Le Aziende per la casa e l`Housing sociale

CITTÀ
Le Aziende
per la casa
e l’Housing sociale
Prosegue con questo articolo la collaborazione con l’Associazione
Aree Urbane Dismesse che propone la presentazione e
l’analisi secondo i principi della Carta della Rigenerazione
Urbana di alcuni significativi interventi di trasformazione e
riqualificazione realizzati in importanti aree urbane italiane.
In questo numero il ‘focus’ è sulle attività delle Aziende per
la casa e quindi sul tema dell’Housing sociale. A partire dai
contribuiti emersi nel corso di un convegno organizzato da
Audis in occasione di Urbanpromo 2009, vengono presentate
le esperienze di Milano, Reggio Emilia, Ferrara e, su scala
europea, le attività delle Housing Association olandesi.
Il tema della necessità di ‘rottamare’ una parte del
patrimonio residenziale italiano costruito tra gli anni ’50 e
’70 è ormai ampiamente dibattuto in numerosi convegni e
pubblicazioni.
AUDIS ha lanciato la sua interpretazione di questo
specifico aspetto della rigenerazione urbana nel 2006 con
un convegno e una pubblicazione (La città da rottamare.
Dal dismesso al dismettibile nella città del dopoguerra, Cicero
editore) ed è tornata più volte sul tema attraverso seminari
e una raccolta di casi studio.
In occasione di Urbanpromo 2009 è stata analizzata con
particolare attenzione la capacità di azione delle Aziende per
la casa (ex Istituti Autonomi Case Popolari). Nonostante tutte
le ben note difficoltà di gestione, le Aziende per la casa sono,
secondo AUDIS, i soggetti che stanno dimostrando maggiore
capacità di intervenire nei quartieri residenziali con progetti
organici e di scala urbana, in diverse regioni italiane.
La dimensione e la collocazione – prevalentemente
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nel cuore dei sistemi metropolitani – delle abitazioni
pubbliche gestite dalle Aziende per la casa, rende questo
patrimonio assolutamente strategico nelle politiche di
rigenerazione della città. La continua espulsione del
ceto medio dal cuore delle aree metropolitane, infatti,
può e deve essere contrastata attraverso una maggiore
offerta di abitazioni di qualità a costi accessibili. Data la
scarsità di territorio che caratterizza le città capoluogo,
questo obiettivo può essere perseguito solo attraverso la
rigenerazione del patrimonio residenziale esistente; le
Aziende per la casa stanno rispondendo a questo obiettivo,
partendo dalla riqualificazione del loro patrimonio con
strumenti innovativi.
Per dimostrare questa tesi il convegno ha presentato alcuni
‘casi studio’ italiani (Aler Milano, Acer Reggio Emilia e
Acer Ferrara), ha sentito la voce di Federcasa, attraverso
la partecipazione del suo Vice Presidente Vicario Emidio
Ettore Isacchini, e della Consulta Nazionale per la Casa
dell’ANCI, rappresentata dall’Assessore alla Casa del
Comune di Venezia Mara Rumiz. Per aprire la riflessione
alle esperienze europee è stata presentata l’esperienza delle
Housing Corporation olandesi.
Nel corso dell’incontro sono emerse diverse parole chiave che
possono essere aggregate per gruppi relativi a: gli obiettivi
della rigenerazione, gli elementi di analisi, i problemi che
si incontrano, gli strumenti per agire e, infine, le azioni
fondamentali per attuare la rigenerazione dei quartieri
residenziali pubblici.
Naturalmente si tratta di un primo lavoro di riorganizzazione
di concetti che va sottoposto a discussione e verifica e che
www.shutterstock.com/Denis Babenko
di AUDIS - Associazione Aree Urbane Dismesse
mix di proprietà pubblica e privata (strumenti);
• progettazione complessa, manutenzione/conservazione/
demolizione, qualità dello spazio pubblico, presidio dei
luoghi, servizi alla persona, servizi di quartiere, equilibrare
la composizione sociale (giovani/anziani, pubblico/
privato, poveri/ricchi), passare dal puro assistenzialismo
al sostegno sociale (azioni).
Gli obiettivi estrapolati non possono essere considerati solo
in relazione alla parte pubblica del patrimonio residenziale,
ma devono essere posti alla base della rigenerazione delle
nostre città nel loro insieme, per tornare a mettere in
stretta relazione il tema della casa con quello dell’abitare.
La casa, infatti, non può essere considerata un tema
separato da quello dei servizi (alla persona e alla famiglia)
e delle relazioni sociali (individuali e collettive) che una
città può e deve saper offrire ai suoi cittadini di tutte le
età e condizioni.
Dall’analisi e dalla considerazione delle parole chiave
individuate e dalla relazione tra esse, prenderanno il via
gli incontri dedicati alla Città da Rottamare che AUDIS,
in collaborazione con gli associati, promuoverà nei
prossimi mesi.
Contratto di Quartiere Stadera, Milano
In alto una panoramica del capoluogo lombardo
proponiamo qui in una prima versione:
• fare città, rafforzare la comunità, rafforzare l’identità dei
luoghi, rendere attraente e aperto il quartiere (obiettivi);
• fattibilità economica, turnover degli abitanti, cambiamenti
strutturali delle famiglie (analisi);
• necessità di agire sul corpo vivo della città, tempi,
mobilità residenziale delle persone, bonifiche da amianto,
abusivismo, complessità delle realizzazioni, morosità,
mercato immobiliare, prevalere della popolazione anziana
(problemi);
• innovazione gestionale (pubblica e privata), mediazione
sociale, partecipazione, innovazione tecnologica, sinergia
tra settori amministrativi e tra professionalità/competenze,
partnership pubblico-privato, incentivi, gare e appalti,
ALER MILANO
L’Azienda Lombarda per l’Edilizia Residenziale, è un
ente pubblico di natura economica che ha lo scopo di
soddisfare il fabbisogno di edilizia residenziale pubblica. Si
tratta della più grande azienda immobiliare italiana, fra le
più grandi d’Europa, con un patrimonio di circa 80.000
unità immobiliari e circa 130.000 residenti, distribuiti su
Milano e su 159 Comuni della Provincia. Le aree chiave
dell’operatività dell’azienda sono: gestione, rigenerazione,
sviluppo.
Le politiche e le modalità di gestione del patrimonio sono
state ripensate per mantenerne in costante efficienza gli
immobili. Dal primo ottobre 2009 Aler Milano ha preso in
gestione i 30.000 alloggi del Comune di Milano.
L’azione di rigenerazione urbana e sociale dei quartieri
urbani e delle periferie è sempre attenta sia ai temi della
compatibilità e sostenibilità dei materiali che alle dinamiche
e alle tipologie degli abitanti. Casi esemplificativi: i Contratti
di Quartiere, i Programmi di recupero urbano, Recupero
sottotetti ad uso abitativo e iniziative di nuova costruzione e
sostituzione del patrimonio, ecc.; tutte azioni che prevedono
modalità di progettazione partecipata, accompagnamento,
sostegno e gestione della mobilità e che sono finalizzate a
creare il giusto mix sociale, recuperare spazi pubblici ad uso
collettivo, insediare un adeguato sistema di servizi.
Lo sviluppo si attua attraverso partnership su iniziative
territoriali a diversa scala, dal singolo edificio a nuovi
contesti insediativi, e accordi per la condivisione delle
strategie di attuazione con tutti i soggetti coinvolti,
pubblici, privati, e del privato sociale.
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GENNAIO - FEBBRAIO 2010
ALER Milano sviluppa programmi innovativi di Housing
sociale, anche in relazione alle recenti innovazioni
introdotte in materia dal Piano Casa (Legge Regionale
Lombardia 16 luglio 2009, n. 13) per incrementare il
patrimonio da destinare a quelle fasce della popolazione
di Milano e Provincia che, pur non rientrando nella
fascia meno abbiente della popolazione, accusano oggi
un chiaro disagio abitativo.
Casi esemplificativi di sviluppo
• le torri di via Russoli a Milano: manutenzione straordinaria
per la rimozione amianto e sopralzo per la realizzazione di
120 posti letto da destinare a studenti universitari
• il nuovo quartiere di via Barzoni 11 a Milano: demolizione
e ricostruzione del quartiere di “case minime” in complesso
residenziale di differenti tipologie con raddoppio delle
unità abitative (120 nuovi alloggi)
• l’intervento di nuova edificazione a Garbagnate Milanese
per 170 nuovi alloggi (comparto ALER 35.000 mc),
nell’ambito del programma integrato che prevede la
realizzazione complessiva di 140.000 mc di edifici per
residenze, commercio e funzioni compatibili
• l’intervento nelle aree a bando del Comune di Milano
del 31/7/08 “Avviso pubblico per la concessione in
diritto di superficie novantennale, per la realizzazione di
interventi di edilizia residenziale, a canone di locazione
sociale, moderato e convenzionato e/o in godimento
d’uso, e con prezzo di cessione convenzionato”. ALER
realizzerà circa 600 nuovi alloggi
• i progetti di sviluppo nei quartieri ERP dei comuni
della provincia (Vimodrone, Cinisello, Bollate, Sesto
San Giovanni, ecc.) ai sensi della Legge Regionale
A fianco, Ferrara
Sotto, via Compagnoni, Reggio Emilia
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Lombardia 16 luglio 2009 n. 13
• le acquisizioni e riconversioni attraverso la società
ASSET, Aler Milano Iniziative e Sviluppo, per la
realizzazione di Residenze per studenti universitari e
locazione temporanea.
Alcuni dati. Dal Bilancio Sociale di Mandato 2007
• Alloggi in progettazione per nuove costruzioni: 800
• Alloggi in progettazione per recupero edilizio: 2.475
• Alloggi in corso di realizzazione (nuove costruzioni): 769
• Alloggi in ristrutturazione (recupero edilizio): 2.475
• Alloggi ultimati (nuove costruzioni): 238
• Alloggi ultimati (recupero edilizio): 108
• Numero di interventi di ristrutturazione del patrimonio
edilizio storico: 281
(Materiali tratti dalla relazione di Leonardo Cascitelli, ALER
Milano)
ACER REGGIO EMILIA
Contrariamente a quanto scelto dalla Regione Lombardia,
la Regione Emilia Romagna, attraverso la legge 24/2001
ha stabilito di trasferire la proprietà di tutto il patrimonio
degli ex IACP in capo ai comuni e di affidare alle Agenzie
per la Casa dell’Emilia Romagna (ACER) solo la gestione
del patrimonio, da effettuarsi secondo le indicazione
stabilite dai comuni.
In questo quadro, la traduzione in numeri dell’impegno
di ACER Reggio Emilia, al 31 dicembre 2008, evidenzia
che gli alloggi gestiti nel comune e nella provincia sono
4.650; di questi 4.415 sono alloggi ERS, 141 sono alloggi
a canone calmierato, 56 alloggi sono destinati agli studenti
e 38 alloggi vengono gestiti tramite Fincasa, società
www.shutterstock.com/Valeria73
ANNO II
compartecipata di ACER e Comune di Reggio Emilia.
Si riescono in questo modo a soddisfare le esigenze
abitative di 3.850 nuclei familiari, composti per il 17,66%
da cittadini extracomunitari.
ACER Reggio Emilia ha condotto importanti progetti
di riqualificazione che hanno interessato vaste aree del
territorio reggiano. In particolare, ha portato a termine
tre piani di riqualificazione del patrimonio nei quartieri
Stranieri, Foscato e Mascagni.
Nel quartiere Stranieri, prima della riqualificazione, erano
presenti 324 alloggi pubblici e 27 alloggi privati, per un
totale di 369 alloggi; dopo la riqualificazione, gli alloggi sono
diventati 414 di cui 222 alloggi pubblici e 192 privati.
Nel quartiere Foscato la riqualificazione ha portato alla
costruzione di 178 nuovi alloggi e alla ristrutturazione di
38 alloggi esistenti (166 alloggi ERS e 50 alloggi a canone
calmierato).
Il quartiere Mascagni, infine, a seguito della riqualificazione
è composto da 141 alloggi: 89 alloggi ERS, 10 a canone
calmierato e 42 per studenti.
Il caso del Quartiere Compagnoni
Nel Quartiere costruito nell’immediato dopoguerra i nuovi
palazzi vengono assegnati a 1.500 persone provenienti da
realtà urbane caratterizzate da profondo disagio e degrado
sociale, creando un processo di marginalizzazione degli
abitanti e la ghettizzazione del nuovo sistema insediativo.
Nel 2001 hanno inizio i lavori per il riassetto urbanistico
e sociale dell’intero quartiere. ACER Reggio Emilia si è
occupata dell’attività di progettazione e della successiva
gestione degli alloggi di proprietà del Comune di
Reggio Emilia. Dall’analisi complessiva dello stato di
conservazione degli alloggi, è valutata più utile - al fine
di un risanamento strutturale e sociale - la demolizione
integrale dei palazzi. Il necessario trasferimento di interi
nuclei familiari per permettere le demolizioni e le successive
ricostruzioni, ha consentito l’attuazione di politiche atte
a favorire il mix sociale. Attraverso innovative tecniche
e tecnologie, si sono così realizzati fabbricati con elevati
standard qualitativi che permettono una sensibile riduzione
dei costi di gestione garantendo, al contempo, elevato
comfort abitativo. L’impianto complessivo del progetto
ricalca lo schema territoriale esistente – allineamento dei
fabbricati – per non snaturare completamente l’elemento
caratterizzante del precedente insediamento. Dal 2004
al 2008 ACER ha gestito il trasferimento di circa 200
famiglie che, in attesa della ricostruzione, sono state
dislocate in altri alloggi opportunamente predisposti alle
loro necessità. Lo studio del progetto si è posto le seguenti
finalità: riassetto urbanistico e sociale dell’intero quartiere,
miglioramento delle condizioni di salubrità e sicurezza,
implementazione dei servizi, delle aree di verde pubblico
e delle infrastrutture a servizio del territorio, riassetto
della viabilità di quartiere e dei sistemi infrastrutturali,
riconfigurazione delle tipologie residenziali esistenti e
riduzione dei consumi energetici.
L’analisi della storia del quartiere fa emergere chiaramente
quanto lo spazio possa condizionare la vita delle persone - sia
in termini positivi che negativi - non solo a livello del singolo
nucleo familiare ma anche a livello urbano, con la relazione
tra un quartiere ed il resto della città. In modo particolare
è emerso come sia fondamentale il corretto mix sociale tra
i residenti affinché non si creino a priori le condizioni che
possono favorire fenomeni di marginalizzazione. E’ per
questo che ACER sta definendo un nuovo regolamento per
l’assegnazione degli alloggi, strumento efficace per garantire
il giusto equilibrio sociale.
(Materiali tratti dalla relazione di Marco Corradi, Presidente
ACER Reggio Emilia, e Alessandro Viglioli, Dirigente Area
tecnica)
ACER FERRARA
L’Azienda che gestisce il patrimonio di abitazioni pubbliche
dei Comuni della provincia di Ferrara, ha avviato diversi
interventi di riqualificazione di fabbricati e di interi quartieri
nell’ambito del patrimonio in gestione.
Dalla metà degli anni ottanta ad oggi sono circa un migliaio
gli alloggi ristrutturati o realizzati nell’ambito di operazioni
di demolizione e ricostruzione, (ACER Ferrara gestisce circa
seimilacinquecento alloggi), oltre ad importanti contenitori
di servizio ed urbanizzazioni.
Tra queste certamente una delle più significative e controverse
è stata la riqualificazione di un quartiere totalmente
costituito da alloggi sociali, il Barco, caratterizzato da
diffusi fenomeni di obsolescenza dei fabbricati e degrado
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ANNO II
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GENNAIO - FEBBRAIO 2010
Progetto di riqualificazione urbana Transvaal (fase 1) presso l'Aia,
Olanda
dell’ambiente urbano, derivante soprattutto dalla presenza
di aree non utilizzate, inadeguatezza delle tipologie abitative
e carenza dei servizi.
Barco seconda fase: un nuovo modello di case popolari.
L’intervento, progettato nel 1996 da Alfredo Lambertucci e
Carlo Melograni, è tuttora in corso; la strategia adottata è
quella della sostituzione edilizia e della “densificazione”: il
numero totale degli alloggi passerà, infatti, da circa 200 a
360 unità.
L’attuazione è avvenuta per stralci successivi: il primo, partito
nel 1996, si è concluso nel 2005 ed ha portato alla realizzazione
di 170 nuovi alloggi e la quasi totalità dei servizi di quartiere
previsti, (per il primo stralcio sono stati spesi 18 milioni di
euro), il secondo stralcio, in corso di attuazione, coincide
con il programma “Contratti di quartiere 2” e prevede la
costruzione di altri 76 nuovi alloggi e di un’ulteriore quota di
servizi (per il secondo stralcio sono stati stanziati poco più di
9 milioni di euro).
Gli interventi del secondo e del terzo e conclusivo stralcio
saranno realizzati utilizzando tecnologie evolute, un nuovo
modello di costruzione delle case popolari che mira ad
incrementare il risparmio energetico, il comfort abitativo
e la sicurezza.
(Materiali tratti dalla relazione di Marco Cenacchi, ACER
Ferrara)
LE HOUSING ASSOCIATION IN OLANDA, MODELLI REPLICABILI
IN ITALIA
La società olandese Fakton e la partner italiana Europrogetti
& Finanza (ex Qiref srl) hanno illustrato, sempre nel corso
del convegno organizzato da AUDIS, lo sviluppo delle
Associazioni per l’Housing Sociale in Olanda, dove il 35%
del totale delle abitazioni sono a canone moderato: la realtà
europea maggiormente sviluppata in tal senso.
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In Olanda queste Associazioni (nate con l’Housing Act del
1901, inizialmente supportate dal Governo) hanno investito
305mln di euro nel corso del 2007 con l’obiettivo di
aumentare la qualità della vita ed il livello di sicurezza nelle
aree di proprietà, con conseguente aumento/rivalutazione
degli immobili presenti. Queste risorse non si limitano
soltanto all’investimento, alla gestione ed alla manutenzione
di tali strutture ma cercano di massimizzare il loro utilizzo.
Per esempio gli edifici scolastici (o una quota parte di essi)
restano vacanti per alcune ore ed in tali fasce orarie vengono
utilizzati per delle attività giovanili piuttosto che ri-utilizzati
nelle ore serali da organizzazioni o altro.
Dopo un iniziale sostegno da parte del Governo, le
Associazioni nel 1995 perdono in toto il finanziamento
pubblico e riescono, ciò nonostante, a garantire la continuità
e lo sviluppo futuro grazie ai canoni di affitto in essere, alla
dismissione di alcuni immobili unitamente alle scelte di
gestione economica-finanziaria prudente ed efficiente.
I prestiti bancari erogati alle Associazioni sono garantiti da
un Fondo non-profit costituito dalle stesse Associazioni
e supportato dal Governo chiamato “Guarantee Fund for
Social Housing” (WSW).
Il successo del modello olandese è riassunto nei seguenti dati:
• 1/3 delle abitazioni sono rappresentate da Social Housing
(2.4mln di alloggi);
• 155 case popolari ogni 1.000 abitanti (in Italia sono 16
case popolari ogni 1.000 abitanti!);
• le Associazioni negli ultimi anni hanno venduto
annualmente circa 16.000/17.000 abitazioni popolari
(0.5% del totale) a prezzi di mercato o con un lieve sconto
(5-10%), per poter avere risorse per nuovi sviluppi.
(Materiali tratti dalla relazione di Lars Rompelberg, Fakton
BV, e Uberto Visconti, Europrogetti & Finanza - ex Qiref srl)
Cos’è AUDIS
L’Associazione Aree Urbane Dismesse affronta le problematiche
riguardanti la trasformazione di quelle parti di città che hanno
interrotto il loro ciclo funzionale e che soffrono della frattura tra
la struttura urbana e i suoi nuovi utilizzatori.
Nel corso della sua attività, iniziata nel 1995, AUDIS ha saputo
cogliere l’evoluzione del tema delle aree dismesse, stimolando il
dibattito tra amministratori pubblici, operatori privati e tra tutti
coloro che sono coinvolti nei processi di trasformazione urbana,
ampliando continuamente il dibattito.
La Carta della Rigenerazione Urbana approvata nel 2008
costituisce il punto di arrivo dell’associazione come promotrice di
una cultura volta alla riprogettazione della città dall’interno.
Gli associati AUDIS sono Comuni di grandi e medie città,
amministrazioni provinciali e regionali, imprese e società private e
pubblico-private, istituti di ricerca e associazioni, università.
Per approfondire: www.audis.it