L`islam, i mutui e il credito immobiliare

L'islam, i mutui e il credito immobiliare
Written by Redazione di Portalino
Monday, 08 September 2008 11:36 -
Allo stato attuale il mercato del credito nei Paesi Occidentali, Italia compresa, non permette ai
musulmani di accedere ai finanziamenti immobiliari e riduce drasticamente le loro possibilità di
comprare una casa. La legge islamica (Sharia) proibisce loro di esigere o pagare interessi e in
tal modo diventa impossibile per gli islamici accedere ad un finanziamento tradizionale e
comunemente diffuso nel mondo Occidentale. Considerato che le usuali alternative ad un
mutuo non sono molte e soprattutto poco convenienti (affitto o autofinanziamento) sorge un
problema sia per la comunità islamica sia per le autorità.
Alcune società, in Nord America e nel Regno Unito, hanno cercato di favorire l’accesso dei
musulmani al mercato immobiliare con procedimenti corretti dal punto di vista religioso (si tratta
di cooperative immobiliari), ma queste iniziative sono solamente agli inizi e comunque inusuali
per il nostro mercato, tanto da essere guardate con sospetto spesso e volentieri anche dagli
stessi musulmani, che temono di incorrere in truffe.
I metodi escogitati per non incorrere in pratiche “religiosamente scorrette” sono le più
disparate:
La statunitense MSI Financial Service Corporation ,ad esempio, propone l’acquisto congiunto
dell’immobile. Il comproprietario vi risiede e paga l’affitto a prezzi di mercato alla società, inoltre
corrisponde una somma mensile che va a decurtare la quota di proprietà della MSI. L’importo
pagato decresce progressivamente mese dopo mese, in quanto diminuisce la parte di immobile
posseduta dall’impresa e contestualmente aumenta la quota di proprietà del comproprietario
musulmano. Il comproprietario deve riacquistare la quota di proprietà della MSI tra i cinque e i
quindici anni dopo il contratto.
L’immobile viene valutato da un perito ogni anno e le somme dovute alla società vengono
aggiornate “market to market”.
E’ richiesto un investimento iniziale minimo del 20% da parte del consumatore islamico, la
società paga la sua parte di spese di assicurazione e di tasse immobiliari (tenete conto che se
in Italia un investimento iniziale del 20% è la norma, negli Stati Uniti è inusuale ed anzi molto
proibitivo).
La casa può essere venduta (con l’accordo di ambo le parti) anche prima dell’estinzione del
contratto.
In Canada, l' Islamic Cooperative Housing Corporation Ltd. e la Ansar Co-operative Housing
Corporation Ltd. (ACHC) propongono un metodo diverso, che ricorda molto lontanamente il
risparmio edilizio tedesco:
Il musulmano paga 75 dollari di commissione per diventare membro della cooperativa
immobiliare e acquista almeno 6 azioni per 600 dollari.
Ogni anno deve acquistare almeno 6 azioni per 600 dollari (le azioni sono trasferibili agli altri
soci).
La cooperativa estingue il mutuo in corso del musulmano (e lo libera quindi da una pratica
religiosamente scorretta) se il socio ha investito almeno il 10% del debito residuo nella società
per almeno sei mesi consecutivi.
Per chi deve acquistare ex novo un immobile, i risparmi del musulmano vengono investiti nella
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cooperativa, la quale stacca dividendi con cadenza trimestrale.
Scelto l’immobile si può richiedere l’intervento della ACHC se si hanno azioni investite da
minimo sei mesi. Il minimo di azioni necessarie è stabilito per scaglioni in relazione al costo
dell’immobile:
il 20% dei primi 100.000 dollari di costo
il 40% fino a 200.000 dollari di costo
il 100% oltre 200.000 dollari
Per fare un esempio pratico, se la casa costa 500.000 il musulmano deve avere azioni
investite pari a 360.000 dollari.
Successivamente il meccanismo è uguale al precedente, con qualche differenza:
- per acquistare la quota di proprietà della cooperativa, l’islamico acquista ulteriori azioni
- i guadagni derivanti dalla vendita dell’immobile non sono divisi secondo la quota dei
comproprietari, bensì:
Il 90% va al musulmano se più egli ha accumulato azioni per più del 50% del valore della casa
In caso contrario la percentuale sopraindicata scende all’80%.
- per terminare l’acquisto dell’immobile si deve acquistare un’azione privilegiata, il cui costo è
pari al 10% della rivalutazione dell’immobile dedotte le spese legali e gli incrementi di valore
dovuti a ristrutturazioni.
Un altro sistema, adottato in Inghilterra dalla West Bromwich Building Society (in
collaborazione con Bank of Kuwait), prevede l’acquisto dell’immobile da parte dell’istituto
creditizio e la contestuale rivendita a prezzi superiori al consumatore musulmano.
Capirete bene che in questo caso vi sarà una doppia imposizione fiscale in termini di imposte
di registro in quanto l’unità immobiliare viene trasferita due volte. I costi diventano quindi troppo
elevati e insostenibili per il risparmiatore musulmano.
Per questo motivo la Gran Bretagna sta per decidere la modifica dell’imposta di bollo sulle
compravendite immobiliari.
Prossimamente aprirà i battenti il primo istituto di credito indipendente musulmano in Gran
Bretagna. La Islamic House of Britain si prepara infatti a inviare la richiesta per una licenza
bancaria nel paese. L’istituto offrirà mutui e conti correnti agli 1,8 milioni islamici del Regno
Unito.
Ora capirete come simili iniziative siano inusuali per un mercato come il nostro ed
comprensibile la diffidenza dei musulmani ad aderire ad progetti messi in opera da “infedeli” o
comunque a forte rischio di truffa: l’immobile è contestato e i benefici effetti dell’investimento
immobiliare si vedono solo dopo lunghi anni di attesa, a differenza del mutuo tradizionale dove il
mutuatario diventa immediatamente l’unico proprietario del tanto agognato immobile.
“Infedeli” senza scrupoli potrebbero sfruttare la posizione di forza nella quale si vengono a
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trovare in forza di queste iniziative (all’inizio l’impresa è titolare della quota più grande
dell’immobile).
I problemi potrebbero essere generati anche dalla gestione dell’immobile: già è difficile mettere
d’accordo due comproprietari, figuriamoci cosa succederebbe in casi simili.
Gli stessi studiosi musulmani invitano a prestare molta attenzione a tali iniziative.
Ecco perché, a mio parere, questa tipologia alternativa di finanziamento all’abitazione può
avere successo solo se appoggiato dalle comunità islamiche istituzionali e con il coinvolgimento
delle autorità.
E’ difficile il coinvolgimento degli imprenditori italiani non musulmani in quanto non capirebbero
il business model e potrebbero essere scettici a priori e diffidare a loro volta di progetti simili.
Bisogna anche considerare che sono necessari alti volumi d’affari per diminuire il rischio,
sostenere gli investimenti e, non ultimo, proporre condizioni non proibitive ai consumatori
musulmani.
I potenziali rewards, comunque, sono sotto gli occhi di tutti: costituire l’unica alternativa
religiosamente corretta per il finanziamento abitativo in Italia, dove la comunità islamica è in
espansione.
Deve però essere ottenuto il coinvolgimento della comunità musulmana e delle organi
istituzionali; anche questi ultimi dovrebbero essere interessati in quanto il finanziamento
all’abitazione è un valore tanto per cristiani e musulmani quanto per l’ordinamento italiano.
I musulmani, che non possono pagare o riscuotere interessi, realmente non hanno alternative
all’autofinanziamento o all’affitto qui in Italia?
Considerato che l’affitto a lungo termine è uno spreco di denaro, alcuni studiosi islamici (Yusuf
Talal DeLorenzo, Yusuf Al Qaradawi, Mustafa Al Zarqa, Mish`al Al Mubarak) hanno
contemplato la possibilità di stipulare semplici mutui con interessi a causa della mancanza di
alternative “islamicamente corrette”.
Ci sono molte fatawa in materia, per di più discordanti tra loro. Chi è a favore della stipula dei
mutui “normali” adduce come giustificazione la mancanza di alternative ammesse e
l’importanza della prima casa per il benessere del singolo individuo e della società (un altro
bene di pari valore è il mezzo di trasporto).
Se nel futuro finanziamenti autenticamente islamici ed affidabili diventano un’alternativa ai mutui
con interessi, si può estinguere il mutuo.
Attenzione però: i mutui di tipo occidentale possono essere stipulati unicamente per finanziare
l’acquisto di beni primari ed essenziali dell’individuo, sono perciò esclusi e religiosamente
scorretti i prestiti con interessi contratti per l’acquisto di immobili per investimento e/o seconde
case.
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Sitografia
MSI Financial
ISNA Canada
Muslim Investor
Toscani P.,"GB: mutui ad hoc per la comunità musulmana", Mia Economia , 2003
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