Vademecum per la denuncia delle unità immobiliari urbane a

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Vademecum per la denuncia
delle unità immobiliari urbane
a destinazione ordinaria
Ing. Andrea Vaccaro
Agenzia del Territorio di Siracusa Responsabile Gestione Banche Dati
Geom. Francesco Ossino
Collegio Geometri Siracusa Coordinatore Commissione Catasto
Anno 2011
INDICE
Presentazione
2
Premessa
6
1
Generalità
8
2
Unità immobiliare urbana
11
3
Legge 17 febbraio 1985 n. 17
12
4
D.M. 701 del 19 aprile 1994
13
5
Prima revisione degli estimi del N.C.E.U.
13
6
Ricorsi contro le tariffe d’estimo
14
7
Quadro tariffario della provincia di Siracusa
15
8
D.P.R. 138 del 23 marzo 1998
16
9
Agenzia del Territorio
17
10
Docfa telematico
19
11
Procedura Docfa telematico
21
12
Monitoraggio Docfa telematico
25
13
Categorie ordinarie del Catasto fabbricati
28
14
Dati statistici sulle categorie ordinarie
33
15
Categorie fittizie
37
16
Beni comuni censibili e non censibili
37
17
Consistenza catastale
38
18
Diritti censiti
41
19
Censimento delle costruzioni
42
20
Unità afferenti
51
21
Classamento automatico
52
22
Casi di intestazioni catastali
54
23
Controlli effettuati in front office
57
24
Compilazione Docfa
61
25
Sanzioni
81
26
Allegato “C” del D.M. 138/1998
82
27
Corrispondenza fogli di mappa e zone censuarie
86
28
Quadro Tariffario della Provincia di Siracusa
88
1
Da quando la partecipazione degli Organismi professionali all’attività degli Uffici è stato
un imperativo imprescindibile dell’Agenzia, si è avuta occasione di osservare un continuo
miglioramento della qualità degli elaborati e della percezione della prassi catastale, non
sempre di facile applicazione, specie nei casi di maggior impatto con il territorio.
Il confronto continuo con i professionisti e la divulgazione attraverso diverse iniziative
della cultura catastale hanno reso possibile una maggiore trasparenza dell’attività degli
Organismi professionali e degli Uffici finalizzata a una fruizione completa delle procedure,
oramai totalmente informatizzate, ed una migliore percezione da parte dell’Utenza che
rappresenta il bacino a cui rivolgere la propria attenzione professionale.
In questa visione di continuo scambio e perfezionamento, si è voluta innestare la stesura
del presente Vademecum che vuole essere una fonte diretta e concreta di principi su cui
impostare anche la proposta di classamento e la successiva acquisizione in banca dati
delle
unità immobiliari di categorie ordinarie. Queste categorie interessano da vicino i
cittadini per un’equa ed imparziale fiscalità.
Non può sottacersi che la mancanza di comuni riferimenti è stata e può ancora essere
causa di defatigante e dispendioso contenzioso.
Grazie all’apporto dell’ing. Andrea Vaccaro, di questo Ufficio, e del Geom. Francesco Ossino, del Collegio Provinciale dei Geometri e dei Geometri Laureati questo compendio trova immediata e pratica applicazione.
Facendo voti affinché esso sia propulsivo dell’attività dei nostri tecnici e dei professionisti,
auguro buon lavoro.
Il Direttore
Dr. ing. Michelangelo Bellinvia
2
Nella provincia di Siracusa si è consolidata in questi anni una fruttuosa sinergia tra diverse istituzioni professionali, finanziarie e scolastiche volta allo svolgimento di corsi di aggiornamento professionale, di giornate di studio e di convegni sui temi tecnici ed economici, di pubblicazioni specialistiche e di stages che hanno favorito la diffusione delle norme e delle procedure catastali. Il Collegio dei Geometri e dei Geometri laureati di Siracusa, l’ Ufficio Tecnico Erariale ( dal 1° gennaio 2001 l’ Agenzia del territorio), alcuni Istituti tecnici per Geometri e alcuni Comuni dell’hinterland hanno promosso una serie di iniziative tra le quali nel biennio 1998/99 le più rilevanti sono state quelle:
- del Collegio di Geometri e dei Geometri laureati di Siracusa, per opera del Presidente
Benito Grande e del geom. Francesco Ossino, ha dato la possibilità ai Comuni di Avola, Pachino, Noto, Rosolini e Portopalo di Capo Passero di usufruire di quaranta lavoratori socialmente utili per la determinazione delle microzone, previo corso di formazione effettuato presso l’ Ufficio Tecnico Erariale di Siracusa;
- dell’Istituto tecnico statale per Geometri “Pierluigi Nervi” e del Comune di Lentini, con
la partecipazione dell’ Ufficio Tecnico Erariale di Siracusa nella Commissione di collaudo dei lavori, per la determinazione delle microzone con moderni metodi statistico–matematici, tramite la rilevazione di dati di compravendita e di affitto e la compilazione di schede descrittive degli immobili da parte degli alunni delle classi IV e V
preparati e seguiti dai Docenti di Estimo; il coordinamento scientifico del progetto è
stato svolto dal professore Marco Simonotti dell’Università degli studi di Palermo.
Queste iniziative, e altre minori a corredo altrettanto significative, hanno avvicinato all’
Istituto Catastale lavoratori e studenti e hanno ottenuto un’eco nell’opinione pubblica con
riscontri sulla stampa: sul giornale “La Sicilia” del 12 novembre 2008, a commento di una
giornata di studio avente per oggetto i fabbricati rurali, è scritto “L’ attività congiunta
dell’Agenzia e dei tecnici professionisti ha dato risultati positivi, perché si sono incrementate le entrate fiscali per lo Stato e gli Enti Locali e si è consentito una maggiore equità
3
fiscale nel settore immobiliare”. Nel “Giornale di Sicilia” del 23 luglio 1999, la convenzione con l’Istituto tecnico è stata considerata “totalmente innovativa” con “un duplice scopo: didattico formativo e socio economico”.
Nell'ambito di queste iniziative e alla luce dei risultati ottenuti, il Vademecum per la
denuncia delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria si presenta al
lettore come il frutto del lavoro sinergico di un rappresentante del Collegio e di un rappresentante dell’Agenzia del Territorio..
Il Vademecum è rivolto ai tecnici professionisti che lavorano nel settore catastale e che
possono trovare un valido ausilio per la determinazione del classamento catastale degli
immobili e soprattutto l’opportunità per approfondire la loro conoscenza dei meccanismi
del Catasto Urbano.
Numerosi sono gli argomenti trattati nel vademecum sostenuti con dati statistici e con
riferimenti normativi: il Docfa telematico, la revisione delle tariffe di estimo, la consistenza del patrimonio immobiliare provinciale, i casi di intestazione catastale, la definizione
delle categorie ordinarie, i criteri di classamento, i casi di sospensione, le linee guide per
la redazione del Docfa, il quadro tariffario della provincia di Siracusa con l’indicazione delle classi ordinarie, e così di seguito.
Questo Vademecum è stato già apprezzato per la sua originalità, completezza e chiarezza
espositiva dalla Commissione Catasto del Collegio dei Geometri, dall’Ordine degli Ingegneri, dall’Ordine degli Architetti, dall’Ordine dei Dottori Agronomi e dal Collegio dei Periti
Agrari e Periti Agrari Laureati.
La rapida evoluzione del quadro normativo, talvolta scostante e contraddittoria, e i cambiamenti tecnologici in atto nella pubblica amministrazione inducono a riconoscere lo
sforzo compiuto dagli Autori per seguirne gli svolgimenti in modo da fornire un quadro di
riferimento sistematico, aggiornato ed esauriente della materia.
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Il Vademecum può fregiarsi a ragione del merito di facilitare i rapporti tra i professionisti,
l’amministrazione finanziaria e il pubblico, la cui interazione valorizza i compiti dei primi,
razionalizza le funzioni dei secondi e assolve le aspettative dei cittadini.
È quindi doveroso esprimere, anche a nome della mia categoria professionale, un encomio e un ringraziamento agli Autori del Vademecum: Andrea Vaccaro, Responsabile del
Reparto Gestione Banche dati dell’Agenzia del Territorio di Siracusa, e Francesco Ossino,
Coordinatore della Commissione Catasto
Un augurio a tutti di una buona lettura e di una proficua applicazione.
Geom. Benito Grande
Presidente del Collegio dei Geometri e dei Geometri Laureati di Siracusa
Presidente della Consulta regionale dei Geometri della Sicilia
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PREMESSA
Ormai da diversi anni il principio dell’autodichiarazione soggetta a eventuale controllo, si
è diffuso nei rapporti che intercorrono tra il Cittadino e la Pubblica Amministrazione. Per
quanto riguarda il Catasto, con il D.M. 701 del 1994, operativo a Siracusa dal 15 luglio
1996, i possessori di unità immobiliari urbane (uu.ii.uu.) propongono, tramite il proprio
tecnico di fiducia, il classamento e la rendita catastale dei loro immobili. L’Agenzia del
Territorio può verificare il classamento e la rendita proposta. In caso di rettifica del classamento indicato, la parte interessata può presentare ricorso presso la competente
Commissione Tributaria secondo le norme fissate dal decreto legislativo 546 del
31.12.1996 e successive modificazioni.
Generalmente, meno della metà dei classamenti proposti a seguito di nuove costruzioni o
di variazioni nello stato degli immobili sono verificati dai tecnici dell’Agenzia del Territorio.
Nel precisare che le verifiche sono quantificate pari a tre volte l’incidenza percentuale
delle rendite modificate nell’anno precedente, per l’Ufficio Provinciale (U.P.) di Siracusa
l’obiettivo fissato per il 2009 e confermato per il 2010, è stato pari al 41% circa delle
uu.ii.uu. totali denunciate.
È evidente, quindi, la rilevanza che ha assunto l’operato dei tecnici liberi professionisti
per la perequazione fiscale: nella maggioranza dei casi i tributi sono pagati sulla base
delle rendite proposte dai professionisti senza alcuna verifica da parte dei tecnici catastali.
Questo Vademecum si aggiunge alle altre attività (pubblicazioni, convegni, giornate di
studi, corsi di aggiornamento, stages, ecc.) che sono state realizzate per:

sviluppare la “cultura” catastale,

facilitare l’operato dei tecnici liberi professionisti,

favorire l’interscambio di esperienze tra professionisti e funzionari catastali al fine di
uniformare le modalità operative,

diminuire il contenzioso catastale.
6
NORMATIVA
La principale normativa di riferimento per gli argomenti trattati è di seguito riportata, le
circolari e le note citate sono state emanate dalla Direzione Generale del Catasto:

R.D.L. n. 652 del 13.04.1939

Circolare del 19.01.1984 n. 2

Circolare n. 5 del 14.03.1992

Lettera circolare del 02.01.1993

Legge n. 75 del 24.03.1993

D.M. del 19.04.1994 n. 701

D.P.R. del 23.03.1998 n. 138


Nota Circolare del 21.02.2002 prot. n. 15232

Nota Circolare del 31.05.2002 prot. n. 86887

Nota del 21.02.2002 n. 15232


Circolare del 03.01.2006 n.1


Nota del 31.03.2010 n. 17471

Circolare n. 2 del 09.07.2010

Legge 30.07.2010 n. 122

Circolare n. 3 del 10.08.2010.
7
1 Lo scopo principale del Catasto è
GENERALITÀ
inventariare analiticamente gli immobili esistenti sul
territorio nazionale, accertandone le caratteristiche tecniche ed economiche e i diritti, tenendone in evidenza le variazioni nei soggetti e negli immobili al fine dell’imposizione fiscale.
L’esistenza del fabbricato, indipendentemente dalla sua posizione giuridica, è sufficiente
per iscriverlo al Catasto che non ha carattere probatorio ai fini civilistici, anche se gli
immobili per essere iscritti in Catasto devono corrispondere allo stato di fatto e di diritto.
Al presente, le risultanze catastali non danno piena prova né della titolarità del diritto di
proprietà, né della sua consistenza a favore degli intestatari, ma costituiscono solo un indizio suscettibile di concorrere eventualmente alla formazione del convincimento del giudice.
Oltre che per finalità fiscali, i dati catastali sono utilizzati per le analisi statistiche sulle
consistenze
immobiliari
di
un
territorio,
per
le
delimitazioni
patrimoniali,
per
l’identificazione degli immobili, per la gestione delle proprietà immobiliari pubbliche, per
la redazione di piani urbanistici, per motivi di pubblica sicurezza, per la tutela del patrimonio ambientale, ecc.
La Pubblica Amministrazione è legittimata ad attenersi alle risultanze catastali sia ai fini
della notifica degli atti di espropriazione per pubblica utilità, sia ai fini fiscali solo quando
non
risulti una diversa situazione di diritto (Sentenza Cass. 22 giugno 1976, n. 485;
Sentenza Cass. 7 febbraio 1985). Le risultanze catastali possono assumere valore decisivo dell’identificazione dell’immobile solo se le parti glielo abbiano espressamente attributo, ma se si verifica un contrasto tra le risultanze catastali ed il titolo prevale
quest’ultimo. Di conseguenza la storia giuridica di un immobile, non si rileva
dall’iscrizione catastale bensì dall’istituto della trascrizione.
A decorrere dal 1° gennaio 2011 con l’attivazione della "Anagrafe Immobiliare Integrata",
prevista dal comma 1 dell’art. 19 del D.L. 31 maggio 2010, n. 78, convertito con modificazioni dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, si attesterà ai fini fiscali lo stato di integrazione
delle banche dati disponibili presso l'Agenzia del Territorio per ciascun immobile, individuandone il soggetto titolare di diritti reali.
Il comma 14 dello stesso articolo prevede che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento devono contenere per le unità immobiliari
urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie
depositate in Catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo
stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in
materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di
8
conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento
catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e
verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
Si tratta di importanti disposizioni che integrano l’attività di due professionalità, quella
tecnica e quella notarile, e che per ambedue aprono nuovi orizzonti.
Fino al 1865 la maggior parte dei Catasti esistenti in Italia non teneva distinti i fabbricati
urbani dai fondi rustici.
La legge 26 gennaio 1865, n. 2136 disponeva l’unificazione dell’imposta dei fabbricati urbani in tutto il regno e la sua separazione da quella dei fondi rustici imponendo l’obbligo
per i possessori di denunciare il reddito presunto o effettivo proveniente dai fabbricati.
Il R.D. 5 giugno 1871, n. 267, regolamento di attuazione dell’art. 7 della legge 11 agosto
1870, n. 5784, disponeva la formazione del Catasto dei fabbricati nazionale in sostituzione di quelli preesistenti negli stati che erano confluiti nel regno d’Italia.
Il R.D.L. n. 652 del 13.04.1939 con le varianti apportate in sede di conversione dalla legge n. 1249 del 11.08.1939 e integrato con il D.Lgs. del 08.04.1948, n.514, cambiò radicalmente il Catasto in vigore costituendo il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.) prevedendo:

l’accertamento generale dei fabbricati e delle altre costruzioni stabili non censiti al
Catasto terreni su dichiarazione scritta del proprietario o di altro soggetto obbligato
in base all’art. 3; gli stessi hanno anche l’ obbligo di denunciare agli uffici catastali le
variazioni relative allo stato e al possesso delle unità immobiliari urbane e a denunciarne l’eventuale trasformazione di un fabbricato rurale in urbano e l’edificazione di
nuovi fabbricati;

la determinazione della rendita ordinaria per le unità immobiliari urbane;

l’unità immobiliare urbana (u.i.u.) definita dall’art. 5 come ogni parte di immobile
che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un reddito
proprio;

la distinzione in categorie delle uu.ii.uu. di ciascun Comune o zona censuaria in base
alle loro caratteristiche;ogni categoria può essere suddivisa in diverse classi in funzione dei diversi gradi di redditività degli immobili, ad eccezione delle categorie di
immobili a destinazione particolare o speciale (categorie D ed E) la cui rendita si accerta con stima diretta,;

il passaggio dalla produttività effettiva e dichiarata a quella ordinaria e accertata;

la detrazione delle spese o perdite eventuali dal reddito lordo stabilita percentualmente per ogni classe di ciascuna categoria;
9

la rendita catastale, ossia il reddito medio annuo ordinariamente ritraibile da una
u.i., al netto delle spese e perdite eventuali e al lordo delle imposte con riferimento
ad una determinata epoca censuaria; la rendita catastale è calcolata con il prodotto
tra la tariffa e la consistenza catastale dell’unità considerata.
L’antico Catasto urbano, descrittivo e gestito dagli uffici delle imposte, è rimasto attivo
fino al 31.12.1961.
L’attuale conservazione del N.C.E.U., iniziata 1° gennaio 1962 a seguito dell’emanazione
del Decreto 4 dicembre 1961, è passata attraverso tre fasi: la formazione, la pubblicazione e l’attivazione.
Si provvede all’aggiornamento dell’inventario catastale a seguito di passaggi di proprietà
e di altri diritti reali soggetti all’iscrizione in Catasto ed a seguito di nuove costruzioni o
variazioni nello stato delle unità immobiliari già censite.
In caso di inerzia dei soggetti obbligati, l’aggiornamento, può essere svolto direttamente
dagli Uffici catastali.
10
2 -
L’UNITÀ IMMOBILIARE URBANA
L' u.i.u. è l’elemento minimo inventariale sul quale è basato l’accertamento catastale, si
identifica attraverso il foglio, la particella (il numero di mappa o mappal) ed eventualmente il numero subalterno ed è definita dall’art. 4 del D.P.R. 1142/49: “Si accerta come
distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato o insieme di
fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l’ uso locale, un cespite indipendente”.
La definizione è stata consolidata e meglio precisata dall’art. 2 del D.M. 02.01.1998, n.
28: “L’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato o
da un insieme di fabbricati ovvero da un’area che, nello stato in cui si trova e secondo
l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.
L’abitazione e gli altri immobili strumentali all’esercizio dell’attività agricola costituiscono
unità immobiliari da denunciare in Catasto autonomamente.
Sono considerate unità immobiliari anche le costruzioni ovvero porzioni di esse, ancorate
o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti,
stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali di cui al comma 1. Del pari sono considerate unità immobiliari i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale“.
L’art. 61 del DPR n. 1142/1949 definisce l’attività di classamento dell’u.i.u. e ne prevede
le modalità esecutive stabilendo che “il classamento consiste nel riscontrare sopralluogo
per ogni unità immobiliare la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l’unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite che, fatti gli
opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi o
analoghe. Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione
che hanno all’atto del classamento.”
11
3 -
LEGGE 17 FEBBRAIO 1985, N. 17
Nel 1985, il legislatore per assicurare un più spedito espletamento delle procedure catastali con la legge 17 febbraio 1985, n. 17 ha previsto che la scheda di cui all’art. 56 del
D.P.R. 1142/1949, mediante cui il cittadino adempie l’obbligo di provvedere alle dovute
comunicazioni nei confronti dell’Amministrazione debba contenere dati e notizie tali da
consentire l’iscrizione in Catasto senza visita sopralluogo e debba essere sottoscritta anche dal tecnico che ha firmato la planimetria dell’immobile.
La non necessità della visita sopralluogo è ribadita dall’art. 11 del D.L.14 marzo 1988,
convertito dalla legge n. 154 del 1988: il classamento può essere effettuato, a modifica
del R.D.L. 652/1939, anche senza visita sopralluogo, salvo successive verifiche, con riferimento ad unità già censite aventi analoghe caratteristiche.
l’insieme delle unità immobiliari a cui possono riferirsi sia
È molto ampio, quindi,
il tecnico dell’Agenzia per
l’accertamento sia il libero professionista per la proposta di classamento.
Per avere un ordine di grandezza circa le unità che sono esaminate in sopralluogo: La Direzione Centrale ha fissato per il 2010 una soglia minima del 6% per l’ Uffico provinciale di Siracusa
A norma dell'art. 4 comma 22 del D.L. 853/84, convertito nella legge 17/85, sono possibili eventuali modifiche al classamento divenuto definitivo per il decorso del termine, ordinatorio e non perentorio.
Secondo la sentenza della Corte di Cassazione sezione tributaria n. 22557 dell’8 settembre 2008, il proprietario, a norma all’art. 53 della Costituzione, può chiedere la revisione
del classamento in base alle mutate condizioni, della vetustà dell’edificio, della non rispondenza dell’immobile alle esigenze attuali, dimostrandone la diminuzione del reddito,
ed in caso di risposta negativa rivolgersi al giudice.
12
4 -
D.M. 701 DEL 19 APRILE 1994
Il D.M. 701/94, di grande importanza ai fini delle nuove procedure di automazione degli
archivi catastali e delle conservatorie, prevede la presentazione delle denunce di accatastamento per variazione e/o nuova costruzione su supporto magnetico e, inoltre, con il
software Docfa (documento fabbricato) - che ha sostituito i programmi ACQUISIZ e ACCATAST (per MS-DOS in vigore dal 1992) che consentivano il classamento automatico
per le nuove costruzioni ma non prevedevano la proposta di classamento – è obbligatoria
la proposta di classamento da parte dei tecnici liberi professionisti.
Si è quindi realizzato quanto auspicato in seno al VI Congresso Nazionale dei Dottori Agronomi e dei Dottori Forestali, svoltosi a Pisa dal 10 al 13 novembre 1977, il cui pronostico consisteva: ” dialoghi stretti e serrati con gli Organi professionali possono aprire la
porta a una sempre maggiore collaborazione con i professionisti perché producano atti
che l’ufficio non dovrà elaborare e trascrivere ma verificare e acquisire quali documenti
catastali definitivi.
A questo proposito stiamo studiando la proposta di accertamento delle unità non ancora
censite, che consiste in un fac-simile di scheda di partita ove il professionista, grazie ai
corsi frequentati ed altri che si potranno fare, sarà in grado di redigere la “Sua proposta
di accertamento” consistente nell’ assegnazione ad ogni singola unità dei dati di mappa
e del relativo classamento.
Tutto questo vuol dire che gli uffici catastali dovranno svolgere azione di guida e controllo
degli atti prodotti ai fini dell’aggiornamento del Catasto”.
5 -
PRIMA REVISIONE DEGLI ESTIMI DEL N.C.E.U.
Per i precedenti Catasti sono state effettuate tre revisioni generali negli anni: 1889, 1923
e 1939. Fino al 31.12.1991 con l’istituzione del N.C.E.U. le tariffe d’estimo erano riferite
all’epoca censuaria 1937/39 e si rivalutavano attraverso coefficienti automatici stabiliti
per legge, distinti per ogni categoria catastale e uniformi su tutto il territorio nazionale.
A seguito dell’emanazione del D.M. 20 gennaio 1990 è stata effettuata la prima revisione
degli estimi delle uu.ii.uu. a destinazione ordinaria.
Le nuove tariffe, riferite all’epoca censuaria 1988/89, entrate in vigore il 01.01.1992 con
il D.M. 27 settembre il 1991, sono state determinate in base ai valori di mercato anziché
in base ai redditi. Questa esigenza nasceva dalla scarsa disponibilità di canoni di mercato
rispondenti ai requisiti richiesti dall’art. 15 del D.P.R. 01.12.1949, n.1142, a cui contri-
13
buiva il regime vincolistico dell’equo canone (legge 392/78) allora diffuso per gli immobili
ad uso abitativo.
Nel contesto era pure emerso l’orientamento verso il passaggio ad un Catasto dei valori;
infatti, già la legge 154/88 aveva adottato il valore immobiliare catastale rivalutato quale
riferimento per la definizione dell’imponibile per l’imposta sull’incremento di valore degli
immobili (Invim) e per le altre imposte sui trasferimenti (registro e successioni).
Per la determinazione delle tariffe gli Uffici Tecnici Erariali hanno suddiviso il territorio di
ogni provincia in Zone Territoriali Omogenee (Z.T.O.), per ognuna delle quali è stato individuato il Comune tipo cui ricollegare gli altri tramite appositi coefficienti perequativi
che tenessero conto della specifica realtà economica e sociale.
Per ciascuna categoria dei gruppi A, B e C, dapprima è stata calcolata la superficie minima e massima1 del vano tipo, poi è stato ricercato il valore unitario di mercato minimo e
massimo.
Moltiplicando i valori ottenuti (vano medio2 per valore unitario) per i saggi di fruttuosità
previsti dalla Commissione Censuaria Centrale (3% per la categoria C/1, 2% per la categoria A/10 ed 1% per tutte le altre categorie) si sono determinate le tariffe minima e
massima. Le classi di ogni categoria sono state determinate in questo intervallo fissando
la differenza di reddito di circa il 15% tra ciascuna categoria .
A seguito della proposizione delle tariffe così ottenute alle Commissioni Censuarie Distrettuali e dell’approvazione di esse, eventualmente modificate, la Commissione Censuaria
Centrale ha provveduto in campo nazionale, alla loro perequazione e successiva pubblicazione.
6 -
RICORSI CONTRO LE TARIFFE D’ ESTIMO
Le tariffe così determinate furono oggetto di ricorsi al T.A.R. del Lazio in quanto si basavano sui valori di mercato invece che sui redditi ritraibili.
Il T.A.R. con sentenza 29 aprile 1992, n. 1184 ha dichiarato illegittimi i decreti ministeriali attuativi per violazione del regolamento e per ”… un’alterazione del sistema fiscale,
nel senso della trasformazione delle imposte sugli immobili le quali non sarebbero più determinate su base reddituale bensì su base patrimoniale”.“Ed invero sotto il profilo puramente strumentale sta per certo che la facoltà di determinare la tariffa sulla base
dell’interesse del capitale fondiario, è prevista dalla norma come eccezione alla regola
generale del reddito locativo. Eccezione che è destinata a operare solo nel caso in cui nel1
In caso di vano superiore alla superficie massima di quello relativo alla propria categoria, l’eccedenza si ragguaglia ad essa quale rapporto tra questa
e la superficie massima stessa.
2
Con vano medio si intende quello ordinariamente ricorrente e non quello dato dalla media dei due valori.
14
la singola zona non esista un mercato delle locazioni. Da qui l’impossibilità, in via amministrativa, di trasformare tale criterio da eccezione a generale, come appunto hanno fatto
i decreti ministeriali impugnati”.
Con la legge n. 75 del 1993 è stata prevista anche la revisione degli estimi e del classamento da completare entro il 1995 e la possibilità per i Comuni di presentare ricorso contro le vigenti tariffe d’estimo urbane alle competenti Commissioni censuarie. Numerosi
Comuni (circa 2.000) si sono avvalsi di questa possibilità ed il 75% circa dei ricorsi sono
stati accolti.
La Corte Costituzionale, con sentenza 263/94, ha valutato legittimi gli stessi decreti ministeriali attuativi, affermando nelle motivazioni ” … è importante rilevare la transitorietà
della disciplina denunciata che verrà superata a partire dal 1995 dai nuovi criteri indicati
dal legislatore”.
La revisione degli estimi e del classamento che si doveva completare entro il 1995, con
riferimento all’epoca censuaria 1992/1993, fu iniziata ma mai completata.
Stante che la revisione da definire nel 1995 non fu effettuata, il legislatore ritenne opportuno emanare la legge 449 del 1997 che riapriva i termini per quei Comuni che non avevano presentato ricorso contro le tariffe d’estimo ai sensi della legge 75/93.
Altri Comuni presentarono ricorso e con Decreto 6 giugno 2002 del Ministro dell’ Economia e delle Finanze”Determinazione tariffe d’ estimo e delimitazione delle zone censuarie,
in attuazionedell’ art. 9 comma 11 della legge 28.12.2001, n. 448” pubblicato nel supplemento n. 153 alla G.U. del 29.7.2002, n. 176, sono state modificate, con decorrenza
13.08.2002, le tariffe di n. 268 Comuni, di cui n. 12 appartenenti alla provincia di Siracusa.
7 -
QUADRO TARIFFARIO DELLA PROVINCIA DI SIRACUSA
Per i Comuni di Augusta, di Avola, di Carlentini, di Floridia, di Francofonte, di Lentini, di
Noto, di Pachino, di Palazzolo Acreide, di Priolo Gargallo, di Solarino e di Sortino, che
rappresentano circa il 60% del patrimonio immobiliare dell’ intera provincia di Siracusa,
le attuali tariffe sono in vigore dal 13.08.2002 e sono state determinate direttamente e
soltanto dagli stessi Comuni che hanno presentato ricorso ai sensi della legge 449/1997
contro le tariffe determinate ai sensi del D.M. 20 gennaio 1990.
Infatti, stante che la Commissione Censuaria Provinciale di Siracusa non era funzionante,
per mancanza del presidente, i ricorsi sono stati accolti senza alcun contradditorio con
l’Agenzia per il principio del silenzio accoglimento (comma 1 quater della legge 75/1993).
Per il Comune Francofonte, a seguito della decisione 87/09 del Consiglio di Giustizia Amministrativa della Regione siciliana, depositata il 02.03.2010, sono state ripristinate con
15
decorrenza 29.10.2010 le tariffe preesistenti del 01.01.1992. Nel periodo 13.08.2002 –
28.10.2010 a seguito del ricorso presentato dal Comune di Francofonte, sempre ai sensi
della legge 449/1997, sono state in vigore altre tariffe inferiori del 5% rispetto a quelle
attuali.
Per il Comune di Avola, oltre alla riduzione delle tariffe si è effettuata anche la suddivisione del territorio comunale in due zone censuarie.
Per gli altri 9 Comuni della provincia le tariffe attuali sono in vigore dal 01.01.1992.
Tutte le tariffe d’estimo vigenti fanno riferimento all’epoca censuaria 1988/89.
A seguito dell’accoglimento dei ricorsi per
Augusta, Avola, Carlentini, Floridia, Lentini
Noto, Pachino, Palazzolo Acreide, Priolo Gargallo, Solarino e Sortino , per le 8 categorie
più rappresentative, vi sono state le seguenti riduzioni percentuali rispetto alle precedenti
tariffe (tabella 1). In allegato è riportato il quadro tariffario per la provincia di Siracusa.
Tabella 1 – Riduzioni percentuali delle tariffe per Comune
COMUNI
AUGUSTA Z.C.1
AUGUSTA Z.C.2
AVOLA Z.C. 1
AVOLA Z.C. 2
CARLENTINI Z.C. 1
CARLENTINI Z.C. 2
FLORIDIA
LENTINI
NOTO
PACHINO Z.C. 1
PACHINO Z.C. 2
PALAZZOLO ACREIDE
PRIOLO GARGALLO
SOLARINO
SORTINO
A/2
%
20
15
10
5
30
30
30
46
30
30
30
22
20
30
25
8 -
A/3
%
20
10
10
5
30
30
30
50
30
30
30
22
25
30
22
A/4
%
15
10
10
5
30
30
20
48
20
20
20
22
20
20
15
A/7
%
25
10
10
5
30
30
30
61
30
40
40
22
24
30
25
C/1
%
25
25
10
5
30
30
30
63
30
20
20
22
46
30
30
C/2
%
25
25
10
5
30
30
30
63
30
20
20
22
46
30
20
C/3
%
25
25
10
5
30
30
30
63
30
30
30
22
46
30
20
C/6
%
25
25
10
5
30
30
30
63
30
30
30
22
46
30
30
D.P.R. 23 MARZO 1998, N. 138
Il D.P.R. n. 138/1998, su delega al Governo ai sensi della L. 23.12.1996, n. 662, ha previsto:
-
la revisione delle zone censuarie,
16
-
l’articolazione del territorio comunale in microzone omogenee3,
-
il riferimento al fattore posizionale e al fattore edilizio per la determinazione del valore degli immobili,
-
l’adozione del metro quadrato di superficie catastale come unità di misura per le categorie ordinarie,
-
un nuovo quadro di qualificazione generale delle unità immobiliari,
-
la revisione delle tariffe d’estimo con riferimento all’epoca censuaria 1996/97,
-
la revisione dei criteri di classamento,
-
la revisione del classamento e della rendita catastale per tutte le uu.ii.uu. .
A seguito di tale norma, si è svolta un’intensa attività da parte degli Uffici tecnici erariali
(UU.TT.EE.) e dei Comuni: sono state individuate circa 20.000 microzone, nel 70% dei
casi ad opera degli Enti locali e per la parte rimanente con l’intervento in surroga degli
Uffici.
Per la provincia di Siracusa il numero di microzone individuato per ogni Comune è stato:
Augusta 11, Avola 5, Buccheri 2, Buscemi 2, Canicattini 3, Carlentini 5, Cassaro 1, Ferla
1, Floridia 4, Francofonte 2, Lentini 3, Melilli 4, Noto 120, Pachino 8, Palazzolo Acreide 4,
Portopalo 4, Priolo 3, Rosolini 4, Siracusa 13, Solarino 3, Sortino 3.
Tali risultati si sono potuti ottenere, dopo capillare diffusione dei principi informatori della
normativa, grazie anche alla collaborazione del Collegio dei Geometri della provincia di
Siracusa, nonché di altre qualificate componenti professionali.
Tuttavia, per diversi motivi, la seconda revisione degli estimi e la prima revisione del
classamento non sono state ancora completate e le microzone possono considerarsi obsolete se riferite alla realtà del mercato immobiliare.
Attualmente, sono in corso delle sperimentazioni in alcuni Uffici “pilota”, fra cui l’ U.P. di
Siracusa.
9-
L’AGENZIA DEL TERRITORIO
L’Agenzia del Territorio, istituita a norma del D. Lgs. 30 luglio 1999, n. 300, operativa dal
1° gennaio 2001, si colloca nell’ambito del processo di riorganizzazione della Pubblica
Amministrazione e del progressivo decentramento di competenze agli enti locali.
3
“la microzona rappresenta una porzione del territorio comunale o, nel caso di zone costituite da gruppi di comuni, un intero territorio comunale che
presenta omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico ambientali, socio economici, nonché nella dotazione dei servizi e di nfrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti; essa individua ambiti di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l’ incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari.”
17
È un ente pubblico dotato di personalità giuridica e ampia autonomia regolamentare,
amministrativa, patrimoniale, organizzativa, contabile e finanziaria.
È costituita da 7 Direzioni Centrali di cui 3 preposte alla gestione dei servizi, con sede a
Roma, da 15 Direzioni Regionali e da 103 Uffici provinciali che garantiscono una capillare
presenza su tutto il territorio nazionale.
L’Agenzia eroga servizi catastali, cartografici e di pubblicità immobiliare. È attiva
nella costituzione e nell’aggiornamento dell'anagrafe integrata dei beni immobiliari esistenti sul territorio nazionale e nell’integrazione delle attività in materia catastale con
quelle attribuite agli enti locali. Tra i suoi compiti istituzionali vi sono anche la gestione
dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare e l’offerta di servizi tecnico-estimativi.
L’Agenzia è attiva nel conseguimento dell’equità nel campo dell’imposizione fiscale immobiliare e nel contrasto all’elusione e all’evasione fiscale.
Dal 2001, l’Agenzia ha avviato un insieme organico di attività strategiche: per migliorare
la qualità dell’inventario catastale; per implementare l’aggiornamento della banca dati
catastale e integrarla con i data base cartografici e ipotecari; per rendere più trasparente
le procedure catastali; e per favorire la partecipazione del cittadino all’attività amministrata.
A questi fini, con il miglioramento del sistema informativo e il coinvolgimento del Personale, allo scopo di potere esaurire i magazzini di tutti gli uffici, anche di quelli con carenza di organico, ha applicato il telelavoro trasferendo così le attività e raggiungendo la parificazione della banca dati in tutte le realtà locali.
Nel 2001 l’Agenzia avvia la trasmissione telematica per i tecnici liberi professionisti. Infatti, l’art. 1 del Decreto del Direttore dell’Agenzia emesso il 7 novembre 2001 e pubblicato sulla G.U. n. 282 del 04.12.2001, “Presentazione delle planimetrie degli immobili urbani
e degli elaborati grafici, nonché dei relativi dati metrici, su supporto informatico
unitamente alle dichiarazioni di nuova costruzione e di variazione di unità immobiliari da
presentare agli Uffici dell’Agenzia del territorio”, prevede anche tale possibilità per le dichiarazioni di accatastamento delle unità immobiliari.
A seguito del decreto legge n. 262/2006 e della legge finanziaria 2007 (legge n.
296/2006), l’Agenzia intensifica le attività di recupero della base imponibile collaborando
sinergicamente con l’Agenzia per le Erogazioni in Agricoltura (AGEA ), l’ Agenzia delle Entrate, la Guardia di Finanza e l’Associazione Nazionale Comuni Italiani
18
(ANCI ), incro-
ciando i dati delle rispettive banche dati, utilizzando procedure avanzate di confronto tra
le ortofoto digitali ad alta risoluzione e la cartografia catastale.
Queste attività, condotte tra il 2007 e il mese di settembre del 2010, hanno portato
all’individuazione di circa 2.000.000 di particelle del Catasto terreni su cui insistono immobili che non risultano dichiarati al Catasto.
Al 31.03.2010, l’incremento delle rendite catastali e redditi dominicali legato a tali attività
ad alta valenza fiscale risulta pari a 928 milioni di euro (tabella 2).
Tabella 2 – Incremento delle rendite catastali con le nuove procedure
Tipologia
Immobili F3/F4 (in corso di costruzione o di definizione)
Immobili non dichiarati
Immobili ex rurali
Immobili difformi (comma 336 art. 1 L. 311/2004)
Immobili ex categoria particolare (E)
Riclassamento microzone comunali (comma 335 art. 1 L. 311/2004)
Variazioni colturali Agea
Incremento
(euro*1.000.000)
236
250
91
76
163
52
60
Per consentire un maggiore recupero della base imponibile nel settore fiscale immobiliare, con la legge 30 luglio 2010, n. 122, sono stati estesi agli U.P. dell’Agenzia del territorio alcuni strumenti normativi già utilizzati dall’Agenzia delle Entrate e dalla Guardia di
Finanza, in particolare i poteri istruttori previsti dall’art. 51 del D.P.R. n. 633/1972, nonché quelli disciplinati dall’art. 52 del medesimo decreto in materia di accessi, ispezioni e
verifiche.
Per agevolare l’invio telematico degli atti catastali e per favorire le operazioni di visura,
con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia del Territorio datato 16.09.2010, si è reso
disponibile il servizio di consultazione telematica delle planimetrie catastali, ai soggetti
abilitati alla presentazione telematica degli atti tecnici di aggiornamento del Catasto edilizio urbano e ai pubblici ufficiali incaricati della stipula di atti concernenti beni immobili.
Questo servizio è attivo dal 20.10.2010, comunicato del 19.10.2010, prot. 54082 del Direttore dell’Agenzia.
10 - DOCFA TELEMATICO
Il comma 374 dell’art. 1 della L. 30.12.2004, n. 311 (legge finanziaria 2005) istituisce il
modello unico informatico catastale e la possibilità di inviare telematicamente gli atti catastali Volture, Docte, Pregeo e Docfa.
19
Con il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del 2 maggio 2006, G.U. n. 106 del
09.05.2006, il servizio di trasmissione telematica del modello unico informatico catastale
relativo alle dichiarazioni per l’accertamento delle uu.ii.uu. di nuova costruzione e alle
dichiarazioni di variazione dello stato, consistenza e destinazione delle u.ii.uu. censite, è
estesa a 16 province, tra cui la provincia di Siracusa.
Con il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del 20 marzo 2007, G.U. n. 77 del
02.04.2007, il servizio di trasmissione telematica è esteso a tutto il territorio nazionale.
Con il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del 15 ottobre 2009, emanato ai sensi
dell'art. 5 del D.M. 701/1994, si introduce la procedura Doc.Fa. 4.0, obbligatoria dal 31
marzo 2010.
Le novità di questa nuova versione sono le seguenti.
 Il nuovo formato di esportazione per la presentazione e la conservazione dei documenti
I documenti predisposti possono essere esportati in formato PDF per la presentazione
telematica e in formato DC3 per la presentazione allo sportello.
La scelta del formato (PDF) è da collegare, oltre che all’attivazione del servizio di
presentazione telematica dei documenti, anche alla necessità di conservazione, per un
tempo indefinito, dell’originale del documento informatico su cui è apposta la firma elettronica del professionista redattore.
Le norme vigenti per l’archiviazione elettronica dei documenti informatici richiedono
che il documento sia prodotto in un formato visualizzabile dall’utente al momento
dell’apposizione della firma elettronica.
A tal fine, la nuova versione della procedura Docfa, una volta completata la predisposizione del documento, consente, attraverso la funzione di export, di visualizzare in
formato PDF tutte le informazioni alfanumeriche e le immagini delle schede planimetriche inserite in fase di compilazione. Il professionista, presa visione del documento
prodotto, vi appone la propria firma elettronica, prima di trasmetterlo al servizio telematico dell’Agenzia del Territorio.Per i documenti presentati in front office deve essere prodotta una copia cartacea, sia per le informazioni alfanumeriche, utilizzando la
funzione di stampa di presentazione, sia per le schede delle planimetrie e dell'elaborato attraverso le funzioni di stampa presenti in gestione elaborati grafici.
 Inserimento di nuovi stradari
Per l’inserimento degli indirizzi degli immobili si utilizzano gli stradari certificati “thesaurus” al posto degli attuali stradari catastali. È possibile inserire manualmente
l’indirizzo solo nel caso in cui questo non sia contenuto nel “thesaurus”. Per facilitare
la ricerca degli indirizzi, l’elenco contenuto negli archivi, resi disponibili e utilizzati dal20
la procedura Docfa, è stato organizzato in modo similare a quelli di uso comune. Poiché la struttura dei nuovi stradari è diversa da quella degli stradari utilizzati nella precedente versione, nel caso si voglia importare un documento già compilato con le precedenti versioni, è necessario inserire nuovamente gli indirizzi di tutte le unità immobiliari presenti nel documento.
 Eliminazione degli allegati vettoriali nei formati DXF o DWG
Non sarà più possibile importare in formato DXF o DWG gli allegati vettoriali per la redazione delle schede planimetriche: spesso tali allegati sono stati di impedimento per
una corretta gestione telematica, in considerazione delle loro dimensioni. Ne consegue
che l'unico allegato vettoriale, associato alle schede planimetriche, che è memorizzato
nel sistema informativo dell'Agenzia del Territorio è il file “poligoni”.
 Gestione delle categorie speciali e particolari – Determinazione della rendita
In via sperimentale è data la possibilità di indicare nel quadro H2 la rendita catastale
in alternativa al valore. La rendita così determinata è riportata in automatico nel quadro H3. Con tale nuova funzionalità è resa disponibile, anche per il professionista, la
facoltà - prevista dalla prassi catastale ai fini dell’attribuzione della rendita - di utilizzare il procedimento di stima diretto attraverso la comparazione dell’immobile oggetto
di accertamento con altri similari di cui è nota la redditività.
 Data di ultimazione dei lavori
Per le nuove costruzioni è stato introdotto nel “Quadro A” uno specifico campo per inserire la data di ultimazione dei lavori di costruzione.
11 - PROCEDURA DOCFA TELEMATICO
Le domande di abilitazione al servizio possono essere presentate esclusivamente per via
telematica da professionisti qualificati per l’aggiornamento della banca dati catastale, dopo aver compilato in tutte le parti il modulo presente nella sezione “Adesione alle convenzioni - Presentazione documenti” di SISTER e dopo averlo sottoscritto con firma digitale .
Il richiedente, oltre ai suoi dati anagrafici, deve indicare la propria qualifica professionale
specificando l’Albo provinciale ove è iscritto e il numero di iscrizione.
Deve inoltre indicare se intende avvalersi di un soggetto intermediario federato con
l’Agenzia, presso il quale risulti già censito, per l’accesso al servizio (Identity Provider)
ovvero per i pagamenti dei servizi fruiti (intermediatore finanziario). Nel caso di interme-
21
diazione per l’accesso (Gestione federata dell’identità digitale), il richiedente riceverà le
credenziali di autenticazione dal proprio Identity Provider.
Sottoscrivendo la domanda di abilitazione il richiedente si impegna:

di accettare le condizioni di funzionamento del servizio indicate nei provvedimenti
emanati per regolare il settore;

a garantire il rispetto delle disposizioni del Decreto Legislativo n. 196 del 30 giugno
2003 - Codice in materia di protezione dei dati personali - ed in particolare di impegnarsi a mantenere riservata la parola chiave attraverso la quale il sistema autentica l'utente prima di consentire l'accesso al servizio;

diaggiornare tempestivamente i propri dati anagrafici attraverso le apposite funzioni rese disponibili e a comunicare all’ Ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio che ha provveduto alla sua abilitazione le eventuali variazioni ai dati professionali dichiarati.
Eseguite automaticamente le verifiche formali, il sistema invia una comunicazione e-mail
al richiedente, indicando l’esito del controllo.
In caso di esito positivo il richiedente è invitato a completare il processo di abilitazione
presentandosi presso un Ufficio provinciale dell'Agenzia del Territorio con la seguente documentazione:

il messaggio ricevuto in cui è indicato il codice di richiesta,

un documento di riconoscimento in corso di validità,

un certificato o una dichiarazione di autocertificazione di iscrizione all'ordine professionale.
Le comunicazioni successive alla presentazione telematica della richiesta di abilitazione
devono essere inviate ai competenti Uffici Provinciali dell’Agenzia del Territorio.
Per l’abilitazione al servizio telematico l' Ufficio provinciale presso il quale il richiedente si presenta provvede, attraverso il personale incaricato, a:

prendere in carico la richiesta pervenuta al sistema telematico attraverso la procedura di ufficio per la gestione dei servizi telematici, alla quale debbono essere abilitati i funzionari incaricati ed autorizzati,

verificare l’identità del richiedente attraverso documento di riconoscimento in corso
di validità,
22

verificare la qualifica professionale attraverso un certificato, ovvero una dichiarazione di autocertificazione, di iscrizione all'Ordine professionale,

verificare l’esito dei controlli formali eseguiti dal sistema,

confermare l’abilitazione dell’utente ai servizi richiesti di presentazione telematica
dei documenti,

rilasciare l’attestazione di avvenuta abilitazione, valida in tutto il territorio nazionale, contenente le modalità di accesso ai servizi e le credenziali di autenticazione.
Le credenziali non sono invece consegnate nei seguenti casi:

il richiedente abbia dichiarato che per l’accesso al sistema intende avvalersi di un
intermediario Identity Provider;

il richiedente risulti già abilitato su SISTER ad altri servizi come ad esempio quelli
di consultazione, e quindi può accedere anche ai servizi di presentazione documenti con le stesse credenziali già in suo possesso.
I tecnici professionisti che dispongono della firma elettronica rilasciata fino al 29 ottobre
2010 generata con il kit fornito dall'Agenzia del Territorio possono continuare ad utilizzarla sino alla scadenza del certificato (13 marzo 2011).
I soggetti abilitati possono effettuare anche l’invio di documenti redatti da altri soggetti
sempre che:

il tecnico redattore sia anch’egli regolarmente abilitato alla trasmissione degli atti
di aggiornamento catastale,

il documento di aggiornamento da inviare sia stato preventivamente firmato digitalmente da parte del tecnico redattore.
In tal caso i tributi dovuti sono detratti dalle somme versate anticipatamente sul deposito
a castelletto del tecnico che trasmette la pratica e che conferma la liquidazione proposta
dal sistema.
I soggetti abilitati alla presentazione telematica degli atti di aggiornamento catastale sono anche abilitati:

alla richiesta di estratti di mappa finalizzati alla redazione di atti di aggiornamento
del C.T.,

alla consultazione telematica delle planimetrie catastali, secondo le modalità previste dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del Territorio 16 settembre 2010.
La revoca dell’ abilitazione al servizio telematico avviene nei seguenti casi:

per gravi e ripetute violazioni degli obblighi connessi all’applicazione del provvedimento dell’Agenzia del Territorio del 22/3/2005,
23

per cessazione dell’attività del professionista o per provvedimenti di sospensione
dall’esercizio della professione o di cancellazione dall’albo professionale.
L’Ufficio provinciale notifica all’utente il provvedimento con il quale l’Agenzia procede alla
revoca del servizio.
L’ utente revocato può richiedere la riabilitazione ai servizi di presentazione telematica.
L’Ufficio provinciale procede alla nuova abilitazione solo se il richiedente documenta la
rimozione della causa di revoca.
Nel documento informatico Docfa, su cui è apposta la firma elettronica, il professionista,
mediante dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, di cui agli articoli 38, 46 e 47 del
D.P.R. n. 445/2000, deve attestare:

la sua qualifica professionale e l’abilitazione a svolgere la professione,

l’incarico ricevuto dai soggetti obbligati a effettuare la presentazione dell’ atto di
aggiornamento,

la conformità del documento informatico agli originali cartacei sottoscritti dai soggetti obbligati e dal professionista stesso.
I documenti originali cartacei e l’atto di conferimento dell’incarico saranno conservati dai
soggetti obbligati e dal professionista per un periodo di 5 anni.
Il pagamento dei tributi dovuti sarà effettuato attraverso l’ utilizzo di somme depositate
preventivamente dal professionista tramite versamenti su un conto corrente postale intestato all’ Agenzia del Territorio.
Per l’invio del documento, l’utente deve:

compilare il documento e rasterizzare gli elaborati grafici, calcolare le superfici catastali mediante il sistema dei poligoni,

esportare il file nella cartella da firmare,

apporre la propria firma elettronica,

collegarsi al sistema telematico dell’ Agenzia e inserire tutte le informazioni richieste per l’operazione,

calcolare i tributi dovuti tramite una funzione di ausilio che il sistema mette a disposizione, anche nel caso l’utente intenda avvalersi del ravvedimento operoso
(sanzioni e interessi passivi),

confermare il pagamento dell’importo così ottenuto,

effettuare l’ invio del file attraverso il sistema di interscambio del Territorio (SISTER).
Il sistema telematico:

controlla la validità della firma,
24

verifica la completezza dell’invio effettuato,

controlla la capienza del deposito e decurta l’importo relativo ai diritti dovuti

invia il documento all’ufficio territorialmente competente.
Il sistema dell’U.P. dell’ Agenzia:

effettua il controllo formale,

assegna un protocollo di presentazione,

invia la ricevuta di avvenuta presentazione al sistema telematico che la rende disponibile all’ utente.
Il tecnico dell’Agenzia del Territorio:

effettua il controllo tecnico dl documento,

registra il documento e aggiorna la banca dati catastale.
Al termine delle operazioni di aggiornamento, il sistema assegna un numero di protocollo
di registrazione, genera le ricevute di registrazione e di cassa che il sistema telematico
rende disponibili all’utente.
L’utente telematico riporta sul documento originale cartaceo la data e il numero di protocollo di registrazione dell’atto.
Nei casi di mancata accettazione o registrazione del documento, il sistema telematico
fornisce all’utente le causali del rifiuto e provvede a ripristinare le somme decurtate dal
deposito. Naturalmente, effettuate le correzioni, il Docfa può essere nuovamente inviato.
I sistemi operativi compatibili sono: Windows 95, 98, NT, Millennium, ecc.
I documenti, prima di essere trasmessi telematicamente, devono essere firmati utilizzando un dispositivo di Firma Digitale rilasciato da un ente certificatore riconosciuto da DigitPA (già CNIPA).
12 - MONITORAGGIO DOCFA TELEMATICO
Il Docfa telematico è utilizzato in maniera eterogenea in campo nazionale. Nel 2009, a
fronte di una percentuale nazionale di documenti inviati telematicamente del 42% circa
(tabella 3), nella provincia di Siracusa la percentuale è stata solo del 10,5% quando in
alcune province si ha una percentuale del 90% circa.
Nel 2010, nella provincia di Siracusa sono stati registrati per via telematica il 25,3% dei
Docfa accettati con un trend in crescita e con dati eterogenei nei diversi Comuni, dati che
non dipendono dalla distanza dei Comuni dalla sede dell’Agenzia, ma dalla metodologia di
lavoro dei singoli professionisti . Rispetto al 2009, l’ incremento è stato del 150% circa.
Per il
2011 si può ragionevolmente prevedere che oltre la metà dei docfa verranno pre-
sentati per via telematica.
25
Nel mese di gennaio 2011 la percentuale di Docfa pervenuti telematicamente è stata del
35,8%circa
Tabella 3 - Servizi telematici per le utenze professionali
DOCFA TELEMATICO
Monitoraggio atti inviati in modalità telematica
incidenza % Docfa inviati on line
incidenza % Docfa on line registrati su totale inviati
26
incidenza % atti scartati da sistema e dall'ufficio su totale atti inviati
Tabella dei dati 2008 > 2010
Nella provincia di Siracusa nel periodo dal 01.01.2010 al 31.12.2010 i documenti Docfa
registrati nei singoli comuni sono stati i seguenti (tabella 4).
27
Tabella 4 – Documenti Docfa registrati nel 2010 per singolo Comune
COMUNE
Augusta
Avola
Buccheri
Buscemi
Canicattini Bagni
Carlentini
Cassaro
Ferla
Floridia
Francofonte
Lentini
Melilli
Noto
Pachino
Palazzolo Acreide
Rosolini
Siracusa
Solarino
Sortino
Portopalo di Capo Passero
Priolo Gargallo
Totale
FRONT OFFICE
TELEMATICI
(1)
437
601
29
76
77
281
44
136
345
269
291
336
912
399
263
381
1706
172
164
89
185
7.193
146
313
27
9
66
97
4
27
67
13
137
246
562
52
44
189
297
78
95
19
21
2.438
TOTALE
(2)
583
914
56
85
143
378
48
163
412
282
428
582
1474
451
307
570
2.003
179
259
108
206
9.631
INCIDENZA
%
(1/2)
25,0
34,2
48,2
10,6
46,2
25,7
8,3
16,6
16,3
4,6
32,0
42,3
38,0
11,5
14,33
33,2
14,8
3,9
36,7
17,6
10,2
25,3
Complessivamente nel 2010 sono state inviate n. 9.631 pratiche Docfa,
considerato che nel 2009 l’ afflusso è stato di n. 8331 pratiche, nel 2010
si è avuto un incremento di circa il 16%.
28
13. CATEGORIE ORDINARIE DEL CATASTO FABBRICATI
I gruppi di categorie che rappresentano il patrimonio immobiliare urbano, oltre a quello
delle categorie “F” fittizie prive di rendita (aree urbane, unità collabenti, ecc.) e di cui si
riferisce a parte, sono cinque e si distinguono in unità a destinazione ordinaria (A, B e C)
e a destinazione speciale (D) e particolare (E).
Si riportano, di seguito, le descrizioni delle categorie ordinarie; mentre, per le rimanenti,
si rimanda all’apposito Prontuario sui Valori per le D ed E redatto nel settembre 2007 dal
Reparto Gestione Banche Dati dell’ Agenzia del Territorio di Siracusa
Gruppo A
Comprende residenze e uffici privati secondo la seguente distinzione:
A/1
Abitazioni di tipo signorile
"Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio, con caratteristiche costruttive, tecnologiche, di rifinitura e dotazione di impianti e servizi di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale. Elevata superficie"
Consistenza media nella provincia di Siracusa: vani 14,2 circa. Consistenza media
del vano: 26 mq;
A/2
Abitazioni di tipo civile
"Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche, di rifinitura e dotazione di impianti e servizi di livello rispondente alle locali
richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale. Sono compatibili con la categoria anche quelle unità immobiliari - minialloggi - di consistenza notevolmente
inferiore a quella propria delle abitazioni di tipo civile e quelle appartenenti a fabbricati a schiera, con caratteristiche costruttive, di rifinitura e dotazioni di impianti
e servizi propri della categoria"
del vano: 18 mq.
A/3
Abitazioni di tipo economico
"Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia, sia per
i materiali impiegati che per la finitura e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili, ma che, comunque, soddisfano i minimi standard attuali. Sono compatibili con la categoria anche quelle unità immobiliari - minialloggi - di consistenza
inferiore a quella propria delle abitazioni di tipo economico e quelle appartenenti a
fabbricati a schiera, con caratteristiche costruttive, tecnologiche, di rifinitura e dotazioni propri della categoria"
29
del vano: 16 mq.
A/4
Abitazioni di tipo popolare
"Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifinitura di modesto livello e dotazione limitata di impianti tecnologici e servizi quantunque indispensabili"
del vano: 14 mq.
A/5
Abitazioni di tipo ultrapopolare
"Unità immobiliari appartenenti a fabbricati edificati nel periodo antecedente gli ultimi eventi bellici, non ristrutturati e con livelli costruttivi e di dotazione di impianti
e servizi insufficienti oppure ordinariamente inferiori agli standard attuali; rifinitura
di modesto livello e vetustà"
Consistenza media nella provincia di Siracusa: vani 2,5 circa.
A/6
Abitazioni di tipo rurale
"Come le abitazioni del tipo 'ultrapopolare', entrambi rispondenti, nello spirito della
norma, a realtà edilizie e di utilizzazione consuete all'epoca della formazione del
N.C.E.U., attualmente non rappresentano più tipologie abitative ordinarie perché al
di fuori degli standard minimi indispensabili per l'uso cui dette categorie fanno riferimento. Gli immobili già censiti in dette categorie sono caratterizzati dall'assenza
o carenza degli indispensabili servizi igienici e, spesso, anche di altre dotazioni ora
ritenute indispensabili”
Consistenza media nella provincia di Siracusa: vani 1,8 circa.
A/7
Abitazioni in villini
"Si intende per villino un fabbricato, anche se suddiviso in più unità immobiliari,
avente caratteristiche tipologiche e costruttive tipiche del villino, nonché aspetti
tecnologici e di rifinitura propri di un fabbricato di tipo civile o economico e dotato,
per tutte o parte delle unità immobiliari che lo compongono, di aree coltivate o no
a giardino. Sono compatibili con la categoria quelle unità immobiliari appartenenti
a fabbricati a schiera e quelle di consistenza notevolmente inferiore a quella propria delle abitazioni in villini, e cioè, i minialloggi stagionali”
del vano: 14 mq.
A/8
Abitazioni in ville
"Si intendono per ville quei fabbricati caratterizzati essenzialmente dalla presenza
di parchi e/o giardino, edificati di norma, ma non esclusivamente, in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive
30
e di rifiniture di livello superiore all'ordinario; possono anche identificare immobili
aventi caratteri tipologici e architettonici rilevanti in relazione all'epoca di costruzione"
del vano: 26 mq.
A/9
Castelli palazzi di eminenti pregi artistici e storici
"Castelli e palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e i volumi edificati non sono comparabili con le unità tipo delle altre categorie. Essi, ordinariamente, costituiscono una sola unità immobiliare. È, però, compatibile con l'attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie”.
A/10 Uffici e studi privati
Uffici privati open space, scuole private (Commissione Tributaria Centrale sez.18.a
- 14 gennaio 1977), agenzie assicurative, laboratori professionali (p.e. gabinetti
medici ubicati nei piani elevati, laboratori odontotecnici, laboratori per analisi,
ecc.).
del vano: 15 mq.
A/11 Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi
Baite, baracche in zone terremotate, chalet, dammusi, nuraghi, rifugi di montagna,
sassi, trulli, ecc.
Gruppo B
Comprende strutture di uso collettivo.
B/1
Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanatrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme.
B/2
Case di cura e ospedali.
B/3
Prigioni e riformatori.
B/4
Uffici Pubblici (compresi gli uffici vescovili e parrocchiali adibiti a uffici e costituenti unità immobiliari indipendenti).
B/5
Scuole e laboratori scientifici (osservatori astronomici, osservatori meteorologici, ecc.).
B/6
Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede
in edifici della categoria A/9.
B/7
Cappelle e oratori non destinati all'esercizio pubblico dei culti.
B/8
Magazzini sotterranei per deposito derrate.
31
Gruppo C
Comprende i locali di uso terziario e commerciale.
C/1
Negozi e botteghe
I locali occupati da barbieri, modiste, orologiai, nonché gli uffici telefonici, le edicole (vedi circolare n. 4/2007),
le ricevitorie postali, i banchi del lotto, le agenzie
bancarie o assicurative, le biglietterie, le sale d’aspetto delle linee automobilistiche
di servizio pubblico, ambulatori medici, ecc. posti in comuni locali che hanno ingresso diretto dalla strada pubblica e le comuni caratteristiche dei locali per bottega, i locali adibiti ad esposizione o a music-store ed in genere quei singoli o gruppi
di locali – costituenti unità immobiliari – dove si effettua la vendita, con prevalenza
al dettaglio, di merci, di manufatti, prodotti, derrate, ecc. e quei locali dove la
vendita si accompagna con prestazioni di servizio come, ad esempio, trattorie e ristoranti, pizzerie, panetterie (intese come locali di vendita al minuto del pane),
bar, caffè, ecc.
Requisito essenziale è quello di avere accesso diretto da strada pubblica ed essere
dotati di servizi igienici. Eccezionalmente si può avere accesso anche da cortile,
strada privata, ecc.
C/2
Magazzini e locali di deposito
Magazzini, depositi, soffitte e cantine disgiunte dall’abitazione; quei locali dove si
esercita la vendita all’ingrosso di merci, manufatti, prodotti, ecc. o solo adibiti a
contenere questi ultimi, ma che non abbiano apprestamenti per mostre (vetrine).
Generalmente i locali della categoria C/2 sono di maggiori dimensioni di quelli della
categoria C/1, sono ubicati in posizione prevalentemente eccentrica.
Unità immobiliari utilizzati come depositi possono essere classificati anche nelle categorie speciali, in base alle caratteristiche dimensionali, costruttive, ecc.
C/3
Laboratori per arti e mestieri
Anche quando sono costituiti da diversi tipi di costruzione, come, ad esempio, una
falegnameria con tettoia per deposito legnami o dei locali utilizzati per la lavorazione artigianale del marmo; caseifici, forni da pane, macelli e molini di scarsa importanza economica e quando occupano comuni locali suscettibili di diversa destinazione ordinaria senza radicali trasformazioni; officine per la riparazione di moto
e autoveicoli; impianti per lavaggio autovetture (se dotati di attrezzature semplici
e, quindi, con esclusione di impianti fissi nei locali); le porzioni di stazioni di servizio adibite ad autofficine e/o autolavaggio chiuso, con idonea attrezzatura e relativa area asservita; tutti quei locali nei quali gli artigiani (ad esempio i fabbri, fale-
32
gnami, ecc.) provvedono alla lavorazione e trasformazione di semilavorati, in prodotti finiti.
Quando l’esercizio perde il carattere proprio dell’artigianato per assumere quello
dell’industria (capannone, uffici, mensa, piazzale carico e scarico merci, ecc.)
l’u.i.u. va classificata nelle categorie speciali.
C/4
Fabbricati e locali per esercizi sportivi
Compresi quelli costruiti o adattati per tali speciali scopi e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, se non hanno fine di lucro, ricreatori
religiosi; costruzioni destinate all’esercitazione dei pompieri; sale per ginnastica,
locali e fabbricati per dopolavoro.
C/5
Stabilimenti balneari e di acque curative
Compresi quelli costruiti o adattati per tali speciali scopi e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, se non hanno fine di lucro.
C/6
Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse
Box per auto, posti auto scoperti, rimesse per autoveicoli o per imbarcazioni.
C/7
Tettoie chiuse o aperte
14 -
DATI STATISTICI SULLE CATEGORIE ORDINARIE
La distribuzione delle unità censite nelle categorie ordinarie nei singoli Comuni della provincia di Siracusa e il totale provinciale al 31.12.2009 sono riportati nelle tabelle seguenti
(tabelle 5, 6, 7,e 8).
Tabella 5 – Unità censite per Comune e per categorie catastali (A)
COMUNE
AUGUSTA
AVOLA
BUCCHERI
BUSCEMI
CANICATTINI B.
CARLENTINI
CASSARO
FERLA
FLORIDIA
FRANCOFONTE
LENTINI
MELILLI
NOTO
PACHINO
PALAZZOLO A.
PORTOPALO C.P.
PRIOLO GARG.
ROSOLINI
SIRACUSA
SOLARINO
SORTINO
SOMMANO
A/1
3
10
0
0
0
4
0
0
4
4
6
2
13
1
5
0
0
3
26
0
1
82
A/2
1511
1.274
63
45
218
1.974
28
36
1.451
444
1.115
445
1.213
628
603
138
411
814
7.498
356
378
20643
A/3
9924
5.332
634
347
1.659
4.021
194
572
5.059
2.297
5.024
3.345
5.270
4.813
2.041
886
3.142
4.035
29.019
1.723
2.038
91375
A/4
5122
5.042
499
301
1.581
2.251
228
584
2.133
2.509
5.067
1.286
4.921
4.195
1.527
579
1.465
2.879
11.585
722
1.889
56365
33
CATEGORIA
A/5
A/6
1359
236
2.497
602
253
338
133
288
211
212
428
343
109
315
353
457
893
796
1.394
1.255
3.341
1.998
330
337
1.774
398
1.704
1.236
1.729
622
167
59
89
125
987
1.090
5.356
293
199
367
910
634
24216 12001
A/7
6174
1.812
34
24
168
512
18
52
182
36
72
993
3.184
1.017
365
209
295
336
9.008
172
123
24786
A/8
13
1
3
0
0
1
0
1
1
0
0
3
9
0
0
0
1
0
42
2
0
77
A/10
121
141
7
2
38
82
2
7
120
42
90
61
86
110
58
11
85
116
974
27
23
2203
TOTALE
24.463
16.711
1.831
1.140
4.087
9.616
894
2.062
10.639
7.981
16.713
6.802
16.868
13.704
6.950
2.049
5.613
10.260
63.801
3.568
5.996
231.748
Tabella 6 – Unità censite per Comune e per categorie catastali (B)
COMUNE
AUGUSTA
AVOLA
BUCCHERI
BUSCEMI
CANICATTINI B.
CARLENTINI
CASSARO
FERLA
FLORIDIA
FRANCOFONTE
LENTINI
MELILLI
NOTO
PACHINO
PALAZZOLO A.
PORTOPALO C.P.
PRIOLO GARG.
ROSOLINI
SIRACUSA
SOLARINO
SORTINO
SOMMANO
B/1
28
8
3
2
8
10
1
5
3
15
14
9
32
11
8
1
11
11
57
5
9
251
B/2
2
2
1
2
5
3
21
2
38
CATEGORIA
B/4
B/5
26
24
20
25
6
4
3
5
3
4
8
17
4
2
6
2
8
10
5
14
17
5
10
22
10
15
19
5
10
2
19
7
11
152
129
8
2
5
5
315
334
B/3
2
1
1
1
1
2
1
1
1
11
B/6
4
3
7
14
B/7
2
4
11
10
1
2
15
45
TOTALE
84
60
13
10
15
35
7
13
16
30
66
24
82
45
25
3
30
32
382
17
19
1.008
Tabella 7 – Unità censite per Comune e per categorie catastali (C)
COMUNE
AUGUSTA
AVOLA
BUCCHERI
BUSCEMI
CANICATTINI B.
CARLENTINI
CASSARO
FERLA
FLORIDIA
FRANCOFONTE
LENTINI
MELILLI
NOTO
PACHINO
PALAZZOLO A.
PORTOPALO C.P.
PRIOLO GARG.
ROSOLINI
SIRACUSA
SOLARINO
SORTINO
SOMMANO
C/1
982
818
78
34
229
470
26
86
670
429
893
325
717
686
301
117
314
547
3.865
182
271
12040
C/2
1.146
1.770
313
397
283
1.006
272
625
757
493
1.299
843
1.672
1.463
1.313
306
476
1.029
3.974
385
829
20651
C/3
184
299
45
19
113
158
9
37
182
139
298
78
226
249
169
28
108
278
795
77
116
3607
C/4
4
11
15
34
CATEGORIA
C/5
2
1
1
4
C/6
6.047
4.012
721
339
1.484
6.396
268
897
3.491
2.754
5.792
2.835
4.167
3.770
2.713
464
1.536
3.120
19.755
1.118
2.533
74212
C/7
9
8
2
3
2
24
TOTALE
8.361
6.908
1.165
791
2.109
8.030
575
1.648
5.100
3.815
8.282
4.082
6.783
6.168
4.496
917
2.434
4.978
28.400
1.762
3.749
110.553
Tabella 8 – Distribuzione percentuale per categorie principali
COMUNE
AUGUSTA
AVOLA
BUCCHERI
BUSCEMI
CANICATTINI B.
CARLENTINI
CASSARO
FERLA
FLORIDIA
FRANCOFONTE
LENTINI
MELILLI
NOTO
PACHINO
PALAZZOLO A.
PORTOPALO C.P.
PRIOLO GARG.
ROSOLINI
SIRACUSA
SOLARINO
SORTINO
A/2
CATEGORIA
A/5
20,9
30,2
27,3
26,4
38,7
23,4
25,5
28,3
20,0
31,4
30,3
18,9
29,2
30,6
22,0
28,3
26,1
28,1
18,2
20,2
31,51
A/3
6,2
7,6
3,4
3,9
5,3
20,6
3,1
1,7
13,6
5,6
6,7
6,5
7,2
4,6
8,7
6,7
7,3
7,9
11,8
10,0
6,3
A/4
40,6
31,9
34,6
30,4
40,6
41,8
21,7
27,7
47,6
28,8
30,1
49,2
31,2
35,1
29,4
43,2
56,0
39,3
45,5
48,3
34,0
A/6
5,6
14,9
13,8
11,7
5,2
4,5
12,2
17,1
8,4
17,5
19,2
4,9
10,5
12,4
24,9
8,2
1,6
9,6
8,4
5,6
15,2
A/7
1,0
3,6
18,5
25,3
5,2
3,6
35,2
22,2
7,5
15,7
12,0
5,0
2,4
9,0
8,9
2,9
2,2
10,6
0,5
10,3
10,6
25,2
10,8
1,9
2,1
4,1
5,3
2,0
2,5
1,7
0,5
0,4
14,6
18,9
7,4
5,3
10,2
5,3
3,3
14,1
4,8
2,0
Nella provincia di Siracusa non sono presenti le categorie A/9 e A/11.
Una notevole riduzione delle uu.i.uu. censite nelle categorie A/5 e A/6, si è riscontrata in
questi ultimi anni. Alla data del 01.06.2002, nelle due categorie in questione erano censite complessivamente n. 44.018 uu.ii.uu.; il 20,3% circa del totale delle unità del gruppo
delle categorie A. Alla data del 31.12.2009 risultano censite come A/5 e A/6 complessivamente n. 36.217 unità; il 15,8% circa delle unità censite nelle categorie A.
Tuttavia si rileva che alla data del 31.12.2009 in ben 7 comuni su 21 le unità censite in
categoria A/5 e/o A/6 rappresentano oltre il 30% delle uu.ii.uu. complessivamente censite nel gruppo della categoria A. Per la precisione per questi Comuni le percentuali sono le
seguenti: Buccheri: 32,3%; Buscemi: 37,0%; Cassaro 47,4%; Ferla: 39,3%; Francofonte 33,2%; Lentini: 31,2%; Palazzolo Acreide 33,8%.
Risulta utile il confronto dell’incidenza percentuale fra le varie categorie catastali a livello
nazionale e locale (figure 1 e 2).
35
Figura 1 – Dato nazionale per categoria al 30.09.2009
Categoria
A (escluse A/10)
solo A/10
B
C/6
C (escluse C6)
D
E
F
Totale:
Totale U.I.U.
32.352.045
601.230
167.013
14.862.981
8.455.837
1.074.872
147.918
1.178.646
58.840.542
Figura 2 – Dato provinciale per categoria al 31.12.2009
Categoria
A (escluse A/10)
solo A/10
B
C/6
C (escluse C6)
D
E
F
Totale:
Totale
U.I.U.
229.545
2.203
1.008
74.212
36.341
4.364
585
15.229
363.487
36
15 -
CATEGORIE FITTIZIE
Le categorie catastali fittizie sono rappresentate dalle seguenti cinque:
F1 - area urbana;
F2 - unità collabenti;
F3 - unità in corso di costruzione;
F4 - unità in corso di definizione;
F5 - lastrico solare.
L’iscrizione nel Catasto edilizio urbano delle aree urbane e dei lastrici solari, con
l’indicazione della sola superficie, è stata disposta dall’art. 15 del D.P.R. n. 650/1972. Le
unità in corso di costruzione e di definizione sono state introdotte con la circolare n. 2 del
1984 della Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE. per dare la possibilità di individuare in Catasto porzioni di immobili che non possono costituire u.i.u. nel senso ordinario della definizione in quanto prive di rendita, ma che è necessario individuare per le finalità più disparate (compravendita, iscrizione di ipoteche, donazioni di parti di immobili
non costituenti u.i.u., ecc.). Il D.M. 2 gennaio 1998, n. 28, all’art. 3 comma 2, ribadisce
che i fabbricati sopra indicati possono formare oggetto di iscrizione in Catasto ai soli fini
dell’identificazione, senza attribuzione di rendita catastale.
Le unità sopra indicate, oltre ai fabbricati collabenti, a seguito del D.M. 701/94, sono state inserite nel gruppo delle categorie F per consentire la loro presentazione al Catasto
col Docfa.
Con la circolare n. 1 dell’08.05.2009, Sperimentazione di nuove procedure iscrizione degli
immobili al Catasto Edilizio Urbano, è stata introdotta la categoria F/6 “fabbricato in
attesa di dichiarazione”; la nuova procedura di aggiornamento è attualmente in corso
di sperimentazione presso alcuni Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio.
16 -
BENI COMUNI CENSIBILI E NON CENSIBILI
Con la circolare n. 2 del 20.01.1984 sono state introdotte le nozioni di “bene comune non
censibile” e “bene comune censibile”.
Si considerano “beni comuni censibili” le unità immobiliari urbane che, anche se dotate di
autonoma capacità reddituale, forniscono servizi comuni o sono fruibili da più unità immobiliari (alloggio del portiere, garage comuni, ecc.).
Nel caso di Bene Comune Censibile (B.C.C.) afferente a fabbricato già accatastato, la denuncia deve essere corredata dalla planimetria dell’unità immobiliare, dall’elaborato planimetrico e dall’elenco subalterni. La denuncia è soggetta a tributi. Nel caso in cui il
37
B.C.C. deriva dalla ristrutturazione totale o parziale di un fabbricato già censito deve essere denunciato come afferente con “file” di nuovo accatastamento o di variazione.
Anche la variazione di u.i. ordinaria in testa a ditta Bene Comune Censibile, deve essere
corredata dalla stessa documentazione di quella nuova ed è soggetta a tributi.
Sono considerati “beni comuni non censibili” le porzioni di immobile che non possiedono
autonoma capacità reddituale e sono comuni ad alcune o a tutte le unità immobiliari: androni, scale, aree di passaggio, cortili, terrazzi condominali, ecc.. Essi devono essere rappresentati nell’elaborato planimetrico e contraddistinti da subalterni catastali e se goduti
da uno stesso insieme di uu.ii.uu. hanno il medesimo subalterno, anche se poste su piani
diversi e non contigui.
La variazione del B.C.N.C. deve essere corredata dall’elaborato planimetrico e dall’elenco
subalterni. É facoltativa la sostituzione del subalterno.
Nel caso di denuncia di unità afferente su corte comune o stralcio di area urbana che
modificano il B.C.N.C. (di solito il cortile), deve essere ripresentato il nuovo elaborato
planimetrico in sostituzione totale o parziale del precedente e la variazione del B.C.N.C.
con il relativo elenco subalterni.
Nel caso di variazione da B.C.N.C. ad area urbana, con “file” di variazione si sopprime il
B.C.N.C.; con “file “ di nuovo accatastamento si costituiscono le aree urbane redigendo
esclusivamente l’elaborato planimetrico.
Nel caso di variazione da B.C.N.C. a B.C.C., la variazione deve essere corredata dalla
planimetria dell’u.i., dall’elaborato planimetrico e dall’elenco subalterni ed è soggetta a
tributi.
17 -
CONSISTENZA CATASTALE
Con il decreto legge 30.12.1993, convertito nella legge 26.02.1994, n. 133, all’art. 9
comma 10 è stato introdotto nel sistema estimativo catastale il metro quadrato catastale,
quale parametro unitario di consistenza da applicare, a partire dal 1° gennaio 1997, alle
uu.ii.uu. appartenenti ai gruppi catastali A e B, rispettivamente in sostituzione del vano
catastale e del metro cubo. Tuttavia, il metro quadrato catastale non è ancora operativo
e all’attualità la consistenza si calcola secondo la norma previgente.
Gruppo A
La consistenza si misura in vani catastali. Si considera vano catastale quell’ambiente (salone, camera, ecc.) la cui superficie è compresa fra un minimo e un massimo stabilito dal
competente Ufficio provinciale dell’Agenzia del territorio.
38
 I vani con superficie inferiore a quella minima prevista e gli accessori diretti (bagni,
dispense, ingresso, disimpegni, corridoi, ecc.) si conteggiano pari a 1/3 di vano ciascuno. Se gli accessori diretti superano la superficie minima del vano devono essere
computati in consistenza quali interi.
 I vani che hanno una superficie maggiore di quella massima prevista per quella categoria e per quel Comune si conteggiano come un vano più una frazione di vano che
dipende dal rapporto tra l’eccedenza e la superficie massima del vano stesso (per es.:
vano utile di mq 40; sup. max fissata per il vano mq 25; l’eccedenza è quindi di mq
15; ragguaglio 15/25 = 0,60; il vano è computato per 1,60 vani utili).
 Il vano senza luce diretta è conteggiato per un terzo.
 Gli accessori indiretti (soffitte, cantine e tutti quei piccoli vani che non hanno accesso
diretto dall’unità immobiliare) si conteggiano per ¼ di vano.
 La cucina, anche se inferiore alla superficie minima ed è dotata di tutti gli impianti tipici della sua destinazione è sempre valutata come vano utile.
 Per tenere conto delle dipendenze comuni (cortili, stenditoi, depositi, salette condominiali, ecc.) o di aree scoperte di pertinenza esclusiva, portici,
terrazze, ecc. si può
aumentare la consistenza fino ad un massimo del 10%, sempre nell’ ipotesi che questi
agi non abbiano influito per aumentare di una classe o più. La consistenza può anche
essere ridotta fino a un massimo del 10% in caso di disagi particolari (altezze ridotte
dei vani rispetto all’ordinario, ecc.).
La somma dell’intera consistenza dell’u.i.u. si arrotonda al mezzo vano, secondo la seguente regola: da 0,01 a 0,24 = 0; da 0,25 a 0,74 = 1/2 ; da 0,75 a 0,99 = 1.
Gruppo B
Per questo gruppo la consistenza si calcola in metri cubi vuoto per pieno.
Le norme da applicare per la determinazione della consistenza sono le seguenti:

se trattasi di uu.ii.uu. occupanti interi edifici o porzioni di edifici per tutta la loro altezza, il volume si calcola vuoto per pieno moltiplicando la superficie coperta per l’ altezza totale delle corrispondenti singole porzioni della costruzione. Si deve comprendere
anche il volume dei piani interrati.

Se trattasi di unità che non occupano da cielo a terra per tutta l’altezza l’edificio o la
porzione di edificio di cui fanno parte, il volume si calcola moltiplicando la superficie
interna di ciascun vano (accessori compresi) per la rispettiva altezza tra pavimento e
soffitto.
39
Gruppo C
La consistenza, ad eccezione della C/1 (negozi)4, è riferita alla superficie utile.
Anche per i gruppi B e C la consistenza può subire un aumento o una diminuzione fino al
10% in considerazione di agi o disagi particolari che possono portare a un aumento o a
una diminuzione del reddito. Per la sola categoria C/1 si può applicare un aumento o una
diminuzione fino al 20%.
Per quanto concerne le categorie A si fornisce il quadro sinottico delle superfici minime e
massime per ciascun Comune e zona censuaria della provincia di Siracusa (tabella 9).
Tabella 9 - Superfici minime e massime per Comune e zona censuaria.
SUPERFICIE VANO UTILE (mq)
COMUNE
ZC
SIRACUSA
I
SIRACUSA/BELV.
III
SIRACUSA/CASSIB IV
AUGUSTA
I
AUGUSTA/BRUCOLI II
AVOLA
I
AVOLA
II
BUCCHERI
U
BUSCEMI
U
CANICATTINI B.
U
CARLENTINI
I
CARLENTINI/PED.
II
CASSARO
U
FERLA
U
FLORIDIA
U
FRANCOFONTE
U
LENTINI
U
MELILLI
I
MELILLI/VILLAS.
II
NOTO
U
PACHINO
I
PACHINO/MARZ.
II
PALAZZOLO
U
PORTOPALO C.P.
U
PRIOLO
U
ROSOLINI
U
SOLARINO
U
SORTINO
U
4
A/1
Max Min.
42
14
30
10
36
36
12
12
40
14
30
10
36
36
12
12
30
30
30
10
12
10
30
10
A/2
Max Min
36
36
36
30
12
12
12
10
27
27
25
40
30
27
9
9
14
15
10
9
30
30
30
30
36
36
11
10
10
10
12
12
36
30
36
30
30
36
36
34
36
12
12
12
10
10
12
12
12
12
A/3
Max Min
30
30
30
25
30
28
28
25
27
33
27
25
25
27
25
30
30
30
27
30
24
36
27
27
30
30
25
36
10
10
10
10
10
10
10
11
10
11
9
15
10
9
10
10
10
10
9
10
12
12
9
9
10
10
10
12
A/4
Max Min
27
36
36
25
25
30
30
25
30
33
30
28
30
27
25
24
27
27
27
24
24
36
27
27
30
30
25
36
9
12
12
10
10
10
10
10
12
11
10
15
14
9
10
12
9
9
9
8
10
12
9
9
10
10
10
12
A/5
Max Min
36
38
30
25
25
27
27
25
30
36
34
30
30
27
25
30
27
30
27
36
27
36
27
27
39
39
40
36
12
14
10
10
10
9
9
10
12
12
14
14
14
9
10
10
9
10
9
12
10
12
9
9
13
13
14
12
A/6
Max Min
36
40
40
25
25
30
30
25
30
36
36
30
30
27
25
25
30
30
27
30
20
30
27
27
39
39
40
30
12
14
14
10
10
10
10
10
12
12
14
14
16
9
10
18
10
10
9
10
10
15
9
9
13
13
14
15
A/7
Max Min.
A/8
Max Min
A/10
Max Min
30
10
30
10
30
10
30
30
10
10
30
10
27
9
30
30
30
30
33
25
10
10
10
10
11
11
30
30
10
10
27
27
9
9
33
11
27
27
9
9
30
30
30
10
10
10
30
10
27
9
30
27
10
9
42
30
14
10
27
27
9
9
27
27
27
27
27
30
30
27
27
9
9
9
9
9
10
10
9
9
30
10
30
30
10
10
30
10
27
27
27
27
27
27
27
27
27
9
9
9
9
9
9
9
9
9
Per la categoria C/1, la superficie è infatti convenzionale. In particolare, presso l’ Ufficio di Siracusa, si conteggia al 100% la superficie principale destinata all’attività commerciale, al 60% quella del retro negozio e dei servizi igienici ed al 40% del sottonegozio.
40
18 -
DIRITTI CENSITI
Con la procedura Docfa 3.0 - obbligatoria su tutto il territorio nazionale dall’01.01.2002 e successive versioni si operano controlli sia sulla quadratura dei titoli sia sulle quote di
possesso , rilevando eventuali errori e codificando i diritti reali sugli immobili in conformità a quelli registrati presso i Servizi di Pubblicità Immobiliare i (tabella 10).
COD
Tabella 10 - Codici dei diritti censiti dal Catasto
DIRITTO
DESCRIZIONE
Proprietà
Il proprietario ha diritto d godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ ordinamento giuridico (art.832 c.c.)
1S
Proprietà superficiaria
Proprietà del fabbricato che insiste su di un terreno sul quale il possessore,
diverso dal proprietario del fabbricato, abbia costituito il diritto di superficie a
favore di quest’ultimo
1T
Proprietà per l’area
Diritto di colui che ha concesso il diritto di superficie su di un terreno
2
Nuda proprietà
Ciò che rimane della proprietà quando sia ceduto l’usufrutto
Nuda proprietà superficiaria
Ciò che rimane della proprietà superficiaria quando sia ceduto l’usufrutto
Abitazione
Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni
suoi e della sua famiglia (art. 1022 c.c.)
Abitazione su proprietà superficiaria
Diritto di abitazione costituito su di un fabbricato dal titolare della proprietà
superficiaria
4
Diritto del concedente
Diritto di colui che ha concesso ad altri l’enfiteusi
5
Diritto dell’enfiteuta
Diritto regolato dagli art. 957-977 c.c.:può essere perpetuo o a tempo: sono
assimilabili al diritto dell’ enfiteuta:il diritto del miglioratario, del colono perpetuo, ecc.
6
Superficie
Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo
una costruzione a favore di altri che ne acquista la proprietà art. 952c.c.)
7
Uso
Chi ha il diritto d’uso di una cosa può servirsi di essa e, se fruttifera, può
raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia (art.
1021 c.c.)
Uso su proprietà superficiaria
Diritto d’uso costituito su di un fabbricato dal titolare della proprietà superficiaria
8
Usufrutto
Diritto regolato dagli artt. 978 -1020 c.c.
8°
Usufrutto con diritto di accrescimento
Diritto di accrescimento della propria quota di usufrutto su un immobile
quando un cointestatari per lo stesso diritto venga a mancare (art. 678 c.c.)
8E
Usufrutto su enfiteusi
Usufrutto concesso dall’enfiteuta
8S
Usufrutto su proprietà superficiaria
Diritto di usufrutto costituito su di un fabbricato dal titolare della proprietà
superficiaria
Servitù
Solo per le note di trascrizione (art. 1027-1099 c.c.) il codice dovrà essere
utilizzato indicando contemporaneamente il nomen iuris della servitù
Oneri
Solo per le volture catastali non derivanti da note di trascrizione. Il codice
dovrà essere utilizzato indicando anche la descrizione in chiaro
1
2S
3
3S
7S
9
10
41
19 -
CENSIMENTO DELLE COSTRUZIONI
L’accertamento generale degli immobili urbani, ai sensi dell’art. 3 del R.D.L. 16 aprile
1939, n. 652, e successive modificazioni ed integrazioni, è effettuato per unità immobiliare in base a dichiarazione scritta del possessore o di altro soggetto obbligato, che, successivamente, devono provvedere alla denuncia delle variazioni nello stato e nel possesso degli immobili, nonché dell’eventuale trasformazione di un fabbricato rurale in urbano.
In caso di mancata denuncia nei termini previsti sono applicate sanzioni.
L’obbligo della dichiarazione di variazione sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo
stato, sulla consistenza, sull’attribuzione della categoria e classe a seguito di interventi
edilizi di ristrutturazione, di ampliamento, di frazionamento oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione
d’uso, ecc.
Non assume rilievo la variazione dei toponimi e di ogni altro elemento, anche di carattere
grafico – convenzionale, non influente sulla corretta determinazione della rendita. In
questi ultimi casi, la dichiarazione di variazione non è dovuta. I soggetti interessati possono richiedere l’allineamento attraverso la segnalazione in front office o tramite Contact
Center.
Non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur modificando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità.
Comportano, invece, l’obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione gli interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, ovvero si modifica l’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi e/o terrazze.
Analogamente, per le unità immobiliari ordinarie per le quali la consistenza è calcolata in
metri quadrati o in metri cubi, le modifiche interne di modesta entità, non incidenti sulla
consistenza dei beni iscritta negli atti catastali ovvero sulla destinazione dei singoli ambienti, non comportano l’obbligo della presentazione di una nuova planimetria.
Di contro, è necessaria la presentazione della dichiarazione di variazione nei casi in cui la
mutazione incide sulla consistenza o sulla classe (es. il retrobottega di un negozio che, se
trasformato in ambiente destinato alla vendita, incrementa l’originaria superficie
dell’unità; la realizzazione di soppalchi, servizi igienici, ecc.)
In ogni caso, come innovato dalla circolare n. 2 del 09.07.2010, su richiesta di parte gli
Uffici provinciali accettano anche eventuali dichiarazioni di variazione non rilevanti ai fini
dell’attribuzione della rendita.
Secondo la nota prot. N. C3/951/98 del 22.10.1998, della Direzione Centrale del Catasto
è possibile dichiarare la variazione in diminuzione della rendita catastale: ”qualora lo sta-
42
to di degrado degli immobili sia tale da compromettere permanentemente la loro utilizzazione, e quindi il reddito effettivo differisce dalla rendita catastale per oltre il 50% e per
un periodo di almeno un triennio (articolo 35 del D.P.R. 22.12.1986, N. 917), è possibile
la variazione in diminuzione della stessa rendita catastale. Qualora ne sussistano le reali
condizioni, il contribuente interessato potrà produrre, secondo la procedura di rito, la relativa denuncia di variazione. A conclusione di tale operazione, se le effettive condizioni
dell’immobile siano tali da renderlo totalmente inutilizzabile, a meno di radicali interventi
edilizi, o opere di manutenzione straordinaria, si potrà avere anche l’azzeramento della
rendita catastale. Ovviamente negli atti dovrà essere sempre conservata l’unità immobiliare con i relativi identificativi”.
Occorre rilevare che nell’ordinamento catastale non si riscontra alcun riferimento alla disciplina urbanistica e, pertanto, nell’ambito delle attività di accertamento da parte degli
Uffici periferici dell’Agenzia del territorio non si riscontra la presenza di particolari prescrizioni o vincoli amministrativi apposti su immobili o aree dagli enti locali. A riprova di ciò,
basti considerare che può essere oggetto di accatastamento anche un immobile privo di
concessione edilizia, in quanto le attività dell’Agenzia consistono sostanzialmente
nell’individuare, per ciascuna unità immobiliare, la rendita realizzabile in condizioni ordinarie, tenendo conto dell’ordinario utilizzo dell’immobile, in coerenza con le caratteristiche che lo qualificano.
Le norme catastali sono inoltre indipendenti dalle norme che riguardano l’edilizia agevolata; infatti, è irrilevante la tipologia riconosciuta ad un fabbricato ai fini della concessione
di contributi erariali o di agevolazioni fiscali, in quanto l’individuazione della categoria e
della classe catastale è in ogni caso regolata dalla specifica normativa in materia contenuta nel D.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142, (Commissione tributaria centrale, sentenza
del 10.09.1991, n. 6036 e
sentenza del 03.10.1991, n.6582; sentenza della Corte di
Cassazione n. 22677 del 09.09.2008, ecc.).
Analogamente, ai fini del classamento è irrilevante la tipologia di lusso riconosciuta in base al D.M. 02.08.1969 a un fabbricato da parte del fisco e che comporta la non applicabilità di una serie di agevolazioni tributarie.
Anche per i castelli e per i palazzi di eminente pregio artistico o storico, tutelati dalla legge (art.3 della L. 01.06.1939, n. 1089, così come modificato con D.Lgs n. 490 del
29.10.1999), in base alla circolare n. 69430 dell’08.09.2003 della Direzione Centrale del
Catasto: ”La tutela di legge …. rappresenta un elemento significativo ai fini del classamento, ma non determina condizione sufficiente per l’automatica attribuzione della categoria A/9”.
43
Ai sensi del comma 3 dell’art.3 del D.M. 2 gennaio 1998, n. 28, a meno di una ordinaria
autonoma suscettibilità reddituale, non costituiscono oggetto di inventario i seguenti immobili:
a) manufatti con superficie coperta inferiore a 8 mq;
b) serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
c) vasche per l’acquicoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
d) manufatti isolati privi di copertura;
e) tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferire a 1,80
m, purché di volumetria inferiore a 150 mc;
f) manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo.
Il classamento catastale si determina sulla base delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle uu.ii.uu. e per confronto con le unità similari già classate. .
Il classamento catastale è quindi una operazione di stima sintetico–comparativa, ed è
l’atto con cui si colloca ogni singola unità immobiliare urbana in una determinata categoria e classe di merito, con l’attribuzione di una rendita riferita all’ epoca censuaria.
Tale atto non è fino a oggi disciplinato da precisi riferimenti normativi. Infatti, la legge
(art. 9 D.P.R. n. 1142 del 01.12.1949) si è limitata a prevedere l’elaborazione di un reticolo di categorie e classi catastali ed a demandare l’elaborazione di tali gruppi, categorie
e classi alla Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali.
L’eccezione di illegittimità costituzionale avverso questa ampia discrezionalità della P.A.
risulta respinta dalla sentenza della Corte di Cassazione 12 dicembre 1986, n. 7420, in
Corr. Trib. 1987, 6, 445 e dalla sentenza della Commissione Tributaria Centrale 28 marzo
1988, n. 3046, in Comm. Trib. Centr. 1988, I, 326.
Nel “quadro generale delle categorie con annesso massimario” contenuto nella circolare
134 del 1941, la Direzione Generale del Catasto e dei Servizi tecnici erariali stabilisce in
riferimento alle categorie di tipo abitativo che “trattandosi di qualificazione relativa e variabile da luogo a luogo, il classamento deve corrispondere al significato che ha localmente” e, tra le altre cose, che il classamento catastale deve considerare le caratteristiche
strutturali del fabbricato e non la sua occasionale destinazione.
L’u.i.u. deve essere inoltre classata in base alle condizioni fisiche ed economiche che presenta all’atto del classamento.
È auspicabile che, prima di proporre il classamento per una u.i.u., il professionista segua
la seguente procedura:
 esecuzione di un’analisi delle caratteristiche del fabbricato e del quartiere nel quale esso è ubicato;
 conduzione di indagini sopralluogo atte ad accertare costruzioni aventi caratteristiche
similari, ubicate nello stesso quartiere o in quartieri di equivalente pregio commerciale,
44
tipologia costruttiva, epoca di realizzazione e posizione rispetto al centro degli affari e
alle vie di comunicazione;
 ricerche catastali per acquisire i dati di classamento delle unità immobiliari similari
scelte a confronto; dalla banca dati può essere richiesto ed estratto l’elenco dei subalterni presenti nel/i fabbricato/i con i relativi dati di censimento;
 verifica dell’ordinaria destinazione d’uso accertata per immobili similari;
 determinazione della categoria e della classe, dopo aver verificato le classi ordinarie
fissate per il Comune e la categoria interessata;
 calcolo della consistenza secondo i criteri sopra riportati;
 calcolo della rendita catastale ottenuta moltiplicando la tariffa della rispettiva categoria
e classe per la consistenza.
È utile, inoltre, ricordare che la normativa catastale si basa sul principio dell’ordinarietà e
non considera, come elemento utile ai fini del classamento, il fattore vetustà, che, pertanto, non può essere invocato per la modifica della classificazione.
Secondo la normativa catastale non è soggetta a denuncia una variazione di destinazione
d’uso a seguito di scelta soggettiva da parte del possessore e non collegabile a fatti oggettivi quali realizzazioni di opere, che ne abbiano mutata la tipologia costruttiva, od ad
intervenuti divieti di usi (ad esempio per disposizioni urbanistiche o per impossibilità del
rispetto di norme di sicurezza, prevenzione incendi, ecc.) che non rendono più possibile
l’uso originario. È il caso di trasformazione di un negozio in magazzino (o viceversa), di
un’abitazione in studio professionale o viceversa, di un’autorimessa in magazzino (o viceversa), senza esecuzione di alcuna opera o con modesti lavori di trasformazione, comunque ininfluenti sulla tipologia originaria; mentre, tutte le altre unità similari in zona o nello stesso edificio continuano a mantenere l’originaria destinazione.
Per il classamento di un’unità oggetto di variazione è indispensabile la conoscenza dei
classamenti attribuiti a tutte le unità presenti nel fabbricato.
Se i lavori eseguiti non comportano modifiche alla destinazione d’uso e/o alla consistenza, la presentazione della variazione in Catasto non è dovuta (lettera circolare prot.
3/3405 del 14.10.1989 della Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali).
È prassi comune che nelle variazioni di uu.ii.uu. destinate ad abitazione si conserva la categoria catastale assegnata e eventualmente si varia la classe di reddito, a meno che non
si proceda a una totale ristrutturazione dell’intero edificio tale da modificarne sostanzialmente la tipologia edilizia originaria.
I casi più comuni in cui la ristrutturazione comporta il cambio di categoria si verifica
quando l’u.i. è censita in cat. A/5, oppure quando è censita in cat. A/7 od A/8 e a seguito
di ristrutturazione si costituiscono molteplici uu.ii.uu.
45
Per le denunce di nuova costruzione dai tecnici liberi professionisti sono proposte le categorie A/2, le A/3 e le A/7; mentre, la A/4 è generalmente proposta nel caso di abitazioni
ex rurali e le A/5, A/6, salvo casi eccezionali ormai da tempo risultano improponibili,
stanti le mutate esigenze abitative.
La proposizione delle categorie A/1 e A/8 è rara in considerazione delle conseguenze fiscali (agevolazioni).
L’Ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio, dopo i controlli formali e sostanziali che
esegue per tutte le uu.ii.uu. in fase di accettazione, iesegue in back office una verifica a
tavolo e/o a sopralluogo del classamento proposto, ma solo per una certa percentuale,
variabile da Ufficio Provinciale a Ufficio Provinciale, in genere inferiore al 50%, delle pratiche presentate
In genere, si controllano in back office:

le categorie dei gruppi D ed E,

le categoria A/4 (nel caso di dichiarazioni di nuova costruzione),

le categorie A/5 e A/6,

i classamenti proposti con scostamenti eccessivi da quello automatico,

le denunce di variazione che comportano una diminuzione della rendita rispetto a
quella originaria,

le unità originate da denunce di variazione nella destinazione d'uso,

le unità di tipo ordinario con una rendita elevata,

le unità segnalate in fase di accettazione,

le unità segnalate dai Comuni,

le unità presentate ai sensi del comma 336 dell’art. 1 legge n. 311/2004 - legge finanziaria 2005).
I risultati del monitoraggio delle verifiche in back office effettuate dall’U.P. di Siracusa dal
01.01 al 31.08.2010 sono i seguenti:

nella maggior parte dei casi il classamento proposto dal tecnico libero professionista
coincide con quello automatico;

in caso di diversità non sempre è proposta una rendita minore di quella automatica;

dal 1° gennaio al 31 agosto 2010 è stato verificato il 43,0% circa delle unità denunciate o variate;

la percentuale delle unità con rendita rettificata dall’Ufficio a seguito dei controlli è pari al 34,1% di quelle verificate e del 14,7 % rispetto al totale di quelle proposte.
Al fine di agevolare l’individuazione della categoria da attribuire, si riportano alcune massime relative all’individuazione delle unità immobiliari.
46
Bed and Breakfast e residenze turistiche alberghiere (R.T.A.)
Ordinariamente le unità destinate a “ bed and breakfast” (Forma di ospitalità turistica di
tipo familiare presso camere inserite nell'abitazione principale della famiglia con servizio
di prima colazione, pulizia e cambio lenzuola) si classano nelle destinazioni catastali del
gruppo A.
Per le “R.T.A.” non risulta ordinariamente possibile l’utilizzazione esclusiva della categoria
D/2; infatti, in relazione alle diverse tipologie immobiliari che le caratterizzano, nella
maggior parte dei casi, si riscontrano forme miste sia con porzioni immobiliari con caratteristiche similari agli alberghi sia con manufatti edilizi assimilabili alle abitazioni (con ingresso svincolato dalla reception, cucina, camere, servizi igienici, ecc.) per le quali risultano pertinenti le categorie A (nota prot. 24273 del 30.04.2009 della Direzione Centrale
del Catasto).
Locali di custodia di un opificio o di un teatro
Se servono contemporaneamente anche ad abitazione del custode si classano separatamente dall’azienda e/o dal teatro, quali unità del gruppo A.
Alloggio del conduttore di un teatro
I locali annessi a un teatro e adibiti ad abitazione del conduttore si classano nel gruppo
delle A.
Locali di albergo destinati all’alloggio del personale
Si classano quali locali distinti dall’albergo se costituiscono unità a se stanti con ingresso
indipendente, insieme all’albergo quando non hanno alcuna opportuna speciale sistemazione per abitazione e/o non sono materialmente divisi dai rimanenti locali.
Magazzini annessi a un opificio
I locali annessi a un opificio e destinati a magazzini per deposito macchinari, materie
prime, prodotti semilavorati, ecc. si classano unitamente all’intera azienda.
Unità immobiliari in fabbricati a padiglione
Una caserma, un collegio, un ospedale, un’industria, composto da diversi padiglioni si
classa come unica unità.
Bottega affittata a inquilini diversi
Una bottega affittata a inquilini diversi, costituisce unica unità, sempre che non siano stati eseguiti lavori tali da dividerla materialmente in più porzioni con accessi distinti.
47
Botteghe comunicanti
Due botteghe appartenenti a un unico proprietario e aventi ciascuna separato ingresso
dalla strada, se sono permanentemente comunicanti tra loro dall’interno in modo tale che
la comunicazione possa essere rimossa solo mediante la esecuzione di idonee opere murarie, costituiscono un’unica unità.
Unità immobiliari precariamente riunite
Si accertano separatamente, anche se sono in uso temporaneo a unico conduttore e sono
state rese precariamente comunicanti.
Stalla
Una stalla, non riconosciuta rurale, costituisce separata unità se è utile e atta a produrre
reddito proprio. Se rappresenta un elemento integrativo ordinario di un’abitazione – siccome da tale sua funzione integrativa deriva l’impossibilità economica di un distinto reddito – dovrà costituirsi un’unica unità con quella principale.
Cappella privata annessa ad abitazione
Non costituisce separata unità, a meno che non abbia accesso diretto indipendente da
strada, cortile, ecc.
Locali per il personale di servizio in una villa
Distinta unità se si riscontra l’uso come unità immobiliare indipendente e, pertanto, atta
a produrre reddito proprio.
Fabbricati in parte rurale e in parte urbani
Se un fabbricato si accerta in parte come rurale e in parte come urbano e qualcuna di
queste ultime manca della cucina perché è nella parte rurale, tale circostanza non costituisce condizione sufficiente per negare alla parte urbana il carattere di u.i.u.
Abitazioni di tipo rurale
Si accertano nella categoria A/6, le unità che pur avendo le caratteristiche costruttive di
fabbricati rurali, non possono considerarsi rurali in base alle norme vigenti5.
5
Caratteristiche soggettive ed oggettive.
48
Edifici adibiti ad uffici pubblici o ad alloggi collettivi, ma aventi le caratteristiche
di case per abitazione
Si accertano nelle corrispondenti categorie del gruppo A.
Stabilimenti termali
Si classano nella categoria C/5.
Asili infantili (pubblici)
Si classano nella categoria B/1, se sono aggregati i locali, i servizi e in genere quanto può
occorrere per una comunità; nella B/5 quando sono invece del tipo giardini d’infanzia, tenuti dal Comune con maestre giardiniere.
Oratori
Agli effetti dell’accertamento nella categoria B/7, per oratorio deve intendersi un piccolo
edificio destinato alla preghiera e cioè qualcosa di analogo alla cappella.
Accertamento di locali di proprietà di privati adibiti all’esercizio pubblico dei
culti
Se hanno le caratteristiche proprie dell’uso specifico cui sono destinati, si assegnano alla
categoria B/7 e, invece, alla categoria che ad essi compete per le loro caratteristiche costruttive e per il loro uso appropriato quelli di tali locali che sono adibiti all’esercizio pubblico dei culti, senza particolari adattamenti o trasformazione, anche se sono dati ad uso
gratuito.
Ricreatori religiosi
Si accertano nella categoria C/4.
Uffici vescovili e parrocchiali
Adibiti a uffici, se costituiscono unità indipendenti, vanno accertati nella categoria B/4
(uffici pubblici). Altri locali delle stesse sedi, costituenti separate unità con destinazione
diverse (abitazioni, ricreatori, ecc.) devono essere separatamente accertati secondo la
loro ordinaria destinazione. Se le diverse porzioni non costituiscono distinte unità, si deve
considerare la categoria corrispondente alla destinazione della parte economicamente
prevalente.
Uffici aperti al pubblico
49
Gli uffici telefonici, le ricevitorie postali, i banchi del lotto, posti in comuni locali che hanno ingresso diretto da strada pubblica, si accertano nelle categorie del gruppo C a essi
competente per “ordinaria” destinazione.
Ambulatori medici
Un ambulatorio medico che ha ingresso diretto dalla pubblica via e le comuni caratteristiche del negozio si accerta nella categoria del gruppo C ad esso competente per “ordinaria” destinazione.
Negozi con destinazioni speciali
Le osterie, le trattorie, i caffè, i bar e simili vanno accertati come unità del gruppo C a
essi competente per “ordinaria” destinazione.
Bottega con annessa abitazione
Se intercomunicanti e fornite di ingressi indipendenti, rappresentano due distinte unità
immobiliari e quindi accertate separatamente; in caso contrario, costituiscono una sola
unità da accertare nella categoria economicamente prevalente.
Sale condominiali
Costituiscono, in quanto tali, beni comuni non censibili, ove non idonee a produrre reddito proprio.
Circoli ricreativi
Senza fine di lucro (da documentare): assimilati alle unità immobiliari adibite ad attività
culturale e, quindi, censiti nella categoria B/6.
Con fine di lucro: censiti nella categoria propria dell’unità secondo l’uso ordinario della
stessa (negozio, ufficio privato, ecc.).
50
20 -
NUOVE COSTRUZIONI AFFERENTI UN FABBRICATO ACCATASTATO IN PARTE
Le nuove costruzioni afferenti sono quelle unità immobiliari denunciate in aggiunta ad un
fabbricato già accatastato in parte, quindi mantengono lo stesso foglio e lo stesso numero di mappa del fabbricato principale ma vengono identificate con nuovi subalterni.
Tali unità possono essere denunciate in due modi diversi
a)Con denuncia di nuovo accatastamento, se le nuove unità non sono collegate ad
altre già presenti in Banca Dati. I casi più frequenti sono:
unità afferenti edificate su area di corte ( per es. le autorimesse ricavate su area di
corte del fabbricato sia come corpo stccata e sia come corpo adiacente,ecc)
unità afferenti edificate in sopraelevazione
(in questa fattispecie non rientrano le costruzioni edificate su lastrico solare denunciato
in Catasto e non necessita la presentazione di un tipo mappale);

 accatastamento di unità provenienti dal Catasto terreni facenti parte di fabbricati promiscui;
 unità comprese in un fabbricato e mai accatastate, si tratta pertanto di dovere censire
unità edificate nell’ ambito di un fabbricato già oggetto di precedente dichiarazione. Per
es. un fabbricato costituito da 20 appartamenti dove soltanto 16 di essi sono stati già
accatastati e i rimanenti 4 sono “sfuggiti” all’accatastamento;
 unità edificate in sottosuolo;

Naturalmente le nuove costruzioni mantengono la caratteristica di unità afferenti se alle
stesse si assegnano quelle parti comuni (vano scala, lavanderia, ecc.) che erano attribuite alle uu.ii.uu. già censite.
Con denuncia di variazione causale di presentazione “unità afferenti” , se la denuncia è
collegata a unità immobiliari già presenti in banca dati, per esempio:
 nei casi in cui si sopprime l’area urbana e si costituisce il fabbricato (fosse anche un
grattacielo di duecento piani);
 in caso di costruzione su lastrico solare esistente con soppressione dello stesso (non
necessita il tipo mappale).
51
21 -
CLASSAMENTO AUTOMATICO
Con il software applicativo Docfa si è snellita la fase di accertamento e si è instaurato un
sistema trasparente attraverso una standardizzazione del classamento; infatti, le informazioni oggettive sulle unità prodotte su supporto informatico consentono l’attribuzione
di una rendita automatica basata su determinati parametri.
In particolare, è stato studiato un algoritmo di 98 parametri, basato sulle caratteristiche
intrinseche ed estrinseche delle unità immobiliari, che permette di effettuare il classamento automatico attraverso le informazioni inserite nei modelli 1N parte I e II della procedura stessa.
La prima informazione che deve essere fornita all'algoritmo per procedere al classamento
è la classe ordinaria per ogni foglio di mappa di ogni categoria A, B e C; mentre per le
categorie D ed E a stima diretta non è prevista.
Stabilito questo punto di partenza, i parametri successivi riportati sull'algoritmo servono
a determinare gli scostamenti dalla classe ordinaria.
Per le categorie del gruppo B e C, ciò che modifica la classe sono essenzialmente caratteristiche come l’ubicazione, l'altezza e la superficie.
Per le categorie del gruppo A, il confine fra una categoria e l'altra, in particolare tra le categorie A/2 e A/3, è molto labile, perciò il classamento automatico necessita di un numero maggiore di parametri sia per la categoria sia per la classe.
Per la categoria A sono importanti l’esistenza o meno di un terreno di pertinenza, il numero e la consistenza degli accessori diretti, gli impianti, la superficie, il numero di unità
costituenti l'intero immobile, la presenza dell’ascensore per fabbricati alti più di 3 piani e
di tutti quelli accessori tecnologici (climatizzazione, cablaggio informatico, ecc.) che caratterizzano l’immobile, in generale, e l’unità, in particolare, ecc.
Per esempio, a un'unità immobiliare isolata di 150 mq, con un giardino di 500 mq, tre
bagni, può essere attribuita,
la categoria A/7 con classamento automatico; mentre, a
un'unità di 90 mq, parte di un condominio di 30 appartamenti e con un solo servizio, può
essere attribuita la categoria A/3.
La classe è determinata da altri parametri quali l’ubicazione, il tipo di finiture, la superficie media dei vani, l’affaccio, ecc.
Il classamento automatico è di aiuto al tecnico professionista, in particolare quando deve
effettuare il classamento di un immobile nuovo.
52
A ogni buon fine può risultare utile un quadro sinottico di inquadramento (tabella 11).
Tabella 11 - Classi ordinarie per Comune con riferimento alle zone territoriali omogenee.
Z.T.O.
A
A
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
C
C
C
C
C
C
C
COMUNE
SIRACUSA
AUGUSTA
SIRACUSA/BELV.
SIRACUSA/CASSIB.
AVOLA
AVOLA
CANICATTINI B.
CARLENTINI
FLORIDIA
FRANCOFONTE
LENTINI
MELILLI
MELILLI/VILLASM.
NOTO
PACHINO
PACHINO/MARZ.
PALAZZOLO
ROSOLINI
SORTINO
PORTOPALO C.P.
PRIOLO
AUGUSTA/BRUCOLI
BUCCHERI
BUSCEMI
CARLENTINI/PED.
CASSARO
FERLA
SOLARINO
ZC
I
I
III
IV
1
2
U
I
U
U
U
I
II
U
I
II
U
U
U
U
U
II
U
U
II
U
U
U
CATEGORIA
A/1
2
U
U
U
2
2
U
2
2
2
2
4
U
2
U
U
2
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
A/2
2
1
U
U
2
2
2
2
3
2
3
4
U
2
2
U
3
2
2
U
1
U
2
2
U
2
2
2
53
A/3
3
3
4
3
3
3
3
3
4
3
2
7
2
3
3
3
3
3
3
3
5
1
2
2
2
2
2
2
A/4
4
3
2
2
2
2
3
3
4
3
2
6
2
3
3
2
3
3
2
2
5
3
2
2
1
2
2
2
A/7
3
2
U
U
2
2
1
3
1
U
1
1
U
2
1
U
1
1
1
1
1
U
U
U
U
U
3
2
A/8
2
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
2
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
5
U
A/10
2
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
U
C/1
7
4
5
6
4
4
5
5
4
4
6
8
6
5
4
2
4
3
5
3
9
2
3
4
3
5
4
5
C/2
5
2
4
5
3
3
3
3
3
3
3
7
5
3
3
U
5
3
3
3
9
U
2
2
U
2
2
5
C/3
4
3
4
2
3
3
4
3
5
5
3
8
1
4
3
U
3
4
5
2
7
U
4
4
2
1
3
4
C/6
4
4
5
5
4
4
3
5
4
4
3
6
7
4
3
2
3
3
5
2
6
U
3
4
2
3
3
4
22 -
CASI DI INTESTAZIONI CATASTALI
Nuovo accatastamento di una ditta priva di titolo legale reso pubblico (nota circolare n. 15232 del 21.02.2002 e circolare n. 1/2009)
In questa fattispecie la dichiarazione di accatastamento deve riportare nel campo “Eventuale specificazione del diritto” la dicitura “Ris. 1 ditta priva di titolo legale reso pubblico”.
Dopo la registrazione della dichiarazione l’Ufficio provvede a inserire la “Ris atti passaggi
intermedi non esistenti” e a cancellare nel contempo l’annotazione riportata dal tecnico.
Fabbricato ricostruito in condominio con diritti reali non precisamente determinati (nota circolare n. 15232 del 21.02.2002 e circolare n. 1/2009)
Questa fattispecie si può verificare a seguito di demolizione (per eventi sismici o similari)
e ricostruzione di un fabbricato composto di più unità, già iscritte al Catasto con intestazioni diverse. La successiva riedificazione sulla stessa area, con caratteristiche anche non
conformi all’originale, può avvenire senza che preliminarmente siano precisati i corretti
diritti reali di possesso.
La procedura da seguire con il Docfa prevede che le unità immobiliari siano denunciate
singolarmente, ma con la stessa dichiarazione di nuova costruzione e con la stessa intestazione, che deve comprendere tutti i possessori di diritti reali (associando ai soggetti
interessati il codice titolo codificato), come già iscritti precedentemente in Catasto o come risultanti da atto legale reso pubblico. Le quote da indicare devono essere quelle relative alle carature millesimali, ove presenti, e in mancanza sono dichiarate dalle parti, ovvero in misura uguale tra tutti gli aventi diritto.
Nel campo “Eventuale specificazione del diritto” è apposta la dicitura “Quote da definire
con atto legale”. Inoltre, il “Quadro D” del Docfa al punto “ Note relative al documento”
deve riportare un’annotazione analoga alle seguenti: “Fabbricato ricostruito su stessa area. Quote e diritti indicati in via provvisoria”, ovvero, “Quote individuate dalle parti, proporzionali al diritto vantato sull’ area di sedime di ciascun soggetto”.
Unità costruita da una ditta su terreno di terzi (nota circolare n.15232 del
21.02.2002 e circolare n. 1/2009)
La fattispecie più comune è rappresentata dalla cabina elettrica costruita su un terreno,
di proprietà di altra ditta, sul quale mediante atto è data facoltà di edificare una costruzione, un impianto, che di fatto rimane di proprietà del soggetto che l’ha edificato.
54
L’intestazione corretta della denuncia di accatastamento prevede che la ditta proprietaria
dell’area sia indicata con il codice del titolo 1T e le quote, espresse in millesimi, siano
specificate, nel campo “Eventuale specificazione del diritto” (non è possibile, infatti, indicare le quote di possesso nel campo specifico “Quote”, che è riservato ai diritti gravanti
sul fabbricato) con la dicitura “CONCEDENTE”. La ditta proprietaria del fabbricato va indicata con il codice del titolo 1S e le relative quote immesse nel campo “Quota”. Nel campo
“Eventuale specificazione del diritto” va inserita la dicitura “PER IL FABBRICATO”.
Si precisa che qualora sull’area sia costituito un ordinario diritto di superficie si riportano
nella dichiarazione, in luogo di quelli in precedenza menzionati, il diritto del superficiario
e quello del nudo proprietario secondo la prassi corrente.
Unità immobiliari edificate su terreni per i quali è in corso la procedura di esproprio (nota circolare n.15232 del 21.02.2002 e circolare n. 1/2009)
Le unità immobiliari devono essere cointestate sia ai proprietari risultanti in Catasto, con
le quote e i titoli di competenza (utilizzando i codici previsti) sia all’Amministrazione espropriante, selezionando il titolo codificato 10 (oneri) e inserendo nel campo “Eventuale
specificazione del diritto” la dicitura “ esproprio in corso di perfezionamento”.
Nelle annotazioni del “quadro D” (note relative al documento e relazioni tecniche) vanno
indicati gli estremi del decreto di occupazione di urgenza, che devono essere riportati in
atti dall’ufficio, utilizzando le procedure disponibili.
Fabbricato costruito su particelle con intestazioni diverse, senza un atto reso
pubblico disciplinante il diritto di superficie (nota circolare n.15232 del
21.02.2002 e circolare n. 1/2009)
In questa fattispecie è necessario procedere a distinte dichiarazioni di nuova costruzione,
ciascuna con la corretta intestazione e con la quota parte (grafica) dell’unità immobiliare
associata a ciascuna ditta (principio dell’accessione).
A tal fine è possibile utilizzare l’opzione “ditta x di n, presente nel “ Quadro A” del mod. D
(vale a dire più accatastamenti nello stesso file).
Nelle planimetrie di ciascuna porzione è peraltro rappresentata l’intera unità immobiliare,
utilizzando il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente. Un tratteggio a linea e punto è riportato nella planimetria
per meglio distinguere e delimitare ciascuna delle parti da associare alla ditta avente diritto.
L’Ufficio, immediatamente dopo l’inserimento agli atti delle dichiarazioni, provvede a inserire come annotazione relativa all’u.i. la citata dizione “unità o porzione di u.i., unita di
55
fatto con quella di foglio …. Part …….sub…. rendita attribuita alla porzione dell’u.i. ai fini
fiscali”, per ogni porzione di immobile iscritta autonomamente in atti.
Si precisa che va redatto un tipo mappale per ogni titolarità.
Nuova denuncia di fabbricato già a partita 1 del Catasto terreni e la mappa risulta conforme allo stato di fatto (presentazione in front office)
Per la denuncia al Catasto fabbricati è sufficiente un estratto di mappa con dichiarazione
di conformità e una consultazione della particella (visura) dalla quale si evince il carico a
partita 1 del Catasto terreni. Nel campo tipo mappale del mod. 1 si indica il numero del
tipo mappale già trattato dal Catasto terreni e la data di approvazione, in mancanza, si
riporta il protocollo di richiesta dell’estratto di mappa allegato e la data di rilascio.
Accatastamento di fabbricato urbano presentato ai sensi dell’art. 1, comma 336
della legge 311/2004
I comuni, costatata la presenza di immobili non dichiarati in Catasto o la sussistenza di
situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni
edilizie, richiedono ai titolari di diritti reali per le unità immobiliari interessate la presentazione di atti di aggiornamento redatti ai sensi del D.M. 701/1994.
Per dare riscontro alla richiesta del comune, il professionista oltre ad indicare che la pratica Docfa è presentata ai sensi dell’art. 1, comma 336 della legge 311/2004, deve riportare nel quadro D del modello D1 del Docfa la data ed il numero di protocollo della notifica ricevuta dal Comune, oppure in presenza di solo avviso bonario riporterà la dizione “
notifica fittizia impostata alla data del 31/12/2100”.
56
23 -
CONTROLLI IN FRONT–OFFICE
I controlli effettuati dagli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio in fase di front office,
cartaceo o telematico, consistono (allegato n. 1 della procedura operativa 123 del
04.08.2008) in:

controlli catastali: sulle informazioni presenti nel modello D1, 1N, 2N e allegati,
nonché sulle informazioni presenti in banca dati oggetto di aggiornamento (tab. 12);

controlli planimetrici: sugli elaborati relativi alle schede planimetriche delle unità
immobiliari presenti nel documento, ai poligoni per il calcolo della superficie catastale
e alle schede dell’elaborato planimetrico (tab. 13);

controlli di indirizzi: sugli indirizzi dichiarati dai professionisti nel modello D1 e verifica dell’effettivo utilizzo degli stradari “thesaurus” (tab. 14);

controlli di classamento: a supporto delle attività di classamento; tali controlli non
danno luogo a mancata accettazione, ma permettono al Personale preposto
all’accettazione di segnalare alla procedura informatica che gestisce il work-flow le
unità immobiliari da inserire nel campione da sottoporre a controllo. Per questo motivo non vi è una specifica check-list.
Tabella 12 - Controlli catastali
Tipo di Controllo
Documento Docfa
Censuario
Documento
Docfa/Censuario
Descrizione
Intestazioni relative ai soggetti non coerenti con le normative vigenti
Omessa descrizione del/i subalterno/i (Elenco subalterni)
Errata indicazione degli estremi del tipo mappale
Errata indicazione della causale di dichiarazione della variazione
Utilizzo di causale non codificata in presenza di causale codificata
Errata attribuzione degli identificativi e della zona censuaria e/o della sezione
Errata redazione dei modelli di preallineamento
Incongruenza tra n. piani dichiarati nel modello D1 e nel modello 1N
Mancanza del collegamento dell’unità immobiliare con l’utilità comune censibile
- Assenza in banca dati dell’unità immobiliare o sua incoerenza con la documentazione agli atti
- Subalterno/i soppresso/i inesistenti in banca dati
- Subalterno/i costituito/i già esistente in banca dati
- Informazioni sui soggetti del tipo mappale incompleto o errato per:
- Quote
- Titoli
- Codice Fiscale
- Intestatari – incoerenza tra la ditta dichiarata al Catasto fabbricati e terreni − Assenza di riferimenti al lotto precedente
Errata indicazione dell’unità immobiliare cui è asservito il bene comune censibile (per variazioni con diritti comuni riconosciuti a sistema)
-
57
Tabella 13 – Controlli planimetrici
Tipo di Controllo
Descrizione
- Immagini raster o vettoriali non leggibili
- Errata rappresentazione dell’esposizione grafica
- Sagoma totale delle unità costituite non corrispondente a quella presente in
banca dati nei casi di variazione
- Sagoma della particella non corrispondente al tipo mappale (nei soli casi di
mappale intero)
- Indicazione nella planimetria catastale di elementi architettonici o informazioni che non sono di stretta pertinenza della planimetria stessa
- Inesatta indicazione dei subalterni
- Mancata indicazione del simbolo di orientamento
- Errata indicazione dei piani
Schede Planime- - Presenza dei nomi dei confinanti
- Assenza della definizione del perimetro delle attinenze scoperte
triche
- Utilizzo di diverse scale di rappresentazione in una singola scheda
- Mancata indicazione dell’altezza dei vani
- Mancata indicazione della destinazione dei locali accessori
- Errata indicazione della scala di rappresentazione
- Errata rappresentazione della corte esclusiva − Errata indicazione della tipologia- Errato calcolo grafico delle superfici− Errata indicazione delle altezze
- Perimetro di unità immobiliari, o loro porzioni, non completamente definito
(superfici aperte o tagliate per mancanza di spazio per la rappresentazione)
- Assenza dell’indicazione del toponimo o toponimo diverso da quello dichiarato nel modello D1
- Errata descrizione dei poligoni per il calcolo delle superfici
Elaborato
-
Planimetrico
-
Immagini raster o vettoriali non leggibili
Inesatta redazione dell’elaborato planimetrico e/o dell’elenco subalterni
Errata rappresentazione dell’esposizione grafica
Sagoma della particella non corrispondente a quella di Catasto terreni presente in banca dati (in assenza di tipo mappale)
Sagoma della particella non corrispondente al tipo mappale
Errata indicazione dei subalterni rispetto a quelli attribuiti nelle singole planimetrie
Indicazione nell’elaborato planimetrico di elementi architettonici o informazioni che non sono di stretta pertinenza della planimetria stessa
Sagoma della geometria urbana e/o delle pertinenze esterne esclusive non
corrispondenti con quella dichiarata nelle planimetrie delle corrispondenti
unità immobiliari
Mancata indicazione del simbolo di orientamento
Errata indicazione dei piani
Presenza dei nomi dei confinanti
Assenza della definizione del perimetro dei beni comuni non censibili
Assenza della definizione del perimetro delle unità immobiliari dichiarate con
le categorie fittizie
Assenza della definizione del perimetro delle attinenze scoperte
Assenza dell’indicazione del toponimo o toponimo diverso da quello dichiarato nel modello D1
Utilizzo di diverse scale di rappresentazione in una singola scheda
58
Tabella 14 - Controllo di indirizzi
Tipo di Controllo
Doc.Fa.
Descrizione
-
Indirizzo
Indirizzo
Indirizzo
Indirizzo
certificato (da “thesaurus”)
selezionato da stradario non certificato (vecchi stradari Docfa)
non certificato (inserito manualmente)
non certificato corretto in accettazione
I più frequenti errori formali riscontrati in fase di registrazione sono i seguenti.
1.
Titolarità diverse nell’ambito dello stesso documento, nel caso di fusioni o
frazionamento e fusione tra unità immobiliari quando le ditte non hanno la stessa titolarità.
2.
Immobile non presente in base informatica, l’immobile non è in banca dati.
3.
Immobile presente in Base informativa in carico alla Partita “C”, l’u.i. trattata è stata precedentemente soppressa.
4.
Immobile presente in base informativa ma non recuperabile, l’u.i. che si intende costituire esiste già in banca dati.
5.
Presenza di sole u.i.u. ordinarie in costituzione, le unità afferenti devono essere trattate con nuovo accatastamento e non con variazione in costituzione.
6.
Titolarità non presente in base informativa, qualora si trattano beni comuni
censibili e non censibili e non si indica la titolarità di B.C.C. e B.C.N.C.
7.
Subalterno maggiore dell’ultimo prenotato, il subalterno in costituzione non è
stato prenotato.
8.
Immobile presente in base informativa senza la soppressa sul documento, il
subalterno in costituzione esiste già in banca dati.
9.
Mappale intero presente in base informativa, caso di costituzione di nuove unità afferenti e in banca dati è presente il mappale intero, si deve procedere alla subalternazione dello stesso mediante “variazione per modifica identificativo”.
10. Titolarità già presente in base informativa per l’immobile indicato, la voltura
per la quale s’intende eseguire il preallineamento è già stata trattata e la ditta risulta aggiornata.
11.
Particella di riferimento in partita speciale, nelle denunce di nuova costruzione
nel campo “ditta da intestare” già in atti a C.T. la particella alla quale si fa riferimento è in carico a una partita speciale.
12. Numero degli identificativi in atti diverso da quello presente sul documento, caso di uu.ii. composite (mappali o subalterni graffati) l’unità trattata nel mod.
D1 differisce da quella presente in banca dati.
59
13. Il documento in oggetto non è collegato con i successivi della pratica, l’u.i.
presente nel quadro “U” della voltura è diversa da quella nel quadro “U” della variazione attuale.
14. Incongruenza tra il quadro “U” e la categoria della relativa unità, la categoria dell’u.i., indicata nel quadro “U” del mod. D1 differisce da quella nel mod. 1N Seconda parte.
15. Identificativo appartenente a u.i.u. diversa da quella indicata sul documento, gli identificativi trattati nel quadro “U” del mod. D1 sono unità distinte e non
graffate.
16. Assenza di intestati sul documento, quando nelle denunce di nuova costruzione
nel campo “ditta da intestare” “già in atti” e nelle variazioni per il preallineamento
delle volture nel campo “soggetti da intestare” la ditta dell’u.i. alla quale si fa riferimento non è completa (risulta mancante di uno dei seguenti elementi; dati anagrafici, codice fiscale, titolo, quote di proprietà e relativa quadratura).
17. Errore sul B.C.N.C., quando il B.C.N.C. che s’intende costituire esiste già in base
informativa.
18. Presenza di planimetrie in una variazione per modifica di identificativo,
quando nella variazione per “modifica di identificativo” è stata associata la planimetria dell’ u.i. (la variazione non prevede l’associazione della planimetria).
19. Unità afferente priva di u.i.u. soppressa – usare unità afferente da accatastamento, tipologia di accatastamento che prevede la soppressione di almeno una
u.i.
20. Utilità comune non presente in base informativa, nel quadro U del mod. D1 è
stato associato un bene comune censibile non presente in banca dati.
21. Codice stradario non trovato, nonostante il toponimo sia codificato non è riconosciuto dal sistema.
22. Errori nella acquisizione degli elaborati grafici.
Per gli errori formali riscontrati in fase di controllo del documento aperto, è opportuno
fare riferimento all’Help in linea contenuto nella procedura stessa.
Monitoraggio documenti docfa rifiutati
Presso l’Ufficio di Siracusa, dall’ 01.01.2010 al 31.12.2010, sono stati presentati complessivamente n. 9.631 Docfa, di cui respinti n. 883 pratiche: in front office n. 445 per
via telematica n. 438. In particolare :

a seguito di controlli catastali: n. 287

per documenti non registrabili: n. 505

a seguito di controlli planimetrie: n. 81
60

a seguito di controllo formale: n. 4

a seguito di controlli elaborato planimetrico: n. 9
24 -
COMPILAZIONE DOCFA
Il programma Doc.Fa. si utilizza per accatastare un immobile mai censito e/o per denunciare la variazione nello stato di un immobile già censito, compilando gli appositi quadri e
acquisendo le planimetrie delle unità immobiliari interessate, in tal modo si produce il documento completo per la presentazione cartacea, ed il file per l’aggiornamento della banca dati.
1°) - L’accatastamento comprende 2 sezioni:
1-
denuncia di nuova costruzione ove rientrano gli immobili da censire per la prima volta;
2-
unità afferenti ove rientrano le porzioni di
costruzione realizzate in amplia-
mento o su corte di edifici già censiti o per sopraelevazione, quando il lastrico
solare non è censito, ecc.
2°) - La denuncia di variazione comprende 2 sezioni.
1-
Variazione, a sua volta divisa in 7 causali diverse:
 planimetrica (divisione, frazionamento, fusione, ampliamento, demolizione
totale, demolizione parziale, diversa distribuzione di spazi interni, ristrutturazione, frazionamento e fusione),
 toponomastica,
 ultimazione di fabbricato urbano,
 cambio di destinazione,
 presentazione di planimetria mancante,
 modifica di identificativo, si utilizza per variare il numero di particella o subalterno, per bonifica delle mappe catastali,
 altre, causale da utilizzare per le variazioni non contemplate da tutte le altre
causali;
2- Unità afferenti, le uu.ii.uu. edificate per sopraelevazione sul lastrico solare è già
censito, su area urbana, ecc.
A1) Tipologia documento
Si seleziona in funzione della denuncia da effettuare:
NUOVA COSTRUZIONE
 Dichiarazione ordinaria,
 Dichiarazione resa ai sensi dell’art 1 comma 336 legge 311/2004,
61
 Fabbricato ex rurale art. 2 comma 36 o 37 D.L. 262/2006,
 Fabbricato mai dichiarato art 2 comma 36 D.L. 262/2006.
Si evidenzia che l’opzione “fabbricato ex rurale – art. 2 comma 36 o 37 D.L. n.
262/2006” deve essere selezionata esclusivamente per le uu.ii.uu. che sono censite
al Catasto fabbricati perché comprese nelle liste pubblicate presso i Comuni (se i
requisiti sono persi per le consuete variazioni oggettive e soggettive la dichiarazione
è ordinaria).
DENUNCIA DI VARIAZIONE
 Dichiarazione ordinaria,
 Stralcio da categoria E art. 2 comma 40 D.L. 262/2006.
A2) Causali
Si deve indicare il motivo per cui è presentato il Docfa, utilizzando le causali codificate. La causale deve essere valida per tutte le uu.ii.uu.; è possibile presentare in
un unico libretto le unità immobiliari aventi analoga causale e ricadenti nell’ambito
della medesima particella e della medesima ditta.
La circolare n. 1 del 3 gennaio 2006, consente l’utilizzo della causale “altre ” unitamente alla declaratoria “fusione con cambio di destinazione” ovvero “ frazionamento
con cambio di destinazione “.
La circolare n. 4 del 29 ottobre 2009, consente di utilizzare la causale “altre”, unitamente alla declaratoria “demolizione parziale con cambio di destinazione”, “ampliamento con cambio di destinazione”, ovvero “frazionamento e fusione con cambio
di destinazione”.
A3) Data di utilizzo
È obbligatorio indicare la data in cui le unità sono divenute abitabili o servibili all’uso
cui sono destinate.
Per gli ex fabbricati rurali o ex subalterni rurali, va indicata nel campo specifico la
data in cui sono stati persi i requisiti di ruralità da parte del soggetto proprietario.
Si fa osservare che coloro che ereditano un edificio che perde i requisiti di ruralità
per causa successione devono procedere alla dichiarazione al C.E.U.
La perdita dei requisiti di ruralità coincide con l’accettazione espressa dell’eredità di
cui all’ art. 475 del c.c., ovvero con la presentazione della dichiarazione di successione all’ Agenzia delle Entrate, pertanto l’ obbligo dell’accatastamento sorge in capo ai possessori a partire da tale data.
62
A4) Dati del tipo mappale
Il Tipo mappale deve essere obbligatoriamente presentato prima della denuncia del
bene al Catasto urbano (art. 8 della legge 1° ottobre 1969, n. 679) quando si ha:
 modifica allo stato dei luoghi che determinano variazione della mappa del Catasto
terreni;
 passaggio di fabbricato rurale (o porzione) al Catasto urbano;
 particella iscritta alla “partita 1-Ente Urbano” sin dall’impianto meccanografico, in
quanto per tale particella non risulta mai essere stata dichiarata alcuna ditta in
Catasto e, pertanto, necessita conferma della mappa e dell’intestazione da iscrivere agli atti.
Per la denuncia di posti auto scoperti non è necessaria la presentazione del tipo
mappale se la particella sulla quale insistono è un ente urbano. Nel caso in cui insistono su una particella libera e in carico al Catasto terreni, andrà redatto il tipo
mappale dell’intera particella per il passaggio a partita 1.
Per la denuncia di posti auto coperti è necessaria la presentazione del tipo mappale
per la struttura che li copre, sia essa ancorata al terreno, sia a sbalzo. Qualora i posti auto siano ancorati ai piani interrati di un edificio o sotto piloty, la presentazione
del tipo mappale non è necessaria.
I dati del tipo mappale (protocollo di approvazione e data) devono essere inseriti
nell’apposito campo.
A5) Identificativi catastali
L’identificativo catastale di un fabbricato deve essere unico negli atti del Catasto
terreni e del Catasto urbano, salvo casi di disallineamento derivato da situazioni
pregresse.
Assegnazione dei subalterni per la presentazione di:
 Denuncia di nuova costruzione, si inizia dal numero 1, con assegnazione dei
subalterni partendo possibilmente dal piano di ingresso a salire. Nel caso di passaggio di u.i.u. dal Catasto terreni è possibile mantenere lo stesso subalterno se
disponibile al Catasto urbano.
 Denuncia di variazione, si conserva il subalterno presente in atti, salvo i casi
elencati a seguito, in cui occorre sopprimerlo e assegnare un nuovo numero in
costituzione (vedi anche circolare n. 83/E/T del 09.04.1999):

frazionamento o fusione (anche per i B.C.N.C. in caso di frazionamento);

modifica del perimetro dell’ unità immobiliare; rientrano in questa fattispecie anche le seguenti variazioni: variazione della cantina, della soffitta, so63
praelevazione, trasformazione di balcone in veranda, realizzazione di soppalco, ecc.;

cambio di destinazione d’uso avente rilevanza catastale (ad eccezione
delle unità contraddistinte da mappale intero).
I casi in cui è consentito utilizzare il medesimo subalterno sono: gli interventi di
manutenzione straordinaria, restauro conservativo, integrazioni impiantistiche di
notevole rilevanza, che incidono nella determinazione della r.c. secondo le regole
dell’estimo catastale.
Nelle variazioni per “ultimazione di fabbricato urbano” le unità immobiliari mantengono il subalterno originale; la variazione è soggetta al pagamento dei tributi.
Il numero da assegnare in caso di variazione deve partire dal primo disponibile.
Se vi è disallineamento fra il numero di particella che individua il fabbricato
all’urbano rispetto a quello della mappa dei terreni è opportuno in caso di variazione
di intero fabbricato, assegnare l’identificativo della particella presente nella mappa
del Catasto terreni. Nel caso di variazione parziale di fabbricato, richiedere il preventivo allineamento degli identificativi all’Ufficio.
A6) Toponomastica
La toponomastica di una u.i.u. (via e numero civico) deve essere unica nella banca
dati catastale e comunale, l’allineamento viene ottenuto con l’utilizzazione dei toponimi codificati.
Si devono utilizzare i nomi delle strade codificate (Thesaurus) presenti negli archivi del programma (il file sr-tar.dat, che contiene lo stradario, è aggiornato con
frequenza mensile ed è possibile scaricarlo dal sito dell’Agenzia del Territorio). In
mancanza di codifica, riportare il nome della strada per esteso ma completo di tutte
le indicazioni ovvero toponimo (via, piazza, ronco, ecc.), nome e cognome completo
senza punteggiature, in modo da permettere una corretta codifica da parte dell’ Ufficio.
Nel caso si ricarichi un file fatto con una precedente versione, si devono inserire
nuovamente, per prima cosa, tutti gli indirizzi nel quadro U, successivamente reinserire le planimetrie e l’ eventuale elaborato planimetrico, infine modificare l’ eventuale elenco subalterni.
A7) Relazione tecnica
Il campo della relazione tecnica è un campo libero, da utilizzare per meglio specificare le particolarità delle unità immobiliari trattate, integrare le causali codificate,
64
relazionare sullo stato dei lavori per categorie F3, relazionare sullo stato delle cat.
F/2, ecc.
A8) Intestazioni
L’intestazione per la nuova costruzione deve essere corrispondente all’ultima intestazione del bene al Catasto terreni.
Nel caso di denuncia di variazione, che tratta uu.ii.uu. fuse tra di loro della stessa
proprietà ma diversamente iscritte in banca dati, è necessaria la preventiva presentazione di un’ istanza di preallineamento.
Se la pratica Docfa di nuova costruzione è stata acquisita agli atti con una intestazione errata o non corrispondente al tipo mappale, è necessario produrre una voltura
cartacea a rettifica, con causale “ errata intestazione D.M. 701/94”.
A9) Proposta di classamento
Se il tecnico incaricato propone un classamento diverso sia da quello ottenuto in automatico dalla procedura sia da quello inserito in atti, è opportuno che riporti nel
campo specifico le osservazioni relative al classamento proposto e, anche se non è
obbligatorio, è opportuno allegare alla pratica anche un rilievo fotografico.
Nel caso di variazioni, considerato che si eseguono per incrementare il valore
dell’immobile, si deve proporre una rendita catastale maggiore o uguale di quella già
consolidata e già accettata dal proprietario. Tranne nei casi di demolizione totale e/o
parziale, nei casi in cui la zona dove è ubicato l’immobile si è trasformata nel tempo
da pregiata a degradata, ecc.
Con la circolare n. 4 del 2009, in via sperimentale, per le categorie D e E è data la
possibilità di indicare nel quadro H2 la rendita catastale, in alternativa al valore. La
rendita così determinata è riportata in automatico nel quadro H3. Con tale nuova
funzionalità è resa disponibile, anche per il professionista, la facoltà - prevista dalla
prassi catastale ai fini dell’attribuzione della rendita - di utilizzare il procedimento di
stima diretto, attraverso la comparazione dell’immobile oggetto di accertamento con
altri similari di cui è nota la redditività.
B) CAUSALI
La causale indica la motivazione per le quali è presentato l’atto di aggiornamento.
Nuove costruzioni
Per le nuove costruzioni la causale è intrinseca nella tipologia del documento specifico
(nuova costruzione) tranne che per le unità afferenti per le quali la causale viene scelta fra quelle impostate dal programma.
65
Variazioni
Per verificare il corretto utilizzo delle causali (anche di quelle codificate) è necessario
effettuare una consultazione planimetrica delle unità in variazione e/o soppressione.
Per le “variazione planimetriche” le causali codificate nel programma Docfa sono le
seguenti.
B1) Divisione
Da utilizzare esclusivamente quando si fraziona una unità immobiliare da cui derivano 2 o più porzioni, ciascuna delle quali presenta le caratteristiche proprie dell’ unità
immobiliare e ciò indipendentemente dal fatto che le unità derivate debbano formare
oggetto di trasferimenti di diritti reali.
B2) Frazionamento per trasferimento di diritti
Le norme catastali stabiliscono sia l’autonomia funzionale e reddituale dell’u.i.u. e sia
l’ appartenenza della u.i.u. allo stesso proprietario. Nella fattispecie queste condizioni
non sono contemporaneamente soddisfatte e quindi è interpretato in maniera estensiva il concetto di u.i.u. operando nel modo seguente.
Quando da una u.i.u. ne derivino due o più porzioni e non è possibile materialmente
effettuare la divisione attraverso la realizzazione di opere murarie, a ciascuna di esse
deve essere attribuita una propria redditività considerando le caratteristiche proprie
dell’ unità nel suo complesso, mentre la rendita di competenza è associata a ciascuna di dette porzioni, in virtù della relativa consistenza, al fine di porre il contribuente
nella condizione di espletare i propri doveri fiscali.
Permane l’obbligo di correlare tra loro le diverse porzioni immobiliari oggetto di iscrizione negli atti catastali, al fine di rendere evidente l’ insieme delle porzioni costituenti l’ u.i.u. A trasferimento avvenuto e a lavori edilizi ultimati, si deve provvedere
al perfezionamento dell’accatastamento per l’ esatto accertamento catastale delle
uu.ii.uu. definitivamente costituite.
Nel quadro D “ Note relative al documento” va apposta la dizione “Porzioni di unità
immobiliari unite di fatto, appartenenti alla medesima ditta; rendite attribuite alle
porzioni dell’ u.i.u. ai soli fini fiscali“.
Nelle planimetrie di ciascuna porzione si deve rappresentare l’intera unità, utilizzando il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato
per la parte rimanente. Un tratteggio a linea e punto è riportato nella planimetria per
meglio distinguere e delimitare ciascuna delle parti da associare alla ditta avente diritto. L’Ufficio, immediatamente dopo l’ inserimento agli atti delle dichiarazioni, inserisce l’ annotazione “ Unità o porzione di unità immobiliare unita di fatto con quella di
66
foglio part. Sub… appartenenti alla medesima ditta; rendita attribuita ai soli fini fiscali” per ogni porzione di immobile iscritta autonomamente in atti.
B3) Fusione
Da utilizzare se due o più unità sono fuse in una sola unità. La fusione di u.i.u. con
bene comune non censibile e/o bene comune censibile (partite A e 0) è possibile in
ogni caso; si procede come per una normale fusione, riportando nel quadro “U” , una
dizione del tipo: fusione di unità ordinaria con B.C.N.C. e B.C.C. variazione giustificata da rogito notarile rep… del… notaio… reg. a … i….
B4) Ampliamento
Se vi è un aumento della consistenza catastale dell’unità, può essere usata contemporaneamente ad altre causali.
Nel caso di trasformazione del balcone in veranda, nel file Docfa Quadro D va specificato che l’ampliamento consiste nella trasformazione di balcone in veranda. È necessaria l’attribuzione di nuovo subalterno all’unità derivata, in quanto la variazione
comporta la modifica del perimetro dell’unità originale.
Per le soffitte accessibili solo tramite botola per le quali non era necessario
l’accatastamento, nel caso in cui è stata realizzata successivamente la scala di accesso, può essere presentata la denuncia di variazione per ampliamento intestata
alla ditta attuale.
B5) Demolizione totale
Da utilizzare esclusivamente nei casi in cui si interviene per demolire totalmente la
consistenza dell’unità e farne derivare un’ area urbana o un lastrico solare.
La causale ha le seguenti caratteristiche:
 le unità derivate vanno censite rispettivamente in cat. F/1 o in cat. F/5;
 nel caso di realizzazione di area urbana, occorre presentare Tipo mappale per la
modifica della mappa dei terreni.
B6) Demolizione parziale di fabbricato o di singole unità
Da utilizzare se viene demolita parte della consistenza dell’unità originaria. La causale ha le seguenti caratteristiche:
 sono ammesse sia in costituzione che in soppressione, tutte le tipologie di
uu.ii.uu.;
 può essere utilizzata contemporaneamente ad altre causali;
 è necessario presentare Tipo mappale se avviene modifica della mappa dei terreni.
67
B7) Diversa distribuzione degli spazi interni
La diversa distribuzione degli spazi interni è utilizzata in caso di spostamenti di tramezzi divisori e/o porte di collegamento.
Può essere utilizzata in casi di variazione di singole unità o contemporaneamente ad
altre causali.
B8) Ristrutturazione
La ristrutturazione è utilizzata in caso di miglioramento qualitativo apportato all’ unità immobiliare. Può essere utilizzata in casi di variazione di singole unità o contemporaneamente ad altre causali.
B9) Frazionamento e fusione
Si utilizza nei casi in cui sono soppresse minimo 2 unità e costituite almeno 2, indipendentemente da categorie e partite di appartenenza.
In tutti gli altri casi si tratta di divisioni, fusioni, ecc.
Sono trattate con questa causale:
 le variazioni per accorpamento e scorporo stessa ditta, scambio di cantine, di soffitte, ecc.;
 la ristrutturazione totale di un fabbricato, appartenente alla stessa ditta, che viene
completamente variato, tutte le unità che lo compongono variano tra loro per accorpori e scorpori costituendo nuove unità immobiliari con caratteristiche diverse
da quelle originali, quindi si procede con la soppressione di tutti i vecchi subalterni
e la costituzione dei nuovi. Nel file Docfa Quadro D ” note relative al documento”
andrà specificato “trattasi di ristrutturazione totale”.
Se si costituiscono B.C.C. o B.C.N.C. è necessario l’elaborato planimetrico con il relativo elenco subalterni.
B10) Variazione della toponomastica
È utilizzata per variare i dati di ubicazione delle u.i.u. presenti nella banca dati censuaria. La variazione toponomastica:
 può essere utilizzata per una o più unità immobiliari;
 non richiede la compilazione dei dati di classa mento;
 è possibile associare l’immagine planimetrica, identica alla precedente nel disegno,
al solo fine di modificare l’indicazione della toponomastica riportata nella planimetria;
 può essere utilizzata congiuntamente ad altre causali.
68
Nel caso di documento con la sola causale di variazione della toponomastica non sono richiesti tributi per la presentazione.
B11) Ultimazione di fabbricato urbano
Con questa variazione si assegna una rendita catastale alle categorie fittizie F/3 e
F/4. Le unità immobiliari mantengono il subalterno originale.
Può essere utilizzata congiuntamente ad altre causali, ad esempio nel caso in cui
contemporaneamente all’ultimazione dei lavori interni alle unità, le stesse siano state
suddivise o accorpate ad altre.
Deve essere prodotto nuovo Elaborato planimetrico al fine di aggiornare nell’Elenco
subalterni la destinazione delle unità.
B12) Variazione della destinazione
Può essere utilizzata esclusivamente quando l’unità è interamente trasformata nella
sua destinazione, senza fondersi o dividersi con altre unità. Se l’u.i.u., oltre alla variazione di destinazione, è oggetto di divisione, fusione ecc. la variazione di destinazione può essere usata la codifica “altre”.
Per le variazioni planimetriche che possono essere connesse a contestuale variazione di destinazione d’uso, quali “diversa distribuzione spazi interni” e “ristrutturazione”, è sufficiente l’indicazione della sola causale variazione “di destinazione da …
a…”, risultando le prime ordinariamente ed implicitamente correlate al cambiamento
di destinazione d’uso (circolare n.4/2009).
Qualora s’intenda trasformare solo parzialmente la destinazione di locali accessori già
pertinenze dell’unità in vani abitativi, o viceversa, in accessori dell’unità principale, la
causale da indicare nel punto 5) Altre è la seguente: “trasformazione di locali accessori in vani abitabili” (o viceversa).
Deve essere compilato un singolo file per ogni unità immobiliare.
Il subalterno originario deve essere soppresso e ricostituito nuovo subalterno (circolare 9 del 2001).
B13) Altre
Si utilizza se la variazione non ricade tra quelle previste dalle causali codificate dal
programma Docfa. Non si devono utilizzare:
 causali codificate;
 frasi abbreviate, incomprensibili o non facilmente interpretabili.
É consigliabile utilizzare le indicazioni di:
 fraz. con cambio di destinazione (circolare n. 1 del 2006),
69
 fusione con cambio di destinazione (circolare 1 del 2006),
 demolizione parziale con cambio di destinazione (circolare n. 4/2009),
 ampliamento con cambio di destinazione (circolare n. 4/2009),
 frazionamento e fusione con cambio di destinazione (circolare n. 4/2009),
 dichiarazione di porzione di u.i.u. - nota 15232 del 21/02/2002 esatta rappresentazione grafica,
 costituzione B.C.N.C.,
 scorporo B.C.N.C. (in caso di assegnazione in proprietà esclusiva di porzioni
precedentemente censite quali B.C.N.C.),
 costituzione unità collabente,
 costituzione area urbana,
 variazione impiantistica,
 modifica utilità comuni o rettifica elaborato planimetrico,
 recupero
situazione
pregressa:
per
censire
quelle
porzioni
sfuggite
all’accatastamento (soffitte, cantine, annessi ecc).
Nel caso in cui l’u.i. avesse consistenza errata, o dati metrici non esatti, per errore
imputabile al tecnico denunciante, per la rettifica si può procedere mediante presentazione di nuova denuncia di variazione, con allegata planimetria, ricalcolando
l’esatta consistenza o i reali dati metrici. La causale da indicare nel mod. D1 “Quadro
B punto 5) Altre è la seguente “variazione per esatto computo consistenza”. L’u.i.u.
mantiene il subalterno originale e la variazione è soggetta al pagamento dei tributi
catastali.
Qualora l’errore è imputabile all’Ufficio, si può procedere mediante presentazione di
istanza di autotutela ai sensi del D.M. 37 del 11.02.1997.
B14) Presentazione di planimetria mancante
Si utilizza nei casi di:
 planimetria mai presentata, i mod. 1N, 2N e i dati di classamento non devono essere compilati, non vanno calcolate le superfici catastali ed è possibile il preallineamento di eventuali volture per l’ aggiornamento della ditta; l’u.i.u. mantiene il
sub. originale; la presentazione del documento è soggetto a tributi;
 smarrimento della planimetria da parte dell’Ufficio in questo caso occorre allegare
attestazione di smarrimento rilasciata dall’Ufficio; la presentazione del documento
è esente da tributi.
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B15) Modifica di identificativo
È utilizzata nei casi di collegamento dell’identificativo del Catasto urbano con la mappa di Catasto terreni o nei casi di mappale intero per poter procedere alla presentazione di una unità afferente a un fabbricato già accatastato.
È redatto un file per ogni singola unità interessata dall’operazione.
Non sono consentite soppressioni e costituzioni multiple. La variazione è in tal caso
esente dai tributi.
La variazione non prevede l’associazione di nuove planimetrie, in quanto sono utilizzate quelle presenti nel Data Base, in caso contrario se associate, la procedura Docfa
non consente di superare i controlli formali sul documento.
La variazione per modifica dell’identificativo nel caso di denuncia di unità afferente,
deve essere presentata prima della denuncia del Nuovo Accatastamento.
C) PLANIMETRIE
Le planimetrie devono essere complete e conformi a quanto stabilito dalla normativa
catastale e dalla circolare n. 4 del 2009. In particolare sono evidenziati i seguenti
punti.
C1) Planimetrie
Ciascuna planimetria deve essere disegnata nella scala di 1:200; per unità immobiliari di dimensioni contenute è consentita la scala 1:100 oppure 1:50. Per le unità
immobiliari di grandi dimensioni è consentito l’uso nella rappresentazione grafica
della scala 1:500.
La planimetria, a pena di mancata accettazione della pratica Docfa, deve
contenere:
 la corretta indicazione della scala di rappresentazione che deve essere unica
all’interno di una singola scheda;
 l’indicazione dell’altezza dei singoli locali; nel caso di altezza costante su tutto il piano è sufficiente riportarne la misura una volta sola; nel caso di locali ad altezza
variabile, per ciascuno di essi devono essere riportate le altezze: minima e massima; nel caso di altezza minima inferiore a m 1,50, deve essere rappresentata, a linea tratteggiata sottile, la delimitazione tra le porzioni a diversa altezza e, a margine della stessa, deve essere riportata l’indicazione h = m 1,50. I valori
dell’altezza sono espressi in metri, è possibile l’arrotondamento ai cinque centimetri, misurati da pavimento a soffitto;
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 il simbolo di orientamento a mezzo di freccia rivolta verso il Nord, tracciato esternamente al disegno, in qualunque posizione, ma preferibilmente in basso a destra
del foglio;
 la corretta indicazione del piano o dei piani in caso fossero in numero maggiore di
uno; la planimetria delle unità immobiliari a più piani deve essere estesa a tutti i
piani, anche se solo alcuni accessori sono posti in piani differenti da quello che
contiene il resto dell’unità immobiliare; non deve mancare la rappresentazione della pertinenza scoperta esclusiva, se presente;
 la rappresentazione, con tratto sottile e mediante semplice accenno, della posizione del vano scala comune, del pianerottolo e dell’ eventuale disimpegno di accesso
all’unità immobiliare e, in mancanza dell’ elaborato planimetrico, anche del perimetro del fabbricato;
 all’interno del disegno, in corrispondenza del vano destinato a cucina, la parola
“cucina” o il simbolo “K” e in corrispondenza di ciascun accessorio (a servizio diretto o indiretto) la denominazione che ne spiega l’uso: “ingresso”, “corridoio”, “bagno”, “w.c.”, “w.c.-doccia”, “ripostiglio”, “veranda”, “vano buio”, “soffitta”, “cantina”, “legnaia”, “retro”, ecc.; tali indicazioni non vincolano il calcolo della consistenza e della connessa rendita catastale;
 la corretta rappresentazione delle corti esclusive senza interruzione delle linee di
confine e quindi della loro estensione; nel caso di corti esclusive di estensione tale
che la rappresentazione alla scala ordinaria dell’unità immobiliare (1:200) ecceda il
formato disponibile, la corte potrà essere rappresentata in una scheda separata,
nella scala più opportuna; conseguentemente al medesimo identificativo catastale
vengono associate più schede, con diverse scale di rappresentazione;
 l’indicazione dei muri delimitanti gli ambienti, ivi compresi quelli perimetrali, anche
se in comunione; ogni muro deve essere sempre delimitato da linee continue anche allo scopo di un corretto calcolo della superficie.
La planimetria non deve contenere:
 le retinature, gli arredi, le informazioni superflue, quali l’indicazione dei nominativi
dei confinanti, al posto dei quali sono indicati i numeri di mappa e subalterni e/o la
dicitura “altra u.i.u.”;
 Le campiture o i riempimenti che pongono in evidenza muri portanti e pilastri o altri manufatti edilizi.
In presenza dell’elaborato planimetrico, redatto secondo la circolare n. 4/2009 con
l’individuazione del perimetro delle unità immobiliari, nella planimetria della singola
unità immobiliare, non è più necessario indicare i numeri dei subalterni o delle particelle confinanti.
72
C2) Poligoni
Occorre fare particolare attenzione nell’assegnazione della corretta tipologia dei poligoni, per la determinazione della superficie delle u.i.u. in base al D.P.R. 138/98. Si
evidenziano alcuni casi particolari.
 Cat. C/1 (negozi e botteghe) è possibile differenziare i poligoni. È prevista la superficie principale (polig. A1), il retro-negozio e locali accessori diretti (polig. A2).
 Cat. C/6 (autorimesse, ecc) è possibile differenziare i poligoni (è prevista la superficie principale (polig. A1), e il retro-garage (polig. A2).
 Per le categorie C/2 (magazzini e locali di deposito), C/3 (laboratori per arti e mestieri), C/4 (fabbricati e locali per esercizi sportivi) è prevista solo la tipologia di
superficie principale (tipologia poligono “A”) per i vani principali e gli accessori diretti, mentre gli accessori indiretti andranno nelle più appropriate tipologie di poligono “B” (se collegate alle superfici principali) o poligono “C” (se non collegate agli
ambienti principali).
 Per tutte le categorie, nei casi di parti di u.i.u. aventi h<m 1,50, la tipologia del
poligono deve essere la stessa dell’altra porzione avente h>m 1,50. In tal caso deve essere indicato h<m 1,50, nel campo altezza della funzione poligoni.
Si riporta la completa descrizione della Tipologia degli ambienti:
 Poligono A = superficie dei vani (o locali) aventi funzione principale nella specifica
categoria (camere, cucina, stanze, ecc.) e dei vani (o locali), accessori a servizio
diretto di quelli principali quali: bagni, w.c., ripostigli, tavernette, mansarde, ingressi, corridoi e simili. Per le categorie C/1 e C/6 i vani avente funzione principale
(per esempio il locale vendita ed esposizione per la categoria C/1) sono indicati
con polig. “A1”, mentre i vani accessori a diretto servizio, quali retro negozio (per
cat. C/1), bagni, w.c., ripostigli, ingressi, corridoi e simili, con polig. “A2”;
 Poligono B = superficie dei vani (o locali) accessori a servizio indiretto dei vani
principali, quali soffitte, sottotetti, centrali termiche, cantine e simili qualora comunicanti con i vani principali;
 Poligono C = superficie dei vani (o locali) accessori a servizio indiretto dei vani
principali, quali soffitte, sottotetti, centrali termiche, cantine e simili qualora non
comunicanti con i vani principali;
 Poligono D = superficie dei balconi, terrazze, logge, terrazzi coperti, portici, tettoie e simili, di pertinenza e dipendenza esclusiva della singola unità immobiliare
(sono escluse le porzioni comuni di uso esclusivo) qualora comunicanti con i vani
principali;
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 Poligono E = superficie dei balconi, terrazze, logge, terrazzi coperti, portici, tettoie e simili, di pertinenza e dipendenza esclusiva della singola unità immobiliare
(sono escluse le porzioni comuni di uso esclusivo) qualora non comunicanti con i
vani principali;
 Poligono F = aree scoperte, corti, giardini o comunque assimilabili, di pertinenza
e dipendenza esclusiva della singola unità immobiliare;
 Poligono G = superfici di ambienti non classificabili tra i precedenti casi e non rilevanti ai fini del calcolo della superficie catastale.
Si precisa che i vani sprovvisti di accesso (intercapedini, camere d'aria, cavedi, sottotetti, ecc.) sono considerati volumi tecnici e pertanto non vanno considerati al fine
del calcolo delle superfici.
La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza
utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale. I poligoni
relativi a tali superfici dovranno essere realizzati, specificando come parametro “altezza <1,50 m”.
D) ELABORATO PLANIMETRICO ED ELENCO SUBALTERNI
La redazione dell’Elaborato planimetrico e relativo Elenco subalterni deve essere conforme a quanto stabilito dalla normativa catastale (circolari 2/1984; 15/1985;
9/2001 e circolare n. 4/2009).
In particolare sono messi in evidenza i seguenti punti.
D1) Elaborato planimetrico
L’elaborato planimetrico, la cui presentazione è necessaria nel caso che la dichiarazione interessi due o più unità immobiliari dotate di beni comuni non censibili, oppure anche un solo immobile da censire in una delle categorie del gruppo F, deve contenere a pena di rifiuto le seguenti indicazioni:
 per ogni piano le parti coperte e quelle scoperte;
 il perimetro dell’edificato;
 l’indicazione degli accessi e il perimetro delle singole unità;
 per ogni porzione di fabbricato il subalterno assegnato ed eventuali riferimenti di
piano;
 la rappresentazione con linea continua e senza interruzione della linea di confine
che delimiti ciascuna porzione immobiliare coperta o scoperta comprese quelle
raggruppabili nelle categorie fittizie F/1,F/2, F/3, F/4 ed F/5;
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 il subalterno di ogni porzione immobiliare identificata, o il numero di mappa per le
aree urbane in modo che tutte le superfici di piano risultino completamente identificate;
 l’ indicazione del numero di almeno due particelle o la denominazione delle strade
e delle acque (fiume, lago, ecc.) a confine del lotto;
 per le pertinenze esclusive dell’u.i.u., si può attribuire un nuovo subalterno oppure
assegnare il medesimo subalterno dell’unità cui fa riferimento; in questo caso
nell’elenco dei subalterni si dovrà fare espressa menzione delle diverse destinazioni
(ad es. abitazione con corte esclusiva);
 il simbolo dell’orientamento della rappresentazione grafica (Nord) deve essere disegnato all’interno del riquadro in basso a destra;
 Le corti comuni e i beni comuni non censibili, come i vani scala, le lavanderie, le
centrali termiche ecc. vanno rappresentati interamente evitando interruzioni della
linea;
 è opportuno, quando si aggiorna un Elaborato planimetrico, integrare i vari Elaborati parziali riproponendo quello già agli atti oltre quello oggetto di variazione contestuale.
D2) Elenco subalterni
 L’elenco subalterni deve essere completo di tutti i subalterni presenti nel fabbricato
possibilmente eliminando i sub soppressi e non inserire assolutamente i subalterni
presenti già a Partita C (u.i.u. soppresse).
 Nell’elenco subalterni i B.C.N.C. devono essere descritti chiaramente quanto alla
destinazione e bisogna indicare le uu.ii.uu. cui sono in comune.
 In base alla circolare n. 15 del 29.07.1985, la regola da osservare nell’attribuzione
dei subalterni è di utilizzare sequenzialmente i numeri per indicare sia la parte edificata che le aree scoperte, e nel caso di più fabbricati, di essere consecutiva per
ciascun corpo di fabbricato, facendo precedere o seguire quella delle aree scoperte.
 Nel caso di fabbricati che si sviluppano su più piani la subalternazione deve avere
inizio dal piano terreno, salire in senso orario fino ad arrivare all’ ultimo piano del
fabbricato per poi continuare ai piani interrati, S1, S2, ecc., seguendo il medesimo
ordine.
 Per le porzioni di pertinenza esclusive può essere utilizzato lo stesso identificativo
dell’appartamento.
 Per le parti comuni non censibili (circolare n. 2/1984 e circolare n. 4/2009) godute
da uno stesso insieme di unità immobiliari (scale, androne, viale di accesso,ecc.) è
opportuno utilizzare un solo subalterno.
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 Nel caso di denuncia di nuovo accatastamento, ai Beni Comuni non Censibili devono essere attribuiti preferibilmente i primi subalterni dell’ elenco.
D3) Obbligo di presentazione
L’Elaborato planimetrico deve essere redatto nei casi di:
 Dichiarazione che interessi due o più unità immobiliari dotate di beni comuni non
censibili
 costituzione di u.i.u. ascrivibili alle categorie speciali F (a eccezione della cat. F/1
aree urbane, qualora trovi corrispondenza con l’estratto di mappa agli atti ed in tal
caso è facoltà del professionista rappresentarle sull’ Elaborato planimetrico);
 Costituzione di beni comuni;
 Costituzione di nuovi subalterni nel caso di Elaborato planimetrico già presente agli
atti;
 L’Elaborato planimetrico non deve essere compilato nel caso di variazioni che non
prevedono l’assegnazione di nuovo subalterno.
Elaborato planimetrico non presente agli atti
Nel caso in cui sia obbligatorio la redazione – a seguito di denuncia di variazione può essere redatto in modo parziale riportandovi il piano interessato.
Nei fabbricati di grosse dimensioni con più vani scala:
 la parte grafica è sufficiente disegnarla limitandosi alla rappresentazione del piano con il solo vano scala interessato, riportando il perimetro del fabbricato;
 l’elenco subalterni deve essere compilato in modo completo con tutti i subalterni
presenti nell’elenco fabbricato.
Questo modo di operare permette di completare e aggiornare nel tempo, con la presentazione di nuovi subalterni, la parte grafica dell’elaborato planimetrico.
È possibile ottenere presso gli sportelli di visura l’elenco subalterni (anche in formato
.DAT da importare nel documento Docfa) e l’elaborato planimetrico.
D4) Casi particolari di obbligo di presentazione
Elaborato Planimetrico parziale presente agli atti.
La variazione deve essere redatta sulla base dell’elaborato più recente o più fedele
alla corrispondenza grafica e di subalternazione presente in atti.
È opportuno aggiornare le pagine dell’elaborato grafico integrandole con i nuovi
piani, avendo cura di far acquisire dove possibile le pagine precedenti oltre a quelle
variate o aggiunte. Per l’elenco subalterni occorre variare l’ultima situazione presentata in Ufficio.
Elaborato Planimetrico “errato” presente agli atti
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Caso di Elaborato non valido per errore imputabile al precedente professionista o
per non più corrispondenza tra i subalterni indicati e quelli inseriti in atti (per es.
esempio sub. letterali o altre situazione di difficile interpretazione).
È opportuno predisporre nuovo completo Elaborato planimetrico, mantenendo comunque la continuità, con l’utilizzazione dell’impostazione del precedente.
Elaborato Planimetrico con subalterni letterali
Nel caso di Elaborato presente in atti con “subalterni letterali” non ancora definiti in
banca dati: se possibile far attribuire dall’Ufficio identificativi definitivi, altrimenti indicare sia in elenco che in elaborato grafico i subalterni letterali rilevati dal precedente elaborato planimetrico
E1) CATEGORIE FITTIZIE
La presentazione delle planimetrie non è prevista per le categorie F mentre è obbligatoria la presentazione dell’elaborato planimetrico indipendentemente dal numero
delle unità.
Queste unità sono soggette al pagamento dei tributi (circolare n. 1/2005).
F1 area urbana
È obbligatorio indicare la superficie dell’area nel relativo campo “Sup. cat.” del Docfa, nel caso di particella intera è corrispondente alla superficie agli atti del Catasto
terreni.
Modalità di dichiarazione delle aree urbane, in base alla circolare n.4/2009.
Si individuano 2 casi:
1 se l’area urbana scaturisce da un tipo di frazionamento, non deve essere presentata la planimetria catastale perché l'area stessa è già definita da una nuova particella;
2 se l’area urbana nasce come subalterno di una particella urbana, l'area deve essere rappresentata unicamente nell’ elaborato planimetrico.
Per le aree scoperte che si volessero censire come aree urbane bisogna costituire
nel tipo mappale specifici lotti autonomi. Analogamente, per frazionare aree facenti
parte di un lotto edificato già censito. Se, alla porzione immobiliare derivata, si vuole attribuire la categoria F/1 (area urbana), si deve predisporre un tipo di frazionamento che oltre ad individuare l’area urbana ridefinisca il lotto originario, cui devono seguire le correlate variazioni al Catasto urbano.
Invece, con l’elaborato planimetrico si possono frazionare aree facenti parte di un
lotto edificato e censito, senza interventi nella mappa di Catasto terreni se le aree
staccate restano correlate al lotto edificato e successivamente al rogito dichiarate
come bene comune non censibile a più unità o corte esclusiva di una singola u.i.u.,
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ovvero fuse con uu.ii.uu. presenti nell’edificio. In questa circostanza, il professionista deve indicare lo scopo della presentazione del documento di aggiornamento
tecnico, sulla base di eventuale dichiarazione del titolare di diritti sull’immobile. In
mancanza di tale esplicita indicazione, nella relazione tecnica, il documento è oggetto di rifiuto. Dopo che il notaio ha redatto l’atto di trasferimento, il professionista incaricato presenta in Catasto un nuovo elaborato planimetrico per individuare il nuovo oggetto immobiliare e la planimetria modificata.
In caso di variazione da area urbana a superficie coltivabile, si deve presentare per
il Catasto terreni il mod. 26 con la motivazione “area urbana che passa al Catasto
dei terreni in quanto non più ente urbano”; per il Catasto fabbricati si effettua la variazione Docfa per soppressione dell’ identificativo catastale. Nel file Docfa “Quadro
D” Note Relative al Documento e Relazione Tecnica” va specificato che la stessa
passa al Catasto terreni in quanto non più ente urbano.
In caso di soppressione di area urbana per edificazione di nuovo fabbricato distinto
con nuovo numero di mappa, con file di variazione si sopprime l’area urbana, annotando nel quadro D che la stessa è edificata e distinta con nuovo numero di mappa
e si indicano gli estremi del tipo mappale presentato.
In caso di variazione da area urbana a beni comuni non censibili nello stesso file di
variazione con operazione “S” si sopprime l’area urbana; con operazione “C” di costituzione, si costituiscono i Beni Comuni non Censibili, indicando la titolarità di
B.C.N.C., redigendo esclusivamente l’ elaborato planimetrico con il relativo elenco
subalterni.
F2 Unità collabenti
Categoria utilizzabile nel caso di dichiarazione per nuova costruzione di fabbricato
o porzione di fabbricato non in grado di fornire reddito autonomo in quanto diruto
o parzialmente demolito, a causa di dissesti statici, di fatiscenza, ecc.
Si sottolinea che il D.M. 701/94 non prevede alcuna attestazione degli organi comunali sullo stato di conservazione dell’ immobile stesso, in quanto tale condizione
viene formalmente dichiarata e sottoscritta, sotto la loro responsabilità, dal tecnico
compilatore e dal contribuente interessato.
Per i fabbricati già accatastati che col tempo sono diventati inagibili e quindi privi di
rendita il contribuente interessato può produrre la relativa denuncia di variazione
per ottenere l’azzeramento della rendita catastale, allegando il relativo attestato rilasciato dal Comune competente (art. 3 comma 55 della legge 662/1996). Negli atti
catastali è conservata l’unità immobiliare con i relativi identificativi e con
l’annotazione da registrare nelle mutazioni “unità dichiarata permanentemente inagibile dal Comune di…. con nota prot. n…. del… ”.
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La rappresentazione grafica per le F2 avviene esclusivamente sull’Elaborato planimetrico, avendo cura di rappresentare tutti i livelli di piano esistenti. Nella relazione
tecnica prevista dal Docfa è opportuno indicare lo stato dei luoghi, con particolare
riferimento alle strutture e agli impianti tecnologici.
Per introdurre in atti un immobile diruto occorre utilizzare le seguenti causali:
 se proviene da Catasto terreni: denuncia di nuova costruzione;
 se già presente al Catasto urbano: costituzione unità collabente;
 se unità collabente che viene definita: ristrutturazione.
F3 Unità in corso di costruzione
Si tratta di u.i.u. esclusivamente di nuova costruzione per le quali non risulta ancora
ultimata la costruzione. Si ricorre a questa categoria, in genere, quando è necessario
fare una compravendita prima dell'ultimazione del fabbricato.
Nel quadro D del file Docfa, si deve indicare la descrizione dei lavori effettuati e la dichiarazione “in vista di una sua utilizzazione per atti traslativi o per altra funzione
giuridica”.
Naturalmente, a lavori edilizi ultimati, si deve provvedere a presentare apposita denuncia di variazione per ultimazione fabbricato urbano.
 In caso di variazione per definizione della u.i.u. la causale da utilizzare è quella codificata “ultimazione di fabbricato urbano”. Il subalterno in questo caso non deve
essere sostituito. È obbligatorio redigere l’elaborato planimetrico qualora questo risulti presente agli atti per aggiornare la destinazione dell’unità da in corso di costruzione alla destinazione definitiva.
 In caso di variazione per fusione o frazionamento e definizione della u.i.u. può essere utilizzata anche la causale “ultimazione di fabbricato urbano – fusione (o divisione)“. In questo caso deve essere attribuito nuovo subalterno.
F4 Unità in corso di definizione
Il censimento nella categoria F/4 è consentito solo in presenza di ristrutturazione
dell’intero organismo edilizio e fino alle realizzazione delle nuove uu.ii.uu.
In base alla circolare n. 4 del 2009, in caso di individuazione di porzioni immobiliari facenti parte di unità immobiliare censita in Catasto con attribuzione di rendita - a
ciascuna di esse deve essere comunque attribuita una propria redditività (quota parte di quella complessiva), al fine di porre il contribuente nella condizione di espletare
i propri doveri fiscali. Permane l’obbligo di correlare tra loro le diverse porzioni immobiliari oggetto di iscrizione negli atti catastali. La causale da utilizzare per detta
variazione è “frazionamento per trasferimento di diritti”. A trasferimento avvenuto e
a lavori edilizi ultimati, si deve provvedere al perfezionamento dell’accatastamento
per l’ esatto accertamento catastale delle unità immobiliari costituite.
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F5 Lastrici solari
Trattandosi di un bene, per natura, collegato a un lotto edificato, l’elaborato planimetrico rimane l’unico documento atto a rappresentare, sia nella prima dichiarazione
che in occasione di variazioni, la configurazione di tale particolare porzione immobiliare. Riguardano di norma il solaio di copertura degli immobili, in particolar modo
quando non risultano come beni comuni del condominio. Si presenta spesso la necessità di ricorrere ala costituzione di queste unità, qualora una ditta diversa da
quella del piano sottostante intenda sopraelevare, in questo caso si istituisce il lastrico solare per poter procedere alla compravendita del lastrico stesso. Per i lastrici solari bisogna indicare la superficie nel relativo campo del Docfa.
E2) VARIE
 Quando si costituiscono unità a uso agriturismo (cat. D/10) è opportuno indicare in
relazione tecnica una descrizione del bene e gli estremi dell’autorizzazione rilasciata dagli organi competenti per esercitare l’attività di agriturismo.
 Qualora la presentazione del Docfa avvenga per il tramite di persona diversa dal
professionista sottoscrittore dell’atto tecnico ovvero da uno dei titolari dei diritti
sull’immobile deve essere allegata delega dello stesso professionista, datata e contenente le generalità della persona delegata, unitamente alla copia di un documento di identità del delegante. La delega deve contenere l’indicazione specifica della
pratica cui si riferisce.
Ai professionisti che si vogliono avvalere in maniera continuativa di personale del
proprio studio tecnico o di altro persone per la presentazione delle pratiche è data
facoltà di presentare all’Ufficio una delega che consenta ad un soggetto delegato
tale possibilità. In questo caso la delega, datata e sottoscritta dovrà contenere le
generalità del delegato e varrà fino a eventuale nuova comunicazione o al termine
che verrà nella stessa indicato.
La delega redatta in doppia copia è consegnata all’Ufficio che ne rilascia un esemplare datato, protocollato e sottoscritto dal responsabile del servizio, mentre l’altro
è conservato agli atti.
Una copia della delega deve essere esibita a ogni presentazione di documenti Docfa.
25 -
SANZIONI
Per effetto della modifica apportata dall’art. 34-quinquies lettera a) del D.L. n. 4 del
10.01.2006, aggiunto in sede di conversione dalla legge n. 80 del 2006, il nuovo termine
80
per la presentazione delle dichiarazioni relative alle unità immobiliari di nuova costruzione, alle unità che transitano dalla categoria esente a quella soggetta all’imposta, nonché
per la presentazione delle dichiarazioni relative alle mutazioni nello stato di unità immobiliari già censite, è stato stabilito in 30 giorni dalla data dell’evento cui la norma riconnette
l’obbligo della dichiarazione.
La data da cui decorre il termine è quella riportata nel Docfa, salvo miglior accertamento
dell’Agenzia o del Comune.
L’indicazione della data è obbligatoria (circolare n. 3/2006); l’eventuale omissione comporta la restituzione del modello all’utente, per la necessaria integrazione.
Nei casi di ripresentazione di planimetria di unità immobiliare con la causale “esatta rappresentazione grafica”, che non sia dipendente da lavori successivamente intervenuti e
che comunque non dia luogo a una nuova determinazione di rendita, l’eventuale tardivo
adempimento non è comunque sanzionabile.
La sanzione resta applicabile - nella prevista misura - nel caso in cui i soggetti non adempiano all’invito loro rivolto dall’Ufficio di ripresentare la planimetria, qualora erroneamente redatta, nel termine indicato (trenta giorni dal ricevimento dell’invito – cfr. art.
59 del D.P.R. n. 1142/49).
Nei casi di presentazione di pratiche che costituiscono dichiarazioni facoltative o denunce
di variazione finalizzate a rettifiche o integrazioni “meramente formali” ovvero tali da non
incidere sulla determinazione della rendita catastale - per es. presentazione di planimetrie con causale “esatta o migliore rappresentazione grafica”, quindi non dipendente da
lavori eseguiti - la data da indicare deve corrispondere a quella della presentazione
dell’ultima denuncia relativa all’unità immobiliare, la cui planimetria si intende correggere
in assenza di lavori successivamente intervenuti.
Naturalmente nei casi in cui ci siano porzioni di immobile, la cui rappresentazione è stata
omessa nella precedente planimetria, si deve necessariamente adottare la causale “ampliamento”.
In fase di presentazione di un atto di aggiornamento Docfa, l’Ufficio verifica la data di
servibilità o abitabilità delle unità dichiarate.
Le unità denunciate oltre i 30 giorni dalla data di servibilità o abitabilità indicata sono
soggette per ogni singola u.i.u. a una sanzione amministrativa di importo compreso da
258,00 a 2.066,00 euro.
La sanzione si estingue con il pagamento che può avvenire:
1. con
ravvedimento
operoso,
provvedendo
spontaneamente
al
pagamento
dell’importo che può avvenire sia per via telematica che in front office tramite gli
operatori di cassa;in base all’art. 16 del decreto legge 185/2008, in vigore dal
29.11.2009, se il ravvedimento avviene entro 90 giorni si paga 1/12 del minimo
81
della sanzione; se avviene dal 91° giorno ma entro un anno si paga 1/10 della
sanzione (art. 16 del Decreto legge 185/2008 ). A decorrere dal 1° febbraio 2011,
invece di un decimo si pagherà un ottavo e invece di un dodicesimo si pagherà un
decimo, per effetto di quanto disposto dall’articolo 1, comma 22, della legge 13
dicembre 2010, n. 220
2. a seguito di verbale di contestazione inviato dall’Agenzia del Territorio ai titolari di
diritti reali del bene; Se il pagamento avviene entro 60 giorni dal ricevimento del
verbale si paga ¼ della sanzione. L’importo della sanzione in questo caso è fissato dal Direttore del competente Ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio.
Oltre la sanzione, si paga in entrambi i casi anche l’interesse legale sul tributo calcolato giornalmente dalla data in cui doveva essere effettuata la denuncia. Con D.M. 7
dicembre 2010 (G.U. n. 292 del 15.12.2010) il saggio di interesse legale di cui all’
articolo 1284 del codice civile è fissato nella misura del 1,5% in ragione d’ anno, con
decorrenza del 1° gennaio 2011 ( in precedenza, dal 01.01.2010 al 31.12.2010, il
saggio era del 1%). Le sanzioni non vanno irrogate successivamente al termine quinquennale di decadenza e, cioè, dopo la quinta annualità successiva a quella del sorgere dell’obbligo.
L’avvenuta decadenza non esime l’Ufficio dal notificare ai soggetti interessati l’invito
a provvedere alla regolarizzazione degli atti catastali (circolare n. 2 del 17.04.2002),
essa, infatti, deve essere contestata dalla parte.
26 -
ALLEGATO “C” DEL D.P.R. 23 MARZO 1998 N. 138
Il D.P.R. 23.3.98, n.138 regola i criteri per la revisione delle zone censuarie, delle tariffe
d'estimo, delle categorie catastali stesse e, di conseguenza, del classamento generale di
tutte le unità immobiliari accatastate. Lo stesso decreto introduce un nuovo modo di determinare la consistenza delle categorie abitative: il metro quadrato catastale e un nuovo
tipo di parametro utile ad assegnare a ogni unità immobiliare un classamento adeguato:
la microzona catastale.
La revisione delle categorie catastali prevede la sostituzione dei cinque gruppi di categorie attuali (A, B, C, D ed E) con altri cinque gruppi:
1. R, a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari
(autorimesse e posti auto), diviso in quattro categorie contro le undici attuali;
2. P, a destinazione pubblica o d'interesse collettivo, distinto in cinque categorie contro le
otto attuali
3. T, a destinazione terziaria, distinto in sette categorie come le attuali.
4. Quindi sedici categorie contro ventisei.
82
Ci sono due gruppi di classi relativi a unità immobiliari a destinazione speciale:
5. V, per unità immobiliari speciali per funzioni pubbliche o d'interesse collettivo;
6. Z, per unità immobiliari a destinazione terziaria produttiva e diversa, corrispondenti
alle attuali categorie D e E, che continuano a essere classate mediante una stima analitica diretta.
Si riportano di seguito le norme tecniche da seguire per la determinazione della superficie
catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, così come indicato nell’allegato
“C” del D.P.R. 138/98 e un quadro delle corrispondenze tra le categorie attuali e quelle
previste dal D.P.R. e non ancora in vigore (tabella 15).
Tabella 15 - Corrispondenza tra le attuali categorie e quelle previste dal D.P.R. 138/98 e
calcolo delle superfici catastali.
Categoria
Futura
.
Attuale
Superficie
Destinazione
locali
accessori
principali
diretti
(a)
(b)
accessori indiretti
(c)
balconi e terrazze
al piano (d)
balconi e terrazze
non a livello (e)
collegati
non
coll.
fino 25
mq.
oltre
fino 25
mq.
Oltre
fino
sup.tot.
oltre
punti
a.b.
R\1
A\1
abit.signorili
100
100
50
25
30
10
15
5
10
2
R\1
A\2
abit.civili
100
100
50
25
30
10
15
5
10
2
R\1
A\3
abit.economiche
100
100
50
25
30
10
15
5
10
2
R\1
A\4
abit.popolari
100
100
50
25
30
10
15
5
10
2
R\1
A\5
abit.ultrapopolari
100
100
50
25
30
10
15
5
10
2
R\2
A\7
abit.in villini
100
100
50
25
30
10
15
5
10*
2*
R\2
A\8
abit.in villa
100
100
50
25
30
10
15
5
10*
2*
R\3
A\6
abit.tipo rurale
100
100
50
25
30
10
15
5
10
2
R\3
A\11
abit.tipiche
100
100
50
25
30
10
15
5
10
2
R\4
C\6
autorimesse
100
50
25
25
30
10
15
5
10
2
T\1
C\1
negozi e simili
100
50
50
25
10
10
10
10
20
20
T\2
C\2
magazzini e dep.
100
100
50
25
10
10
10
10
10
10
T\2
C\3
laboratori
100
100
50
25
10
10
10
10
10
10
T\2
C\7
tettoie
100
100
50
25
10
10
10
10
10
10
T\3
C\4
locali sportivi
100
100
50
25
10
10
10
10
10
10
T\4
D\2
pensioni
100
100
50
25
10
10
10
10
10
10
T\5
D\8
parcheggi
100
100
50
25
10
10
10
10
10
10
T\6
C\6
stalle, scuderie
100
100
50
25
10
10
10
10
10
10
T\7
A\10
uffici privati
100
100
50
25
10
10
10
10
10
10
P\1
B\1
resid.collettive
100
100
50
25
10
10
10
10
0
0
P\2
B\2
ospedali
100
100
50
25
10
10
10
10
0
0
P\3
B\3
prigioni e rif.
100
100
50
25
10
10
10
10
0
0
P\4
B\4
uffici pubblici
100
100
50
25
10
10
10
10
0
0
P\4
B\5
scuole
100
100
50
25
10
10
10
10
0
0
83
P\5
A\9
castelli ecc.
100
100
50
25
10
10
10
10
0
0
P\5
B\6
musei e gallerie
100
100
50
25
10
10
10
10
0
0
La superficie catastale comprende i muri interni e perimetrali per intero fino a un massimo di 50 cm. più il 50% dei muri confinanti fino a un massimo di 25 cm., arrotondata al
mq. La superficie ragguagliata relativa ai punti c. d. e. f. entra nel computo fino a un
max pari alla metà di quella riportata ai punti a. b. La superficie dei locali principali e loro
accessori o porzioni di altezza inferiore a m 1,50 non entra nel computo della catastale.
La superficie degli elementi di collegamento verticale (scale, rampe, ascensori, ecc.) interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale,
indipendentemente dal numero di piani collegati.
Si riportano di seguito le norme tecniche da seguire per la determinazione della superficie
catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, così come indicato nell’allegato
“C” del D.P.R. 138/98 e una tabella con la corrispondenza tra le categorie attuali e quelle
previste dal D.P.R. e non ancora in vigore.
Criteri generali
1. Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione
ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali sono computati per intero fino a uno spessore di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino a uno
spessore massimo di 25 cm.
2. La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni di altezza utile
inferiore a m1,50, non entra nel computo della superficie catastale.
3. La superficie degli elementi di collegamento verticale quali scale, rampe, ascensori, e
simili, interni alle unità immobiliare sono computati in misura pari alla loro proiezione
orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.
4. La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, è arrotondata
al metro quadrato.
Criteri per i gruppi “R” e “P”
1. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi R e P, la superficie è
data dalla somma:
a) della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli
principali, quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;
b) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali cantine, soffitte e simili, computata nella misura:
84

del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla lettera a);

del 25 per cento qualora non comunicanti;
c) della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola
unità immobiliare, computata nella misura:

del 30 per cento, fino a 25 mq, e del 10 per cento per la quota eccedente,
qualora dette pertinenze siano comunicanti coi vani di cui alla precedente lettera a);

del 15 per cento, fino a 25 mq, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti.
Per le unità immobiliare appartenenti alle categorie del gruppo P, la superficie di
queste pertinenze è computata nella misura del 10 per cento;
d) della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10
per cento, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite.
Per parchi, giardini, corti e simili, che costituiscono pertinenze di unità immobiliari di
categoria R/2, la relativa superficie è da computare, con il criterio sopra indicato, solo
per la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale di cui alla lettera a).
Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P dette pertinenze non
sono computate.
2. La superficie dei vani accessori a servizio diretto delle unità immobiliari di categoria
R/4 è computata nella misura del 50 per cento.
3. Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei precedenti commi, entrano nel computo della superficie
catastale fino a un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera
a).
Criteri per il gruppo “T”
1. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo T, la superficie catastale
è data dalla somma:
a)
della superficie dei locali aventi funzione principale nella specifica categoria e dei
locali accessori a servizio diretti di quelli principali;
b)
della superficie dei locali accessori a servizio diretto dei locali principali computata
nella misura:
c)

del 50 per cento, se comunicanti coi locali di cui alla precedente lettera a);

del 25 per cento se non comunicanti;
della superficie dei balconi, terrazze e simili computata nella misura del 10 per
cento;
85
d)
della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 per
cento, ovvero, per le unità immobiliari di categoria T/1, nella misura del 20 per
cento.
2. Per le unità immobiliari appartenenti alla categoria T/1, la superficie dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali di cui alla lettera a) del precedente comma 1, è
computata nella misura del 50 per cento.
Al fine dell’individuazione delle zone censuarie nei Comuni ove sono presenti, di seguito,
si fornisce il quadro riepilogativo dei fogli di mappa che le comprendono (tabella 16).
27 -
Corrispondenza fogli di mappa e zone censuarie
Tabella 16 - Corrispondenza fogli di mappa - zone censuarie
SIRACUSA ZC1
FOGLI
Centro Urbano e circostante territorio
14-15-16-17-18-19-20-24-25-26-27-28-29-30-31-32-33-34-35-36-37-38-39-40-41-42-43-44-45
46-47-48-49-50-51-52-53-54-55-56-57-58-59-60-61-62-63-64-65-66-67-68-69-70-71-72-73-74
75-76-77-78-79-80-81-82-83-84-85-86-87-88-89-90-91-92-93-94-95-96-97-98-99-100-101-102
103-104-105-106-107-108-109-110-111-112-113-114-115-116-117-118-119-120-121-122-123
124-125-126-127-128-129-130-131-132-133-134-135-136-137-138-139-140-141-142-143-144
145-146-147-148-149-150-151-152-153-154-155-156-158-159-161-162-163-166-167-168-169
170-171-172-173-174
FOGLI CONDIVISI CON LA ZC3
21-23
160-164-165
SIRACUSA ZC3
FOGLIO 22
FOGLI CONDIVISI CON LA ZC1 21-23
Frazione di Belvedere
SIRACUSA ZC4
FOGLIO 157
FOGLI CONDIVISI CON LA ZC1 160-164-165
Frazione di Cassibile
AUGUSTA ZC1
FOGLI TUTTI AD ECCEZIONE DEL 21
AUGUSTA ZC2
FOGLIO 21
Comprende la frazione di Brucoli
AVOLA ZC1 (località “montagna di Avola” zona di Avola antica)
FOGLI 7-17-1-2-3-4-5-6-8-9-10-11-12-13-14-15-16-19-20-21-24-25-26-27-28-29-30-31-32-33-37-38-40-4142A-46-47-48-49-50A-52-53-54-55-59-60-61-62-64-65-66-67-68-69-70-72-73-74-75-76-77
FOGLI CONDIVISI CON LA Z.C. 1 42 -50
86
AVOLA ZC2 ( Centro urbano di Avola e circondario fascia costiera)
FOGLI 81-80-82-83-84-85-43-44-51-57-58-86-42B-50B-56-63-43-22-23-35-36-45-34-71-78-79
FOGLI CONDIVISI CON LA Z.C. 1 42 -50
CARLENTINI ZC1
FOGLI TUTTI AD ECCEZIONE DEL FOGLIO 64-67-68-72-73
CARLENTINI ZC2
FOGLI 64-67-68-72-73
La frazione di Pedagaggi
MELILLI ZC1
FOGLI TUTTI AD ECCEZIONE DEL 16
FOGLI CONDIVISI CON LA ZC2 4-8-15
MELILLI ZC2
FOGLIO 16
Frazione di Villasmundo
4-8-15
PACHINO ZC1
FOGLI TUTTI AD ECCEZIONE DEL FOGLIO 1
FOGLI CONDIVISI CON LA ZC2 2
PACHINO ZC2
FOGLIO 1
Frazione di Marzamemi
2
LEGENDA
CLASSI ORDINARIE
87
SIRACUSA
Zona Censuaria Prima
Cat
A1
Cl
1
2
A2 1
2
3
A3 1
2
3
4
A4 1
2
3
4
5
A5 1
2
3
4
5
6
A6 1
2
3
A7 1
2
3
4
A8 1
2
A10 1
2
B1 1
2
3
4
5
B2 1
B3
B4
B5
U
1
2
3
4
5
1
2
3
Tariffe €
154,93707
180,75991
108,45595
126,53194
149,77250
64,55711
77,46853
92,96224
108,45595
34,08616
39,76718
46,48112
54,22797
64,55711
22,20765
25,82284
30,47096
35,63553
41,83301
49,06341
31,50387
37,18490
43,38238
92,96224
111,03823
131,69651
154,93707
162,68392
191,08905
211,74733
247,89931
0,56810
0,67139
0,82633
0,98127
1,18785
1,08456
1,29114
0,82633
0,77469
0,92962
1,08456
1,29114
1,54937
0,82633
0,98127
1,18785
B6
B7
C1
C2
C3
C4
C5
C6
U
1
2
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
1
2
3
4
5
6
7
8
1
2
3
4
5
6
7
U
U
1
2
3
4
5
6
0,72304
0,61975
0,72304
12,65319
14,77067
17,19801
20,03853
23,34385
27,16563
31,60716
36,77173
42,76263
49,73480
57,84317
2,53064
2,99545
3,51191
4,13166
4,85469
5,68103
6,66229
7,74685
4,08001
4,75140
5,57773
6,50736
7,59192
8,88306
10,32914
4,64811
3,09874
3,77014
4,44153
5,16457
6,04255
7,07546
8,26331
C7
SIRACUSA
Zona Censuaria Terza
Cat
A1
A2
A3
A4
Cl
U
U
1
2
3
4
1
2
3
Tariffe €
136,86108
100,70910
46,48112
54,22797
64,55711
77,46853
34,60261
40,28364
46,99758
A5
A6
A7
A8
A10
B5
C1
C2
C3
C6
1
2
1
2
3
U
U
U
U
1
2
3
4
5
6
7
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
5
30,47096
35,63553
23,24056
27,37222
32,02033
121,36737
131,69651
162,68392
0,67139
11,41370
13,32459
15,49371
18,02435
20,96815
24,42841
28,40513
2,27241
2,68558
3,15039
3,66684
3,25368
3,82178
4,49318
5,26786
2,32406
2,73722
3,20203
3,77014
4,38988
SIRACUSA
Zona Censuaria Quarta
Cat
A1
A2
A3
Cl
U
U
1
2
3
A4 1
2
3
A5 1
2
3
A6 1
2
3
A7 U
A8 U
A10 U
B5 U
Tariffe €
136,86108
100,70910
54,22797
64,55711
77,46853
34,60261
40,28364
46,99758
25,82284
30,47096
35,63553
23,24056
27,37222
32,02033
121,36737
131,69651
162,68392
0,67139
C1
C2
C3
C6
1
2
3
4
5
6
7
8
1
2
3
4
5
1
2
1
2
3
4
5
9,81268
11,41370
13,32459
15,49371
18,02435
20,96815
24,42841
28,40513
1,91089
2,27241
2,68558
3,15039
3,66684
4,49318
5,26786
2,32406
2,73722
3,20203
3,77014
4,38988
AUGUSTA
Cat Cl
A1 U
A2 1
2
A3 1
2
3
4
A4 1
2
3
4
A5 1
2
3
4
5
A6 1
2
3
4
5
6
A7 1
2
3
A8 U
A10 U
Tariffe €
149,77250
95,54453
111,03823
49,57986
56,81026
67,13940
80,05082
31,50387
36,66844
42,86592
50,61278
21,69119
25,30639
29,95450
35,11907
41,31655
18,59245
21,69119
25,30639
29,43804
34,60261
40,28364
80,05082
92,96224
108,45595
160,10164
209,16504
B1
B2
B3
B4
B5
B7
C1
C2
C3
C5
C6
U
U
U
U
U
U
1
2
3
4
5
6
7
1
2
3
4
1
2
3
4
5
U
1
2
3
4
5
0,87798
0,98127
0,61975
1,18785
0,87798
0,51646
13,78940
16,01016
18,64409
21,74284
25,30639
29,43804
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SOLARINO
Tariffe €
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24,27347
27,88867
33,05324
16,01016
19,10891
22,20765
26,33930
30,47096
61,97483
72,30397
90,37996
116,20280
0,72304
0,72304
0,72304
0,77469
7,79850
9,08964
10,63901
12,39497
14,40915
16,78485
19,52207
1,49773
1,75595
2,01418
2,37570
2,78887
3,25368
2,32406
2,68558
3,20203
3,71849
4,33824
1,91089
2,22076
2,63393
3,09874
3,61520
SORTINO
94
Cat Cl
A1 U
A2 1
2
A3 1
2
3
A4 1
2
3
A5 1
2
3
A6 1
2
3
4
A7 1
2
A8 U
A10 U
B1 U
B4 U
B5 U
C1 1
2
3
4
5
6
7
C2 1
2
3
C3 1
2
3
4
5
C6 1
2
3
4
5
Tariffe €
118,78509
69,72168
80,05082
46,48112
54,22797
64,55711
30,98741
36,15198
42,34947
24,78993
28,92159
34,08616
19,10891
22,20765
25,82284
30,47096
82,63310
95,54453
113,62052
126,53194
0,56810
0,67139
0,61975
8,36660
9,70939
11,31041
13,16965
15,33877
17,86941
20,81321
2,22076
2,58228
3,04710
2,37570
2,78887
3,20203
3,77014
4,38988
1,70431
2,01418
2,32406
2,73722
3,20203
95

Vademecum per la denuncia delle unità immobiliari urbane a

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