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ACQUISTO PRIMA CASA - AGEVOLAZIONI FISCALI
Paragrafo ACQUISTO PRIMA CASA - AGEVOLAZIONI FISCALI
La normativa sull’argomento è regolata dalla legge di accompagnamento alla Finanziaria ‘96 (L. 28 dicembre
1995 n. 549 art.3 comma 131) e riguarda gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione e
atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione, che in seguito, per
brevità, verranno definiti “acquisti”.
Le aliquote ad oggi in vigore sono regolate dalla Finanziaria 2000
Legge 488/1999 articolo 7 commi 4 e 6
LE CONDIZIONI PER L'ACCESSO
1) PERSONA FISICA Chi acquista deve essere persona fisica e non agire nell’esercizio di
impresa, arte o professione. 2) USO ABITAZIONE L’acquisto deve avere per oggetto case di
abitazione non di lusso 3) UBICAZIONE a) l’immobile acquistato come prima casa deve essere
ubicato nel territorio del Comune di residenza dell’acquirente
b) nel territorio del Comune dove l’acquirente stabilisca la residenza entro un anno dalla data
d’acquisto. Dichiarazione, quest’ultima, che deve essere resa nell’atto di acquisto, a pena di
decadenza
c) nel territorio del Comune dove l’acquirente svolge la propria attività (intendendosi per attività
qualsiasi tipo di attività, anche quelle svolte senza remunerazione come, ad esempio, studio, sport,
volontariato ecc.) 4) CITTADINI ITALIANI TRASFERITI O RESIDENTI ALL'ESTERO a)
l’immobile acquistato come prima casa deve essere ubicato nel territorio del Comune di residenza
dell’acquirente
b) nel territorio del Comune dove l’acquirente stabilisca la residenza entro un anno dalla data
d’acquisto. Dichiarazione, quest’ultima, che deve essere resa nell’atto di acquisto, a pena di
decadenza
c) nel territorio del Comune dove l’acquirente svolge la propria attività (intendendosi per attività
qualsiasi tipo di attività, anche quelle svolte senza remunerazione come, ad esempio, studio, sport,
volontariato ecc.) 5) IMMOBILI GIA' POSSEDUTI Nell’atto di acquisto l’acquirente dovrà
inoltre dichiarare:
a) di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto,
uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da
acquistare
b) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio
nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di
abitazione acquistata dallo stesso o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”. 6) RIVENDITA
NEI CINQUE ANNI La casa acquistata con i benefici non potrà essere rivenduta prima di cinque
anni. La perdita delle agevolazioni non avviene qualora il soggetto, entro un anno dall’alienazione,
proceda all’acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale 7) CONTRATTO
PRELIMINARE In caso di cessioni soggette ad I.V.A. (per esempio contratto preliminare di
acquisto fra un privato e un costruttore) gli acconti versati tra il preliminare e l’atto notarile
godranno dell’I.V.A. agevolata al 4% . Il privato dovrà possedere i requisiti necessari per l’acquisto
“prima casa” non già al momento della sottoscrizione del preliminare, ma al momento dell’atto
notarile. 8) SANZIONI E DECADENZA DAI BENEFICI In caso di dichiarazione mendace o di
trasferimento dell’immobile acquistato con le agevolazioni fiscali prima dei cinque anni dalla data
di acquisto (ad esempio in assenza di riacquisto entro un anno dall’alienazione dell’altro immobile)
sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria (in totale 10%) oltre
ad una sovratassa pari al 30% delle stesse imposte.
In caso di cessione soggetta ad I.V.A., l’Ufficio del Registro recupererà una penalità pari alla
differenza tra l’I.V.A. applicabile in assenza di agevolazioni e quella agevolata aumentata del 30%
più gli interessi di mora.
9) CREDITO D'IMPOSTA La legge n.448 del 23 dicembre 1998 ( Finanziaria 1999 - art.7)
incentiva chi, avendo già acquistato un’abitazione con agevolazioni “prima casa” la rivenda per
riacquistarne un’altra entro il termine di un anno. Il soggetto che riacquista l’abitazione deve essere
in possesso dei requisiti richiesti per ottenere le agevolazioni fiscali “prima casa”.
La legge concede, in questo caso, un credito d’imposta che è pari all’imposta di registro o all’IVA
corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.
L’ammontare del credito non può essere in ogni caso, superiore all’imposta di registro o all’IVA
dovuta per l’acquisto agevolato della nuova abitazione. Per maggior chiarezza riportiamo un
esempio, ipotizzando che ambedue gli acquisti siano stati effettuati in regime di imposta di registro
al 3%. Costo della precedente abitazione: L. 150 milioni
Imposta di registro pagata : L. 4 milioni e cinquecentomila
Prezzo della nuova abitazione : L. 250 milioni
Imposta di registro dovuta : L. 7 milioni e cinquecentomila Nell’esempio, sull’atto di acquisto della
nuova abitazione non si pagherà l’imposta di registro di L. 7 milioni e cinquecentomila bensì la
somma di L. 4 milioni e cinquecentomila che rappresenta il credito d’imposta.
Il contribuente al quale è attribuito un credito d’imposta può utilizzare questo credito anche in altri
modi, come ad esempio: detrazione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, di successione e
donazione dovuti sugli atti e nelle denunce presentate dopo l’acquisto della nuova abitazione;
detrazione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche in base alla dichiarazione da presentare
dopo l’acquisto della nuova abitazione.
Il credito d’imposta in ogni caso non viene rimborsato.
CASI PARTICOLARI
1) BOX AUTO E PERTINENZE Le agevolazioni, purchè sussistano i requisiti previsti dalla
legge, spettano anche per l’acquisto (anche con atto separato) delle pertinenze dell’abitazione. Sono
ricomprese tra le pertinenze, limitatamente per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o
classificabili nelle categorie catastali C2 (magazzini e depositi), C6 (stalle, scuderie, rimesse ed
autorimesse), C7 (tettoie chiuse ed aperte).
Le agevolazioni spettano per una sola unità per ciascuna categoria. 2) IMMOBILE LOCATO Se
oggetto del contratto è l’acquisto di un immobile locato, si applicano le agevolazioni, ovviamente se
l’acquirente possiede i requisiti.