizioni ai suoi inquilini, allo stesso tempo l’inquilino è
responsabile di come usa la casa. Solitamente tutto ciò
che è all’interno della casa è a carico dell’inquilino (come ad
esempio i rubinetti) mentre ciò che sta all’interno dei muri
è a carico del proprietario (ad esempio gli impianti idraulici).
In caso di appartamenti arredati la responsabilità rispetto
i mobili è esplicitata all’interno del contratto o in una sua
appendice. Prima di prendere una casa in affitto è quindi
importante controllare lo stato dell’immobile.
8. PAGARE L’AFFITTO E LE SPESE
Il pagamento del canone e delle spese condominiali deve
essere fatto entro i termini stabiliti dal contratto.
Qualunque sia la modalità (via bonifico, assegno
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o in contanti) è sempre importante raccogliere la
documentazione dell’avvenuto pagamento dell’affitto perché
può costituire una importante prova in caso di conflitto
con il proprietario. È molto importante essere puntuale
nel pagamento perché il mancato pagamento di una o più
mensilità è causa della decadenza del contratto. Il mancato
pagamento delle spese può invece causare l’indebitamento
del condominio nei confronti dei fornitor e di conseguenza
l’impossibilità di garantire i servizi di base ai suoi abitanti
come: il riscaldamento, la luce delle scale o le pulizie.
QUANDO L’INQUILINO NON PAGA L’AFFITTO
Diventa moroso e accumula un debito. Dopo due mesi di
solleciti il proprietario può iniziare lo sfratto per morosità. Lo
sfratto è il provvedimento del giudice che obbliga l’inquilino
a lasciare la casa entro un determinato tempo. Si ha uno
sfratto quando l’inquilino: non paga quanto dovuto; non
rispetta il contratto (sub-affittando o causando gravi danni
all’appartamento); non lascia libero l’alloggio nonostante una
regolare disdetta per finita locazione.
Quando lo sfratto è dovuto a finita locazione (ma solo in
questo caso) l’inquilino può chiedere al giudice una proroga
del termine che normalmente non supera i 6 mesi. In
particolari circostanze (in caso di portatori di handicap,
anziani e disoccupati), la proroga può raggiungere i 18
mesi.
In seguito, se l’inquilino ancora rifiuta di lasciare libera
la casa, può essere allontanato obbligatoriamente con
l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario e della Forza Pubblica.
Inoltre il proprietario può recuperare i soldi persi chiedendo
un pignoramento dei beni dell’inquilino.
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