Le principali novità in materia di tassazione dei redditi fondiari

Le principali novità in materia
di tassazione dei redditi
fondiari
Bologna, 29 maggio 2013
Lucio Agrimano (*)
Direzione Regionale dell'Emilia Romagna
Settore Servizi e Consulenza
Ufficio Gestione Tributi
RAPPORTO TRA IMU E IRPEF
EFFETTI SUI REDDITI DEI
TERRENI E DEI FABBRICATI
RAPPORTO IMU - IRPEF
REDDITI FONDIARI
BENI NON LOCATI
(TERRENI E FABBRICATI)
IMU
SOSTITUISCE
IRPEF E
ADDIZIONALI
Articolo 8, comma 1, decreto legislativo
14 marzo 2011, n. 23
FABBRICATI
FABBRICATI NON LOCATI
(abitazione principale e
pertinenze, immobili a
disposizione, in comodato
d’uso gratuito, destinati a uso
promiscuo dal professionista)
IMU
FABBRICATI LOCATI
IMU +
IRPEF
Circolare n. 3/DF del 18 maggio 2012, par.13
TERRENI
TERRENI NON
AFFITTATI
TERRENI
IMU
AFFITTATI
Reddito
dominicale
Reddito
agrario
Reddito
dominicale
Reddito
agrario
IMU
IRPEF
IMU +
IRPEF
IRPEF
Art. 9, comma 9, D. Lgs. 14 marzo 2011, n. 23
REDDITI NON SOSTITUITI
1/2
Redditi agrari ex art.32 del TUIR
Redditi fondiari diversi da quelli cui si
applica la cedolare secca
Redditi degli immobili non produttivi
di reddito fondiario ex art. 43 del TUIR
Redditi degli immobili posseduti da
soggetti passivi dell’IRES
Art. 9, comma 9, D. Lgs. N. 23/2011
REDDITI NON SOSTITUITI
2/2
Redditi derivanti da terreni dati in
affitto per usi non agricoli
Indennità di occupazione
Circolare n. 5/E dell’11 marzo 2013
ESENZIONE IMU
Eccezione al principio
di sostituzione Imu - Irpef
IMMOBILI ESENTI DALL’IMU
IL REDDITO È ASSOGGETTATO
ALL’IRPEF E ALLE ADDIZIONALI
OVE DOVUTE
Art. 9, comma 9, D. Lgs.
14 marzo 2011, n. 23
ESENZIONE IMU
Terreni ricadenti in aree
montane o di collina
Articolo 15, legge 27
dicembre 1977, n. 984
Esenti da Imu
ma soggetti
ad Irpef
e addizionali
Esenti da Imu
Fabbricati rurali ad uso
e non soggetti
strumentale ubicati nei
ad Irpef e
comuni classificati
addizionali
montani
Non vanno indicati
Articolo 9, comma 3-bis
in dichiarazione
decreto legge n. 557/1993
dei redditi
SOSTITUZIONE IMU - IRPEF
REDDITO FONDIARIO
DEGLI IMMOBILI NON LOCATI
NON confluisce nel reddito complessivo
NON si considera per la determinazione
di deduzioni e detrazioni rapportate al
reddito complessivo (es. detrazioni lavoro
dipendente, pensione e carichi di famiglia)
SOSTITUZIONE IMU - IRPEF
DEDUZIONE ABITAZIONE PRINCIPALE
Il reddito dell’abitazione principale
non concorre alla formazione
del reddito complessivo
La deduzione per l’abitazione principale
non risulta più applicabile
CASI PARTICOLARI
ABITAZIONE PRINCIPALE PARZIALMENTE
LOCATA
Rendita catastale
rivalutata del 5% >
Canone di locazione
IMU
Canone di locazione >
Rendita catastale
rivalutata del 5%
IMU +
IRPEF o
CEDOLARE
Circolare n. 5/E dell’11 marzo 2013
CASI PARTICOLARI
BENI LOCATI PER UNA PARTE
DEL PERIODO DI IMPOSTA
L’IMU SOSTITUISCE L’IRPEF E LE RELATIVE
ADDIZIONALI DOVUTE IN RELAZIONE AL
REDDITO FONDIARIO RELATIVO ALLA
SOLA PARTE DEL PERIODO DI IMPOSTA IN
CUI L’IMMOBILE NON È LOCATO
Circolare n. 5/E dell’11 marzo 2013
CASI PARTICOLARI
IMMOBILI INAGIBILI
( art.13, comma 3, lett. b), D.L. n. 201/2011 )
LA RIDUZIONE DEL 50%DELLA BASE
IMPONIBILE AI FINI IMU NON ESCLUDE
L’EFFETTO SOSTITIUTIVO IN QUANTO
L’IMMOBILE NON PUÒ ESSERE
CONSIDERATO ESENTE DALL’IMU
Circolare n. 5/E dell’11 marzo 2013
CASI PARTICOLARI
BENI POSSEDUTI DA
SOCIETÀ SEMPLICI
L’EFFETTO SOSTITUTIVO SI APPLICA
ANCHE AI SOCI PERSONE FISICHE
SE
NON DETENGONO LA PARTECIPAZIONE
IN REGIME DI IMPRESA
Circolare n. 5/E dell’11 marzo 2013
DICHIARAZIONE DEI REDDITI
Fatta eccezione per le ipotesi di esonero dalla
presentazione della dichiarazione,
NELLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI
VANNO RIPORTATI I DATI
DI TUTTI GLI IMMOBILI POSSEDUTI
anche quelli non locati per i quali l’Irpef
non è dovuta in quanto sostituita dall’Imu
Circolare n. 5/E dell’11 marzo 2013
DICHIARAZIONE DEI REDDITI
Nuove ipotesi di esonero dalla
presentazione della dichiarazione
contribuente che possiede esclusivamente
redditi di fabbricati non locati
ed (eventualmente)
redditi di lavoro dipendente o pensione
(corrisposti da un unico sostituto o da più
sostituti se l’ultimo effettua il conguaglio)
Mod.Unico PF/730-QUADRO RA/A
Redditi dei terreni
Colonna “Esenzione Imu”
QUADRO RA Redditi dei terreni
Mod.Unico PF/730-QUADRO RB/B
Redditi dei fabbricati
Colonna “Esenzione Imu”
Mod. UNICO PF – QUADRO RB
Redditi dei fabbricati
QUADRO RB/B Redditi dei fabbricati
NUOVI CODICI “UTILIZZO”
Codice 11 – Abitazione principale
parzialmente locata in regime di libero mercato
Codice 12 – Abitazione principale
parzialmente locata a canone concordato
Redditi fondiari non imponibili
Righi 147 e 148 (730-3)
Rigo RN50 (Unico PF)
Importi che non rilevano ai fini
dell’Irpef e delle addizionali ma
possono assumere rilievo
nell’ambito di prestazioni
previdenziali e assistenziali
Mod.UNICO SP - Quadri RA/RB
Mod.UNICO SP – Quadro RB
Il totale dei redditi dei fabbricati – imponibile e
non imponibile – va riportato nel quadro RN:
Mod.UNICO SP – Quadro RA
Il totale del reddito dei terreni
(reddito dominicale imponibile, reddito
dominicale non imponibile e reddito agrario)
va riportato nel quadro RN
Mod.UNICO SP – Quadro RK
L’eventuale maggior reddito dominicale e/o dei
fabbricati che la società deve attribuire ai soci diversi
da persone fisiche e ai soci persone fisiche che
detengono la partecipazione in regime di impresa va
indicato
15
Mod.UNICO PF – Quadro RH
…. nel quadro RH del socio è stata inserita una nuova
colonna per indicare la quota del reddito fondiario
non imponibile (reddito dominicale e reddito dei
fabbricati) imputata dalla società semplice …
Mod.UNICO PF – Quadro RH
la colonna è compilabile solo se nel campo 2
«Tipo» è indicato il codice 4 «società semplice»
Mod. 730 - QUADRO A
NO
I soci di società semplice che presentano il mod. 730
indicano le quote di spettanza dei redditi dei terreni
risultanti dal Modello Unico SP 2013 riportando nella
colonna 2:
 codice 5 (socio di società semplice) in relazione al reddito
dominicale e/o agrario imponibile attribuito dalla società
e/o
 codice 10 (socio di società semplice) in relazione al
reddito dominicale non imponibile attribuito dalla società
Mod. 730 – QUADRO B
NO
….. e le quote di spettanza dei redditi dei fabbricati
risultanti dal Modello Unico SP 2013 inserendo nella
colonna 2 (utilizzo):
 codice 16 in relazione al reddito dei fabbricati imponibile
attribuito dalla società (da riportare nella colonna 1)
e/o
 codice 17 in relazione al reddito dei fabbricati non
imponibile attribuito dalla società (da riportare nella colonna 1)
IVIE – IRPEF
L’art. 70 comma 2 del TUIR non si applica per gli
immobili all’estero soggetti all’Imposta sul valore degli
immobili (IVIE) adibiti ad abitazione principale e per
quelli non locati
Effetto sostitutivo IVIE – IRPEF sui redditi fondiari degli
immobili siti all’estero non locati
Art.1 comma 518, L. 24 dicembre 2012, n. 228
IVIE – IRPEF
Effetto sostitutivo IVIE – IRPEF
NON deve essere compilato il corrispondente quadro
della dichiarazione dei redditi relativo alla indicazione
dei redditi degli immobili situati all’estero non locati
Resta fermo l’obbligo di compilazione del modulo RW
Circolare n.13/E 9 maggio 2013, paragrafo 5.2.
ACCONTO 2013 - ULTERIORE
RIVALUTAZIONE DEI REDDITI
DOMINICALE E AGRARIO
Terreni - ACCONTO 2013
Anno 2013
Redditi dominicale e
agrario dei terreni
Rivalutazione
(ulteriore)
15%
Terreni agricoli posseduti
e condotti da coltivatori
diretti e imprenditori
agricoli professionali (IAP)
Rivalutazione
(ulteriore)
5%
Art. 1, comma 512, legge di stabilità 2013
(legge n. 228 del 24 dicembre 2012)
Terreni - ACCONTO 2013
Per il calcolo dell’acconto 2013, chi
presta assistenza fiscale (730)
o il contribuente (Unico PF) rivaluta
di un ulteriore 15 per cento
i redditi dominicale e agrario
che risultano dagli atti catastali
Reddito dominicale + 80% + 15%
Reddito agrario + 70% + 15%
Terreni - ACCONTO 2013
Casella ‘Coltivatore diretto o IAP’
colonna 9 quadro A (730)
o colonna 13 quadro RA (Unico PF)
Se è barrata la casella l’ulteriore
rivalutazione (sempre per l’acconto 2013)
è pari al 5% anziché al 15%
NUOVA DISCIPLINA
IMMOBILI DI INTERESSE
STORICO O ARTISTICO
IMMOBILI INTERESSE STORICO
Anno 2012
Nuova disciplina per gli immobili di interesse
storico o artistico ai sensi dell’articolo 10
del codice di cui al D.Lgs. N.42/2004
Art. 4, commi 5 quater e 5 sexies del
decreto legge 2 marzo 2012 n. 16, convertito
con modificazioni dalla L. n.44/2012
IMMOBILI INTERESSE STORICO
Disciplina ante D.L. 16/2012
(art. 11 co. 2 della L. 413/91
Immobili non
del
reddito
posseduti in Determinazione
mediante l’applicazione della
regime
minore tra le tariffe d’estimo
d’impresa
previste per le abitazioni della
zona censuaria nella quale è
Immobili
patrimonio collocato l’immobile (criterio
delle società della rendita figurativa)
IMMOBILI INTERESSE STORICO
Disciplina post D.L. 16/2012
Immobili vincolati posseduti da PF Non in regime
di impresa
Immobili non
locati
Sono esenti da Irpef e dalle
relative addizionali in quanto
assoggettati ad IMU
Immobili
locati
Costituisce reddito imponibile il
maggiore importo tra le rendita
catastale effettiva rivalutata e il
65% del canone di locazione
(art. 37, co.4 bis TUIR)
IMMOBILI INTERESSE STORICO
Disciplina post D.L. 16/2012
Immobili vincolati posseduti in regime d’impresa
Immobili non locati:
50% del reddito medio ordinario di
cui all’art. 37, co.1 TUIR senza
maggiorazione di 1/3 (art. 90,
Reddito
co.1, terzo periodo, TUIR)
Immobili
Immobili locati:
“Patrimonio” Maggiore tra il 65% del canone di
locazione e il reddito medio
ordinario (art. 90, co.1, quinto
periodo, TUIR)
IMMOBILI INTERESSE STORICO
Disciplina post D.L. 16/2012
Immobili vincolati posseduti da ENC
ART. 144 TUIR
“Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o
artistico, ai sensi dell'articolo 10 del codice di cui al
decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, il
reddito medio ordinario di cui all'articolo 37,
comma 1, e' ridotto del 50 per cento e non si
applica comunque l'articolo 41. Per i redditi
derivanti da immobili locati non relativi
all'impresa si applicano comunque le disposizioni
dell'articolo 90, comma 1, quarto e quinto
periodo”
IMMOBILI INTERESSE STORICO
Criterio generale di determinazione
del reddito dei fabbricati vincolati
concessi in locazione
Maggiore importo tra
 rendita catastale rivalutata e ridotta del 50%
 canone di locazione ridotto del 35%
R
Risoluzione n.114/E del
31 dicembre 2012
IMMOBILI INTERESSE STORICO
ACCONTI 2012
Nella determinazione degli acconti dovuti per
l’anno 2012 si doveva assumere quale imposta
del periodo precedente quella che si sarebbe
determinata applicando la nuova disciplina
introdotta dal D.L. n. 16/2012
Art.4. comma 5 septies, D.L. 16/2012
Circolare n.19/E 1 giugno 2012 par. 5.4
CEDOLARE SECCA:
I PRINCIPALI CHIARIMENTI
DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
CEDOLARE SECCA
Circolare n. 20/E 4 giugno 2012
Revoca dell’opzione
La revoca dell’opzione, nelle more dell’adozione del
provvedimento direttoriale che ne definisca le modalità
può essere effettuata in carta libera o utilizzando il
Mod.69 come schema di richiesta della revoca
È opportuno darne comunicazione al conduttore
responsabile solidale del pagamento dell’imposta di
registro
CEDOLARE SECCA
Circolare n. 20/E 04 giugno 2012
Comunicazione preventiva al conduttore
Non è necessaria per contratti di durata inferiore a 30
giorni nell’anno o per quelli in cui è presente una
clausola di rinuncia all’aggiornamento del canone
Non occorre reiterarla per le annualità successive
Per il periodo transitorio 2011 la comunicazione è da
ritenersi tempestiva se inviata entro il 1° ottobre 2012
(termine per la presentazione della dichiarazione dei
redditi 2011)
CEDOLARE SECCA
Circolare n. 20/E 04 giugno 2012
Periodo transitorio 2011 – acconto omesso
L’omesso versamento dell’acconto della cedolare secca
non impedisce l’applicazione del regime sostitutivo
Il contribuente può regolarizzare l’omissione
 ricorrendo all’istituto del ravvedimento operoso
 presentando istanza di correzione dei codici
tributo se in sede di determinazione e versamento
dell’acconto IRPEF 2011 ha tenuto conto del
reddito derivante dalla locazione dell’immobile
CEDOLARE SECCA
Circolare n. 20/E 04 giugno 2012
Acconto nell’anno di prima applicazione
Se nell’anno precedente a quello di opzione per la
cedolare secca il contribuente ha assoggettato all’IRPEF il
reddito locato non è tenuto al versamento dell’acconto
della cedolare per l’anno in cui interviene l’opzione per il
regime sostitutivo
CEDOLARE SECCA
Circolare n. 20/E 04 giugno 2012
Comproprietario non contraente e fondo
patrimoniale
L’ opzione per la cedolare può essere esercitata anche dal
comproprietario non risultante dal contratto di locazione
presentando il modello 69 corredato da documentazione
attestante il titolo di comproprietario, fermo restando
l’obbligo di comunicazione preventiva al conduttore di
rinuncia agli aggiornamenti del canone
La facoltà di adesione al regime della cedolare secca
spetta anche al coniuge non proprietario di immobile
confluito in un fondo patrimoniale
CEDOLARE SECCA
Circolare n. 20/E 04 giugno 2012
Trasferimento dell’immobile locato
In caso di trasferimento dell’immobile locato, l’opzione
esercitata dal dante causa
cessa di avere efficacia ai fini IRPEF
continua ad avere effetto ai fini dell’imposta di
bollo e di registro sino al termine dell’annualità
contrattuale
i nuovi titolari possono esercitare l’opzione entro
30 gg. dal subentro presentando il mod.69
CEDOLARE SECCA
Circolare n. 47/E 20 dicembre 2012
Opzione effettuata in sede di registrazione
tardiva del contratto
È possibile optare per il regime facoltativo di tassazione
della cedolare secca anche nell’ipotesi di tardiva
registrazione del contratto di locazione ricorrendo
all’istituto del ravvedimento operoso (Circ. 26/2011,
paragrafo 9.1.)
Versamento delle sole sanzioni commisurate all’imposta
di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera
durata del contratto di locazione
CEDOLARE SECCA
Circolare n. 47/E 20 dicembre 2012
Opzione non tempestiva effettuata
successivamente alla registrazione
L’opzione esercitata mediante presentazione del modello
69 oltre il termine previsto per il versamento
dell’imposta di registro dovuta annualmente determina
l’impossibilità di accedere al regime della cedolare secca
per l’annualità in relazione alla quale l’opzione non è
stata esercitata nei termini
CEDOLARE SECCA
Circolare n. 47/E 20 dicembre 2012
Esempio n.1
Contratto di locazione quadriennale con efficacia dal 1°
gennaio 2013 al 31 dicembre 2016 stipulato il 1° gennaio
2013 e registrato nei termini il 15 gennaio 2013, senza
opzione per la cedolare secca e con versamento
dell’imposta di registro per l’intero quadriennio
Opzione con Mod. 69
presentato il 15 febbraio 2013
L’opzione ha
effetto dal 2014
Opzione con Modello 69
presentato il 15 febbraio 2014
L’opzione ha
effetto dal 2015
CEDOLARE SECCA
Circolare n. 47/E 20 dicembre 2012
Cedolare secca e remissione in bonis
L’istituto della remissione in bonis può essere applicato
alla fattispecie di tardiva presentazione del modello 69
solo se il tardivo adempimento dell’obbligo di
presentazione di tale modello non sia configurabile
come mero ripensamento
Non può essere ammesso ad usufruirne chi ha
effettuato il versamento dell’imposta di registro(anche
se in unica soluzione) prima di esercitare l’opzione per
il regime della cedolare secca
CEDOLARE SECCA
Circolare n. 47/E 20 dicembre 2012
Esempio n.1
Contratto di locazione quadriennale con efficacia dal 1°
gennaio 2013 al 31 dicembre 2016 stipulato il 1° gennaio
2013 e registrato nei termini il 15 gennaio 2013, senza
opzione per la cedolare secca e con versamento
dell’imposta di registro per l’intero quadriennio
Opzione con Mod. 69
presentato il 15 febbraio 2013
Opzione con Modello 69
presentato il 15 febbraio 2014
Remissione in
bonis
CEDOLARE SECCA
Circolare n. 47/E 20 dicembre 2012
Esempio n.2
Contratto di locazione quadriennale con efficacia dal 1°
gennaio 2013 al 31 dicembre 2016 stipulato il 1° gennaio
2013 e registrato nei termini il 15 gennaio 2013, senza
opzione per la cedolare secca e con versamento della
imposta di registro dovuta per la sola prima annualità
Opzione con Modello 69
presentato il 15 febbraio
2014 senza versamento
della imposta di registro
annuale
REMISSIONE
IN
BONIS
CEDOLARE SECCA
Circolare n. 47/E 20 dicembre 2012
Esempio n.3
Contratto di locazione quadriennale con efficacia dal 1°
gennaio 2010 al 31 dicembre 2013 stipulato il 1° gennaio
2010 e registrato nei termini il 15 gennaio 2010 (non
“cedolabile”), con versamento dell’imposta di registro
per l’intero quadriennio
Opzione con Modello 69
presentato il 15 febbraio 2013
REMISSIONE
IN
BONIS
CEDOLARE SECCA
Circolare n. 47/E 20 dicembre 2012
Cedolare secca e remissione in bonis
Il tardivo invio della preventiva comunicazione al
conduttore non è sanabile con l’istituto della
remissione in bonis in quanto non si tratta di una
comunicazione da effettuarsi nei confronti
dell’amministrazione finanziaria
CEDOLARE SECCA
Circolare n. 47/E 20 dicembre 2012
Art.3, commi 8 e 9 del D. Lgs. 23/2011
• Contratti di locazione non registrati entro i termini
• Contratti registrati a canoni inferiori
• Contratti di comodato fittizi
Gli uffici fiscali in sede di registrazione non sono tenuti
ad
effettuare
alcuna
valutazione
in
ordine
all’applicabilità delle conseguenze civilistiche previste
dall’art. 3, commi 8 e 9 del D. Lgs. 23/2011 (durata della
locazione fissata in 4+4, canone pari al triplo della
rendita catastale)
CEDOLARE SECCA
Circolare n. 47/E 20 dicembre 2012
Art.3, commi 8 e 9 del D. Lgs. 23/2011
La parte che intende avvalersi delle conseguenze
civilistiche di cui ai commi 8 e 9 in sede di richiesta di
registrazione deve dichiarare all’Ufficio il valore e la
durata contrattuale derivanti dall’applicazione della
disciplina legale e non invece il valore e la durata
risultanti dall’atto non registrato nei termini
L’eventuale ravvedimento del contribuente incide
esclusivamente sul trattamento sanzionatorio tributario
mentre non influenza la disciplina di cui ai commi 8 e 9
dell’art. 3 del D.Lgs. 23/2011
CEDOLARE SECCA
Circolare n. 13/E 9 maggio 2013
Regime transitorio – Applicazione cedolare
secca in dichiarazione e revoca
L’opzione espressa nella dichiarazione dei redditi anno
d’imposta 2011 e, non confermata per le annualità
successive con mod. 69, esplica effetti, salvo revoca,
anche per il periodo residuo di durata del contratto
L’opzione in dichiarazione non è vincolante per le
annualità successive e la revoca è desumibile dal
comportamento concludente del contribuente diretto ad
applicare l’IRPEF e l’imposta di registro
CEDOLARE SECCA
Circolare n. 13/E 9 maggio 2013
Regime transitorio – Mancata applicazione
della cedolare secca in dichiarazione
Il contribuente può sanare l’omissione
presentando la dichiarazione integrativa modello
UNICO 2012 (redditi 2011) entro il 30 settembre
2013, con applicazione della cedolare secca
regolarizzando i versamenti non effettuati
dell’acconto e del saldo della cedolare secca dovuti
per il periodo di imposta 2011, e dell’acconto della
cedolare secca dovuto per il periodo di imposta
2012, versando inoltre il saldo nei termini ordinari
CEDOLARE SECCA
Circolare n. 13/E 9 maggio 2013
Regime transitorio – Mancata applicazione
della cedolare secca in dichiarazione
Il contribuente ai fini della regolarizzazione dei
versamenti può presentare istanza di correzione dei
codici tributo se ha tenuto conto del reddito derivante
dalla locazione dell’immobile abitativo ai fini del
versamento dell’acconto e del saldo IRPEF dovuti per il
2011, e dell’acconto IRPEF dovuto per il 2012
Non è applicabile il ravvedimento operoso per il
versamento dell’acconto della cedolare secca dovuto per il
periodo di imposta 2011