VADEMECUM PER L`ACQUISTO DELLA CASA

VADEMECUM PER L’ACQUISTO
DELLA CASA
Vers. 2.0
(01.02.10)
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Decido di acquistare una casa – Cosa faccio?
Si tratta di un progetto importantissimo, probabilmente nella vita di molti il più
impegnativo a livello economico, che implica un coinvolgimento psicologico ed emotivo,
ma anche un notevole impiego di tempo e che, può mettere ansia, preoccupazione e
stress.
Dato che le preoccupazioni derivano anche e soprattutto dalla non conoscenza, proviamo
a schematizzare quali sono i passi da effettuare, in modo che affrontandoli uno alla volta
questi siano più comprensibili.
1.
Come deve essere la mia casa
2.
Analisi dei costi
3.
Mutuo
4.
Come e dove ricercare
5.
Ho individuato la casa: appartamento usato. Cosa fare?
6.
Ho individuato la casa: appartamento nuovo. Cosa fare?
7.
Un’altra soluzione: comprare una casa in costruzione
8.
Comprare in cooperativa
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1. Come deve essere la mia casa
Individuare le caratteristiche che deve avere la casa è il primo passo da compiere. Prima di
tutto la zona: dovrà essere in centro, vicino al lavoro, vicino a parenti, oppure in periferia
o addirittura in campagna?
Valutate attentamente i vantaggi e gli svantaggi della lontananza sia dal luogo di lavoro
che dai servizi quali scuole, sanitari, parcheggi e trasporti ed il tempo necessario per gli
spostamenti.
Piccola o grande? Ovviamente questo dipende dalla somma a disposizione. Comunque
sia, generalmente l’acquisto della casa è definitivo, occorre quindi valutare eventuali
necessità relative all’allargamento della famiglia!
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2. Analisi dei costi
Occorre valutare la somma disponibile e la rata sostenibile per il rimborso eventuale del
mutuo. Oltre al prezzo di acquisto occorre tenere conto anche delle seguenti spese
accessorie:
PRIVATO
spese
notarili
per
contratto di acquisto
IMPRESA
il
Imposta di Registro 3% del
spese
notarili
per
contratto di acquisto
COOPERATIVA
il
spese
notarili
per
contratto di acquisto
il
(in
genere più basse poiché vengono
effettuati diversi atti per giorno)
IVA 4% del prezzo di acquisto *
IVA 4% del prezzo di acquisto *
Imposta Catastale 168,00 €
Imposta Catastale 168,00 €
Imposta Catastale 168,00 €
Imposta Ipotecaria 168,00 €
Imposta Ipotecaria 168,00 €
Imposta Ipotecaria 168,00 €
Trascrizione e voltura 80€
Trascrizione e voltura 80€
Trascrizione e voltura 80€
Bolli 230,00€
Bolli 230,00€
Nessuna spesa di bollo
Imposta di Registro 168,00 €
Nessuna spessa di registro
Se si accende il mutuo:
- spese bancarie per
l’accensione del mutuo che
variano da istituto a istituto
- spese notarili per il
contratto di mutuo che
dipendono dall’importo del
mutuo richiesto
Le spese di mutuo sono
minori in quanto il mutuo
viene stipulato dalla
cooperativa e poi trasferito
ai singoli soci
valore catastale *
Commissione Agenzia
Immobiliare dal 2% al 4%
Se si accende il mutuo:
- spese bancarie per
l’accensione del mutuo che
variano da istituto a istituto
- spese notarili per il
contratto di mutuo che
dipendono dall’importo del
mutuo richiesto
* se Prima Casa
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3. Mutuo
Il mutuo è un prestito oneroso da parte di un Istituto Bancario, da restituire in più anni a
rate. Il mutuo può coprire mediamente fino all’80% del valore dell’appartamento in
funzione della capacità di rimborso del mutuatario.
Parallelamente alla concessione del mutuo la Banca chiede a garanzia
della restituzione del capitale e del pagamento degli interessi
l’iscrizione di ipoteca a suo favore sul bene: la tua casa garantisce per
te tramite ipoteca in favore della Banca: se non paghi la Banca ti
prende la casa. Quando avrai restituito il mutuo l’ipoteca verrà
cancellata. Il mutuo è regolato da un contratto tra te e la Banca dove
si stabilisce l’importo e le condizioni che regolano il prestito, le
modalità di determinazione del tasso, le modalità di rimborso (piano
di ammortamento) la modalità di erogazione, l’estinzione anticipata e i costi di istruttoria.
Valuta attentamente il rapporto tra la rata di mutuo e i tuoi redditi mensili. Di norma è
consigliabile che la rata non superi un terzo dei tuoi redditi netti.
3.1 Spese accessorie del mutuo
Prima di stipulare un mutuo occorre anche valutare ulteriori spese che possono essere
differenti da banca a banca. In particolare:
-
spese di istruttoria (250,00 € circa)
spese per la perizia (260,00 € circa)
assicurazioni contro il rischio di incendio/scoppio dell’immobile (in base al valore dell’immobile)
apertura obbligatoria C/C
Occorre quindi richiedere alla Banca l’Indicatore Sintetico di Costo, ovvero un indice che
fornisce in termini percentuali il costo effettivo, un tasso che tiene conto oltre al tasso
nominale anche degli interessi e degli oneri accessori.
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3.2 Tasso e durata
Gli elementi principali per poter scegliere il proprio mutuo sono
tasso e durata.
Nei contratti di mutuo a tasso fisso il tasso di interesse resta uguale
per tutto il periodo che impiegherai a restituire il mutuo. La rata
sarà costante per tutta la durata dell’ammortamento. Il parametro
utilizzato per determinare il tasso è l’Irs* di periodo, maggiorato
dello Spread* stabilito dalla Banca.
Nei contratti di mutuo a tasso variabile il tasso di interesse si modifica nel tempo che
impiegherai a restituire il mutuo in funzione delle variazioni del costo del denaro. Le regole
in base alle quali varierà il tasso sono indicate nel Contratto di Mutuo: saranno parametri
certi e pubblici. Viene sommata una percentuale fissa (Spread) ad una percentuale
variabile (Euribor*). La rata variabile significa che:
-
la quota capitale di ogni rata viene predeterminata al momento della stipula del
Contratto definitivo di mutuo;
la quota interessi varia per ogni rata in base a parametri indicati nel Contratto
definitivo di mutui;
Il tasso variabile è inizialmente più basso di quello di un mutuo a tasso fisso. Esistono poi
mutui in cui i criteri possono alternarsi esempio a tasso misto, oppure mutui a tasso
variabile ma a rata fissa in cui gli aumenti o decrementi influenzano la durata.
(*Euribor, indice assunto come base per la determinazione del tasso variabile dei mutui.
Irs indice assunto come base per la determinazione del tasso fisso dei mutui. Agli indici
Euribor e Irs viene sommato uno Spread variabile a seconda degli istituti bancari e della
durata dei mutui).
3.3 Il Piano di ammortamento
Viene fornito dalla Banca. Si tratta di una tabella con l’indicazione di tutte le rate da
pagare (suddivise tra capitale ed interessi) e le relative date di scadenza per il pagamento.
Naturalmente nel caso di mutui a tasso variabile sarà indicata soltanto la quota capitale in
quanto gli interessi varieranno a seconda del tasso di riferimento.
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3.4 La portabilità
La portabilità del mutuo prevede la possibilità di trasferire il proprio mutuo presso un’altra
banca, ottenendo condizioni migliorative. E’ quindi possibile modificare il tasso, lo spread e
la durata del vecchio mutuo. La portabilità è prevista a costo zero per il mutuatario, che
non deve quindi sostenere alcun costo per il suo ottenimento.
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4. Come e dove ricercare
Non è facile muoversi nel mondo delle inserzioni immobiliari e saper
scegliere. Si inizia a cercare e ci si chiede: da dove cominciare?
Internet, Agenzie immobiliari, annunci sui quotidiani, annunci su
stampa libera di settore, Imprese costruttrici, cooperative?
Attenzione alla superficie:
quando si parla di superficie commerciale si deve intendere quella definita dal
DPR 138 del 1998 e dalla norma UNI 10750, ovvero la superficie dell’immobile
comprensiva delle murature a cui si aggiunge il 25% delle terrazze e dei
balconi, il 50% delle cantine, il 50% dei garages e posti auto, e l’80% delle
mansarde e soffitte praticabile, nonché il 10% dell’area del giardino se
presente.
Attenzione quindi a richiedere espressamente anche la superficie utile
dell’appartamento. Tale superficie è fondamentale anche nel caso in cui
l’annuncio riporti soltanto il numero di vani.
4.1 Agenzie immobiliari
L’importante è utilizzare sempre agenzie affidabili. Assicurarsi che la persona con cui si
tratta sia un agente immobiliare regolarmente iscritto allo specifico Albo presso la Camera
di Commercio. Pretendere l’uso di modulistica adeguata sia per la definizione degli
incarichi sia per la sottoscrizione di una proposta.
Infatti gli agenti immobiliari sono tenuti a depositare presso L’ufficio Albi e Ruoli della
Camera di Commercio competente per territorio sia i moduli che i formulari che intendono
utilizzare per svolgere la propria attività. E’ bene quindi accertarsi che l’agenzia
immobiliare utilizzi moduli contrattuali conformi a quelli depositati e che siano privi di
clausole vessatorie. Definire sempre per scritto i dettagli degli accordi. Concordare per
iscritto l’entità della provvigione e le modalità di pagamento. Dal formulario deve risultare
chiaramente quali sono i servizi compresi nella provvigione e quali quelli esclusi. Le parti
del modulo non utilizzato devono essere barrate.
E’ sempre meglio poi avere un contatto diretto con l’agente, recandosi personalmente
presso l’agenzia, perché telefonicamente non è facile descrivere le caratteristiche che
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l’immobile deve avere. Può darsi che una descrizione fornita male o sommariamente per
telefono vi faccia “scappare” l’appartamento che faceva al caso vostro!
4.2 Annunci su quotidiani e su stampa libera di settore
In questi casi è veramente difficile capire di che immobili si tratta. Solitamente le
indicazioni sono sommarie e sovradimensionate. Occorre quindi perdere molto tempo e
verificare personalmente ogni annuncio che sembra rispondere ai vostri requisiti.
4.3 Annunci su Internet
Anche in questo caso vale quanto sopra indicato con la differenza che in genere in questo
tipo di annuncio ci sono riportate piantine e foto che comunque consentono una prima
valutazione.
4.4 Imprese costruttrici
E’ opportuno assicurarsi della solidità dell’Impresa, accertarsi della regolarità delle
concessioni edilizie e soprattutto assicurarsi che ottemperino a quanto richiesto dalla
Legge 210/04 e Dls 122/05 ovvero consegnano le polizze fidejussorie a garanzia
dell’integrale restituzione degli acconti versati qualora l’impresa debba andare incontro ad
un fallimento.
4.5 Cooperative
Le cooperative si prefiggono lo scopo di fornire ai loro soci quei beni e servizi per il
conseguimento dei quali la cooperativa è sorta, senza scopo di lucro.
La Cooperazione è costituita da un sistema di imprese intese come soggetti collettivi che
nascono, crescono e si consolidano non per realizzare profitto, ma per perseguire al
meglio gli obiettivi di mutualità e solidarietà che stanno alla base dei valori cooperativi,
coniugando capacità di iniziativa economica ed obblighi di responsabilità sociale.
Per questo comprare casa in cooperativa, può risultare vantaggioso per chi non ha tante
disponibilità economiche. Spesso si può usufruire, avendo determinati requisiti, di
finanziamenti agevolati erogati dalle Regioni e dallo Stato.
Se ci si rivolge ad una cooperativa occorre assicurarsi che si tratti di azienda
seria e affidabile, con esperienza pluriennale e appartenenza ad Associazioni di
settore che ne garantiscono la legittimità e l’affidabilità.
Anche in questo caso è opportuno assicurarsi che ottemperino a quanto richiesto dalla
Legge 210/04 e Dls 122/05 ovvero consegna polizze fidejussorie a garanzia dell’integrale
restituzione degli acconti versati qualora la cooperativa debba andare incontro ad un
fallimento.
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5. Ho individuato la casa: appartamento usato. Cosa fare?
1) Analisi e verifiche delle condizioni costruttive dell’appartamento
Una volta individuata la casa, il consiglio è di visitarla nuovamente, magari in fasce orarie
differenti per rendersi conto di eventuali situazioni contingenti. Tenete conto anche
dell’esposizione, dell’orientamento, del piano, del panorama, le dotazioni, le rifiniture e
della possibilità di furti e delle condizioni generali di manutenzione del condominio.
La fretta è una cattiva consigliera, quindi, procedete con calma. Avete visto decine di
appartamenti e avete individuato quello che più vi piace. Ovviamente, la prima cosa che vi
ha colpito è sicuramente l'estetica ma non bisogna fermarvi solo all'aspetto esteriore. Una
volta all'interno del potenziale vostro acquisto, fate una carrellata di accertamenti: date
un'occhiata agli infissi, sia interni che esterni, all'impianto termico e a quello elettrico, e
all'eventuale presenza di umidità. Tenete bene in considerazione che: gli infissi interni se
non dotati di vetrocamera (ovvero di vetro stratificato con intercapedine d’aria) causano
notevoli dispersioni di calore; sia l’impianto termico sia quello elettrico
devono rispettare le rispettive normative vigenti; a partire da mese di
luglio dell’anno 2009 per effettuare compravendite di unità abitative è
necessario il certificato energetico dell’edificio che ne attesta il
consumo annuo energetico. Se le verifiche di cui sopra danno esito
negativo, dovrete accollarvi le spese aggiuntive per la ristrutturazione
del vostro futuro appartamento.
2) Verificare se l’appartamento è in regola
Di solito la compravendita di appartamenti usati viene intermediata da agenzie immobiliari.
Al momento della trattativa: verificate che il venditore sia effettivamente il proprietario
dell'immobile, che ne abbia l'integrale disponibilità e che non siano presenti diritti reali di
godimento (es. uso, abitazione, usufrutto a beneficio di persone diverse dal proprietario)
tramite la verifica delle trascrizioni da richiedere alla Conservatoria dei Registri immobiliari;
se l’immobile è di recente costruzione accertatevi che nel contratto originario siano citate
tutte le licenze ed autorizzazioni che hanno originato il diritto di costruzione (licenza
edilizia, eventuale concessione in sanatoria, licenza di abitabilità). Verificate la planimetria
ed il certificato di attualità catastale. Inoltre verificate i certificati di conformità degli
impianti e la situazione dei pagamenti condominiali presso l’amministratore di condominio.
3) Passi successivi per l’acquisto dell’appartamento
L'agenzia immobiliare, con molta probabilità, vi chiederà di sottoscrivere una "proposta di
acquisto". E' interesse dell'acquirente che il proprietario accetti in forma scritta la sua
offerta, così da dare validità al contratto. La proposta deve essere rivolta al proprietario
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dell'immobile, così come qualunque somma di denaro eventualmente lasciata in deposito
dovrà essere sotto forma di assegno non trasferibile intestato al proprietario medesimo.
E' altrettanto necessario che nella proposta sia riportata l'esatta descrizione dell'immobile,
così come la sua destinazione d'uso, il prezzo offerto, le condizioni di pagamento, e
qualsiasi altra condizione sia ritenuta indispensabile per la positiva conclusione dell'affare.
Se la proposta di acquisto verrà accettata dal proprietario il successivo passo sarà il
compromesso. Il compromesso è un documento tra il venditore e il l'acquirente. Dovrebbe
essere firmato da entrambi le parti alla presenza degli stessi. Nel caso venga firmato
dall'agente immobiliare, assicuratevi che abbia il mandato scritto, da parte del venditore.
Al momento del compromesso:
-
-
verificate le modalità di pagamento del prezzo, calcolando i tempi dell'adempimento
sulla base delle vostre possibilità (cioè fissate delle date sicure per il versamento
degli acconti, se previsti, e per la stipulazione del rogito notarile). Quantificate gli
oneri economici complessivi per evitare sorprese (prezzo dell'immobile, costo
dell'atto notarile, imposte, tasse, costo dell'eventuale finanziamento);
quantificate l'acconto da versare all'atto del compromesso come "caparra
confirmatoria" che assolve anche alla funzione di risarcire l'eventuale danno
derivante dalla mancata stipulazione del contratto;
L’ultimo passo per divenire proprietari dell’appartamento è il contratto pubblico notarile
(rogito). Ricordate che è la parte acquirente che sceglie e paga, a proprie spese, il notaio
di fiducia, il quale opera da "consulente", relaziona e garantisce i requisiti di validità ed
efficacia del contratto.
6. Ho individuato la casa: appartamento nuovo. Cosa fare?
Gli appartamenti nuovi godono di numerosi vantaggi. In primis sono nuovi e quindi non
necessitano di ristrutturazioni; sono realizzati con caratteristiche costruttive e tecnologiche
di ultima generazione e garantiscono agli acquirenti risparmi energetici e benessere
abitativo; sono dotati di impianti rispondenti alle normative vigenti. I vantaggi citati
comportano un prezzo generalmente più alto dell’usato.
I passi da seguire per addivenire all’acquisto non differiscono da quelle
dell’usato. Accertatevi tuttavia che nel compromesso di acquisto siano
indicate, oltre quanto già elencato per i compromessi per gli
appartamenti usati, le caratteristiche costruttive dell’edificio e tutte le
licenze ed autorizzazioni che hanno originato il diritto di costruzione
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(licenza edilizia, eventuale concessione in sanatoria, licenza di abitabilità, planimetria e
certificato di attualità catastale).
Inoltre il venditore in questi casi dovrà garantire l’immunità da vizi occulti, e prestare tutte
le garanzie richieste dalla legge (vedi articoli 1667 1669 del Codice Civile).
Art. 1667 Codice Civile
Difformità e vizi dell’opera. L’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. La
garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o
erano riconoscibili, purché in questo caso non siano stati in mala fede taciuti dall’appaltatore.
Il committente deve a pena di decadenza denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi di consegna entro
sessanta giorni dalla scoperta. La denuncia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i
vizi.
Art. 1669 Codice Civile
Rovina e difetti di cose immobili
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se nel corso di
dieci anni dal completamento l’opera per vizio del suolo o per difetto di costruzione rovina in tutto o in parte
ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti l’appaltatore è responsabile nei confronti del
committente e dei suoi aventi causa purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del
committente si prescrive in un anno dalla denunzia.
7. Un’altra soluzione? Comprare una casa in costruzione
Fidarsi di un progetto? Può convenire, e anche parecchio, ma naturalmente bisogna
seguire con attenzione tutte le fasi dei lavori e chiarire prima numerosi dettagli. Le case in
costruzione sono economicamente un buon affare, sebbene l’acquisto potrebbe sembrare
più rischioso che per una casa già ultimata. In sostanza si tratta di un patto fra il
costruttore e l’acquirente, che finanzia i lavori di edificazione man mano che si svolgono.
Questo vuol dire certo un maggiore impegno e coinvolgimento di chi compra, ma anche la
possibilità di avere alla fine una casa per quanto possibile “su misura” , nuova, e a un
buon prezzo.
E’ bene ricordarsi di chiedere se il terreno è anch’esso di proprietà dell’impresa (e quindi
passerà ai nuovi proprietari), oppure è solo in concessione. In quest’ultimo caso, alla
scadenza (in genere dopo 99 anni) l’immobile passerà ai proprietari degli appartamenti
insistenti sul terreno senza indennizzi. Quanto ai pagamenti, in genere sono scaglionati,
seguendo l’andamento dei lavori. In base alla normativa di cui alla L.210/04 e al D. Lgs.
122/05 il costruttore è obbligato al rilascio di garanzie fidejussorie su tutti gli acconti
versati dall’acquirente.
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Polizze fidejussorie L.210/04 - D.Lgs.122/05
Soggetti obbligati in base alla legge
vigente:
Beneficiari della normativa:
Immobili oggetto della garanzia:
Rischi garantiti:
Somme garantite dalla fidejussione:
Caratteristiche della garanzia:
Costruttori, Imprese o Cooperative
persone fisiche acquirenti di immobili da
costruire
quelli per cui sia stato richiesto il permesso
a costruire e per i quali non sia ancora stato
rilasciato il certificato di abitabilità
- esecuzione immobiliare dell’immobile
oggetto del contratto – fallimento amministrazione straordinaria - concordato
preventivo - liquidazione coatta
amministrativa
tutta la quota contanti versata
dall’acquirente.
- rilasciata da istituto bancario,
assicurativo o finanziaria autorizzata
- operativa anche in caso di mancato
pagamento del premio
- il rimborso deve essere effettuato
entro 30 giorni dalla richiesta del
soggetto garantito
- è valida fino al rogito notarile di
trasferimento della proprietà
Effetti dell’introduzione delle
fidejussioni:
massima tutela dell’acquirente - impossibilità
per il costruttore (impresa e/o cooperativa)
di riscuotere somme a nero
Criticità:
non essendo prevista alcuna sanzione in
caso di mancata consegna delle polizze
(salvo la possibilità per l’acquirente di far
dichiarare nullo il preliminare di acquisizione
dell’immobile) ed essendo inoltre onerosa, si
verifica che molti operatori non danno le
fidejussioni ai loro acquirenti.
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8. Comprare casa in cooperativa
Si tratta anche in questo caso quasi sempre di case da costruire.
Ma la sostanziale differenza con l’acquisto da imprese costruttrici sta nel rapporto con il
soggetto costruttore, che risponde direttamente ai soci della cooperativa, cioè agli
acquirenti, che riunendosi in assemblea prendono tutte le decisioni. Inoltre il prezzo è
generalmente più conveniente, perché permette di beneficiare una serie di agevolazioni:
- Pagamenti dilazionati e personalizzati
- Eventuali contributi da parte della Regione o dello Stato
Importante: il prezzo dell’immobile usato può variare a seconda
dell’andamento del mercato immobiliare, mentre il prezzo del nuovo ha dei
costi fissi (costo di costruzione, appalto, convenzioni, costo terreno, Opere di
Urbanizzazione) al di sotto dei quali non è possibile scendere. Attenzione
quindi che eventuali “sconti” non compromettano la qualità della realizzazione.
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Vantaggi e svantaggi: tabella di confronto tra nuovo e usato
NUOVO
USATO
- Costruita con le più moderne tecnologie
- Ha sempre il posto auto o garage
- Puoi personalizzarla a “costo zero”
- Risponde a tutte le normative vigenti
- Richiede minori verifiche dal punto di vista
della regolarità
- Costo inferiore
- E’ più facile trovare una zona specifica
- Prezzo apparentemente superiore
- Maggiori costi per adeguamento a
normative, molto spesso anche incerti
- Non sempre è presente garage,
parcheggio o posto auto
- Costi aggiuntivi di mediazione agenzia
- Se in costruzione la piantina non è per tutti
di immediata comprensione
Vantaggi
Svantaggi
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