nizza: uno sguardo al mercato immobiliare
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nizza: uno sguardo al mercato immobiliare
NIZZA: UNO SGUARDO AL MERCATO IMMOBILIARE LA DOMANDA È SEMPRE ALTA; NEGLI ULTIMI 12 MESI, I PREZZI SONO SALITI DEL 16%. Gli italiani hanno sempre amato la Costa Azzurra, e Nizza in particolare. La Banca Regionale Europea è operativa a Nizza, da oltre un anno, con la propria filiale di avenue de Suède 5, con ottimi risultati, e si sta posizionando sul mercato locale come la banca di riferimento per la clientela italiana. Nel quadro dei programmi di espansione nel dipartimento delle Alpi Marittime, la prima ipotesi di nuova apertura riguarda la vicina Mentone. La clientela richiede alla banca finanziamenti e servizi collegati all’acquisto e alla gestione dgeli immobili; è il motivo per cui Rassegna riassume i risultati di un recente studio pubblicato su “Le Nouvel Observateur”, con particolare riferimento al mercato immobiliare di Nizza. Benché i prezzi siano molto saliti nelle Alpi Marittime, il mercato rimane attrattivo per numerosi stranieri. Il Sud della Francia ha anche la caratteristica di costituire un investimento con un contenuto di piacere-evasione. In un primo tempo, si affitta; poi si pensa di venire ad abitare. Tanto più che le compagnie aeree low-cost consentono di spostarsi a costi minimi e Internet facilita il lavoro a distanza. A tutto ciò occorre aggiungere un altro fenomeno: la transumanza della popolazione francese dal nord verso il sud. Nei prossimi dieci anni, nelle Alpi Marittime la popolazione dovrebbe aumentare del 20%”. A giudizio di Janine Gilletta, una diminuzione dei prezzi è piuttosto improbabile, in considerazione della limitata disponibilità di immobili. Nizza è da sempre la città della Costa Azzurra più amata dagli italiani, molti dei quali vi possiedono o contano di acquistarvi una residenza secondaria. Negli ultimi 12 mesi il mercato immobiliare ha registrato un aumento dei prezzi pari al 16%, dovuto ad una forte domanda che supera l’offerta. Secondo l’autorevole fonte “Perval-Notaires de France”, a Nizza questi sono i valori aggiornati al mese di novembre: • prezzo medio al m2: 2.274 euro • prezzo di vendita medio di un immobile: 128.200 euro • Tipologia più richiesta: 2 stanze (31% delle vendite). Nel dipartimento delle Alpi Marittime, gli acquirenti stranieri rappresentano il 18,9% del mercato e sono concentrati soprattutto su Nizza e sul litorale est (Mentone), dove pesano rispettivamente per il 21,9% e per il 49,9%. Complessivamente, tra gli stranieri, gli italiani sono in maggioranza, con il 10,1%, seguiti dagli inglesi al 3,0% e dai monegaschi allo 0,8%. I parigini preferiscono invece investire nelle zone di Cannes e di Antibes. In una recente intervista al settimanale “Le Nouvel Observateur”, Janine Gilletta, presidente della Chambre régionale des notaires des Alpes Maritimes, ha affermato che “l’incremento dei prezzi è legato alla situazione del mercato immobiliare europeo e mondiale. Negli ultimi cinque anni i prezzi sono aumentati dell’80% nel Regno Unito e del 99% nei Paesi Bassi. 62 • R A S S E G N A N. 1 8 INVERNO 2004/2005 Le fotografie di Enrico Formica su Nizza pubblicate ad illustrazione di questo servizio, sono tratte dal libro “Nizza 360°” di Jean Siccardi, edito da Priuli & Verlucca, editori, per gentile concessione della casa editrice. Secondo “Le Nouvel Observateur”, nel settore degli immobili Nizza è la città francese più cara. L’incremento dei prezzi rende sempre più difficile l’accesso alla proprietà ai residenti locali, che tendono a spostarsi verso le zone dell’entroterra; i programmi di grandi lavori pubblici in corso di attuazione, a partire dalla costruzione di una rete tramviaria, comportano la valorizzazione degli immobili nelle zone che avranno i collegamenti migliori. Le autorità amministrative stanno sperimentando nuove formule per risolvere il problema; ad esempio, rendere disponibili aree edificabili di proprietà pubblica a valori di molto inferiori a quelli di mercato, vincolando i costruttori a riservare la vendita ai francesi che svolgano attività lavorativa a Nizza. Con questa formula, è prevista la realizzazione di un programma che prevede 90 alloggi su un terreno comunale situato nelle vicinanze del centro congressi Acropolis. L’acquisto di immobili a Nizza continua ad essere un ottimo investimento, a maggior ragione in considerazione del fatto che è possibile avere mutui a lunga scadenza, a condizioni vantaggiose e con formule personalizzate; l’offerta delle diverse formule di mutuo è tale da lasciare solo l’imbarazzo della scelta. Dall’alto: il mercato dei fiori nel cours Saleya; la Cattedrale di Santa Reparata, gioiello d’arte barocca. 63 • R A S S E G N A N. 1 8 INVERNO 2004/2005 I PREZZI, ZONA PER ZONA COLLINE OVEST 2000- 4.500 euro/m2 La zona ad ovest di Nizza ha avuto negli ultimi vent’anni un forte sviluppo; alle coltivazioni di fiori si sono sostituiti insediamenti residenziali. Di facile accesso dall’autostrada A8, le colline attirano i giovani attivi, che trovano dei prezzi ancora abbordabili, a condizione di stare lontani dalla Corniche Fleurie. In media, gli immobili vecchi si vendono a 2.121 euro al m2. Possono superare i 3.000 euro in prossimità della Lanterne e del boulevard Napoleone III, e sfiorano i 4.500 euro nelle belle costruzioni recenti con parco e piscina. Villette gemelle di 4 stanze con giardino, a Fabron si trovano a partire da 400.000 euro. NICE EST 1.300 - 3.000 euro/m2 Nel 2006 la nuova linea 1 dei tram collegherà Nizza est ai quartieri nord, attraversando il centro della città; tutta la zona ne sarà presumibilmente valorizzata. I prezzi di questo vecchio quartiere popolare hanno già cominciato a salire. Tra il porto e la stazione di Riquier, la zona più ricercata per la vicinanza al mare e al Vieux Nice, variano tra 1.800 e 2.300 euro al m2, negli immobili vecchi di tipo nizzardo. In quelli recenti, tra 2.300 e 3.000 euro al m2. Oltre la stazione di Riquier, gli alloggi si vendono tra 1.500 e 2.000 euro al m2; oltre la piazza di Saint-Roch, variano da 1.900 euro a 1.300, verso Saint Charles. PROMENADE DES ANGLAIS 2.500- 4.000 euro/m2 I prezzi sono assai lontani rispetto alla Croisette di Cannes, a causa del traffico automobilistico, ma tra due anni, grazie alla conclusione di alcuni importanti progetti di viabilità, la situazione dovrebbe molto migliorare. Dall’inizio dell’anno vi è una certa stagnazione nei prezzi degli appartamenti con 3-4 stanze; salgono quelli degli studio, molto ricercati dagli investitori della Europa del nord. La Promenade des Anglas si può suddividere in tre settori, dal più caro, vicino al centro, al meno caro, verso l’aeroporto. Tra i numeri 1 e 147 il prezzo medio è di 4.000 euro al m2 per gli appartamenti a 3 e 4 stanze, e di 230.000 euro per uno studio di 40 m2; può variare in funzione della qualità dell’immobile. Tra i numeri 147 e 229, i pressi scendono in media a 3.500 euro al m2 per 3 o 4 stanze e a 170.000 euro per uno studio. Oltre, scendono ancora a 2.500 euro al m2 per un appartamento grande e a 140.000 euro per uno studio. MONT BORON 5.000 – 7.000 euro/m2 E’ la zona più cara, a causa della domanda degli stranieri provenienti dall’Europa del nord, pronti a pagare prezzi molto alti per beneficiare della tranquillità e della vista sul mare. Verso la parte bassa del Mont Boron i prezzi scendono a circa 3.000 euro al m2, per alloggi con semplice vista sulla città; per quanto riguarda le costruzione in stile Belle Epoque, la soglia di ingresso è spesso di un milione di euro. CENTRO CITTÀ. 2.000 - 4.000 euro/m2 Si ritiene che attualmente il parco immobiliare del centro città sia di proprietà dei nizzardi per il 75% e degli stranieri per il 25%; sta diventando sempre più il luogo di una clientela agiata proveniente dall’Italia e, sempre più, dai paesi anglo-sassoni e della Europa del nord, che si compera un pied à terre. Il prezzo medio di immobili vecchi è di circa 2.000 euro al m2, ma nel pieno centro, tra la costa e boulevard Victor Hugo, a nord, l’avenue Jean Medicin ad est e boulevard Gambetta ad ovest, variano da 2.500 a 4.000 euro al m2 per gli appartamenti grandi e da 3.000 a 4.000 euro al m2 per gli studio e i bilocali. VIEUX NICE 1.525 – 6.000 euro/m2 I prezzi sono molto saliti, e spesso non sono più alla portata dei nizzardi. Il quartiere è molto vivo ed apprezzato sia dai locali che dagli stranieri, in particolare la zona di Cours Saléya. Il prezzo medio è intorno a 2.300 euro al m2. Parte da 1.525 euro al m2, per un alloggio situato al primo piano, esposto ad est, sopra un pub rumoroso, ma può superare i 6.000 euro al m2 per un alloggio con terrazza situato in rue des Ponchettes, vicino al mare. 64 • R A S S E G N A N. 1 8 INVERNO 2004/2005 CIMIEZ 2.700 – 6.000 euro/m2 Il quartiere, in collina, è tra i più apprezzati dai nizzardi, per la calma ed il verde dell’ambiente. Il prezzo può variare da 2.700 euro, per un piccolo alloggio in un edificio anonimo, e salire fino a 6.000 euro al m2 per un appartamento con terrazza esposta al sole, in un edificio moderno. NICE NORD 1.400 – 3.500 euro/m2 Il quartiere è abitato essenzialmente dalla popolazione attiva locale, ed i prezzi sono ancora abbordabili, pur essendo saliti nelle zone più vicine alla linea di tram in fase di realizzazione. Variano tra i 1.400 euro al m2 negli immobili nizzardi in posizione mediocre e superano i 3.500 euro al m2 nelle costruzioni recenti. La tabella, ripresa da “Le Nouvel Observateur” n.2077, fa riferimento all’”Argus 2004 du Logement”, basato sulle transazioni effettivamente realizzate e registrate dalla Fnaim e dai Notai di Francia. Consente di determinare il valore al metro quadrato di un appartamento libero, senza garage, in funzione di quattro criteri. La localizzazione. L’età o lo stato dell’immobile. Tiene conto della data della costruzione e dello stato attuale dell’immobile, sulla base di tre tipologie: • recente: immobile con meno di dieci anni; • ristrutturato: costruzione di prima del 1948 ma aggiornato in base alle norme attuali; • vecchio: costruzione di prima del 1948, e anche successiva ma non messa a norma, e immobili non ancora ristrutturati. La forbice dei prezzi. Risulta dalla valutazione dello stato dell’immobile, del suo ambiente e del livello di confort interno. Massimo: grande confort e ottima posizione (bel quartiere, vicino a un monumento, un parco, un giardino); minimo: confort standard o senza grandi lavori da effettuare; posizione meno favorevole ma accettabile. La dimensione dell’appartamento. • S - 2st: comprende gli studio e i bilocali, che sono trattati a prezzi molto spesso simili. • 3st: tre stanze. • 4st: quattro stanze. • 5 st+: i grandi appartamenti di 5 stanze o più. Più dettagliate verifiche possono essere effettuate consultando su Internet l’Argus du Logement: www.nouvelobs.com. 65 • R A S S E G N A N. 1 8 INVERNO 2004/2005 LA BRE È LA BANCA ITALIANA DI RIFERIMENTO A NIZZA CORDIALITÀ E TRASPARENZA, 1.200 CLIENTI E TANTI PROGETTI PER IL FUTURO A poco più di un anno dall’apertura della filiale della Banca Regionale Europea a Nizza, quale bilancio? Un bilancio davvero positivo. Abbiamo attualmente circa 1200 clienti e siamo la banca italiana di riferimento a Nizza. Vi proponete di attirare non solo una clientela di italiani che hanno una residenza secondaria a Nizza o un’attività sulla Costa Azzurra, ma anche dei francesi, privati, artigiani e commercianti? Avete raggiunto questo obiettivo? Qual è la percentuale della clientela francese? Ci proponiamo di essere al servizio della clientela italiana come di quella francese. In questo primo anno abbiamo registrato una forte prevalenza di clienti italiani, ed è normale, in quanto sono moltissimi i cuneesi e, in generale, i piemontesi ed i lombardi che hanno casa a Nizza o sulla Costa Azzurra. La Banca Regionale Europea consente loro di aprire il conto a Nizza, e di operare su di esso direttamente dall’Italia, e questa è una grande comodità, soprattutto nella gestione degli adempimenti legati alla proprietà immobiliare. Inoltre, la banca offre un’ampia gamma di finanziamenti, per l’acquisto di immobili. Naturalmente, per 66 • R A S S E G N A N. 1 8 Il quotidiano Nice Matin dà la parola alla signora Wally Favre, direttrice della filiale. Rassegna riprende il testo della recente intervista. INVERNO 2004/2005 noi la clientela francese è molto importante, con particolare riferimento proprio ai privati, agli artigiani, ai commercianti; gran parte dei nostri collaboratori a Nizza è composto da francesi, che conoscono perfettamente il mercato. La clientela francese è di circa il 10%, ed è in crescita. Ci sono prodotti bancari su cui siete più competitivi rispetto alle banche francesi, accusate dalle associazioni dei consumatori di praticare sui servizi tariffe troppo alte e di mancare di trasparenza? Per quanto riguarda le tariffe, riteniamo di essere competitivi, e comunque non lontani dalla media; il nostro valore aggiunto sta nella qualità del rapporto con il cliente, che sa di trovare da noi accoglienza cordiale, rapidità nel servizi, rapidità nelle decisioni. La trasparenza fa parte dei valori della nostra cultura aziendale; proprio nei giorni scorsi, in Italia, la Banca Regionale Europea ha ottenuto da società di certificazione indipendenti il massimo riconoscimento di qualità, sotto questo profilo. Siamo molto competitivi, ad esempio, nell’offerta di finanziamenti per l’acquisto di immobili, e la clientela dimostra di apprezzarlo. Gli italiani sono meno presenti sul mercato immobiliare della Costa Azzurra dopo che hanno avuto la possibilità di far rientrare i capitali in Italia senza essere troppo penalizzati dal fisco, ma anche perché l’economia italiana attraversa un momento difficile. Questo ha avuto dei riflessi sulla vostra attività sulla Costa Azzurra? Non particolarmente. L’interesse degli italiani per l’acquisto di residenze secondarie a Nizza e sulla Costa Azzurra è costante. I prezzi sono molto aumentati e l’offerta limitata, ma il mercato è tornato in movimento. LUNDI 20 DECEMBRE 2004 Avete progetti di apertura di altre filiali nelle Alpi Marittime o più in generale nella regione Provence-Alpes Maritimes? Certamente i nostri orizzonti francesi non si limitano alla sola filiale di Nizza. Stiamo valutando alcune possibilità di nuove aperture, in primo luogo a Mentone, dove la presenza italiana è particolarmente importante. 67 • R A S S E G N A N. 1 8 INVERNO 2004/2005