L`identificazione dei fattori di rischio nella valutazione degli asset
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L`identificazione dei fattori di rischio nella valutazione degli asset
60 L’identificazione dei fattori di rischio nella valutazione degli asset immobiliari Gli aspetti principali di una valutazione Intervista a Giampaolo Corsini, Chairman e CEO Prelios Valuations & E-services Tutto dipende dall’investitore, ma è fuor di dubbio che il momento più delicato nella pianificazione delle strategie di portafoglio degli asset immobiliari passi dall’individuazione dell’open market value, ovvero il valore dell’immobile che deve riflettere il valore di scambio sul mercato. Uno dei perni fondamentali per la definizione di una valutazione sono i fattori di rischio. Giampaolo Corsini, Amministratore Delegato di Prelios Valuations, la società del Gruppo Prelios che con circa 13.000 perizie eseguite nel 2013 è tra i principali operatori del settore, ci spiega perché. “Come tutti gli investimenti, anche nel campo immobiliare la corretta valutazione del valore deve tenere conto dei possibili flussi di cassa, la cui attualizzazione deve comprendere i rischi percepiti dal potenziale investitore. Come fare a identificarli in modo oggettivo? Quali i fattori che influenzano maggiormente il valore di un immobile e la corretta definizione dell’investimento?” rischio. Nel momento in cui l’investitore è estero, allora si può calcolare stimando il quoziente di spread tra il rischio nel Paese di provenien- Possiamo identificare tre tipologie di rischio. “Il rischio Paese: investendo nel proprio Paese generalmente non si percepisce il giampaolo corsini za rispetto a quello dell’asset nel mirino, oppure tra quello del Paese più sicuro all’interno del medesimo continente e quello in cui si va ad investire. Nel caso dell’Europa, per esempio la Germania sarebbe il Paese al momento a minor rischio. Il rischio area d’investimento: un fattore specifico del settore immobiliare. La rischiosità del mondo del real estate è calcolato dal fattore beta: la differenza di rendimento tra le società immobiliare quotate e tutte le altre identificano Possiamo identificare tre tipologie di rischio: il rischio Paese, il rischio area d'investimento e quello specifico dell'asset il rischio. Ma in Italia, dove le società immobiliari quotate hanno un track record assai più ridotto, questo fattore è di difficile valutazione”. Per questo Prelios Valuations lo sostituisce con un fattore free risk, determinando cioè in li- nea teorica il rendimento minimo a fronte del rischio zero. Ai due fattori di rischio si aggiunge il rischio specifico dell’asset in questione. “Poniamo che si tratti di un asset destinato a un investitore istituzionale, quindi con un orizzonte medio lungo e senza le finalità opportunistiche tipiche dell’asset in sviluppo. I rischi specifici di asset hanno quattro principali dimensioni: il rischio locatario, ossia il locatario garantisce la rendita dell’immobile. Chi è? Un privato, un’impresa o un soggetto pubblico: ciascun conduttore descrive un profilo di rischio. È solvibile? È sostituibile? Il rapporto tra solvibilità e sostituibilità del locatore indica il rischio, tanto più è solvibile e sostituibile tanto inferiore il rischio. Il rischio della destinazione d’uso dell’immobile in rapporto alla localizzazione. Per esempio l’appeal di un capannone industriale così come di un edificio residenziale cambia se questo si trova all’interno del centro urbano e nei pressi di una zona industriale. In ultimo il fattore di rischio legato alla dimensione dell’asset, che si rapporta i precedenti fattori: se molto grande, ma parcellizzato, sarà superiore il numero di locatori e il rischio sarà diversificato. La sua dimensione sarà valutata anche in base alla sua destinazione d’uso e naturalmente la sua localizzazione. Il quarto ed ultimo fattore di rischio della matrice di valutazione di Prelios Valuations è il rischio fungibilità/utilizzabilità. La capacità dell’immobile di adattarsi alle esigenze del mercato abbattendo per esempio eventuali rischi di locazione o dimensionali. Nel caso degli investitori più opportunistici, magari per asset in sviluppo, non ci sarà un rischio locatario, ma si tratterà invece di un rischio legato ai tempi e alle concessioni edilizie, e si prenderà in considerazione più che la fungibilità l’utilizzabilità la commerciabilità del bene che si va a costruire”.