Immobilienstrategie VR 08

Strategia immobiliare
La strategia immobiliare si attiene al regolamento d’investimento. La quota degli immobili è fissata
sulla base dell’Allegato 1 (Allocazione patrimoniale strategica) del regolamento d’investimento.
1. Obiettivi strategici
• Realizzazione a lungo termine di un aumento duraturo del valore e di un rendimento
conforme al mercato.
• Orientamento del portafoglio immobiliare in base alle esigenze del mercato e alle possibilità
locative di lunga durata.
• Cura della nostra immagine positiva di locatore e investitore sul mercato immobiliare.
2. Principi strategici
• Investimenti prevalentemente diretti in Svizzera, focalizzati soprattutto sugli immobili di
grandi dimensioni nelle principali città svizzere e nelle agglomerazioni urbane che le
circondano. Di solito, le nuove costruzioni sono realizzate da imprese di costruzione generali.
• Le nuove costruzioni e, nella misura del possibile, le ristrutturazioni complete degli edifici
esistenti devono soddisfare gli standard energetici "Minergie" o perfino "Minergie P".
• Diversificazione del portafoglio con investimenti immobiliari indiretti in Svizzera e all’estero.
In quest'ultimo caso, si tratta per lo più di investimenti collettivi in portafogli ben diversificati di
immobili commerciali.
• Gli immobili ubicati in regioni che non corrispondono più alle future esigenze del mercato e/o
non presentano effetti sinergici di carattere amministrativo vengono venduti.
• Perseguiamo una politica locativa corretta e credibile.
3. Investimenti immobiliari in Svizzera
3.1. Diversificazione
Per ottenere una diversificazione conforme ai rischi, ci atteniamo alle seguenti quote:
Forma d’investimento
Forma d’investimento
in investimenti immobiliari diretti
in investimenti immobiliari indiretti
min. 80%
max. 20%
Destinazione d’uso
Destinazione d’uso
Destinazione d’uso
in stabili abitativi
in stabili commerciali
in stabili speciali
min. 60%
max. 40%
max. 15%
Rischio
Core, Core Plus
Value added
Opportunistic
min. 80%
max. 15%
max. 5%
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3.2. Immobili idonei all’investimento e al disinvestimento
• Acquisti immobiliari
o
o
o
Il valore medio dell’investimento viene aumentato a lungo termine per ogni immobile. Il
tetto massimo fissato per gli investimenti in nuovi stabili di grandi dimensioni è di CHF
8 milioni.
Nel caso di nuovi investimenti vanno preferiti gli immobili che hanno meno di 12 anni e
soddisfano almeno lo standard energetico "Minergie".
Il tetto massimo di un investimento immobiliare non deve superare il 5% dell’intero
volume immobiliare investito direttamente.
• Disinvestimenti immobiliari
o I singoli immobili con un valore d’investimento inferiore a CHF 5 milioni devono essere
valutati a più lungo termine in vista di un possibile disinvestimento.
o In caso di risanamento totale di un immobile, conviene valutare la possibilità di un
disinvestimento prima di procedere all'esecuzione dei lavori.
o Altri disinvestimenti si impongono in caso di condizioni generali e locali svantaggiose o
di immobili che non presentano nessuna sinergia o altri vantaggi.
• Rischi debitori
o Per evitare rischi debitori eccessivi, il reddito locativo conseguito con un solo locatario
non deve superare il 4% delle entrate complessive; in via del tutto eccezionale solo il
gruppo Coop può arrivare fino al 18%.
Il potenziale economico dei locatari deve essere verificato attentamente.
• Geografia
o Gli investimenti diretti vengono effettuati prevalentemente nelle regioni
economicamente forti e nelle loro agglomerazioni.
o La quota in un Cantone può ammontare al massimo al 40% dell’intero volume
immobiliare investito direttamente.
3.3. Forme di proprietà
• Viene data priorità all’acquisto di terreni edificati o non edificati in proprietà esclusiva.
Tuttavia è possibile anche l’acquisto in comproprietà o di proprietà per piani.
• In caso di condizioni quadro corrispondenti, è possibile anche acquistare diritti di costruzione
autonomi e duraturi.
• La CPV/CAP partecipa anche alle progettazioni.
3.4. Finanziamento
La CPV/CAP autofinanzia al 100% gli immobili. Eventuali eccezioni devono essere
approvate dal Consiglio di fondazione e sono ammesse unicamente nell'ambito delle disposizioni
dell'art. 54 b, cpv 2 OPP2.
3.5. Amministrazione
Gli immobili possono essere amministrati in modo diretto e/o indiretto a seconda delle regioni. I
dettagli sono definiti dalla direzione generale in un piano di gestione.
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4. Investimenti immobiliari all’estero
• Sono ammessi investimenti nei seguenti veicoli d’investimento: REIT's, Fund of Funds, fondi
immobiliari e società immobiliari quotati in borsa, nonché fondazioni immobiliari svizzere con
attività all’estero.
• Un ampliamento degli investimenti in fondi e società non quotati in borsa è possibile solo su
decisione del comitato d’investimento.
• Nella scelta delle regioni e dei Paesi è necessario valutare il grado di sviluppo del mercato
immobiliare nel Paese in questione e tener conto di un’adeguata diversificazione.
• Rischio:
Core, Core Plus
min. 70%
Value added
max. 20%
Opportunistic
max. 10%
5. Rendimento minimo
• Il rendimento netto minimo dell’intero portafoglio immobiliare deve risultare 1 ¼ % superiore
al tasso d’interesse degli investimenti finanziari senza rischi. Come indice di paragone si
utilizza la media annua dei tassi d’interesse contanti delle obbligazioni della Confederazione
con scadenza di dieci anni.
6. Principi contabili e di valutazione
• Valore corrente
Valore di mercato secondo la metodologia del
DCF (discounted cash flow)
• Terreno con permesso di costruzione Valore contrattuale attuale indicizzato
• Riserva di terreno
Valore di mercato
• Costruzione in corso
Costi edilizi accumulati
• Immobili indiretti
Valore effettivo netto (NAV) o ultima quotazione
Risultato dopo gli ammortamenti,
vendite degli immobili e rettifiche dei valori
• Rendimento netto immobili diretti =
(compresi gli edifici in costruzione)
_________________________________________________________
Immobili compresi gli edifici in costruzione
Risultato dopo gli ammortamenti,
vendite degli immobili e rettifiche dei valori
• Rendimento netto immobili diretti =
(esclusi gli edifici in costruzione)
_________________________________________________________
Immobili esclusi gli edifici in costruzione
Rendimento – costi di gestione patrimoniale
• Rendimento netto immobili indiretti = _________________________________________________________
Capitale investito
7. Indice di riferimento (Benchmark)
I profitti e perdite, i rendimenti e le performance degli immobili diretti sono paragonati allo
Swiss Property Benchmark (IAZI) con l’ausilio di dati chiave significativi. Parallelamente,
un esperto imparziale effettua un controllo annuo dei i singoli immobili .
La performance degli immobili indiretti è esaminata con l’ausilio di indici di riferimento
significativi e comparabili.
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8. Sorveglianza
• Lo sviluppo economico e l’evoluzione del mercato immobiliare devono essere costantemente
sorvegliati. Le correzioni necessarie a livello strategico devono essere introdotte
tempestivamente.
9. Revisione della strategia
• Questa strategia deve essere rivista dopo ogni cambiamento della strategia d'investimento
globale.
• Indipendentemente da ciò, il Consiglio di fondazione può modificare la strategia in caso di
mutamenti della situazione del mercato, delle condizioni giuridiche o di altri importanti fattori
esterni.
10. Disposizioni finali
• La strategia immobiliare è stata approvata dal Consiglio di fondazione durante la seduta del
10 giugno 2009 ed entra in vigore il 17.09.2009.
• Essa sostituisce la strategia immobiliare dell'8 novembre 2006.
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