procedimenti locatizi.doc

PROCEDIMENTI IN MATERIA DI LOCAZIONE
I CODICI
Cod. civ. 1940
Cod.proc.civ.
1940/1942
art. 1571 - Nozione - “La locazione è il contratto col quale una parte si
obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato
tempo, verso un determinato corrispettivo”;
art. 1572 - Locazioni e anticipazioni eccedenti l’ordinaria amministrazione - “Il contratto di locazione per una durata superiore a nove anni è
atto eccedente l'ordinaria amministrazione” (1° comma);
art. 1573 - Durata della locazione (1). – “Salvo diverse norme di legge,
la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se
stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine
suddetto”;
art. 1574 - Locazione senza determinazione di tempo - “Quando le parti
non hanno determinato la durata della locazione, questa si intende
convenuta:
1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per
l'esercizio di una professione, di un'industria o di un commercio, per la
durata di un anno, salvi gli usi locali;
2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata
corrispondente all'unità di tempo a cui è commisurata la pigione;
3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all'unità di
tempo a cui è commisurato il corrispettivo;
4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l'arredamento di un fondo
urbano, per la durata della locazione del fondo stesso (c. 1596, 1600,
1616, 1630, 1800).
procedimento ordinario di cognizione – art. 163 ss.
competenza per valore ) conciliatore
no materia
) pretore
) tribunale
art 12, 2° co., abrogato nel 1990
procedimento per convalida – art. 657 / 669
competenza per valore ) conciliatore
e materia
) pretore
con l’opposizione
)conciliatore
) pretore
) tribunale
1
LEGISLAZIONE VINCOLISTICA
Crisi del settore nel dopo guerra
Interventi
a livello sostanziale
- blocco canoni di locazione / limitazione canoni
- proroga legale della durata dei contratti
- sospensione degli sfratti
a livello processuale
- introduzione di un procedimento ad hoc (23.5.1950, n. 253)
attribuito alla competenza per materia del pretore
procedimento si svolgeva nel modo che il giudice
riteneva “più opportuno, omessa ogni formalità non
essenziale al contraddittorio”
risultato
- situazione frammentaria e confusa
cause divise tra conc., pret., trib. per valore – art. 163
cause divise tra conc., pret. per valore e materia – art. 657
cause al pretore per materia – l. n. 253/1950
- riti
ordinario art. 163
sommario art. 657
sommario l. n. 253 del 1950
2
LEGGE 27.7.1978 n. 392 c.d. Equo canone
a livello sostanziale
pone fine alla legislazione vincolistica sul blocco dei fitti
* nelle locazioni abitative canone sulla base di parametri di legge
* durata dei contratti di locazione
abitativi
4 anni
non abitativi
6 anni + 6 anni
alberghiero
9 anni + 9 anni
* inadempimento - art. 5 1 mensilità e 20 giorni
* sanatoria giudiziale elimina inadempimento – art. 55
* termine di grazia –art. 55
a livello processuale
- non interviene sull’esistenza di più giudici, competenze e riti
- non vi è una disciplina unitaria delle controversie locatizie
- introduce due nuovi procedimenti
art. 30 - rilascio di immobili non abitativi 1a scadenza
per motivi specifici – uso personale, ristruttur. …
(modellato sul rito del lavoro)
art. 43 - indennità di avviamento
- determinazione canone (con tentativo
obbligatorio di conciliazione)
(modellato sul rito del lavoro)
- prevede che il giudice quando ordina il rilascio deve fissare
il termine per il rilascio (art. 56)
3
dopo la l. 392 del 1978
(a) proced. ordinario art. 163
- cause di risoluzione contrattuale
- cause di rimborso spese manutenzione straor.
(b) proced. speciale art. 657
- cause rilascio finita locazione imm. uso abit.
- cause rilascio finita loc. imm. uso non abit.
2 a scadenza
- cause rilascio per morosità
(c) proc. ingiunzione art. 658/664 - pagamento canoni
(d) proc. art. 30 l. 392/1978
- rilascio di immobili non abitativi 1a scadenza
(e) proc. art. 43 l. 392/1978
- indennità di avviamento
- determinazione canone (con tentativo
obbligatorio di conciliazione)
(f) proc. n. 253 del 1950
- graduazione sfratti
competenze - tribunale, pretore, conciliatore (a)
- pretore, conciliatore (b) + (c) + (d) + (e)
- pretore (f)
conseguenze - in caso di connessione di cause si disponeva la sospensione
domanda di risoluzione per mancato pagamento canone – comp. Trib. valore
domanda di accertamento incid. Equo canone – comp. Pretore per materia
4
LEGGE 30.7.1984, n. 399 in tema di competenza del pretore e del conciliatore
Vengono tolte le controversie al conciliatore e vengono
attribuite al pretore
competenze - tribunale, pretore (a)
- pretore (b) + (c) + (d) + (e) + (f)
LEGGE 26.11.1990 n. 353
Art. 447-bis + art. 8, 2° comma
Tutte le controversie di locazione vengono attribuite alla
Competenza per materia e per territorio inderogabile del Pretore
Abrogato tentativo obbligatorio conciliazione (art. 43/44 l. equo canone)
Rito modellato su quello del lavoro
[d.l. 11.7.1992, n. 333, conv. in l. 8.8.1992, n. 359 – art. 11
crisi del settore abitativo per la rigidità della legge dell’equo canone
per gli immobili ad uso abitativo si prevede la possibilità di stipulare contratti in deroga
alle norme dell’equo canone]
LEGGE 19.2.1998 n. 51
Abrogata la figura del pretore – abroga l’art. 8 c.p.c.
COMPETENZA SOLO DEL TRIBUNALE MONOCRATICO
5
LEGGE 9.12.1998, N. 431
A livello sostanziale
Forma scritta a pena di nullità art. 1, 4° comma
Se non c’è il contratto vi è locazione di fatto (art. 13, 1° comma)
Procedimento a cognizione piena, non proced. sommari
Art. 13, 1° “E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di
locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.
Contratto locazione immobili uso abitativo
(a) ordinario o liberalizzato
canone concordato fra le parti, con istat
durata 4 + 4
alla 2a scadenza nuove condizioni
disdetta – 6 mesi prima
tacito rinnovo
(b) alternativo o agevolato
canone determinato dalla contrattazione locale
durata 3 + 2
alla 2a scadenza nuove condizioni
disdetta – 6 mesi prima
tacito rinnovo
a livello processuale
tutti i contratti di locazione (abitativi e non)
alla 1a scadenza
proc. previsto art. 30 legge n. 392/1978 per motivi tassativi
alla 2a scadenza
proc. convalida di sfratto art. 657
6
LEGGE 30.12.2004 n. 311
Art. 1, comma 346
I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità
immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i
presupposti, non sono registrati.
Corte cost. 9.4.2009, n. 110 la questione di l.c. è inammissibile
RIEPILOGO
Giudizi non di rilascio – risoluzione per inadempimento; pagamento risarcimento danni
Art. 447 – bis c.p.c.
Competenza per materia e territorio inderog. tribunale monocratico
Rito modellato su quello del lavoro (ricorso, ecc.)
Giudizi di morosità
Art. 658 c.p.c. o art. 447-bis o 633 c.p.c.
Giudizi di rilascio per finita locazione
1a scadenza – art. 30 l. 392 del 1978
2a scadenza – art. 657 c.p.c. o 447-bis
7
PROCEDIMENTO PER CONVALIDA DI SFRATTO
Introdotto con l. 14.12.1896, n. 547 e poi inserito nel r.d. 7.8.1936, n. 1531
Entra nel codice di rito del 1940: artt. 657 / 669
FUNZIONE
far conseguire al locatore il rilascio dell’immobile
nel più breve tempo possibile
favor verso il locatore
AMBITO DI APPLICAZIONE
contratto di locazione, affitto a coltivatore diretto, …
(art. 657 c.p.c.)
locazione d’opera – godimento dell’immobile
(art. 659 c.p.c.)
FATTISPECIE
* finita locazione prima della scadenza /condanna futuro
(art. 657, 1° comma) - LICENZA
* finita locazione dopo la scadenza (art. 657, 2° comma)
SFRATTO
* morosità pagamento canoni (art. 658) - SFRATTO
* cessazione rapporto di locazione d’opera (art. 659)
8
PROCEDIMENTO
Due fasi
una sommaria in contraddittorio
l’altra eventuale a cognizione piena su iniziativa del convenuto
COMPETENZA Tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata * materia
* territorio inderogabile
ATTORE
DOMANDA
forma
Citazione - contiene l’intimazione e si chiede la convalida
Intimazione è la causa petendi – finita locazione o morosità
contenuto
art. 125 + avvertimento art. 660, 3° comma
termine a comparire
notifica
COSTITUZIONE
20 giorni – termini liberi
a mani proprie / se no raccomandata art. 660, 7° comma
costituzione in cancelleria o in udienza – art. 660 5° comma
CONVENUTO
COSTITUZIONE
costituzione in cancelleria o in udienza – art. 660 5° comma
COMPARIZIONE PERSONALE IN UDIENZA art. 660 6° comma
9
UDIENZA
momento centrale del procedimento
* Mancata comparizione locatore
cessano effetti intimazione – art. 662
* Mancata comparizione conduttore convalida licenza /sfratto art. 663
rinnovazione citazione
* Mancata opposizione conduttore
convalida licenza / sfratto art. 663
* Opposizione
giudizio a cognizione piena art. 447-bis
termina con sentenza
mutamento rito – art. 667
preclusioni operano con i termini art. 426
(-) eccezioni non su prova scritta | ordinanza rilascio con riserva
e non vi sono gravi motivi
delle eccezioni; non impugnabile
estinzione processo - sopravvive
dubbi
(-) eccezioni su prova scritta
* Morosità
| giudizio a cognizione piena
- locatore deve attestare che la morosità persiste
- conduttore sana la morosità – art. 55 l. 392/1978 // 1453 cc
- conduttore chiede termine grazia (solo locazioni abitative)
- art. 664 – decreto ingiuntivo
- contestazione sui canoni art. 666
10
OPPOSIZIONE TARDIVA art. 668
Non avere avuto conoscenza
per irregolarità della notifica
Per caso fortuito / forza maggiore
Non potuto comparire all’udienza per caso fortuito / forza maggiore
(corte cost. 18.5.1972, n. 89)
termine
forma
10 giorni dall’esecuzione
ricorso al giudice che ha reso l’ordinanza
processo di cognizione pieno art. 447-bis
processo esecutivo il giudice può sospenderlo per gravi motivi
ordinanza non impugnabile
IMPUGNAZIONI STRAORDINARIE
Ordinanza di convalida di sfratto o licenza per finita locazione
Revocazione (art. 395) * per errore di fatto / assenza o mancata opposizione dell’intimato
(Corte cost. 20.12.1989, n. 4)
Opposizione di terzo (art. 404) * sfratto finita locazione / assenza o mancata opposizione
dell’intimato (Corte cost. 7.6.1984, n. 167)
* licenza finita locazione / assenza o mancata opposizione
dell’intimato (Corte cost. 26.5.1995, n. 192)
Ordinanza di sfratto per morosità
Revocazione (art. 395) * per errore di fatto / assenza o mancata opposizione dell’intimato
(Corte cost. 20.12.1989, n. 558)
* per dolo della parte / persistenza morosità
(Corte cost. 20.2.1995, n. 51)
Opposizione di terzo (art. 404) * assenza o mancata opposizione dell’intimato
(Corte cost. 7.6.1984, n. 167)
11
PROCEDIMENTO EX ART. 30 L. 392 / 1978
Prima scadenza del contratto di locazione immobili uso abitativo e non
Condizioni previste nell’art. 59
1) necessità di destinare l'immobile ad uso proprio, coniuge, parenti 2° grado;
2) quando, volendo disporre dell'immobile per abitazione propria, coniuge
parenti 2° offre al conduttore altro immobile idoneo;
3) quando l'immobile locato è compreso in un edificio gravemente danneggiato
che debba essere ricostruito;
4) quando il proprietario intenda demolire o trasformare notevolmente
l'immobile locato o ristrutturarlo;
5) quando il conduttore può disporre di altra abitazione idonea nello stesso comune
o in un comune confinante;
6) quando il conduttore, avendo sublocato parzialmente l'immobile, non lo
occupa nemmeno in parte, con continuità;
7) quando il conduttore non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato
motivo.
Procedimento
art. 447-bis processo modellato su quello del lavoro
Ricorso, udienza discussione, sentenza
Alla prima udienza
* non opposizione
ordinanza di rilascio
titolo esecutivo e definisce il giudizio
* contumacia / opposizione
* tentativo conciliazione
* processo prosegue fino alla sentenza
* istanza ricorrente possibilità di ordinanza
provvisoria rilascio valutate le ragioni
addotte dalle parti e le prove raccolte
(alla prima udienza /in ogni stato giudizio)
titolo esecutivo
12