N.14 - Condominio Italia
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N.14 - Condominio Italia
Numero 14 luglio 2014 dal 1981 Il primo quindicinale italiano indipendente di informazione, attualità, economia, cultura dedicato al condominio e al patrimonio immobiliare Direzione e redazione: 10125 Torino, Via E. Thesauro, 2 - Tel. 011.6523611 r.a. - Fax 011.6523690 - Anno XVII - t 3,50 • Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27.02.2004 n. 46) art. 1, comma 1, NO/TORINO anno 2013 - Stampa: Agagrafica - Cuneo CATASTO EFFICIENZA CONDOMINIO TARIFFE RISCALDAMENTO Le commissioni continuano a generare polemiche Recepita la direttiva europea sull’energia La disciplina dei lavori ordinari e straordinari Giù la bolletta del gas ma la luce resta stabile Termoregolazione alle porte in Piemonte e Lombardia Le banche si lamentano per i mutui e l’anti-usura Pag. 3 Pag. 5 Pag. 6 Pag. 10 Pagg. 16-17 Pag. 38 Ecobonus del 65% Sono cumulabili Proprietari flagellati dalle tasse, inquilini dagli sfratti. E all’orizzonte c’è l’incognita catasto Casa: averla o no, è comunque un problema a gli ecobonus sono compatibili o no con ai la casa, e ti tirano le pietre. Non ce l’hai, e M H altri benefici fiscali? È questo il succo di un ti tirano le pietre. Se la situazione abitativa quesito giunto all’Enea da parte di un cittadino in Italia non fosse così grave, si potrebbe sdramche, volendo effettuare alcuni interventi di riqualificazione energetica nel mio immobile, ed essendo a conoscenza che alcuni comuni hanno istituito incentivi specifici per l’installazione di pannelli solari o per la sostituzione di vecchi impianti con caldaie a condensazione, ha interrogato l’ente per capire se tali agevolazioni “locali” siano da ritenersi cumulabili con le detrazioni fiscali del 65%? Ecco la risposta di Enea: “Nel caso di interventi di riqualificazione energetica effettuati dal 1° gennaio 2009 e fino al 2 gennaio 2013, sulla base dell’Art. 6, comma 3 del D.L. 115/2008, le detrazioni fiscali del 55% non sono cumulabili con contributi comunitari, regionali e locali destinati alle medesime finalità (ossia alla riqualificazione energetica degli immobili), eccezion fatta per i certificati bianchi. Dal combinato disposto del comma 5 dell’Art.28 del D. Lgs. 28 del 2011 e del decreto del MiSE 28 dicembre 2012, dal 3 gennaio 2013, riteniamo che le detrazioni fiscali del 55-65% siano: ❖ non cumulabili con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge nazionali per i medesimi interventi; ❖ compatibili con specifici incentivi disposti da Regioni, Province, Comuni (previa verifica che questi incentivi prevedano la cumulabilità con le detrazioni fiscali e usufruendo di essi per la parte di spesa eccedente gli incentivi “locali”). matizzare con questa parafrasi musicale la tendenza che da qualche anno a questa parte sta vedendo proprietari ed inquilini vittime, su due fronti opposti, del medesimo tiro al bersaglio contro il mattone. Nel campo di chi l’abitazione la possiede, e magari è riuscito più o meno faticosamente ad acquistarne anche più di una, l’andamento è ormai tristemente noto: imposizione fiscale in continua crescita e tassazione immobiliare tra le più alte d’Europa. Lo certificano, tra gli altri, anche i dati delle scorse settimane, secondo cui il gettito per gli enti locali è in aumento, al punto da aver segnato, nei primi cinque mesi del 2014, maggiori incassi per 263 milioni (+2,6%), mentre, complici le scadenze della mini-Imu, l’introito afferente alla voce “Imu”, nello stesso periodo, ha messo a segno, addirittura, un +111,5% raddoppiando il segno più, passato dai 338 milioni del gennaio-maggio 2013 ai 715 dello stesso periodo del 2014. Verrebbe da dire: meglio non avere proprietà immobiliari. Se non fosse che non sempre si tratta realmente di una scelta, e che anche gli inquilini se la passano tutt’altro che bene in questo periodo di crisi. Stando ai dati forniti dal Ministero dell’Interno, quella degli sfratti è diventata una sorta di emorragia inarrestabile e, a fronte dell’incremento di anno in anno di richieste ed esecuzioni, principalmente per casi di morosità, è invece ancora tutta da dimostrare l’efficacia della cura messa a punto dal Governo Renzi con il Piano Casa. A questo proposito, peraltro, proprio nei giorni scorsi il segretario generale del sindacato inquilini Sicet, Guido Piran, ha sollecitato l’esecutivo ad una rapida predisposizione del decreto interministeriale che dovrebbe regolamentare l’intera partita del sostegno alla casa, compresa la definizione di morosità incolpevole: “Il Presidente del Consiglio Matteo Renzi non può permettere che un decreto frutto di una decisione del Governo convertita in legge dal Parlamento nell’ottobre 2013 non abbia ancora visto la luce. Tutto ciò causa sofferenza in migliaia di famiglie coinvol- Complici la crisi e il diverso impatto del lavoro in fabbrica, non sono più i tempi in cui ad agosto le città si spopolavano. Tuttavia, il periodo centrale dell’estate è sempre quello in cui truffatori e topi d’appartamento sono più attivi. E se per i secondi l’obiettivo sono, indistintamente, tutte le abitazioni lasciate incustodite, per i professionisti del raggiro le vittime preferite sono gli an- “Salvare le Camere di Commercio” G in merito al Decreto legge n. 90/2014, in conversione alla Camera dei Deputati, che all’articolo 28 dispone che il bilancio delle Camere di Commercio venga ridotto di oltre CATASTO: GUIDA ON LINE In una sintetica brochure on line sono ricapitolati i servizi catastali telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Il pieghevole ricorda che basta collegarsi al sito delle Entrate per effettuare attraverso la “Consultazione personale”, la visura catastale attuale e storica dell’immobile che interessa, l’estratto di mappa, la planimetria e l’ispezione ipotecaria. Dal servizio “Risultanze catastali” si può, inoltre, avere informazioni su un fabbricato partendo dal codice fiscale dell’intestatario o, ancora, con click su “Consultazione rendite catastali”, si può accedere alla banca dati catastale e conoscere rendite di immobili e redditi dominicali e agrari di terreni. un terzo, a partire dal 1° gennaio 2015, e - più in generale il percorso di riforma delle CCIAA. A giudizio del presidente Fimaa, Valerio Angeletti, “le Camere di Commercio costituiscono uno strumento essenziale, che in questi anni ha sempre sostenuto le imprese di intermediazione immobiliare, assicurandone trasparenza, sicurezza e legalità dell’agire economico. Cancellarle, redistribuendone le funzioni agli enti locali, agli uffici periferici dello Stato o ad Agenzie di nuova costituzione comporterebbe ulteriori costi per le finanze pubbliche, pregiudicando inoltre l’operatività delle imprese”. Ma esiste un’alternativa? te dagli sfratti per morosità, vittime di incomprensibili lungaggini, di ancor più incomprensibili burocrazie”. Insomma: avere la casa o non averla è comunque diventato - seppur a diverso titolo - un problema. Tanto più che ad accomunare le sorti di proprietari ed inquilini c’è un’altra batosta, quella delle tariffe, che secondo un recente studio della Cgia di Mestre sono anch’esse aumentate in maniera esponenziale negli ultimi 10 anni: dal +85,2% dell’acqua potabile al +81,8% della raccolta rifiuti fino al 47,2% del gas e al 43,4% dell’energia elettrica. E sulla casa aleggia anche lo spettro del nuovo catasto. Gianluca Palladino Estate: occhio ai topi d’alloggio Da Fimaa soluzioni alternative al decreto che mira a ridurne di un terzo il bilancio iù le mani dalle Camere di Commercio. È questa, in sintesi, la posizione espressa da Fimaa (la Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio) IMMOBILIARE Sempre secondo Angeletti, “sarebbe molto più utile ed efficace affidare alle stesse Camere di Commercio il compito di autoriformarsi attraverso una ridefinizione delle loro funzioni che mantenga saldi sia il legame col territorio sia il rapporto diretto con le aziende, autolimitando le attività che non siano direttamente a vantaggio della maggioranza delle imprese dei vari settori”. Una posizione su cui concorda Rossano Asciolla, segretario generale Fimaa: “Nell’ottica di spending review, una soluzione potrebbe essere quella di razionalizzare l’articolazione territoriale non su confini amministrativi, bensì su criteri di omogeneità dei bacini di utenza”. ziani, categoria ancora più a rischio quando i condomini sono si svuotano e viene a mancare quella piccola rete di sostegno garantita nel corso dell’anno da figli, nipoti e vicini di casa. In entrambi i casi, per ridurre i rischi di visite indesiderate, le forze dell’ordine hanno predisposto sui propri siti internet appositi vademecum contenenti consigli e numeri utili. Ma interes- santi sono anche i suggerimenti forniti da associazioni quali l’Anteas Milano (Associazione nazionale terza età attiva per la solidarietà), che si rivolge specificamente gli anziani. Per chi resta in città o per chi parte, il consiglio è sempre lo stesso: prudenza e buon senso. Affinché la casa resti un luogo di vita, il più possibile sicuro. Buone vacanze. 2 ATTUALITÀ N.14 LUGLIO 2014 Il Ministero degli Interni fotografa l’emergenza abitativa; boom dei provvedimenti per morosità. I sindacati: politiche inadeguate Sfratti: ormai è un bollettino di guerra I n alcune regioni la situazione è lievemente meno drammatica rispetto al recente passato. Complessivamente, tuttavia, l’emergenza abitativa si sta aggravando di anno in anno, con un trend crescente a livello nazionale. In particolare, come dimostra la fotografia degli sfratti scattata dal Ministero degli Interni per il 2013 (vedi tabella sotto) continua inarrestabile l’aumento degli sfratti per morosità, che l’anno scorso hanno raggiunto l’89% del totale di quelli emessi (i quali, peraltro, sono passati dai 67.790 del 2012 ai 73.385 del 2013, con un aumento di oltre l’8%). Ebbene, di questi ultimi ben 65.302 sono stati, appunto, per morosità, contro i 60.244 del 2012. In aumento anche le richieste di esecuzione dello sfratto con l’ufficiale giudiziario, che dalle 120.903 del 2012 sono passate alle 129.577 del 2013 (+6,70%) e gli sfratti eseguiti con l’intervento dell’ufficiale giudiziario: dai 27.695 del 2012 ai 31.399 del 2013 (+12%). Ben 22 province hanno incrementi degli sfratti per morosità superiori al 20% nel giro di un anno: dal 22% di Napoli al 55% di Macerata; dal 26% di Catania al 43% di La Spezia. Roma, complice la dimensione, è di gran lunga la città con il più alto numero di sfratti per morosità: 7.042, in aumento del 14% rispetto ai 6.191 dell’anno precedente. Seguono Milano, con 3.886 sfratti per morosità emessi (dati incompleti) e Napoli con 2.684 (dati incompleti). Secondo il Sunia si tratta di “un vero e proprio bollettino di guerra, che impone da un lato l’accelerazione nell’attuazione delle misure contenute nel recente decreto casa, e dall’altro la consapevolezza che le risorse stanziate per affrontare l’emergenza sono assolutamente inadeguate”. A giudizio del sindacato inquilini, il disagio abitativo va affrontato mediante: ◆ un piano pluriennale di aumento dell’offerta di alloggi sociali in affitto a canoni sostenibili, puntando sul recupero di aree ed edifici dismessi senza ulteriore consumo di suolo; ◆ una revisione della legge sulle locazioni che punti, attraverso contrattazione collettiva e leva fiscale, ad abbassare il livello degli affitti privati e ad aumentare l’offerta; ◆una dotazione finanziaria certa e continuativa per permettere programmazione degli interventi e sostegno diretto agli inquilini in difficoltà. Lo stesso Sunia, insieme a Sicet e Uniat, rimarca, invece, l’attuale fallimento delle politiche a sostegno della casa, segnalando in una nota congiunta che “negli ultimi 5 anni il numero complessivo di sfratti sentenziati è pari a 332.169, di cui ben 288.934 sono per morosità. Questo significa che più di un inquilino su dieci in affitto da privati ha subito uno sfratto per morosità. Sempre negli ultimi cinque anni (2009/2013) gli sfratti eseguiti con l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario sono stati 145.208, e soltanto nel 2013 le richieste di esecuzione sono state 129.577. Sono numeri impressionanti che dovrebbero imporre, oltre ad una strategia di medio/lungo periodo per soddisfare la domanda abitativa, un uso attento e rapido delle risorse messe a disposizione in questi ultimi due anni. Ma così non è”. Quindi, i sindacati enumerano le misure rivelatesi insufficienti o inadeguate: ❖ fondo per la morosità incolpevole. Introdotto con la legge 124/2013 di conversione del Decreto Legge 102/2013, prevede l’emanazione di un Decreto del Ministero delle Infrastrutture di concerto con il Ministero dell’Economia per la definizione di morosità incolpevole e la ripartizione di 20 milioni (aumentati di 15 milioni con la recente L. 80/2014 di conversione del D.L. 47/2014) tra le Regioni e da queste ai Comuni. Dalla pubblicazione della L. 124/2013 fino a fine giugno sono trascorsi 8 mesi ed ancora non è stato emesso il Decreto. Un ritardo scandaloso; ❖ fondo per il sostegno all’affitto. Dopo l’azzeramento degli anni precedenti, finalmente è stato rifinanziato, anche se con risorse assolutamente insufficienti, con il D.L. 102/2013 e successivamente aumentato a 100 milioni con la L. 80/2014. Il Decreto di ripartizione dei primi 50 milioni è stato emanato il 27 maggio 2014, a distanza di circa nove mesi dalla pubblicazione del Decreto Legge 1022014. Le Regioni ora dovranno ripartirlo tra i Comuni che, a loro volta, dovranno emettere i bandi ed approntare le graduatorie, provvisorie e definitive, e finalmente distribuire il contributo agli inquilini, che nel frattempo rischiano di andare in morosità. Per le Regioni ed i Comuni virtuosi il tempo che trascorre tra lo stanziamento e l’erogazione del contributo ai cittadini è di poco inferiore ai due anni. Riformare il sistema per tagliare drasticamente i tempi è possibile ed indispensabile; ❖ fondo per il recupero degli alloggi di Comuni ed ex Iacp inutilizzati. Istituito dal D.L. 47/2014, stanzia risorse per finanziare gli interventi necessari a rendere abitabili appartamenti vuoti, in circa 20.000 unità. Una parte di questi necessita di interventi di “non rilevante entità”, come recita la legge, per essere immediatamente assegnabili agli aventi diritto. Presumibilmente 10mila alloggi utilizzabili in pochi mesi se verranno rispettati i tempi. Il 27 giugno sono scaduti i termini previsti dalla legge per l’invio al Ministero degli elenchi degli alloggi da parte delle Regioni, e a quella data non risulta sia stato inviato alcunché. Questo ritardo, preoccupa molto e assegna precise responsabilità in merito alle capacità gestionali del comparto. In estrema sintesi, secondo i sindacati degli inquilini ritardi e inadempimenti contribuiscono ad aggravare l’emergenza abitativa e a creare sfiducia tra i cittadini. “Sunia, Sicet e Uniat - concludono dunque i sindacati - fanno appello al senso di responsabilità delle istituzioni ai vari livelli, perché rispettino per primi quanto la legge prevede. Per uscire dall’emergenza e dal disagio abitativo servono programmi e risorse, ma anche rispetto di tempi e regole. Da parte nostra intensificheremo la vigilanza in tutto il territorio nazionale a tutela dei diritti degli inquilini”. PROVVEDIMENTI ESECUTIVI DI SFRATTO, RICHIESTE DI ESECUZIONE, SFRATTI ESECUTIVI NEL PERIODO GENNAIO – DICEMBRE 2013 E VARIAZIONI % RISPETTO AL PERIODO GENNAIO – DICEMBRE 2012 Provvedimenti di sfratto emessi Regioni Necessità locatore Finita locazione Morosità / Altra Causa TOTALE Variaz. % Rispetto al periodo Precedente Richieste di Esecuzione (*) Variaz. % Rispetto al periodo Precedente Sfratti Eseguiti (**) Variaz. % Rispetto al periodo Precedente cap. resto prov cap. resto prov cap. resto prov Piemonte 3 2 138 64 4769 2131 7107 6,70 5.032 -8,36 1-731 -2,20 Valle d'Aosta 0 0 21 6 92 90 209 4,50 458 2,92 62 -15,07 Lombardia 0 1 189 495 4.263 9.089 14.037 -8,77 45.591 11,11 6.023 1,65 Trentino A.A. 4 8 18 1823 157 178 388 35,19 308 21,74 173 30,08 Veneto 0 0 72 134 1.750 3.243 5.199 14,74 5.363 -56,30 2.153 20,08 Friuli V.G. 1 1 76 25 728 414 1.245 13,18 2.293 12,02 755 10,87 87 331 104 91 1.428 661 2.702 9,70 4.314 22,80 1.533 26,69 Emilia Romagna 0 18 129 89 3.562 3.844 7.642 11,64 13.943 5,49 3.962 20,65 Toscana 0 0 227 158 2.374 3.219 5.978 0,61 15.026 7,51 2.877 -4,83 Umbria 0 0 32 5 722 343 1.102 -20,78 795 -23,19 506 3,05 Marche 0 0 17 43 316 932 1.308 4,56 3.223 -3,99 762 -6,16 467 149 751 72 6.847 1.102 9.388 5,73 10.658 36,80 3.493 12,68 Abruzzo 0 0 25 42 393 564 1.024 29,95 2.051 15,81 826 0,12 Molise 0 0 3 28 29 26 86 -34,85 777 -22,61 80 -6,98 Campania 15 62 487 599 2.269 2.461 5.893 18,69 7.934 6,51 2.348 14,31 Puglia 63 37 253 113 1.989 1.427 3.882 12,55 3.432 -18,21 1.442 5,03 Basilicata 0 6 0 4 13 70 93 -4,12 305 15,53 96 0,00 Calabria 0 20 517 41 543 225 1.346 0,37 644 -3,88 293 -3,93 1.375 9 188 122 1.816 709 4.219 7,19 6.992 5,36 2.028 12,35 0 0 10 13 160 354 537 -19,85 438 1,39 256 -18,73 2.015 644 3.257 2.167 34.220 31.082 73.385 4,37 129.577 2,15 31.399 7,70 Liguria Lazio Sicilia Sardegna Totale Italia N.B - Per l’anno 2013 non sono pervenuti i dati relativi alla provincia di Biella per il periodo giugno-dicembre e alla provincia di Sassari per il periodo settembre-dicembre; sono incompleti i dati per le province di Milano, Padova, Venezia, Verona, Teramo, Napoli e Bari. (*) - Presentate all’Ufficiale Giudiziario (**) - Con l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario LUGLIO 2014 ATTUALITÀ 3 N.14 Il nuovo Catasto parte subito con il piede sbagliato APPC: LA PROPRIETÀ È ESCLUSA DALLE COMMISSIONI CENSUARIE Flavio Maccione Segr. gen. naz. APPC on l’approvazione del decreto attuativo sulle Commissioni C censuarie approvato, di recente, dal Consiglio dei Ministri, decolla la riforma del catasto, senza che, prima dell’approvazione, la bozza del decreto fosse sottoposta alla consultazione delle parti sociali e delle organizzazioni del settore immobiliare. Nel decreto attuativo della delega fiscale emerge che, nelle 103 commissioni censuarie locali, composte da 7 membri, non è assicurata la presenza dei rappresentanti delle associazioni di categoria della proprietà. Le Commissioni censuarie locali sono così composte: il presidente è scelto tra magistrati ordinari, amministrativi e/o tra presidenti delle commissioni tributarie, due componenti sono designati dalla Agenzia delle Entrate, un componente dall’Anci. Il prefetto proporrà i componenti, indicati da ordini/collegi professionali e associazioni di categoria, al presidente del tribunale, il quale ne nominerà 3. Ne consegue che le associazioni di catego- ria della proprietà potrebbero essere escluse dalle Commissioni censuarie e non avere la possibilità di esprimere il proprio parere in merito al meccanismo dei nuovi estimi. Occorre, pertanto, richiedere un immediato cambio di indirizzo sulla costituzione delle Commissioni censuarie e ciò sarebbe ancora possibile, poiché la riforma del catasto è al vaglio del Parlamento. Altro aspetto di rilievo è la mancanza di tutela anticipata per il contribuente: questa forma avrebbe consentito di esaminare eventuali reclami in Commissione censuaria prima di un ricorso vero e proprio. La tutela del contribuente, quindi, renderebbe il sistema più efficace, favorendo la semplificazione delle procedure, con interpello diretto ai membri della Commissione censuaria qualificati sull’estimo catastale. L’iter delle nuove rendite catastali, nell’ambito della riforma del catasto, dovrebbe seguire i seguenti passaggi: ❖ mappatura delle microzone omogenee per caratteristiche; ❖ revisione del sistema basato su vani, classi e categorie, per arrivare all’immobile - tipo su cui costruire gli algoritmi per poter attribuire i nuovi valori impostati sui metri quadrati; ❖ individuazione del valore medio UPPI: IL DECRETO PRESENTA PROFILI INCOSTITUZIONALI di mercato per ogni microzona e per ogni tipologia di immobile con applicazione di coefficienti, che dovranno tenere conto di ubicazione, anno di costruzione e grado di finitura. I coefficienti si definiranno sulla base di un algoritmo che stabilirà il valore unitario al mq. Ne consegue che l’aumento potrebbe essere tanto più elevato quanto più basso è il livello delle attuali rendite. Il tutto comporterà l’ennesima mazzata per il contribuente, anche se la delega impone di non far crescere il prelievo: questo è l’enigma da risolvere, visto che si vogliono allineare le rendite catastali ai valori di mercato, e se non si procederà anche ad una rivisitazione delle aliquote Imu, Tasi, ecc. tutto si tramuterà in aumenti incontrollati e si darà un definitivo colpo di grazia al comparto del mattone, che in economia è stato, da sempre, fonte di sviluppo economico e crescita. In questa fase l’Appc sta lavorando per sensibilizzare Parlamento e forze politiche al fine di ottenere le modifiche sulla rappresentanza nelle Commissioni censuarie e sull’autotutela del contribuente, per rendere il sistema più efficace e per favorire la semplificazione delle procedure. avv. Gabriele Bruyère pres. naz. UPPI C on l’approvazione, lo scorso 20 giugno 2014, dello schema di decreto legislativo in materia di composizione, attribuzione e funzionamento delle commissioni censuarie, previste dall’art. 2, comma 3, lettera a), della L. 11 marzo 2014, n. 23 (Revisione del catasto dei fabbricati), il Governo ha palesemente ignorato la vera finalità della legge di riforma fiscale che avrebbe dovuto segnare l’inizio di un nuovo rapporto tra fisco e cittadino, deludendo già dal primo atto le attese dei cittadini proprietari di case. L’Uppi, in particolare, contesta la mancata possibilità per le associazioni di categoria del settore immobiliare di designare propri rappresentanti sia nella Commissione censuaria centrale sia nelle Commissioni censuarie locali, diritto questo riservato esclusivamente all’Agenzia delle Entrate, all’Anci e agli ordini professionali. Grave è anche la totale mancanza di esperti tributari sia nella Commissione censuaria centrale che nelle Commissioni censuarie locali, dimenticandosi che la riforma del catasto avrà inevitabili ripercussioni sulle imposte dovute dai proprietari immobiliari sui trasferimenti e sul possesso degli immobili stessi. L’Uppi prende atto suo malgrado che nell’epoca delle riforme urgenti e fortemente innovative, il Governo ha predisposto un decreto legislativo che, oltre a presentare riflessi di incostituzionalità, dispone di un impianto obsoleto, da cui emerge fortemente la tendenza alla centralità dello Stato e a un preoccupante ritorno alle decisioni calate dall’alto, chiaramente leggibile nella formazione della Commissione censuaria centrale, che avrà potere decisionale praticamente su tutto, con lo scopo di escludere totalmente il cittadino contribuente da ogni decisione. Tra le attribuzioni delle commissioni censuarie non è, inoltre, prevista l’introduzione di procedure deflative del contenzioso, disconoscendo in toto quanto stabilito dall’art. 2, comma 3, punto a), della Legge delega, negando di fatto al contribuente la possibilità di proporsi con lo strumento dell’autotutela con l’interruzione dei termini del ricorso tributario ordinario. L’Uppi, posto tutto quanto sopra, auspica che il Parlamento ponga rimedio alle lacune di questo primo decreto per evitare che un vizio di partenza comprometta l’intero dispositivo dei prossimi decreti, e per questa ragione invita il Governo e le commissioni parlamentari a convocare urgentemente sia l’Uppi sia le altre associazioni a tutela della proprietà immobiliare. Nata nel 1950 a Torino come fabbrica di estintori, UNI.MAS è cresciuta nel tempo, diventando un punto di riferimento per le aziende in tema di sicurezza e di antinfortunistica e per i privati in fatto di tutela del tempo libero. 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Al punto che nei giorni scorsi si è reso necessario l’intervento del Direttore Generale delle Finanze, Fabrizia Lapecorella, per fare chiarezza perlomeno sulla questione degli interessi e delle sanzioni in caso di insufficiente o mancato pagamento delle imposte. Riportiamo di seguito la posizione ufficiale del Mef, contenuta nella risoluzione n. 1/DF. «Sono pervenuti quesiti in merito all’applicabilità di sanzioni e interessi nel caso in cui, alla data di scadenza della prima rata, vale a dire il 16 giugno 2014, del tributo per i servizi indivisibili (TASI), di cui all’art. 1, commi 639, 640 e 669 e seguenti della legge 27 dicembre 2013, n. 147 (Legge di stabilità per l’anno 2014) e dell’imposta municipale propria (IMU) di cui all’art. 13 del D. L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, non sia pervenuto o risulti insufficiente il versamento dei tributi da parte dei contribuenti. L’inapplicabilità delle sanzioni e degli interessi in questo caso sarebbe giustificata dalle criticità relative sia alla tempistica di versamento del tributo, oggetto di recentissime novità legislative recate dal D. L. 9 giugno 2014, n. 88, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 132 del 10 giugno 2014, sia alla determinazione stessa del tributo. Queste circostanze hanno generato difficoltà dal punto di vista applicativo e organizzativo, soprattutto per i Centri di assistenza fiscale (CAF) che gestiscono un numero elevatissimo di versamenti. Al riguardo, considerata la situazione di incertezza normativa che ha caratterizzato il meccanismo del versamento della prima rata della TASI, soprattutto in ragione delle citate novità normative intervenute a stretto ridosso della scadenza del 16 giugno 2014, a seguito della modifica del comma 688 dell’art. 1 della legge di stabilità per l’anno 2014, già, peraltro, annunciata nel comunicato stampa “Consiglio dei Ministri n. 19” del 6 Giugno 2014, si ritiene applicabile l’art. 10 della legge 27 luglio 2000 n. 212, recante lo Statuto dei diritti del contribuente, a norma del quale: Enti non commerciali: il modello Imu I n un unico modello la dichiarazione Imu e Tasi relativa agli immobili appartenenti agli enti non commerciali, a esenzione totale, parziale o interamente imponibili. Il via libera definitivo, insieme alle relative istruzioni, è arrivato con il decreto 26 giugno 2014 del ministero dell’Economia e delle Finanze, pubblicato, in anteprima, sul sito del dipartimento Finanze, prima di acquisire la piena ufficialità con l’arrivo in Gazzetta Ufficiale. Per questo tipo di organizzazioni si è reso necessario un modello “su misura”, perché i fabbricati da loro utilizzati sono esenti dall’Imu (dal 2012) e dalla Tasi (dal 2014) al 100% soltanto se interamente destinati ad attività senza scopo di lucro: se però l’uso è misto, diventano imponibili i locali e le porzio- ni di immobili impiegati a fini commerciali. In quest’ultimo caso, inoltre, nell’ipotesi in cui non sia possibile definire fisicamente le parti soggette ai tributi, la tassazione avviene proporzionalmente all’utilizzo no profit, secondo i dati sull’attività svolta forniti nella dichiarazione Imu/Tasi dell’ente non commerciale. La proporzione prende le mosse, ad esempio, dal numero delle personale impiegate e dall’area destinata all’attività istituzionale e didattica. I principi sono quelli definiti dal decreto ministeriale 2002012. Il modello ora approvato, quindi, come annunciato dalla risoluzione 1Df dell’11 gennaio 2013, sintetizza, in un solo stampato, tutte e tre le eventualità. La dichiarazione è composta da tre fogli: nel primo devono essere inserite le informazioni generiche come avviene per il modello ordinario, nel secondo i dati sugli immobili totalmente imponibili, nell’ultima pagina trovano spazio le notizie relative agli immobili parzialmente imponibili e a quelli esenti per intero. La dichiarazione va presentata esclusivamente per via telematica (tramite procedura da stabilire con successivo provvedimento) entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è entrati in possesso dell’immobile o si sono verificate modifiche rilevanti per i due tributi. Se tutto rimane immutato la dichiarazione non va rinnovata negli anni successivi. Per quanto riguarda il 2012 e il 2013, il modello deve essere trasmesso entro il prossimo 30 settembre. Fonte: FiscoOggi 1) I rapporti tra contribuente e amministrazione finanziaria sono improntati al principio della collaborazione e della buona fede. 2) Non sono irrogate sanzioni né richiesti interessi moratori al contribuente, qualora egli si sia conformato a indicazioni contenute in atti dell’amministrazione finanziaria, ancorché successivamente modificate dall’amministrazione medesima, o qualora il suo comportamento risulti posto in essere a seguito di fatti direttamente conseguenti a ritardi, omissioni od errori dell’amministrazione stessa. 3) Le sanzioni non sono comunque irrogate quando la violazione dipende da obiettive condizioni di incertezza sulla portata e sull’ambito di applicazione della norma tributaria o quando si traduce in una mera violazione formale senza alcun debito di imposta; in ogni caso non determina obiettiva condizione di incertezza la pendenza di un giudizio in ordine alla legittimità della norma tributaria . Le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto. Analoghe considerazioni devono essere svolte per l’IMU, atteso che, le criticità che hanno caratterizzato l’istituzione della TASI con riferimento specifico alle modalità per l’esatto adempimento dell’imposta e la tempistica del versamento della stessa, hanno finito per avere riflessi anche sulla debenza e sul meccanismo applicativo dell’IMU, soprattutto in ragione della stretta interdipendenza esistente fra i due tributi e dei molteplici punti di contatto, quali ad esempio l’identità di base imponibile, rinvenibili nelle citate imposte. Si deve, inoltre, ritenere che nella medesima situazione di criticità si trovano anche gli enti non commerciali, oggetto dell’esenzione di cui all’art. 7, comma 1, lett. i), del D. Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, i quali sono tenuti al particolare meccanismo di versamento delle imposte in oggetto, ai sensi dell’art. 1, comma 721, della legge n. 147 del 2013, in base al quale alla data del 16 giugno 2014 avrebbero dovuto versare l’IMU a saldo dell’anno 2013, nonché la prima rata IMU e TASI, ove dovute, per l’anno 2014. Per questi soggetti, si deve far presente che, alle citate difficoltà applicative, si aggiunge un ulteriore aspetto di criticità dovuto al fatto che non è ancora perfezionato l’iter di approvazione dell’apposito modello di dichiarazione con le relative istruzioni, previsto dall’art. 6 del Regolamento 19 novembre 2012, n. 200. Pertanto, si ritiene che sussistano le condizioni per cui i comuni possano considerare applicabili le disposizioni recate dall’art. 10 dello Statuto del contribuente, stabilendo, quindi, un termine ragionevole (un mese dalla scadenza del termine del 16 giugno 2014, ovvero dalla pubblicazione del modello di dichiarazione sopracitato) entro il quale i contribuenti possono effettuare i versamenti in questione senza applicazione di sanzioni e interessi». Dall’assemblea generale un ordine del giorno indirizzato al Governo Renzi Arpe: sugli immobili una fiscalità chiara Assoedilizia: “Meno tasse sulla casa” U D na delegazione di Federproprietà, guidata dal presidente Massimo Anderson, è stata ascoltata nei giorni scorsi dalla Commissione Finanze e Tesoro del Senato della Repubblica in merito al rapporto tra contribuenti e fisco. È evidente che i proprietari immobiliari, proprio in quanto fisicamente legati al territorio, siano tra i più assoggettati alla tassazione sia nazionale che locale. Da questo punto di vista Federproprietà guarda in maniera positiva al riordino del sistema fiscale, purché venga garantito il principio di creare un metodo più equo e trasparente ma, soprattutto non soggetto alle continue incognite che si aggiungono e accavallano. “Per questo - spiega l’associazione in una nota - ribadiamo l’obbligo della presenza nelle commissioni censuarie di rappresentanti delle associazioni di categoria che tutelino gli interessi dei cittadini proprietari. Questo era previsto dalla legge ma attualmente non è assicurato dal testo del decreto legislativo. Occorre che, proprio in sede di Commissioni parlamentari, questa presenza sia garantita senza mezzi termini. Un altro aspetto fondamentale è che venga garantita, pur comprendendo la necessità di perequare i valori catastali, l’invariabilità del gettito fiscale, come peraltro previsto dalla legge, ed un tetto massimo all’incremento impositivo. Non bisogna infatti dimenticare che l’Italia è già ai vertici europei per quanto riguarda la tassazione sulla casa, senza purtroppo contestualmente avere e poter usufruire di tutti quei servizi che le altre nazioni garantiscono invece alla categoria dei piccoli proprietari”. opo il rinnovo del Consiglio Direttivo di Assoedilizia per il triennio 2014/2016, l’Assemblea generale di Assoedilizia ha approvato all’unanimità un ordine del giorno proposto dal presidente in carica, Achille Colombo Clerici, avente ad oggetto la ripresa economia generale in relazione all’andamento dell’economia immobiliare. Riportiamo di seguito il testo del documento, che mira ad incidere sulle politiche del Governo Renzi. Premesso - che la stabilità anche nei rapporti con la U.E. può assicurarsi solamente con la crescita economica, a sua volta generata dalla diminuzione della pressione fiscale (che viceversa produce sull’economia un effetto depressivo ); - che non ci sarà ripresa dell’economia se non si risolve la crisi del settore immobiliare nel suo complesso. È infatti, ormai convinzione diffusa che la soluzione della crisi economica generale passi attraverso la ripresa dell’immobiliare, vero motore diretto ed immediato per il traino dell’economia: lo affermano tutti, dall’Abi alla Confindustria. Considerato - che attualmente la crisi del settore immobiliare, con particolare riguardo alla Provincia ed alla città di Milano, ha raggiunto un livello molto preoccupante, per il blocco di fatto del mercato delle compravendite ( ad eccezione degli immobili “griffati” ); per il calo sensibile della domanda in locazione nei settori, sia abitativo sia ad uso diverso; e conseguentemente per la caduta verticale dei valori di mercato degli immobili; - che Assoedilizia in questo periodo si sta occupando particolarmente di temi che riguardano il rilancio del settore immobiliare : che significano attività costruttiva; significano investimenti del risparmio negli immobili, mercato dei beni immobili, e loro valorizzazione e commercializzazione; - che tra tutti i temi all’esame, fondamentale è quello della fiscalità immobiliare. Ritenuto - che, se vogliamo l’auspicata ripresa dell’economia immobiliare occorre puntare non solo sulle infrastrutture (grandi appalti edilizi), ma anche su un alleggerimento del carico fiscale che non deve riguardare solo il settore dell’attività di produzione edilizia o costruttiva in generale, oppure gli investi- menti dei gestori intermediari del risparmio; ma deve estendersi all’intero universo degli investitori del risparmio diffuso, con particolare attenzione alla locazione che va defiscalizzata non solo nella forma del contratto, a canone concordato, per gli usi abitativi, ma soprattutto nella forma della locazione abitativa libera e per usi diversi.Tutto ciò al fine di suscitare nel nostro Paese una risposta di sistema per la ripresa edilizia e non una risposta di nicchia. Mentre invece, tra misure fiscali già adottate ed altre in itinere (una fra le altre la riforma del Catasto), la prospettive è quella comunque di una grande incertezza nella fiscalità immobiliare (causa peraltro di sfiducia nel mercato da parte degli investitori) ed in ogni caso di un appesantimento del carico fiscale. Assoedilizia si impegna a condurre, nei confronti delle forze di governo e politiche, una azione volta ad ottenere quella sensibilizzazione alle problematiche fiscali del settore che non traspare neppure nel Def (Documento di economia e finanza, valido per un triennio ) da poco approvato dal Parlamento. LUGLIO 2014 ATTUALITÀ 5 N.14 Approvato il decreto di recepimento della Direttiva Ue sull’efficienza. Contabilizzazione obbligatoria in tutta Italia da fine 2016 Ottocento milioni di euro per risparmiare energia C onsumi domestici, settore pubblico, produzione industriale. Sono i tre ambiti che beneficeranno degli 800 milioni di euro stanziati dal Consiglio dei Ministri in sede di approvazione del decreto di recepimento della Direttiva 2012/27/Ue sull’efficienza energetica, che era stato presentato lo scorso mese di aprile dal Presidente del Consiglio dei Ministri, Matteo Renzi, dal Ministro dello Sviluppo economico, Federica Guidi, e dal Ministro dell’Ambiente, della Tutela del Territorio e del Mare, Gian Luca Galletti. Il via libera ha fatto seguito al parere positivo espresso dalla Conferenza delle Regioni e dalle Commissioni Parlamentari competenti. Tra le misure che saranno sostenute spiccano: riqualificazione energetica degli edifici pubblici, rafforzamento del meccanismo dei certificati bianchi, promozione dei sistemi di consumo energetico individuale, nuovi metodi di fatturazione basati sui consumi reali che favoriscano i consumatori e finanziamenti a favore di progetti di efficienza e di reti per il teleriscaldamento e del teleraffrescamento.Si tratta di una serie di misure finalizzate a potenziare gli strumenti della Strategia Energetica Nazionale (SEN) per centrare l’ambizioso obiettivo fissato in sede Ue di riduzione dei consumi di energia primaria del 20% entro il 2020. Risorse economiche Le risorse finanziarie complessive per l’attuazione delle misure ammontano complessivamente a oltre 800 milioni. Nel dettaglio, a partire da quest’anno sarà avviato il programma di interventi di riqualificazione energetica negli edifici della PA centrale grazie ad uno stanziamento di 355 milioni nel periodo 20142020. A queste risorse si aggiungeranno i finanziamenti privati che potranno essere attivati attraverso contratti di prestazione energetica che ripaghino gli investimenti con i risparmi sulla bolletta. Nell’ambito delle forniture di prodotti e servizi della PA centrale è stato, inoltre, rafforzato il vincolo di acquisto di prodotti e servizi ad alta efficienza energetica. Riduzione consumi Le grandi aziende e le imprese ad alta intensità energetica, dal 5 dicembre 2015 saranno tenute a eseguire diagnosi energetiche periodiche, utili per individuare gli interventi più efficaci per ridurre i consumi di energia. Per le piccole e medie imprese sono stati stanziati 105 milioni per favorire il ricorso alle diagnosi energetiche e per focalizzare l’attenzione sui vantaggi competitivi dell’efficienza. Per incentivare la realizzazione dei progetti di efficienza energetica che scaturiranno dalle diagnosi è stato previsto di rafforzare il meccanismo dei certificati bianchi. Questi ultimi, noti anche come Titoli di Efficienza EnergeticaTEE, sono titoli negoziabili che certificano il conseguimento di risparmi energetici negli usi finali di energia attraverso interventi e progetti di riqualificazione. Le imprese che intendano realizzare Notariato: ecco lo studio sulla certificazione a disciplina nazionale della certifi“Lcazione energetica. Guida operativa 2014”. È questo il titolo dell’ultimo studio del Notariato, approvato dal relativo consiglio nazionale della seduta dello scorso 20 giugno. Come evidenziato in una nota, lo studio costituisce la versione aggiornata, a seguito dell’entrata in vigore del D.L. 23 dicembre 2013 n. 145, convertito, con modificazioni, con legge 21 febbraio 2014 n. 9, del precedente studio 657-2013/C approvato dalla Commissione Studi Pubblicistici il 19 settembre 2013: “La certificazione energetica (dall’attestato di certificazione all’attestato di prestazione energetica)”. Lo scopo del nuovo studio è fare il punto della situazione con riguardo alla legislazione nazionale in materia di certificazione energetica, tendendo comunque sempre presente che la normativa nazionale dovrà essere coordinata ed integrata con la normativa eventualmente emanata a livello regionale, e adeguata alla direttiva 201031/UE. Fatte tali premesse, il dossier, estremamente dettagliato, affronta le seguenti tematiche: 1) La certificazione energetica: normativa, scopi e funzioni: normativa; adeguamento normativo alla direttiva 2010/31/UE; rilascio dell’attestato di prestazione energetica a partire dal 6 giugno 2013; scopi; funzioni; obblighi in materia di certificazione energetica; 2) L’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica: presupposti; edifici da dotare di certificazione energetica a prescindere da un loro trasferimento o locazione (cd. “presupposto oggettivo”); edifici da dotare di certificazione energetica in occasione del trasferimento e/o locazione (cd. “presupposto contrattuale”); obbligo di dotazione per gli atti traslativi (dopo il D.L. 145/2013); locazione; preliminare e trattative contrattuali; trasferimento e la locazione di immobile da costruire; esclusioni oggettive dall’obbligo di dotazione; immobili soggetti a vincolo culturale e paesaggistico; 3) L’obbligo di allegazione dell’attestato di prestazione energetica: disciplina dopo il D.L. 145/2013; obbligo di allegazione e obbligo di dotazione; obbligo di allegazione e ruolo del Notaio; allegazione dell’attestato di certificazione rilasciato prima del 6 giugno 2013; riutilizzo di un attestato già allegato a precedente atto; 4) L’obbligo di consegna dell’attestato di prestazione energetica: sussistenza di un autonomo obbligo di consegna; 5) L’obbligo di informativa: presupposti; clausola; 6) Gli obblighi in materia di certificazione energetica con riguardo alle diverse tipologie di atti: atti traslativi a titolo oneroso; atti traslativi a titolo gratuito; atti non traslativi; casi particolari; locazioni; ruolo del Notaio; 7) Le sanzioni: sanzioni per il caso di violazione dell’obbligo di dotazione; sanzioni per il caso di violazione dell’obbligo di allegazione; sanzioni per il caso di violazione dell’obbligo di consegna; sanzioni per il caso di violazione dell’obbligo di dichiarazione di ricevuta informativa; sanzione amministrativa “in luogo” della nullità; adempimenti successivi all’applicazione della sanzione pecuniaria; 8) La validità temporale dell’attestato di prestazione energetica: condizioni di validità dell’attestato di prestazione energetica; certificazione energetica e libretti degli impianti; certificazione energetica e decadenza; 9) I soggetti certificatori: certificatori abilitati; requisiti di indipendenza e imparzialità; disciplina in tema di certificazione; disciplina regionale. Il testo integrale dello studio può essere consultato sul sito internet del Notariato: www.notariato.it. Direttore responsabile: Gianluca Palladino in attesa di registrazione Collaboratori: Daniele Apolloni, Gabriele Bruyère, Francesco Burrelli, Emanuele Caldarone, Giorgio Cambruzzi, Nunzio Costa, Rodolfo Cusano, Maurizio De Tilla, Rossella Ferrari, Andrea Garbo, Leandro Gatto, Paolo Gatto, Walter Guazzo, Gabriele Lenzi, Andrea Merello, Enrico Morello, Matteo Rezzonico, Silvio Rezzonico, Paolo Ribero, Gian Vincenzo Tortorici, Centro Studi Condominiali. Segretaria di redazione: Marisa Izzillo Ufficio grafico: Daniela Stea Redazione: Via E. Thesauro, 2 - 10125 Torino Tel. 011.6523611 - Fax 011.6523690 Impaginazione e informatica: Ufficio grafico Il Condominio editrice s.a.s. Stampa: Agagrafica - Cuneo Pubblicità: Il Condominio editrice, Via E. Thesauro, 2 - 10125 Torino - Tel. 011.6523611 r.a. Autorizzazione Tribunale di Torino n° 4754 del 27/01/1995 - Copie arretrate 8 4,00 Regolazione servizi Sono state introdotte norme per rafforzare, anche nella regolazione dei servizi energetici e delle attività di trasmissione e distribuzione dell’energia, la spinta verso l’efficienza energetica e verso l’eliminazione di eventuali ostacoli all’incremento dell’efficienza delle reti, al sostegno della diffusione efficiente delle fonti rinnovabili, alla generazione distribuita e alla cogenerazione ad alto rendimento, promovendo in maniera più incisiva la partecipazione della domanda ai mercati dell’energia. Grande attenzione è rivolta all’incremento delle professionalità e della qualità dei servizi energetici. Il provvedimento potenzia, infatti, la disponibilità di regimi di qualificazione e certificazione per i fornitori di servizi, rendendoli obbligatori, in alcuni casi, per l’accesso agli incentivi. Fondo efficienza Il provvedimento istituisce, inoltre, il “Fondo nazionale per l’efficienza energetica”: un importante strumento finanziario volto a favorire gli interventi per la riqualificazione energetica degli edifici della PA e per la riduzione dei consumi di energia nei settori dell’industria e dei servizi. Una specifica sezione del Fondo sarà dedicata a sostenere gli investimenti in reti di teleriscaldamento e teleraffrescamento. Il Fondo, che agirà mediante la concessione di garanzie e finanziamenti, sarà alimentato con circa 70 milioni di euro l’anno, nel periodo 2014-2020. Consumatori finali Rilevanti anche le misure a beneficio dei consumatori finali di energia. Sono infatti previste disposizioni che mirano ad accrescere la consapevolezza dei consumi energetici nei cittadini attraverso la promozione dei sistemi di misura individuali e una fatturazione più precisa e fondata sul consumo reale. Inoltre, conformemente al criterio di delega assegnato al Governo con legge europea del 2013, è demandato all’Autorità per l’energia elettrica, il gas e il sistema idrico l’incarico di superare la struttura progressiva delle tariffe rispetto ai consumi, tenendo conto dell’esigenza di tutelare i consumatori economicamente svantaggiati. Utenti informati Introdotte anche importanti norme per la diffusione delle informazioni e per la formazione di imprese, pubbliche amministrazioni, cittadini e studenti. È previsto infatti il lancio di un programma, elaborato da Enea, con la collaborazione delle associazioni di categoria, delle associazioni dei consumatori e delle Regioni, che disporrà di una somma fino ad un milione di euro all’anno. Come spiegato dal ministro Guidi, “si tratta di un pacchetto, che insieme alle altre misure approvate finora, consente di affrontare le importanti sfide dirette a migliorare la sicurezza di approvvigionamento e alla riduzione dei costi energetici, che possano presto diventare tangibili i benefici a favore dei consumatori, delle imprese e dell’ambiente”. Fonte: Ministero Sviluppo Economico dal 1981 dal 1981 Quindicinale di informazione, attualità, economia, cultura della casa IL CONDOMINIO EDITRICE s.a.s. nuovi impianti di produzione di energia elettrica o di energia termica con potenza superiore a 20 MW termici, nonché nuove reti di teleriscaldamento, dovranno effettuare un’analisi costibenefici, mentre sarà contestualmente avviata un’analisi sul territorio nazionale per identificare le aree con maggiore potenziale di sviluppo del teleriscaldamento, allo scopo di indirizzare gli investimenti e di semplificare i procedimenti autorizzativi. AL SERVIZIO DEL CONDOMINIO + e-mail Contattare i propri clienti è facile! Basta telefonare al numero: 011.65.23.611 Per la Vostra posta elettronica ECCO LE NOSTRE e-mail: SEGRETERIA: [email protected] DIRETTORE: [email protected] [email protected] UFFICIO STAMPA: [email protected] UFFICIO ABBONAMENTI: REDAZIONE: [email protected] [email protected] UFFICIO GRAFICO: 6 CONDOMINIO N.14 LUGLIO 2014 Ecco come si distinguono le due tipologie di opera e quali maggioranze servono Condominio: qual è la disciplina dei lavori ordinari e straordinari avv. Nunzio Costa presidente Acap Lavori ordinari e straordinari È normale che nel corso del tempo gli edifici e i loro impianti necessitino di interventi manutentivi. Nel caso di costruzioni in condominio c’è da chiedersi: a) chi è competente a decidere l’esecuzione dei lavori?; b) quando la decisione può dirsi validamente presa?; c) quali sono gli adempimenti necessari per l’inizio dei lavori e a chi spettano? Innanzitutto, il codice civile distingue due tipi di interventi manutentivi: quelli ordinari e quelli straordinari. I primi, con i relativi impegni di spesa, possono essere decisi dall’amministratore (art. 1130, primo comma n. 3, c.c.). Si pensi alla sostituzione delle lampadine in parti comuni dell’edificio (scale, box, ecc.), agli interventi fabbrili di modesta entità (es. sul portone d’ingresso). In questo caso, per ovvie esigenze di celerità il codice ha preferito attribuire la competenza all’amministratore, che senza molte formalità potrà decidere ed assegnare l’intervento. Le opere di manutenzione straordinaria, invece, devono essere deliberate dall’assemblea. Per straordinarietà si intende una situazione non preventivata e causata ad un evento imprevedibile; ad esempio la necessità di intervenire sull’impianto di autoclave danneggiato da un black-out elettrico. In questi casi, ai sensi dell’art. 1135, primo comma n. 4, c.c., la decisione sul da farsi spetta all’assemblea dei condòmini che esprimerà il proprio volere sul punto con il proprio atto tipico: la deliberazione. Il potere dell’amministratore di ordinare lavori straordinari è limitato ai casi in cui gli stessi rivestano il carattere d’urgenza (art. 1135, secondo comma, c.c.). Tornando all’esempio di prima, al fine di comprendere appieno cosa si debba intendere per urgenza, l’amministratore potrà ripristinare la funzionalità dell’autoclave onde evitare che i condòmini non abbiano l’acqua corrente nei propri appartamenti. In questi casi ricorre l’obbligo, per l’amministratore stesso, di riferire alla prima assemblea gli interventi effettuati. Le opere straordinarie, tuttavia, non vanno individuate solo facendo riferimento ai concetti di imprevedibilità e casualità dell’evento che le ha rese necessarie. Si pensi ai lavori di ristrutturazione dello stabile, come ad esempio quelli volti a salvaguardare la stabilità dell’edificio, che per la loro entità ed incidenza possono essere considerati straordinari. Se si eccettuano quei fenomeni che accelerano la necessità di tali interventi (es. eventi sismici, alluvioni, ecc.), è norma- le che il passare del tempo logori le strutture facendo sorgere il bisogno di interventi tesi a preservare la stabilità dell’opera. Non è pensabile, però, visto l’impegno economico che un simile intervento comporta, che lo stesso possa essere disposto dall’amministratore senza il preventivo assenso dell’assemblea. È chiaro, quindi, che il concetto di straordinarietà deve anche tenere conto della spesa che si andrà ad affrontare. I due quorum deliberativi Una volta chiarito, a livello condominiale, cosa debba intendersi per interventi di manutenzione straordinaria e chi sia competente a decidere tali interventi, è opportuno chiarire quando la decisione è da ritenersi valida. Per rispondere a tale domanda occorre avere riguardo all’entità della spesa. Così, ai sensi dell’art. 1136, quarto comma, c.c. per le riparazioni straordinarie di notevole entità è necessario che la deliberazione sia votata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi. Per gli interventi di “normale” entità, invece, non è previsto un quorum ad hoc sicché in seconda convocazione (ossia l’ipotesi deliberativa più ricorrente) sarà valida la delibera relativa ad opere di manutenzione straordinaria votata da un terzo dei partecipanti al condominio, che rappresentino almeno un terzo dei millesimi. La valutazione dell’entità andrà fatta caso per caso, non esistendo parametri obiettivi cui fare riferimento. Relativamente agli interventi di ristrutturazione edilizia, la Cassazione ha sottolineato che nella valutazione dell’entità della spesa occorrerà tenere presente anche il valore dello stabile. È chiaro allora come il fattore economico sia un elemento dirimente non solo al fine di distinguere un intervento ordinario da uno straordinario, ma anche all’interno di quest’ultima categoria al fine di valutare l’entità dei lavori da deliberare. L’ultimo quesito, relativo alla individuazione del soggetto cui spetterà il compito di eseguire la deliberazione dell’assemblea è di pronta soluzione: il codice civile individua tale soggetto nella persona dell’amministratore, il quale ai sensi dell’art. 1130, primo comma n. 1, c.c. è tenuto ad eseguire le deliberazioni assembleari. Va ricordato, infine, che per gli interventi di ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio è possibile usufruire della detrazione del 36%, che dall’anno 2012 è divenuta strutturale, ossia è fruibile sempre, a prescindere da rinnovi legislativi della agevolazione ed anche in ipotesi di spese urgenti. Maggioranze e ripartizione spese Chi decide l’approvazione dei lavori straordinari? 1) In primis l’assemblea, organo sovrano che sovraintende alle gestione dell’edificio, li può deliberare in qualsiasi momento, con il rispetto di specifiche maggioranze. A tal proposito, l’art. 1135 c.c. rinnovellato sancisce che l’assemblea dei condòmini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; 2) In secondo luogo l’amministratore che, nei casi d’urgenza, può ordinare l’esecuzione d’interventi di manutenzione straordinaria (art. 1135, secondo comma, c.c.). Quanto alle maggioranze, come detto: 1) Se si tratta di opere di notevole entità, tanto in prima quanto in seconda convocazione la decisione assembleare è valida se adottata “con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio” (art. 1136, quarto comma, c.c.). 2) Diversamente, se l’entità è contenuta in un ambito di normalità la maggioranza appena citata è necessaria in prima convocazione mentre in seconda è sufficiente “un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio” (art. 1136, terzo comma, c.c.). Per l’individuazione della notevole entità, la Corte di Cassazione ha specificato che essa è affidata, nell’assenza di un specifico criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice del merito. In proposito, i criteri della proporzionalità fra il costo delle opere ed il valore dell’edificio e la ripartizione di quel costo fra i condòmini configurano non un vincolo ed un limite della discrezionalità ma un ulteriore ed eventuale criterio di giudizio: nel senso della possibilità, per il giudice del merito, di tenere conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell’ammontare oggettivo dell’esborso occorrente per la realizzazione di dette opere, anche del rapporto fra quei tre elementi (costo delle opere, valore dell’edificio, entità della spesa ricadente sui singoli condòmini) quando quel dato immediato, per la sua entità, non appaia risolutivo (così Cass., 29 gennaio 1999, n. 810). Se non si è d’accordo con la decisione dell’assemblea sull’esecuzione dei lavori e non si hanno i soldi per partecipare alla spesa, ma la deliberazione non è viziata (es. per omessa convocazione, ecc.) tutti i comproprietari devono rispettarla (art. 1137, primo comma, c.c.). Gli unici modi per far fronte alla mancanza di liquidità che impedirebbe di pagare quanto richiesto sono: a) concordare con l’amministratore, passando necessariamente per l’assemblea, un numero di rate più ampio rispetto a quello ipotizzato; b) concordare un pagamento dilazionato direttamente con la ditta esecutrice sullo stesso argomento; c) accendere presso una banca, ove possibile, un mutuo per ristrutturazione. Il versamento in relazione al S.a.l. e i poteri di amministratore e condòmini qualora l’assemblea non deliberi in merito La riforma e il nodo del fondo obbligatorio L ’art. 1135 c.c. n 4 del codice civile, così come innovato dalla legge 220/2012 (la “riforma”) prevede la costituzione obbligatoria di un fondo spese pari all’importo dei lavori di manutenzione straordinaria o delle innovazioni deliberate dall’assemblea. Ciò, però, non vuol dire pagamento anticipato dell’impresa. Le norme sull’appalto (art. 1655 c.c. e ss del codice civile) non sono state modificate. Esse si applicano anche ai rapporti tra condòmini e imprese. Ai sensi del quinto comma dell’art. 1665 c.c. “salvo diversa pattuizione o uso contrario, l’appaltatore ha diritto al pagamento del corrispettivo quando l’opera è accettata dal committente”. Il successivo art. 1666, al primo comma, c.c. specifica che “se si tratta di opere da eseguire per partite, ciascuno dei contraenti può chiedere che la verifica avvenga per le singole partite. In tal caso l’appaltatore può domandare il pagamento in proporzione dell’opera eseguita”. Si tratta del così detto stato di avanzamento dei lavori (S.a.l.). La norma è chiusa dal secondo comma che recita: “il pagamento fa presumere l’accettazione della parte di opera pagata; non produce questo effetto il versamento di semplici acconti”. In buona sostanza, la costituzione del fondo non va ad incidere direttamente sui rapporti economici con l’impresa: questi resteranno rimessi alla libera contrattazione delle parti nell’ambito delle norme appena citate. La questione del fondo obbligatorio va così risolta: fermi restando gli accordi con l’impresa in merito alle modalità di pagamento delle opere appaltate, il condominio è tenuto ad istituire un fondo di pari importo all’ammontare dei lavori. Se, poi, il costo dei lavori è calcolato a misura e non a corpo, non può che concludersi che il fondo non potrà che essere pari all’importo preventivabile (es. grazie ad un computo metrico) e non a quello definitivo. Di fatto si tratta di un salvadanaio che serve a tener pronte le somme per i pagamenti. Vista l’attuale situazione di generale difficoltà economica, la norma ha sollevato più d’una critica, tant’è che sono stati già presentati dei disegni di legge per modificare questa disposizione. QUALI CONSEGUENZE? Posto che i rapporti con le imprese, sotto questo aspetto, non verranno ad essere modificati dalla legge n. 220/2012, il problema è un altro. Che cosa accadrà se l’assemblea non delibererà (per mancanza di quorumo per dimenticanza) la costituzione del fondo oppure delibererà di non costituirlo? S’è parlato di deliberazioni annullabili e come tali impugnabili davanti all’Autorità Giudiziaria nei modi e nei termini di cui all’art. 1137 c.c. (30 giorni che decorrono per i presenti dissenzienti ed astenuti dalla deliberazione e per gli assenti dalla comunicazione del verbale). A ben vedere questa possibilità dovrebbe valere solamente per la seconda ipotesi. Nel primo caso (che senso avrebbe impugnare una non delibera?) le alternative sono due: a) consentire all’amministratore, che deve riscuotere i contributi di farlo sulla base dei propri poteri (artt. 1130 n. 3 e 1133 c.c.), sopperendo, in tal modo, all’inerzia dell’assemblea; b) se si dovesse ritenere applicabile la prima ipotesi o comunque nell’inerzia dell’amministratore, consentire a ciascun condomino di rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per prendere quella decisione di costituzione del fondo obbligatorio, in sostituzione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1105 c.c. Visto, infine, che l’art. 1135 c.c. non è inserito tra quelli assolutamente inderogabili elencati nel quarto comma dell’art. 1138 c.c. resta aperta la possibilità, attraverso un accordo tra tutti i condòmini, di derogare a questa imposizione. Così come si fa per i criteri di ripartizione delle spese. Il fondo obbligatorio creerà più di qualche problema agli amministratori, ai condòmini e di conseguenza agli uffici giudiziari. Fonte: Anapi LUGLIO 2014 ASSOCIAZIONI 7 N.14 Nell’assemblea della sezione torinese dell’associazione affrontate anche le tematiche del nuovo catasto e dell’emergenza abitativa Ape: una formazione al passo con i tempi P er molte associazioni è tempo di tirare le somme e guardare al futuro. È quello che ha fatto la sezione di Torino dell’Ape (Associazione Proprietà Edilizia aderente a Confedilizia) che ha approfittato dell’assemblea dei soci per l’approvazione del bilancio anche per organizzare un convegno su tematiche di estrema importanza e attualità: dalla riforma del condominio a quella del catasto, fino all’emergenza abitativa. Proprio a quest’ultimo proposito, Silvio Magliano, vice presidente del Consiglio Comunale di Torino ha voluto rassicurare gli associati Ape sull’impegno e sul sostegno che il Comune di Torino sta offrendo alla causa dei proprietari immobiliari, con progetti e iniziative che hanno l’obiettivo di tutelarli, a fronte delle note, gravi problematiche in materia di sfratti e difficoltà di accesso a soluzioni abitative diverse da quelle messe a disposizione in regime di locazione dai privati. L’avvocato Pier Paolo Bosso, si è invece soffermato sul tema del condominio; sia in quanto scenario con forti risvolti sociologici, che oltre ad essere luogo di vita è pure fonte implica di stress, liti e controversie; sia in merito alla riforma, che proprio nelle scorse settimane ha compiuto il primo anno di vita, e a proposito della quale il legale ha rimarcato l’importanza di “adeguare i regolamenti contrattuali condominiali alle nuove regole previste dalla legge 220/12, mentre per gli stabili che ne sono ancora sprovvisti, sarà sicuramente più facile conformarsi ai dettami della legge”. Altro tema piuttosto delicato, l’integrazione dei condòmini extracomunitari all’inter- Da sx: Giorgio Cesare Amerio, Pier Paolo Bosso, Annarosa Penna, Lorenzo Berta no della vita condominiale. Un argomento, questo, la cui trattazione ha preso spunto dal volume “Regolamento condominiale multietnico dopo la riforma e legge sulle locazioni spiegata in più lingue”, redatto da Confedilizia; e che è sfociata in un’interessante proposta: l’attivazione di corsi di formazione anche per stranieri proprio per agevolare la convivenza in condominio. L’avvocato Bosso, inoltre, ha messo in luce alcuni problemi che sarebbero da analizzare con maggiore attenzione: da un lato la questione relativa all’obbligo di installare impianti di termoregolazione e contabilizzazione del calore; dall’altro l’effettiva utilità di continuare a mantenere nelle assemblee condominiali la prima e la seconda convocazione. Riguardo a ciò, l’avvocato ha sottoli- neato che per certe decisioni la maggioranza sia più bassa rispetto che per altre problematiche da votare, ma è pure sempre una maggioranza, per cui in molte situazione sarebbe auspicabile fare un’unica assemblea, senza tenere conto di queste differenze; così come per i supercondomini, la gestione delle assemblee, spesso e volentieri, risulta davvero ingestibile. Con l’avvocato Giorgio Cesare Amerio si è trattato invece di corsi di formazione per amministratori condominiali e sito web, sottolineando l’impegno che l’Ape ha profuso nell’organizzazione e gestione di appuntamenti formativi. L’avvocato Amerio ha sottolineato, inoltre, l’importanza della modernizzazione dell’associazione, anche attraverso strumenti informatici che aiutino a raggiungere tale obiettivo: ad esempio la revisione del sito internet www.apetorino.it, per avere parte dei documenti dell’associazione direttamente fruibili da casa, grazie alla predisposizione alla lettura via smartphone e tablet, oltre alla creazione delle pagine Facebook e Twitter, per avere una condivisione diretta, efficace e immediata tra associazione e iscritti. La grande sfida sarà di creare un sistema di consulenza on line ed istituire sistemi per la stesura di contratti di locazione via internet, in modo che essi possano essere stipulati direttamente da casa. Infine, nella relazione dell’avvocato Annarosa Penna, si è disquisito di morosità incolpevole: a Torino, così come in molte città italiane, il numero degli sfratti è aumento in maniera esponenziale. Molti di essi sono determinati da gravi situazioni reddituali delle famiglie. In quest’ottica, il legale ha evidenziato sia il contributo statale, grazie all’istituzione di un fondo da 20 milioni di euro destinati proprio al contrasto della morosità incolpevole; sia l’impegno della città di Torino per far fronte a questa emergenza, attraverso il fondo torinese “Salva Sfratti”, pensato e progettato a novembre 2013 con l’aiuto della Fondazione Sanpaolo e della Fondazione CRT, e destinato ai casi in cui la morosità sia stata convalidata dal giudice. L’avvocato Penna ha concluso sottolineando il cambio di corso del comune di Torino rispetto al passato: “La Giunta comunale si è resa conto che anche la proprietà è in difficoltà, e che fosse giusto cominciare a tutelare anche loro, e non soltanto gli inquilini”. Rebecca Genesio Nell’anniversario della fondazione, l’occasione per un bilancio sull’attività svolta e sulle nuove battaglie da intraprendere Flavio Maccione segr. gen. naz. APPC L a fotografia, in bianco e nero, prima immagine di un gruppo Appc, che manifesta per le vie della città genovese, in una buia serata di pioggia, che campeggia nella rinnovata, nuova sede, ci fa fare un lungo balzo indietro: il luogo non è più quello dove l’associazione prese l’avvio, ma, entrando, vi si respira tutta la voglia di continuare a perseguire obiettivi, “nonostante tutto” e di rendere servizi: elementi che hanno caratterizzato la vita associativa in tutto il suo percorso. Chi nel costituire l’associazione ha creduto nelle finalità qualificanti, oggi può continuare a vedere che il Dna iniziale è rimasto invariato ed ha mantenuto intatte le sue caratteristiche, pur adattandosi ai mutamenti dei tempi e delle situazioni politiche. Dal dies natalis: due giugno 1974, quando il fondatore carismatico Leandro Gatto formò, insieme ad un piccolo gruppo, il sodalizio associativo, di cui faceva parte anche la signora Maria Montaldi, che mise a disposizione i locali e le risorse per la prima sede, sono trascorsi quaranta anni, nei quali la sigla ed il marchio dell’associazione sono divenuti, certamente, caratterizzanti. Al di là Appc: 40 anni in difesa della piccola proprietà di ogni più ottimistica aspettativa, l’associazione è cresciuta, diffondendosi sull’intero territorio nazionale, e conquistandosi, a livello istituzionale, l’inserimento tra le organizzazioni più rappresentative della proprietà immobiliare. In quel post-Sessantotto, si credette molto nel dare tutela alla piccola proprietà in un momento in cui erano presenti cambiamenti radicali e scaturivano nuovi ideali, per cui era importante fare sentire la voce di tanti che, con enormi sacrifici, avevano centrato l’obiettivo di un tetto. Sono stati quattro decenni di battaglie memorabili, di lotte, di obiettivi da perseguire e perseguiti, e, perché no, di speranze e di creatività, di cui l’associazione può andare orgogliosa. Va sottolineato che essa ha operato sempre in piena autonomia, e indipendenza, senza appoggi politici, ma nel rispetto delle posizioni politiche, ed è cresciuta nel tempo grazie a quanti hanno creduto e si sono identificati nelle sue finalità, a quanti hanno trovato sostegno nei servizi forniti e nella tutela dei loro diritti, a quanti si sono riconosciuti nelle battaglie per cambiare la politica della casa. La crescita dell’associazione ha attraversato un arco storico caratte- rizzato da notevoli trasformazioni per cui il pianeta casa è passato dal regime di blocco degli affitti, inviso alla nuova categoria di proprietari, formata da operai, impiegati, pensionati che volevano ottenere la disponibilità dell’immobile acquistato, alla Legge n° 392 del ‘78, che, secondo le migliori intenzioni, voleva riportare a una durata a termine i contratti di locazione, con un canone da definire a norma di legge: il cosiddetto ” equo canone”, dal quale sono derivate diatribe tra le contrapposte categorie dei proprietari e degli inquilini. Si è giunti nel 1992 alla Legge n° 359, introduttiva dei meglio conosciuti “patti in deroga”, per concludere con la Legge n ° 431 del ‘98, dettata dal desiderio di maggiore liberalizzazione, e qui l’associazione ha dato il suo apporto sia a livello governativo centrale, che facendosi parte attiva nella definizione degli accordi territoriali per i contratti agevolati, che hanno molto faticato a decollare e che sono stati motivo di scontento a causa di una eccessiva onerosità fiscale. Ma con la recente normativa la stipula di un contratto agevolato ha trovato un nuovo spunto di appetibilità, per la possibilità di scelta di una imposizione fiscale più leggera, infatti la forma di tassazio- ne della cedolare secca è scesa, oggi, al 10% e per le più consistenti detrazioni di cui l’inquilino può beneficiare. Nella fase di sviluppo della realtà associativa ci si era posti il problema se l’associazione dovesse privilegiare i servizi, o essere, piuttosto, un’associazione “di lotta”, ma la decisione di percorrere entrambe le vie è stata vincente, come quella del decentramento, operata nell’ ultimo decennio, che ha visto una diffusione capillare delle sedi sul territorio nazionale. Oggi, con l’informatizzazione, riusciamo a contare su una gestione di maggiore efficienza, ma soprattutto tempestiva. Il Centro Studi, decollato di recente, sta portando avanti interventi di rilievo; tra questi uno, completato di recente, riguarda la proposta di legge con modificazioni e riforma della L. 39278, relativa ai contratti di locazione destinati ad uso diverso dall’abitazione, che lancia l’idea di maggiore flessibilità contrattuale con adeguamenti in linea con i tempi. Dai nuovi programmi associativi e da una comunicazione al passo coi tempi sono arrivate, in ambito nazionale, moltissime adesioni di giovani proprietari di case, tanto che questa presenza sta diventando un elemento caratterizzante. Infatti i giovani che hanno acquistato una abitazione principale riconoscono che il nostro operato, in questo periodo di gravi difficoltà economiche, continua ad essere quanto mai importante e prioritario. Purtroppo è stata breve la parentesi in cui l’abitazione principale, dopo storiche battaglie, è stata liberata dai gravami fiscali. Ma la mannaia di uno Stato, sempre più famelico, continua a colpire il piccolo proprietario, e portarlo a conquistare l’equità è, di nuovo, obiettivo da perseguire, specialmente ora che ci troviamo servite le pesanti IMU e TASI. La tassa sui servizi indivisibili, invece di gravare su tutti, come indicato nel testo legislativo, viene applicata da molti Comuni solo ai proprietari, così è trasformata in una vera e propria imposta patrimoniale: quindi continuare a lavorare con impegno ed energia è quello che chiediamo a tutti. Nel ricomprendere coloro che hanno lavorato lasciando un segno distintivo all’interno dell’attività associativa, certamente un particolare grazie va a chi ha saputo trasformare la scintilla iniziale in fuoco vivo per irraggiare e riscaldare l’ambiente che, a mano, a mano si è dilatato: a Leandro Gatto. 8 IMMOBILI & FISCO N.14 Le incombenze fiscali a carico del singolo professionista o della società L a figura dell’amministratore di condominio, negli ultimi anni, ha subito numerose rivisitazioni in termini civilistici, richiedendo una sempre maggiore preparazione e competenza da parte del soggetto gravato dal mandato. Negli ultimi anni è stata introdotta, a tutti gli effetti, anche la possibilità di svolgere la professione in forma societaria. Quest’articolo vuole esaminare gli aspetti fiscali riguardanti non il condominio, ma il suo amministratore, esaminando brevemente le problematiche fiscali alle quali è sottoposto il professionista (o la società). IVA L’attività di amministratore, qualora il regime fiscale scelto lo preveda, quindi ad esclusione dei contribuenti minimi, è assoggettata a Iva, rientrando nell’applicazione del D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633. Il presupposto essenziale per l’attuazione di tale imposizione è lo scambio di beni o la prestazione di servizi, svolto in forma professionale e abituale. Questa dicitura ha lasciato spazio a numerose tesi interpretative fino all’ultimo pronunciamento da parte della sezione tributaria della Suprema Corte di Cassazione n. 6136/2009, la quale scioglie ogni dubbio sull’applicabilità dell’imposta. IRAP L’attività di amministratore di condominio è soggetta all’imposta regionale sulle attività produttive, (Irap) poiché essa grava sulle attività produttive svolte nella regione (sia da persone fisiche ovvero giuridiche). Il presupposto impositivo è l’esercizio abituale di un’attività professionale organizzata, indirizzata alla produzione e allo scambio di beni o prestazione di servizi, e in ogni caso, l’attività esercitata da società ed enti, organi e amministrazioni dello Stato. È proprio la parola “organizzata” a sollevare numerose schermaglie. In materia, la Corte Costituzionale ha confermato la costituzionalità di tale imposizione, ammettendo, però, anche la non assoggettabilità all’imposta delle attività professionali in assenza di dipendenti. Molto importante è stata la sentenza della Ctr Ligure, sezione VIII (sentenza del 28/06/2004, n. 4), la quale ha indicato l’applicabilità dell’Irap agli amministratori di condomini, quando essi amministrino un numero rilevante di stabili, essendo obbligati a impiegare risorse materiali e risorse di capitali. IRPEF L’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) è un’imposta che colpisce direttamente il contribuente. Essa ha carattere personale ed è quantificata in maniera progressiva. L’Irpef è correlata all’inquadramento prescelto nel momento dell’apertura dell’attività. Difatti varierà se la professione sarà svolta come lavoratore autonomo, cioè se il lavoro è svolto in maniera sistematica e abituale, quindi producendo reddito, o in forma societaria, ove il reddito prodotto sarà quello d’impresa. STUDI DI SETTORE L’obbiettivo dello Studio di Settore consiste nel cogliere cambiamenti in modelli organizzativi e le variazioni di mercato all’interno di un settore economico. Questa è la definizione di “Studio di Settore” comunicata dall’Agenzia delle Entrate. Infatti, con essi l’amministrazione finanziaria mira alla determinazione, tenendo conto dell’influsso di variabili contabili e strutturali, di un compenso standardizzato da conferire ai professionisti di settore. La materia è di grande interesse, specialmente in questo periodo dell’anno: difatti dovrà essere compilato lo studio di settore con riferimento all’annualità precedente. Logicamente, l’amministratore sottoposto all’obbligo di presentazione di tale modello dovrà rientrare negli “standard” sopra citati per non incorrere in un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate. 2014 FISCO & IMMOBILI, RISPONDE L’AGENZIA DELLE ENTRATE Le imposte dell’amministratore Andrea Cartosio tributarista in Ovada Ist. Naz. Tributaristi LUGLIO ➢ Abitazione principale in successione ma casa, nulla osta alla fruizione del beneficio D. Sono proprietaria al 50% con mia sorella di un immobile ricevuto in successione. Dovrei acquistare in un’altra città un’abitazione insieme a mio marito: posso usufruire delle agevolazioni prima casa? ➢ Immobile in comodato a un familiare R. Le agevolazioni prima casa possono essere fruite a condizione di non essere titolari in via esclusiva o in comunione con il coniuge del diritto di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare. Al fine della fruizione del bonus d’imposta, l’acquirente non deve inoltre essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa. Pertanto, qualora si acquisti un’abitazione in un comune diverso rispetto a quello in cui è situato l’immobile ricevuto in successione, per il quale non si è goduto delle agevolazioni pri- D. Qual è il regime di tassazione Irpef di un immobile dato in uso gratuito a un familiare, situato nello stesso comune in cui il comodante possiede la sua abitazione principale? R. Gli immobili concessi in comodato non devono essere dichiarati dal comodatario, ma dal proprietario. Il reddito degli immobili a uso abitativo non locati, assoggettati a Imu, concorre nella misura del 50% alla formazione del reddito imponibile qualora siano ubicati nello stesso comune ove si trova l’abitazione principale (legge 1472013). Per abitazione non locata si intende non solo un’abitazione a disposizione, ma anche un immobile che sia stato concesso in comodato gratuito a parenti entro il terzo grado o affini entro il secondo. Nella dichiarazione dei redditi, dovrà essere indicato il codice “3” nella colonna 12 (“casi particolari Imu”) del quadro RB di Unico. Fimaa: “Prima occorre ridefinire le commissioni bancarie” Gli immobiliaristi: “No al Pos” T ra le tante categorie interessate dalla cosiddetta rivoluzione del Pos, vale a dire dall’obbligo di accettare pagamenti con bancomat (imposizione comunque spuntata dalla mancata previsione di sanzioni per chi non si adegua) c’è anche quella degli agenti immobiliari che, al pari dei rappresentanti di altri comparti, temono che l’innovazione possa caricare la professione di ulteriori, pesanti, costi, in un periodo già di estrema difficoltà economica complice la crisi che da alcuni anni sta affliggendo il mercato immobiliare e il suo indotto. Ad esprimere tutta la loro preoccupazione è stato, nei giorni scorsi, Valerio Angeletti, presidente nazionale di Fimaa (Federazione italiana mediatori e agenti d’affari, aderente a Confcommercio), che rimarca: “Non siamo contrari alla modernizzazione del sistema dei pagamenti attraverso il Pos, ma ciò non si deve tradurre in nuovi ed elevati oneri a carico delle agenzie immobiliari. Stiamo raccogliendo molte preoccupazioni e lamentele da parte degli operatori Fimaa: obbligare le imprese all’accettazione del sistema di pagamento elettronico senza prima intervenire sulla ridefinizione delle commissioni bancarie, annullandole come accade in molti Stati dell’Ue, significa portare al collasso le imprese di intermediazione immobiliare, già pesantemente colpite dal perdurare della crisi economica”. A giudizio del numero uno della federazione, tuttavia, le commissioni bancarie non sono l’unica problematica esistente: “Occorre rinegoziare anche gli oneri legati all’acquisto e al mantenimento delle macchinette Pos - continua Angeletti. Tra l’acquisto della macchinetta, i relativi canoni mensile e annuale e le percentuali di commissione all’incasso, un’agenzia immobiliare dovrà sostenere una spesa media annua che di gran lunga supera i 1.000 euro. La riforma prevista dal decreto legge n. 179 del 2012 nasce per combattere l’evasione fiscale, evitando i pagamenti in contanti e l’assenza di ricevute, e questo è lodevole, ma non si può continuare a scaricare l’inefficienza operativa dello Stato sulle imprese”. Tanto più che, come lo stesso Angeletti rimarca, nella fattispecie il problema non si porrebbe nemmeno: “Per le Agenzie immobiliari, i pagamenti incassati vengono regolarmente tracciati e inseriti nell’atto pubblico di compravendita. Infatti nessun cliente-consumatore ha mai espresso il desiderio di pagare con carta di credito piuttosto che con assegno o bonifico, anche alla luce del fatto che le agenzie immobiliari svolgono un numero limitato di operazioni che a volte supera il limite di utilizzo (plafond) della carta di credito del cliente-consumatore medio. Ecco perché chiediamo al Governo un incontro per attivare un tavolo di confronto con Fimaa con l’obiettivo di esentare gli agenti immobiliari dall’obbligo del Pos o trovare delle modalità per eliminare le commissioni bancarie e ridurre le spese di gestione dei dispositivi elettronici a carico delle agenzie immobiliari”. LUGLIO 2014 PROFESSIONE 9 N.14 LA TARGA AMMINISTRATORE È DIVENTATA OBBLIGATORIA Cosa dice la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, art. 9: Art. 9 - “Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”. LA TARGA “FURBA“ • È costituita da un pannello di fondo in Forex ignifugo da 2 mm e da un pannello frontale di Plexiglass colato da 3 mm. Può essere applicata all’esterno, resiste alle intemperie, praticamente eterna. Antivandali in quanto rilucidabile. 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Nello specifico, a beneficiare dell’abbassamento delle tariffe sarà il cosiddetto “consumatoretipo” servito in tutela (la famiglia tipo ha consumi medi di energia elettrica di 2.700 kWh all’anno e una potenza impegnata di 3 kW; per il gas i consumi sono di 1.400 metri cubi) per il quale il prezzo del gas scenderà del 6,3%, con un risparmio di 73 euro su base annua. Con questa nuova riduzione, la spesa per il gas è calata complessivamente del 10% da gennaio e di oltre il 16% nell’ultimo anno e mezzo. Queste diminuzioni sono l’effetto della riforma del gas dell’Autorità, avviata nel 2011 e approvata nel 2012, la cui principale innovazione è il disaccoppiamento dei prezzi del gas da quelli del petrolio, utilizzando per il calcolo della materia prima le quotazioni spot nei mercati all’ingrosso nel trimestre dell’aggiornamento e non più i contratti di fornitura di lungo periodo indicizzati ai prodotti petroliferi. La riforma ha introdotto anche meccanismi di gradualità, un’assicurazione dal rischio di rialzo dei prezzi e meccanismi e per promuovere la rinegoziazione dei contratti pluriennali. Come anticipato, tut- tavia, parte dei benefici in termini di riduzione della bolletta dei clienti del servizio di tutela saranno controbilanciati dagli aumenti attesi con riferimento al trimestre ottobre-dicembre, come sempre accade per i maggiori consumi legati alla stagione invernale. ENERGIA ELETTRICA L’invarianza della bolletta elettrica dei clienti domestici deriva da un insieme di fattori: da un lato, infatti, il sensibile calo (7,1%) della materia prima all’ingrosso - che rappresenta circa il 50% della bolletta - è stato in parte compensato dalle coperture assicurative contro il rischio di rialzo dei prezzi dei contratti di approvvigionamento dell’Acquirente Unico. Dall’altro, sono aumentati i costi di dispacciamento (+5,8%) e, in lieve misura, anche gli oneri derivanti dai meccanismi di perequazione della vendita e la necessità di gettito per gli incentivi alle fonti rinnovabili e assimilate (componente A3 della bolletta). Sull’incremento del dispacciamento hanno influito i maggiori acquisti dell’energia elettrica cosiddetta “di riserva” (quella, cioè, finalizzata a garantire la sicurezza del sistema a fronte della crescente produzione da fonti rinnovabili non programmabili ed anche gli effetti attesi dopo la recente sentenza del Consiglio di Stato sugli sbilanciamenti). Nel dettaglio, dal mese di luglio il prezzo di riferimento dell’energia elettrica è di 18,975 centesimi di euro per kilowattora tasse incluse. La spesa media annua della famiglia tipo ammonta quindi a circa 512 euro, così ripartiti: ❖252 euro (pari al 49,25% del totale della bolletta) per i costi di “Bollette elettriche ancora tra le più care dell’Ue” S oddisfazione per il calo delle tariffe del gas. Preoccupazione per l’entità delle bollette elettriche. È contrastante l’atteggiamento di Federconsumatori di fronte agli andamenti dei prezzi dell’energia domestica comunicati dall’Authority. “Per quanto riguarda il gas - commenta l’associazione - il segnale importante, iniziato nei trimestri precedenti, è dovuto in larga parte alla modifica degli assetti del mercato di settore e a un sistema di indicizzazione che passa dai contratti Take or Pay (più onerosi) ai contratti sulla base dei prezzi Spot del mercato all’ingrosso (cioè quelli più vantaggiosi, stabiliti in borsa sulla base di domanda e offerta). Ancora nessuna riduzione, invece, nel comparto dell’energia elettrica, sul quale pesano ancora oneri di sistema eccessivamente elevati”. E proprio su questo versante si concentra l’attacco sferrato da Federconsumatori: “La bolletta elettrica non può continuare ad essere utilizzata come bancomat. Non si può più far pagare ai consumatori, in bolletta, spese che non hanno alcuna attinenza con il mercato elettrico (dagli incentivi alle imprese energivore alla dismissione delle centrali nucleari). Un timido passo avanti in tal senso è stato fatto con il Taglia bollette, con l’eliminazione degli sconti per le ferrovie (che non vorremmo però ritrovare scaricati sul costo dei biglietti) e con la cancellazione dal 1° luglio delle agevolazioni per i dipendenti del settore elettrico. C’è però ancora molto da fare in tal senso: basti pensare che le bollette italiane sono le più alte d’Europa (e quelle elettriche sono aumentate nell’ultimo decennio del +42,7%)”. Due, in quest’ottica, le soluzioni proposte dall’associazione: ❖ eliminare l’Iva sugli oneri di sistema: una vera e propria “tassa sulla tassa”; ❖ disporre una revisione del bonus energia e del bonus gas, sia ampliandone l’accessibilità (come recentemente sollecitato anche dall’Autorità), sia semplificando le procedure di richiesta e rinnovo degli stessi. approvvigionamento dell’energia e commercializzazione al dettaglio; ❖ 111 euro (21,61%) per gli oneri generali di sistema, fissati per legge; ❖ 81 euro (15,80 %) per i servizi di rete (trasmissione, distribuzione e misura); ❖ 68 euro (13,34%) per le imposte che comprendono l’Iva e le accise. Per quanto riguarda gli oneri di sistema, nel terzo trimestre del 2014, saranno così ripartiti: ◆ 84,63% per gli incentivi alle fonti rinnovabili e assimilate (componente A3); ◆6,72% agevolazioni per le imprese manifatturiere a forte consumo di energia elettrica (componente “Ae”); ◆ 4,15% oneri per la messa in sicurezza del nucleare e compensazioni territoriali (componente A2 e MCT); ◆ 1,98% regimi tariffari speciali per la società Rete ferroviaria Italiana (componente A4); ◆0,77% compensazioni per le imprese elettriche minori (componente UC4); ◆ 0,49% sostegno alla ricerca di sistema (componente A5); ◆ 0,17% bonus elettrico (componente As); ◆ 1,10% promozione dell’efficienza energetica (componente UC7). GAS NATURALE La diminuzione della bolletta del gas si spiega, invece, con il significativo calo dei prezzi della materia prima, che si riflette sulla spesa del cliente finale con una riduzione del 6,4%. La necessità di un leggero incremento (+0,1%) a copertura degli oneri della morosità per i servizi di ultima istanza del fondo UG3UI, ha portato la riduzione complessiva a -6,3%. Per quanto riguarda il dettaglio dell’aggiornamento trimestrale, da luglio, il prezzo di riferimento del gas è di 77,76 centesimi di euro per metro cubo, tasse incluse. Per il cliente tipo ciò comporta una spesa di circa 1.088,70 euro su base annua, così suddivisa: ❖377,45 euro (pari al 34,67% del totale della bolletta) per l’approvvigionamento del gas naturale e per le attività connesse; ❖ 407,67 euro (37,45%) per le imposte che comprendono le accise (19,66%) l’addizionale regionale (2,61%) e l’Iva (15,18%); ❖ 168,18 euro (15,45%) per la distribuzione e la misura; ❖ 38,23 euro (3,51%) per il trasporto; ❖ 28,70 euro (2,63%) per la gradualità nell’applicazione della riforma delle condizioni economiche del servizio di tutela del gas naturale e per il meccanismo di rinegoziazione dei contratti pluriennali di approvvigionamento; ❖ 68,47 euro (6,29%) per la vendita al dettaglio. Gli aggiornamenti delle condizioni economiche di fornitura di energia elettrica e gas sono stati adottati con le delibera-zioni 311/2014/R/com, 312/2014/R/eel, 313/2014/R/gas, che sono disponibili per la consultazione sul sito internet www.autorita.energia.it. Nella segnalazione al Governo c’è anche la possibilità di estenderlo agli utenti del teleriscaldamento. Si attendono i dati sul nuovo Isee S empre in materia di utenze domestiche, uno dei nodi più delicati è tradizionalmente rappresentato dal bonus energia, a proposito del quale l’Authority ha inviato una segnalazione al Governo, con alcune proposte per ampliare la platea dei possibili beneficiari della misura, che va a favore dei clienti economicamente disagiati e dei malati che utilizzano apparecchiature elettriche salvavita. Nello specifico, l’Autorità ha proposto alcuni interventi migliorativi ai decreti attuativi dello sconto sulle bollette (oggi è circa il 20% sull’energia elettrica e del 15% per il gas), con particolare riferimento all’estensione dei potenziali destinatari, ai criteri di accesso all’agevolazione e all’importo sul quale calcolare il bonus. La segnalazione contiene anche proposte per potenziare la riduzione della spesa energetica delle famiglie più vulnerabili e per introdurre alcuni perfezionamenti rispetto all’entrata in vigore del Dpcm 5 dicembre 2013 n.159, che introduce una nuova modalità di calcolo dell’Isee. Fra le misure di sostegno possibili, l’Authority propone poi di integrare la normativa sui bonus con un principio che preveda che, nel solo periodo invernale, sia dilazionato il ricorso alla Bonus energia: dall’Authority proposte per incrementare la platea dei beneficiari sospensione della fornitura per morosità per i modo più agevolato rispetto alle condizioni atclienti titolari di bonus elettrico o gas. Sarebbe tuali. l’Autorità a individuare le modalità di attuazione più efficaci, tenuto conto anche della neces- Proposte in dettaglio sità di preservare l’equilibrio economico delle Nello specifico, la segnalazione avanza le aziende. seguenti proposte: Inoltre, per la parte di sua competenza l’Au- ❖ indicizzazione annuale del livello di Isee torità ha avviato un procedimento per adottare soglia per migliorarne la capacità di intercettare ulteriori misure di tutela dei clienti economica- il disagio economico; mente svantaggiati che possano affiancarsi al ❖ rivalutazione del bonus ponendo la spesa al bonus elettrico e/o gas ad esempio per consen- lordo delle imposte come riferimento dello tire ai titolari di bonus di scegliere l’offerta più sconto anziché la spesa al netto delle imposte; conveniente, in modo da ridurre ancor più la ❖ estensione del bonus anche ai clienti che utispesa ad esempio attraverso l’applicazione auto- lizzano gas diversi dal gas naturale se distribuiti matica ai titolari del bonus delle migliori con- su reti urbane; dizioni di offerta in circolazione, nei casi in cui ❖estensione del bonus anche agli utenti di telel’offerta attivata in precedenza dal cliente stesso riscaldamento; non sia già la migliore. Inoltre, per agevolare le ❖ perfezionamento del processo di assegnaziomodalità di pagamento delle forniture e preve- ne di Carta Acquisti per rendere praticabile nire l’eventuale morosità dei clienti titolari del l’automatismo di attribuzione del bonus elettribonus elettrico e/o gas, l’Autorità vuole inserire co ed estenderlo al bonus gas; la possibilità di ricorrere alla rateizzazione in ❖campagna informativa istituzionale che coin- volga i ministeri competenti e recuperi almeno parte degli aventi diritto che ad oggi non hanno richiesto il bonus. L’Autorità segnala inoltre l’opportunità di rafforzare le misure di efficienza energetica già in essere prevedendo interventi specifici per affrontare situazioni di particolare vulnerabilità e di valutare l’opportunità di aumentare il bonus elettrico per i clienti che decidano di adottare il riscaldamento con pompe di calore invece che a gas. Altri aspetti riguardano interventi di semplificazione amministrativa nella procedura di richiesta. La segnalazione non contiene invece proposte su possibili modifiche ai livelli soglia dell’Isee (attualmente non superiore a 7.500 euro, esteso fino a 20.000 euro per i nuclei familiari con almeno quattro figli a carico) in attesa dei dati sull’impatto del nuovo Isee sulla platea degli aventi diritto al bonus. L’obiettivo resta comunque quello di incrementare la soglia Isee per dare estendere la platea di possibili beneficiari del bonus. LUGLIO 2014 DIRITTI 11 N.14 È il consiglio emerso nella Giornata del consumatore informato, nell’ambito della campagna “Energia, diritti a viva voce” Utenze: contro le truffe, “non aprire agli sconosciuti” “G iornata del consumatore informato”. È questo il titolo dell’iniziativa svoltasi in tutta Italia lo scorso primo luglio, quando le associazioni dei consumatori hanno incontrato i cittadini nelle piazze italiane e offerto loro un aiuto concreto per risolvere tutti gli svariati problemi quotidianamente legati alle forniture di luce e gas. Per l’occasione, gli operatori dei 31 sportelli del progetto “Energia: Diritti a Viva Voce”, hanno allestito stand e banchetti nelle principali piazze o luoghi molto frequentati, dove hanno distribuito materiale informativo e fornito consulenze ai cittadini su casi quali: conguagli, errori di fatturazione, consumi non effettuati, contratti non richiesti, vere e proprie truffe. Le città coinvolte nell’iniziativa sono state Bolzano, Udine, Torino, Genova, La Spezia, Milano, Bologna, Parma, Modena, Perugia, Firenze, Pescara, Campobasso, Roma, Latina, Napoli, Caserta, Benevento, Catanzaro, Cosenza, Palermo, Cagliari. Fin dall’istituzione del servizio, i contatti registrati dagli sportelli e dal numero verde del progetto “Energia: Diritti a Viva Voce” sono stati oltre 33 mila. Le 18 associazioni aderenti al progetto sono: Acu, Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Asso-Consum, Assoutenti, Casa del Consumatore, Centro Tutela Consumatori Utenti, Cittadinanzattiva, Codacons, Codici, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori. Ma come si è svolta, in concreto, la giornata di informazione al consumatore? Italia Casa lo ha chiesto a Donatella Tarantini, collaboratrice dello Sportello Energia, che ha allestito il proprio banchetto nel centro commerciale Le Gru di Grugliasco, in provincia di Torino. Innanzitutto, perché è stato istituito questo sportello d’ascolto? È uno sportello di informazione e consulenza, ed è stato istituito per dare una mano ai consumatori, per tutelarli in materia di energia e gas. È un servizio nato tre anni fa con il contributo del Ministero, ed è uno sportello che dà informazioni su come tutelarsi per quanto riguarda, ad esempio, i contratti falsi e corrette letture delle bollette. Quali sono le tipologie di consumatori che sono venute a chiedere aiuto e informazione? Le categorie di persone che sono venute a chiedere informazioni sono state soprattutto gli anziani, i quali sono i più esposti a raggiri, alla stipula di contratti falsi e alle truffe, in quanto spesso non sanno effettivamente che, fornendo informazioni sulle loro bollette, in realtà stanno dicendo sì ad un contratto. Ci sono parecchi addetti fasulli, infatti, che si aggirano per i quartieri, e presentandosi con la frase “Dobbiamo leggere i numeri del contatore” oppure “Dobbiamo verificare che le bollette siano giuste”, riescono ad entrare in casa, a prendere i nominativi dei consumatori e a far partire il contratto. Questo nuovo contratto arriva a casa del malcapitato, facendo scattare una doppia fatturazione: oltre che dal gestore principale, anche da quello stipulato con l’addetto a domicilio; essendo un contratto falso, però, non esiste una comunicazione tra gestori che faccia in modo che venga chiusa l’utenza con un’azienda per cominciare il servizio con quella nuova, creando perciò situazioni problematiche per i consumatori. Ai tanti anziani che sono venuti allo sportello, ma anche alle tante persone che chiamano il numero verde 800-821212 diciamo sempre che non si deve aprire agli sconosciuti. Quali sono le problematiche che hanno generato più richieste d’aiuto da parte dei consumatori? Le situazioni che richiedono maggiore assistenza riguardano, oltre ai contratti falsi: la lettura corretta delle bollette (ad esempio, chiedono la differenza tra la lettura rilevata e la lettura stimata); se ci si possa iscrivere al portale e inserire la lettura della fattura; problemi di conguaglio; come rateizzare le bollette, visto che ci sono alcune compagnie che non invia a domicilio per qualche anno le bollette, per poi mandare un conguaglio con cifre considerevoli, che necessitano per forza una dilazione dei pagamenti; la mancata ricezione delle bollette, anche dopo sollecito via fax. Ma che cosa accade nella quotidia- nità, ovvero aldilà della “Giornata del consumatore informato”? Le persone che necessitano di un aiuto o di informazioni possono chiamare il numero verde, che indirizza nello sportello della propria città o in quella più vicina, oltre a fornire consulenza diretta. Per ulteriori informazioni, c’è anche il sito internet www.energiadirittiavivavoce.it. Il consumatore di oggi è alfabetizzato, si informa, fa domande. C’è molta differenza anche solo con la tipologia di consumatore di 4 anni fa. Ci troviamo di fronte ad un consumatore molto più consapevole. Numerose persone avevano visto il comunicato mandato in onda su Striscia la notizia e quindi in tanti hanno chiamato per sapere dove fosse ubicato lo sportello d’ascolto. A conclusione di questa prima giornata, posso dire che il riscontro all’iniziativa è stato molto positivo. Peraltro, tra la fine di settembre e i primi di ottobre ci sarà la seconda giornata del consumatore informato: le premesse per un altro successo di pubblico sono, quindi, più che assicurate. Rebecca Genesio Indagine di Legambiente e Movimento Difesa del Cittadino: una targhetta ogni tre indica consumi inferiori a quelli reali Elettrodomestici: se l’etichetta è “furbetta” uanto è diffusa la pratica di applicare sugli sono oggetto di tale prassi illegale: si tratta di getto MarketWatch - emerge un quadro non completamente soddisfacente dell’applicazione Q elettrodomestici etichette energetiche cantinette, condizionatori e televisori. La ricerca, presentata nei giorni scorsi a Roma della normativa europea, in particolar modo nel non rispondenti al vero. E quanto costa questa pratica in termini di maggiori consumi e quindi bollette più care? Lo ha indagato Legambiente, che insieme al Movimento Difesa del Cittadino ha effettuato la campagna dal titolo “Etichetta furbetta”, dalla quale è emerso che su 2.522 prodotti esaminati - 1.991 nei negozi fisici e 531 in quelli on line- ben uno su tre viene venduto senza etichetta o con l’etichetta fuori posto o scorretta, mettendo così in difficoltà il consumatore. Peraltro, anche in questo contesto generalizzato, ci sono prodotti che più di altri presso la sede del Cnel (il Consiglio Nazionale dell’Economia e del Lavoro) si inserisce nel progetto pilota Marketwatch, che unisce 16 realtà della società civile che vanno ad affiancare le istituzioni nel settore del controllo di mercato a livello europeo nel campo delle etichette energetiche. L’obiettivo è quello di monitorare, appunto, la corretta applicazione della direttiva sull’etichetta energetica. “Dalla ricerca - ha spiegato ad Adn Kronos Davide Sabbadin, responsabile in Italia del pro- Batteria esaurita: cambiare cellulare? Che fare se la batteria del cellulare perde colpi? Sostituirla oppure cambiare direttamente telefono? È quanto a provato a sondare Altroconsumo, effettuando un’indagine con telecamera nascosta presso numerosi negozi di telefonia, sia piccoli che della grande distribuzione. Obsolescenza programmata.È una strategia di produzione che consiste nel costruire prodotti sempre meno resistenti, difficili da riparare o senza pezzi di ricambio, in modo da spingere il consumatore a cambiarli con più frequenza. Quasi tutti i venditori dell’indagine hanno cercato di convincere i referenti di Altroconsumo che fosse me- glio cambiare il telefono che comprare una batteria nuova. Ma non è la soluzione migliore. Sostituire il telefono, infatti, conviene solo se costa tra i 30 e i 40 euro o se è vecchio di 3-4 anni. Sostituire solo la batteria. Una batteria nuova originale costa in media 30 euro. Ancora meno quelle compatibili: circa 20 euro. E non sono nemmeno impossibili da trovare: senza dover girare un’infinità di punti vendita, basta andare su internet e cercare tra i tanti negozi on line. Sostituendo solo la batteria si fa bene anche all’ambiente, evitando di produrre all’anno circa 280 tonnellate di rifiuti elettrici ed elettronici e circa 430 tonnellate di altri rifiuti. Allungare la vita della batteria. Ecco come allungare la vita della batteria del cellulare. ❖ Limitare i cicli di ricarica: il telefono va caricato solo quando è davvero necessario e va staccato dal caricatore appena la batteria è carica. ❖ La luminosità del display incide molto sulla batteria: se non è al massimo si può risparmiare dal 30% al 65% di consumo. ❖ Navigare in internet con la rete 3G consuma la batteria in 3-4 ore: è meglio il wifi. ❖ La navigazione GPS e la mail in funzione push, sempre attiva, sono le applicazioni che consumano di più. mondo delle vendite su internet. Per questo crediamo che sia fondamentale la formazione dei professionisti del settore per colmare quel gap cognitivo che il cittadino può avere davanti all’etichetta energetica”. In particolare, secondo quanto denunciato da MarketWatch, rimane quasi completamente inapplicato, per ora, l’obbligo di consegna della scheda tecnica a richiesta del consumatore nei punti vendita esaminati: un preciso requisito della normativa Ecodesign. In un paio di casi, anche di fronte alla possibilità di scaricare con smartphone delle informazione aggiuntive in tempo reale sul prodotto, la scheda tecnica non era presente tra le informazioni disponibili, che si limitavano ad note di carattere commerciale e prestazionale. Un problema non di poco conto. Come infatti rimarca Edoardo Zanchini, vicepresidente nazionale di Legambiente “la corretta applicazione della normativa sulle etichette potrebbe far risparmiare quasi 400 euro a famiglia; il tutto senza contare il vantaggio ambientale, dato che il taglio annuale alle emissioni climalteranti sarebbe pari a 500 milioni di tonnellate di Co2, vale a dire l’1,5% delle emissioni mondiali, pari a quelle del parco auto circolante in Europa”. E invece, le direttive spesso sono disattese, e i consumatori ci possono fare ben poco, se non pagarne le conseguenze, dato che alcuni prodotti sono meno efficienti di quanto dichiarato sull’etichetta, e altri sono del tutto privi delle indicazioni energetiche che dovrebbero essere fornite al consumatore, con il risultato che i mancati risparmi derivanti da queste infrazioni aumentano inevitabilmente i costi familiari, mettono sotto stress le reti elettriche dei paesi membri e contribuiscono negativamente al cambiamento climatico. L’indagine di Legambiente e Movimento Difesa del Cittadino ha preso in esame cinque tipologie di prodotto (tv, frigoriferi, refrigeratori per il vino, forni elettrici e condizionatori) e quattro tipi di negozi: le grandi superfici di vendita di mobili, ipermercati con un corner per gli elettrodomestici, grandi superfici specializzate e online stores. Dalla ricerca è emerso che su un totale di 2.522 prodotti il 30% dei prodotti presi in esame nei negozi fisici non è etichettato correttamente. Più grave la situazione per i negozi si internet, dove soltanto il 10% dei prodotti o poco più riporta le informazioni energetiche in maniera esaustiva e corretta. Frigoriferi, freezer, forni elettrici risultano essere i prodotti venduti quasi sistematicamente con l’etichetta, mentre televisioni, cantinette e condizionatori sono invece quelli hanno un livello di etichettamento molto inferiore e ciò dipende dal punto di vendita. Sulla questione si è sentito indirettamente chiamato in causa e ha quindi deciso di intervenire Marco Narcisi, titolare della G.F.Narcisi e del negozio di e-commerce www.gfnarcisi.it: “Purtroppo, con una certa frequenza, si può incappare in negozi fisici o on line in cui l’attenzione alle descrizioni dei prodotti avviene in modo fortemente superficiale, sottovalutando il fatto che così facendo si va anche a minare la credibilità nei confronti dei clienti, oggi sempre più attenti, creando un’immagine negativa dell’azienda. Al contrario, io credo che la trasparenza nella descrizione dei prodotti offerti sia alla base di qualsiasi scambio commerciale. Senza fiducia non può esserci scambio. La chiarezza per quanto riguarda i dati tecnici degli elettrodomestici è indispensabile sia per una questione economica, perché chi compra deve sapere quanto costerà l’utilizzo di quel prodotto, sia per una questione etica, in quanto sempre più clienti oggi sono attenti alle tematiche green e considerano giustamente determinante l’impatto ambientale di ciò che acquistano. La nostra azienda specifica in ogni singola scheda prodotto le informazioni tecniche fornite dai produttori e anche dati supplementari al fine di rendere la scelta del prodotto il più consapevole possibile”. 12 CASA NEWS N.14 Condominio: cosa fare quando il cane è molesto Luca Moriggi resp. Lombardia LISIAI L a Riforma del Condominio del giugno 2013, tra le varie novità, ha modificato l’art. 1138 c.c., introducendo l’impossibilità di vietare la detenzione di animali. Questo vuol dire che nessun regolamento condominiale o nessuna delibera approvata in assemblea potrà vietare a qualsiasi condomino di possedere o tenere animali domestici, soprattutto se discussa nella voce “varie ed eventuali”. Nel caso in cui un’assemblea deliberi l’impossibilità di detenere l’amico Fido, per i proprietari di animali, sarà sufficiente impugnare la delibera tramite il giudice di pace entro 30 giorni dalla data di delibera (per i dissenzienti o astenuti) o 30giorni dal ricevimento del verbale per gli assenti. E se il cagnolino, ad esempio, abbaia insistentemente? Prima di tutto bisogna chiarire che per la legge l’abbaiare del cane è considerato a tutti gli effetti un rumore molesto, che quindi deve rispettare le regole degli orari di riposo: prima delle 8 del mattino e dopo le 22, con pausa dalle 14 alle 16 è vietato, proprio come la musica di una radio o urla e schiamazzi, disturbare i propri vicini di casa. Se poi a lamentarsi è un solo condomino, non si può considerare disturbo della quiete, pertanto sarà necessario che il reclamo sia fatto da una pluralità di persone. Il problema, ovviamente, si aggrava qualora l’abbaiare sia notturno. In questo caso, il discorso diventa più delicato, perché se una persona non riesce a dormire per il continuo abbaiare dell’animale può ottenere dei risarcimenti, naturalmente se tutto è dimostrato da una vera e propria documentazione medica. Alla luce di quanto sopra, è difficile trovare un giudice che faccia allontanare un animale da un appartamento: chi accusasse un proprietario di animali domestici dovrebbe dimostrare con prove rigorose che l’animale reca disturbo alle occupazioni o al riposo delle persone o che siano state effettuate immissioni sonore superiori alla normale tollerabilità. Stesso discorso vale se il problema è da considerarsi igienico: i condòmini contrari alla presenza di un animale domestico dovranno seriamente documentare - tramite personale tecnico privato, o anche il servizio veterinario pubblico (Asl) - la gravità della situazione, dimostrando che se si tratta davvero di problematiche gravi, come scarsa igiene, malattie, cattivi odori. ➣ Lite per un parcheggio Spacca il portone del vicino A Fano, in provincia di Pesaro Urbino, un dominicano di 39 anni è stato arrestato dai carabinieri in quanto, tornato a casa in stato di ebbrezza, ha trovato un anziano vicino di casa nel parcheggio: la stessa persona che il giorno prima, su incarico del condominio, aveva distribuito avvisi su come utilizzare correttamente i posti auto. Stando alla ricostruzione delle forze dell’ordine, l’aggressore ha afferrato per il collo l’anziano, lo ha minacciato di morte, e poi gli ha spaccato il cancello di casa con un casco da motociclista. Davanti al Gup si è poi difeso dicendo di non ricordare nulla dell’episodio. ➣ Cade dal balcone di casa Muore bimba di 6 anni I carabinieri di Napoli indagano ancora sulla morte di una bambina di sei anni deceduta dopo essere caduta dal balcone di un appartamento al settimo piano di una palazzina Iacp nel Parco Verde di Caivano. La madre ha riferito alle forze dell’ordine che la bimba avrebbe perso l’equilibrio mentre era intenta a giocare e sarebbe precipitata nel vuoto. ➣ Ubriachi lanciano i mobili dal balcone Una coppia di 53 e 48 anni abitante ad Acerra, in provincia di Napoli, dopo che i servizi LUGLIO 2014 Problema spesso sottovalutato, ma che danneggia la salute: le soluzioni I rischi dell’inquinamento indoor S offrite di asma, allergie o disturbi del sistema respiratorio ed immunitario? Potrebbe dipendere dall’aria che respirate nella vostra casa o in ufficio. Uno studio scientifico della World Healt Organization pubblicato nel 2009 attribuisce a batteri e funghi (muffa) che crescono all’interno degli edifici in conseguenza dell’umidità presente, la causa di varie patologie del sistema respiratorio ed immunitario. Un altro studio condotto nel nord Italia (“Concentrations of selected organic pollutants in indoor and outdoor air in Northern Italy”, M. De Bortoli ed altri) su di un campione di abitazioni ed uffici, ha evidenziato la presenza di concentrazioni di Voc (soprattutto solventi) indoor di circa 3 mg/m³ contro una concentrazione media nell’aria esterna di appena 0,4 mg/m³. Altri studi ancora evidenziano l’esistenza di relazioni tra l’inquinamento dell’aria indoor, dovuto a cause interne (pitture, vernici, solventi, conservanti, inquinanti derivati da materiali da costruzione ed arredo, fumo, residui della combustione di camini, stufe, radon, eternit, etc) ed esterne, e l’insorgenza di patologie legate ad alterazioni dei meccanismi immunitari, a processi infettivi ed a tossicità diretta. Ciò assume maggiore e grave rilevanza nel caso di persone anziane, anche per la permanenza interna per un numero di ore elevato, con un’incidenza di fenomeni di insufficienza respiratoria acuta connessi alla quantità di inquinanti presenti nell’aria interna. Il quadro descrive una realtà nella quale ad un discreto livello di attenzione, anche se mai sufficiente, ai fenomeni di inquinamento dell’aria esterna corrisponde scarsa attenzione (e conoscenza) dei fenomeni di inquinamento dell’aria interna, mentre risultano dimostrate correlazioni tra questi ed una serie di patologie anche gravi. E se nel primo caso la problematica è da tempo all’attenzione dell’opinione pubblica, nel sociali hanno tolto loro i tre figli, affidati a parenti perché vittime di violenze famigliari, ha deciso di chiudersi in casa, ubriacarsi e poi lanciare mobili e altri oggetti giù dal balcone. La coppia è stata denunciata dalla polizia per maltrattamenti in famiglia, lesioni e resistenza a pubblico ufficiale. Per entrare in casa gli agenti hanno dovuto chiedere aiuto ai vigili del fuoco. ➣ Sfratto finisce in tragedia 63enne si getta da finestra Gli ufficiali giudiziari gli hanno suonato alla sua porta per eseguire lo sfratto, concordato da un mese perché l’uomo non riusciva a far fronte ai pagamenti. A Reggio Emilia, un agente di commercio di 63 anni, disoccupato, ha aperto il portone di casa, ma mentre gli agenti erano in strada in attesa del suo arrivo, il proprietario si è gettato dalla finestra, lasciando un biglietto d’addio per i suoi famigliari. I carabinieri hanno aperto un fascicolo sulla vicenda. ➣ Le accoltella sulle scale Gravi compagna e suocera Alla periferia di Roma, un uomo di 32 anni ha accoltellato la compagna e la suocera sulle scale condominiali per poi fuggire. Le due donne, di 34 e 65 anni, sono state ricoverate in prognosi riservata. L’uomo è stato fermato poco dopo dalla polizia. Si era rifugiato in un appartamento in prossimità del luogo dell’accaduto. La colluttazione con il tragico e- secondo caso si tratta di problemi relegati, nella percezione comune, a fatti marginali o legati a mode temporanee. Problemi del tutto assenti, quindi, dalle agende politiche. Quanti si sono mai chiesti se la malattia o il disturbo di cui soffrono sia, o possa essere, conseguenza (diretta o indiretta) dell’esposizione ad agenti inquinanti presenti nell’aria che respirano in casa o in ufficio? E quante volte i medici cui si sono rivolti per una cura hanno avanzato l’ipotesi che i due fatti potessero avere una qualche relazione, suggerendo alternative non solo cliniche o farmacologiche? Eppure il problema esiste ed è grave, sia per la notevole quantità di possibili fattori ed elementi inquinanti da un lato, sia per la mediocre (per non dire pessima) qualità costruttiva media degli edifici italiani e la scarsa informazione sui contenuti dei prodotti commerciali. Ma quali sono le possibili soluzioni? Occorre distinguere tra soluzioni immediatamente praticabili e soluzioni attuabili nel medio e lungo periodo. Tra le prime rientrano senza dubbio quelle legate all’educazione: ad iniziare dalla scuola, fornire conoscenze adeguate, indipendenti dalle logiche di mercato, su qualità e quantità di inquinanti dovuti ad elementi costruttivi e prodotti di uso comune, e su modalità di uso e conservazione degli uni e degli altri. Tra le soluzioni tecniche di più facile ed immediata applicazione, rientrano sicuramente quelle relative all’installazione di impianti di ventilazione meccanica con funzione di approvvigionamento e ricambio continuo dell’aria interna. Un modello di certificazione della qualità dell’aria interna di un edificio, redatta sul modello di quella energetica, potrebbe costituire il possibile corollario a questo quadro di interventi. Fonte: Actas pilogo è avvenuta a seguito di una violenta lite. ➣ Topi d’appartamento in manette dopo 100 furti I carabinieri di Cuneo hanno sgominato e arrestato una banda di otto persone, sette albanesi e una donna romena, responsabili di oltre cento furti e di due rapine messi a segno negli ultimi mesi in abitazioni delle province di Cuneo, Savona, Alessandria e Torino. Il bottino - centinaia di migliaia di euro tra gioielli e oggetti preziosi - è già stato restituito ai legittimi proprietari. ➣ Amministratore non pagò Servizi staccati per morosità È stato condannato per appropriazione indebita dal giudice monocratico di Ancona a sei mesi di carcere e 300 euro di multa, un amministratore di condominio di 55 anni, il quale, tra il 2009 e il 2010, non pagò le quote dei condòmini per servizi e utenze, ma trattenne il denaro, per un totale di 27 mila euro. I fatti erano stati denunciati dal proprietario di due appartamenti dopo il distacco per morosità del riscaldamento condominiale. ➣ La rapina nella villa sventata da un passante In una città in provincia di Asti, un passante, nel cuore della notte, ha visto tre uomini con il passamontagna scavalcare la recinzione di una villetta, abitata da una signora an- ziana. Insospettito, l’uomo ha chiamato i carabinieri: all’arrivo dei militari, i tre malviventi sono fuggiti a piedi, abbandonando l’auto, risultata rubata qualche giorno prima ad un tedesco, a Peschiera del Garda. Sulla vettura c’era tutta l’attrezzatura per forzare porte e finestre. ➣ Lite in casa con il figlio La vittima non lo denuncia Durante una lite in casa, un sessantenne di Perugia ha rovesciato un piatto di minestra bollente addosso alla madre di 88 anni, che tuttavia riuscita a mettere in allerta la polizia. La donna, che non ha riportato gravi ustioni, non ha voluto denunciare il figlio: la polizia, però, ha informato i servizi sociali perché la situazione venga tenuta sotto controllo. Dagli accertamenti della volante è quindi emerso che la lite è nata per motivi banali. ➣ Brucia regali ex fidanzato Ragazza rimane ustionata A Padova, una giovane di 29 anni ha riportato ustioni al bacino ed alle gambe mentre cercava di bruciare sul terrazzo di casa i regali che l’ex fidanzato le aveva fatto. La ragazza, non calcolando bene quali dimensioni avrebbe assunto il rogo, all’improvviso è stata raggiunta dalle fiamme. I genitori, sentendo urlare la figlia, sono corsi in suo aiuto, trovandola avvolta dalle fiamme. La ragazza ha riportato ustioni di secondo grado ma non è in pericolo di vita. 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Dispersioni di rete vicine al 40% Italia: l’acqua scorre nel colabrodo È in continuo aumento l’acqua prelevata dall’ambiente per usi civili. È questo il primo dato che emerge dal censimento delle acque effettuato dall’Istat e riferito all’anno 2012, quando il volume di acqua per uso potabile derivato dall’ambiente è stato pari a 9,5 miliardi di metri cubi. In sostanza, l’approvvigionamento nazionale di acqua per uso potabile è stato assicurato da una produzione giornaliera di 25,9 milioni di metri cubi: il 3,8% in più rispetto al 2008. Si conferma quindi il costante, seppur lieve, trend di crescita osservato ormai da diversi anni. Il volume e la numerosità dei prelievi di acqua per uso potabile sul territorio dipendono da diversi fattori, tra cui la popolazione da servire e, soprattutto, le caratteristiche idrogeologiche locali, visto che la risorsa non è uniformemente distribuita nel Paese. Spesso i punti di prelievo sono distanti dai luoghi di consumo finale, soprattutto nel Centro-Sud, e tale situazione può determinare aree di maggiore criticità idrica. Ciò richiede la presenza di sistemi infrastrutturali complessi e il trasporto di ingenti volumi di acqua per lunghe distanze, in diversi casi anche tra regioni confinanti. Insieme, le regioni del Nord-ovest e del Sud contribuiscono a più della metà dei prelievi complessivi di acqua per uso potabile. La Lombardia è la regione dove si preleva il maggior volume di acqua per uso potabile, il 16% del totale. Volumi consistenti si rilevano anche nel Lazio (12,5%) e in Campania (10,1%). Valle d’Aosta e Sicilia sono le regioni in cui si registra, rispetto al 2008, il maggior incremento percentuale nei prelievi, con una crescita, rispettivamente, del 32,7% e del 14,1%. Di contro, Puglia e Marche segnano la maggiore contrazione, rispettivamente del 14,7% e del 13,2%. La variazione nei volumi prelevati dall’ambiente, oltre a derivare da un diverso sfruttamento della risorsa (dovuto generalmente a un aumento della diffusione del servizio), risente anche di situazioni locali specifiche. In alcuni casi di criticità, ad esempio dove ci sono molte dispersioni di rete, per garantire un livello di erogazione costante è necessario prelevare volumi maggiori e immettere più acqua nella rete di distribuzione. POTABILIZZAZIONE Nel 2012 la produzione giornaliera di acqua per uso potabile in uscita dai trattamenti di potabilizzazione è stata pari a circa otto milioni di metri cubi, che corrispondono a un totale annuo di 2,9 miliardi di metri cubi, pari al 30,6% dell’acqua prelevata. Tale quota si è leggermente ridotta rispetto al 2008. La quota di acqua potabilizzata risente delle caratteristiche idrogeologiche del corpo idrico da cui sono captate le acque. Le acque sotterranee, essendo di migliore qualità, non richiedono di norma processi di potabilizzazione, ad eccezione dei casi in cui siano stati riscontrati fenomeni di inquinamento di origine antropica o naturale. Al contrario, le acque superficiali devono essere trattate nella quasi totalità dei casi. Maggiori volumi di acqua potabilizzata si riscontrano, pertanto, in quelle regioni dove maggiore è il prelievo da acque superficiali. Le regioni con la maggior quota di acqua sottoposta a trattamenti di potabilizzazione sono Basilicata (83,6%) e Sardegna (75,1%). In tali regioni, a causa dell’elevato utilizzo di acqua di fiumi e bacini artificiali, oltre i tre quarti del volume prelevato vengono trattati. Le quote del potabilizzato sono considerevoli anche in Toscana (57,8%), Emilia-Romagna (55,6%) e Puglia (50,6). La Valle d’Aosta si distingue per il minor impiego di trattamenti di potabilizzazione (3,1%). CONSUMI IN CALO Nel 2012 in Italia sono dunque stati immessi nelle reti comunali di distribuzione 8,4 miliardi di metri cubi di acqua per uso potabile, corrispondenti a 22,9 milioni di metri cubi al giorno (385 litri per abitante). Il volume complessivo risulta superiore del 2,6% rispetto al 2008. Basilicata e Puglia vedono contrarre maggiormente i quantitativi immessi in rete. Di contro, in Valle d’Aosta, Umbria e Sicilia si registrano gli incrementi percentuali più consistenti. I volumi giornalieri pro capite immessi in rete variano molto a livello regionale. Si va dai 293 litri giornalieri immessi in rete per abitante delle Marche ai 591 della Valle d’Aosta. Il volume immesso in rete si riduce di circa tre milioni di metri cubi al giorno rispetto al quantitativo prelevato. Nelle aree montane più ricche d’acqua la differenza tra volume prelevato e immesso in rete è spesso dovuta agli sfiori nei serbatoi di accumulo; l’acqua disponibile che supera la capacità di contenimento torna in natura. Consistenti differenze si registrano anche laddove la rete di adduzione è particolarmente estesa, come nel caso del Centro e del Mezzogiorno. Una dispersione più contenuta nella fase di adduzione è, invece, caratteristica di tutte quelle situazioni in cui non ci sono reti di adduzione, ma l’acqua viene immessa direttamente in rete, come accade in molte aree del Nord-ovest. Una parte, seppure esigua, dei volumi prelevati ad uso potabile, viene sfruttata per usi non civili in agricoltura e nell’industria. Nel 2012, il consumo giornaliero di acqua per uso potabile per abitante è pari a 241 litri, 12 litri al giorno in meno rispetto all’ultimo dato del 2008. Anche l’erogazione dell’acqua ad uso potabile si presenta eterogenea sul territorio italiano. Con 280 litri per abitante al giorno, il Nord-ovest è la ripartizione geografica in cui è maggiore l’erogazione di acqua potabile pro capite. Nella stessa ripartizione, peraltro, si registra una forte variabilità territoriale, dai 233 litri per abitante al giorno del Piemonte ai 461 della Valle d’Aosta (regione con il valore più alto). Ai residenti delle Isole vengono erogati giornalmente 210 litri per abitante; mentre, fra le regioni, Toscana e Puglia presentano il valore più basso, di poco inferiore ai 200 litri per abitante. Nei volumi di acqua erogata sono compresi anche gli usi pubblici, quali la pulizia delle strade, l’acqua nelle scuole e negli ospedali, l’innaffiamento di verde pubblico, i fontanili. Questi ultimi sono maggiormente presenti in alcune zone d’Italia, ad esempio in Valle d’Aosta, in Trentino-Alto Adige e nelle aree montane, e danno luogo ad erogazioni per nulla trascurabili, che fanno aumentare sensibilmente il valore dell’indicatore. DISPERSIONI DI RETE Aumentano le dispersioni di acqua nelle reti comunali di distribuzione. Non tutta l’acqua che viene immessa in rete arriva agli utenti finali. Sebbene l’efficienza dell’infrastruttura della rete idrica costituisca un’esigenza diffusa e ormai improrogabile, le dispersioni continuano a essere persistenti e gravose. Nel 2012, infatti, le dispersioni di rete - calcolate come differenza percentuale tra i volumi immessi ed erogati ammontano al 37,4%, in aumento rispetto al 2008 (32,1%). In alcuni casi, i volumi di acqua immessi sono superiori a quelli effettivamente necessari, al fine di garantirne il livello di consumo. Ciò, in parte, è dovuto a dispersioni considerate fisiologiche e legate all’estensione della rete, al numero degli allacci, alla loro densità e alla pressione d’esercizio. Le dispersioni sono, inoltre, derivanti da criticità di vario ordine: rotture nelle condotte, vetustà degli impianti, consumi non autorizzati, errori di misura. Tale situazione permane nonostante negli ultimi anni diversi gestori del servizio idrico si siano impegnati a cercare di garantire un elevato livello di qualità nella misurazione dei consumi e un più assiduo monitoraggio del parco contatori, la cui eventuale obsolescenza può provocare la non corretta contabilizzazione dei volumi erogati. In questo senso, la maggiore diffusione dei contatori, soprattutto per quanto riguarda la misurazione dell’acqua erogata all’utente finale, ha evidenziato in maniera oggettiva situazioni di forte criticità precedentemente non individuate. Da segnalare, infine, che le attività di manutenzione degli impianti, a causa di una diffusa riduzione degli investimenti nel settore idrico e - in generale - a causa della crisi economica, sono diminuite negli ultimi anni, con inevitabili conseguenze sui volumi dispersi. Nel complesso, le dispersioni di rete ammontano a 3,1 miliardi di metri cubi: 8,6 milioni di metri cubi persi al giorno, ovvero poco meno di 100 mila litri al secondo. Si disperdono quindi, per ogni residente, 144 litri al giorno oltre quanto effettivamente consumato. Nel 2012, nelle Isole si ha il più elevato livello di dispersione, il 48,3%, quindi poco meno della metà dei volumi immessi in rete non raggiunge gli utenti finali. Di contro, il Nord-Ovest è la ripartizione con il livello di dispersione più basso (30,0%). La percentuale di dispersione di rete evidenzia una forte variabilità territoriale. Le maggiori criticità rispetto al 2008 si rilevano nelle regioni insulari e del Centro-Sud, con le eccezioni di Abruzzo e Puglia che negli ultimi anni hanno sanato alcune situazioni di forte dispersione. Seppur con livelli più bassi, anche le regioni del Nord segnalano un generale peggioramento della dispersione nelle reti comunali di distribuzione; unica eccezione la Valle d’Aosta, dove l’avvio di specifici sistemi di telecontrollo e la ridotta lunghezza delle reti di distribuzione hanno permesso di contenere la perdita di risorsa idrica in questa fase di approvvigionamento degli utenti finali. Trionfo della bottiglia: 192 litri per abitante S ul tema dell’acqua (anche se soprattutto dal punto di vista delle aziende che sull’oro blu fanno business), verte pure il report dal titolo “Regioni imbottigliate”, realizzato da Legambiente ed Altreconomia, che, tra gli altri aspetti, sottolinea la notevole incidenza, in Italia, del consumo di acqua in bottiglia. Un record italiano La produzione e il consumo di acqua minerale in Italia non conosce crisi. Infatti gli ultimi dati disponibili, relativi al 2012, indicano un aumento dei volumi prodotti, passati da 12,35 miliardi di litri del 2011 a 12,45 nel 2012. A queste produzioni si affianca un giro di affari stimato dalle stesse associazioni di categoria di 2,3 miliardi di euro (dato al 2012). Alla base di questi numeri c’è l’elevato consumo di acqua in bottiglia degli italiani, che ci consente di avere il primato europeo in questo settore, con 192 litri per abitante (più di mezzo litro a testa al giorno). Dal 1980 il consumo pro-capite è andato crescendo, insieme al circuito dell’import/export nel mercato ita- liano. Anche qui l’andamento ha degli alti e bassi, con un picco massimo nel 2002, con 1,06 miliardi di litri, scendendo drasticamente del 27% nel 2004 e tornando di nuovo a crescere fino al 2012, con una leggera flessione nel 2009. Stando ai dati del rapporto Beverfood al 2012, le regioni del nord sono quelle in cui avviene il maggior consumo di acque in bottiglia (49%), seguito dal centro (25%) e dal sud e isole (26%). Gli stabilimenti In Italia, secondo l’ultimo annuario Bevitalia/Beverfood, sono 156 gli stabilimenti che imbottigliano acqua minerale per 296 marche totali. Sono l’estremo nord e l’estremo sud della penisola a contendersi il maggior numero di stabilimenti che imbottigliano e di marche. La regione Lombardia, sul podio al primo posto insieme a Piemonte e Sicilia, hanno rispettivamente 18, 13 e 10 stabilimenti imbottigliatori d’acqua, con numeri di marche molto elevati, rispettivamente 37, 35 e 23. Fanalino di coda la Puglia e la Valle d’Aosta, con rispettivamente 3 e uno stabilimento imbottigliatori, per 4 e 1 marca di acqua minerale prodotta. L’inquinamento Questi grandi volumi di acqua imbottigliata causano l’utilizzo di elevatissime quantità di plastica. Infatti, vengono utilizzati principalmente imballaggi e contenitori di plastica (80% del totale) con un grande impatto ambientale, e per soddisfare l’incomprensibile sete di acqua minerale degli italiani, vengono utilizzate oltre 6 miliardi di bottiglie di plastica da 1,5 litri, per un totale di più di 450 mila tonnellate di petrolio utilizzate e oltre 1,2 milioni di tonnellate di CO2 emesse. Grandi quantitativi di plastica che purtroppo, solo per un terzo, vengono correttamente avviate a recupero e riciclo. Inoltre, per spostare enormi quantitativi di bottiglie di plastica in tutta Italia è utilizzato per la maggiore il trasporto su gomma, circa l’85% del totale, con immissioni notevoli di CO2 in atmosfera. Basti pensare che un litro d’acqua imbottigliato nel nord Italia percorre oltre mille chilometri prima di arrivare sulle tavole dei cittadini pugliesi e viceversa. LUGLIO 2014 CASA & AMBIENTE 15 N.14 Sei proposte elaborate dal Consiglio nazionale della green economy per il semestre di presidenza italiana della Ue Portare in Europa efficienza e sostenibilità U che ambientali, sia per alleggerire la pressione fiscale sul lavoro e sulle imprese. Il Consiglio nazionale della green economy propone di dare attuazione pratica alle ripetute indicazioni provenienti dall’Ocse e dalla Uestessa - per identificare e rimuovere i sussidi pubblici dannosi per l’ambiente attualmente esistenti, di dare attuazione agli indirizzi di contabilità ambientale per misurare il valore del capitale naturale e dei servizi eco-sistemici, per quantificare il costo economico del loro deterioramento, per integrare la contabilità ambientale nei processi e nei conteggi economici e di bilancio, di varare un programma di riforma della fiscalità generale integrato con quella ambientale che sia incentrato su uno spostaFiscalità ecologica. Le misure europee sono mento significativo della tassazione dal lavoro utili sia per migliorare l’efficacia delle politi- all’ambiente, almeno 10 punti di gettito in 5 n pacchetto di proposte su sei tematiche: fiscalità ecologica, clima e energia, agricoltura sostenibile, risorse idriche, rifiuti, crescita e occupazione verde. A presentarlo è stato il Consiglio nazionale della green economy, realtà composta da 66 organizzazioni di imprese rappresentative dell’economia verde in Italia, in collaborazione con il Ministero dell’Ambiente e con il Ministero dello Sviluppo Economico. Il documento è stato indirizzato al Governo e al Parlamento, in occasione dell’avvio del semestre di presidenza italiana della Ue. Ecco una sintesi delle misure elaborate dal Consiglio Nazionale per ciascun argomento: Economia verde: ecco gli stati generali Il tema delle imprese verdi e dei lavori green - sbocchi professionali che stanno offrendo numerose opportunità malgrado il periodo di congiuntura economica negativa - sarà protagonista anche degli “Stati Generali della Green Economy” promossi dal Consiglio Nazioanale della Green Economy, che si svolgeranno, quest’anno, il 5 e 6 novembre a Ecomondo-Key Energy - Cooperambiente (Rimini). L’evento sarà preceduto da una lunga serie di lavori preparatori volti all’elaborazione di una piattaforma programmatica per lo sviluppo di una green economyin Italia, frutto di un processo aperto e partecipativo che vede il coinvolgimento di centinaia di esperti e rappresentanti del mondo delle imprese, delle forze politiche e della società civile. Al centro del dibattito ci sarà certamente anche la delicata questione delle rinnovabili, ma parlando di economia verde e prospettive lavorative non si potrà trascurare nemmeno la questione del consumo di suolo, con il correlato imperativo di procedere alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente. anni; di promuovere una valutazione dell’efficacia degli strumenti fiscali e parafiscali attualmente operanti a livello europeo, a cominciare dall’ETS per i grandi impianti e dall’Euro-Vignette per i trasporti fino ai crediti di carbonio derivanti dal compostaggio dei rifiuti organici e lavorare a una proposta per un nuovo sistema integrato, anche basato su un meccanismo Carbon Tax, che sia efficace ai fini del raggiungimento degli obiettivi climatici e ambientali. Clima ed energia. Lo scopo, nella fattispecie, è quello di sostenere incisive misure europee con l’identificazione di tre target distinti, ambiziosi e legalmente vincolanti per le emissioni di gas serra, le fonti rinnovabili e l’efficienza energetica e la ripartizione degli impegni tra gli Stati membri attraverso un meccanismo di burden sharing che includa anche meccanismi periodici di verifica dei risultati associati a sistemi premiali o sanzionatori. Agricoltura sostenibile.Promuovere modelli di agricoltura sostenibile e di qualità nell’ambito della nuova Pac portando a termine la revisione del regolamento sulla produzione biologica Reg. (CE) 834/2007 razionalizzando i sistemi di controllo, ampliando gli strumenti destinati alla costituzione di reti territoriali vocate, stimolando la costituzione di mercati di prossimità, promovendo la comunicazione rivolta ai consumatori e rafforzando le attività di ricerca e di sostenere l’azione del Ministro dell’Ambiente nella direzione di affermare il principio della sovranità alimentare e quindi della libertà dei singoli Stati membri di scegliere la propria strategia agro-alimentare potendo prevedere l’esclusione dell’utilizzo degli OGM. Risorse idriche. Sostenere un’iniziativa europea per il riutilizzo delle acque reflue soprattutto per uso agricolo e industriale per i quali ad oggi non esistono standard comuni relativi al loro impatto ambientale e sanitario. Il Piano per la salvaguardia delle risorse idriche europee costituisce un importante opportunità per affrontare questa tematica, in quanto la Commissione intende proporre entro il 2015 delle misure per incoraggiare il riutilizzo delle acque. Rifiuti. Affrontare i nodi aperti a livello europeo in materia di rifiuti dando attuazione alle linee guida europee per la prevenzione della produzione dei rifiuti, rafforzando a livello europeo il GPP al fine di rendere effettivo e raggiungibile, per le pubbliche amministrazioni, l’obiettivo del 50% di acquisti pubblici verdi; rafforzando il principio della responsabilità estesa del produttore, con il coinvolgimento anche di quelle filiere dove ancora non si applica; innalzando gli obiettivi di riciclo e fissando obiettivi specifici anche per la raccolta e il trattamento dei rifiuti organici. Occupazione. Rafforzare a livello europeo le politiche per una green economy dando seguito alla Comunicazione della Commissione europea sulla creazione di posti di lavoro nell’economia verde di prossima adozione e il lavoro fino ad ora svolto per lo sviluppo di indicatori ambientali e sociali, nell’ambito del progetto europeo per il cosiddetto superamento del PIL, che si pone l’obiettivo di ampliare il dibattito sul benessere umano a dimensioni diverse da quella esclusivamente economica. Raee: la crisi riduce la raccolta Casa e risparmio di energia Concorso e premio on line R R Il maggiore smaltimento riguarda cellulari e piccoli elettrodomestici accolta, recupero, conoscenza, ma soprattutto innovazione: l’azione di Ecolight nel corso del 2013 è stata caratterizzata da questi quattro elementi. Il consorzio nazionale per la gestione dei rifiuti da apparecchiature elettriche ed elettroniche - Raee - e delle pile e degli accumulatori a fine vita ha presentato nei giorni scorsi il proprio rapporto sociale: un documento che raccoglie l’azione di Ecolight in 12 mesi e che descrive l’impegno del consorzio per l’ambiente. “Il nostro impegno non si è fermato alla sola gestione dei rifiuti - premette il presidente, Walter Camarda - ma ha trovato concreta applicazione in un’attenta azione di recupero, nel sensibilizzare una maggiore conoscenza di questo tipo di rifiuti e nell’individuare soluzioni innovative che possano incrementare i quantitativi raccolti. Il 2013 ha visto anche l’avvio del lavoro per il recepimento della nuova direttiva europea in materia di Raee; lavoro che è approdato nel marzo di quest’anno all’approvazione del decreto che stabilisce le nuove linee guida di operatività e i nuovi obiettivi di raccolta. Ecolight si è già attivato mettendo in campo una serie di iniziative per agevolare l’applicazione del principio dell’Uno contro Zero per gli esercizi commerciali della Grande distribuzione organizzata”. I DATI DEL 2013 Sul fronte della raccolta, nel 2013 il consorzio ha gestito quasi 20.500 tonnellate di Raee - con un calo del 5% rispetto al 2012 -, raggiungendo elevati tassi di recupero che hanno sfiorato il 95 per cento in peso. La maggior parte dell’attività (il 70,4%) ha interessato il raggruppamento R4 dei Raee: Ecolight ha gestito infatti quasi 14.400 tonnellate tra cellulari, piccoli elettrodomestici ed elettronica di consumo, confermandosi così come il sistema collettivo di rife- rimento per questa tipologia di rifiuti. Sul fronte delle pile e degli accumulatori portatili, Ecolight ha raccolto oltre 1.200 tonnellate di pile e accumulatori, raddoppiando i quantitativi dell’anno precedente. Anche in questo caso, le percentuali di recupero hanno superato il 90% in peso. L’ANALISI La gestione dei Raee in Italia ha risentito per il secondo anno consecutivo di un calo dei quantitativi. I motivi vengono rimandati al perdurare di un momento economico difficile, dove a fronte di meno consumi vengono prodotti anche meno rifiuti. Ecolight conferma però le preoccupazioni in merito all’attività di sciacallaggio cui i rifiuti elettronici sono sottoposti nelle isole ecologiche comunali e alla presenza di circuiti paralleli che operano al di fuori del sistema Raee. IL FUTURO Il nuovo decreto Raee descrive la strada da seguire. Come spiega il direttore generale, Giancarlo Dezio: “Le novità che sono state introdotte mirano ad incrementare la raccolta dei Raee per raggiungere gli obiettivi europei, ovvero il 45% dell’immesso sul mercato a partire dal 2016. Quota che diventerà il 65% dal 2019. Questo significa triplicare gli attuali volumi”. Ecolight ha voluto anticipare il futuro rispondendo alle prescrizioni indicate dal principio dell’Uno contro Zero: in vista dell’obbligo di ritiro gratuito dei piccoli elettrodomestici (con dimensioni fino a 25 cm) per i negozi con una superficie di vendita dedicata alle apparecchiature elettriche superiore ai 400 mq, il consorzio sta già studiando soluzioni mirate con la predisposizione di isole ecologiche automatizzate da posizionare in prossimità dei negozi. ispetto ambientale, risparmio energetico, efficienza. Sono alcune delle aree intorno alle quali si sono aggregati i 16 progetti finalisti del premio “Eco-courts Awards”, singolare concorso per premiare le migliori pratiche di risparmio degli utenti della comunità web “Cortili ecologici”. All’iniziativa, sostenuta dalla commissione Europea con il coinvolgimento della Coop, hanno aderito famiglie, condomini e cittadini, inviando complessivamente ben 80 candidature. I vincitori verranno scelti a novembre a Padova. Ecco una sintesi dei progetti finalisti che hanno ad oggetto la casa: ❖ Una famiglia di Cecina è partita dalla caldaia, ma da lì non si è più fermata, e sono arrivati uno dopo l’altro il riscaldamento a pavimento e l’impianto fotovoltaico sul tetto. Con l’energia elettrica in più si ricava carburante per l’auto elettrica. ❖Una casa attiva in provincia di Modena, fatta in legno e mattoni (dentro il legno, fuori i mattoni), stufa a pellet canalizzata per riscaldare 3 piani, pannelli fotovoltaici e ancora accorgimenti per la riduzione dell’uso dell’acqua e per la diminuzione dei rifiuti, nonché un orto biodinamico dietro casa. ❖Una famiglia di Massa ha installato un impianto fotovoltaico tale da coprire l’intero fabbisogno domestico, mentre l’acqua piovana viene recuperata convogliandola in un serbatoio e utilizzandola per l’irrigazione dell’orto. La casa è riscaldata da stufe a legna e massima attenzione è prestata alla differenziata. ❖Per questa famiglia di Treviso Tutto nasce dall’arrivo di figli e da un condominio che diventava stretto. Ergo, una nuova casa con stanze luminose per poter ridurre consumi di luce e poi tanti accorgimenti: alcuni fatti con l’aiuto di tecnici altri con le proprie mani. La casa ha ricevuto la “targa di qualità” assegnata dal comune a strutture che rispondono ai criteri della bio-edilizia. ❖Tanti gli accorgimenti messi in atto da una famiglia di Roma per essere più “ecologica”. Tra questi, sostituzione di infissi, filtro anticalcare e un intero cassettone della cucina destinato a ospitare 5 diversi contenitori x la raccolta differenziata ❖ In provincia di Viterbo, questa famiglia vive in una casa prefabbricata in legno con pareti coibentate, serramenti in legno con vetri a camera, pavimentazione posata su figli di sughero e già predisposta con tubazioni per installazione pannelli fotovoltaici. L’acqua non potabile arriva da un torrente vicino e per quanto riguarda l’energia, in attesa di attivare i pannelli usa lampadine a basso consumo, lampade esterne temporizzate ed elettrodomestici dotati di ciabatte per spegnere stand by. 16 RISCALDAMENTO N.14 LUGLIO 2014 La risposta dell’assessorato all’interrogazione di un consigliere conferma che le eventuali multe scatteranno solo dal 2017 Termoregolazione in Lombardia: fatta la legge, rinviata la sanzione L a scadenza per l’obbligo di installare - negli immobili situati all’interno di edifici condominiali - le valvole termostatiche e i sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore si sta avvicinando ad ampi passi, perlomeno in quelle regioni, quali Piemonte e Lombardia, dove la prescrizione entrerà in vigore tra agosto e settembre (mentre in buona parte del resto d’Italia l’obbligo scatterà a inizio 2017, come previsto dal decreto di recepimento della direttiva europea sull’efficienza energetica, che ha recentemente avuto il via libera). Sta di fatto che, come spesso accade in Italia, l’approssimarsi dei termini di entrata in vigore dei provvedimenti suscita ansia e preoccupazione. Fibrillazione, come direbbe il Capo dello Stato. È così in Piemonte, dove, ad esempio, l’Uppi ha scritto al nuovo governatore regionale Chiamparino chiedendogli di prendere in esame l’ipotesi di una nuova proroga dopo quella di due anni che ha già fatto slittare l’originaria scadenza del 2012 (vedi articolo a pag.17). Ma è così anche in Lombardia dove, per chiedere chiarimenti in merito alla partenza dell’obbligo e alla data in cui sarebbero entrate invece in vigore le sanzioni a carico degli eventuali trasgressori, il consigliere regionale Antonio Saggese ha rivolto un’interrogazione all’Assessorato all’Ambiente, di cui si riporta, sotto, il testo e la relativa risposta da parte della Direzione Generale, in quanto i due documenti rappresentano un perfetto sunto della cronistoria e del futuro prossimo del provvedimento regionale lombardo in materia di valvole termostatiche. Il succo dell’interrogazione, oltre che sull’intera questione relativa ai provvedimenti in tema di efficienza energetica adottati dalla Regione Lombardia, verte su quella che è diventata una prassi tutta italiana: scollegare (temporalmente o totalmente) gli obblighi dalle sanzioni. È dei giorni scorsi la polemica, in un altro settore, scaturita da un lato dall’obbligo di dotazione di Pos a carico di professionisti e imprese, e dall’altro dalla completa assenza di multe per chi non si adegui. Ora, di casi analoghi se ne potrebbero enumerare molteplici altri. E tra questi, pur se meno marcatamente, spicca anche quello della termoregolazione in Lombardia. Infatti, se la prescrizione inerente l’installazione dei sistemi di contabilizzazione del calore scatterà di qui a poche settimane, non altrettanto vale per la sanzioni, che potranno essere irrogate solamente a partire dal gennaio 2017, e soltanto per le irregolarità riscontrate a far data da quella scadenza. In sostanza, l’attuale provvedimento risulta del tutto spuntato, e la sua applicazione è lasciata, sostanzialmente, alla sensibilità ambientale o alla lungimiranza in tema di abbattimento dei consumi delle singole assemblee condominiali. A questo punto, la domanda che in un Paese meno cervellotico del nostro sorgerebbe spontanea è: “Ma perché non far slittare direttamente anche l’obbligo della termoregolazione a inizio 2017? O, in alternativa, perché non prevedere fin da subito sanzioni per chi non si mette in regola? Insomma: perché non far coincidere le due scadenze? Il quesito di fondo, ormai, è destinato a restare senza risposta. Non altrettanto l’interrogazione del consigliere Saggese, che pubblichiamo di seguito. L’INTERROGAZIONE “Chiarimenti riguardo al Programma Energetico Ambientale Regionale in merito all’efficienza energetica degli edifici e all’uso di fonti rinnovabili termiche ed elettriche così come chiarimenti riguardo alle scadenze per l’installazione delle valvole termostatiche e relative sanzioni previste dalla legge regionale”. Premesso che: ◆con la Direttiva sulla Qualità dell’Aria (Direttiva 2008-50CE) e il relativo Decreto Legislativo di recepimento (D.lgs 155/2010), la Regione Lombardia ha avviato l’aggiornamento della pianificazione e programmazione delle politiche per il miglioramento della qualità, in piena attuazione di quanto previsto dalla l.r. 24/06 ed, in particolare, dal Documento di Indirizzi di cui alla deliberazione del Consiglio Regionale n.891/09; ◆ il Piano Regionale di Interventi per la qualità dell’aria (Pria) viene definito con l’obiettivo di predisporre il quadro conoscitivo e di intervento che riguarderà le politiche per la qualità dell’aria e, con il successivo e più specifico Programma Energetico Ambientale Regionale (Pear), per il contenimento dei gas climalteranti nei prossimi anni; ◆ il Pear si inserisce all’interno della Strategia Energetica Nazionale (Sen), che, introdotta con il Decreto Legge n.112 del 25 giugno 2008, rappresenta lo strumento di indirizzo e di programmazione di carattere generale della politica energetica nazionale. La Strategia Energetica Nazionale, approvata dal Ministero dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministero dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare con il Decreto 8 marzo 2013; ◆ il Consiglio Regionale Lombardo ha approvato con d.c.r n.532/2012 gli “indirizzi per la definizione del nuovo Programma Energetico Ambientale Regionale (Pear)”; ◆ il Pear è lo strumento di programmazione strategica in ambito energetico e ambientale (L.r. 26/2003), con cui la Regione Lombardia definirà le modalità per fare fronte agli impegni al 2020 in coerenza con gli obiettivi di sviluppo delle fonti rinnovabili individuati per le Regioni (attraverso il cosiddetto “Decreto Burden Sharing”) e con la nuova Programmazione Comunitaria 2014-2020; ◆ la legge regionale n.24 del 11 dicembre 2006 all’articolo 9 comma 1 lettera “c” prevede di “estendere l’obbligo dei sistemi per la termoregolazione degli ambienti e la contabilizzazione autonoma del calore a tutti gli impianti di riscaldamento al servizio di più unità immobiliari, anche se già esistenti, a far data dal 1° agosto 2012, per le caldaie di maggiore potenza e vetustà, e dall’inizio di ciascuna stagione termica dei due anni successivi alla scadenza del 1° agosto 2012, per le caldaie di potenza e vetustà progressivamente inferiore. Con le stesse disposizioni, la Giunta regionale può definire i criteri e le modalità per riconoscere i casi in cui sussiste l’impossibilità tecnica di adempiere al suddetto obbligo”; ◆all’articolo 27 della suddetta legge regionale sono previste le sanzioni ed in particolare al “responsabile dell’impianto termico, (omissis) che non rispetta le disposizioni emanate dalla Giunta regionale concernenti l’obbligo di cui all’articolo 9, comma 1, lettera c), incorre nella sanzione amministrativa da 500 euro a 3.000 euro per ogni unità immobiliare dell’edificio servita dall’impianto (omissis)” ◆la delibera della Giunta Regionale n.2601 del 30 novembre 2011 al punto “10.2 Termoregolazione e Contabilizzazione” fissa come data entro cui adottare le misure necessarie per termoregolazione e contabilizzazione degli impianti il 1 agosto 2014; ◆ la Delibera della Giunta Regionale 2061 del 2011 è stata sostituita dalla Delibera della Giunta Regionale 1118 del 20 dicembre 2013; Considerato che: ❖il Pear si propone di risparmiare ulteriori 20 Mtep di energia primaria e 15 Mtep di energia finale, raggiungendo al 2020 un livello di consumi circa il 25% inferiore rispetto allo scenario di riferimento europeo. Così come di incrementare dei almeno il 50 per cento gli obiettivi relativi alla copertura da fonti energetiche rinnovabili di origine termica, fotovoltaica e da biogas sul consumo finale lordo di energia, da raggiungere entro il 2020; ❖ l’efficienza energetica è riconosciuta come la priorità assoluta della nuova strategia energetica, in quanto contribuisce contemporaneamente al raggiungimento di tutti gli obiettivi di costo e competitività, sicurezza, crescita e qualità dell’ambiente; ❖dai dati del Pear si evince che i settori residenziale e terziario insieme, ovvero il settore civile, costituiscono complessivamente il comparto più energivoro (oltre il 43% degli usi finali al 2020) di cui il 68% per riscaldamento e raffrescamento. Inoltre in ambito civile ( residenziale e uffici) si riscontrano elevati investimenti iniziali, la scarsa consapevolezza dei potenziali risparmi ed una difficoltà di accesso agli incentivi; ❖ gli incentivi statali per ristrutturazioni a fini di risparmio energetico sono in diminuzione: 1. per ristrutturazioni sostenute dal 26 giugno 2012 fino al 31 dicembre 2014, spese detraibili al 50% dall’IRPEF fino a un massimo di 96 mila euro; 2. al 2015 la detrazione IRPEF scenderà al 40%, sempre per le spese fino a 96 mila euro; 3. dal 2016 il bonus tornerà all’aliquota ordinaria del 36% con un tetto massimo di spesa di 48 mila euro; ❖ la legge regionale n.5 del 31 luglio 2013, l’assestamento di bilancio, prevede all’articolo 8 comma 3 “Nelle more di una revisione complessiva delle misure finalizzate a estendere l’obbligo dei sistemi per la termoregolazione degli ambienti e la contabilizzazione autonoma del calore agli impianti di riscaldamento al servizio di più unità immobiliari, di cui all’articolo 9, comma 1, lettera c), della legge regionale 11 dicembre 2006, n.24 (Norme per la prevenzione e la riduzione delle emissioni in atmosfera a tutela della salute e dell’ambiente), la sanzione amministrativa prevista dall’articolo 27, comma 1-ter, della l.r.24/2006, si applica a decorrere dal 1° gennaio 2017”; ❖ nella Delibera della Giunta Regionale 1118 del 2013 è stato mantenuto come termine ultimo per l’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore il 1 agosto 2014; ❖ l’assessore Terzi in un’intervista a Lombardia Notizie (pubblicata sul sito dell’assessorato, riguardo alla sospensione delle sanzioni fino al 2016, afferma che “La soluzione individuata non deroga affatto sulla necessità di installare le termovalvole (omissis)” e che lo spostamento del termine di applicazione della sanzione è stato fatto per aiutare i cittadini in tempo di crisi economica; ❖ la conferma del termine del 1 agosto 2014 nella Delibera della Giunta Regionale 1118 del 2013 ha fatto sì che vi sia una scadenza temporale diversa tra l’obbligo d’installazione e le sanzioni; ❖ tale fatto può causare fraintendimenti e confusione nei cittadini; Si interroga l’assessore competente per sapere se: ◆ sono previste nel Pear misure atte a favorire: 1. la sostituzione di serramenti; 2. l’aumento della coibentazione degli edifici; 3. l’utilizzo di fonti rinnovabili per coprire i consumi termici residenziali; ◆ gli obiettivi preposti nel Pear sono sufficienti a portare la Lombardia all’avanguardia a livello nazionale in merito ad efficienza energetica ed uso delle fonti termiche ed elettriche rinnovabili; ◆il regime sanzionatorio per la mancata installazione di sistemi per la termoregolazione degli ambienti e la contabilizzazione autonoma del calore valga esclusivamente per inadempienze successive al 1° gennaio 2017 e che pertanto inadempienze nell’installazione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore tra il 1 agosto 2014 e il 31 dicembre 2016 non siano sanzionate. LA RISPOSTA Termini per l’installazione dei dispositivi per la termoregolazione e la contabilizzazione del calore e relative sanzioni. In risposta al quesito in oggetto, si conferma che l’art. 9, comma 3, della l.r. 5/2013, pur non prorogando le scadenze previste per l’installazione dei dispositivi per la termoregolazione e la contabilizzazione del calore, ha disposto che le relative sanzioni non potranno essere applicate fino al 31.12.2016. Pertanto, eventuali inadempimenti potranno essere fatti rilevare dall’ente di controllo come elemento di non conformità dell’impianto termico ma non potranno dar luogo a sanzioni. Quest’ultime potranno essere applicate dall’1.1.2017 ma solo per inadempimenti riscontrati a decorrere dalla stessa data. LUGLIO 2014 17 N.14 L’Uppi chiede a Chiamparino di far slittare nuovamente la termoregolazione obbligatoria, prevista per il 1° settembre Piemonte: “Rinviare la contabilizzazione” avv. Piera Bessi pres. prov. UPPI Torino F ormulo la presente in qualità di presidente dell’UPPI - Unione Piccoli Proprietari Immobiliari - associazione da sempre impegnata nella tutela della proprietà immobiliare privata, al fine di sottoporre alla Sua cortese attenzione quanto segue. Nella nostra quotidiana attività di consulenza ed indirizzo nella gestione della proprietà immobiliare, registriamo la frequente preoccupazione dei nostri associati in ordine all’impellente termine per l’adozione, negli edifici della nostra Regione, di sistemi che consentano la termoregolazione e la contabilizzazione del servizio calore, fissato per la data del 31.08.2014. Tali adempimenti, che riteniamo validi nel merito, in quanto finalizzati ad una riqualificazione energetica e conseguente razionalizzazione dei consumi negli edifici e ad un abbattimento delle emissioni, risultano tuttavia di non facile adozione entro il termine già stabilito, in considerazione del perdurare della difficile congiuntura economica che caratterizza il presente periodo. Sulla base di tale assunti, la Giunta regionale aveva, infatti, già concesso una proroga del termine originariamente previsto, posponendolo alla data del 1 settembre 2014. Riteniamo, rispettosamente, che il perdurare (e possibilmente l’inasprirsi) di tale sfavorevole congiuntura economica, possa suggerire un ulteriore proroga del termine stabilito, onde consentire alla piccola proprietà immobiliare un più ampio margine di tempo per conformarsi alle prescrizioni di legge. Al riguardo, evidenziamo alla Sua attenzione la rilevanza della spesa gravante sul singolo cittadino, anche nei casi in cui, ferma restando la conservazione dell’impianto esistente, l’assemblea dei condòmini decida di optare per la sola installazione di valvole contabilizzatrici del calore. Il singolo proprietario si trova in una situazione tanto più difficile, laddove si consideri che - in numerosi casi di situazioni condominiali “difficili”, caratterizzate da fisiologiche situazioni di sofferenza nella regolare corresponsione delle spese di gestione da parte della compagine condominiale - l’adeguamento alla normativa prescinde dalla sua specifica volontà e disponibilità economica, ma prevede l’adozione di dispositivi tecnici da parte di tutto il fabbricato, così che questi viene chiamato a farsi carico delle spese gravanti sui condòmini morosi, con ogni intuibile aggravio di spesa. Tale situazione - tutt’altro che marginale nella nostra esperienza - è resa tanto più evidente e portata alle estreme conseguenze economiche nei casi in cui unità immobiliari costituite in condominio risultino assoggettate a procedure esecuti- ve (purtroppo in aumento esponenziale), situazioni nelle quali risulta addirittura difficile portare a compimento il materiale intervento di adeguamento. Sulla base di tali premesse, sono quindi a confidare in un Suo fattivo interessamento ad una questione che riteniamo di primaria importanza e di concreto impatto sui cittadini, auspicando che la Giunta possa risolversi in una ulteriore proroga del termine fissato. La legge regionale e la prima proroga L’introduzione della contabilizzazione del calore, in Piemonte, è stata per la prima volta disciplinata dal punto 1.4.17, della d.g.r. 46-11968 del 4 agosto 2009 che, ribadendo nella sostanza quanto già contenuto nella d.c.r. 98-1247, ha previsto l’obbligo, per gli edifici la cui costruzione è stata autorizzata prima del 18.07.1991, di effettuare gli interventi necessari per permettere, ove tecnica- mente possibile, la termoregolazione calore per singola unità abitativa: ◆nel caso di nuova installazione di impianto termico o di ristrutturazione di impianto termico; ◆nel caso di sostituzione del generatore di calore (includendo in tale fattispecie anche l’allacciamento a una rete di teleriscaldamento); ◆ in ogni caso entro il 0109-2012. Quest’ultima scadenza è stata poi prorogata dalla delibera della giunta regionale del Piemonte n. 853795 del 27 aprile 2012, che ha rinviato i termini di applicazione al 1° settembre 2014, “alla luce della difficile congiuntura economica che caratterizza l’attuale periodo e al fine di consentire una maggiore flessibilità temporale nell’affrontare gli investimenti necessari alla realizzazione degli interventi”. 18 N.14 LUGLIO 2014 Campagna istituzionale a Milano, con 100 diagnosi energetiche gratuite e 10 interventi di efficientamento già effettuati Condominio: il riscaldamento come prima fonte di risparmio I l riscaldamento domestico è la seconda causa di inquinamento in città e rappresenta quasi il 70% della spesa condominiale: sono queste le ragioni della nascita nella provincia milanese della campagna istituzionale 2013 di Diagnosi Energetica. Nei giorni scorsi, a poco più di un anno dall’avvio dell’operazione nella provincia di Milano, è stato presentato il primo bilancio e rinnovato il progetto per il 2014/2015. La campagna è promossa da una squadra istituzionale: Regione Lombardia, Provincia di Milano, Infoenergia e Anaci Milano (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari), insieme ad Abitare Biotech e con la partnership tecnica di ECOndominio. I dati del primo anno di attività sono stati resi noti nel corso del convegno “Riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente: dalla diagnosi energetica al piano di intervento con sistema EPC e formule di finanziamento dedicate al condominio”, rivolto agli amministratori condominiali di Milano e provincia. RISULTATI DEL 2013 A consuntivo delle 100 analisi condotte su altrettanti edifici (di cui 90 già completate con la presentazione in assemblea) emerge che i condomini del territorio milanese sono composti mediamente da 32 unità immobiliari e per la maggior parte dei casi alimentati a metano o a gasolio con un generatore di calore notevolmente sovradimensionato e un consumo energetico medio annuo di 59.775 unità di combustibile (mc di metano, litri di gasolio). La spesa annua di riscaldamento per ciascuna famiglia raggiunge i 1.300 euro (circa la mensilità di un lavoratore). I condòmini non hanno la possibilità di regolare autonomamente la temperatura nel proprio alloggio e pagano la propria quota di riscaldamento sulla base dei millesimi. Con questi impianti di riscaldamento, quindi, risulta impossibile per un condomino risparmiare sulla spesa energetica, perché non ha la possibilità di modificare la temperatura dei radiatori e anche in caso di loro spegnimento non potrà influire sulla bolletta. Con un intervento di efficientamento energetico sull’involucro e sull’impianto, però, il consumo potrebbe essere ridotto mediamente del 27% con una conseguente diminuzione della bolletta energetica del 31%. Le diagnosi energetiche realizzate sono state redatte secondo norma UNI TS 11300 1-2-4 e presentate in assemblea condominiale a oltre 2.680 famiglie. Se ciascun condominio analizzato realizzasse un intervento di efficientamento come suggerito dalla Diagnosi, si potrebbero tagliare 1.891 tonn/anno di CO2 (con una media di 23 ton/annue a condominio) con un conseguente risparmio in bolletta del 31% all’anno per ogni famiglia, pari a 11.451 euro l’anno per condominio). Ad oggi sono stati effettuati 10 interventi di efficientamento realizzati con Contratto di rendimento energetico (formula autoliquidante) che, in concreto, hanno già tagliato 230 ton/anno di emissioni inquinanti (equivalenti a circa 115 auto di media cilindrata che percorrono 15.000 km/anno in meno sulle strade della provincia) oltre ad avere ridotto del 30,4% la spesa media annua (10.176 euro/anno per condominio). La campagna istituzionale porta dunque benefici non solo all’ambiente ma anche all’economia: sia alle famiglie che possono risparmiare sulla spesa energetica sia alle imprese locali specializzate in efficienza energetica selezionate dal metodo ECOndominio; i 10 interventi effettuati hanno generato, complessivamente, un volume d’affari di 1.870.000 euro a beneficio del tessuto dell’imprenditoria locale. I COMMENTI “Dopo il successo della prima Campagna di diagnosi energetica gratuita nei condomini con riscaldamento centralizzato, con 100 diagnosi eseguite, prosegue l’impegno della Provincia di Milano a favore dell’ambiente e per migliorare l’efficientamento energetico degli edifici sul territorio - ha Un addetto ai radiatori La targa rilasciata ai condomini efficienti commentato l’assessore all’Ambiente della Provincia di Milano, Cristina Stancari, in apertura del convegno in cui sono stati presentati i risultati del 2013 -. La diagnosi energetica è uno strumento in grado di evidenziare le cause degli sprechi, le criticità del sistema di impianto e le possibili soluzioni. Grazie a questa iniziativa vogliamo sottolineare come la pubblica amministrazione debba porsi quale esempio virtuoso e farsi promotrice di un cambiamento culturale, prima ancora che economico”. Importante, in quest’ottica, anche il contributo degli amministratori condominiali. Come puntualizza il presidente di Anaci Milano, Leonardo Caruso: “La nostra associazione si è fatta promotrice del progetto Abitare Biotech, un programma ambizioso, che punta al miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti e a una riduzione del 20% delle emissioni di CO2 nell’ambiente in linea con gli obiettivi del Paes - Piano d’Azione per l’Energia Sostenibile. La nostra sede milanese ha, quindi, creato 12 delegazioni e individuato altrettanti referenti per promuovere capillarmente sul territorio una nuova cultura della valorizzazione energetica, della sicurezza, della sostenibilità ambientale per garantire una migliore qualità dell’abitare”. Al tavolo dei relatori erano anche presenti l’amministratore unico di Infoenergia, Giuseppe Bono, che ha presentato i risultati della Campagna 2013 e annunciato il prossimo tour degli eventi cittadinanza che avrà inizio a settembre 2014; ed il responsabile Centro Studi Anaci, Edoardo Riccio, che ha approfondito il tema degli obblighi e delle opportunità derivanti dalla riforma del condominio e dalle normative locali: obbligo di imminente scadenza per l’installazione di valvole termostatiche e sistema di contabilizzazione, obbligo di costituzione di un fondo per i lavori straordinari, contratto di rendimento energetico quale unico strumento che consente di realizzare un intervento di efficientamento energetico tutelante nel rispetto del complesso quadro normativo attuale. Infine, Fabrizio Ferrari, della direzione di ECOndominio, ha approfondito nel dettaglio le modalità di realizzazione dell’intervento di efficientamento energetico attraverso le migliori opportunità presenti sul mercato: garanzia decennale della prestazione del nuovo sistema energetico, come si ottiene un intervento di efficientamento a costo zero grazie al risparmio unito alle detrazioni fiscali, le speciali formule di finanziamento che non richiedono firma dei condòmini o garanzie fidejussorie, il monitoraggio e le assicurazioni decennali. “Secondo le ultime stime disponibili - spiega Ferrari - in Italia sono presenti oltre 740.000 condomìni centralizzati da riqualificare, in cui circa il 50% della spesa per il riscaldamento viene sprecato per colpa di edifici obsoleti ed impianti sovradimensionati ed energivori. Il dato risulta ancora più interessante se si pensa che la voce di spesa relativa al riscaldamento domestico rappresenta quasi il 70% dell’intero bilancio condominiale. Per questo motivo il condominio ha bisogno di soluzioni concrete e subito percorribili, ed ECOndominio ha messo a punto un metodo esclusivo in grado di Un esempio di termografia portare l’efficienza senza alcun esborso di denaro”. Nel corso del convegno sono stati anche premiati Fulvio Gorlezza e Federica Meridiani quali amministratori condominiali che si sono distinti e impegnati nella campagna istiuzionale 2013 di diagnosi energetica gratuita, oltre a Leonardo Caruso come amministratore ambasciatore del Progetto Abitare Biotech. In tema di riconoscimenti, infine, è stata presentata in anteprima la targa istituzionale identificativa dei condomini più efficienti. LA CAMPAGNA 2014 Il successo dell’iniziativa 2013 dimostra quanto è importante sensibilizzare e informare i cittadini sul tema; per questo motivo sono state messe a disposizione altre 100 diagnosi energetiche gratuite da realizzare nel 2014-2015. Agli Amministratori presenti al convegno è stato infatti consegnato un carnet di 5 diagnosi energetiche per iscrivere i propri condomini più energivori. La campagna di diagnosi energetica gratuita si rivolge a condomini energivori, realizzati prima del 1990, con almeno 12 unità abitative e impianto di riscaldamento centralizzato, che abbiano una spesa media annua di 1.100-1.200 euro per appartamento e che non abbiano subìto recenti interventi di efficientamento. Ad oggi sono oltre 1.500 le diagnosi realizzate in altrettanti condomini centralizzati, e oltre 30.000 le famiglie informate. DIAGNOSI ENERGETICA Si tratta dell’unico strumento concreto che, grazie all’analisi dell’involucro e delle sue dispersioni, all’accurato sopralluogo di centrale termica e alloggi e allo studio dei dati di consumo di 10 anni, è in grado di calcolare il reale fabbisogno energetico del sistema “edificio-impianto” condominiale, di identificare cause ed entità degli sprechi, sia dell’impianto di riscaldamento che dell’involucro e di indicare le soluzioni di intervento più efficaci ed efficienti. Nell’ambito della campagna istituzionale, la diagnosi viene condotta nel pieno rispetto della normativa vigente (UNI TS 11300 1-2-4) e viene presentata in assemblea condominiale appositamente convocata da tecnici esperti che illustrano i dettagli tecnologici, normativi, fiscali e finanziari con particolare attenzione alle opportunità contrattuali in grado di garantire e assicurare la prestazione energetica del nuovo sistema edificio-impianto. LUGLIO 2014 19 N.14 Confabitare quantifica il risparmio energetico conseguibile con gli interventi che si possono avvalere anche delle detrazioni fiscali Abbattere i consumi con la riqualificazione economici saranno più consistenti e i tempi di li: risparmio del 35-40%; ❖sostituzione del generatore di calore con cal- ritorno più vantaggiosi se si usufruisce della detrazione fiscale del 65%. daie a condensazione:risparmio del 20%; ❖ messa a punto del sistema di regolazione attraverso l’installazione di valvole termostati- BONUS FISCALI a dati riportati nell’ultimo censimento che e sistema di ripartizione del calore: risparA tale proposito occorre approfondire alcuni Istat emerge con chiarezza che circa il mio del 15-18%. aspetti di questa importante occasione a dispo70% del patrimonio immobiliare italiano è cosizione dei committenti. La Legge di stabilità stituito da edifici costruiti dal primo dopoguer- L’INVESTIMENTO del 2013 ha disposto l’estensione della detrara ai primi anni 2000. Di questi, la maggior parChiaramente, gli interventi di efficienza zione del 65%, fino al 31 dicembre 2014 (o fino te sono edifici fortemente energivori: in me- energetica dovranno essere proposti al com- al 30 giugno 2015 per i condomini) e la detradia un’unità residenziale in Italia è caratterizza- mittente solo dopo un’analisi dei consumi ed zione nella misura del 50% per il 2015 (o dal 1° ta da consumi che si attestano attorno ai 180 elaborazione di diagnosi energetica del sistema luglio 2015 al 30 giugno 2016 per i condomiedificio impianto oggetto d’intervento. Gli ni). kWh/mq annui di energia primaria. A seguire si riporta un quadro sintetico degli Dall’esame dei dati a disposizione si com- interventi proposti al committente dovranno interventi che rientrano tra quelli che possono avere dei tempi di ritorno degli investimenti prende come un intervento di riqualificazione usufruire delle detrazioni: non troppo lunghi, inferiori a 15 anni (stima energetica si traduca in due tipi di vantaggi ◆ riqualificazione energetica globale di edifici effettuata rispetto al risparmio in bolletta nel economici: uno immediato dovuto alla rivaluesistenti: detrazione massima 100.000 euro; corso della gestione dell’immobile). I vantaggi tazione dell’immobile (l’intervento rivaluta l’immobile più delle spese sostenute) e uno diluito nel tempo, dovuto ai minori consumi energetici negli anni successivi all’intervento. Si è calcolato, infatti, che una riduzione dei conUn sistema costruttivo so- ad esempio, si vuole realiz- dotti e sistemi perfettasumi che consenta il salto di classe energetica stenibile; creatività architet- zare un edificio il più possi- mente integrati per conpuò tagliare i costi fino al 25%. Quando parliatonica; collaborazione con bile efficiente o adottare cretizzare le eccezionali mo di costi, facciamo riferimento a quelli relaprofessionisti specializzati soluzioni specifiche in ter- possibilità offerte dall’edilitivi ai consumi di combustibile utili a raggiunnel settore; ottimizzazione mini di statica e isolamento zia in legno in modo sempligere il comfort dei locali interni. dei costi e delle prestazioni; acustico; di frequente idee ce ed economico. Il grupsoddisfacimento dei requi- progettuali insolite richie- po, in sostanza, sta inveQUALE RISPARMIO siti di resistenza, statica, effi- dono modelli costruttivi stendo su quello che è un Dai dati messi a disposizione dall’Enea e da cienza energetica, isola- personalizzati. Tra le mas- materiale da costruzione Confabitare, risultano alcuni parametri indicamento acustico, protezio- sime priorità dell’edilizia sempre più utilizzato, tanto tivi del potenziale ammontare del risparmio ne antincendio. in legno, inoltre, vi è il ri- che molti lo considerano energetico medio conseguibile attraverso la Knauf punta forte su spetto dei più rigidi stan- un’ottima sintesi tra le esirealizzazione dei comuni interventi di efficienun’integrazione con le co- dard in materia di prote- genze di rispetto ambientastruzioni in legno finalizzata zione antincendio. Ebbe- le ed abbattimento dei conza energetica: ad ottenere prestazioni ne, in quest’ottica il gruppo sumi energetici degli im❖ sostituzione infissi e serramenti: risparmio elevate. Sempre più spesso, Knauf ha sviluppato pro- mobili. medio del 7-10%; ❖coibentazione a cappotto delle pareti vertica- Alberto Zanni pres. Confabitare D Knauf: edilizia in legno e innovazione ◆involucro edifici (pareti, finestre, ecc.):limite detraibilità 60.000 euro; ◆installazione di pannelli solari:limite detraibilità 60.000 euro; ◆ sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale: limite detraibilità 60.000 euro. Condizione indispensabile per fruire della detrazione è che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari o su edifici esistenti e riscaldati. Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti residenti e non residenti, anche se titolari di reddito d’impresa, che possiedono, a qualsiasi titolo, l’immobile oggetto di intervento. Tra le persone fisiche possono fruire dell’agevolazione anche i titolari di un diritto reale sull’immobile, i condòmini (per interventi su parti comuni condominiali), gli inquilini e coloro che hanno l’immobile in comodato d’uso. Sono ammessi a fruire della detrazione anche i familiari conviventi con il possessore o il detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, che sostengono effettivamente le spese dei lavori. L’agevolazione fiscale consiste in una detrazione dall’imposta lorda, che può essere fatta valere sia sull’Irpef che sull’Ires. La detrazione d’imposta va suddivisa in 10 rate annuali di pari importo. Il limite massimo di risparmio ottenibile con la detrazione (100.000, 60.000 e 30.000 euro, a seconda del tipo di intervento) va riferito all’unità immobiliare oggetto dell’intervento stesso. Le modalità per effettuare i pagamenti variano a seconda che il soggetto sia titolare o meno di reddito d’impresa. In particolare i contribuenti non titolari di reddito di impresa devono effettuare il pagamento delle spese sostenute mediante bonifico bancario o postale specifico per risparmio energetico. Nel modello di versamento con bonifico bancario o postale vanno indicati: la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione, il numero di partita Iva del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico. Contabilizzazione: ista sfata il mito del “sistema aperto” L e discussioni recentemente sollevate in merito alla contabilizzazione del calore e dell’acqua hanno portato a definire, impropriamente, “sistema aperto” quel sistema che non prevede la presenza di un fornitore del servizio di contabilizzazione, ma che permette a chiunque di prestare questo servizio e “sistema chiuso” quel sistema che invece richiede l’intervento di una società specializzata nel servizio di contabilizzazione. A prima vista il concetto potrebbe portare a individuare vantaggi e benefici nel primo e svantaggi nel secondo, ma analizziamo a fondo la questione. Esistono veramente sistemi aperti e sistemi chiusi? Considerando che tutti i sistemi di comunicazione via radio presenti sul mercato utilizzano protocolli di comunicazione che sono esclusivi (ovvero di proprietà del costruttore), ogni edificio attrezzato con un certo sistema radio può essere servito solamente da una società che abbia in precedenza raggiunto un accordo con il produttore degli apparecchi: deve aver infatti acquistato gli strumenti necessari per la lettura degli stessi, apparecchi costosi e sofisticati. Il servizio professionale di contabilizzazione calore sui ripartitori di costi comporta un lavoro iniziale non indifferente che include il montaggio, la piombatura, la mappatura dei caloriferi e delle tubature, l’identificazione dei caloriferi in una banca dati specializzata e la determinazione dei coefficienti giusti per il calcolo della potenza termica e per l’accoppiamento sui radiatori, lavori che comportano un costo che viene dilazionato nel tempo. Se il cliente fosse trasferito da un operatore ad un altro, questi costi, necessari per un servizio di qualità, saranno subito a carico del cliente; inoltre un operatore diverso non sarebbe più in grado di effettuare correttamente il lavoro di contabilizzazione e l’errore sarebbe significativo in quanto tanti parametri sono collegati con il tipo di apparecchi installati (es. ogni tipo di ripartitore ha un coefficiente di accoppiamento diverso). Approfondiamo le motivazioni per cui il fatto di avere un fornitore specializzato nella fornitura del servizio di contabilizzazione presenta diversi vantaggi. Gli operatori del cosiddetto “Open System”, dovrebbero comunque attrezzarsi di dispositivi di lettura e di software collegati ai ripartitori, spesso costosi e non vendibili a chiunque. È da sfatare l’immagine di un sistema aperto dove l’operatore potrà essere cambiato in qualsiasi momento. Quanto detto per chiarire che non esistono sistemi aperti e sistemi chiusi. A tal proposito, è utile sottolineare la posizione di ista: la Società è presente da oltre 20 anni in Italia e da più di 90 nel mercato europeo e mondiale, ovvero da quando nel 1924 Clorius, (acquistata nel 1974 da ista) ottenne il primo brevetto per ripartitori dei costi di riscaldamento. Quindi è in grado di: ❖ garantire l’utilizzo di una banca dati relativa ai radiatori affidabile e certificata, difficilmente realizzabile e gestibile da altri; ❖evitare che chiunque, senza autorizzazione ma avendo a disposizione un software di utilizzo comune e facilmente reperibile sul mercato, possa accedere a dati riservati e violare la privacy degli utenti; ❖sollevare il cliente da ogni responsabilità legata alla raccolta, all’elaborazione, alla suddivisione dei costi e all’utilizzo dei dati di consumo degli utenti; ❖ garantire un prezzo per il servizio che viene definito da un contratto e mantenuto per tutta la durata dello stesso (salvo aumenti Istat); ❖ assicurare un’assistenza postvendita per tutta la durata del contratto; ❖ offrire diverse soluzioni per la raccolta la verifica e la gestione dei dati di consumo; ❖ garantire l’utilizzo di strumenti all’avanguardia nella tecnologia della radiotrasmissione; interessante sottolineare che le aziende specializzate nella contabilizzazione calore hanno sviluppato un protocollo di comunicazione (proprietary protocol) per ottimizzare l’utilizzo degli apparecchi a lungo termine (10 anni), abbassare l’emissione delle onde radio e sviluppare sistemi di trasmissione dati a bassa energia (batterie a lunga durata); ❖ non richiedere al cliente o agli utenti costi aggiuntivi per la fornitura e l’installazione delle centraline per la radiotrasmissione dei dati (centraline e installazione sono a carico ista), né richiedere l’acquisto e l’aggiornamento di software di lettura ed elaborazione consumi; ❖ fornire conteggi certificati secondo ISO 9001:2008; ❖ assicurare decenni di esperienza nel campo della contabilizzazione e una duratura presenza della società nel mercato; ❖ garantire l’investimento nello sviluppo dei servizi; ❖ permettere di avere un rapporto di collaborazione con una società che opera esclusivamente nell’ambito della contabilizzazione, senza disperdere il proprio impegno in altre attività; ❖ offrire un’assistenza tecnica e telefonica per qualunque dubbio o ri- chiesta di informazioni legata ai conteggi; ❖ proporre ai propri clienti/utenti un’analisi dei consumi che permetta loro di risparmiare il più possibile. Infine, vi ricordiamo che ista, come ogni società specializzata che offre un servizio professionale, ha un interesse comune con i propri clienti e il contratto è “bidirezionale”: entrambi desideriamo che il sistema installato funzioni correttamente il più a lungo possibile; il contratto assicura e garantisce la nostra presenza per tutta la durata del servizio e il rispetto delle condizioni, dei prezzi e dei vincoli è prerogativa fondamentale tanto dalla vostra parte, quanto soprattutto dalla nostra. Il cliente avrà la certezza che il fornitore del servizio si assumerà l’intera responsabilità per il lavoro svolto inclusa la tutela del diritto di privacy relativo ai propri dati di consumo che vengono trasmessi tramite il Proprietary Protocol; in questo modo l’operatore diventa per il cliente un partner per tutta la durata del contratto. Queste sono le ragioni per le quali vale la pena di chiedere il servizio di contabilizzazione a una società specializzata che offre quello che, erroneamente, si definisce un “sistema chiuso”. 20 N.14 LUGLIO 2014 Dopo la convenzione tra la Fondazione Smart City e l’Agenzia CasaClima, l’assessore Lavolta traccia la strada per la sostenibilità Torino: la “rivoluzione efficiente” S ullo scorso numero di Italia Casa abbiamo dato notizia dell’importante convenzione siglata tra la Fondazione Torino Smart City e l’Agenzia per l’Energia CasaClima per la diffusione e l’applicazione della certificazione di qualità “CasaClima” nella Regione Piemonte e soprattutto nella città di Torino. Sull’intesa raggiunta, abbiamo intervistato anche l’assessore all’Ambiente del capoluogo piemontese, Enzo La volta, che ha espresso il suo giudizio in merito all’accordo e sull’intero percorso di politiche finalizzate a trasformare Torino in una Smart City, sostenibile, efficiente ed ecologica. Assessore, quale valore assume questa convenzione in una città come Torino? Il Comune di Torino ha intrapreso un percorso orientato al risparmio energetico e alla produzione di energia da fonti rinnovabili seguendo il tracciato indicato dall’Unione europea. Nel 2011, il primo passo fu l’adesione al Patto dei Sindaci e l’approvazione del Piano d’Azione per l’Energia Sostenibile (Tape). In quell’occasione, l’Amministrazione avviò la partecipazione all’iniziativa comunitaria Smart Cities fino alla recente approvazione - e avvio operativo - del Progetto Smile, il masterplan del Progetto Torino Smart City. Al fine di coordinare al meglio queste attività, la Città ha individuato nella Fondazione Torino Smart City il soggetto per l’attuazione delle iniziative, la cui Divisione Energy Gate è uno strumento operativo in materia energetico-ambientale. In questo quadro, il sistema di certificazione CasaClima rappresenta un patrimonio di conoscenze e buone pratiche ad oggi consolidato e ci è parso un efficace modello per la nostra visione di smart city, orientata alla sostenibilità e all’efficienza energetica. Ecco perché questo sistema è stato scelto dalla Fondazione Torino Smart City per essere promosso e diffuso anche sul territorio piemontese e in particolare su quello della città di Torino. energetica di qualità e di rispetto dell’ambiente nel campo dell’edilizia, che punta all’efficienza energetica e a una qualità costruttiva caratterizzata da rilevanti standard di tutela ambientale. L’efficientamento energetico dell’edilizia pubblica e privata è uno dei punti principali della nostra visone di smart city: abbiamo un sistema di teleriscaldamento d’avanguardia, che raggiunge oltre la metà dei torinesi ed è ancora in espansione. Siamo la prima città teleriscaldata d’Italia, ma ancora non basta. Le nostre periferie, cresciute in anni in cui non si badava all’efficienza energetica, sono costituite da case energivore che devono essere messe nelle condizioni di consumare in modo più intelligente. Darci un metro di valutazione e degli obiettivi concreti di trasformazione dell’esistente e di realizzazione delle nuove costruzioni è una necessità, se vogliamo ridurre con efficacia le emissioni di CO2. Quali sono le iniziative che promuoverete nell’ambito di questo progetto? Il sistema di certificazione CasaCli- Quali sono i risultati attesi? ma identifica un concetto di efficienza L’agenzia CasaClima e la Fondazio- ne collaboreranno insieme al CasaClima Network Piemonte e Valle d’Aosta nelle attività di divulgazione e di informazione, partecipando a incontri formativi ed eventi promozionali con amministratori, tecnici e altri attori locali. Cureremo la diffusione di informazioni sul protocollo di efficienza energetica, sostenendo campagne informative, prodotti multimediali ed eventi promozionali, con la finalità di organizzare eventi formativi, conferenze, incontri e seminari per far conoscere gli sviluppi dell’efficienza energetica e del costruire sostenibile. L’assessore all’Ambiente del Comune di Torino, Enzo Lavolta Come sarà Torino alla fine del quinquennio di convenzione con altissime prestazioni energetiche e, soprattutto, assisteremo a una rivoluzioCasaClima? Se le Amministrazioni, i professionisti, le imprese e tutti i soggetti coinvolti sapranno interpretare l’essenza fondamentale del sistema di certificazione CasaClima, molto probabilmente alla fine del quinquennio ci troveremo di fronte un patrimonio edilizio urbano profondamente cambiato, caratterizzato da immobili ad ne culturale: la sostenibilità ambientale sarà finalmente al centro delle scelte urbanistiche e edilizie non soltanto di chi amministra la città, ma soprattutto dei costruttori e di chi investe nel mattone. Occorre un cambio di mentalità, e “CasaClima” può aiutarci a stimolarlo. Rebecca Genesio Come viene effettuata la ripartizione delle spese di riscaldamento ed acqua calda sanitaria in base alla normativa tecnica Mattia Merlini, CTI articolo tratto da: “Il CTI informa” L a Direttiva 2012/27/UE del 25 ottobre 2012 impone agli Stati membri di conseguire un obiettivo nazionale indicativo globale di risparmio energetico pari al 9% entro il 2016, mediante servizi energetici e altre misure di miglioramento dell’efficienza energetica. In particolare la direttiva impone, entro il 31 dicembre 2016, l’adozione di contatori individuali per misurare il consumo di calore e di acqua calda per ciascuna unità immobiliare facente parte di un condominio o di un edificio polifunzionale servito da un impianto termico centralizzato o da teleriscaldamento. Non solo: l’Unione Europea ha lasciato la possibilità di introdurre regole trasparenti sulla ripartizione dei costi connessi al consumo di calore per i locali a uso collettivo e per le unità immobiliari e/o di acqua calda per il fabbisogno domestico. Ciò significa che dal momento che la direttiva fissa i requisiti minimi, gli Stati membri possono introdurre misure più rigorose. È proprio in tale contesto che si inserisce la UNI 10200, norma tecnica elaborata dalla Commissione Tecnica 803 del Cti a supporto delle disposizioni legislative in materia di ripartizione delle spese. La norma, infatti, fornisce i criteri per ripartire la spesa totale di riscaldamento e acqua calda sanitaria e si applica agli edifici di tipo condominiale dotati di impianti termici centralizzati. Come verrà spiegato in seguito, la UNI 10200 distingue i consumi volontari di calore delle singole unità immobiliari, da tutti gli altri consumi involontari ovvero essenzialmente le perdite della rete di distribuzione. La contabilizzazione secondo la Uni 10200 vigente le citi congiuntamente nelle principali disposizioni in materia. Se la contabilizzazione permette di “contare” l’energia richiesta per riscaldare la singola unità immobiliare, la termoregolazione consente di gestire l’erogazione di calore secondo le esigenze del singolo utente. Tale sistema mette quindi l’utente nelle condizioni di poter gestire il riscaldamento in maniera completamente autonoma all’interno della propria unità immobiliare - senza per altro avere un impianto autonomo - con la conseguenza che egli stesso pagherà la quota corrispondente alla quantità di calore erogata, secondo il principio “pago in base a quanto consumo”. In altre parole, la termoregolazione e la contabilizzazione del calore premiano il comportamento virtuoso del singolo utente che può ottenere, nella maggior parte dei casi, una riduzione dei consumi. Installazione e gestione Tali sistemi richiedono: ◆dei dispositivi atti a misurare il calore (contatori, ripartitori e altri sistemi); ◆ una progettazione (obbligatoria secondo la legge n.10/1991), un’installazione (da parte di professionisti abilitati) e un collaudo; ◆ un criterio di ripartizione, ovvero la UNI 10200; ◆una gestione nel tempo che miri anche a una corretta e costante informazione dell’utente finale (letture dispositivi e relativi consumi). Uni e ripartizione spesa Una doverosa precisazione, prima di illustrare i principi della norma sulla ripartizione delle spese di riscaldamento e acqua calda sanitaria, consiste nel fatto che la UNI 10200 è stata pubblicata nel rispetto del principio - insiCos’è la contabilizzazione to nella Legge n.10/1991 (art.26 comma 5) Per spiegare cosa sia la contabilizzazione del secondo cui ciascun utente paga in base a calore è necessario parlare anche di termore- quanto effettivamente registrato. Tale princigolazione e non è un caso che la legislazione pio è contenuto in una norma imperativa e pertanto non derogabile nemmeno con l’unanimità dei condòmini; qualsiasi indicazione contrattuale controversa, all’articolo 26 comma 5 della Legge n.10/1991, è da considerarsi nulla. È pertanto opportuno che per il calcolo dei “consumi effettivi” e il loro riparto si utilizzi la norma tecnica di settore, ovvero la UNI 10200, anche perché chi la applica ha la cosiddetta presunzione di esecuzione e regola d’arte. Il principio su cui si basa la UNI 10200 è la ripartizione del costo del calore prodotto dal generatore, che dipende dal costo del vettore energetico utilizzato e dall’efficienza dell’impianto di generazione. L’energia termica utile prodotta viene quindi suddivisa in base ai: ❖ consumi volontari (quota variabile), ovvero quelli dovuti all’azione volontaria dell’utente mediante i dispositivi di termoregolazione (valvola termostatica o termostato), che vanno ripartiti in base alle indicazioni fornite dai dispositivi (letture) atti alla contabilizzazione del calore (contatori, ripartitori e altri sistemi); ❖ consumi involontari (quota fissa), ovvero quelli indipendenti dall’azione dell’utente e cioè principalmente le dispersioni di calore della rete di distribuzione, che vanno ripartiti in base ai millesimi di riscaldamento. Proprio i millesimi di riscaldamento - secondo quanto dettagliato dalla UNI 10200, così come conosciuti nel mondo degli amministratori di condominio - sono i millesimi di potenza termica installata o i millesimi di fabbisogno. Nel caso le singole unità immobiliari siano dotate di termoregolazione, il prelievo di calore è effettuato in proporzione al fabbisogno di energia termica utile e pertanto i sopra citati consumi involontari sono ripartiti in base ai millesimi di fabbisogno che sono calcolati secondo le specifiche tecniche UNI/TS 11300 (parte 1 e parte 2). A tal proposito, è da precisare che le indicazioni degli esperti in materia suggeriscono il calcolo del fabbisogno in funzione dell’edificio come realizzato in origine. Ciò significa che il calcolo dei millesimi non è richiesto ogni qual volta siano fatti interventi all’interno di una singola unità immobiliare, come per esempio la sostituzione degli infissi. Attenzione però che per il calcolo dei consumi involontari o per il calcolo del rendimento di generazione si deve fare riferimento alle condizioni vigenti dell’edificio poiché la contabilizzazione tiene conto ovviamente della situazione attuale e non di quella originale. Se al contrario la termoregolazione è assente, il calore viene invece distribuito in base alla potenza termica installata nella singola unità immobiliare e pertanto i consumi involontari sono ripartiti in base ai millesimi di potenza termica installata che sono determinati secondo quanto indicato dall’appendice D della UNI 10200. In un contesto di questo tipo, nel caso sia complicato determinare la potenza termica delle singole unità immobiliari (a causa per esempio delle numerose sostituzioni dei corpi scaldanti con altri di diverso tipo) la UNI 10200 prevede la ripartizione in base ai già citati millesimi di fabbisogno; è ovvio quindi che la configurazione migliore è rappresentata da una rete di emissione interamente servita da radiatori, la cui potenza è facilmente determinabile. Infine, una ulteriore precisazione sui millesimi risponde ad una domanda posta di frequente dagli operatori e cioè quando è necessario ricalcolarli. Di fatto, se la rete di distribuzione subisce modifiche o se viene dimostrato che il calcolo precedente è sbagliato, i millesimi andrebbero aggiornati in conformità alla UNI 10200:2013. Tornando a quanto descritto in precedenza, la UNI 10200 prevede quindi la suddivisione del costo dell’energia termica utile prodotta dal generatore in due componenti: la parte Segue a pag. 21 LUGLIO 2014 21 N.14 Continua da pag. 20 variabile e quella fissa. In linea generale, se l’impianto è dotato delle apparecchiature per la misurazione dell’energia, il calcolo delle quantità necessarie ai fini della ripartizione della spesa sarà più semplice, mentre se l’impianto è privo di contabilizzazione e termoregolazione tali quantità dovranno essere stimate. In entrambi i casi, la UNI 10200 richiede un calcolo annuale in modo da poter monitorare e quindi gestire nel tempo l’impianto. Questo approccio ha quindi richiesto ben 78 pagine di documento poiché l’intento della norma è stato proprio quello di “coprire” il maggior numero di impianti, risolvendo di fatto il calcolo di ripartizione in un contesto condominiale/impiantistico nazionale particolarmente complesso: dagli edifici esistenti non ancora adeguati alla termoregolazione e contabilizzazione del calore agli edifici nuovi perfettamente integrati. La procedura di ripartizione della spesa totale di riscaldamento e acqua calda sanitaria secondo la UNI 10200 richiede quindi alcuni passaggi che possono essere così riassunti: 1)determinare la spesa totale; 2) determinare l’energia utile prodotta; 3) calcolare il costo unitario dell’energia utile, ovvero il costo dell’energia all’uscita dal generatore. Nel caso il generatore sia anche adibito alla produzione di acqua calda sanitaria è necessario risalire a quanta energia prodotta dal generatore sia stata utilizzata per tale scopo. Per questa ragione è consigliato installare un contatore per i consumi di energia per riscaldamento e un contatore per i consumi di acqua calda sanitaria; 4) ripartire l’energia utile totale fra consumi volontari e involontari. Nel caso di contabiliz- La contabilizzazione secondo la Uni 10200 zazione diretta (contatori di calore) i consumi involontari, ovvero le dispersioni della rete di distribuzione, sono dati per differenza, sottraendo al consumo totale (energia totale erogata dal generatore) quello delle unità immobiliari e dei locali a uso collettivo (se presenti). In presenza invece di contabilizzazione indiretta (ripartitori e altri sistemi), dal momento che non è possibile misurare quanta energia viene richiesta da ciascuna unità immobiliare poiché i dispositivi non forniscono una misura espressa in kWh ma bensì in unità adimensionali, le dispersioni si calcolano mediante la UNI/TS 11300-2. Così facendo, sottraendo al consumo totale le dispersioni calcolate secondo le condizioni di progetto, è possibile determinare i consumi volontari delle singole unità immobiliari. In alternativa a tale procedura, la UNI 10200, in funzione delle differenti tipologie di edifici, prevede l’utilizzo di determinati coefficienti che attribuiscono valori prestabiliti al consumo involontario. Tale soluzione è da considerarsi sicuramente più semplice e meno onerosa rispetto al calcolo analitico dettagliato dalla UNI/TS 11300-2; 5) ripartire l’energia utile volontaria in base alle letture delle apparecchiature; 6) ripartire l’energia utile involontaria in base ai millesimi di riscaldamento. Altro tema molto discusso è quello delle percentuali, ovvero che la spesa fissa e variabile siano determinate a priori (per esempio rispettivamente 30% e 70%). La UNI 10200 non prevede la determinazione a priori delle due quote, ma com’è stato precedentemente illustrato fornisce la procedura per calcolare (an- nualmente) le quantità in gioco. Tale approccio, al contrario del metodo delle percentuali, garantisce quindi una ripartizione della spesa che tiene conto sia delle eventuali variazioni climatiche che si possono registrare da un anno con l’altro, sia del comportamento del singolo utente. Di fatto, si può dire che il metodo delle percentuali non premia il comportamento virtuoso dell’utente. che la UNI 9019 e la UNI/TR 11388 (attualmente in fase di revisione presso il Gruppo di lavoro 803 del CTI), norme sui sistemi di contabilizzazione indiretta alternativi ai ripartitori che fanno invece riferimento alla UNI EN 834. Per quanto concerne invece la contabilizzazione del calore diretta, i contatori di calore vengono descritti dalle sei parti della UNI EN 1434. Le norme a supporto Le attività della CT 803 La UNI 10200:2013, rispetto alla precedente versione del 2005, prevede l’utilizzo di una serie di norme su cui vale la pena soffermarsi, poiché fondamentali per la sua applicazione. Acquista sicuramente rilievo l’introduzione del già citato pacchetto normativo delle UNI/TS 11300 sulle prestazioni energetiche degli edifici. Tali specifiche, oltre al calcolo dei millesimi di fabbisogno, sono state incluse per la stima del consumo involontario riconducibile alle dispersioni della rete di distribuzione. Inoltre, rimanendo nell’ambito di applicazione delle norme sulle prestazioni energetiche degli edifici, nella prima stagione di attivazione dell’impianto termico il responsabile dell’impianto, secondo la UNI 10200, deve fornire agli utenti un prospetto previsionale in cui sono contenuti i consumi e i costi presunti, calcolati secondo le parti 1, 2 e 4 della UNI/TS 11300. Ciò di fatto significa che la UNI 10200 richiede una diagnosi energetica che consente di individuare e quantificare le opportunità di risparmio energetico di un edificio. Ma la nuova UNI 10200 ha introdotto an- Dal 2013, il CT 803/GL 03 è impegnato nella revisione della UNI/TR 11388, che fornisce i requisiti e i principi di funzionamento, di installazione, di prova e di impiego dei sistemi di contabilizzazione indiretta basati sui totalizzatori di unità di ripartizione correlate all’energia termica per climatizzazione invernale per singolo corpo scaldante, oppure per zona con più corpi scaldanti oppure per unità immobiliare. In particolare, l’attività di revisione prevede la conversione del rapporto tecnico (UNI/TR) in norma tecnica (UNI). Con riferimento all’attività del legislatore nazionale, il CTI offre supporto tecnico ai ministeri soprattutto per quanto concerne la Direttiva 201227-UE del 25 ottobre 2012, attualmente in fase di recepimento. Infine, per quanto concerne la UNI 10200, la segreteria tecnica del CT 803 ha da tempo avviato un dialogo sia con i professionisti del settore sia con gli utenti finali con l’obiettivo di individuare eventuali miglioramenti che l’applicazione della norma necessariamente richiede. Tra Oventrop ed ECOndominio è nato un sodalizio che genera subito risparmio N el 2014 è nata la collaborazione fra Oventrop - azienda tedesca leader nella produzione di valvole e sistemi per il settore termoidraulico - ed ECOndominio ® - azienda di servizi interamente dedicata all’efficienza energetica del condominio. L’esperienza centenaria e la qualità Made in Germany dei prodotti Oventrop , sinonimo da sempre di affidabilità e massima efficienza, sono stati gli elementi fondamentali che hanno spinto i soci della società di servizi ECOndominio ®, ciascuno con 20 anni di esperienza nel campo dell’efficienza energetica, ad avviare questa importante collaborazione. ECOndominio ® coordina, forma e riunisce sotto di se una complessa e completa filiera di professionisti dedicata all’efficienza energetica come specialisti nell’installazione e nel monitoraggio di sistemi energetici efficienti, studi di progettazione, certificatori e produttori delle migliori tecnologie, istituti di credito e assicurativi, con il preciso obiettivo di fornire al condominio soluzioni concrete a garanzia di una migliore efficienza energetica, attraverso interventi di riqualificazione realizzabili con investimenti contenuti. Tra gli immediati vantaggi della ESEMPI DI RISPARMIO CONSEGUITO TORINO - Sospello 138 unità immobiliari PRIMA Combustibile: metano Spesa energetica: € 132.246,88 Emissioni inquinanti: 291,10 ton DOPO Combustibile: metano Spesa energetica: € 94.995,58 Emissioni inquinanti: 200,60 ton. RISPARMIO: 31,10% MILANO - via Verità, 7 14 unità immobiliari PRIMA Combustibile: gasolio Spesa energetica: € 20.160,00 Emissioni inquinanti: 30,40 ton. DOPO Combustibile: metano Spesa energetica: € 8.449,42 Emissioni inquinanti: 18,20 ton. RISPARMIO: 58,10% collaborazione in atto, si riscontrano: ❖ Il miglioramento del comfort con selezione della temperatura tra 24 e 14°C in modo indipendente locale per locale 24 ore su 24 ❖ La totale autonomia nella regolazione della temperatura ❖ La certezza del consumatore di pagare per il calore realmente consumato ❖ Una bolletta energetica più leggera ❖ La valorizzazione dell’immobile derivante dal miglioramento della classe energetica ❖ Un adeguamento normativo di legge che evita sanzioni ❖ La riduzione delle emissioni di Co2 per un minor impatto ambientale Il tutto attraverso il metodo ideato da ECOndominio ® che prevede le seguenti fasi: ◆ Diagnosi Energetica realizzata rispettando la normativa nazionale UNI TS 11300 1-2-4 ◆ Soluzioni tecnologiche più evolute, studiate, selezionate e combinate per garantire al condominio la massima efficacia possibile. ◆ Progettazione esecutiva a garanzia della Prestazione Energetica ◆ Intervento di efficientamento e manutenzione decennale realizzato dalle aziende specializzate in efficienza energetica, selezionate e formate da ECOndominio ® ◆ Monitoraggio decennale del sistema energetico per assicurare la prestazione ◆ Finanziamento speciale con formula di finanziamento che non richiede nessuna garanzia o fidejussione grazie alla Garanzia della Prestazione. Fra i componenti tecnologici selezionati e utilizzati da ECOndominio ® ci sono anche le valvole ed i comandi termostatici Oventrop per corpi scaldanti che, grazie al sensore a liquido integrato sensibile alla temperatura, hanno il compito di automatizzare l’apertura e la chiusura della valvola in base alla temperatura ambiente impostata. Il livello di temperatura desiderato viene regolato ruotando il comando secondo la scala graduata. Se abbinati a valvole termostatizzabili “AV6” e “AV9” con preregolazione, è possibile anche pre-impostare i valori della portata per una più efficiente distribuzione del fluido e un migliore bilanciamento dell’impianto con temperature più omogenee negli ambienti. A oggi i condomini a cui è stata fornita una diagnosi energetica di ECOndominio ® sono già 1.500 e molti hanno deliberato un intervento di efficientamento con Metodo ECOndominio ®. OVENTROP S.r.l. via Turrini, 19 Z.I. Bargellino 40012 Calderara di Reno (BO) Tel. +39 051728891 - f. +39 051 728371 [email protected] - www.oventrop.it ECOndominio ® Tel. 059.825893 www.econdominio.eu [email protected] 22 N.14 LUGLIO 2014 Nell’ottica di un abitare consapevole, è fondamentale che il proprietario dell’immobile partecipi attivamente alla progettazione Realizzare un edificio sostenibile Il sito, i materiali e le tecnologie Molto importante, in quanto, in base alla localizzazione potrebbe essere possibile utilizzare delle fonti energetiche alternative (compresa l’esposizione geografica) piuttosto che altre. Un edificio in montagna o in prossimità di fonti geotermali potrebbe trovare giovamento dall’utilizzo di sonde geotermiche in profondità, mentre un edificio in pianura padana potrebbe utilizzare agevolmente le falde acquifere, e un edificio in località dove il sole splende per molto tempo all’anno si rivolgerà invece ai pannelli solari. L’individuazione del sito però non è importante solo per la scelta impiantistica ma anche per quella dei materiali delle strutture portanti e di tamponamento. La convenienza dell’utilizzo di cemento armato, di mattoni, di paglia o di legno, dipende infatti da quale materiale sia più facilmente reperibile in zona, nell’ottica di utilizzare materiali il più possibile “a km 0”. passivo che subisce le scelte di progettisti e costruttori in proprietario-ideatore dalle idee chiare sul risultato finale e su come esso viene raggiunto a partire dalla scelta dei partner (progettisti e costruttori). Progettisti e costruttori che decidono di seguire un protocollo di modalità operative per realizzare un edificio sostenibile non possono improvvisare, ma devono avere delle specifiche abilitazioni. Tutto questo si traduce in una procedura progettuale e costruttiva attenta alla sostenibilità di ogni singolo componente o di ogni scelta tecnica. Non è un caso che in un edificio eco-compatibile la maggior parte del tempo venga dedicata alle scelte progettuali e alla ricerca dei materiali per ottenere il miglior compromesso tra costi e benefici. Il proprietario-progettista dovrà così partecipare all’analisi di tutte le scelte tecniche che gli vengono prospettate in rapporto alle sue abitudini che, sovente, finirà per dover cambiare. Il giusto compromesso tra tutte le esigenze renderà un edificio sostenibile, ma allo stesso tempo anche confortevole, facile da vivere e da mantenere. Un esempio su tutti: la presenza di un sistema di ventilazione meccanica controllata con recuperatore di calore consente di avere ambienti ben arieggiati (e senza polvere) anche senza aprire le finestre. E tutto questo senza avere spifferi da porte e finestre e senza nemmeno avere la paura che possa formarsi della muffa nei punti più critici. Banalmente, in termini di sicurezza, abitare un edificio in cui si possa evitare di tenere le finestre spalancate è sicuramente un passo avanti. In un edificio del genere, infatti, non solo i ponti termici sono attentamente studiati e risolti, ma la presenza di una ventilazione continua e l’utilizzo di materiali naturali evita la possibilità che i batteri della muffa possano proliferare. LE PROCEDURE METODI COSTRUTTIVI Tutto il lavoro svolto sin dall’ideazione merita una certificazione del processo produttivo. Esso avviene tramite l’adesione a protocolli costruttivi certificati come LEED, Itaca o CasaClima per quanto riguarda la classificazione energetica. L’adesione a tali protocolli non ha solo lo scopo di certificare il lavoro svolto ma anche di essere guida per progettisti e costruttori che, comunque, devono avere particolari abilitazioni ad operare in tal senso. Come sopra riportato, si tratta di andare oltre quelle che sono le prescrizioni di legge in termini di risparmio energetico o di sostenibilità ambientale. Si tratta di un approccio totalmente nuovo in cui il progettista e il costruttore operano in stretto contatto con il proprietario, che così non è più solo un cliente ma un “co-progettista”. È un salto di paradigma molto importante, in quanto la consapevolezza del proprietario è preludio ad un “abitare consapevole”, che trasforma l’abitante/utente da utente- Come detto, le tipologie di strutture portanti e di tamponamento possono essere fortemente influenzate dalla presenza di materie prime di un tipo piuttosto che di un altro. Ogni metodo ha i suoi pregi ed i suoi difetti. Un edificio in legno e/o in paglia può essere più confortevole e più eco-sostenibile ma ha qualche limitazione sulla disposizione architettonica e soprattutto sulla flessibilità degli spazi interni, oltre che dei costi, perché comunque una parte in mattoni o un pilastro in cemento armato costa senz’altro meno di una parte composta in pannelli a secco riempiti di isolamento o di pannellature portanti in legno o ferro. arch. Fabrizio Manzoni U n edificio sostenibile è un complesso insieme di tecnologie costruttive e di scelte progettuali che partono da lontano, dalla ideazione e scelta del sito fino alla sua conduzione e gestione. Come si vedrà è fondamentale l’apporto del proprietario o utente finale, che dovrà accompagnare e condividere tutte le soluzioni prospettate, dal momento che la gestione dell’edificio sarà affidata proprio a lui. SCELTA DEL SITO ABITAZIONI IN LEGNO Negli ultimi tempi hanno preso fortemente piede, tra le tipologie di edifici sostenibili, le strutture in legno. Di provenienza soprattutto dell’area alpina, esse presentano numerose possibilità e qualche limitazione che però può essere risolta, appunto, con un abitare consapevole e con la condivisione delle scelte tra progettisti e proprietari. Alla fine si avrà un cantiere che presenta la metà del materiale presente usualmente in un cantiere edile, con pochissimo utilizzo di acqua (non vi è cemento da impastare). L’energia elettrica utilizzata, inoltre, è quella strettamente necessaria alla movimentazione delle pannellature e degli elementi tecnici, che comunque pesano meno di quelli in cemento o laterizio. Non a caso si parla di “costruzioni a secco”. Tutti gli elementi sono prodotti e collaudati in azienda. Il costruttore può così concentrarsi sull’assemblaggio di tutti gli elementi, tenendo sotto controllo tempi e costi oltre che eventuali criticità in fase di montaggio. Come detto, la fase di progettazione è estremamente curata proprio perché si tratta di assemblare elementi tecnici pre-collaudati. La precisione dimensionale è altissima rispetto ad una serie di elementi edilizi realizzati in opera. LE CASE IN PAGLIA Le case in paglia sono un altro metodo costruttivo studiato essenzialmente per le località di campagna (ma non solo ovviamente) e si dividono in case con strutture portanti in legno e tamponamenti in paglia o edifici interamente in blocchi di paglia, anche per quanto riguarda le parti strutturali verticali. Si tratta di un metodo costruttivo che richiede solo qualche accortezza in fase di cantierizzazione in termini di prevenzione incendi e prevenzione dall’umidità. La prevenzione incendi è abbastanza facile, in quanto si tratta di un cantiere dove non sono presenti fiamme libere (non vi è nulla da saldare). La prevenzione dall’umidità si attua con una attenta pianificazione riguardo l’approvvigionamento in cantiere delle balle di paglia e di attenzione al clima atmosferico (del resto anche molti materiali edili tradizionali sono poco adatti ad essere utilizzati in giornate piovose). Si configura così un metodo costruttivo che attentamente studiato in fase di progettazione si concretizza poi come estremamente rispettoso dei tempi della natura e del territorio essendo strettamente legato alle condizioni stagionali e atmosferiche. Una casa in paglia realizzata con blocchi autoportanti, circa 1 metro di spessore, è possibile che sia “auto costruita”. Cioè, sfruttando la leggerezza dei materiali da costruzione, chiunque può accumulare balle di paglia una sopra l’altra, dietro supervisione di un progettista specializzato, e partecipare così alla realizzazione della propria abitazione con un ritorno al legame tra edificio e luogo come oggi si vede raramente. Non si consideri però una casa in paglia come realizzata solo secondo tecniche antiche. I materiali utilizzati sono tutti tecnologicamente avanzati. Dagli elementi strutturali in legno, realizzati e collaudati in azienda, agli intonaci ad alto spessore, sempre realizzati con materiali naturali, ai serramenti ad alte prestazioni. Fonte: Expoclima.net Edifici pubblici: ecco i fondi per riqualificazione efficiente Solar Decatholon Europe 2014 Progetto italiano sugli scudi L A ’Avviso pubblico Cse - Comuni per la Sostenibilità e l’Efficienza Energetica - è una nuova iniziativa del “Poi Energia” (il piano operativo interregionale) che prevede la concessione di contributi a fondo perduto per progetti di efficientamento e/o produzione di energia da Fer sugli edifici delle amministrazioni comunali delle Regioni Convergenza, attraverso l’acquisto e l’approvvigionamento di beni e servizi tramite il Mercato Elettronico della Pubblica Amministrazione (MePA). Le risorse disponibili sono pari a 15 milioni di euro e i contributi dell’Avviso Cse finanziano interventi per un valore ammesso che non può essere: ❖ inferiore a 40mila euro iva esclusa; ❖ superiore alla soglia di rilevanza comunitaria di cui all’art. 28, co. 1, lett. b) del D.Lgs. n. 163/2006, di volta in volta vigente alla data di emissione della Richiesta di Offerta (RDO), e attualmente pari a 207.mila euro oltre Iva. È possibile attivare la Richiesta di Offerta tramite il MePA già a partire dallo scorso 4 luglio 2014, per l’acquisto e l’approvvigionamento di beni e servizi proposti dai fornitori abilitati all’interno del MePA in riferimento al bando di abilitazione “Fonti rinnovabili ed efficienza energetica”. La richiesta dovrà fare riferimento a beni e servizi rispondenti alle caratteristiche, agli obiettivi ed alle finalità indicate nella diagnosi energetica dell’edificio su cui si intende realizzare l’intervento, previamente effettuata dal Comune. Il finanziamento è nella forma del contributo a fondo perduto fino al 100% del costo ammissibile. Le richieste di concessione del contributo, invece, possono essere presentate a partire dal 21 luglio; i contributi saranno assegnati sulla base di una procedura a sportello, nel rispetto dell’ordine cronologico di presentazione delle istanze e fino ad esaurimento delle risorse. Le richieste vanno inoltrate secondo le modalità indicate dal Mse. Importante: non potranno essere richiesti contributi in relazione a edifici ricompresi tra i beni culturali di cui all’art. 10 del D.Lgs. 22 gennaio 2004. ncora una volta protagonisti. Rhome, la casa sostenibile progettata da studenti e dai ricercatori dell’Università di Roma Tre si è infatti aggiudicata il primo premio nella sezione social housing (categoria nuove costruzioni) e il secondo nella classifica assoluta al Solar Decathlon Europe 2014: competizione internazionale che vede sfidarsi le più importanti università del mondo sul tema della bio-edilizia. Molteplici le innovazioni proposte dal progetto, ideato allo scopo di riqualificare il quartiere romano di Tor Fiscale. Innanzitutto, una grande importanza è stata data alla scelta dei materiali e all’utilizzo di tecnologie in grado di ridurre il più possibile i consumi, a partire dagli impianti fotovoltaici su tetto e facciata dell’edificio, integrati con strategie passive per ottimizzare le risorse climatiche e i materiali locali. Tra queste, la ventilazione naturale ottenuta tramite aperture posizionate strategicamente per innescare una ventilazione incrociata e l’ombreggiamento estivo attraverso apposite logge. Insomma: un progetto che da tutti i punti di vista guarda al futuro, come conferma Chiara Tonelli, la Faculty Advisor del team: “Sarebbe importante che il progetto di Rhome for denCity una volta terminata la competizione internazionale, non restasse un prototipo, ma si traducesse concretamente nella realizzazione di vere abitazioni, per riqualificare quella che peraltro è un’area degradata della periferia della capitale. È arrivato il momento di dare un segnale di svolta importante per ripensare al meglio l’abitare sostenibile. Siamo convinti che si tratti di una grossa opportunità per l’architettura e per l’economia del nostro Paese, e per far ripartire l’edilizia nel segno della qualità”. L’evento nel cui ambito il progetto italiano si è affermato, è promosso dal Dipartimento dell’Energia degli Stati Uniti, è costituisce la più importante competizione internazionale dedicata alle abitazioni che non sprecano ma anzi producono energia, riscaldamento e raffrescamento; risparmiano acqua; riciclano materia. LUGLIO 2014 23 N.14 Sul nuovo sito di Assoclima informazioni, video, approfondimenti, prodotti e un’ampia sezione dedicata ai dubbi più frequenti Pompe di calore: ecco tutto quello che c’è da sapere I sistemi a pompa di calore, ben conosciuti tra gli addetti ai lavori, sono ancora poco noti al vasto pubblico dei consumatori finali. Per colmare questa lacuna, Assoclima (associazione dei costruttori di sistemi di climatizzazione costituitasi nel 1964 come Co.Aer, federata ad Anima e in grado attualmente di rappresenta un settore industriale con 54 aziende associate, più di 7.000 addetti e un fatturato totale di oltre 1.425 milioni di euro, con una quota di esportazione del 63%) ha realizzato il nuovo sito www.assoclima.it, il cui obiettivo principale è informare l’utente finale sui molteplici benefici offerti da questi innovativi ed efficienti sistemi di riscaldamento e raffrescamento. “La messa on line del nuovo sito Assoclima - dichiara il presidente, Alessandro Riello - coincide volutamente con l’entrata in vigore della tariffa elettrica dedicata D1: tariffa che, ci auguriamo, contribuirà D. Per accedere alle detrazioni fiscali del 5065%, l’Attestato di certificazione energetica (A.C.E.), ora sostituito dall’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E), è obbligatorio per tutti gli interventi incentivati? E se sì, le spese tecniche necessarie per redigerlo sono comunque detraibili? R. 1 gennaio 2007. Il comma 1-ter dell’art. 6 del D. Lgs. n. 192 del 2005, modificato dal D. Lgs. 311/2006, ha stabilito che dal 1° gennaio 2007 l’A.C.E. di un edificio o di un’unità immobiliare è necessario per accedere agli incentivi e alle agevolazioni di qualsiasi natura, finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche dell’unità immobiliare, dell’edificio o degli impianti. Inoltre, come previsto dal comma 1- bis dell’art. 11 del decreto su citato, fino all’entrata in vigore (25 luglio 2009) delle Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, l’attestato di qualificazione energetica ha potuto sostituire a tutti gli effetti (e quindi anche relativamente alle detrazioni fiscali del 50%, là dove richiesto), l’A.C.E. Ma come riporta chiaramente il punto 1-ter dell’art. 11 del D. Lgs. 192, ciò non è più consentito trascorsi dodici mesi dall’emanazione delle Linee Guida nazionali. In questo modo è stato esteso in ambito nazionale quanto già era vigente nelle regioni in cui una legislazione locale imponeva da tempo la redazione dell’A.C.E. 26 luglio 2010. Pertanto, per i lavori che abbiano avuto inizio dal 26 luglio 2010 o successivamente, è stato ritenuto obbligatorio l’A.C.E. per accedere alle detrazioni fiscali del 50%, eccezion fatta per gli interventi che il comma 24 della finanziaria 2008 e l’art. 31 della legge 99/09 esentano dall’obbligo, e per i quali nel tempo si è attuata una semplificazione delle procedure di trasmissione, ossia quelli di cui ai commi 345, limitatamente alla sostituzione di infissi in singole unità immobiliari, 346 e 347 della Finanziaria 2007. Come accennato, sulla base del comma 1 ter dell’art.6 del D. Lgs. n. 192 del 2005, si è ritenuto che possano ritenersi salvi i diritti acquisiti prima del 26 luglio 2010, garantiti dalle attestazioni di incarico conferite fino a questa data. Con il decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, coordinato con la legge di conversione 3 agosto 2013, n. 90 (che recepisce la direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell’edilizia), l’Attestato di Certificazione Energetica è stato soppresso e sostituito dall’Attestato di Prestazione Energetica. alla diffusione delle pompe di calore nel settore residenziale come sistema di riscaldamento alternativo ai tradizionali apparecchi a combustione”. Il nuovo sito è strutturato in modo da offrire le informazioni su vari livelli: alcuni video mostrano, in modo semplice e chiaro, come funziona una pompa di calore e quali vantaggi garantisce in termini di risparmi economici ed energetici e di riduzione di emissioni inquinanti. Ma per chi vuole saperne ancora di più sono disponibili anche approfondimenti testuali e un’area download da cui scaricare una serie di documenti relativi ai sistemi a pompa di calore: dai testi di decreti alle guide per accedere agli incentivi, dai fac-simile del nuovo libretto di impianto ai moduli per l’adesione alla tariffa elettrica D1. Importante per facilitare l’utente nella ricerca del prodotto più adatto alle sue esigenze, è poi l’area “Chi siamo”, con 4 agosto 2013. Pertanto, dal 4 agosto 2013, entrata in vigore della legge n. 90, nei casi ove esso è previsto (e cioè nel caso di interventi ai sensi dei commi 344 e 345, quest’ultimo limitatamente alla coibentazione di strutture opache e alla sostituzione di infissi in contesti diversi dalle singole unità immobiliari, della Finanziaria 2007), per accedere a questi incentivi, occorre ora redigere l’A.P.E. Per ciò che attiene la metodologia di calcolo da seguire, come riporta la Circolare del MiSE del 7 agosto 2013, “fino all’emanazione dei decreti previsti dall’art.4 del D.L. n. 63, si adempie alle prescrizioni di cui al decreto legge stesso redigendo l’A.P.E. secondo le modalità di calcolo di cui al D.P.R. 2 aprile 2009 n. 59, fatto salvo nelle Regioni che hanno provveduto ad emanare proprie disposizioni normative in attuazione della direttiva 2002-91CE”. Ai soli fini dell’accesso alle detrazioni in oggetto, nei casi ove esso è previsto, sopra riportati nel dettaglio, si continua ad utilizzare lo stesso modulo dell’attestato di qualificazione energetica, che può essere compilato e sottoscritto anche da un tecnico abilitato coinvolto nei lavori di cui alla richiesta di detrazione, mentre il tecnico compilatore dell’Attestato di Prestazione Energetica non deve essere coinvolto nei lavori (per ulteriori informazioni sui requisiti dei certificatori, si rimanda al D.P.R. 75/2013). Come è stato già detto, l’A.P.E. va conservato dall’utente e, in quanto misura obbligatoria per l’accesso alle detrazioni, le spese tecniche per la sua compilazione sono anch’esse detraibili. pompe di calore ad alta efficienza o impianti geotermici a bassa entalpia o di sostituzione di scaldacqua di tipo tradizionale con scaldacqua a pompa di calore per a.c.s.); ❖ allegato F (nel caso di sostituzione di infissi in singole unità immobiliari o di installazione di pannelli solari). Effettuata la trasmissione, in automatico ritorna al mittente da ENEA una ricevuta informatica con il CPID (Codice Personale Identificativo), valida a tutti gli effetti come prova dell’avvenuto invio. Non sono previsti altri riscontri da parte di ENEA, né in caso di invio corretto, né in caso di invio incompleto, errato o non conforme. Non vanno inviate asseverazioni, relazioni tecniche, fatture, copia di bonifici, piantine o documentazione varia che, invece, deve essere conservata a cura dell’utente ed esibita in caso di eventuali controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate. Inoltre è facoltà dell’Agenzia richiedere l’esibizione degli originali degli Allegati inviati (A, E o F), debitamente firmati e datati. Di conseguenza, si consiglia l’utente di stampare questi documenti e conservarli in caso di futuri possibili controlli. Si ricorda infine che l’allegato A deve essere necessariamente firmato e timbrato dal tecnico abilitato a certificare il rispetto dei requisiti richiesti all’impianto per accedere alle detrazioni. D. Per fruire delle detrazioni fiscali del 50-65% cosa occorre inviare all’ENEA? E come posso sapere se la mia domanda è stata accettata o meno e se posso procedere alla detrazione? R. La documentazione prevista dal decreto (asseverazione e attestato di qualificazione energetica) può essere redatta da un qualsiasi tecnico abilitato alla progettazione di edifici e impianti, nell’ambito delle competenze ad esso attribuite dalla legislazione vigente ed iscritto allo specifico Ordine o Collegio professionale. Tuttavia, nelle regioni in cui vige una legislazione regionale più restrittiva, i tecnici sono soggetti a detta legislazione. Le parcelle dei professionisti sono comunque anch’esse detraibili ai sensi di questi incentivi. R. Non occorre inviare alcuna comunicazione preventiva. La normativa vigente impone solamente che entro 90 giorni dal termine dei lavori debba essere trasmessa ad ENEA attraverso il sito dedicato dell’ente - la documentazione costituita da: ❖attestato di qualificazione energetica (Allegato A al “decreto edifici”); ❖ scheda descrittiva degli interventi realizzati (Allegato E). In alcuni casi è sufficiente una documentazione semplificata, costituita da: ❖ allegato E (nel caso di sostituzione di impianti termici con caldaie a condensazione, l’elenco degli associati e i link diretti ai siti aziendali. Infine, ma non da ultimo, una sezione “Faq”, con le risposte ai quesiti più frequenti. Pubblichiamo di seguito proprio alcuni dei principali quesiti facenti capo alla sezione “Documentazione”, mentre sui prossimi numeri di Italia Casa, grazie alla collaborazione con Assoclima, saranno riportate le risposte agli interrogativi in materia di impianti, ecobonus, tariffa D1, efficienza, conformità. potenza), di climatizzazione estiva (senza limiti di potenza) e di produzione di acqua calda sanitaria, esclusi gli scaldaacqua. La novità consiste nel fatto che si tratta di un unico libretto composto da più schede modulabili a seconda delle caratteristiche dell’impianto. Il libretto deve sempre essere presente per tutti gli impianti termici. I controlli di efficienza energetica scattano invece quando si superano i seguenti limiti di potenza utile nominale: 10 kW per impianti di climatizzazione invernale e 12 kW per impianti di climatizzazione estiva. A loro volta, le verifiche scattano ogni qualvolta si intervenga sull’impianto modificandone l’efficienza o per disposizione di legge, con una tempistica diversa a seconda della tipologia e potenza dell’impianto (Dpr 74/2013). Ad esempio, per le caldaie a gas o metano normalmente installate in una singola unità immobiliare si interviene ogni quattro anni, mentre si scende a due per gli impianti condominiali superiori ai 100 kW, salvo diverse indicazioni regionali. Per gli impianti esistenti al 1 giugno 2014 i Libretti di centrale e i Libretti di impianto compilati in precedenza dovranno essere allegati al nuovo Libretto per la climatizzazione. D. Chi deve compilare e conservare il libretto? D. Chi può firmare l’asseverazione di un intervento e l’attestato di qualificazione (o certificazione) energetica previsto dal decreto? E le spese sono detraibili? D. Per quali impianti è richiesto il nuovo libretto di impianto di climatizzazione? R.Il libretto è richiesto per gli impianti termici di climatizzazione invernale (senza limiti di R. Con l’entrata in vigore del nuovo libretto, il responsabile (che nei piccoli impianti è l’utente stesso mentre in condominio può essere l’amministratore o la ditta abilitata da questi delegata) deve scaricare il nuovo modello di libretto dal sito del ministero dello Sviluppo Economico e trascrivere sulla prima pagina i dati identificativi dell’impianto così da consegnarlo, all’atto del controllo, al manutentore per l’aggiornamento. Il libretto, che è la carta d’identità dell’apparato, viene compilato per la prima volta dall’installatore all’atto della messa in funzione e aggiornato dal responsabile dell’impianto o dal manutentore. La responsabilità della conservazione del libretto di impianto è del proprietario o conduttore dell’impianto o dell’amministratore del condominio o dell’eventuale terzo responsabile (designato dal proprietario o dall’amministratore) al quale è demandata la responsabilità dell’esercizio, che comprende anche l’affidamento dei controlli e della manutenzione dell’impianto a imprese abilitate a queste funzioni. LUGLIO 2014 LEGGI & SENTENZE 25 N.14 L’uomo infastidiva continuativamente i residenti dello stabile, con rifiuti, escrementi, musica ad alto volume ed ingiurie Molesta e perseguita gli altri condòmini Scatta la misura cautelare o di sicurezza CORTE CASSAZIONE sent. 19.06.2014, n. 26589 I comportamenti del condomino consistenti nell’abbandono di escrementi davanti alle porte di ingresso delle abitazioni, nel danneggiamento di autovetture, nel versamento di acido muriatico dei locali comuni, nell’immissione di suoni ad alto volume, nella pronuncia di epiteti gravemente ingiuriosi e nell’inserimento di scritti di contenuto delirante nelle cassette postali, che hanno determinato gli eventi previsti dall’art. 612 bis c.p. (i.e. stato di ansia e di timore per l’incolumità della famiglia e mutamento delle abitudini di vita) configurano la fattispecie incriminatrice e giustificano l’emissione di un provvedimento di natura cautelare o di sicurezza. RITENUTO IN FATTO Con il provvedimento impugnato veniva confermata l’ordinanza del Giudice per le indagini preliminari presso il Tribunale di Roma del 27/11/2013, con la quale veniva provvisoriamente applicata nei confronti di E.G. la misura di sicurezza della casa di cura e custodia per il reato di cui all’art. 612 bis cod. pen., ipotizzato nella commissione di molestie, ingiurie e danneggiamenti nei confronti di tredici condòmini nel corso del 2012 e fino al maggio del 2013. L’indagato ricorre sui punti e per i motivi di seguito indicati. 1. (omissis). 2. Sulla sussistenza dei gravi indizi, il ricorrente deduce violazione di legge ed illogicità della motivazione nel riferimento a dichiarazioni delle persone offese dalle quali non emergevano comportamenti tali da turbare le stesse o determinarne mutamenti nelle condizioni di vita, ed ulte- riore violazione di legge nel richiamo ad ammissioni dell’indagato inutilizzabili in quanto rese nel corso della consulenza psichiatrica. 3. Sulla sussistenza del presupposto della pericolosità sociale, il ricorrente deduce mancanza di motivazione sul successivo provvedimento con il quale il Giudice per le indagini preliminari aveva sostituito la misura in oggetto con quella della libertà vigilata, ed illogicità della prevalenza attribuita alla relazione del consulente tecnico del pubblico ministero, fondata su un solo incontro con l’indagato, non corredata da informazioni presso la famiglia e la scuola dello stesso ed inutilizzabile in quanto riportante dichiarazioni del G. sui fatti, rispetto a quella dei sanitari dell’Ospedale psichiatrico di Napoli in seguito alla quale la misura era stata sostituita. CONSIDERATO IN DIRITTO 1.(omissis). 2. I motivi proposti sulla sussistenza dei gravi indizi infondati. Nel provvedimento impugnato si premetteva come dalle dichiarazioni delle persone offese risultasse che l’indagato per circa un anno poneva in essere comportamenti gravemente molesti, consistiti nell’abbandono di escrementi davanti alle porte di ingresso delle abitazioni dei condòmini, nel danneggiamento di autovetture degli stessi, nel versamento di acido muriatico nei locali comuni dell’edificio, nell’immissione di suoni ad alto volume nella confinante camera da letto della figlia minore di uno dei condòmini, nella pronuncia di epiteti gravemente ingiuriosi nei confronti di alcune persone offese e nell’inserimento di scritti di con- tenuto delirante nelle cassette postali. A questo punto, coerentemente e in aderenza al dato normativo, il Tribunale osservava che da tali condotte derivavano eventi corrispondenti a quelli previsti della fattispecie incriminatrice, in particolare lo stato di ansia e di timore per l’incolumità delle mogli e dei figli minori, manifestato da alcuni condòmini, ed il mutamento delle abitudini di vita degli stessi, segnatamente derivante dalla privazione per i figli minori della possibilità di giocare all’interno del condominio. Nessuna illogicità è individuabile in queste conclusioni, tenuto conto della particolare incidenza che condotte quali quelle descritte inevitabilmente esercitano, anche in considerazione della loro prolungata reiterazione, nella dimensione di quotidiana convivenza imposta dall’abitare il soggetto agente e le persone offese nello stesso edificio. Privo di decisività è poi il rilievo del ricorrente sull’inutilizzabilità delle dichiarazioni rese dall’indagato al consulente psichiatrico, in concreto non valutate nella motivazione del provvedimento impugnato. 3. Infondati sono da ultimi i motivi proposti sulla sussistenza del presupposto della pericolosità sociale. Infondata è in particolare la censura di mancanza di motivazione sul successivo provvedimento di sostituzione della misura in oggetto con quella della libertà vigilata. Il Tribunale esaminava infatti la circostanza, osservando in primo luogo come detto provvedimento fosse pervenuto presso la propria cancelleria dopo la chiusura del verbale, e comunque che la relazione del consulente tecnico del pubblico ministero, la quale evidenziava nell’indagato una decomposizione delirante persecutoria in un sog- getto affetto da disturbo schizoide della personalità e refrattario all’assunzione della terapia farmacologica, costituiva l’unico contributo tecnico al momento disponibile sulla pericolosità sociale del G., rispetto ad una prima valutazione dei sanitari dell’ospedale psichiatrico giudiziario di Napoli fondata su un solo colloquio con l’indagato. Tali conclusioni non sono poi affette da alcuna illogicità, alle stesse opponendo il ricorrente solo una diversa valutazione di merito sulla completezza dell’esame dei sanitari di cui sopra rispetto a quello del consulente ed un richiamo all’asserita inutilizzabilità delle dichiarazioni a questi rese dal G., che confonde il piano dell’utilizzabilità processuale di dette dichiarazioni con quello della loro viceversa normale presenza nelle procedure di accertamento psichiatrico. Nulla è peraltro specificamente dedotto dal ricorrente in ordine all’esclusione della pericolosità sociale del G. all’esito degli esami presso l’Ospedale psichiatrico giudiziario di Napoli, sulla base dei quali, secondo la prospettazione difensiva, sarebbe stato peraltro adottato un provvedimento comunque applicativo di una misura di sicurezza, sia pure attenuata, tale pertanto da presupporre la sussistenza del requisito della pericolosità sociale. È per il resto tardiva l’odierna produzione documentale del difensore sul punto. Il ricorso deve in conclusione essere rigettato, seguendone la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali. P.Q.M. Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali. Il detenuto avrebbe dovuto prima sperimentare altre possibilità, come chiedere a un vicino di acquistare il medicinale per suo conto Va in farmacia e poi torna a casa È sempre evasione dai domiciliari CORTE CASSAZIONE sez. VI pen., sent. 23.06.2014, n. 27193 RITENUTO IN FATTO E CONSIDERATO IN DIRITTO 1. La Corte di appello di Firenze riformava parzialmente la pronuncia di primo grado del 07/10/2009, riducendo la pena, e confermava nel resto la medesima pronuncia con la quale il Tribunale della stessa città, all’esito di giudizio abbreviato, aveva condannato il cittadino giamaicano K.K.R. in relazione al reato di cui all’art. 385 cod. pen. per essersi, il 06/10/2009, arbitrariamente allontanato dalla sua abitazione dove si trovava sottoposto alla misura cautelare degli arresti domiciliari. Rilevava la Corte come le emergenze processuali avessero comprovato la sussistenza del reato contestato e come l’imputato fosse meritevole di una riduzione della pena inflitta per adeguarla ad un fatto che era risultato di modesta entità. 2. Avverso tale sentenza ha presentato ricorso il R., con atto sottoscritto dal suo difensore avv. S.G., il quale, con due distinti punti, ha dedotto la violazione di legge, in relazione all’art. 59, comma 4, cod. pen., ed il vizio di motivazione, per contraddittorietà ed illogicità, per avere la Corte di appello erroneamente escluso la ricorrenza della causa di giustificazione putativa dello stato di necessità, pur riconoscendo che l’imputato si fosse allontanato da casa, lasciando la porta con la chiave nella serratura, per potersi recare in farmacia ad acquistare un medicinale; nonché la violazione di legge, in relazione all’art. 385, comma 4, cod. pen., per avere la Corte territoriale ingiustificatamente negato al R. l’attenuante dei rientro spontaneo in casa prima della condanna. 3. Ritiene la Corte che il ricorso vada rigettato. 3.1. Il primo motivo del ricorso è infondato. Costituisce ius receptum nella giurisprudenza di legittimità il principio secondo il quale l’evasione consistente nell’allontanamento del detenuto agli arresti domiciliari dal luogo in cui è autorizzato a svolgere attività lavorativa richiede il dolo generico, caratterizzato dalla consapevolezza di allontanarsi in assenza della necessaria autorizzazione, a nulla rilevando i motivi che hanno determinato la condotta dell’agente (così, da ultimo, sez. 6, n. 19218 del 08/05/2012, P.G. in proc. Rapillo, Rv. 252876). Di tale regula iuris la Corte di appello ha fatto corretta applicazione osservando, con una motivazione logicamente adeguata, come fosse stato irrilevante che l’imputato si fosse allontanato da casa per acquistare un medicinale in quanto “stava male”, atteso che non aveva dato neppure dimostrazione di non essersi potuto rivolgere ad un vicino di casa per poter risolvere quel suo problema. In tale ottica, bisogna prendere atto come la decisione adottata, lungi dall’aver integrato alcuna violazione di legge, si sia posta in stretta coerenza con quell’indirizzo giurisprudenziale per il quale, in tema di cause di giustificazione, incombe sull’imputato, che deduca una determinata situazione di fatto a sostegno dell’operatività di un’esimente, se non un vero e proprio onere probatorio, inteso in senso civilistico, un compiuto onere di allegazione di elementi di indagine per porre il giudice nella condizione di accertare la sussistenza o quanto meno la probabilità di sussistenza dell’esimente. Ne consegue che la mera indicazione di una situazione astrattamente riconducibile all’applicazione di un’esimente, non può legittimare la pronuncia assolutoria ex art. 530 cpv. cod. proc. pen., risolvendosi il dubbio sull’esistenza dell’esimente nell’assoluta mancanza di prova al riguardo (così, tra le altre, sez. 6, n. 15484 del 12/02/2004, P.G. in proc. Raia, Rv. 229446). 3.2. Il secondo motivo del ricorso è inammissibile perché avente ad oggetto un’asserita violazione di legge non dedotta con l’atto di appello. L’art. 606, comma 3, cod. proc. pen. prevede, infatti, espressamente come causa speciale di inammissibilità la deduzione con il ricorso per cassazione di questioni non prospettate nei motivi di appello: situazione, questa, con la quale si è inteso evitare il rischio di un annullamento, in sede di cassazione, del provvedimento impugnato, in relazione ad un punto intenzionalmente sottratto alla cognizione dei giudice di appello. 4. Al rigetto del ricorso consegue, a norma dell’art. 616 cod. proc. pen., la condanna del ricorrente al pagamento in favore dell’erario delle spese del presente procedimento. P.Q.M. Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali. 26 LEGGI & SENTENZE N.14 LUGLIO 2014 Excursus sulla giurisprudenza in materia di strutture aggettanti, distanze legali e spettanza delle spese di manutenzione Alessia Calabrese consulente UNAI L Il condominio e la proprietà dei balconi siva del proprietario dell’appartamento del osservare le distanze legali. secondo piano. Nella sentenza de quo, previsto che la realizzazione del balcone, compiuta nell’ ambito ALTRA GIURISPRUDENZA delle facoltà consentite dall’ art. 1102 cod. civ. nell’ uso dei beni comuni, non aveva proSull’inesistenza del diritto di agganciare le vocato alcuna diminuzione di luce e di aria tende alla soletta del balcone “aggettante” la alla veduta esercitata dal condomino sottoSuprema Corte si era in realtà già espressa nel stante, la Corte ha ritenuto legittima l’esecu2007, con la sentenza n.15913, cassata il 17 zione della delibera condominiale con cui luglio dello stesso anno. alcuni condòmini erano stati autorizzati a In quella sede, la Corte ha precisato che trasformare in balconi le finestre dei rispettivi all’ipotesi di balconi “aggettanti” i quali, spor- appartamenti senza osservare le distanze gendo dalla facciata dell’edificio, costitui- legali rispetto ai preesistenti balconi delle scono solo un prolungamento dell’apparta- proprietà sottostanti. mento dal quale protendono, senza, però, svolgere alcuna funzione di sostegno, né di DANNI E RESPONSABILITÀ necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incasMolteplici altre sono le questioni affrontasate nel corpo dell’edificio), non trova appli- te, negli anni, dalla Suprema Corte in tema cazione l’art. 1125 c.c.. Non potendo essere di balconi. considerati a servizio dei piani sovrapposti, i Tra queste, assoluta rilevanza riveste quella balconi in esame non si qualificano come relativa alla responsabilità per danni verificauna proprietà comune dei proprietari di tali tisi sulla parte sovrastante e sottostante dei piani, bensì rientrano nella proprietà esclusi- balconi va dei titolari degli appartamenti cui accedoSul punto, la Suprema Corte di Cassaziono. Sarà, di conseguenza, necessario il pre- ne, Sezione III Civile, si è pronunciata con la ventivo consenso del proprietario dell’appar- sentenza n. 22370 del 29 novembre 2004, tamento sovrastante affinché il proprietario esonerando il condominio da ogni responsadell’appartamento sito al piano inferiore bilità per i danni riscontrati sulla parte sottopossa agganciare le tende alla soletta del bal- stante e sovrastante dei balconi (nel caso di cone aggettante sovrastante. specie: infiltrazioni d’acqua nell’appartamento provenienti dal sovrastante immobile, con danni al bagno padronale e di servizio, LE DISTANZE LEGALI nonché al soffitto del balcone, ove si era veriAlla questione si ricollega anche quella del ficata anche caduta di calcinacci.). rispetto delle norme sulle distanze legali, Dei danni in questione rispondono, infatti, come osservato dalla stessa Corte di Cassa- solo ed esclusivamente i proprietari degli zione, il 27 aprile 1981, con sentenza n. 2531. appartamenti immobiliari corrispondenti Le norme in esame sono applicabili, in superiore e inferiore. relazione alle parti immobiliari di proprietà esclusiva, nei rapporti reciproci fra condòmiDELIBERE CONDOMINIALI ni qualora uno di essi, utilizzando una parte comune a vantaggio della sua proprietà, sia Altra pronuncia interessante attiene alla pure nei limiti di cui all’art. 1102 cod. nullità delle delibere condominiali che inciciv.(non alterazione della destinazione e non dono su beni di proprietà esclusiva dei conimpedimento di pari uso agli altri partecipan- domini. Il riferimento è alla sentenza n. ti secondo il loro diritto) incorra nella viola- 21199 del 31 ottobre 2005, di cui si riporta zione dei diritti di un altro condomino. nel seguito un estratto: Al riguardo sono configurabili tempe“Non possono essere oggetto di deliberaramenti, alla stregua di una valutazione di zioni impositive di spese (e dunque di relativa compatibilità delle norme suindicate con gli ripartizione) da parte dell’assemblea del coninteressi da considerare nei rapporti condo- dominio gli interventi di manutenzione relaminiali, allorché trattasi di utilizzazione im- tivi ai balconi, da considerarsi beni di proplicante la violazione di una norma del rego- prietà esclusiva, in quanto costituenti appenlamento condominiale predisposto dall’ori- dici o prolungamenti delle unità immobiliari ginario unico proprietario e recepito nei cui accedono e non assolventi, normalmente, a funzioni strutturali riferibili all’edificio singoli atti di acquisto. In base al surriportato principio, nel caso in condominiale, salvo che per i rivestimenti esame i Giudici di legittimità hanno ritenuto esterni e le parti decorative frontali (che insecorretta la decisione dei giudici del merito rendosi nel prospetto dell’edificio contribuicon la quale, in accoglimento della domanda scono all’estetica complessiva dello stesso). Sono nulle - e pertanto sottratte ai termini di un condomino, altri condòmini erano stati condannati a rimuovere una struttura di impugnativa di cui all’art. 1137, terzo commetallica a sostegno di una tenda, realizzata ma per i casi di semplice annullabilità - le su di un balcone di loro proprietà esclusiva a delibere condominiali che incidono sui diritdistanza inferiore a quella prescritta dall’art. ti individuali sulle cose; la dichiarazione di 907 cod. civ. dal balcone soprastante dell’at- impugnabilità, senza limiti di tempo, dell’attore ed in violazione di una norma del regola- to presupposto inficiato da nullità si estende mento condominiale, vietante ogni modifi- anche all’atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende”. cazione dei balconi. a Suprema Corte di Cassazione, con sentenza n.6624 del 30 aprile 2012, ha contribuito a fornire elementi chiarificatori in una materia che, da sempre, costituisce motivo di contenzioso nei condomini: la questione della proprietà dei balconi aggettanti. Il caso sottoposto ad esame dei Giudici di legittimità nell’aprile 2012 è quello del proprietario di un appartamento sito al secondo piano di una palazzina. Questi si era rivolto al Giudice di Pace per richiedere la condanna del condomino sito al piano sottostante, responsabile dell’installazione di tende da sole per mezzo di aggancio alla soletta del balcone soprastante. Il condomino del secondo piano rivendicava, quindi, dinanzi al Giudice di Pace, la proprietà esclusiva del balcone e richiedeva la rimozione delle tende da sole installate senza sua preventiva autorizzazione. Sostenendo che la soletta del balcone del piano superiore fosse da considerarsi, ai sensi dell’ ex art. 1125 del codice civile, bene comune, la parte citata in giudizio respingeva l’accusa. Dal momento che, analizzati i fatti, il Giudice di Pace si era espresso a favore del condomino richiedente, disponendo la rimozione delle tende, la controparte presentò ricorso rivolgendosi al Tribunale territorialmente competente. Ribaltando del tutto la precedente pronuncia, in questa sede il giudice definì legittimo il diritto dei proprietari dell’immobile del primo piano ad ancorare le tende da sole alla soletta del suddetto balcone, qualificando, questo, quale bene comune del condominio. Per far valere le proprie ragioni, il condomino del secondo piano si rivolse, dunque, alla Corte di Cassazione, che, con la sentenza sopraccitata, risolse finalmente l’arcano, definendo i balconi aggettanti come dei meri prolungamenti del relativo immobile e, in quanto tali, da considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento; ciò in quanto: a) non rispondono alla funzione di copertura dei piani sottostanti; b) godono di una piena autonomia considerato che la loro sussistenza prescinde dalla presenza di altri balconi ai piano inferiori o superiori; c) non svolgono alcuna funzione di utilità per gli altri condòmini; d) la loro esistenza va ad esclusivo vantaggio del condomino proprietario dell’immobile corrispondente. I Giudici della Suprema Corte quindi, hanno disposto la rimozione delle tende affermando che, trattandosi di una proprietà esclusiva dell’immobile pertinente, il condomino che abita l’appartamento sottostante non può utilizzarlo come supporto per installare manufatti di ogni tipo, senza averne preventivamente richiesto il permesso. Le uniche parti dei balconi aggettanti da considerarsi beni comuni, in quanto elementi integranti della facciata condominiale perché adibite ad abbellire l’edificio e ad apportare una miglioria che va a vantaggio dell’intera compagine condominiale, sono i rivestimenti e le decorazioni della parte frontale e della parte inferiore. COSTRUZIONE MANUFATTI DA BALCONE A FINESTRA Ciò premesso, i Giudici di Piazza Cavour In tema di costruzione di manufatti (balIncentrata sulle distanze legali è anche la hanno, quindi, risolto il caso sottoposto al loro vaglio disponendo la rimozione delle più recente sentenza del 14 aprile 2004, n. coni aggettanti) nella colonna d’aria del tende agganciate, senza preventiva autorizza- 7044, relativa, nello specifico, alla possibilità cortile condominiale, la stessa corte si è zione, ad una proprietà da considerarsi esclu- di trasformare in balcone la finestra senza espressa con sentenza n. 3098/2005, osser- vando che la costruzione di manufatti nel cortile condominiale è consentita al singolo condomino solo se non alteri la normale destinazione di quel bene, non anche, pertanto, quando si traduca in corpi di fabbrica aggettanti (nella specie, ballatoio), con incorporazione di una parte della colonna d’aria sovrastante ed utilizzazione della stessa ai fini esclusivi. QUALI RIVESTIMENTI Quella del rivestimento (intonaco) e degli elementi decorativi del fronte o della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio è altra materia trattata dalla Corte di Cassazione. Facciamo riferimento alla sentenza n. 1279 del 28 novembre 1992. In quella sede, i Giudici di legittimità hanno osservato che, se prevalentemente destinati a rendere esteticamente gradevole l’edificio, gli elementi succitati sono da qualificarsi come di proprietà comune dei condòmini, in quanto destinati all’uso comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c; in tutti i casi in cui, invece, sono finalizzati esclusivamente al decoro di quest’ultimo, sono da considerare pertinenze dell’appartamento di proprietà esclusiva. Ne consegue che, nell’ipotesi di distacco, per vizio di costruzione, del rivestimento o degli elementi decorativi predetti, il condominio potrà legittimamente esperire azione di responsabilità nei confronti del costruttore, ai sensi dell’art. 1669 c.c., se il rivestimento o gli elementi decorativi abbiano prevalente funzione estetica per l’intero edificio. DEFINIRE LA PERTINENZA In tema di pertinenza, è la stessa Corte di Cassazione che, il 5 maggio 1992, aveva specificamente qualificato come tale, così da assoggettarla a semplice autorizzazione e non a concessione ex art. 7, cpv., lettera a) D.L. 23 gennaio 1982, n. 9, convertito nella L. 25 maggio 1982, n. 94, l’opera la quale, pur conservando la propria individualità fisica ed autonomia funzionale, venga posta in un durevole rapporto di subordinazione strumentale con altra persistente, per renderne più agevole o comunque migliorarne l’uso. Nell’ambito della normativa edilizia, per delimitare la relativa nozione è possibile far ricorso interpretativo alla normativa catastale, secondo la quale la pertinenza consiste in un volume privo di autonomo accesso dalla via pubblica ed insuscettibile di produrre un proprio reddito senza subire modificazioni fisiche. Nel pronunciamento in esame, la Suprema Corte ha ritenuto che, essendo opera accessoria soggetta al diverso regime concessorio, la quale congiunta intimamente con altra, costituisce parte costitutiva ed integrante del tutto, la superficie realizzata mediante la costruzione di un balcone non possa qualificarsi come pertinenza. La Corte ha, inoltre, precisato che, a differenza delle pertinenze che possono anche fisicamente essere separate dalla cosa principale senza alterarne l’essenza fisica e funzionale, le opere acSegue a pag. 27 LUGLIO 2014 LEGGI & SENTENZE 27 N.14 Continua da pag. 26 Il condominio e la proprietà dei balconi cessorie non sono suscettibili di separazione, senza che ciò determini frazionamenti fisici del tutto o alterazioni funzionali dell’immo- al quale la tinteggiatura dei sottobalconi non sia da qualificarsi come intervento su parti inbile. dividuali dell’edificio condominiale; di conseguenza, può legittimamente addebitarsi la SENTENZE DI MERITO relativa spesa all’intera collettività dei conNon mancano, in tema di balconi, anche dòmini. svariate pronunce dei Tribunali, che offrono Rimanendo in tema di spese, quelle relatiuna panoramica generale su casistiche parti- ve alla riparazione di balconi negli edifici colari. Dal Tribunale di Napoli viene affron- condominiali sono, ex parere del Tribunale tata, il 16 ottobre 1990, la questione della Civile di Napoli del 18 dicembre 1991, in spesa per la riparazione delle colonnine e dei parte a carico del proprietario dell’appartapilastrini che fanno parte integrante del pa- mento di cui costituiscono accessorio, conrapetto dei balconi e della terrazza a livello. Si sentendo il calpestio e l’affaccio, ed in parte a afferma, in quell’occasione, che la suddetta carico dei condòmini, in quanto costituenti spesa deve gravare esclusivamente sul pro- elementi della facciata dell’edificio, di cui prietario dei beni medesimi, assolvendo, il concorrono a formare la struttura. parapetto, alla funzione primaria di protezioSi riporta, infine, un estratto della sentenza ne dell’unità immobiliare del condomino e, n. 952 del 7 marzo 2008 del TAR Campania perciò, soggetta all’autonomo diritto domi- - Napoli, sez. IV, in tema di sanatoria di un nicale. balcone realizzato a partire dalla trasformaLa Corte di Appello Civile di Salerno il 16 zione di una apertura esistente sulla facciata marzo 1992 si esprime, invece, sulla tematica interna del fabbricato di interesse. della proprietà, sostenendo che la proprietà Si legge in sentenza: esclusiva delle terrazze e dei balconi si esten[…] I ricorrenti, attraverso la documentade a tutte le opere necessarie al godimento e zione tecnica e fotografica allegata alla istanall’utilizzazione (es: la pavimentazione, la za di sanatoria ed al fascicolo di causa, hanno parte interna ed i davanzali dei parapetti), attestato, innanzitutto, che l’unità immomentre sono da ritenersi di proprietà condo- biliare interessata dagli interventi oggetto di miniale la parte esterna dei parapetti, la fascia sanatoria, situata in zona A centro storico, di coronamento (cornicione o marcapiano) è ricompresa in un edificio di cinque piae quella di rivestimento dei bordi aggettanti ni fuori terra con una struttura portante in (frontalini) con relativi intradossi. muratura articolata secondo un sistema diÈ del Tribunale Civile di Milano il pronun- stributivo composto dalla sequenza portone ciamento (datato 14 settembre 1992) in base androne - scala, ove la scala unica è posta lateralmente all’androne di ingresso. Per ciò che concerne l’impianto distributivo della facciata interessata dagli interventi in oggetto, i ricorrenti hanno altresì documentato, attraverso i rilievi grafici e fotografici in atti a suo tempo allegati alla istanza di sanatoria, che le aperture realizzate non riguardano il prospetto principale esterno del fabbricato che affaccia sulla strada principale e precisamente su San Giovanni a Teduccio, bensì interessano una facciata interna del fabbricato che prospetta su un cortile. A ben vedere le aperture esistenti su detta facciata interna, come ricavabile dalla documentazione fotografica allegata in atti, non rispecchiano quel sistema regolare di allineamento verticale e simmetrico suscettibile come riportato nella scheda tecnica descrittiva sopra richiamata - di essere interrotto o alterato da un intervento sporadico non coerente né conforme al sistema distributivo preesistente. Dalla visione delle riproduzioni fotografiche dello stato dei luoghi è evidente che la modifica della preesistente finestra in balcone, operata attraverso l’abbattimento del parapetto e la apposizione di una ringhiera metallica, non altera l’impianto distributivo delle aperture esistenti. Ed infatti, come innanzi precisato, la facciata del fabbricato che prospetta sul cortile interno non presenta un sistema distributivo di aperture caratterizzato da simmetria e linearità, essendo composta in varia parte sia da finestre che da balconi collocate secondo una sequenza non Appalti e difetti di costruzione Le responsabilità del venditore C on la sentenza n. 12675 la II sezione civile della Corte di Cassazione ha affrontato una tematica connessa all’ambito di applicazione dell’articolo 1669 del codice civile sulla responsabilità decennale dell’appaltatore per vizi e gravi difetti di costruzione. Tra le questioni esaminate, la Corte ha preliminarmente preso posizione in ordine all’ambito soggettivo di responsabilità ex art. 1669 c.c., stabilendo se le disposizioni relative alla responsabilità del venditore-costruttore si applichino allorquando tale veste sia ricoperta da una società cooperativa che abbia appaltato i lavori ad un’impresa. La Corte, ha affermato che ‘”ai fini dell’applicazione del regime di responsabilità previsto dall’art. 1669 cod. civ. riveste la qualità di costruttore-venditore la cooperativa edilizia che ha assegnato ai soci prenotatari unità immobiliari di un complesso condominiale, realizzandosi in tal caso un trasferimento della proprietà a titolo oneroso nonostante l’equivalenza del corrispettivo al prezzo della costruzione e l’assenza di profitto della cooperativa” (cfr. con Cass. n. 16202/07). In più la Corte ha ritenuto che la responsabilità dell’appaltatore debba essere estesa al soggetto proprietario che sia ritenuto costruttore. Ciò si verificherebbe allorquando il committente, pur avendo appaltato a terzi l’esecuzione dell’opera, abbia conservato il potere di impartire direttive ovvero il potere di sorveglianza sullo svolgimento dell’altrui attività, in modo che l’opera sia a lui riferibile. Accogliendo un orientamento giurisprudenziale (v. da Cass. II sez., 4622/02 e anche Cass. 8109/97) la II sezione della Cassazione ha ribadito che: “la denuncia di gravi difetti di costruzione, oltre che dal committente e suoi aventi causa, può essere fatta anche dagli acquirenti dell’immobile, in base al principio che le disposizioni di cui all’art. 1669 cod. civ. mirano a disciplinare le conseguenze dannose di quei difetti che incidono profondamente sugli elementi essenziali dell’opera e che influiscono sulla durata e solidità della stessa, compromettendone la conservazione e configurano, quindi, una responsabilità extracontrattuale, sancita per ragioni e finalità di interesse generale”. Quindi “il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell’opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell’ipotesi in cui la realizzazione dell’opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale, in quanto il venditore abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell’altrui attività, sicché anche in tali casi la costruzione dell’opera è a lui riferibile” (v. anche Cass. 567/05; 2238/12). ordinata né organica, sicché non si comprende quale impianto distributivo il Comune abbia inteso preservare attraverso il diniego in oggetto sia rispetto alla logica distributiva propria dell’unità edilizia interessata, sia rispetto ad eventuali trasformazioni intervenute nel tempo. Pertanto la motivazione addotta dal Comune di Napoli non può ritenersi in ogni caso idonea a legittimare il diniego della modifica della finestra in balcone, laddove i ricorrenti nel realizzare tale intervento hanno peraltro dimostrato di essersi attenuti alle medesime caratteristiche costruttive degli altri balconi esistenti sulla medesima facciata, ed hanno altresì inteso riequilibrare la facciata medesima attraverso un riallineamento con altro analogo balcone già esistente al piano superiore. Sotto tale profilo il Comune intimato avrebbe potuto assentire la modifica di un’apertura esistente, in assenza di un accertato pregiudizio all’aspetto architettonico esteriore del fabbricato ed alla sua conformazione originaria come tutelata dalla norma tecnica di attuazione, mentre, correttamente ha escluso la sanabilità delle “nuove aperture” la cui realizzabilità è radicalmente esclusa dalla normativa medesima. Per tali ragioni il provvedimento va annullato in parte qua, limitatamente al diniego di sanatoria dello sporto balcone, e, quanto alle spese processuali ricorrono giusti motivi per disporne la integrale compensazione tra le parti. Infatti, va considerato che proprio questa attività di interferenza o di controllo, così come quella di progettazione, documentano in generale il coinvolgimento del venditore committente e la sua corresponsabilità, salvo che, in ipotesi limite, sia dimostrata la incolpevole estraneità. “Che la sottrazione alla corresponsabilità sia limitata a rari casi, si desume anche dalla considerazione che non può negarsi che il controllo esercitato dal committente tramite il direttore dei lavori sia tale da ricondurre, di regola, anche a omissioni di quest’ultimo (per mancati controlli, trascuratezze, etc.) il verificarsi di danni, rovina o malfunzionamenti derivati dall’esecuzione dell’opera affidata all’appaltatore”. Il committente in tutte queste ipotesi risponde quindi verso il terzo acquirente della rovina o dei gravi difetti che sono in qualche modo anche a lui riferibili. Fonte: ANCE Foggia Disciplina delle concessioni edificatorie A pplicando alcuni principi già noti nella giurisprudenza amministrativa, il Tar Abruzzo - sezione 1, Pescara - sentenza n. 249 del 3 giugno 2014 ha deciso in ordine ad una questione connessa all’esigibilità da parte del Comune degli oneri concessori relativi ad un intervento edificatorio di edilizia residenziale. Il Tar ha affermato che: ❖ gli oneri di costruzione costituiscono una prestazione patrimoniale (di natura reale) giustificata in virtù dell’incremento patrimoniale che il titolare del permesso di costruire consegue in dipendenza dell’intervento edilizio; ❖ il pagamento degli oneri è quindi strettamente connesso al concreto esercizio della facoltà di edificare, in misura corrispondente all’entità e alla qualità del maggior carico urbanistico conseguente alla realizzazione del fab- bricato assentito ed all’insieme dei benefici che la nuova opera ne ritrae; ❖ la formazione del credito del Comune richiede, per essere esigibile, l’effettiva attività di edificazione e la relativa prescrizione inizia a decorrere dall’ultimazione dei lavori (cfr., da ultimo, CdS, sez. V, 13 maggio 2014, n. 2438). Per cui gli oneri concessori corrisposti in sede di rilascio di una concessione edilizia vanno restituiti se la concessione non è stata utilizzata; ❖ in caso di voltura del titolo (per effetto, come nel caso di specie, della vendita dell’area), che costituisce un atto tipico previsto in materia, non è prevista la corresponsione di ulteriori contributi concessori rispetto a quelli fissati in occasione del rilascio del titolo originario e fa sì che tali oneri, per la parte non ancora adempiuta, si trasferiscono al subentrante; ❖ la trasferibilità del debito verso l’amministrazione si ha integralmente in capo al cessionario solo se la parte cedente non abbia ancora iniziato l’edificazione: in tale ipotesi quest’ultima viene a trovarsi liberata, in virtù della voltura del titolo edilizio, dall’obbligo di corrispondere tali oneri, non essendosi verificato il presupposto di esigibilità del credito pubblico, ovvero la materiale trasformazione urbanistica del territorio. Laddove invece il presupposto di esigibilità del credito, ovvero l’edificazione, abbia avuto consistenza in capo sia al cedente che al cessionario, gli stessi sono solidalmente tenuti verso l’Amministrazione al pagamento degli oneri concessori, in quanto il fenomeno edilizio ha tratto origine da due coautori (cfr., in termini, T.A.R. Toscana, sez. III, 12 giugno 2012, n. 1126). 28 LEGGI & SENTENZE N.14 LUGLIO 2014 Motivo del contendere è anche il risarcimento, che va riferito solo a quanto effettivamente richiesto dalla parte danneggiata Si può tagliare la siepe “invadente” dei vicini? CORTE CASSAZIONE sez. II civ., sent. 19.06.2014, n. 14008 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione notificato il 4 gennaio 2005 M.G. ed O.E. evocavano, dinanzi al Giudice di pace di Civitavecchia, G.A. esponendo di essere proprietari di un villino in (omissis), con giardino, all’interno del quale si trovava una siepe di pitosforo da loro stessi messa a dimora al fine di tutelare la loro riservatezza, sita a ridosso del muretto e dell’inferriata confinanti con un strada chiusa a servizio di uno stabilimento balneare; aggiungevano che il giorno (omissis) G.A. aveva proceduto alla potatura integrale della siepe, per cui chiedevano che lo stesso venisse condannato al risarcimento del danno. Instaurato il contraddittorio, nella resistenza del convenuto, che assumeva la legittimità del suo operato, stante l’inerzia degli attori, ai quali non aveva arrecato alcun danno, il giudice adito, rigettava la domanda attorea ai sensi dell’art. 896 c.c.. In virtù di rituale appello interposto dai M. ed O., con il quale denunciavano la erronea individuazione della norma applicata alla fattispecie, il Tribunale di Civitavecchia, nella resistenza del G., in accoglimento del gravame e in riforma della decisione impugnata, accoglieva la domanda attorea e per l’effetto condannava l’appellato al risarcimento dei danni liquidati in euro 600,00, oltre interessi legali. A sostegno della decisione adottata il tribunale adito evidenziava che l’art. 896 c.c. pur consentendo al vicino di costringere il proprietario dell’albero, i cui rami si protendevano sul proprio fondo, a tagliare i rami in qualunque tempo, escludeva che tale taglio potesse essere posto in essere direttamente dal proprietario del fondo confinante (o per suo conto). Per la cassazione della sentenza del Tribunale di Civitavecchia agisce il G., sulla base di un unico motivo, cui replicano con controricorso i M. ed O., proponendo anche ricorso incidentale affidato ad un solo motivo. Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il ricorso principale il G. lamenta la violazione o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. per vizio di ultrapetizione ed extrapetizione avendo il giudice del merito condannato il ricorrente al risarcimento del danno per violazione della riservatezza dei controricorrenti, quantifi- candone l’entità in via equitativa, senza che detta voce di danno fosse mai stata dedotta dalle parti, le quali si erano limitate a richiedere il risarcimento per il danno patrimoniale subito per il ripristino e/o la sostituzione della siepe di pitosforo. L’illustrazione del mezzo è conclusa dalla formulazione del seguente quesito di diritto: “È corretto affermare che il danno lamentato dagli appellanti consiste nella distruzione della siepe e non nella lesione del diritto personale alla riservatezza; è corretto affermare che il danno del quale gli appellanti hanno chiesto il risarcimento è il danno patrimoniale consistente specificamente nella spesa necessaria per il ripristino della siepe e non il danno da liquidarsi in via equitativa per la lesione del loro diritto alla riservatezza; è corretto affermare che la condanna dell’appellato al risarcimento del danno procurato alla riservatezza operata dal giudice di appello costituisce una mutatiosia della causa petendi sia del petitum, risolvendosi nell’attribuzione agli appellanti di un bene (petitum) diverso da quello reclamato e fondato su un titolo giuridico (causa petendi) diverso da quello dedotto in giudizio”. Il ricorso principale è fondato. Occorre premettere che la violazione del principio della corrispondenza fra il chiesto ed il pronunciato si configura quando il giudice, interferendo nel potere dispositivo delle parti, alteri alcuno degli elementi obiettivi di identificazione dell’azione (petitum e causa petendi), attribuendo o negando ad uno dei contendenti un bene diverso da quello richiesto e non compreso, nemmeno implicitamente o virtualmente, nell’ambito della domanda o delle richieste delle parti. Pertanto, ai fini di stabilire se la sentenza sia incorsa o meno nel denunciato vizio di ultrapetizione, il petitum va determinato alla stregua del complessivo tenore della domanda in modo da accertare la volontà della parte in relazione allo scopo perseguito con l’azione. Risponde a principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità che il giudice di merito ha il poteredovere di inquadrare nella esatta disciplina giuridica i fatti e gli atti che formano oggetto della contestazione, potere che peraltro incontra il limite del rispetto dell’ambito delle questioni proposte. Quando pronunzia oltre i limiti delle pretese o delle eccezioni fatte valere dai contraddittori, attribuendo alla parte un bene della vita non richiesto o diverso da quello domandato, risulta dal giudice del merito integrato il vizio di ultra o extrapetizione (v. Cass. 11 gennaio 2011 n. 455; Cass. 20 giugno 2008 n. 16809; Cass. 7 dicembre 2005 n. 26999). Orbene, dall’esame dell’atto di citazione in primo grado emerge che nel caso i M. ed O. hanno chiesto il risarcimento dei “danni tutti causati agli attori e quantificati in euro 1.960,00 così come portati dal preventivo di ripristino della siepe versato in atti”, domanda successivamente in tali termini ribadita nell’instare per la condanna di controparte al risarcimento dei danni subiti dagli attori, per le causali esposte in narrativa, nella misura complessiva indicata “ovvero nella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia...”. Il tenore di detta domanda e la corrispondenza, in particolare, dell’ammontare del risarcimento richiesto con l’importo indicato nel preventivo prodotto dagli stessi attori depongono senz’altro nel senso della relativa limitazione al ristoro del mero danno patrimoniale sofferto in conseguenza della necessità del “ripristino della siepe” de qua e non già, come viceversa affermato nell’impugnata sentenza, per il risarcimento del danno che “attiene alla violazione della propria riservatezza... effettivamente sussistente stante l’ampiezza dell’opera di potatura”, laddove ha agli originari attori ed appellanti riconosciuto il risarcimento dei danni liquidati in via equitativa per sola detta voce di danno. Il giudice del gravame ha allora effettivamente ai medesimi attribuito un bene non richiesto, o emesso una statuizione comunque non trovante corrispondenza nella domanda dagli stessi originariamente formulata, non potendo, in presenza della sopra riportata espressa richiesta di ristoro del danno patrimoniale, consistente nel “ripristino della siepe”, ritenersi ricompresi tutti i danni, di natura patrimoniale e non. Né può, invero, in contrario valorizzarsi l’espressione “ovvero nella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia”, giacché la medesima non può altrimenti intendersi che riferita al tipo di danno appunto ripristino della siepe oggetto della domanda di ristoro in argomento. Emerge evidente, a tale stregua, come il giudice dell’appello abbia allora nell’impugnata sentenza in effetti disatteso, come lamentato dal ricorrente G., il suindicato principio di corrispondenza fra il chiesto ed il pronunciato posto all’art. 112 c.p.c. Passando all’esame del ricorso incidentale condizionato, il quale denuncia erronea applicazione alla fattispecie dell’art. 896 c.p.c., anziché dell’art. 2043 c.c. ai fini della tutela risarcitoria conseguente alla recisione di rami di alberi altrui, non rivestendo il ricorrente principale alcuna qualifica specifica, né di locatario né di proprietario della stradina interposta come distacco tra la proprietà dei controricorrenti e lo stabilimento balneare finitimo, a conclusione pone il seguente quesito di diritto: “Se è vero che l’art. 896 c.c. legittima unicamente colui che ha un rapporto diretto di godimento del fondo, o comunque di disponibilità dello stesso a pretendere dal proprietario dell’albero posto sul fondo vicino ed i cui rami si protendono sulla sua proprietà, la recisione degli stessi. Se è vero che l’art. 896 c.c. autorizza il proprietario del fondo nel quale si protendono i rami della pianta del vicino unicamente a chiedere la recisione ma non a tagliarli direttamente”. Parimenti è da accogliere il ricorso incidentale. Ed invero, è stato più volte chiarito da questa Corte che l’obbligo di consentire l’accesso o il passaggio sul proprio fondo, per le ragioni normativamente specificate dall’art. 843 c.c., si raffigura come una obbligazione ob rem o propter rem, e, quindi, nel caso di diniego di quel consenso, non può aver luogo alcuna tutela possessoria, che postula una relazione materiale con la cosa, corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale (v. Cass. n. 10474 del 1998; Cass. n. 7694 del 1997; Cass. n. 2274 del 1995; Cass. n. 1578 del 1987). In ordine, poi, agli argomenti desumibili dall’interpretazione dell’art. 896 c.c., si osserva che, così come più volte ritenuto da questa Corte (Cass. n. 2555 del 18 aprile 1980; Cass. n. 3062 del 10 ottobre 1958; Cass. n. 617 del 24 aprile 1947), la possibilità, per il proprietario del fondo vicino, di costringere “in qualunque tempo” il proprietario del fondo in cui l’albero è impiantato a recidere i rami pendenti, costituisce tutela della proprietà individuale, per cui il proprie- tario del fondo ha diritto di ottenere dal giudice ordinario la recisione dei rami del vicino che si protendono nella sua proprietà, restando comunque assicurati a protezione del paesaggio i rimedi, da chiunque azionabili, previsti dalla legislazione di settore per la tutela del paesaggio. Se, dunque, tale limite non venga rispettato, il comportamento del dominus non può che rilevare sotto il profilo dell’abuso del diritto, in conseguenza del quale nasce immediatamente a suo carico un obbligo di rimozione, che incombe sul dominus non in quanto tale, ma quale autore di un illecito extracontrattuale (art. 2043 c.c.). Assume pertanto funzione specificamente risarcitoria (reintegrazione in forma specifica, ex art. 2058 c.c., salvo il maggior danno, risarcibile a norma dell’art. 1556 c.c., in relazione all’art. 1223 c.c.). Secondo questa Corte (Cass. 9 giugno 2008, n. 15236), inoltre, in base all’interpretazione costituzionalmente orientata degli artt. 892, 893 e 894 c.c., il proprietario del fondo può chiedere l’estirpazione degli alberi posti nel fondo del vicino a distanza minore di quella di legge, a prescindere dalla valutazione dell’esistenza di un’effettiva turbativa; la finalità delle citate norme, infatti, è quella di salvaguardare il fondo in sé, indipendentemente dalle sue particolari caratteristiche o esigenze, sicché il compito del giudice di merito è limitato alla verifica del rispetto della distanza prescritta, senza doversi estendere a indagare la concreta esistenza del danno derivante dall’invasione delle radici e dei rami altrui (Corte Cost. n. 54 del 1994 e Cass. n. 14445 del 1999). Orbene, la sentenza impugnata non è in linea con i suddetti principi, avendo riconosciuto il diritto al risarcimento del danno dei ricorrenti incidentali sulla base di un’interpretazione dell’art. 896 c.c. che oltre a prescindere dall’accertamento dei presupposti per la sua applicazione (dovendo riguardare le sole controversie insorte fra proprietari di fondi finitimi), non tiene conto della natura extracontrattuale della responsabilità conseguente all’abuso del diritto. Conclusivamente, quindi, per le ragioni esposte, il ricorso principale ed il ricorso incidentale vanno accolti, con conseguente cassazione con rinvio della sentenza impugnata. Il giudice del rinvio, designato nel Tribunale di Civitavecchia, in persona di diverso magistrato, provvederà ad un nuovo esame del merito, facendo applicazione dei principi innanzi enunciati e regolerà anche le spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte, accoglie il ricorso principale e quello incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia al Tribunale di Civitavecchia, in persona di diverso magistrato, anche per le spese del giudizio di Cassazione. N.14 LEGGI & SENTENZE 29 CORTE CASSAZIONE Se i tempi dello sfratto sono conosciuti è giusta la perdita del bonus prima casa LUGLIO 2014 sez. V civ., sent., 11.06.2014, n. 13177 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con l’impugnata sentenza n. 65/13/08, depositata il 7 ottobre 2008, la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, rigettato l’appello dell’Ufficio, confermava la decisione n. 382/22/06 della Commissione Tributaria Provinciale di Milano che aveva accolto il ricorso del contribuente S.M.P. avverso l’avviso n. (omissis) con il quale era stata revocata l’agevolazione “prima casa” e per l’effetto recuperata la maggiore imposta di registro. La CTR riteneva che il contribuente non fosse decaduto dall’agevolazione, perché “era da considerarsi veramente come un caso di forza maggiore” la circostanza di non aver potuto prendere residenza nel Comune dell’abitazione entro il prescritto termine a causa del tempo necessario per sfrattarne l’inquilino, in quanto “sotto questo profilo era ininfluente che il rogito d’acquisto l’avesse posto in condizione di sapere di non potere rispettare il termine di diciotto mesi”. Contro la sentenza della CTR, l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione affidato a quattro motivi. Il contribuente non si costituiva. MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo di ricorso, l’Agenzia delle Entrate censurava la sentenza ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, denunciando, in rubrica, “Nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c.”; questo perché, secondo l’Agenzia delle Entrate, la CTR non avrebbe pronunciato su “apposito motivo di gravame in punto di errata interpretazione della normativa di cui all’art. 1, nota II bis, Allegato, Parte Prima, D.P.R. n. 131 del 1986”, norma che fa salva l’agevolazione in discorso esclusivamente in relazione “alla obbiettiva possibilità di utilizzo dell’immobile”. Il motivo è inammissibile, giacché con lo stesso non viene censurato un vizio processuale di omessa pronuncia, bensì l’interpretazione che la CTR ha dato delle disposizioni in parola al fine di ricomprendere nella scriminante della forza maggiore anche l’impossibilità, conosciuta dal contribuente al momento del rogito, di non poter prendere residenza nell’abitazione prima di diciotto mesi dall’acquisto (Cass. sez. I, n. 178 del 2008; Cass. sez. I, n. 4201 del 2006). 2. Con il secondo motivo di ricorso, l’Agenzia delle Entrate censurava la sentenza ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, denunciando, in rubrica, “Violazione e falsa applicazione dell’art. 1, Nota II bis, Allegato, Parte Prima, D.P.R. n. 131 del 1986, in combinato disposto con gli artt. 1175, 1176, 1218 e 1375 c.c.”; questo perché, secondo l’Ufficio, la CTR aveva errato a considerare scriminata la condotta vo- lontaria del contribuente, il quale non poteva aver diritto al beneficio in discorso, in quanto fin dal momento del rogito era consapevole di non poter prendere la residenza entro il termine prescritto. 3. Con il terzo motivo di ricorso, l’Agenzia delle Entrate censurava la sentenza ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, denunciando, in rubrica, “Violazione e falsa applicazione, sotto altro profilo, dell’art. 1, Nota II bis, Allegato, Parte Prima, D.P.R. n. 131 del 1986”; secondo l’Ufficio, difatti, la forza maggiore che scriminava poteva esser solo consistente in un fatto imprevedibile e mai riconducibile al contribuente; e tale non poteva perciò esser la circostanza, già nota al contribuente al momento del rogito, dell’impossibilità di sfrattare il precedente inquilino prima di diciotto mesi. 4. I motivi, strettamente connessi perché nella sostanza criticano sotto diversi profili l’interpretazione che la CTR ha fornito della forza maggiore scriminante, sono fondati. 5. In effetti, secondo l’orientamento ormai consolidato di questa Corte, la forza maggiore di cui si discute deve esser fatta consistere in un evento non prevedile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro il perentorio termine di diciotto mesi stabilito dalla legge (Cass. sez. trib. n. 17249 del 2013; Cass. sez. sez. trib. 14399 del 2013). Laddove invece la circostanza dedotta in lite, che è quella paci- fica per cui al momento del rogito il contribuente era al corrente che lo sfratto per finita locazione era stato intimato per un termine posteriore, non integra le caratteristiche ritenute da questa Corte costitutive della forza maggiore di cui trattasi. Caratteri che sono appunto quelli dell’imprevedibilità e dell’inevitabilità, che non possono rinvenirsi nel presente caso in cui il contribuente ha comperato un immobile sapendo di non poter abitare l’immobile entro i prescritti diciotto mesi. 4. Assorbito il quarto motivo. 5. Non essendo necessario accertare ulteriori fatti, la causa deve esser decisa nel merito con il rigetto del ricorso del contribuente avverso l’avviso di liquidazione n. (omissis). 6. Nel recente consolidarsi del richiamato orientamento giurisprudenziale, debbono farsi consistere le ragioni che inducono la Corte a compensare integralmente le spese di ogni fase e grado. P.Q.M. La Corte respinge il primo motivo del ricorso, accoglie il secondo e il terzo, dichiara assorbito il quarto, cassa l’impugnata sentenza e decidendo nel merito respinge il ricorso del contribuente avverso l’avviso n. (omissis); compensa integralmente le spese di ogni fase e grado. Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 7 maggio 2014. Depositato in Cancelleria il 11 giugno 2014. Abitazione principale di lusso e beneficio fiscale Alle Entrate 5 anni per ridefinire le imposte L a Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 12733 del 5 giugno 2014, ha ribadito l’applicabilità, anche in tema di agevolazioni “prima casa”, della proroga biennale dei termini di decadenza per la rettifica e la liquidazione della maggiore imposta di registro, disposta dalla legge 289/2002. A tal fine, il comma 1 dell’articolo 11 della stessa legge, ha previsto che, per i tributi di registro, ipotecaria, catastale, successioni, donazioni e Invim, qualora l’istanza di condono ivi contemplata non fosse stata presentata o, pur presentata, fosse priva di effetti, il termine triennale per la rettifica e la liquidazione della maggiore imposta di registro (articolo 76, Dpr 131/1986) veniva prorogato di ulteriori due anni. Per coloro che, invece, avevano presentato istanza di condono per la definizione delle pendenze tributarie, il termine triennale per l’accertamento, qualora ammissibile, rimaneva invariato. Il comma 1-bis ha aggiunto che detta proroga bien- nale può essere utilizzata dall’ufficio anche per la definizione delle violazioni relative all’applicazione di agevolazioni tributarie sulle stesse imposte, qualora l’istanza di condono non venisse presenta-ta. Il fatto La vicenda riguarda un avviso di liquidazione con cui l’ente impositore, revocando le agevolazioni “prima casa”, ridetermina l’imposta di registro nella misura ordinaria sull’acquisto di un alloggio abitativo, trattandosi di immobile con caratteristiche di lusso (Dm 2 agosto 1969). Il ricorso della contribuente viene accolto dalla Commissione tributaria provinciale e confermato in appello. In particolare, il giudice del riesame ha ritenuto che l’ufficio fosse decaduto dall’azione impositiva per avere notificato l’atto oltre il termine triennale (ex articolo 76, comma 2, Dpr 131/1986), considerato che detto termine non sarebbe stato oggetto della proroga biennale pre- vista dall’articolo 11 della legge 2892002, come sostenuto invece dall’ufficio. Secondo l’interpretazione del giudice di merito, la norma richiamata sarebbe stata applicabile alle rettifiche e alle riliquidazioni relative alle ipotesi contemplate nel comma 1 e non anche alla fattispecie - oggetto del giudizio in corso contemplata dal comma 1-bis. Con il conseguente ricorso in Cassazione, l’ente impositore insiste nel sostenere che la proroga biennale della potestà accertativa - ovviamente senza istanza di condono vale per entrambi i casi previsti dall’articolo 11 (comma 1 e comma 1bis), per il tempo complessivo di cinque anni (tre più due). La decisione In accoglimento del ricorso dell’Amministrazione finanziaria, con l’ordinanza n. 12733/2014 la Corte di cassazione ribadisce l’applicabilità della proroga alle ipotesi di violazione della normativa sulle agevola- zioni tributarie, tra cui quella sulla “prima casa”, considerato che le stesse vengono testualmente assimilate, dal comma 1-bis, alle violazioni relative alla enunciazione del valore degli immobili di cui al comma precedente. Ne deriva che la proroga contenuta in quest’ultimo si applica anche alle ipotesi dell’1-bis, senza che sia necessario un espresso richiamo in tal senso. La previsione di un condono, presente in entrambi i commi 1 e 1-bis dell’articolo 11, rappresenta per la Corte suprema una ulteriore conferma dell’incongruità di un trattamento diverso per ipotesi “assolutamente equivalenti”. E nella stessa ottica si pone la constatazione che all’introduzione del comma 1-bis la rubrica dell’articolo è stata modificata con l’aggiunta “proroga dei termini”, che si riferisce, nelle evidenti intenzioni del legislatore della modifica, a tutte le ipotesi contemplate dalla norma, compresa la nuova previsione (Cassazione nn. 24575- 2010 e 14397/2013). In tal senso è manifesto l’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità (cfr Cassazione nn. 4321/2009, 12069/2010 e 18391/2013). Infatti, la Corte ha ripetutamente sottolineato che la proroga di due anni dei termini per la rettifica e la liquidazione della maggiore imposta di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni e Invim, in caso di mancata presentazione o inefficacia dell’istanza di condono, quanto ai valori dichiarati o agli incrementi di valore assoggettabili a procedimento di valutazione, è applicabile anche all’ipotesi di cui al comma 1-bis, riguardante la definizione delle violazioni relative all’applicazione di agevolazioni tributarie sulle medesime imposte. È solo la Commissione tributaria regionale a non accorgersene. Questa, senza considerare la proroga biennale in questione, come interpretata dalla Corte regolatrice, ha ritenuto tout court decorso il termine di decadenza triennale applicabile alla fattispecie in forza dell’articolo 76, comma 2, Dpr 131/1986. Salvatore Servidio (FiscoOggi) 30 LEGGI & SENTENZE N.14 Cantina trasformata in alloggio Il vicino può oscurare la finestra CORTE CASSAZIONE sez. II civ., ordin. 25.06.2014, n. 14384 FATTO E DIRITTO Con ricorso ex art. 703 c.p.c. al tribunale di Ancona, V.C. ed E.B., proprietari di locali ad uso cantina compresi nello stabile condominiale sito in (omissis), locali dotati sin dal 1986 di aperture per l’aria e la luce praticate sui muri perimetrali condominiali prospicienti il giardino di proprietà di M.M. e M.G.S., esponevano che costoro avevano provveduto nel corso dell’anno 1998 ad ostruire ed occludere le aperture. Chiedevano di esser reintegrati ovvero di essere manutenuti nel possesso della servitù di luce ed aria e, quindi, che fosse ordinata la rimozione del materiale che occludeva le aperture. Resistevano M.M. e M.G.S.; chiedevano integrarsi il contraddittorio nei confronti degli altri condòmini e, comunque, rigettarsi l’avversa istanza. Nelle more del giudizio P.M. acquistava l’immobile dei ricorrenti. All’esito dell’istruttoria con sentenza n. 608/2004 il tribunale di Ancona rigettava il ricorso. Interponeva appello P.M. Resistevano M.M. e M.G.S. Rimanevano contumaci V.C. ed E.B. Con sentenza n. 456 del 14.5.2011 la corte d’appello di Ancona rigettava l’appello e condannava l’appellante alla rifusione delle spese del grado. Segnatamente la corte territoriale evidenziava che “nella fattispecie la tutela possessoria [...] non poteva essere riconosciuta perché il possesso della servitù di luce, ipotizzato nel ricorso originario, non era tutelabile, in ragione del fatto che il potere di fatto corrispondente all’esercizio della predetta servitù è stato esercita- to per mera tolleranza degli aventi diritto, i quali non hanno dato alcuna autorizzazione ai ricorrenti per l’esecuzione dei lavori, successivamente oggetto di sanatoria”. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso P.M.; ne chiede la cassazione sulla scorta di un unico motivo. Gli intimati non hanno svolto difese. Disposta ai sensi dell’art. 376, 1° co., c.p.c. l’assegnazione a questa sezione, il relatore designato ha depositato la seguente relazione: “Con la sentenza in oggetto la Corte di Ancona ha respinto l’appello di P.M. avverso quella n. 60804 del locale tribunale, che aveva rigettato la domanda, proposta contro M.M. e M.G.S. da V.C. ed E.B., danti causa di esso appellante (che aveva da loro acquistato, nelle more del giudizio, l’immobile interessato nella controversia), per la reintegrazione o manutenzione nel possesso della servitù di luce, costituita da alcune aperture munite di grate metalliche e riquadri in vetrocemento, esistenti nel muro perimetrale di un locale, originaria cantina poi trasformata in abitazione, che i convenuti, condòmini nel medesimo stabile e proprietari di un giardino antistante, avevano occluso con materiali vari. I giudici di merito hanno escluso la tutelabilità in via possessoria delle menzionate aperture, ritenendole abusive, in quanto non autorizzate dal vicino, né dal condominio, ma soltanto tollerate, e pertanto inidonee a configurare la servitù, il cui possesso era stato dedotto. Ricorre il M. con unico motivo, deducente violazione ed errata applicazione degli artt. 1168 e 1171 c.c., contestando segnatamente la ravvisata tolleranza, che, implicando la “saltuarietà e transitorietà” degli atti tollerati, nella specie sarebbe stata non compatibile con la lunga risalenza, quanto meno decennale, delle aperture lucifere, tali da configurare, per la loro destinazione di forni- L’ANGOLO DEL LEGALE ➣ Che fare se l’acqua gocciola dai vasi? Risponde l’avvocato Enrico Morello: D. Dal balcone sito all’ultimo piano del palazzo, un condomino, annaffiando continuamente le piante, dai cui vasi tracima sempre acqua, non permette ai condòmini sottostanti di utilizzare il proprio balcone. Più volte si è invitato il condomino a far cessare tale anomalia, anche perché nel regolamento è vietato far gocciolare i panni, ma senza ottenere nulla in merito. Si chiede di conoscere la figura giuridica che deve intervenire per regolarizzare tale anomalia: è l’amministratore oppure spetta ai condòmini danneggiati, tramite una loro azione legale? Preciso che l’amministratore ritiene il problema non di sua competenza. R. L’amministratore è responsabile soltanto per il corretto utilizzo delle parti comuni dell’edificio e per il rispetto del regolamento di condominio da parte dei condòmini: nel caso in oggetto non c’è il minimo dubbio che si tratti di un rapporto fra privati, che nulla ha a che fare con questioni condominiali o di competenze dell’amministratore quale riferimento del condominio. I condòmini danneggiati dal comportamento del vicino non dovranno pertanto far altro che rivolgersi direttamente al Giudice, chiedendo che venga ordinata la fine delle molestie. Al giudizio così instaurato sarà del tutto estraneo il condominio. re luce ed aria al locale interessato, gli estremi di una servitù prediale, sia pure sul piano possessorio. Non resistono gli intimati. Tanto premesso, ritiene il relatore che il ricorso sia manifestamente infondato, ponendosi la dedotta censura in contrasto con la giurisprudenza di questa Corte, costante nell’escludere l’acquisibilità per usucapione e, comunque, la stessa possedibilità, di servitù di luci irregolari, come quelle di specie (di cui non risultano, né sono state dedotte, la conformità ai requisiti di cui all’art. 901 c.c.), “non essendo possibile stabilire dalla irregolarità se il vicino le tolleri soltanto, riservandosi la facoltà di chiuderla nel modo stabilito, ovvero la subisca come peso del fondo, quale attuazione del corrispondente diritto di servitù o manifestazione del possesso della medesima” (v. Cass. n. 11343/04, conf. nn. 71/02, 1803/07, S.U. n. 10285/96). Si propone pertanto il rigetto del ricorso”. Il ricorso è manifestamente infondato alla stregua delle ragioni esplicitate dal relatore, ragioni da aversi puntualmente, ai fini della motivazione della presente ordinanza, per reiterate e trascritte. Al contempo non rivestono valenza le argomentazioni di cui alla memoria. Invero va ribadito l’insegnamento per cui le aperture lucifere di un immobile, contiguo al fondo del vicino, quando non abbiano carattere di vedute o di prospetti, sono considerate luci, secondo la previsione normativa dell’art. 902 c.c., anche se non sono state osservate le prescrizioni paradigmatiche dell’art. 901 c.c.; e, mentre da un lato chi le pone in essere esercita poteri e facoltà derivantigli iure proprietatis, dall’altro il vicino può sempre esigere la loro regolarizzazione ovvero occluderle, quando vi concorrano le condizioni che l’ordinamento prevede e disciplina (cfr. Cass. 4.7.1975, n. 2597). In questo quadro, ovvero al cospetto delle enunciate indubitabili prerogative del vicino, non può che ribadirsi il rilievo per cui non è, a rigore, possibile stabilire se il vicino semplicemente tolleri, recte abbia semplicemente tollerato le luci irregolari, condotta che, evidentemente, in alcun modo ex art. 1144 c.c. è idonea a consentire l’acquisto di una situazione di possesso, ovvero le subisca, recte le abbia subite come peso del fondo, quale manifestazione dell’alieno possesso di una servitù di luce irregolare. In questo quadro, ovviamente, a nulla rileva “la lunga durata dell’esercizio della situazione di fatto” (così memoria ricorrente pag. 7), giacché, a rigore, al protrarsi dello stato di fatto può ben essersi contrapposto il protrarsi della tolleranza. Gli intimati tutti non hanno svolto difese; pertanto, nonostante il rigetto del ricorso, nessuna statuizione va assunta in ordine alle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso; nulla per spese. LUGLIO 2014 ULTIME SENTENZE DELLA CASSAZIONE RESTITUZIONE DELLA COSA LOCATA In tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all’immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l’esecuzione delle opere di ripristino l’esborso di somme di notevole entità, in base all’economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché tali somme non siano state corrisposte dal conduttore, il quale, versando in mora, agli effetti dell’art. 1220 cod. civ., rimane tenuto altresì al pagamento del canone ex art. 1591 cod. civ., quand’anche abbia smesso di servirsi dell’immobile per l’uso convenuto. ☛ Cassazione, sent. n. 12977/2013. CONDOMINIO: NATURA DEL REGOLAMENTO L’approvazione all’unanimità delle disposizioni del regolamento di condominio disciplinanti l’uso delle parti comuni, non conferisce alle stesse e per ciò solo natura contrattuale. Tali disposizioni, pertanto, fanno parte del contenuto normale del regolamento di condominio, di cui all’art. 1138, comma I, c.c. e possono essere modificate con la maggioranza prevista dal successivo comma III. ☛ Cass., sez. II civ., sent. 6.5.2014, n. 9681. COMPRAVENDITA CASA E SPESE ACCESSORIE In virtù del corretto inquadramento dei criteri ermeneutici relativi alle clausole contrattuali e ponendo riferimento all’ambito di operatività del disposto dell’art. 1475 c.c., si è statuito che per spese accessorie della compravendita devono intendersi solo quelle necessarie alla conclusione del contratto e non anche quelle relative ad attività prodromiche che non hanno alcun rapporto di strumentalità e causalità per la conclusione del contratto stesso, come, per l’appunto, quelle inerenti alla predisposizione, da parte di un terzo, del preventivo testo del relativo contratto preliminare, il cui incarico è stato conferito dal promittente venditore, che perciò riveste la qualità di effettivo committente dell’opera professionale compiuta dal professionista, per l’appunto, incaricato. ☛ Cass., sez. II civ., sent. 16.4.2014, n. 8886. LA COERENZA DEI DATI CATASTALI È legittima la sanzione disciplinare inflitta al notaio per aver rogato atti di compravendita immobiliare nei quali è stata omessa sia la dichiarazione degli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali, menzione prevista a pena di nullità dell’atto dall’art. 29, comma I bis. della l. n. 52/1985, comma aggiunto dalla l. n. 122/10, sia la dichiarazione di conformità a firma del tecnico abilitato, dovendosi ricordare che detti incombenti sono previsti a pena di nullità assoluta. La vendita immobiliare priva della dichiarazione di coerenza dei dati catastali non soddisfa infatti la ratio pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale ed è affetta da nullità assoluta, conseguendone la responsabilità disciplinare del notaio rogante. ☛ Cass., sez. II civ., sent. 11.4.2014, n. 8611. LOCALE COMMERCIALE MORA DEL CONDUTTORE Il conduttore di un immobile adibito ad attività commerciale, alla scadenza del contratto, resta obbligato al pagamento dei canoni tutte le volte in cui permanga nella detenzione dell’immobile (quand’anche sia cessato l’esercizio dell’attività commerciale nell’immobile locato), a nulla rilevando che il locatore sia a sua volta inadempiente all’obbligo di pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento. Per sollevarsi da tale obbligo, il conduttore ha l’onere di costituire in mora il locatore offrendo contestualmente, anche in modo informale, la restituzione dell’immobile. ☛ Cassazione, sent. n. 15876/2013. Il testo integrale di queste sentenze sarà pubblicato su “Il Condominio Giuridico”. LUGLIO 2014 31 N.14 La domanda pensa che sia un buon momento per l’acquisto, l’offerta non vuole svendere: posizioni lontane, e il mercato ristagna Sul tavolo dell’immobiliare il problema è la forchetta A fine giugno, Fieramilanocity ha ospitato l’Eire: il tradizionale appuntamento nazionale ed internazionale sul real estate. Un contesto ideale per parlare di immobiliare, da tutti i punti di vista: congiuntura, aspettative, prospettive reali. È quanto ha fatto, tra i tanti, anche il portale Casa.it, presentando i risultati dell’osservatorio sul mercato, aggiornato al primo semestre 2014. Un report agile e incisivo, che sulla scorta dei dati presenti in un databasedi oltre 700.000 annunci on line, ha messo a disposizione un’analisi dettagliata sull’andamento e sulle tendenze del comparto immobiliare residenziale. Ecco che cosa ne è emerso. L’ottimismo degli utenti di Casa.it su un possibile “disgelo” del mercato immobiliare residenziale acquista spessore sia alla luce dell’incremento delle richieste di mutui rilevato a partire da gennaio 2014, sia per il fatto che nella prima metà dell’anno la domanda di case è tornata a crescere in maniera più consistente rispetto alla fine del 2013. Dall’indagine si ricava che, a livello nazionale, i prezzi rappresentativi degli immobili in offerta sul mercato sono effettivamente diminuiti in media del 5,2% rispetto a giugno 2013. Permane tuttavia una consistente divaricazione (che l’osservatorio stima in un 9,4%), tra le quotazioni proposte da chi offre e quelle di chi cerca casa: una distanza che di LE ASPETTATIVE certo non agevola il raggiungimento di un L’Osservatorio Immobiliare di Casa.it offre compromesso soddisfacente. una doppia chiave di lettura sull’andamento del mercato: quella estrapolata dai dati sulla LE TIPOLOGIE domanda e offerta e quella ricavata dalle sensazioni dominanti in chi vorrebbe vendere o La composizione del mercato immobiliare acquistare casa. Partendo da quest’ultima, l’in- dal punto di vista delle tipologie abitative in dagine condotta in primavera su un campione offerta vede attualmente una buona disponidi utenti di Casa.it ha evidenziato che la mag- bilità nei tagli più ampi (4 e 5 o più locali) che, gioranza degli italiani (80%) ritiene che nei insieme, pesano per una quota che va dal primi 6 mesi dell’anno il valore degli immobili 53,4% del Sud e Isole al 59,3% del Centro Itanella zona in cui risiede sia diminuito. Emerge, lia. Altrettanto consistente è l’offerta di abitainoltre, che per il 54% degli utenti questo è un zioni da 50 a 100 mq (bilocali e trilocali), spemomento favorevole per l’acquisto di un cialmente nelle regioni del Sud e nelle Isole immobile. Alla base di tale convincimento c’è dove costituiscono il 43,4% degli immobili in la diffusa sensazione che la discesa dei prezzi vendita. Nel regioni del Centro e del Nord continuerà anche nei prossimi 6 mesi e che ci Italia, le stesse tipologie occupano rispettivasia una maggiore possibilità di contrattazione. mente una quota del 37,8% e 34%. I monoloSe però si guarda alla propensione alla vendi- cali, invece, assorbono quote residuali, fatta ta, il 71,6% del campione non intende mette- eccezione per il Nord Italia (11%). re sul mercato il proprio immobile, nel timore, Chi vuole acquistare casa nelle regioni del appunto, di svenderlo. Nord cerca in primo luogo trilocali (33%) Disponibilità di spesa: un nuovo calo A proposito dei prezzi delle abitazioni e delle difficoltà nel trovare un punto di incontro tra la domanda e l’offerta, è interessante osservare i dati relativi alla disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti nel mese di maggio 2014, raccolti da Tecnocasa. Ebbene, secondo l’indagine effettuata dal gruppo immobiliare, nelle grandi città la maggiore concentrazione della richiesta è compresa nella fascia di tra 120 e 169 mila euro (23,5%), seguita dalla fascia di spesa successiva compresa tra 170 e 249 mila euro (23,2%). A supporto della tesi secondo cui la crisi e le valutazioni della domanda stanno frenando ulteriormente i prezzi, c’è anche l’aumento del 3,6% della percentuale inerente la disponibilità di spesa nella fascia più bassa (fino a 119 mila euro); a seguire, con +1,7%, la fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila euro. In diminuzione la disponibilità di spesa in tutte le altre fasce. Se questo è il trend generale, ci sono, tuttavia, alcune grandi città che si discostano dalla media. Il primo caso è quello della capitale. A Roma, infatti, (dove già i prezzi di partenza sono più elevati) la maggioranza delle richieste riguarda immobili dal valore compreso tra 250 e 349 mila euro. Milano e Firenze fanno invece segnare una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra 170 e 249 mila euro, mentre a Palermo, Torino e Napoli l’orientamento prevalente è quello di investire meno di 120 mila euro nell’acquisto dell’immobile. Negli altri capoluoghi di regione che non sono grandi città si registra un aumento molto forte (+8%) di coloro che desiderano spendere fino a 119 mila euro. In diminuzione tutte le altre fasce di spesa, in particolare quella compresa tra 170 e 249 mila euro. Anche nelle realtà più piccole quindi si segnala un aumento della concentrazione nelle fasce di spesa più basse. e bilocali (22%), ma sono ben rappresentati anche i quattro locali (18%) e i monolocali (17%). Al Centro e Sud Italia la domanda è ripartita in modo omogeneo su tutte le tipologie, con una lieve prevalenza delle grandi superfici (5 locali e più), seguite da trilocali, quadrilocali, e bilocali. L’osservatorio di Casa.it ha analizzato in profondità anche l’andamento e le tendenze del mercato immobiliare residenziale in grandi centri urbani quali a Torino, Milano, Roma e Napoli. Ecco la situazione città per città: TORINO Il primo semestre del 2014 non è stato foriero di novità positive per il mercato immobiliare torinese. Sotto la Mole, infatti, continua la discesa dei prezzi delle abitazioni, che fa segnare un brusco calo del 5,3%. Cresce, invece, ma solo di decimi di punto (0,5%), il prezzo che i potenziali acquirenti sono disposti a investire. L’importo che rappresenta l’ideale punto di incontro tra le richieste di chi vende e chi compra si situa oggi a poco meno di 2.300 euro al metro quadro, ma la distanza tra le quotazioni delle parti rimane vicina al 9%. A Torino, oltre il 50% dell’offerta riguarda bilocali e trilocali, mentre i monolocali sono appena il 7% del totale. Nel primo semestre 2014, inoltre, è cresciuta l’offerta di appartamenti di grandi dimensioni (dai 4 a 5 o più locali), che oggi rappresentano insieme oltre il 41% dell’offerta. La domanda di abitazioni, invece, si concentra per oltre il 60% dei casi sui bilocali e sui trilocali. Le grandi metrature attirano solo il 30% del totale della domanda, mentre i monolocali sono richiesti dal 7% dei potenziali acquirenti. MILANO Alla fine del primo semestre 2014 la discesa dei prezzi degli immobili in vendita a Milano ha fatto segnare un calo medio del 4,3%. Dal lato della domanda, i valori stazionano sempre intorno ai 3.400 euro al mq e il punto di incontro ideale per concludere l’acquisto è fissato lievemente al di sopra dei 3.500 euro al metro quadro. All’ombra della Madonnina, oltre il 60% dell’offerta riguarda bilocali e trilocali, mentre i monolocali sono solo il 6% del totale. Nel primo semestre 2014 è cresciuta l’offerta di appartamenti di grandi dimensioni, dai 4 a 5 più locali, che oggi rappresentano insieme oltre il 30% dell’offerta. Nelle zone centrali della città prevale l’offerta di appartamenti con taglio superiore ai 120 metri quadri, mentre in semicentro e in periferia l’offerta di bilocali e monolocali è superiore a quella dei quadrilocali. La domanda di abitazioni, in ogni caso, si concentra per oltre il 70% dei casi su bilocali e trilocali. Le grandi metrature interessano solo il 14% del totale della domanda, mentre i monolocali vengono cercati dal 9% dei potenziali acquirenti. ROMA Dopo i cali superiori al 6% registrati a fine 2013, nei primi sei mesi dell’anno i prezzi offerti sul mercato immobiliare di Roma sono rimasti pressoché stabili (-1,8%). Nella Capitale, il valore medio resta fra i più alti di’Italia, con quasi 4.000 euro al metro quadro. Risulta però in flessione (-2,1%) il prezzo che indica la disponibilità d’investimento da parte degli acquirenti, e che si colloca vicino ai 3.600 euro al metro quadro. La forbice fra il prezzo offerto e quello domandato, tuttavia, rimane vicina all’8%, indicando che la strada per trovare un punto di equilibrio fra domanda e offerta è ancora lunga. A Roma il 50% dell’offerta riguarda appartamenti da due o tre locali. Nel primo semestre 2014 è cresciuta la disponibilità di appartamenti nei tagli più abbondanti (quadrivani, pentavani o più), che oggi rappresentano insieme il 47% dell’offerta. La domanda di abitazioni si concentra per oltre il 50% dei casi sui bilocali e trilocali. Non sono da meno le grandi metrature, che attirano il 40% del totale della domanda. Anche sulle grandi metrature - i quadrilocali in particolare - le percentuali tra venditori e acquirenti coincidono in linea generale. Il fatto che ci siano corrispondenze fra domanda e offerta in termini di distribuzione delle stesse non significa però che il mercato sia in equilibrio. Infatti, spesso l’offerta non combacia con la domanda, oltre che nel prezzo, anche per la localizzazione. NAPOLI A Napoli il primo semestre 2014 non ha modificato la tendenza del mercato, caratterizzata da un processo di repricing dell’offerta che vede i valori calare in media del 4,4%. D’altra parte, anche la domanda non dà segnali di ripresa, anzi, segna un nuovo calo in termini di prezzo al mq disposta a spendere (-4,6%). Lo scarto percentuale fra i due valori rimane intorno al 10% e non si prevedono gradi modifiche sui sei mesi restanti. Il 50% dell’offerta nel capoluogo campano riguarda gli appartamenti di grandi dimensioni, ovverosia oltre i 120 metri quadri. Bilocali e trilocali, con il loro 45% complessivo, si spartiscono l’altra fetta dell’offerta. Nel primo semestre 2014 è cresciuta soprattutto l’offerta di appartamenti di grandi dimensioni che oggi, da soli, rappresentano il 30% dell’offerta sul mercato. A Napoli la domanda di abitazioni si divide piuttosto equamente fra chi cerca i trilocali (30%) e appartamenti di grandi dimensioni (45%). Per quanto riguarda la ricerca di abitazioni dalle dimensioni ridotte (non superiori ai 50 mq), questa concerne il 9% del totale dei potenziali acquirenti. Nei primi sei mesi del 2014 la domanda è tornata a crescere soprattutto nelle zone di migliore qualità abitativa della città a ridosso della costa. 32 MERCATO N.14 LUGLIO 2014 Rallenta il calo delle quotazioni Mercato: in Ue c’è il segno più Le case nuove reggono meglio ma l’Italia sta perdendo il treno N el primo trimestre 2014, sulla base delle stime preliminari, l’indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie, sia per fini abitativi sia per investimento, è diminuito dello 0,7% rispetto al trimestre precedente e del 4,6% nei confronti dello stesso periodo del 2013. Si conferma, pertanto, la tendenza al calo congiunturale e tendenziale dei prezzi delle abitazioni in atto da oltre due anni. È quanto comunica l’Istat, a margine delle periodiche rilevazioni sull’andamento del comparto immobiliare. Secondo l’istituto, la flessione congiunturale è la sintesi della diminuzione dei prezzi sia delle abitazioni esistenti (-0,8%) sia, in misura più lieve, di quelle nuove (-0,1%). I cali congiunturali risultano in progressiva attenuazione rispetto a quelli rilevati nei trimestri precedenti. La flessione tendenziale (-4,6%), più contenuta di quella registrata nel quarto trimestre del 2013, è la sintesi delle diminuzioni su base annua dei prezzi sia delle abitazioni esistenti (-5,3%) sia di quelle nuove (-2,6%). Anche su base tendenziale si rileva un progressivo ridimensionamento delle flessioni rispetto a quanto rilevato nei precedenti trimestri, dopo il valore minimo (-6,0%) registrato nei primi tre mesi del 2013. Come risultato di questi andamenti, l’ampiezza del differenziale in valore assolu- N to tra la variazione tendenziale dei prezzi delle abitazioni esistenti e quella dei prezzi delle abitazioni nuove, dopo il minimo del quarto trimestre del 2013 (2,4 punti percentuali), è tornato ad ampliarsi, portandosi a 2,7 punti percentuali. Con le stime preliminari del primo trimestre 2014, la riduzione dei prezzi delle abi- tazioni rispetto al 2010 (anno base dell’indice) supera i dieci punti percentuali, attestandosi a -10,4%. Questa riduzione è dovuta esclusivamente alle abitazioni esistenti, i cui prezzi, nello stesso periodo, sono scesi del 15,0%, mentre la variazione di quelli delle abitazioni nuove risulta lievemente positiva (+0,8%). D studio effettuato da Deloitte, secondo Austria e Germania trainano il rilancio, rispettivamente con un +7% e +5% dei prezzi delle abitazioni. Differente, invece, la situazione italiana, dove nel 2013 comprare casa è costato il 5% in meno. Segue la Spagna, dove i prezzi hanno subito una contrazione del 13%. Cambiando angolo di vi- opo il picco negativo della crisi economica, che ha riversato i propri effetti su tutti i settori, ma in particolar modo su quello immobiliare, pare che sia finalmente tornato a crescere il mercato residenziale europeo. Purtroppo, tuttavia, il comparto italiano del mattone non è riuscito ad agganciare il treno della ripresa. È quanto sentenzia uno Immobiliare: Milano tira, Napoli frena S ono disponibili, sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate, le “Note territoriali” dell’osservatorio del mercato immobiliare, che contengono i dati delle transazioni registrate nel secondo semestre del 2013 in alcuni dei maggiori capoluoghi italiani (Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Genova, Catania, Firenze, Salerno, Perugia, Bari, Venezia, Padova, Modena, Crotone, Udine, Pavia, Catanzaro e Mantova) e nei comuni delle province. Oltre ai numeri delle compravendite, peraltro, il report presenta anche notizie relative alle quotazioni medie e alla distribuzione per tipologia di abitazioni. Dai dati - come già denotato da altre indagini di settore - emerge un mercato immobiliare che continua a risentire della crisi, anche se non manca qualche segnale di ripresa. Tra le città più grandi, con più di 300mila abitanti, per esempio, ce ne sono tre che, negli ultimi sei mesi del 2013, hanno aumentato le transazioni rispetto allo stesso periodo del 2012. In particolare, a Milano, la crescita è stata dell’11,3%, mentre a Firenze e Bologna ci sono stati incre- egli ultimi tempi, diversi studi nazionali ed internazionali stanno cercando di appurare come si sia trasformato il rapporto tra reddito pro-capite e prezzo delle abitazioni, sondando quante annualità di stipendio sia necessarie per acquistare un immobile. Ora, all’indagine effettuata da Deloitte su scala europea, che ha sottolineato come sia la Danimarca, con 2,2 stipendi lordi annui, il Paese in cui comperare un appartamento incide meno sul bilancio familiare, si è aggiunta, nelle scorse settimane, quella condotta in Italia dal gruppo immobiliare Tecnocasa, che ha comparato i dati relativi al prezzo al metro quadrato di un medio usato, raccolti dalle agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete delle grandi città, e quelli sulle retribuzioni contrattuali annue di cassa per dipendente (al netto dei dirigenti) a tempo pieno, per attività economica e contratto, ricavate dalla banca dati Istat. Nell’analisi si è inoltre ipotizzato che il reddito fosse destinato interamente all’acquisto dell’abitazione; tale abitazione, infine, si è supposta di 65 mq. Ebbene, dai dati raccolti nel corso del 2013 è emerso che, a livello nazionale, i prezzi sono diminuiti dell’8,9%; in base ai dati Istat, invece, la retribuzione media per dipendente è menti meno consistenti (rispettivamente, +4,3% e 6,8%), che segnano comunque una prima inversione di tendenza. I segnali positivi registrati in queste città, però, non indicano un rialzo del dato complessivo degli otto capoluoghi più grandi, che si conferma negativo (-4,8%), anche per i cali sostenuti di Napoli (-34,4%) e Torino (-9,3%). A proposito del risultato napoletano, però, è importante ricordare che, nei mesi precedenti, il mercato era rimasto su livelli superiori alla media grazie al programma di dismissione di parte del patrimonio pubblico. Analizzando nel dettaglio i numeri, emerge che a Milano c’è stato un aumento generalizzato su tutto il territorio, mentre, per quanto riguarda le quotazioni medie, si è rilevata una lieve flessione (-0,6%) che, sostanzialmente, non ha modificato il costo delle abitazioni, soprattutto nelle zone del centro storico, che continuano a essere quelle più costose (6.141 euro a metro quadrato). A Roma, nel secondo semestre del 2013, invece, il calo è stato del 5,8%, frutto di un mercato a mac- chia di leopardo, con zone caratterizzate da aumenti, come nel caso dei quartieri Salaria, Trieste e Nomentano (+28,1%), e altre dove sono state registrate diminuzioni, com’è avvenuto nella fascia Appia-Tuscolana (-34,5%). Leggera la flessione delle quotazioni medie (3.480 euro a metro quadrato, -1,9%), mentre l’area del centro storico continua a essere la più costosa (6.590 euro a metro quadrato). Va decisamente peggio a Napoli (2.351 transazioni, -34,6%) dove, al di là dell’influenza del programma di dismissione del patrimonio pubblico, la sensazione è che ci sarebbe stato, comunque, un rallentamento del mercato. La diminuzione più evidente nei quartieri periferici, in cui è situata la maggior parte degli immobili pubblici venduti nei periodi precedenti. Compravendite in salita soltanto nelle aree collinari (Vomero, Arenella e Colli Aminei), con un aumento del 9,4%. Giù le quotazioni nella zona di Chiaia, Posillipo e via Partenope che, pur se in calo (-4,6%), resta la più costosa (4.992 euro al metro quadrato). Antonio Iazzetta (FiscoOggi) Meno stipendi per comprare casa cresciuta dell’1,4%. Tutte le grandi città italiane hanno evidenziato variazioni in diminuzione, ma non ci sono state particolari differenze rispetto all’anno precedente. A livello nazionale il risultato è che sono necessarie 6 annualità per comprare casa, in leggero calo rispetto al 2012, quando ne servivano 6,4. Bologna conferma il trend nazionale (-0,4), CITTÀ Genova e Milano si posizionano ai poli opposti: la città della Lanterna passa da 5,2 a 4,5; il capoluogo lombardo è pressoché stabile (-0,1). Variazioni contenute anche per Napoli (-0,2), Palermo e Verona (-0,3 ciascuna); è più facile acquistare casa a Torino, Roma (-0,6 annualità), Bari e Firenze (-0,5). Roma si conferma la città in cui è necessario il mag- ANNUALITÀ PER COMPRARE CASA 2013 2012 2003 Bari Bologna Firenze Genova Milano Napoli Palermo Roma Torino Verona 4,5 5,7 7,3 4,5 8,1 7,3 3,7 9,8 4,6 4,1 5,0 6,1 7,8 5,2 8,2 7,5 4,0 10,4 5,2 4,4 5,3 8,3 10,0 5,7 10,7 7,9 4,1 9,1 5,7 5,5 Nazionale 6,0 6,4 7,2 suale, stando all’indagine la Russia risulta il Paese con la più alta intensità di sviluppo immobiliare, con 6,5 unità residenziali realizzate per 1.000 abitanti; l’Ungheria la più bassa, con una media di sole 0,7 unità. Per quanto riguarda i prezzi nelle principali città, in Italia, a Roma il prezzo medio è calato del 5% raggiungendo i 3.720 euro/m²; quotazioni leggermente più alte a Milano, con 3.790 euro/m². Londra e Parigi restano le città più costose d’Europa. In media per comprare casa nel centro della capitale britannica si spendono più di 10.000 euro al metro quadro. A Parigi, invece, i prezzi medi in centro hanno raggiunto gli 8.140 euro al metro quadro. All’estremità opposta della classifica si posizionano Budapest, Lisbona e Varsavia: con prezzi medi rispettivamente di 1.140, 1.640 a 1.704 euro al metro quadro. Le capacità di acquisto di un’abitazione - come sottolinea una nota diffusa appunto da Deloitte - sono significativamente diverse tra i paesi europei (dai 2,2 stipendi lordi annui necessari in Danimarca agli 8,5 in Uk). In Italia servono in media 7,3 anni di stipendio lordo annuo per comprare una casa di circa 70 metri quadri. Infine, l’Italia mostra un livello di indebitamento pro-capite derivante dall’acquisto di immobili residenziali inferiore rispetto ad altre nazioni dell’Europa occidentale e pari a 7.100 euro. gior numero di annualità per comprare casa ma il valore scende sotto le dieci annualità (da 10,4 a 9,8). Seguono Milano con 8,1 e, con 7,3, Napoli e Firenze. Dalla parte opposta, Palermo è sempre la città in cui servono meno annualità (3,7), mentre Bologna riflette la media nazionale con 5,7 annualità; nelle altre realtà territoriali il valore oscilla tra 4,1 e 4,6 annualità. Effettuando un confronto a distanza di dieci anni (2003-2013) le variazioni diventano più significative. A livello nazionale il dato è passato da 7,2 del 2003 a 6 del 2013, con una diminuzione media di 1,2 annualità. Genova e Torino riflettono la media nazionale, con una variazione di -1,2 e -1,1 rispettivamente. Più interessanti i dati relativi ai due capoluoghi appenninici, che hanno evidenziato un calo di più di 2,5 annualità: Firenze passa da 10 a 7,3, Bologna da 8,3 a 5,7. Le due maggiori città della Penisola hanno fatto segnare un andamento contrastante: Milano perde 2,6 annualità, passando da 10,7 a 8,1; a Roma, al contrario, ne servono 0,7 in più rispetto alle 9,1 del 2003. È più facile acquistare casa a Verona (-1,4 annualità) e nelle tre grandi metropoli del Sud (-0,4 a Palermo, -0,6 a Napoli e -0,8 a Bari). LUGLIO 2014 ABITARE 33 N.14 Transazioni dimezzate in 8 anni, ma alcune province sono già tornate in terreno positivo, e anche il calo dei prezzi si sta arrestando Immobiliare: c’era una volta la ricca Toscana T ra le regioni italiane che hanno patito maggiormente gli effetti della crisi immobiliare spicca anche la ricca Toscana, dove nel giro di 8 anni il mercato ha perso la metà delle transazioni. L’impietoso dato emerge dalle rilevazioni del portale Casa.it, secondo cui, a fronte delle 56mila compravendite del 2006, nel 2013 gli scambi di abitazioni sono stati appena 25.552. A dirla tutta, sempre secondo il gruppo immobiliare, la differenza rimane pesante anche spostando il raffronto al 2010. Da quella data ad oggi, infatti, le compravendite di abitazioni nelle 10 province toscane hanno subito una contrazione del 37%, causata anche dal calo dell’acquisto delle seconde case. Nei comuni capoluogo, invece, la discesa si è fermata a quota -33,5%: Grosseto indossa la maglia nera con -42,3%, Massa, invece, è la migliore con -17,4%. A parziale compensazione di questo quadro storico “lacrime e sangue” c’è però anche una parte di bicchiere che può essere vista mezza piena. Puntando infatti l’attenzione allo scorso anno, si può notare come, al pari di quanto avvenuto anche in altre zone d’Italia, il calo nelle compravendite abbia dato segnali di frenata nei capoluoghi (-4,1% contro il 2012): un’inezia a confronto con il -27,5% del rapporto 2012 rispetto al 2011. Siena (+22,9%), Massa (+26,6%) e Lucca (+2,5%), infatti, hanno chiuso il 2013 in positivo. Firenze, invece, ha chiuso in calo del -2,3%, un dato ancora negativo ma sensibilmente migliore rispetto a quello di fine 2012 (-25,8%). Spostandosi sul dato aggregato a livello di provincia, Massa Carrara è la sola ad aver chiuso il 2013 in positivo, con un +4,8%, mentre Grosseto (-16,6%), Pisa (-17,1%) e Pistoia (-16%) sono le tre più negati- ve. La provincia di Firenze ha chiuso l’anno con un calo del 5,8%, in miglioramento rispetto al -24,6% dell’anno precedente. Quanto alle quotazioni, rispetto all’anno precedente, nel 2013 i prezzi di vendita sono calati in media del 2,5%. Le contrazioni maggiori sono appannaggio delle provincie di Livorno (-7%), Prato (-4,5%) e Firenze (-3,5%). In controtendenza, l’andamento dei prezzi a Massa e Carrara (+2,2%) e Lucca (+1,7%), che risulta la provincia più cara insieme a Grosseto grazie agli immobili di pregio destinati a seconda casa. “Più che soffermarsi sulle dimensioni della voragine scavata dalla crisi - dichiara Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.it è preferibile guardare ai segnali positivi che indicano un parziale assestamento del mercato immobiliare in Toscana, a cominciare dalle città capoluogo. Siamo ancora lontani da un’inversione di tendenza, visto l’andamento negativo degli scambi e dei prezzi, ma è incoraggiante che il mercato stia ritrovando solidità dopo una fase di reale caduta libera”. Il report di Casa.it è andato anche a tastare il polso delle compravendite nei singoli capoluoghi di provincia. Ecco in dettaglio la situazione città per città. Dal punto di vista della composizione della domanda, ad Arezzo vanno per la maggiore le grandi metrature, dai quadrivani ai cinque locali e più, che insieme coprono oltre il 70% della domanda, ma altrettanto consistente è la richiesta per i trivani (17%). FIRENZE A Firenze, i prezzi offerti sul mercato sono calati del 4% nell’ultimo anno, attestandosi intorno ai 4.400 euro al mq. come valore medio. Il Key Market Price per mettere d’accordo venditori e acquirenti si colloca sul piede dei 4.000 euro al mq. Il taglio immobiliare più richiesto in città è il trilocale (31%) seguito dal bilocale (23%). Tuttavia, i tagli di maggiori dimensioni interessano nel complesso il 34% della domanda. quantificato da Casa.it intorno ai 2.700 euro al metro quadro. Bilocali (30%) e trilocali (27%) sono le tipologie abitative più richieste in città, con a seguire i quadrilocali (21%). LUCCA Nell’ultimo anno, i prezzi in città sono diminuiti del 4,9%. La forchetta tra le quotazioni dell’offerta e quelle della domanda è tale da collocare il Key Market Price intorno ai 2.200 euro al metro quadro. A Lucca, la domanda punta nel 38% dei casi ad abitazioni con almeno 4 locali. Le abitazioni di taglio inferiore, tuttavia, interessano al 40% del mercato. Infine, il 22% della domanda orientato ai 5 e più locali è composto in larga misura da quanti cercano casali e ville con metrature sopra i 200 mq. MASSA GROSSETO A Grosseto i prezzi delle abitazioni sono rimasti sostanzialmente stabili, con appena il -1,7% di differenza tra aprile 2014 e aprile 2013 e con valutazioni in offerta che oscillano tra 2.700 e 2.800 euro al metro quadro. Il punto d’incontro (KMP) tra domanda e offerta si posiziona intorno ai 2.650 euro al mq. Per quanto riguarda i tagli più richiesti, trilocali e quadrilocali rappresentano insieme il 49% della domanda, AREZZO ma è consistente anche la ricerca di Nell’ultimo anno ad Arezzo i prez- bilocali (23%) e di grandi metrature zi offerti sul mercato sono calati del - (19%). 8,8%. Tuttavia, la forbice che separa le valutazioni dei venditori da LIVORNO quelle dei potenziali acquirenti resta In un anno, i prezzi a Livorno sono alta (-12,7%). Il Key Market Price, ovverosia l’ideale punto di incontro scesi del 7,4% pur a fronte di un inper chiudere la trattativa, si colloca cremento nei budget di spesa dei intorno ai 2.100 euro al metro qua- potenziali acquirenti. Il punto d’incontro ideale tra domanda e offerta è dro. Gli italiani puntano sulla locazione alla cautela da parte degli utenti, ma anche la volontà di diversificare i propri investimenti. Si mantiene stabile, invece, il numero di transazioni nella categoria ville singole a schiera, che rappresenta l’11% degli annunci immobiliari del servizio; tale sezione viene associata di frequente a termini quali “mare”, “piscina”, “giardino”, rivelando quindi la presenza di una nicchia di investitori in cerca di proprietà da utilizzare come seconde case o come case vacanza. Gli italiani, inoltre, si confermano sempre attenti allo stile e al design nella ricerca di immobili particolari, tanto che nella categoria loft, mansarde e altro (7.800 annunci), prediligono nettamente il loft; tuttavia, si registra una buona crescita delle ricerche anche per terrazzo (+17% rispetto al 2014) e attico (+5%). Per quanto riguarda la categoria uffi- PISTOIA Nel contesto di un andamento dei prezzi sostanzialmente stabile (-1,5%), il divario tra l’offerta e la domanda a Pistoia resta altissimo, oltre 13 punti percentuali, e colloca il Key Market Price intorno ai 2.000 euro al metro quadro. La richiesta di abitazioni privilegia bilocali e trilocali, che aggregano il 57% della domanda, seguiti dai quattro locali (21%). PRATO Malgrado l’ulteriore sforbiciata del 6,6% sui prezzi in offerta rilevata ad aprile 2014, lo scostamento tra chi vende e chi cerca casa a Prato è ancora elevato (12,7%). Il Key Market Price in città, pertanto, si situa su cifre vicine ai 2.150 euro al metro quadro. La preferenza della domanda per i trilocali e i quadrilocali è quasi bulgara (70%), lasciando gli altri tagli dimensionali a spartirsi il rimanente 30%. Ad aprile 2014 i prezzi delle case a Massa hanno fatto segnare un 7,5% rispetto ad aprile 2013. Il Key Market Price per concludere una compravendita in città si colloca attualmente su valori vicini ai 3.200 euro al metro quadro. Nel 54% dei casi la domanda di abitazioni punta ai bilocali e trilocali, seguiti dagli appartamenti con 5 o più locaSIENA li (17%). I monolocali sono richiesti dal 14% del mercato, riflettenRispetto ad aprile 2013, i prezzi in do l’interesse di piccoli investitori e offerta a Siena sono diminuiti del acquirenti di seconde case. 5%. Casa.it colloca il punto d’incontro ideale tra domanda e offerta intorno ai 3.600 euro al metro quaPISA dro, tra i più alti di tutta la Toscana. Ad aprile 2014 i prezzi delle abita- La composizione della domanda zioni a Pisa sono risultati inferiori del vede una certa preferenza per i bilo3,5% rispetto allo stesso mese del cali e i trilocali, che insieme rappre2013, portando il punto d’incontro sentano il 49% delle richieste, seguiideale tra domanda e offerta a circa ti dai quadrilocali (28%). Residuale, 2.800 euro al metro quadro. Pur in invece, è l’interesse per i monolocali presenza di una domanda omoge- (5%). Secondo Subito.it la richiesta di alloggi in affitto è triplicata in un anno Subito.it, portale riservato alla compravendita dell’usato, ha partecipato, quest’anno per la prima volta all’Eire di Milano e ha scelto proprio il contesto della prestigiosa manifestazione fieristica sul real estate per presentare i propri dati sull’andamento del mercato immobiliare, aggregati analizzando oltre 750 mila annunci presenti sul portale e relativi ad appartamenti, loft e mansarde, villette singole a schiera, uffici e locali commerciali, case vacanza. Ebbene, dall’indagine è emerso che l’appartamento è la tipologia immobiliare più cercata dagli utenti e anche quella maggiormente oggetto di vendita/affitto (rappresenta il 34,4% del totale degli annunci immobiliari), con una predilezione particolare nei confronti del monolocale, meglio se arredato (+15% di ricerche rispetto allo scorso anno) e in affitto (+200%): dati che possono indicare una minore disponibilità economica e una tendenza neamente ripartita su tutte le tipologie residenziali, la richiesta si concentra soprattutto sui trilocali da oltre 110 mq. (25%). Si evidenzia anche l’attenzione per i monolocali e i bilocali (39%), interessanti nell’ottica di una successiva locazione a studenti. ci e locali commerciali, dai dati emerge una spiccata preferenza per la tipologia “bar”, la più cercata tra i 48.000 annunci presenti. Dal punto di vista geografico, infine, analizzando i 4,5 milioni di annunci totali di Subito.it, emerge un elemento significativo: Sardegna, Liguria e Toscana sono le regioni in cui si pubblica il maggior numero di annunci immobiliari, con ben 1 annuncio su 4 appartenente alla categoria immobili. Tra i servizi offerti da Subito.it ne spiccano due rivolti prevalentemente agli operatori professionali. Il primo Local Adv è lo strumento che permette di creare in autonomia la propria campagna pubblicitaria all’interno di Subito.it e rappresenta un’opportunità ideale per sviluppare il proprio business. Il secondo - Subito Pro Real Estate - consente di portare on linela propria agenzia immobiliare e usufruire di features premium per la visibilità. Milano: volontariato in cambio di una casa U n aiuto concreto ai giovani che intendono andare a vivere da soli. L’iniziativa, di carattere innovativo, si chiama “Ospitalità Solidale”, e arriva da Milano, dove il Comune ha previsto la concessi a canone agevolato di mini appartamenti agli under 30 che si renderanno disponibili per effettuare volontariato nella modalità definita “Servizi di Vicinato”. Il progetto è destinato a giovani di età compresa tra i i 18 ed i 30 anni, che abbiano un reddito non più alto di 1.500 euro e che non siano in possesso di un contratto di lavoro a tempo indeterminato. Gli alloggi da assegnare mediante questa modalità sono, al momento, 24 e sono situati in due quartieri popolari di Mila- no, il Cà Granda-Monterotondo e il Ponti. Come spiegato da Daniela Benelli, assessore comunale alla Casa, “l’iniziativa costituisce un passo importante per riqualificare non solo gli alloggi stessi, ma appunto anche i quartieri in cui andranno a vivere i vincitori del bando. Per presentare domanda c’è tempo fino al prossimo 7 agosto, data dopo la quale si cominceranno a valutare i profili dei richiedenti e ad individuare i 24 che, a fronte di un affitto di 300 euro più un numero non inferiore alle 10 ore di volontariato mensili svolte nel quartiere con attività a favore di bambini, anziani o adulti in necessità, si vedranno assegnato l’alloggio. 34 PROFESSIONE N.14 LUGLIO 2014 Conferiscono A ....................................................................................................................... LA QUALIFICA DI AMMINISTRATORE CONDOMINIALE SEMPRE “AGGIORNATO” IN QUANTO ASSIDUO LETTORE DI P E R I O D I C I T E C N I C O - L E G I S L A T I V O - G I U R I D I C I, ITALIA CASA E CONDOMINIO GIURIDICO, UTILI PER LA FORMAZIONE PROFESSIONALE. Anno 2014 Anno 2015 Anno 2016 Anno 2017 Anno 2018 Anno 2019 Anno 2020 Anno 2021 DAL 1981 IL 1° QUINDICINALE ITALIANO PER L’AMMINISTRAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE & Periodici indispensabili per la formazione continua e la cultura condominiale Abbonatevi a Il Condominio giuridico Egregio Abbonato, è con piacere che teniamo a comunicarLe che le nostre riviste ITALIA CASA dal 1981 e CONDOMINIO GIURIDICO intendono certificare, anche per l'anno 2014, i propri abbonati rilasciando un attestato idoneo a referenziare il lettore dei nostri periodici i quali, per il loro taglio normativo-giuridico, costituiscono qualificati strumenti di aggiornamento per la formazione professionale dell’amministratore di condominio. Vogliamo che i nostri assidui e fedeli lettori si possano distinguere nella fascia dei professionisti. In collaborazione con il nostro CENTRO STUDI CONDOMINIALI, rilasceremo annualmente, in base alle schede pervenuteci, alcuni crediti formativi che andranno ad integrare il diploma di qualifica “AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO SEMPRE AGGIORNATO”. Lei, carissimo abbonato, potrà fregiarsi di una qualifica che sarà rilasciata solo ed unicamente agli abbonati di ITALIA CASA dal 1981 e di CONDOMINIO GIURIDICO. Ciò rappresenterà, anche per i Suoi amministrati, un’ulteriore garanzia, la certezza di avere a che fare con un professionista attento e capace di operare nell’interesse dei condòmini e dell’efficienza del condominio stesso. Al rinnovo del Suo abbonamento, con il primo numero successivo, Lei riceverà gratuitamente l’attestato di amministratore di condominio ed il regolamento per ottenere i crediti formativi. Le ricordiamo anche che il nostro Centro Studi Condominiali collabora attivamente con i nostri abbonati nella risoluzione di quesiti; anche in questo senso restiamo sempre a Sua completa disposizione. Intendiamo intanto ringraziarLa per la sua coerenza e fedeltà ai nostri periodici e con l’occasione Le porgiamo i più cordiali saluti ed auguri per la Sua professione. professionale dell’amministratore Anno 2022 ITALIA CASA ufficio abbonamenti Tel. 011-6523611 e-mail: [email protected] È un trimestrale che si occupa eslusivamente di norme e di giurisprudenza, sentenze di merito, Cassazione, dottrina, ecc. commentate dai migliori giuristi italiani che si occupano di condominio, autori di libri del settore Telefonare a Il Condominio editrice sas: 011.652.3611 LUGLIO 2014 TURISTICO 35 N.14 Soluzione scelta da un numero crescente di utenti. Tra gli stranieri, sempre più spagnoli Case vacanza: richieste in continuo aumento Affitti estivi: tre regioni low cost C L ontinua il trend positivo di crescita per HomeAway, il portale del gruppo leader nel mondo negli affitti di case vacanze on line. Dopo i ponti primaverili che hanno registrato un aumento esponenziale delle richieste di case vacanza, anche per il periodo estivo HomeAway registra una crescita costante di viaggiatori, per lo più famiglie, gruppi di amici e coppie in cerca di risparmio e comfort, che scelgono questo tipo di sistemazione per passare qualche settimana di relax lontano dalla solita routine. Secondo quanto emerge dai dati rilevati per il periodo da giugno a settembre 2014, la domanda in Italia di chi sceglie questo tipo di sistemazione non conosce crisi, e registra una crescita del +13% rispetto al 2013 di utenti che scelgono di rimanere entro i confini nazionali, e del +14% di coloro che scelgono questa tipologia di alloggio per visitare un paese straniero. Numeri che confermano ancora una volta come questa tipologia di alloggio sta diventando sempre di più la soluzione ideale per chi è in cerca di risparmio, spazi più confortevoli e una modalità di soggiorno più su misura rispetto a quella offerta dagli hotel. Per quanto riguarda la ripartizione geografica della domanda, l’Italia domina in prima posizione la classifica delle destinazioni più ricercate dagli italiani, con una crescita del 13%, con la Puglia (+14%), la Sardegna (+16%) e la Sicilia (+10%) che si aggiudicano lo scettro delle mete più ambite. Spiccano tra le altre anche il Trentino-Alto Adige, il Veneto e l’Emilia Romagna, tutte col segno più, e rispettivamente al +28%, +43% e +70% delle richieste di prenotazione rispetto al 2013. Tra i numerosi italiani interessati ad affitta- Da nord a sud mappa del risparmio S aranno anche tempi di crisi. Tuttavia, secondo un recente studio di Coldiretti, l’Italia è il Paese del Mediterraneo dove le vacanze costano di più, con un aumento del 10% del budget necessario a godersi le nostre spiagge. Lo segnala il portale Immobiliare.it riportando uno studio dell’associazione dei Coltivatori diretti basato su dati Eurostat, secondo cui per riuscire a garantirsi comunque un periodo di ferie, pur con un budget ridotto, sempre più italiani (19%) stanno per la soluzione della casa vacanza invece che per l’albergo. Peraltro, è anche per questo che stanno crescendo notevolmente i numeri che riguardano gli affitti turistici nel nostro Paese, soprattutto in quel- le località riscoperte di recente e in cui ancora il settore alberghiero non ha subito una grossa crescita. Partendo da queste premesse, il portale Casevacanza.it, numero uno per gli affitti turistici in Italia e partner di Immobiliare.it, ha deciso di elaborare una vera e propria mappa del low cost per i prossimi mesi d’estate. Lo studio ha considerato la richiesta tipo per un affitto turistico, ossia un appartamento con quattro posti letto da prendere per una settimana. In questo caso, a differenza da quanto emerso da un’analoga indagine di Tripadvisor, oltre a Calabria e Basilicata le regione più economica è risultata non l’Abruzzo, bensì la Puglia. In queste tre desti- nazioni la richiesta media oscilla tra i 300 euro di luglio e i 400 di agosto. Ovviamente, Le località che compaiono nella lista non sono certo quelle più in voga del momento, ma si tratta comunque di meravigliosi posti di mare: si va da Vieste, a Maratea, da Tropea a Peschici. In realtà, tuttavia, la cittadina turistica in cui gli affitti estivi risultano i più convenienti ad agosto è Nettuno, nel Lazio. Ma per lo stesso mese è entrata nella classifica del risparmio anche Marsala, in Sicilia. Spostandosi al Nord, solo Bellaria Igea-Marina pare essere riuscita a competere con i prezzi del CentroSud, classificandosi fra le prime dieci mete turistiche low cost sia per luglio che per agosto. re una casa vacanza c’è anche chi sceglie però di andare all’estero, dove le mete più gettonate sono in Europa, preferite rispetto a destinazioni più lontane e quindi meno economiche. La Spagna è la più richiesta (+25%) con Formentera e Maiorca tra le più gettonate del 2014, seguita dalla Grecia (+19%), dalla Croazia (36%), da Malta +44% e dall’Olanda che ci conferma tra le più interessanti e in crescita del 102%. Grazie alla rete globale dei portali del gruppo HomeAway in grado di garantire ad ogni singolo annuncio pubblicato sulla piattaforma una visibilità internazionale, crescono anche le richieste di prenotazione effettuate da turisti stranieri interessati ad affittare una casa vacanza in Italia, che sono in aumento del +10%: i più numerosi sono i tedeschi (+6%) che restano in prima posizione, seguiti dai francesi (+25%), gli inglesi (stabili) e gli spagnoli (+36%), la grande novità di quest’estate. Una domanda, questa, che conferma trend già conosciuti ma che non manca di riservare qualche sorpresa: i francesi, infatti, prediligono il mare e soggiornano soprattutto in Toscana e Sicilia, ma sono sempre più interessati anche alla Liguria, alla Sardegna e alla Campania. L’Italia si conferma la più desiderata anche dai tedeschi, molto amanti dei laghi lombardi, delle campagne e delle coste toscane, e quest’anno molto interessati anche alle spiagge della Sardegna, alle città d’arte, alle coste, alle colline e ai i monti del Veneto oltre che alle montagne del Trentino-Alto Adige, facilmente raggiungibili in auto soprattutto dal sud della Germania. La Toscana, terra di arte, sapori sopraffini e spiagge, come da tradizione si conferma la più amata anche dagli inglesi, che quest’estate però scelgono di affittare una casa vacanza anche in Sardegna, probabilmente in cerca di maggior tranquillità e in regioni meno solitamente meno battute come Sicilia, Lazio e Liguria. Per tutti, sia gli italiani che gli stranieri, L’estate si conferma il periodo più lungo dedicato al relax e allo svago con un numero medio di notti rimasto invariato rispetto al 2013 e che si attesa tra le 12, per chi soggiorna in Italia, e le 9 notti per chi sceglie destinazioni all’estero. a vacanza low cost esiste ancora? Sì, a patto di scegliere la regione e la sistemazione di alloggiamento giusta. Secondo il sito specializzato TripAdvisor, ad esempio, se si vuole godere di un soggiorno estivo senza svenarsi, il primo passo è optare per una destinazione a scelta tra Abruzzo, Basilicata e Calabria: tre regioni in cui la spesa media per una settimana di affitto durante l’estate 2014 (nella fattispecie intesa come un periodo compreso tra il 1 luglio al 31 agosto), per una casa vacanza con 1, 2, 3 o 4 camere da letto è più contenuta che altrove. Il prezzo più basso lo vanterebbe la Calabria, con una media di costo settimanale di affitto per stanza pari a 316 euro. Tradotto in altri termini: due settimane di soggiorno in Calabria permettono di spendere meno di quanto si sborserebbe per trascorrere una sola settimana in Campania (vale a dire la regione che nella speciale graduatoria figura al primo posto come entità della spesa, dato che la media di costo settimanale di affitto per stanza è di 652 euro). Dopo la Calabria, sul versante dellelocation più economiche si posizionano Basilicata e Abruzzo. Sul fronte opposto, invece, la Campania è seguita da Toscana e Veneto. Piuttosto cara anche la Sardegna, dove un soggiorno in affitto di una settimana costa all’incirca come 10 notti in Calabria, mentre una settimana in Veneto equivale a circa 12 notti in Calabria. Sulla base delle singole quotazioni regionali, il portale ha dunque fornito anche un dato aggregato, secondo cui, in media, l’affitto per una vacanza di una settimana in Italia varia tra 302 e 652 euro per camera da letto. “Scegliere una casa vacanza può essere un’ottima soluzione per quei viaggiatori che ricercano la privacy e il comfort di casa anche in vacanza - ha commentato all’Ansa Valentina Quattro, portavoce di TripAdvisor per l’Italia -. Ora, grazie al nostro studio, i viaggiatori avranno la possibilità di selezionare le destinazioni che fanno più al caso loro, anche in termini di budget”. otel a cinque stelle? No grazie. Anche per le vacanze di H lusso si scelgono sempre più le case vacanza, strutture Ville, monasteri, castelli: sognare ricettive che meglio rispettano il bisogno di privacy e relax di cui hanno bisogno i cosiddetti vip. E i proprietari si adeguano, offrendo servizi degni di un grand hotel. Il portale Casevacanza.it ha messo in evidenza l’aumento tanto dell’offerta quanto della domanda di affitti di lusso (+50% in due anni). “Se è vero che il fenomeno nasce per far risparmiare gli italiani in vacanza - dichiara Francesco Lorenzani, responsabile di Casevacanza.it - gli affitti turistici sono ormai diventati una tipologia ricettiva adatta a tutte le tasche e a tutte le esigenze, persino a quelle di chi non rinuncia ai contesti esclusivi, in ogni parte d’Italia. E l’offerta si adegua, aggiungendo servizi quali colf, chef, guide turistiche, sommelier, autisti e persino giardinieri”. Ci sono i gruppi numerosi, che vogliono vivere da nababbi le loro ferie e che non vogliono rinunciare alle comodità, ma ci sono soprattutto quelli che vogliono evitare di farsi “intercettare” nelle hall degli hotel: la voglia di privacy, infatti, appare come la motivazione più ricorrente per chi sceglie questa tipologia di struttura. C’è chi, infine, non vuole alloggiare nelle tradizionali stanze d’albergo ma preferisce delle vere e proprie immersioni nel paesaggio, e per questo ambisce a ville nei boschi, nelle vigne o a strapiombo sul mare. Per questa tipologia di clientela, che arriva da tutto il mondo, l’Italia è il posto ideale. Ma dove si concentrano le case vacanza più lussuose del Paese? È la Toscana a detenere il maggior numero di case vacanza di lusso: oltre un terzo tra le 20 più care presenti su www.casevacanza.it. Qui è possibile con le location turistiche dei vip affittare incredibili dimore come un monastero del Duecento, sito a Monteroni d’Arbia (Siena), che oggi è una raffinata villa di campagna (con campo da tennis e da calcetto, pianoforte e immancabile Jacuzzi). Prezzo? “Appena” 8.750 euro al giorno. Per gli amanti della tradizione, poi, c’è Forte dei Marmi (Lucca): qui sono tantissime le ville di gran lusso che è possibile affittare per brevi periodi, a prezzi che arrivano anche, in alta stagione, a circa 3.000 euro al giorno. Molti di meno ne servono per alloggiare in un antico mulino sito a Radicondoli (Siena): 900 euro al giorno per un immobile completamente ristrutturato, comprendente piscina naturale (salina), bagno turco, sauna e docce all’aperto. Per chi lo volesse, poi, si mettono a disposizione chef a domicilio, colf e maggiordomo, degustazioni di vini e formaggi, lezioni di cucina, gite in barca ed escursioni, yoga, massaggi. Se la Sardegna è una destinazione tipica per gli amanti del lusso anche le case vacanza disponibili nell’Isola seguono lo stesso trend: Porto Cervo, San Teodoro e Porto Rotondo offrono lussuose ville nelle zone più chic, con piscina privata, arredi tradizionali o di design e panorami mozzafiato. I prezzi, in questo caso, arrivano fino a 4.075 euro al giorno. Altro grande classico è rappresentato da Capri e dalla Costiera Amalfitana: qui non mancano deliziose ville con irrinunciabile piscina e panorami incredibili, come nel caso di quella con vista mozzafiato sui Faraglioni e decorata con ceramiche di Vietri (1.500 euro al giorno per tre camere da letto). Due Jacuzzi e un hammam contraddistinguono invece una lussuosissima villa di Amalfi, in grado di ospitare fino a dodici persone. Il prezzo ovviamente sale: oltre 2.300 euro al giorno in alta stagione. Al fascino orientale è ispirata poi la villa a Genazzano (Roma) che in un parco di 1.000 mq offre sei camere da letto per chi vuole rilassarsi a qualche chilometro dalla Capitale, senza rinunciare a Jacuzzi, bagno turco, sauna con tanto di massaggiatore privato a disposizione. Ideale per gli appassionati di turismo enogastronomico è, invece, la villa sita a Castel Boglione, in provincia di Asti: immersa in una vigna, è il punto di partenza ideale per scoprire la ricchezza dei vini piemontesi. In alta stagione servono ben 900 euro al giorno, ma la dimora, completamente ristrutturata e pensata per garantire tutto il relax di cui si ha bisogno, è in grado di accogliere fino a 28 persone. Un’altra cicca (tutto sommato più a buon mercato) si trova nelle Marche: a Numana (Ancona) si affitta una villa pentagonale, realizzata con materiali naturali e progettata secondo i dettami della proporzione aurea. Circondata da un giardino piantumato di circa 1000 mq affacciato sul mare, si trova nel Parco Naturale del Conero ed è in affitto per poco più di 350 euro al giorno. 36 PROFESSIONE N.14 LUGLIO 2014 Parola d’ordine: riqualificazione Fiaip e Adiconsum L’intesa è trasparente U L Nel convegno di Sigest sono emerse le nuove priorità per il rilancio del real estate na riflessione sulle prossime sfide che si pongono dinanzi al mondo del real estate, tra cui quelle di rigenerare, riqualificare e riposizionare i prodotti e l’offerta immobiliare: si possono forse sintetizzare in questi tre verbi le principali azioni che è necessario affrontare per rilanciare il settore, uno dei primi comparti a contribuire al Pil nazionale. Partendo da questo presupposto, Sigest - società immobiliare che opera prevalentemente a servizio del mercato residenziale milanese - ha organizzato nelle scorse settimane un momento di confronto con alcuni dei principali interlocutori del mondo del mattone nazionale e internazionale. “La logica della riqualificazione, collegata alla rigenerazione del territorio, è la vera sfida dei prossimi cinque anni - dichiara Enzo Albanese, amministratore unico Sigest soluzioni immobiliari -. Si tratta di un impegno che coinvolgerà indistintamente i centri grandi e quelli più piccoli, e in quest’ottica dobbiamo lavorare, con altre associazioni, istituzioni e Governo, anzitutto al recupero dei centri storici, che rappresentano il vero e principale cuore dell’identità, della storia e dell’economia di ogni città. Peraltro, l’attuale momento congiunturale ci chiama a creare un’operazione di sistema e a mettere a punto un ampio progetto, di respiro nazionale, arrivando magari a ipotizzare una normativa che agevoli, tramite una fiscalità vantaggiosa, i processi di riqualificazione e rigenerazione di determinate aree”. Una filosofia ampiamente condivisa anche da Claudio De Albertis, presidente Assimpredil Ance: “Le politiche dell’Unione Europea sono rivolte al consumo zero di suolo, e temi quali la rigenerazione e la riqualificazione delle nostre città sono direttamente collegati a tale obiettivo. Al fine del raggiungimento di questo scopo, sono necessarie sia politiche in grado di valorizzare la componente di riqualificazione del territorio (adeguati e stabili incentivi, sia economici che fiscali, che facilitino la rigenerazione dei siti inquinati e delle realtà dismesse), sia una innovazione del prodotto edilizio, che deve intercettare i bisogni futuri ed interpretare i nuovi stili di vita”. D’altra parte, come ricordato da Aldo Mazzocco, ammini- stratore delegato di Beni Stabili SIIQ, “la riqualificazione delle città e della loro infrastruttura immobiliare, con approcci sostenibili e limitando il consumo di suolo, è diventato un vero e proprio cavallo di battaglia. Per reperire le risorse per rigenerare l’infrastruttura immobiliare delle nostre città è però necessario continuare a lavorare affinché il nostro settore possa essere sempre più attrattivo nei confronti degli investitori istituzionali di lungo termine. E potrà esserlo con semplificazioni e ridisegno delle politiche fiscali di urbanistica”. o scopo condiviso è quello di andare incontro alle esigenze degli utenti, sostenendoli, consigliandoli e in tal modo garantendo a tutte le fasi della potenziale transazione la dovuta trasparenza. È questa la finalità alla quale è improntato il protocollo d’in- Scenari Immobiliari: ecco il forum L a crisi economica mondiale ha reso evidente come sia definitivamente tramontata la possibilità di godere di rendite di posizione: il mondo cambia velocemente, cambiano gli attori sul mercato immobiliare e i prodotti devono tenere il passo con le nuove esigenze di una domanda sofisticata e attenta. Si aprono nuovi scenari, nuove sfide rendono possibili nuovi percorsi: saper cogliere le opportunità che si presentano e trasformare le difficoltà in possibilità diventa l’imperativo per le imprese e i manager. È in questa fase congiunturale caratterizzata da una quanto mai rapida evoluzione, che il 12 e 13 settembre prossimi a Santa Margherita Ligure (Ge), avrà luogo la ventiduesima edizione del Forum “Scenari Immobiliari”, organizzato dall’omonimo istituto indipendente di studi e ricerche e appuntamento irrinunciabile per gli operatori del mondo del real estate italiani e internazionali. Il focus della manifestazione, quest’an- no, sarà proprio il cambiamento: New players, new products, new places è infatti il titolo di questa edizione, che nelle due giornate avrà i seguenti temi guida: ❖ cambia il mondo, cambiano i prodotti; ❖ finanziare il real estate, far crescere l’Italia; ❖scenari 2015: economia, società e politica; ❖ le strategie delle imprese pubbliche e private. I lavori saranno moderati dal presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia. Nel corso della manifestazione verranno inoltre assegnati: ◆ il Premio Presidenza Forum “Giovanni Gambetti”, istituito nel 2012 e conferito alla persona,alla società o all’ente distintisi per etica e rispetto della deontologia professionale nel mercato immobiliare italiano; ◆ il Premio “Real Estate Innovation Lady 2014”, in collaborazione con Arel -Associazione Real Estate Ladies. tesa siglato tra Adiconsum Calabria e Fiaip (la federazione nazionale degli immobiliaristi). L’accordo ricalca quello già sottoscritto in altre parti d’Italia, ma nella fattispecie è sfociato nella nascita di Mediaconsum Calabria: il primo ente bilaterale italiano sviluppato su un modello di questo tipo. Il nuovo ente avrà il compito, appunto, di fornire assistenza continua ai consumatori, contenere e risolvere le problematiche tra gli utenti e le agenzie immobiliari, rendendo più trasparente il settore della mediazione immobiliare e creditizia. Se dovessero insorgere controversie, presso Mediaconsum Calabria potrà essere attivata la conciliazione paritetica per la risoluzione bonaria dei contenziosi, in maniera rapida e a costo zero per i consumatori. Mediaconsum Calabria sarà seguita a breve dalla costituzione di altre Mediaconsum regionali tra le Adiconsum regionali e le sedi Fiaip regionali, nell’intento di generare una rete di realtà locali in grado di dare un supporto anche allo stesso mercato immobiliare, abbattendo al contempo l’impatto del contenzioso di settore. Dall’assemblea degli azionisti tutti i dati sulla crescita Il network ha chiuso il 2013 con un incremento del 33% Tecnocasa: bilancio positivo Re/Max: fatturato in aumento D ati confortanti. Pur in un periodo difficile, sia per il comparto specifico sia per l’intera economica nazionale. Sono le cifre emerse lo scorso 25 giugno dall’Assemblea degli azionisti della società Tecnocasa Holding Spa, che ha approvato il bilancio al 31 dicembre 2013. “Il nostro gruppo - afferma Stefano De Palma, Consigliere delegato di Tecnocasa Holding Spa - tramite le proprie partecipate, opera nell’ambito del franchising immobiliare, della mediazione e consulenza creditizia, del trading e consulenza immobiliare, nonché nel settore finanziario ed assicurativo”. In particolare, i dati più significativi del bilancio consolidato, in milioni di euro, evidenziano: ◆ Totale immobilizzazioni: 72,91 mln; ◆ Totale attivo circolante: 220,31mln; ◆ Patrimonio netto: 210,68 mln; ◆ Valore produzione: 91,28 mln; ◆ Utile ante imposte: 20,96 mln; ◆Utile netto: 12,38 mln. “I risultati ottenuti - commenta il presidente e fondatore del gruppo Tecnocasa, Oreste Pasquali - sono decisamen- te ancora favorevoli, confermando la stabilità della nostra realtà e la validità delle strategie messe in atto dal managementnell’affrontare le notevoli difficoltà che ancora incontrano le imprese nel portare avanti le proprie attività”. Tecnocasa conta nel mondo circa 2500 agenzie in franchising. In Italia il gruppo è presente con le reti di intermediazione immobiliare Tecnocasa (1.642 agenzie affiliate), Tecnocasa Immobili per l’Impresa (69 agenzie affiliate) e Tecnorete (360 agenzie affiliate, di cui 7 dedicate al settore industriale). Il gruppo è presente all’estero nelle seguenti nazioni: Spagna, Ungheria, Messico, Polonia, Francia, Tunisia, Thailandia, Stati Uniti (Florida) e Marocco. Dal 1° gennaio 2013 Kìron Partner Spa opera quale mediatore creditizio iscritto all’Oam attraverso una propria rete di agenti, pertanto i consulenti del credito e assicurativi in Italia sono 498 per il marchio Kiron e 31 per il marchio Epicas, distribuiti nei punti vendita Kìron ed Epicas: 168 Kìron e 12 Epicas. elle scorse settimane si N è svolta la tradizionale Convention organizzata da Re/Max Italia: appuntamento dedicato al mondo immobiliare che ha visto la partecipazione di più di 400 ospiti, consulenti e broker affiliati alla rete di agenzie guidata da Dario Castiglia. Sono stati due giorni ricchi di eventi, corsi e seminari focalizzati sui temi della formazione e del reclutamento e curati, quest’anno, da esperti del settore a livello internazione come Sergio Borra e Judy LaDeur. Ma la Convention, ospitata quest’anno dall’Ergife Palace Hotel di Roma, è stata anche l’occasione per fare il punto della situazione dell’andamento del network Re/Max Italia. Ebbene, se negli ultimi 4 anni il comparto delle agenzie immobiliari in franchising, a livello nazionale, ha subito un calo del 35 % (passando da 7.160 a 4.610 circa), Re/Max Italia, a differenza degli altri player del settore, ha mantenuto sostanzialmente inalterato il numero di agenzie sul terri- HomeAway raggiunge 1 milione di annunci HomeAway, tra i leader a livello mondiale degli affitti di case vacanze on line, è arrivato a quota 1 milione di annunci, con un’offerta in grado di garantire ad un target di famiglie e gruppi di amici l’accesso a oltre 2,8 milioni di stanze: più di quante ne rendano disponibili sul mercato le quattro più grandi catene alberghiere messe insieme. “Siamo molto soddisfatti di questo risultato che prova quanto l’industria sia in crescita e il mercato in forte espansione commenta Brian Sharples, co-fondatore di HomeAway - ma anche perché per nove anni abbiamo lavorato con passione allo scopo di offrire a famiglie e gruppi un modo semplice per trovare e prenota- re la casa vacanza perfetta e adatta a soddisfare le loro esigenze in qualsiasi paese del mondo, e questo risultato che annunciamo adesso è un ulteriore passo perché questo diventi realtà”. Lanciata nel 2006 con 60mila annunci on line di case vacanze distribuite in 90 paesi, HomeAway ne offre oggi 1 milione in ben 190 paesi. Nel 2013 i proprietari, le agenzie e i professionisti in campo immobiliare hanno guadagnato più di 11 miliardi di dollari affittando le loro proprietà grazie alla rete internazionale del gruppo. HomeAway ha reso possibile la prenotazione di oltre 114 milioni di pernottamenti per i viaggiatori in cerca di un esperienza unica e alternativa rispetto al quella offerta dagli hotel. Circa la metà dell’inventario globale di HomeAway è costituito da case vacanze situate in Europa, un dato che evidenzia in particolar modo il dinamismo di questo settore nel vecchio continente. Rilevanti sono stati anche i risultati dei due siti italiani HomeAway.it e Homelidays.it: nel 2013 i due siti infatti hanno generato circa 390 milioni di dollari in guadagni per tutti i proprietari, le agenzie e i professionisti in campo immobiliare. Inoltre i viaggiatori che hanno utilizzato i due siti italiani per trovare una casa vacanza hanno soggiornato nel 2013 per un equivalente di 9 milioni di pernottamenti. torio (-1,6%). Come illustra il network in una nota, “essere parte di un gruppo che ha rivoluzionato il mercato immobiliare a favore di un più moderno modello basato sullo studio associato, e che fonda la sua forza sull’applicazione concreta della filosofia win-win, dove tutti sono vincenti, stimola lo sviluppo del professionista e lo supporta per permettergli di eccellere nel business e renderlo, anche in un momento storico difficile come quello attuale, soddisfacente, redditizio, efficiente ed efficace”. D’altra parte, il fatto che tale modello sia vincente è dimostrato anche dai risultati dei 50 migliori agenti Re/Max, che hanno chiuso il 2013 registrando un aumento di fatturato medio del 33% rispetto al 2012. Re/Max Italia, è approdato in Italia nel 1996 sotto la guida di Dario Castiglia, e conta oggi una rete di oltre 1.200 consulenti immobiliari e oltre 180 agenzie affiliate su tutto il territorio nazionale, grazie anche all’acquisizione del network di agenzie in franchising di Prelios “La Casa Agency” nel mese di settembre dello scorso anno. LUGLIO 2014 MERCATO GLOBALE 37 N.14 L’allarme sui prezzi delle case troppo elevati è stato lanciato dalle due banche centrali Cina: investimenti per 262 miliardi Germania e Gran Bretagna: rischio bolla Q S uanti danni possano provocare le cosiddette “bolle immobiliari” è sotto gli occhi (e nel portafogli di tutti) ancora oggi che la situazione del mercato immobiliare internazionale sta andando progressivamente a stabilizzarsi e che gli effetti della crisi mordono un po’ meno che nel recente passato. Così, l’allarme giunto nelle scorse settimane dalle banche centrali di due dei Paesi europei più solidi, sta facendo venire i brividi a più di un operatore economico. La prima a mettere in guardia sul potenziale fenomeno è stata la Bundesbank, secondo cui in alcune importanti città tedesche i prezzi delle abitazioni hanno ampiamente superato il valore reale di mercato, fino a sfiorare una sopravvaluta- Gb: fondi scommettono sull’Italia S e in casa propria la situazione desta qualche preoccupazione a causa del rischio bolla, gli anglosassoni guardano con sempre maggiore attenzione al mercato italiano. Lo dimostra la tendenza in atto a livello di fondi immobiliari, come rimarcato nelle scorse settimane all’Ansa da Leo Civelli, di Reag-Real estate advisory group (società di consulenza, leader mondiale nel campo delle valutazioni patrimoniali), in occasione dell’Eire di Milano, che spiega: “Recentemente abbiamo ripreso a lavorare con alcuni nostri grandi clienti internazionali su portafogli immobiliari, come non accadeva dal 2007. Sono soprattutto fondi con ba- se a Londra. Si tratta di interventi su portafogli non performing loans di centinaia di milioni di euro: pacchetti che comprendono un mix di immobili, dal residenziale al commerciale fino all’industriale di piccola taglia”. Il trend sembra indicare una rinnovata fiducia internazionale nei confronti del nostro comparto nazionale: “La credibilità nel mercato italiano è tornata - aggiunge Civelli -. Certo, bisogna essere consapevoli che i prezzi non sono più quelli che ci si aspetterebbe. Bisogna accettare quanto offre il mercato. Ma a nostro giudizio il picco negativo della crisi è ormai stato quasi raggiunto. Siamo vicini al termine del- la discesa. Gli ultimi segnali danno una speranza di ottimismo, almeno sulla ripresa del mercato delle compravendite, che nel primo quadrimestre 2014 sono aumentate del 15%. Le prospettive sono abbastanza buone anche per il futuro. Questo andamento è dipeso un po’ dalla ripresa delle erogazioni di mutui da parte delle banche, ma anche dal fatto che tra le famiglie italiane è diminuito il pessimismo. Per cui, in prospettiva, le transazioni continueranno ad aumentare, mentre per un’inversione di tendenza dei prezzi bisogna attendere il 2016. Bisogna avere almeno due anni di economia reale con segni positivi”. zione del 25%. A giudizio della vicepresidente di Bundesbank, Claudia Buch, la situazione non è ancora tale da destare effettiva preoccupazione: “Da tempo abbiamo a che fare con bassi tassi d’interesse, e in una tale situazione non è insolita una crescita dei prezzi degli immobili”. La Buch, tuttavia, non sottovaluta l’andamento: “L’esperienza del passato ci dice anche che una simile situazione può diventare ‘molto pericolosa, per questo osserviamo con attenzione gli sviluppi, che comunque in Germania, come ribadisco, non sono al momento preoccupanti. Se invece la situazione dovesse aggravarsi, si potrebbe intervenire per esempio prescrivendo alle banche di aumentare il capitale primario se concedono mutui”. Un rischio analogo si sta verificando in Gb: anche oltre Manica, infatti, i prezzi delle case sono in continua crescita, al punto che attualmente il fenomeno starebbe addirittura rappresentando il maggiore pericolo per l’economia nazionale. A dichiararlo, in questo caso, è stato il vice governatore della Bank of England, Jon Cunliffe, sottolineando come le quotazioni degli alloggi stiano crescendo lungo una curva molto più accentuata rispetto a quella che delinea l’andamento delle retribuzioni. A differenza che in Germania, tuttavia, nel Paese britannico sono già state attuate delle contromisure: la scorsa settimana la banca centrale inglese aveva lanciato una serie di iniziative per contenere il fenomeno, fra cui limiti alla quantità di denaro che può essere prestato dalle banche. Secondo Nationwide, intanto, il prezzo medio di una casa a Londra ha sfondato per la prima volta quota 400 mila sterline. e c’è un Paese che non cessa di scommettere sul mattone, quello è la Cina, malgrado i dati di sviluppo negli ultimi due anni abbiano un po’ segnato il passo. Sta di fatto che nei primi quattro mesi del 2014 gli investimenti sul comparto immobiliare sono stati pari addirittura a 262 miliardi di euro, di cui 115 miliardi concentrati nella zona est del Paese, pari a un incremento del 16 per cento rispetto allo stesso periodo del 2013. A fornire la fotografia dell’andamento è stata la Camera di commercio italo-cinese, presentando dati che danno adito a prospettive interessanti anche per le imprese italiane. A confermarlo è stato, tra gli altri, Massimo Bagnasco della società di progettazione Cmr, secondo cui “la Cina è un Paese che può dare ancora molte opportunità anche alle imprese italiane, ma non è una realtà per tutti e le imprese devono andarci organizzate e con la conoscenza dei modus operandi locali oltre che con la possibilità di investire e con un’attenzione alla sostenibilità”. Al pari di quanto sta accadendo nelle principali realtà europee, infatti, anche il governo di Pechino ha posto recentemente dei paletti in materia di sostenibilità delle nuove edificazioni. E allo stesso principio, oltre che a valori quali salute e rispetto ambientale, è ispirato pure il pacchetto di misure per le imprese predisposto da Fondazione ItaliaCina in collaborazione con l’ambasciata italiana in Cina che, come illustrato dal direttore generale della fondazione, Margherita Barberis, “ha il compito di raccogliere i progetti delle aziende italiane per poi portarli in Cina dove l’ambasciata italiana troverà le controparti imprenditoriali per realizzarli”. Il Vietnam punta su case vegetali I condomini di Manhattan come nuovo paradiso fiscale I F Contro l’urbanizzazione selvaggia si fa strada l’architettura green ntegrazione tra edilizia e ambiente. Un principio che si sta diffondendo nelle più svariate forme in Europa e nell’intero mondo occidentale, grazie da una parte ad una maggiore attenzione per il territorio, che si esprime sia nella ricerca di un minor consumo di suolo, sia nella sostenibilità delle costruzioni a livello di impatto e materiali; e dall’altra parte ad innovazioni di carattere architettonico che prevedono un sempre maggiore sviluppo di soluzioni quali ad esempio i giardini pensili, molto utili anche in chiave di isolamento. Ebbene, tali prospettive,ultimamente si stanno facendo strada anche in Oriente. Lo dimostra il caso del Vietnam, dove, sotto la rapida urbanizzazione, le città sono ormai lontane dalle loro origini, dalle rigogliose foreste tropicali: nei grandi centri, in media, solo lo 0,25% del territorio è coperto dal verde e le nuove generazioni stanno perdendo totalmente la connessione con la natura. Ebbene, i Vo Trong Nghia Architects - gruppo di architetti vietnamiti - stanno invertendo la tendenza e affermano il bisogno di qualità abitativa con innovativi progetti green: l’obiettivo è quello di restituire spazi verdi in città con la costruzione di abitazioni eco e vegetali, al cui interno la vegetazione sia un tutt’uno con l’architettura stessa. E ci stanno perfettamente riuscendo. La prima realizzazione è Staking Green: un’abitazione a strati vegetali di soli quattro metri di larghezza, e che in verticale si sviluppa con un gioco a fasce di pieni e vuoti. La natura ne diviene protagonista. Strati di fioriere in cemento disegnano i prospetti della palazzina; la vegeta- zione (ovviamente) protegge gli abitanti dai raggi del sole, dal rumore e dall’inquinamento proveniente dalla strada adiacente; il verde continua sul tetto giardino. La ventilazione naturale raffredda la struttura durante le stagioni tropicali e l’illuminazione naturale risolve il problema della non costante energia in Vietnam. Tra le piante presenti, molte sono acquatiche, per le quali sono stati installati i tubi di irrigazione automatici all’interno delle fioriere, che oltretutto raccolgono e distribuiscono l’acqua piovana. Un edificio innovativo, dunque. E, anzi, per il contesto addirittura rivoluzionario. Al punto da aver vinto il premio nella categoria House al World Architecture Festival di Singapore. Ma il secondo progetto abitativo dei Vo Trong Nghia Architects è ancora più inusuale. “Le case per gli alberi” sono poetiche torri con tetto giardino che riconnettono i loro residenti con l’ambiente naturale. Cinque volumi di cemento diventano fioriere di grandi alberi tropicali. Il confine tra dentro e fuori è sfocato, volutamente ambiguo. Ampie vetrate e finestre per amplificare illuminazione naturale e ventilazione, affacciano su una sorta di cortile che si crea tra i volumi delle abitazioni. Le pareti esterne sono realizzate in calcestruzzo gettato in opera in casseforme di bambù, mentre i mattoni di provenienza locale rivestono le pareti interne. Inoltre le abitazioni/vasi servono anche come bacini di ritenuta dell’acqua riducendo il rischio di allagamento. Il progetto offre uno stile di vita tropicale, una piccola oasi di architettura e natura. Fonte: www.bigodino.it orma di investimento; perfino di speculazione. Finalità abituali e consolidate per gli appartamenti, soprattutto in determinati contesti in ambito mondiale. Ciò che sta accadendo a New York, tuttavia, pare un fenomeno di portata completamente differente. Secondo in inchiesta del New York magazine ripresa dal portale Immobiliare.it, infatti, dopo le restrizioni legali e il rafforzamento dei controlli sui conti correnti in Svizzera, sembra che il nuovo paradiso fiscale, sia localizzato negli appartamenti di Manhattan. Dall’indagine giornalistica è infatti emerso che il 30% delle abitazioni nei grattacieli del cuore della Grande Mela risulta disabitato da almeno dieci mesi. Per di più, il 30% degli appartamenti venduti negli ultimi sei anni ha come acquirente uno straniero o una società non nominale. Dati molto significativi considerato che il mercato immobiliare di New York sta vivendo un picco dei prezzi mai registrato prima e che anche il tasso di senzatetto è ai massimi storici dalla Grande Depressione. Ma quali sono le ragioni di questo improvviso interessamento verso le soluzioni abitative della metropoli statunitense? Per il giornale, investire nel mattone newyorkese garantisce il top della privacy, in nome della quale si chiede il massimo riserbo sulle trattative. Inoltre, non esistono norme ad hoc per autorizzare dei controlli sulle compravendite sospette, come avviene per esempio in Gran Bretagna. Per cui, come funghi, appaiono società con sede nelle Isole Vergini, con investitori dall’altra parte del mondo, con conti aperti in chissà quale piccolo Stato europeo: praticamente impossibile capire chi ci sia realmente dietro. Un esempio concreto è il nuovo mega palazzo di lusso, il One57in cui dei 25 appartamenti già venduti, ben 14 risultano intestati a società ignote. E il fenomeno, francamente, fornisce spunti di riflessione da diversi punti di vista, non da ultimo la sicurezza nazionale, tanto sbandierata negli Stati Uniti. Tuttavia, c’è anche di più. L’immobiliare di New York garantisce, in seconda battuta, una stabilità quasi unica in questo periodo storico, per cui soldi sporchi spesi per un loft nella Grande Mela fruttano soldi puliti in termini di rendita. E le soluzioni per comprare in incognito sono molteplici, una su tutte istituire un fondo immobiliare e acquistare tramite quello. Succede che, delle volte, nei processi contro frode fiscale, delle compravendite vengano portate a prova di illeciti finanziari, ma si tratta di casi più unici che rari, motivo per cui molti appartamenti di lusso di Manhattan molto probabilmente continueranno a tenere le porte chiuse e le imposte serrate, almeno fino all’arrivo di nuove leggi che permetteranno di rintracciare i misteriosi proprietari. 38 MUTUI & FINANZA N.14 LUGLIO 2014 A dispetto del sentire comune, l’Abi lamenta un asimmetria di trattamento rispetto a quanto accade negli altri Paesi europei “Banche penalizzate da legge antiusura e da estinzione dei mutui senza penale” B anche “cattive” che pensano soltanto ai propri interessi infischiandosene dei clienti? Istituti talmente avari nel concedere mutui e prestiti da danneggiare il mercato immobiliare e l’intera economia nazionale? Spesso, soprattutto in questi anni di crisi, si è puntato l’indice contro il settore del credito, individuandolo come concausa della difficile congiuntura economica. Nei giorni scorsi, però, le banche italiane hanno fornito una versione dei fatti diametralmente opposta a quella ampiamente condivisa tra consumatori, operatori del comparto edilizio e del mattone, parte del mondo politico. In questa immagine, contenuta nel dossier sulle “asimmetrie tra Italia ed Ue” consegnato dall’Abi al ministro Padoan, gli istituti di credito, lungi dal palesare responsabilità di sorta, sono, al contrario, vittime di un meccanismo nazionale che le danneggia, rendendole poco competitive rispetto agli istituti degli altri Paesi europei, malgrado il loro operato a favore dell’Italia, dei suoi abitanti e delle sue imprese . Di qui, la richiesta di sostegno attraverso misure quali la modifica della disciplina antiusura e la reintroduzione di penali in caso di estinzione anticipata del mutuo. Sintetizzata così, la relazione dell’Abi farebbe strabuzzare gli occhi anche al più scafato appassionato di trame di fantascienza. Prima di emettere un giudizio, tuttavia, è buona regola ascoltare le motivazioni addotte dalle banche, che riportiamo di seguito in uno stralcio del dossier. Disciplina Antiusura A ciò si aggiunge l’unicità della normativa nazionale rispetto alle normative degli altri Stati UE e di altri Paesi industrializzati. Da una ricerca condotta dalla Federazione Bancaria Europea e integrata dall’Abi, è emerso come, in un primo gruppo di Stati (Bulgaria, Germania, Lettonia, Lussemburgo, Spagna, United Kingdom, USA) non esiste alcuna normativa specifica (né civile né penale) che imponga restrizioni ai tassi di interessi praticati dalle banche, né da soggetti diversi (cd. non bank financial institutions). Un secondo gruppo di Paesi (Estonia, Finlandia, Polonia) ha una specifica normativa che disciplina il tasso soglia, ma che non ha rilevanza sotto il profilo penale. Solo un terzo gruppo di Paesi (Francia, Grecia, Portogallo, Ungheria, Svezia, Svizzera e Slovacchia) è accomunato dalla previsione dell’usura come reato, e non in tutti questi Paesi è prevista l’esistenza di un tasso soglia. Inoltre, la complessità dell’attuale quadro normativo italiano ha condotto ad una incertezza sia operativa che giuridica consentendo alla giurisprudenza di mettere in discussione il comportamento della banca anche laddove essa abbia adempiuto al Decreto Ministeriale e alle Disposizioni della Banca d’Italia. L’unica modifica intervenuta dal 1996 ad oggi ha riguardato le modalità di calcolo del tasso soglia, apportata dal Decreto Legge del 13 maggio 2011, n. 70 che ha disposto che quest’ultimo è calcolato aumentando il tasso medio rilevato di un quarto, cui si aggiunge un margine di ulteriori quattro punti percentuali. La differenza tra il limite e il tasso medio non può essere superiore a otto punti percentuali. La modifica è stata volta ad ampliare il limite del tasso soglia per quelle categorie di operazioni per cui i tassi di interesse - in ragione anche della continua discesa subita negli ultimi anni - erano particolarmente bassi, e ad abbassare il tasso soglia per quei finanziamenti che al contrario presentano tassi d’interesse elevati. Lo stesso Ministero dell’Economia e delle finanze ha evidenziato in un comunicato stampa che “Da un punto di vista metodologico, la nuova curva dei tassi soglia ha una pendenza minore della precedente, con valori più elevati dei precedenti quando i tassi medi sono particolarmente bassi, che tendono a ridursi al crescere di questi ultimi”. È ora improrogabile una riforma del quadro complessivo della normativa che tenga conto del mutato contesto economico, dei risultati non particolarmente importanti perseguiti dall’attuale normativa, restituisca certezza giuridica quanto alla corretta applicazione della stessa, che sia volta a contrastare in maniera più strutturata e efficace l’usura reale che si muove al di fuori del circuito bancario e finanziario e a valorizzare in maniera più efficiente i Fondi già previsti dalla legge n. 108 del 1996 sia per la prevenzione del fenomeno dell’usura che per il supporto di soggetti vittime di usura. La legge n. 108/1996, introdotta con lo specifico obiettivo di contrastare il fenomeno usurario, non ha prodotto il risultato atteso, avendo comportato il solo effetto di calmierare i tassi di interesse medi per le operazioni bancarie e finanziarie. Nei principali Paesi europei si è assistito ad un processo di deregolamentazione della legislazione sull’usura, nel contesto di una generale liberalizzazione dell’economia e globalizzazione dei mercati. In particolare per quanto riguarda la situazione francese, da cui ha tratto spunto la normativa italiana, due interventi normativi (del 2003 e 2005) - successivi all’introduzione della legge (che risale al 1989) - hanno escluso dal campo di regolamentazione dell’usura la quasi totalità dei crediti erogati alle imprese, nonché alle persone fisiche esercenti un’attività commerciale, limitando l’ambito di applicazione dei tassi soglia allo scoperto di conto corrente. In realtà, i tassi soglia (sebbene oggetto di revisione normativa quanto all’individuazione della loro entità dal maggio 2011) hanno avuto, e hanno tuttora, principalmente l’effetto di calmierare i tassi d’interesse applicati dagli intermediari (con tutti gli effetti distorsivi evidenziati anche dalla Banca d’Italia), nel presupposto che il settore bancario e finanziario non sia caratterizzato da un adeguato livello di concorrenza. Anzi, proprio la fissazione dei tassi soglia può avere inaridito, Estinzione mutui in alcuni casi, la possibilità per le banche di farsi concorrenza sulle condizioni praticate Ad oggi, l’Italia è l’unico Paese Europeo dove non è possibile prevedere commissioalle clientela. ni per l’estinzione anticipata dei mutui. Ciò determina una rilevante la difficoltà delle banche italiane di collegare i costi di raccolta a quelli di impiego per tutta la vita dei finanziamenti ipotecari che si declina in due modi: 1. quando i costi della raccolta diminuiscono (come è possibile immaginare nel prossimo futuro), i mutuatari sono nelle condizioni, attraverso lo strumento della surroga a costo zero, di rifinanziare il proprio mutuo a condizioni migliori presso un’altra banca. La banca che aveva originariamente finanziato il mutuo si ritrova, quindi, con una provvista a m/l termine difficilmente riutilizzabile per nuovi impieghi con la conseguenza di sopportare per intero i costi rivenienti dal cambiamento delle condizioni di mercato; 2. quando i costi della raccolta aumentano (in termini di spread sul parametro di riferimento), mentre il mutuatario non subisce conseguenze da tale variazione di mercato, la banca ha il problema di rifinanziare questi impieghi ad un costo più elevato dal momento che generalmente questi ultimi non sono finanziati da una raccolta di pari durata rispetto agli impieghi. La banca può gestire questi rischi solo attraverso un aumento del costo del finanziamento posta la sostanziale difficoltà di fare delle stime sufficientemente attendibili sulla dinamica dei rimborsi e sui costi di raccolta. In ultima analisi, l’effetto è quello di scoraggiare le banche ad ampliare l’erogazione dei mutui ipotecari e inaridire la domanda di questi prodotti, soprattutto nel segmento dei mutui a tasso fisso, la cui incidenza sul totale è Italia particolarmente contenuta rispetto ai valori che si riscontrano nell’Area dell’Euro. In relazione a quanto sopra, appare, fondamentale rivedere l’attuale normativa sull’estinzione anticipata, ripristinando la possibilità - come d’altra parte è previsto, come detto, in tutti i Paesi Europei - di richiedere le commissioni per l’estinzione anticipata ovvero prevedere un periodo (proporzionale alla durata del mutuo) nel quale non è possibile l’opzione di rimborso (come ad esempio accade in Germania). Ciò dovrà essere oggetto di una necessaria riflessione nel processo di recepimento della Direttiva Europea sui Crediti Ipotecari (Credit Agreement Related to Residential Properties - CARRP), che disciplina il mercato comune dei crediti ipotecari per gli Stati membri dell’Unione Europa recentemente approvata dalla Commissione Europea Moratoria famiglie Il 18 dicembre 2009 Abi e 13 associazioni dei consumatori hanno sottoscritto un protocollo di intesa che prevedeva - in caso di perdita del posto di lavoro, entrata in Cassa integrazione, morte o grave infortunio del mutuatario - la sospensione fino a 12 mesi del pagamento o dell’intera rata o della sola quota capitale. Tale iniziativa, che non ha uguali al mondo - è terminata a marzo del 2013 e ha determinato la sospensione di circa 100.000 mutui per un controvalore in termini di debito residuo dei mutui interessati, pari a oltre 11 miliardi di euro. A partire da maggio 2013 è stato attivato il Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa, di cui all’art. 2, comma 475 e ss della legge 244/2007 che prevede la sospensione per 18 mesi del pagamento delle rate dei mutui in caso di perdita del posto di lavoro, grave infortunio o morte. Ad un anno della sua operatività, il Fondo ha consentito la sospensione di oltre 20.000 operazioni per un controvalore di circa 1,4 miliardi di euro di debito residuo. Accordi tra ABI e CDP La collaborazione tra la Cassa Depositi e Prestiti (CDP) e le banche nell’individuazione di misure a sostegno delle imprese e famiglie in questa difficile congiuntura economica ha prodotto una serie di accordi sottoscritti tra Abi e CDP, attraverso i quali sono stati stanziate risorse per complessivi 22,5 miliardi di euro. In particolare, dal 2009 ad oggi, l’Abi e la CDP hanno sottoscritto quattro distinte convenzioni, attraverso cui la CDP ha messo a disposizione delle banche un plafond finanziario complessivo di 18 miliardi di euro, c.d. Plafond PMI, con l’obiettivo di favorire un maggiore afflusso di risorse a medio/lungo termine verso le piccole e medie imprese a condizioni vantaggiose. Agli inizi del mese di aprile del 2014, sono stati erogati circa 13,7 miliardi di euro e si stima siano oltre 85.000 le PMI che hanno beneficiato dello strumento, con riferimento al quale sono attive oltre 200 banche (circa 78% in termini di sportelli e 92% in termini di quota di mercato). Al fine di supportare l’accesso al credito delle PMI ed accrescere la competitività del nostro sistema produttivo, è stato recentemente avviato un nuovo strumento di agevolazione, denominato “Plafond Beni Strumentali - Nuova Sabatini” di 2,5 miliardi di euro, istituito dal decreto legge “Del Fare” (art. 2 del decreto legge n. 69/2013) che prevede in particolare la concessione da parte del Ministero dello sviluppo economico di un contributo pubblico in favore delle PMI calcolato sui finanziamenti erogati dalle banche e dagli intermediari finanziari. La provvista CDP può essere utilizzata dalle banche e intermediari finanziari per la concessione di finanziamenti alle PMI che intendono realizzare investimenti in beni strumentali. Per favorire infine la ripresa del mercato immobiliare e sostenere l’accesso al credito nel settore residenziale è stato recentemente avviato il “Plafond Casa” di 2 miliardi di euro, messo a disposizione della CDP per la concessione di mutui ipotecari alle persone fisiche, destinati all’acquisto dell’abitazione principale e ad interventi di ristrutturazione e accrescimento dell’efficienza energetica, in attuazione delle disposizioni introdotte dell’art. 6, comma 1, lett. a), del decreto legge n. 102/2013. A beneficiare di questa iniziativa sono, in via prioritaria, le giovani coppie, le famiglie di cui fa parte un soggetto disabile e le famiglie numerose. Le regole di utilizzo del predetto Plafond sono definite nella convenzione sottoscritta tra Abi e CDP il 20 novembre 2013. Agli inizi del mese di aprile del 2014 sono stati erogati circa 14 milioni di euro e hanno aderito all’iniziativa 27 banche/gruppi bancari, che rappresentano oltre il 31% del settore bancario in termini di sportelli, e vi sono altre 16 banche interessate all’adesione (circa il 35% in termini di sportelli). LUGLIO 2014 MUTUI & ISTAT 39 N.14 La domanda torna ai livelli del 2012, ma rispetto a 5 anni fa perde comunque il 50%. Italiani prudenti: calano gli importi richiesti Mutui: ripresina che non fa entusiasmare V a meglio rispetto a un anno fa. La situazione, anzi, è quasi tornata ai livelli del 2012. Ma se si guarda ad un passato appena un po’ meno recente, resta il crollo del 50% della domanda di mutui per l’acquisto della casa registrato in soli 5 anni, il che rende decisamente meno entusiasmanti i dati sulla ripresina del settore evidenziati dall’ultima rilevazione del barometro Crif, relativa al primo semestre 2014. Nel periodo oggetto di indagine, pare essersi consolidata la tendenza da parte degli italiani ad orientarsi su soluzioni in grado di gravare meno pesantemente sul bilancio familiare, con una domanda di mutui ancora improntata alla prudenza ma, soprattutto, con importi richiesti più contenuti e durata dei finanziamenti più lunga. Per quanto riguarda il numero di richieste presentate agli istituti di credito per finanziare l’acquisto di un immobile, nel primo semestre 2014 si può osservare un lento recupero dei mutui verso i volumi precedenti la crisi (con un +10,3% rispetto al corrispondente semestre 2014, che attenua solo parzialmente la pesantissima contrazione del 2012). LA DOMANDA Per quanto riguarda lo specifico dei mutui ipotecari, lo scorso mese di giugno ha fatto registrare una crescita del numero di richieste pari a +14,1% rispetto allo stesso mese del 2013: il dato migliore a partire da luglio 2013, mese che aveva fatto segnare l’inversione di tendenza dopo la durissima crisi che aveva caratterizzato il comparto negli anni precedenti. A livello aggregato, la domanda di mutui registrata nei primi 6 mesi di quest’anno segna, appunto, un +10,3% rispetto al pari periodo 2013: dato indubbiamente positivo ma che risulta ancora in forte ritardo rispetto agli anni 2009-2011, come evidenziato dalla tabella a fianco, in cui sono riportate le variazioni percentuali (indicate in valori ponderati, cioè al netto dell’effetto prodotto dal differente numero di giorni lavorativi) relative al numero delle domande di mutui raccolte dagli istituti di credito e contribuite in Eurisc, il sistema di informazioni creditizie di Crif, che raccoglie i dati relativi ad oltre 77 milioni di posizioni creditizie. IMPORTI E DURATA A conferma di un approccio prudente ancora non ANNO Gen. I S TAT I N D I C I +453,3% (75% = 339,97% con soppress. dell’aggiornamento 1984, disposto dalla Legge 377/84) VARIAZIONI BIENNALI RELATIVE AGLI IMMOBILI AD USO NON ABITATIVO Nota: Per i contratti stipulati o rinnovati successivamente all’8 aprile 1985 l’aggiornamento è annuale e deve essere utilizzata la tabella precedente delle “variazioni percentuali mensile” Agosto 2009 - Agosto 2007 + 4,1 (75% = 3,075%) Settembre 2009 - Settembre 2007 + 3,8 (75% = 2,85%) MEDIA ANNUA 107,0 MEDIA 2014 ANNO INDICI (*) Gennaio Febbraio Marzo Aprile Maggio 107,3 107,2 107,2 107,4 107,3 INCREMENTI PERCENTUALI Su biennio prec. 100% Su anno prec. Su anno prec. 75% 2,8 2,3 1,9 1,6 1,6 0,6 0,5 0,3 0,5 0,4 0,45 0,375 0,225 0,375 0,3 PERCENTUALE 1,1 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 (*) Dal 23/02/2011 l’indice è calcolato con base di riferimento 2010=100 VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) RIFERITE AL GIUGNO 1978 = 100 DA APPLICARE SULL’EQUO CANONE DI BASE PER LE ABITAZIONI ULTIMATE ENTRO IL Periodo riferimento Giugno 1988 Giugno 1989 Giugno 1990 Giugno 1991 Giugno 1992 Giugno 1993 Giugno 1994 Giugno 1995 Giugno 1996 Giugno 1997 Giugno 1998 Giugno 1999 Giugno 2000 Giugno 2001 Giugno 2002 Giugno 2003 Giugno 2004 Giugno 2005 Giugno 2006 Giugno 2007 Giugno 2008 Giugno 2009 Giugno 2010 Giugno 2011 Giugno 2012 Senza soppressione aggiornamento 1984 (%) 159,525 175,875 189,9 208,275 223,8 236,4 248,025 266,85 280,275 285,375 291,9 297,375 307,2 318,15 327 336,225 345,45 352,275 361,125 367,875 384,6 386,325 392,475 402,825 417,75 1975 Con soppressione aggiornamento 1984 (%) 135,975 150,675 163,2 179,775 193,8 205,1 215,55 232,575 244,65 249,225 255,075 259,95 268,875 278,6 286,65 294,975 303,15 309,37 317,32 323,47 338,47 339,97 345,525 354,825 368,325 Apr. Mag. Giu. Lug. Variazione % gennaio- giugno 2014 su gennaio- giugno 2012 -0,6% Variazione % gennaio-giugno 2014 su gennaio- giugno 2011 -44,6% Variazione % gennaio- giugno 2014 su gennaio- giugno 2010 -49,0% Variazione % gennaio- giugno 2014 su gennaio- giugno 2010 -50,0% Fonte: Crif Ago. Sett. Ott. Dic. Nov. 1 16,050 14,550 12,975 12,300 9,375 6,450 6,000 3,375 3,750 4,275 4,800 4,875 4,575 3,2 3,15 2,85 4,125 1,950 1,2 0,975 1,575 2,325 1,725 2,025 1,50 1,2 1,65 1,125 2,175 1,125 0,975 1,65 2,4 1,65 16,275 14,625 12,525 12,300 9,150 6,450 5,700 3,150 3,675 4,275 4,650 5,025 4,05 3,37 3,15 3,2 3,75 1,8 1,35 0,9 1,8 2,25 1,725 1,875 1,65 1,2 1,575 1,125 2,175 1,125 0,975 1,725 2,475 1,35 15,975 15,075 12,075 12,300 9,000 6,450 5,400 3,150 3,675 4,800 4,575 4,950 4,20 3,15 3,15 3,67 3,375 1,65 1,275 1,05 1,875 2,100 1,80 1,95 1,425 1,2 1,575 1,125 2,475 0,75 1,125 1,875 2,4 1,2 15,900 14,925 11,625 12,450 8,700 6,600 4,950 3,150 3,750 5,025 4,350 5,025 4,20 3,15 3,1 3,9 3,375 1,275 1,35 1,2 1,650 2,325 1,80 1,875 1,50 1,275 1,5 1,05 2,475 0,75 1,2 1,95 2,4 0,825 15,525 15,375 11,400 12,300 8,400 6,600 4,800 3,150 3,675 5,100 4,275 5,100 4,27 3,00 3,07 4,1 3,225 1,2 1,275 1,2 1,725 2,25 1,725 1,8 1,575 1,275 1,65 1,05 2,625 0,525 1,125 1,95 2,25 0,9 15,525 15,450 11,400 12,000 8,400 6,525 4,725 3,075 3,675 5,250 4,200 5,175 4,125 3,15 2,8 4,35 2,975 1,05 1,350 1,125 2,025 2,175 1,725 1,725 1,65 1,2 1,575 1,2 2,85 0,3 0,975 2,025 2,325 0,9 16,200 14,700 11,925 11,550 7,875 6,525 4,225 3,300 3,675 5,250 4,275 5,025 4,125 3,3 2,7 4,2 2,7 1,2 1,350 1,275 2,025 2,025 1,725 1,875 1,575 1,35 1575 1,2 3,0 -0,075 1,275 2,025 2,175 0,9 16,200 14,400 12,900 10,275 7,800 6,450 4,425 3,375 3,750 5,025 4,725 4,725 3,97 3,3 2,8 4,35 2,55 1,125 1,425 1,2 2,025 2,025 1,875 1,875 1,575 1,35 1,575 1,2 2,925 0,15 1,125 2,1 2,325 0,825 15,900 13,725 12,900 10,200 7,350 6,225 4,350 3,750 3,600 4,950 4,725 4,650 3,90 3,15 2,92 4,35 2,55 1,05 1,350 1,35 1,950 1,95 1,95 1,875 1,35 1,425 1,575 1,2 2,775 0,075 1,2 2,25 2,325 0,6 15,375 13,950 12,900 9,975 6,825 6,375 3,825 3,975 3,525 5,100 4,650 4,575 3,75 3,22 2,85 4,35 2,25 1,2 1,275 1,35 1,950 1,95 1,95 1,8 1,275 1,5 1,275 1,5 2,55 0,15 1,275 2,4 2,025 0,525 16,125 13,650 12,525 9,750 6,450 6,450 73525 3,900 3,975 4,800 4,875 4,658 3,7 3,15 2,77 4,5 1,950 1,2 1,125 1,5 2,025 1,725 2,025 1,8 1,275 1,350 1,275 1,725 1,95 0,525 1,275 2,4 1,8 0,45 15,825 13,425 12,225 9,600 6,600 6,450 3,225 3,825 4,125 4,875 4,800 4,50 3,6 3 3,1 4,35 1,950 1,125 1,125 1,575 1,950 1,725 2,025 1,725 1,275 1,425 1,275 1,950 1,5 0,75 1,425 2,4 1,8 0,45 PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATE IN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DEL BIENNIO PRECEDENTE VARIAZIONI INTERESSI LEGALI NEL TEMPO Fino al 15/12/1990 Dal 16/12/1990 al 31/12/1996 Dal 01/01/1997 al 31/12/1998 Dal 01/01/1999 al 31/12/2000 Dal 01/01/2001 al 31/12/2001 Dal 01/01/2002 al 31/12/2003 Dal 01/01/2004 al 31/12/2007 Mar. +10,3% PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATE IN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DELL’ANNO PRECEDENTE Giugno 2009 - Giugno 1978 MESI Feb. Variazione % gennaio-giugno 2014 su gennaio-giugno 2013 VARIAZIONI VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE RIFERITE AL GIUGNO 1978 DA APPLICARE SULL’EQUO CANONE DI BASE ANNO 2013 del tutto superato, l’analisi dell’importo medio richiesto presentata nell’ultimo aggiornamento del Barometro Crif mostra come nel primo semestre del 2014 per i mutui esso si sia attestato a 124.655 euro contro i 127.836 dello stesso periodo del 2013, anche in virtù della contrazione del valore degli immobili oggetto di compravendita. Questa dinamica trova riscontro anche nella distribuzione delle richieste di mutuo in funzione dell’importo: le classi in cui nei primi 6 mesi dell’anno in corso si sono maggiormente concentrate le preferenze degli italiani sono quella al di sotto dei 75.000 euro (con una quota pari al 28,5% del totale e una crescita rispetto al primo semestre 2013 di 1,9 punti percentuali) e quella compresa tra i 100.000 e i 150.000 euro (sempre con una quota del 28,5%). Relativamente alla domanda di mutui per fascia di durata, invece, la classe compresa tra i 25 e i 30 anni risulta essere quella maggiormente richiesta dalle famiglie italiane, con una quota pari al 27,9% del totale. Nel complesso, le richieste di mutui con piani di rimborso inferiori ai 15 anni oggi rappresentano poco più di un quarto del totale. Domanda di mutui Variazione nel tempo 5% 10% 5% 2,5% 3,5% 3% 2,5% Dal 01/01/2008 al 31/12/2009 3% Dal 01/01/2010 al 31/12/2010 1% Dal 01/01/2011 al 31/12/2011 1,5% Dal 01/01/2012 al 31/12/2013 2,5% Dal 01/01/2014 1% 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 16,650 12,925 9,600 7,275 8,175 9,300 9,975 9,75 8,03 6,53 6,15 7,20 6,23 3,225 2,175 2,625 3,975 4,05 3,75 3,525 2,7 2,85 2,775 3,30 3,3 2,175 2,625 4,05 4,05 16,425 12,600 9,075 6,975 8,625 9,675 10,050 9,3 7,57 6,60 6,5 7,12 5,70 3,225 2,25 2,7 4,05 3,975 3,6 3,525 2,85 2,77 2,7 3,30 3,3 2,1 2,7 4,2 3,82 16,200 12,375 8,775 6,975 8,700 9,600 9,825 9,45 7,5 6,45 6,97 7,20 5,10 3,0 2,325 2,925 3,975 3,975 3,825 3,375 2,7 2,85 2,7 3,60 3,225 1,875 3,00 4,35 3,67 16,050 12,000 8,325 7,050 9,000 9,675 9,675 9,45 7,5 6,3 7,12 7,5 4,73 2,7 2,55 2,85 3,975 4,125 3,675 3,375 2,775 2,77 2,55 3,60 3,225 1,95 3,225 4,425 3,30 15,675 11,850 8,100 6,975 9,075 9,675 9,600 9,67 7,5 6,22 7,3 7,5 4,50 2,55 2,475 2,925 4,05 4,05 3,525 3,375 2,85 2,92 2,7 3,75 3,15 1,65 3,15 4,35 3,22 15,675 11,625 8,025 6,900 9,150 9,750 9,675 9,60 7,42 6,1 7,35 7,5 4,05 2,475 2,475 3,15 4,2 3,9 3,45 3,45 2,925 2,77 2,775 4,05 3,15 1,275 3,075 4,5 3,30 15,075 11,325 7,950 7,125 9,150 9,825 9,600 9,60 7,65 6,15 7,125 7,12 3,98 2,625 2,625 3,3 4,05 3,825 3,675 3,45 2,925 2,92 2,775 4,20 2,925 1,2 3,3 4,275 3,15 14,925 11,250 8,025 7,350 9,075 10,050 9,675 8,92 7,5 6,15 7,27 7,05 3,75 2,625 2,625 3,225 4,05 3,975 3,75 3,45 2,925 2,92 2,775 4,12 3,075 1,35 3,225 4,425 3,22 14,100 10,875 8,250 7,500 8,850 10,050 9,675 8,8 7,2 6,22 7,5 7,05 3,68 2,475 2,7 3,3 3,9 3,9 3,9 3,3 2,775 2,92 2,7 3,97 2,85 1,275 3,45 4,65 2,92 13,725 10,500 8,025 7,725 8,925 10,125 9,525 8,55 7,12 6,15 7,35 6,67 3,45 2,475 2,625 3,3 3,975 3,9 3,75 3,075 2,85 2,77 2,775 4,12 2,7 1,425 3,75 4,5 2,55 13,25 10,275 7,650 8,100 9,000 9,975 9,78 8,5 6,9 6 9,9 6,60 3,23 2,325 2,7 3,6 3,825 3,75 3,825 3,075 2,625 2,70 3,075 3,75 2,475 1,8 3,75 4,275 2,25 13,575 9,975 7,275 8,100 9,225 9,975 9,60 8,32 6,67 6,45 10,1 6,37 3,08 2,325 2,775 3,675 3,825 3,75 3,75 3,00 2,775 2,70 3,3 3,60 2,25 2,175 3,825 4,275 2,25