Contratto di locazione transitorio: ripartizione spese di manutenzione

Contratto di locazione transitorio: ripartizione
spese di manutenzione
Nel contratto di locazione transitorio come avviene la ripartizione delle spese di manutenzione della casa
tra conduttore e locatore? Se è necessario sostituire gli impianti di riscaldamento o adeguarli alle norme di
legge chi affronterà la spesa? E se si verifica un guasto dell’ascensore chi è tenuto a pagare?
Il contratto di locazione transitorio è una tipologia contrattuale che si applica ad affitti brevi, compresi tra
un minimo di 1 mese e un massimo di 18 mesi. Come per gli altri contratti di locazione la ripartizione spese
inquilino proprietario dipende dalla distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria: nel primo caso
le spese saranno a carico del conduttore, mentre nel secondo dovrà provvedere il locatore. A meno che,
naturalmente, le parti non abbiano pattuito nel contratto una diversa suddivisione degli oneri.
In assenza di accordi particolari tra conduttore e locatore al contratto transitorio si applica dunque il
combinato disposto degli articoli 1576 e 1609 del codice civile. L’inquilino sarà quindi chiamato a sostenere
le spese di manutenzione ordinaria, dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso. Il proprietario sarà
responsabile per la manutenzione straordinaria, dovuta a vetustà o a caso fortuito.
Riparazione elettrodomestici: paga il conduttore o il locatore?
Prendiamo ad esempio uno degli elettrodomestici più utilizzati e, proprio per questo, fonte di maggiori
controversie tra conduttori e locatori: la lavatrice. In caso di guasto della lavatrice dovuto ad un utilizzo
improprio da parte dell’inquilino sarà lui a dover sostenere il costo della riparazione. Se invece la rottura è
legata all’usura dell’elettrodomestico toccherà al proprietario pagare gli interventi di assistenza o la
sostituzione della lavatrice con un modello nuovo.
Oneri accessori: come dividerli
Un elenco puntuale degli oneri a carico di conduttore e locatore in caso di contratto di locazione
transitorio è contenuto nel decreto interministeriale 30 dicembre 2002, pubblicato sul supplemento ordinario
numero 59 della gazzetta ufficiale numero 85 dell’11 aprile 2003. Vediamo alcune tipologie di spese di
manutenzione ordinaria e straordinaria e relative ripartizioni, rimandando per le ulteriori casistiche
all’allegato G del decreto, consultabile sul sito del ministero delle infrastrutture e dei trasporti.
Ascensore
Sono a carico del conduttore:

le spese di manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni

i collaudi e le ispezioni

i consumi di energia elettrica per la forza motrice e l’illuminazione
Il locatore dovrà invece garantire l’installazione, gli interventi di carattere straordinario e di messa a norma.
Illuminazione, allarme, citofoni
Spetta al proprietario l’installazione e la sostituzione degli impianti comuni di illuminazione, dei citofoni e dei
videocitofoni, dei sistemi di allarme e sicurezza. Gli inquilini hanno l’obbligo di assicurare il normale
mantenimento.
Riscaldamento, condizionamento, acqua calda, addolcimento acqua
I locatori hanno l’obbligo di installare e rinnovare gli impianti usurati o non a norma. I conduttori sono
chiamati a coprire tutte le altre spese, ossia:
la manutenzione ordinaria, che comprende anche il rivestimento refrattario

La pulizia annuale di impianti e filtri e la messa a riposo stagionale

La lettura dei contatori

Le spese per i consumi
Antincendio
Il sistema antincendio deve essere garantito dal proprietario, che sosterrà anche l’acquisto degli estintori. Le
verifiche periodiche e le ricariche degli estintori spettano agli inquilini
Pulizie
Il locatore sostiene le spese per:

L’assunzione dell’addetto

Il conferimento dell’appalto all’impresa di pulizie

L’acquisto e la sostituzione di macchinari, bidoni e contenitori
Tutti gli altri costi sono dovuti dal conduttore e comprendono anche la derattizzazione e la disinfestazione dei
locali e dei contenitori in cui avviene la raccolta.
Parti interne
Al locatore sono attribuiti i costi di sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti e di manutenzione
straordinaria dell’impianto di riscaldamento.
Tutte le spese di manutenzione ordinaria, compresa la tinteggiatura di pareti e la sostituzione di vetri, sono a
carico del conduttore. A tal proposito ricordiamo anche che in base all’articolo 1590 del codice civile chi
affitta una casa, anche con contratto di locazione transitorio, è tenuto a restituirla nelle stesse condizioni in
cui l’ha ricevuta, conformemente alla descrizione redatta dalle parti. In assenza di descrizione si presuppone
che la casa fosse in buono stato.
Parti comuni
Anche le zone comuni in caso di affitto transitorio devono esser gestite da conduttore e locatore secondo il
principio della manutenzione ordinaria a carico del primo e di quella straordinaria a carico del secondo. Tra
le parti comuni rientrano:

grondaie, sifoni, colonne di scarico

tetti e lastrici solari,

fognature,

marmi corrimano e ringhiere
Opere di giardinaggio e consumi di acqua connessi? Sono a carico dei conduttori.