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Esecuzione Immobiliare n. 465/2008 R.G.
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
N. 465 / 2008 R.G.
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
E STIMA DEI BENI IMMOBILI
e
1.0 RELAZIONE DI PERIZIA E FORMAZIONE DEI LOTTI
Gli immobili oggetto di pignoramento sono composti da: porzione di testa, disposta su
tre piani fuori terra, di un vecchio fabbricato in linea ad uso residenziale formato da più
unità immobiliari indipendenti ed autonome; da un portico con annesso ripostiglio sito
al piano terra su fabbricato staccato ed indipendente, collegati all’abitazione principale da
una corte esclusiva.
Gli immobili pignorati non fanno parte di alcun complesso immobiliare essendo censiti
autonomamente e sono occupati dagli esecutati.
I beni colpiti dal pignoramento risultano già ben identificati catastalmente e, a parere
dello scrivente, sono riconducibili ad un unico lotto, non ritenendo, quindi né possibile,
né conveniente una loro vendita frazionata.
2.0 SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI
3.0
RISPOSTA AI QUESITI
3.1 - Identifichi il CTU esattamente i beni pignorati, indicandone i dati
catastali ed i confini.
Alla data del 04.03.2011 gli immobili in esecuzione erano così censiti all’Agenzia del
Territorio di Treviso:
LOTTO UNICO
Bene 1
Comune di Vidor – Catasto Fabbricati
Sez. B Fog. 2 mapp. n. 344 sub 1 - Via M.E. Andreoli - Piano Terra
Area scoperta di mq. 60
Bene 2
Comune di Vidor – Catasto Fabbricati
Sez. B Fog. 2 mapp. n. 344 sub 2 - Via M.E. Andreoli - Piano T-1-2
Abitazione con pertinenze: cat. A/3 cl. 1 vani 8.5 Rendita € 395,09
Dalla visione della mappa digitale disponibile presso gli archivi dell’Agenzia delTerritorio
e relativa al Fog. 8 di Vidor (Sez. B Fog. 2) il mapp. n. 344 di cui le porzioni in oggetto
fanno parte, confina a nord con il m.n. 177; a est con la strada comunale di Via M.E.
Andreoli; a sud con il m.n. 417; a ovest con il m.n. 402. Salvi altri e più precisi confini.
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Si attesta che la mappa digitale non risulta aggiornata e non è conforme con lo stato di
fatto riscontrato in sede di sopralluogo, mancando di fatto il fabbricato accessorio posto a
sud dell’abitazione e l’appendice del bagno posta a nord dell’abitazione.
(all. D.3 estratto di mappa).
3.3 - Il CTU fornirà succinta descrizione tipologica del bene, evidenziando gli
elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia dei
beni (es. casa singola, appartamento in condominio di x unità, negozio,
magazzino, terreno coltivato o edificabile, bosco…) e le località in cui si trovano, e
fornirà i dati essenziali al fine di consentire l’immediata percezione di un interesse
all’acquisto (es. superficie, destinazione d’uso, anno di costruzione, stato di
conservazione, numero di vani…). Preciserà lo stato di possesso in capo
all’esecutato e, in caso di occupazione da parte di terzi, preciserà il titolo
(acquisendone per quanto possibile copia) e verificherà se il titolo sia opponibile
alla procedura.
3.3.1 – Località
I beni in oggetto sono ubicati in Via M.E. Andreoli n. 12 in Comune di Vidor, nella
località riconosciuta come Alnè di Sopra..
La zona in cui sono situati i beni è un borgo rurale di vecchia formazione, oggi
riconvertito dal PRG in zona Residenziale C1, mantenendo però dei gradi di protezione
sui fabbricati esistenti.
Urbanisticamente la zona è un po’ periferica rispetto al centro del paese che dista circa 1.5
km a sud dall’ubicazione del fabbricato. Si presenta comunque alquanto tranquilla e con
una buona esposizione spazio-temporale.
Gli edifici limitrofi verso sud sono quasi tutti di nuova formazione, e nelle immediate
vicinanze è altresì presente la Scuola Media comunale ed un’area attrezzata a verde
pubblico.
Non sono però presenti servizi primari quali negozi, bar, attività commerciali e/o
direzionali ecc. che invece sono ubicati tutti nel centro del paese.
3.3.2 – Dati edilizi
Dall’accesso agli atti presso l’Ufficio Tecnico – Edilizia Privata del Comune di Vidor, è
stato appurato che per gli immobili di cui trattasi non esiste documentazione edilizia
relativa alla costruzione dell’immobile da parte dei precedenti proprietari. Come riferito
dai venditori in atto notarile, l’immobile è stato edificato anteriormente al 1° settembre
1967 ed alla data del rogito non sono stati eseguiti interventi tali da richiedere Licenze o
Concessioni Edilizie. La tipologia dell’immobile e le caratteristiche costruttive fanno
presumere che l’epoca di costruzione dello stesso sia compresa fra gli anni dell’immediato
dopoguerra (Prima Guerra Mondiale - 1920) e l’inizio della Seconda Guerra Mondiale
(1940).
Tale collocazione temporale trova parziale riscontro anche dal colloquio avuto con il
Tecnico Comunale che avvalla in parte l’epoca di costruzione antecedente al 1940.
Gli attuali proprietari, dopo l’acquisizione degli immobili, hanno attivato presso il
Comune di Vidor n. 3 Pratiche Edilizie per la ristrutturazione del fabbricato. Tali pratiche
sono costituite da Denuncia di Inizio Attività (ex Legge 662/1996) e sono state così
formalizzate:
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1) D.I.A. ai sensi della Legge 23.12.1996 n. 662 art. 2 comma 60 punto 7 lettera e)
presentata al Prot. n. 2709 il 20.05.1997 – P.E. n. 5283 per realizzazione di opere
interne all’abitazione, costituite da: modifica alle paretine interne ai piani terra e
primo; sostituzione della pavimentazione al piano terra; costruzione di nuova
canna fumaria interna;
2) D.I.A. ai sensi della Legge 23.12.1996 n. 662 art. 2 comma 60 punto 7 lettera a)
presentata al Prot. n. 3988 il 09.07.1998 – P.E. n. 5540 per manutenzione
straordinaria dell’accessorio all’abitazione, costituita da: tamponamento in
muratura porzione di accessorio adibito a deposito;
3) D.I.A. ai sensi della Legge 23.12.1996 n. 662 art. 2 comma 60 punto 7 lettera a)
presentata al Prot. n. 10501 il 06.12.2000 – P.E. n. 6022 per manutenzione
straordinaria alla copertura, che consiste in: sostituzione di alcuni travetti
secondari della copertura che si trovano in precarie condizioni, mantenendo
comunque inalterata l’orditura principale e gli sporti esterni in laterizio. Verranno
inoltre effettuate la ripassatura dei coppi, la posa di una ondulina sottocoppo, la
sostituzione del tavolato grezzo del tetto e delle grondaie in rame.
Tutte le pratiche non sono mai state definite e completate.
Sono stati eseguiti solo alcuni lavori relativi alla prima D.I.A. e di questa manca il
collaudo finale da parte del Direttore Lavori, la variazione catastale aggiornata con le
modifiche eseguite e l’attestazione di agibilità dei locali.
In particolare si attesta che la DIA del 1998 per la manutenzione straordinaria
dell’accessorio esterno all’abitazione e la DIA del 2000 per la manutenzione straordinaria
della copertura, non hanno mai avuto seguito, come dimostrato nelle foto allegate e le
pratiche comunali sono decadute senza nessuna comunicazione di parte.
3.3.3 – Descrizione sintetica dell’immobile
Il corpo di fabbrica ove è situata l’unità immobiliare in esecuzione è una vecchia casa in
linea edificata, come già riferito, in un periodo presunto compreso fra il 1920 ed il 1940.
La sua struttura portante è in mattoni pieni mista a sassi con uno spessore variabile da 45
a 48 cm; i solai di piano sono in legno con pavimenti costituiti dal solo assito di legno; i
soffitti sono a vista per parte del piano terra e controsoffitati con cartongesso per il piano
primo; il tetto è a doppia falda con travi in legno e tavelloni di laterizio; manto di
copertura tradizionale con coppi di cotto.
Il fabbricato ha orientamento della facciata principale verso sud e costituisce la porzione
ad est del caseggiato storico sopra descritto. Si compone di tre piani fuori terra, con la
parete est confinante con la via pubblica.
Staccato dal fabbricato principale troviamo il fabbricato accessorio, unito al primo da una
corte comune ed esclusiva, ad uso ripostiglio, ad unico piano fuori terra con tetto a
terrazza accessibile solo mediante scala portatile.
Esternamente il fabbricato principale nel suo insieme si presenta in precario stato
conservativo sia come intonaci e tinteggiatura, soprattutto sul lato nord dove evidenzio lo
scrostamento degli intonaci al piano secondo per probabile infiltrazione d’acqua, che come
rivestimenti, grondaie ed infissi, che si mostrano vetusti ed obsoleti.
Nel suo complesso però non presenta fessurazioni e/o altri vizi visibilmente rilevabili,
solo che non si presenta gradevole dal punto di vista estetico.
La zona d’ubicazione risulta abbastanza servita dalla viabilità comunale, essendo il
fabbricato in oggetto prospiciente la strada comunale di Via M.E. Andreolli. Il complesso
immobiliare risulta recintato sui due lati est ed ovest, con muro in mattoni a faccia vista
sul lato ovest e con cancello metallico carrabile e pedonale sul lato est.
Si precisa che la piccola area scoperta posta a nord del fabbricato principale, evidenziata
sia nella mappa che nella planimetria catastale, è oggetto di servitù di passaggio esercitata
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da moltissimi anni dai proprietari dei fabbricati prospicienti e limitrofi, ma non è mai stata
formalizzata con atto pubblico.
Tale area risulta in proprietà agli esecutati ed è parzialmente utilizzata in minima parte
dagli stessi come deposito di materiale edili, soprattutto a ridosso del muro a nord,
mentre per la maggiore estensione è soggetta alla servitù di passaggio da est ad ovest.
(all. G - elaborato fotografico).
m.n. 344 sub 2 – abitazione
La pianta del fabbricato misura nel suo complesso ml. 8.90X7.72, mentre il bagno ha
misure di ingombro di ml 1.90X2.88. Ne deriva che la superficie lorda del piano terra è
pari a mq 74.10, mentre quella del piano primo e secondo è pari a mq. 68.63.
Trattasi di fabbricato di civile abitazione residenziale, dislocato su tre piani fuori terra,
(terra, primo e secondo) ed è così composta.
Al piano terra (altezza rilevata mt. 2.48):
- ingresso con soggiorno ed angolo cottura / pranzo in unico locale, parzialmente
frammentati da alcuni setti murari divisori;
- un ripostiglio/centrale termica ancora allo stato grezzo e da rifinire;
- il bagno, costruito su una piccola adiacenza in aderenza al lato nord del fabbricato;
- la scala di accesso al piano superiore, in cemento armato, con vano scale allo stato
grezzo e da rifinire.
Al piano primo (altezza rilevata mt. 2.55):
- due camere da letto di cui una matrimoniale;
- un ripostiglio, parzialmente allo stato grezzo e da rifinire;
- il vano scale parzialmente da rifinire;
- un piccolo vano tecnico dal quale c’è la botola per salire al piano secondo mediante una
scala a pioli.
Al piano secondo (altezza non rilevata):
- una unica stanza priva di tramezzature ad uso soffitta.
Tale locale non è stato visionato dal sottoscritto per motivi di sicurezza ed incolumità
personale. La scala a pioli per accedere al piano infatti non era stabile, e lo spazio di
movimento assai ristretto, per cui si è deciso di soprassedere e di adottare le indicazioni
fornite dal proprietario.
Come già riferito, il fabbricato è stato oggetto di lavori di manutenzione straordinaria e
modifiche interne. Alcune opere eseguite (quali modifiche interne) non rispettano il
progetto autorizzato e pertanto risultano abusive.
Si segnala una differente tramezzatura di alcuni setti murari al piano terra, ma
principalmente, la diversa e contrastante disposizione delle camere al piano primo che
sono state completamente modificate rispetto al progetto autorizzato. Le pareti divisorie
sono tutte in cartongesso così come la controsoffittatura del solaio in legno.
Le pareti non sono state rifinite. Manca infatti la stuccatura e sigillatura delle lastre di
cartongesso e la rasatura di intonachino finale.
Il pavimento del piano primo è costituito dal solo assito di legno a vista e privo di
palchetto o strato di rifinitura.
L’impianto elettrico, soprattutto al piano primo, risulta ancora in fase di completamento.
Alcune scatole di derivazione sono ancora aperte con i fili a vista.
Le lampade di illuminazione sono prive di lampadari e le lampadine sono attaccate
direttamente ai fili elettrici mediante portalampade non isolati.
Nel complesso l’impianto elettrico risulta a norma, con quadro elettrico, con dispositivo
salvavita e messa a terra.
Non è stato esibito il certificato di conformità impianti poiché mai eseguito.
Esecuzione Immobiliare n. 465/2008 R.G.
Si evidenzia quindi un problema legato alla sicurezza, o meglio, alla problematica
che i cavi volanti, le scatole di derivazione non sigillate ecc. potrebbero provocare,
causando dei corto circuito o essere predisposti a pericoli di folgorazione in caso di
scorretto utilizzo o contatto involontario.
L’abitazione è priva di impianto di riscaldamento. Più precisamente l’impianto è stato
parzialmente eseguito solo al piano terra dove ci sono alcuni radiatori installati, ma manca
la caldaia (con futura alimentazione a metano) ed il collegamento con l’impianto. Nel
ripostiglio al piano terra troviamo infatti la predisposizione delle tubature per il futuro
allacciamento dell’impianto.
Attualmente il riscaldamento dell’ambiente la piano terra avviene mediante una stufa a
legna posta in cucina ed il caminetto a legna posto in soggiorno.
Le camere da letto ed il piano primo non sono riscaldati.
Le rifiniture interne all’abitazione sono di modesta fattura.
I pavimenti del piano terra (dove sono disponibili) sono in piastrelle di ceramica
“similcotto” di seconda scelta; il bagno è piastrellato e rivestito con piastrelle di ceramica
di seconda scelta.
Il piano primo ha pavimenti completamente in assito di legno appoggiato direttamente
sulle travature portanti.
I serramenti esterni sono costituiti da avvolgibili in legno ormai obsoleti, per le finestre
del piano terra e primo ed in oscuri ad anta sempre in legno per le finestre del piano
secondo.
Gli infissi interni sono in legno con vetrocamera normale e non isolati.
La porta di ingresso è stata appena sostituita ed è in alluminio a taglio termico
preverniciata con vetrocamera, mentre il portoncino esterno è in pvc con anta ad oscuri.
Nel suo insieme l’unità immobiliare è dotata di impianti elettrico ed idrico a norma (su
dichiarazione della parte). L’impianto termico non è funzionante ed è privo di caldaia
autonoma a gas metano.
Nel complesso l’immobile si presenta in stato conservativo mediocre.
Le poche finiture interne che sono state rifinite sono di media qualità.
I lavori sono stati eseguiti tutti in economia ed evidenziano la loro precarietà di posa e di
manifattura.
Il bagno ha un’altezza interna di cm 217 e non sarebbe perfettamente abitabile. Inoltre
presenta grosse macchie di umidità e muffa che ne condizionano la salubrità dell’ambiente,
mentre le caratteristiche igienico-sanitarie riscontrate non sono soddisfacenti.
Anche altri locali, lasciati al grezzo, che compongono il fabbricato, sono in precarie
condizioni di salubrità.
Infine, si denota che i lavori lasciati incompiuti e la confusione generale presente,
manifestano una pessima conduzione dell’unità abitativa.
m.n. 344 sub 2 – accessorio all’abitazione
Sempre al piano terra, a sud dell’abitazione e staccato da essa di circa 14.00 ml, troviamo
un piccolo corpo ad uso ripostiglio e portico, delle dimensioni di ml 9.74X2.94, con una
superficie lorda di mq. 28.64.
Tale fabbricato è ad unico piano fuori terra, con tetto a terrazza, non praticabile perché
priva di scala di accesso, altezza interna di mt 2.28, con rifiniture fatiscenti e serramenti
(ove presenti) obsoleti.
3.A – A tal fine il CTU accederà presso l’Agenzia delle Entrate
territorialmente competente, per ottenere certificazione dell’esistenza di
contratti di locazione intestati alla ditta esecutata; in caso di riscontro
positivo, estrarrà copia dei contratti di locazione risultanti dalla
certificazione rilasciata, i quali si riferiscano ai beni sottoposti a
pignoramento.
Esecuzione Immobiliare n. 465/2008 R.G.
Dalle ispezioni effettuate presso l'Agenzia delle Entrate di Montebelluna, competente per
territorio, le unità immobiliari in esecuzione, site in Via M.E. Andreolli n. 12 a Vidor, non
risultano locate, come attestato dal Capo Area Servizi dell’Agenzia.
Tali unità immobiliari però risultano occupate dall’esecutato e dalla convivente
comproprietaria.
3.B - Per i fabbricati, accerti la rispondenza alle vigenti norme in materia
urbanistico-edilizia, quantificando l’importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e
precisando se esistono procedure amministrative e sanzionatorie.
3.B.1 – Situazione urbanistica
In base al Piano Regolatore Generale vigente i beni immobili in esecuzione sono situati in
Zona Residenziale “ZTO C1.26”, ma, essendo ubicati all’interno di una vecchia zona
rurale, sono stati schedati con il grado di protezione 4. Tale grado di protezione riguarda
unità edilizie che risultano profondamente alterate da recenti e sostanziali interventi
complessivi sull’edificio. Gli interventi ammissibili sono regolati dall’art. 24 delle Norme
Tecniche Attuattive che brevemente si riportano.
(all. - I.1 norme tecniche; all. I.2 - estratto PRG).
ART. 24 N.T.A. ZONA " C1 " RESIDENZIALE
DESTINAZIONI D'USO: tutte le destinazioni d'uso consentite per le zone residenziali
comprese le attività strettamente connesse alla residenza (artigianato di servizio, ambulatori,
uffici, commercio al dettaglio, magazzini) che non risultino moleste, nocive, o in contrasto con la
zona.
MODALITÀ D'INTERVENTO: Permesso di costruire o D.I.A. mediante intervento edilizio
diretto.
Negli edifici esistenti sono ammessi gli interventi di: manutenzione ordinaria e straordinaria,
restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia,
3.B.2 – Conformità alle norme urbanistiche e definizione atti amministrativi.
Dalle ispezioni, dagli accertamenti, dai rilievi e dall’esame degli atti, il fabbricato oggetto
di esecuzione ad uso abitazione con accessorio, risulta realizzato, nel suo originario
impianto ante ‘67, e non si sono trovate autorizzazioni o concessioni edilizie.
Sta di fatto però che dai sopralluoghi effettuati sugli immobili e da approfondite indagini
in loco, nonché da ispezioni effettuate presso l'Ufficio Tecnico Edilizia Privata del
Comune di Vidor, rispetto alle D.I.A. depositate ed autorizzate, risultano apportate delle
modifiche alle unità immobiliari in oggetto, consistenti in:
- diversa distribuzione degli spazi interni al piano terra e primo;
- spostamento e mancata costruzione di alcuni setti murari al piano terra;
- diversa collocazione delle pareti delle camere al piano primo, con la creazione di locali
completamente differenti da quelli autorizzati;
- mancata edificazione della scala per accedere al piano secondo;
- spostamento del solaio del piano terra con alterazione delle altezze interne esistenti;
- mancata esecuzione della manutenzione straordinaria dell’accessorio;
- mancata esecuzione della manutenzione straordinaria della copertura dell’abitazione.
(all. L - pianta piano terra e primo con modifiche)
Interpellato l’Ufficio Tecnico nel merito, si attesta che tali minime difformità risultano
sanabili con una semplice Pratica di Sanatoria. I costi ipotizzati sono così determinati:
- costo oblazione per sanzione amministrativa, € 1.032,00;
- diritti di segreteria e marche da bollo, € 88,00 circa;
- diritti catastali per variazione schede planimetriche, € 100,00;
Esecuzione Immobiliare n. 465/2008 R.G.
- spese tecniche e competenze professionali per la pratica di sanatoria e la variazione
catastale, quantificabili in circa € 2.500,00;
per complessivi € 3.720,00 circa, oltre agli oneri di legge.
3.B.3 – Capacità edificatoria residua
L’intero complesso immobiliare, sotto il profilo urbanistico, non sviluppa capacità
edificatoria residua, essendo saturi gli indici di zona previsti dal P.R.G.
La recente Legge Regionale n. 14 del 08.07.2009, il cosiddetto “Piano Casa”, permette
però l’ampliamento del 20% del volume esistente in via “normale”, e, fino al 40% di
ampliamento del volume esistente con interventi che prevedano l’integrale demolizione
del fabbricato e la sua ricostruzione utilizzando tecniche costruttive ecocompatibili e
sostenibili nella qualità energetica ed ambientale.
Pertanto è a disposizione dell’unità immobiliare, entro i limiti normativi e temporali della
L.R. 14/2009 (la validità della legge è di due anni dalla pubblicazione sul B.U.R. n. 56 del
10.07.2009), una ulteriore volumetria pari al 20% da aggiungere a quella esistente, nei
limiti imposti dai vincoli del P.R.G.
Il lotto ove è inserito il fabbricato nel suo complesso si presenta con confini uniformi e
lineari. Le distanze dai fabbricati limitrofi, dai confini e dalle strade, non mi permette di
esprimere al meglio le capacità edificatorie dello stesso, e, la sagoma dell’eventuale
ampliamento si svilupperebbe in maniera molto disomogenea rispetto all’esistente, se non
addirittura irrisoria.
A mio giudizio, considerati gli aspetti morfologici del fabbricato e visionate le norme
tecniche, nessun ulteriore ampliamento è possibile sviluppare sull’unità residenziale,
in esecuzione del Piano Casa.
3.B.4 – Interventi di manutenzione e completamento delle opere
Dal sopralluogo eseguito e dall’allegato elaborato fotografico si evince lo stato generale di
parziale degrado in cui giacciono le unità immobiliari in esecuzione.
Si denota uno stato di anormalità, sia per quanto riguarda l’area esterna, sia per quanto
riguardano i locali interni dell’abitazione e degli accessori.
Le condizioni igienico-sanitarie riscontrate sono precarie ed al limite della salubrità e
della permanenza fissa di persone.
Il bagno, oltre ad avere un’altezza inferiore ai minimi di legge per l’usabilità, presenta
evidenti segni di umidità e muffa, denotando precarie condizioni igienico-sanitarie.
L’impianto termico è stato parzialmente predisposto ma non è funzionante, mancando
l’alimentazione dalla caldaia che è inesistente.
Solo il piano terra viene riscaldato mediante stufe e caminetto legna.
Il piano primo non è riscaldato e molte sono le dispersioni di calore derivanti dal solaio in
legno non isolato e dagli infissi e serramenti non idonei a soddisfare tale requisito.
Inoltre l’immobile è privo dei certificati di conformità degli impianti installati e manca il
certificato di agibilità dei locali, che a mio parere, stante le condizioni riscontrate non
sarebbero al momento pienamente utilizzabili.
In conclusione tutto è ancora in totale precarietà e non è stata definita una data certa di
ultimazione dei lavori.
Al momento il sottoscritto non è in grado di quantificare i costi per gli interventi
necessari per il completamento delle opere e per l’ottenimento del certificato di agibilità.
Stante però quanto visionato e lo stato in cui versa l’immobile, tali costi sono abbastanza
elevati, considerando tra le opere primarie, il rifacimento degli impianti, le rifiniture
interne, il completamento e posa di pavimentazione del piano primo, la costruzione della
scala per accedere al piano secondo, l’isolamento termico della muratura e dei solai,
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l’eventuale sostituzione dei serramenti interni e il rifacimento del bagno per decisi
adeguamenti igienico-sanitari.
3.C - Qualora i fabbricati non siano ancora censiti al N.C.E.U., provveda a
redigere planimetria conforme e proceda, se è necessario, all’accatastamento.
Quale incaricato ed ausiliario del giudice, qualora rilevasse che l’intero immobile
non è accatastato, proceda all’adeguamento catastale sia al Catasto Terreni che
al Catasto Fabbricati, sottoscrivendo le verifiche e gli atti catastali in luogo degli
aventi diritto ed esegua la proposta di rendita catastale ai densi del D.M. 701/94
(presentando copia del presente quesito integrata dei dati relativi all’esecuzione in
calce indicati). In caso di altre difformità catastali si limiti a segnalarle.
Le difformità riscontrate e rilevate comportano una variazione nella consistenza
dell’immobile e nel numero dei vani, pertanto risulta necessaria una variazione catastale
in aggiornamento ed adeguamento dei lavori eseguiti, prima di adempiere alla vendita
forzosa, in ottemperanza anche dei disposti del D.L. 31.05.2010 n. 78 per la conformità
delle planimetrie catastali allo stato di fatto.
3.D - Determini il valore commerciale dei beni, tenendo conto di tutti i dati acquisiti.
3.D.1 – Metodo di stima degli immobili. Premesse ed aspetti generali
Sono state eseguite tutte le operazioni e le indagini preliminari atte ad appurare la
consistenza degli immobili.
E’ stata altresì verificata la provenienza degli immobili stessi, la destinazione d’uso, la
valenza urbanistica e ogni altra disposizione prevista dalle Norme Attuattive del P.R.G.
Sono stati disposti gli accertamenti catastali ed ipotecari ed assunte tutte le informazioni
indispensabili ed opportune.
Sono stati esperiti i necessari sopralluoghi ai beni oggetto di stima ed accertata la
desiderabilità commerciale che il mercato offre attualmente nel territorio.
Sono stati verificati i prezzi di mercato praticati nella zona di ubicazione, anche tramite
operatori del settore immobiliare e tramite i dati forniti dall’Osservatorio Immobiliare
dell’Agenzia del Territorio.
Tutto ciò premesso lo scrivente espone la propria valutazione ottimale.
3.D.2 – Relazione di stima
Tenuto in considerazione quanto sopra descritto nella stima dei beni, tutte le
informazioni assunte nelle ricerche di mercato, e considerando anche il momento difficile
che il mercato immobiliare sta attraversando in questo periodo, in relazione ai prezzi di
mercato praticati nella zona, il sottoscritto ritiene giusto ed equo esprimere il proprio
giudizio di stima valutando gli immobili nel loro complesso, abitazione con pertinenze
accessorie, anche perché a mio giudizio, inscindibili ed invendibili separatamente.
I beni da valutare vanno quindi sempre considerati nelle loro condizioni ordinarie ed in
tutti gli elementi costitutivi, nonché la zona di ubicazione e lo stato di conservazione dello
stesso. Per avere il valore concreto degli immobili occorre considerare le condizioni reali
presenti al momento della stima e apportare le opportune correzioni in aggiunta o in
detrazione secondo determinati parametri.
Allo scopo, per la valutazione delle unità immobiliari presenti nel fabbricato, si è tenuto
giustamente conto nella perizia del tipo di costruzione, del grado delle finiture, delle
caratteristiche architettoniche e funzionali, dell’ubicazione e dei collegamenti viari,
dell’urbanizzazione della zona, delle caratteristiche morfologiche, dello stato di
manutenzione, della vetustà e di ogni altro fattore ritenuto pertinente, oltre che delle
condizioni attuali del mercato e dell’andamento dei prezzi.
3.D.3 – Calcolo della superficie lorda commerciale delle unità oggetto di stima
Esecuzione Immobiliare n. 465/2008 R.G.
La superficie lorda commerciale è stata calcolata con riferimento alla norma UNI 10750 e
al D.P.R. 138/98 allegato C.
Seguendo tale criteri la superficie lorda commerciale risulta quella esposta nella
sottostante tabella.
Sup. lorda abitazione piano terra
7.58 X 8.90
=
mq. 67.46
X
1.00
=
Mq.
67.46
Sup. lorda abitazione piano primo
7.58 X 8.90
=
mq. 67.46
X
1.00
=
Mq.
67.46
Superficie lorda bagno
1.88 X 2.88
=
mq.
5.41
X
1.00
=
Mq.
5.41
Sup. lorda abitazione piano secondo 7.58 X 8.90
=
mq. 67.46
X
0.50
=
Mq.
33.73
Mq.
174.06
Totale
Superficie lorda ripostiglio e
9.74 X 2.82
=
mq. 27.47
X
0.33
=
Mq.
9.07
mq.
X
0.05
=
Mq.
3.00
MQ
186.13
portico accessorio esterno
Area scoperta
60.00
TOTALE SUPERFICIE LORDA CONVENZIONALE
3.D.4 – Dotazione tecnologica e finiture delle unità immobiliari
Unità residenziale
- solaio:
- pavimento zona giorno piano terra
- pavimento zona notte piano primo
- pavimento servizi igienici:
- rivestimenti zona giorno :
- sanitari bagno:
- serramenti per finestra:
- serramenti per porte interne:
- serramenti esterni piano terra e primo:
- serramenti esterni piano secondo:
- portoncino d’ingresso:
- porta d’ingresso:
- impianto di riscaldamento:
- corpi radianti:
- impianto elettrico:
- fornitura acqua potabile:
- stato di conservazione:
- stato di manutenzione:
legno
piastrelle in ceramica
assito di legno
piastrelle di ceramica
intonaco civile
ceramica
in legno con vetro camera
in legno
avvolgibili in legno
oscuri ad anta in legno
blindato in pvc
in alluminio a taglio termico
stufa a legna e caminetto
radiatori (non funzionanti)
canalizzazioni interne alla muratura
acquedotto comunale
mediocre
mediocre
Accessori dell’unità residenziale al piano terra (portico e ripostiglio)
- solaio:
soletta in cemento armato
- pavimento:
cemento grezzo
- serramenti per porte interne :
nessuno
- serramenti per finestra:
ferro e vetro
- serramenti per porte esterne:
ferro
- impianto elettrico :
canalizzazioni esterne alla muratura
- stato di conservazione:
pessimo
- stato di manutenzione:
pessimo
3.D.5 – Valutazione delle unità immobiliari
Alla stima del valore di mercato degli immobili in oggetto si è pervenuti attraverso
l’applicazione del procedimento estimativo detto “comparativo diretto”, basato sul
Esecuzione Immobiliare n. 465/2008 R.G.
raffronto diretto tra gli immobili in oggetto ed una molteplicità di altri immobili similari
per caratteristiche intrinseche ed estrinseche presenti in zona. Il procedimento così scelto,
fra i tanti offerti dall’estimo ordinario, risulta essere il più idoneo a cogliere il valore
commerciale di immobili residenziali del tipo ordinario e quindi facilmente comparabili fra
di loro.
I valori degli immobili oggetto della presente CTU sono stati determinati sulla scorta
delle considerazioni di cui al capitolo precedente. Il valore di mercato è stato espresso in
base alla superficie lorda commerciale (ovvero superficie lorda corretta con opportuni
parametri per ottenere la superficie lorda commerciale). Il prezzo al metro quadrato di
superficie lorda commerciale per fabbricati similari, ad oggi è valutato molto
prudenzialmente in euro 900 / mq.
Precisato ciò, per quanto sopra esposto lo scrivente CTU attribuisce i seguenti valori:
Superficie lorda commerciale
mq 186.13
X
€ 900
=
Stato di conservazione generale: MEDIOCRE
X
0.85 =
Vetustà: > 60 ANNI
X
0.70 =
€ 167.517,00
DEPREZZAMENTO PER:
Valore commerciale
Definizione pratica di sanatoria
25.127,55
€ 50.255,10
----------------------€ 92.134,35
Valore finale
€
€
3.720,00
----------------------€ 88.414,35
3.E - Qualora il pignoramento colpisca beni indivisi, dica se essi siano
agevolmente divisibili, determinando il valore della quota pignorata.
Prospetti inoltre se sia possibile e conveniente una vendita frazionata del
compendio, proponendo la formazione degli eventuali lotti e determinando il valore
commerciale di ciascuno di essi.
I beni colpiti dal pignoramento risultano ben identificati catastalmente e costituiscono un
compendio unico ed indivisibile. A parere dello scrivente, i due subalterni che
costituiscono i beni pignorati sono riconducibili ad un unico lotto, e contribuiscono a
formare una unità immobiliare unica ed indipendente, tecnicamente idonea all’uso
convenuto di civile abitazione. Per tali presupposti si ritiene non conveniente una vendita
frazionata degli immobili in oggetto.
In riferimento a quanto suesposto ed a tutte le considerazioni espresse, il sottoscritto è in
grado di attestare che il più probabile valore di mercato degli immobili descritti nella loro
totalità, espresso in maniera molto prudenziale, è pari a € 88.500,00 (euro
ottantottomilacinquecento virgola zero centesimi), le cui quote pignorate, pari ad una
metà, risultano essere di €.44.250,00 (euro quarantaquattromiladuecentocinquanta
virgola zero centesimi).