Relazione in stile professionale

RESIDENCE GLI ULIVI – SECCAGRANDE MARE -
PREMESSE, NORMATIVA DI RIFERIMENTO E VINCOLI
Premesse
Il sottoscritto ing*********** **********, iscritto all'Albo dell'Ordine degli ingegneri della Provincia di Agrigento al
n° ***, con studio in Ribera, ****** *. ***** n° * ha ricevuto l'incarico di procedere alla redazione di un progetto
per la realizzazione di un piano di lottizzazione per la residenza stagionale e/o turistico alberghiera
finalizzata allo sfruttamento turistico di un fondo sito nel Comune di Ribera (Ag), contrada "castellazzo", dai
Signori *********** ************, ************* ***********, ******* *****, ******* *******, ********** ******* e ***** ******
.
In seguito alle previsioni, agli studi ed alle ipotesi fatte, viene elaborato questo progetto, dando particolare
attenzione ai vantaggi per Ribera ed ai costi che dovranno essere sostenuti dagli imprenditori privati che
concorreranno alla realizzazione dell'iniziativa.
L’idea, nasce in un contesto economico che ha visto negli ultimi anni l’agricoltura (attività prevalente e
portante dell’economia locale) perdere di redditività pur rimanendo un’agricoltura di altissima qualità,
coinvolgendo nella sua decadenza tutti i settori produttivi. E’ evidentemente necessario, anche per favorire
un processo di sviluppo endogeno, individuare altre fonti di redditività capaci di rimettere in moto l’economia
locale.
L’approccio allo sfruttamento turistico del territorio è un passaggio che nei prossimi anni avrà un ruolo
fondamentale per questa economia.
Da un’analisi statistica del contesto e del territorio, si ricavano i seguenti punti di forza:

La vicinanza di Sciacca e delle sue terme con circa 250000 presenze medie annue di turisti e
comunque in prevedibile espansione;

La presenza nel territorio di notevoli tratti di costa inedificata;

La presenza di siti archeologici di interesse internazionale, quali: Valle dei Templi di Agrigento,
Eraclea Minoa, Necropoli dell’età del bronzo di contrada Anguilla (nelle vicinanze dell’intervento
che si va a proporre) e Selinunte;

La presenza di riserve naturali e di aree protette;

Le qualità ambientali del territorio che l’antica vocazione agricola ha preservato facendo sì che lo
stesso sia ad oggi una bella valle, verde e produttiva, posta tra i due fiumi Verdura e Magazzolo, cui
va associato l’appartenere ad un territorio con una tradizione eno-gastronomica di tutto rispetto;
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
La possibilità di disporre, mediamente, di circa 270 giorni di bel tempo all’anno;

La presenza di un’elevata percentuale di forza lavoro scolarizzata.
I punti di debolezza, vengono individuati:

Nella attuale marginalità territoriale, nella marginalità rispetto ai grandi flussi turistici e nella carenza
di grandi infrastrutture;

Nella carenza di vocazione alla imprenditorialità e di professionalità relative al settore, anche se da
qualche anno può rilevarsi una leggera inversione di tendenza.
Le opportunità sono invece di notevole sostanza e costituite:

Dalle prospettive d’incremento turistico della zona alla possibilità di salvaguardia dei beni
ambientali, archeologici e culturali.
Per le ragioni esposte, la strada dello sviluppo turistico della zona, in questo momento, è giusta, perché:
permette di utilizzare terreni che hanno perduto gran parte del loro mercato, se pensati come agricoli;
permette il recupero ambientale degli stessi ormai in stato di abbandono da tempo; consente il rilancio degli
altri settori produttivi quali l’edilizia e l’artigianato legato al settore edile ed il commercio in genere.
L’intervento si rivolge ad un turismo di qualità, capace di durare nel tempo che faccia coincidere le
aspettative dei residenti con quelle dei turisti, qualificando l’offerta attraverso la valorizzazione delle risorse
paesaggistico-ambientali e, anche per questo, viene fatta la scelta di realizzarlo su di un’area posta ad una
distanza superiore ai 300 m dalla battigia.
Nasce anche, per intersecare eventuali particolari segmenti turistici che hanno la caratteristica di
appartenere ad una domanda destagionalizzata, legata a politiche positive in corso (Patti territoriali, contratti
di programma quadro, progetti integrati territoriali, ecc.), che possono supportare processi di nascita ed
evoluzione di un distretto economico sviluppando contemporaneamente sistemi d’offerta integrata del
territorio legata alla valorizzazione delle risorse archeologiche, storiche, culturali, agroalimentari, termali e
delle aree naturalistiche, presenti in abbondanza nel territorio.
Questo intervento, in particolare, si lega bene anche al fatto che già nel confinante territorio di Sciacca esiste
un polo turistico di livello europeo e dove è in corso la realizzazione di un complesso turistico di grande
valore nella valle del fiume Verdura, oltre a quelli esistenti di Torre Makauda, Sciacca mare, premesso che
sinora nessun tentativo di sviluppo turistico si è fatto per cercare di convogliare parte di quel flusso che ogni
anno si riversa su Sciacca ed il suo territorio.
Altri obiettivi che si intendono raggiungere con questo progetto sono:
1. La creazione di una nuova opportunità di crescita e di sviluppo dell’offerta turistica;
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2. Sfruttamento razionale delle risorse naturali nel rispetto ambientale delle stesse;
3. Opportunità occupazionali;
4. Favorire la fruizione del paesaggio di tipo naturalistico (a cavallo, in muntan-bike, in barca, ecc.)
Normativa di riferimento
Il PIANO REGOLATORE GENERALE (P.R.G.), adottato con determinazione commissariale il 23 luglio
1999, ha individuato come zona turistica ”ct 2:” le aree localizzate tra Borgo Bonsignore ed il fiume
Magazzolo, a ridosso di Seccagrande, e da c.da Camemi fino a località Piana Grande, oltre la fascia dei 150
metri dalla battigia al di sotto della strada a scorrimento veloce Sciacca – Agrigento” (vedi figura 1).
figura 1
L'attività edilizia è normata come segue: sono consentiti tutti gli interventi definiti nel Titolo III delle norme di
attuazione del P.R.G.. Sono consentite le demolizioni e ricostruzioni, ampliamenti e sopraelevazioni, nonché
nuova edificazione: nel rispetto dei seguenti parametri edilizi:
Destinazione d'uso: residenza stagionale e/o turistico alberghiera, alberghi, pensioni, campeggi, spazi
attrezzati e servizi, parchi di divertimento, con interventi unitari ai sensi della L. R. 71/78 art. 15.
Sono vietate tutte le attività che possono nuocere alla residenza.
Indice di densità edilizia territoriale ( It) : 0,20 mc/mq; da applicare all'ambito d'intervento interessato dai piani
attuativi pubblici o privati. Per la definizione di ambito d'intervento (Ai) si rimanda all'art. 3, punto l del
regolamento edilizio.
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Altezza max : ml 4,00 per una elevazione con destinazione d'uso residenziale; ml 8,00 per due elevazioni ed
eventuale piano semicantinato con destinazione d'uso turistico alberghiere, limitatamente ad alberghi e
pensioni, nell’ambito della cubatura consentita.
Distanze:
1) minima tra fabbricati: ml 20;
2) minima dal confine: ml 5;
3) minima dal ciglio stradale: ml 10.
L'attività edilizia
si attua attraverso i Piani Particolareggiati e le lottizzazioni convenzionate con una
superficie minima di mq. 50.000.
Lotto minimo per la costruzione: mq 1.500.
Prescrizioni particolari: la determinazione della tipologia edilizia e del rapporto di copertura ( Rc), in base alle
destinazioni d'uso scelte per gli insediamenti da realizzare, viene rimandata ai piani attuativi estesi all’intero
ambito d'intervento, per i quali oltre alla dotazione di almeno mq. 2,50/ab per parcheggi pubblici, occorrerà
prevedere mq. 15/ab. di aree destinate a verde attrezzato per il tempo libero e lo sport.
Vincoli
Nel prevedere le zone destinate all'edificazione, si è tenuto conto:

dei vincoli previsti nella relazione geologica.

distanza dalla scorrimento veloce SS115 maggiore di m 40.

distanza dalla S.p. maggiore di m 30
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LOCALIZZAZIONE, IMPOSTAZIONE URBANISTICA DEL PROGETTO.
Descrizione dei luoghi
L’area in oggetto è ubicata quasi parallelamente alla strada scorrevole SS115. A sud il piano confina con un
tratto della S.p. , residuo della vecchia strada provinciale Ribera-Seccagrande. (vedi frecce figura 3).
Il terreno, con notevoli pendenze in alcuni tratti, è totalmente esposto a mezzogiorno. E’ servito da una
stradella interpoderale che collega il sito con la S.p. Ribera - Seccagrande. La stradella in questione si
diparte dalla S.p. e supera con un viadotto la SS 115. Il tratto di stradella, fino alla SS115, è asfaltato mentre
il tratto terminale, verso valle, è in terra battuta. Nel progetto, il tratto di stradella interessato, sarà, oltre che
ampliato, corredato da tutti i servizi necessari e asfaltato. Il terreno si trova a quote che vanno dai 55 m ai
40m con un andamento ondulato e pendenze variabili.
L'area in questione che si estende per una vasta superficie di mq 75422 come indicato nella tabella (vedi
allegato).
Figura 3
FOTO AEREA
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Descrizione sintetica dell’intervento proposto.
Il terreno che fino a circa 30 anni fa era intensamente coltivato e produttivo è adesso abbandonato e
soggetto al degrado ambientale.
L’antico fondo coltivato, risulta in stato d’abbandono, alterato dalle precipitazioni meteoriche in terreno poco
protetto e con alcune zone ad elevata pendenza, dove gli effetti dilavanti hanno causato il trasferimento a
valle anche di materiale lapideo.
È pertanto utile effettuare l’intervento che si va a proporre, dove si prevede oltre alla realizzazione di villette
(in conformità a quanto disciplinato dall’art. 16 c. 3.5 delle norme d’attuazione del P.R.G. del comune di
Ribera), anche un notevole rimboschimento della zona, avente il duplice scopo: di regolare il regime
idraulico dei suoli e di creare una zona ad alta densità di verde che assuma valenza di risanamento
ambientale e paesaggistico in questo tratto di costa.
Il progetto
Il progetto prevede la realizzazione di un piano di lottizzazione in ambito chiuso ai sensi dell’articolo 15 della
L.R. n. 71/78 e delle norme di attuazione del P.R.G.
L’area oggetto dell’intervento è estesa 75.422 mq; si prevedono lotti per la realizzazione di villette singole o
multiple.
Il volume realizzabile è di 15.084 mc con un indice territoriale pari 0,2 mc/mq.
L’indice fondiario medio è pari 0,2539 mc/mq.
I lotti sono di L’area dei lotti complessiva è di 59.402 mq mentre la superficie complessiva coperta è di circa
5000 mq, considerato che l’altezza massima prevista è di 4.00 m e pertanto si avranno edifici ad una sola
elevazione, oltre all’eventuale seminterrato e/o tetto di copertura.
La modesta entità della volumetria realizzabile in rapporto alla superficie del piano comporta un basso valore
del rapporto di copertura ( valori che vanno dal 7% al 12% di superficie edificata dei lotti); pertanto circa i
9/10 della superficie dei lotti stessi sono disponibili per la realizzazione di attrezzature, all’area aperta,
all’interno dei singoli lotti, quali giardini, piscine etc..
Nel progetto, come già premesso, si prevede la realizzazione di un piano di lottizzazione per la residenza
stagionale.
I lotti individuati sono i seguenti:

ISOLATO A - n° 7 lotti;
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
ISOLATO B - n° 7 lotti;

ISOLATO C - n° 4 lotti;

ISOLATO D - n° 3 lotti;

ISOLATO E - n. 7 lotti.
Le villette si sviluppano lungo le curve di livello. Questa è la scelta progettuale che consente il minimo
impatto sia con riferimento alle condizioni ambientali, sia con riferimento alle condizioni di stabilità del
terreno. Anche le schiere, saranno immerse nel verde che è destinato a giardino, ad orto, con piantumazioni
di alberi da frutto e da essenza assolutamente autoctoni, avendo particolare attenzione per le piante
caratteristiche di ogni stagione per questi luoghi. Ogni villetta disporrà anch’essa di ampi spazi di soggiorno
e di vita all’aperto.
Gli impianti sportivi sono costituiti da: campi da tennis, dei quali però è prevedibile l'utilizzazione anche
come campi da calcetto per la compatibilità delle dimensioni, con spogliatoi docce, servizi, una tribunetta ed i
relativi impianti tecnologici,
Il sistema costruttivo utilizzato per la realizzazione degli edifici sarà di tipo tradizionale, in particolare
vengono previsti:
- strutture portanti in calcestruzzo di cemento armato, del tipo intelaiato, realizzate come da progetto
esecutivo;
- solai a struttura mista realizzati con travetti prefabbricati in c.a. precompresso e laterizi;
- coperture a tetto a falde con manto di copertura in coppi siciliani di tipo artigianale di colore giallo-bruno e
grigliati in legno e tessuto o con piante rampicanti negli spazi di soggiorno all’aperto;
- chiusure verticali opache: in muratura di conci di tufo al piano terra; in laterizi forati ai superiori livelli e per i
tramezzi;
- chiusure verticali trasparenti: infissi in P.V.C. colorato;
- intonaci esterni tradizionali: “uso Li Vigni” di colore chiaro costituiti da un primo strato di rinzaffo in malta
bastarda, con l'aggiunta di idrofugo.
opere di finitura degli interni di tipo tradizionale:
- intonaco civile per interni: rinzaffo, uno strato fratazzato e tonachina;
- rivestimenti di pareti nei servizi, realizzati con piastrelle di ceramica di 1° scelta;
- pavimenti con piastrelle in monocottura di prima scelta, completati da relativo battiscopa;
- infissi interni in legno, struttura cellulare con listelli di abete, rivestiti sulle due facce con fogli di laminato;
- sanitari in porcellana vetrificata, rubinetterie in acciaio con batteria di miscela;
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- gli impianti idrico, elettrico ecc., saranno realizzati in conformità alla L. 46/90, utilizzando tecnologie a
“risparmio energetico” sia per l’impianto elettrico che per quelli di condizionamento estivo ed invernale, per la
produzione di acqua calda ecc.;
- allacci: l’approvvigionamento idrico avverrà grazie a fornitura dall'acquedotto comunale che attraversa la
S.p. con tubazione in ghisa sferoidale da  80;
- scarichi: (vedi relazione);
- recinzioni: saranno costituite da semplici muretti, in conci di tufo o con pietrame ad “opus incertum”,
riferimento architettonico tipico ai muri di confine della campagna siciliana.
LE INFRASTRUTTURE E LE ATTREZZATURE
OPERE D’URBANIZZAZIONE PRIMARIA
LE STRADE RESIDENZIALI
La scelta progettuale di fondo è, come già detto, quella di privilegiare l’approccio “naturalistico” alla fruizione
dei luoghi, privilegiando la pedonalità, e tutti gli altri mezzi a basso impatto (Mountan-bike, cavalli, piccoli
furgoncini preferibilmente elettrici per la raccolta e la distribuzione di biancheria e generi alimentari, ecc.).
Premesso questo, la viabilità è volutamente ridotta all’essenziale, per un traffico veicolare limitato all’interno
del piano e con esso, limitati problemi di inquinamento atmosferico ed acustico. Potranno accedere alle
singole arterie solo i mezzi suddetti, quelli di soccorso ed i residenti per limitate e particolari esigenze
connesse a quelle domestiche.
Le dimensioni delle strade, sono:
- La strada interpoderale, che dalla provinciale Ribera – Seccagrande, che rappresenta una delle due vie
d’accesso al Piano, sarà ampliata fino a raggiungere le seguenti dimensioni: 7.00 metri per due
carreggiate da 3.50 metri e due marciapiedi su ambo i lati di 1.50 metri per un totale di 10.00 metri;
- Le vie interne al piano e di servizio per i singoli lotti sarà realizzata allo stesso modo e di identiche
dimensioni, nonostante trattasi di strada a traffico assolutamente limitato.
La sezione stradale sarà realizzata come segue:
sottofondo in pietrame spesso cm 20; massicciata con pietrisco minuto spessa cm 15; semipenetrazione
di bitume a caldo e bitumatura superficiale; trattamento superficiale con impasto a caldo di conglomerato
bituminoso dello spessore medio di cm 3; zanella in calcestruzzo larga cm 30 e spessa cm 15; banchina
con cordonatura in pietra ella larghezza non minore di cm 15 e posta su fondazione di conglomerato
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magro; sottofondo delle banchine in conglomerato dello spessore di cm 15 con sovrastante
pavimentazione in mattonelle di cemento a riquadri; cordonate di aiuole in pietra: segnaletica verticale.
SPAZI DI SOSTA E PARCHEGGIO
Gli spazi di sosta saranno realizzati a regola d’arte con le medesime caratteristiche previste per la sede stradale.
Le aree destinate a parcheggio sono tre di dimensione rispettivamente di mq 42, mq 329 e mq 219.
FOGNATURA
La rete per lo smaltimento delle acque lurida sarà costituita condotti che offrono garanzia tecnologiche di
funzionamento e resistenza all’aggressione e abrasione dei liquami. Le acque luride, proveniente dagli
edifici, saranno convogliata nella rete attraverso pozzetti di intercettazione, posti all’interno dei lotti.
Le acque meteoriche, provenienti dalle strade residenziali, saranno convogliata nella rete di acque bianche
a mezzo di caditoie adeguate, poste nelle zanelle ai margini delle carreggiate e ad interasse non maggiore
di m 30 e smaltite per assorbimento negli spazi a verde.
SISTEMA DI DEPURAZIONE
(Vedi relazione).
RACCOLTA DEI RIFIUTI SOLIDI URBANI
Si prevede di realizzare un sistema di “isole ecologiche” coperte e schermate dal contesto, inserite all’interno
di macchie di verde e realizzate con materiali naturali: muretti in pietra, piccole strutture lignee, coperture in
coppi siciliani (vedi figura 9) o gigliati con piante rampicanti. Le “isole ecologiche” sono previste
per
mimetizzare, sia gli impianti di depurazione dei reflui domestici, che i punti di raccolta dei rifiuti solidi urbani.
Le reti per lo smaltimento delle acque, sia luride che bianche, saranno realizzate con tubazioni in polietilene
ad alta densità.
L'intero impianto sarà realizzato in conformità alla L.Reg.le 27/86, al D.Lgs. 152/99 e successive modifiche
ed integrazioni.
Le aree destinate al conferimento-punto di raccolta differenziata dei rifiuti solidi urbani sono dislocate nel
piano, all’interno delle suddette “isole ecologiche”. Ne sono previste due; Il numero e la superficie sono
idonee al posizionamento dei diversi contenitori per la raccolta differenziata (vedi figura 10).
La raccolta e lo smaltimento saranno a cura e spese dei lottizzanti.
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Figura 5
RETE IDRICA
L'approvvigionamento idrico sarà garantito da una condotta di adduzione appositamente realizzata a partire
dall’attuale terminale dell’acquedotto comunale situato sulla S.p. Ribera – Secca Grande.
La rete è costituita dalle condotte per l’erogazione dell’acqua potabile e delle opere accessorie, quali
camerette di manovra per l’intercettazione, sfiato, etc.. Le condotte della rete stradale saranno anche queste
in polietilene.
RETE ELETTRICA
È costituita dalle reti per l’erogazione e la distribuzione dell’energia elettrica per usi domestici e delle opere
accessorie.
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PUBBLICA ILLUMINAZIONE
È costituita dalla rete e impianti per l’illuminazione delle aree e delle strade pubbliche, delle strade e spazi
privati. Gli impianti e le reti saranno realizzati per una sobria e razionale illuminazione delle strade e spazi
pubblici e privati, che privilegi una illuminazione “soft” dell’ambiente, costituiti da corpi illuminanti in alluminio
estruso, diffusore in plexiglass opale, ubicati nel verde e lungo la viabilità interna in alloggiamenti realizzati
anche questi con materiali naturali opportunamente schermati, che consentano un adeguato illuminamento
favorendo prevalentemente la visibilità del cielo stellato (vedi figure 6, 7 e 8 ).
In sede di progetto esecutivo saranno effettuati i relativi calcoli illuminotecnica e saranno rappresentati nei
disegni esecutivi gli apparecchi d’illuminazione.
figura 6
Figura 7
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Figura 8
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VERDE E VERDE ATTREZZATO PER IL TEMPO LIBERO E LO SPORT
Negli spazi verdi saranno realizzate alberature e attrezzature quali panchine, giochi, etc., percorsi con
materiale per superfici esterne (di aspetto naturale, mantenendo i requisiti di una moderna pavimentazione
che ricordi, anche, atmosfere tipiche del passato. Costituita da diversi elementi con differenti geometrie,
risultato estetico e compositivo paragonabile a quello delle vecchie pavimentazioni in acciottolato. Questi
masselli, che presentano le stesse caratteristiche tecnico-prestazionali, permettono di realizzare particolari
disegni di posa, con ampie possibilità di personalizzazione dell’intervento (vedi figura 9).
Le superfici a verde sono in numero di cinque e distribuite sull’intero piano, rispettivamente di mq 783, mq
515, mq 1189, mq 3117 e mq 1125.
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figura 9
La manutenzione di dette aree è di competenza dei privati. La superficie complessiva di spazi verdi è di mq
6729 (circa l’ 9% dell’intera superficie) con una dotazione di circa 44 mq abitante, di molto superiore ai
minimi previsti dalle leggi in vigore..
E’ prevista la realizzazione di:

n° due campi da tennis, dei quali però è prevedibile l'utilizzazione anche come campi da calcetto
data la compatibilità delle dimensioni, con spogliatoi docce, servizi ed i relativi impianti tecnologici.
(nel progetto esecutivo saranno meglio specificati dimensioni, numero e tipologia degli impianti).

n° due campi per il gioco delle bocce;

percorsi per i più piccoli e per gli anziani.
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NORME TECNICHE DI REALIZZAZIONE DEGLI INTERVENTI EDILIZI
1.
DISTANZE
a) minima tra fabbricati m 20;
b) minima dal confine m 5;
c) minima dal ciglio stradale m 10;
d) minima dal confine del piano m 10.
2.
VOLUME EDIFICABILE
L'area del piano in oggetto si estende per una superficie di mq 75422. Il volume edificabile è quello che si
ricava moltiplicando la superficie totale dell’area per l’indice di edificabilità territoriale di 0.20 mc/mq. Pertanto
il volume edificabile totale è pari a mc 15084.
3.
ALTEZZE MASSIME
Le altezze massime sono fissate dallo strumento urbanistico in metri 4.00 per le residenze.
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CONCLUSIONI
La realizzazione di quest’opera è un momento di riqualificazione economica ed ambientale della zona.
Con riferimento alla riqualificazione economica, il comune di Ribera ne riceverà i seguenti vantaggi:
1) La sistemazione ed il risanamento del tratto di costa, che così pianificata impedisce che si sviluppino
ulteriori fenomeni di abusivismo edilizio.
2) La salvaguardia dai dissesti idrogeologici di una vasta zona da questi potenzialmente interessata.
3) Il rilancio della vocazione turistica del territorio, che assieme alle manifestazioni tradizionali ed alle varie
attività gestite e/o promosse dal Comune: il Carnevale, l'incontro di Pasqua, la sagra delle arance con
l'espansione della notorietà di Ribera a livello nazionale ed internazionale.
4) L’opportunità per la mano d'opera locale di trovare occupazione, sia nella realizzazione del complesso sia
nella gestione delle attrezzature. Si prevede l’utilizzazione di circa cinquanta lavoratori nella fase di
realizzazione del complesso e
di alcune decine che potranno essere impiegate continuativamente
nell'attività gestionale dello stesso complesso.
5) L'indotto dell'edilizia locale riceverà notevoli ordinativi per materiali e mano d'opera specializzata.
8) La possibilità di attirare altri investimenti da altri operatori economici allettati dalle possibilità della zona
ancora praticamente "vergine" e da un mercato non ancora inflazionato.
Con riferimento alla riqualificazione ambientale, il comune di Ribera ne riceverà i seguenti vantaggi:
la costa in questi tratti scoscesa, brulla e degradata ottiene una nuova sistemazione mostrando un insieme
ben articolato di costruzioni completamente immerse nel verde, che si dispone sui pianori originando scorci
prospettici che dilatano il paesaggio.
L’ambientazione delle costruzioni tra le ampie aree verdi avviene con naturalezza, rendendo gradevoli gli
effetti dell’intervento umano nell’ambiente.
IL PROGETTISTA
ING. ******** ********
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