|La Rendita Catastale| La rendita catastale, corrisponde al reddito

|La Rendita Catastale|
La rendita catastale, corrisponde al reddito annuo ritraibile dall'immobile al netto delle
spese eventuali e al lordo delle imposte; per gli immobili ordinari essa viene calcolata
moltiplicando la consistenza per la tariffa d'estimo corrispondente alla categoria e
alla classe del bene.
La rendita viene, dunque determinata sulla base dei seguenti elementi:
- Comune: individua il Comune Censuario in cui è ubicato l'immobile, che coincide in
genere con i confini amministrativi dell'ente;
- Zona Censuaria: corrisponde ad una porzione di Comune con caratteristiche
ambientali uniformi per tipo di costruzione e per prevalente destinazione socioeconomica. Per la stessa categoria e classe ci sono tariffe (e quindi rendite) diverse a
seconda della zona censuaria di appartenenza. Per i comuni di piccole dimensioni la
zona censuaria è unica;
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- Categoria: nell'ambito di ogni zona censuaria, individua gli immobili con la stessa
destinazione d'uso; viene espressa da una sigla; ad esempio ad un'abitazione può
essere assegnata la categoria A/2, A/3, A/7, ecc.; i garage corrispondono alla categoria
C/6; i magazzini corrispondono alla categoria C/2, ecc.
- Classe: nell'ambito di ciascuna categoria, individua il grado di pregio e di qualità del
fabbricato, a cui corrisponde un determinato livello di capacità di reddito. Il numero
delle classi è tanto più ampio quanto maggiori sono le differenze che sussistono tra i
valori di mercato delle locazioni all'interno della medesima categoria catastale. Nella
prima classe vengono raggruppati gli immobili che presentano il livello di reddito più
basso, nell'ultima quelli con il più alto livello di reddito. A causa della diversa
ubicazione, possono essere valutate in misura diversa; si prendano ad esempio due
negozi simili della stessa metratura, ma ubicati in zone diverse: il negozio che si trova
in centro avrà più valore (e quindi una classe più alta) del negozio periferico, ma per
entrambi la categoria catastale sarà C/1;
- Consistenza: la consistenza è un dato quantitativo che esprime "la grandezza" del
bene immobile; le abitazione vengono "misurate" a vani catastali, arrotondati al mezzo
vano: si tenga presente che i vani catastali non corrispondono ai vani fisici ma sono
frutto di un calcolo complesso; gli immobili a destinazione commerciale (negozi,
garage, magazzini, ecc.) vengono misurati a metri quadrati; gli immobili ad uso
collettivo (scuole, uffici pubblici, biblioteche, ecc.) vengono misurati in metri cubi.
- Tariffe d'estimo: le tariffe d'estimo esprimono la valutazione delle unità immobiliari
per unità di consistenza (vano per le categorie del gruppo A, metro cubo per le
categorie del gruppo B, metro quadrato per le unità del gruppo C) e sono:
- distinte per categoria e per classe;
- diverse per ciascuna Zona Censuaria.
|Rendita Presunta|
Occorre, innanzitutto, puntualizzare che il calcolo della rendita presunta, non vuole e
non può, in alcun modo sostituirsi alla procedura DOCFA, ma si propone solo come
indicazione agli utenti che non si siano ancora attivati per la procedura
sopramenzionata.
Alcuni chiarimenti:
> I vani catastali non corrispondono ai vani fisici delle abitazioni. Infatti i vani catastali
sono i locali utili effettivi detti anche vani principali (camere, stanze, saloni, soggiorni,
ecc.) in linea di massima l'ampiezza di un vano non può superare i 15/20 mq; i vani
principali vengono contati un vano; la cucina viene contata un vano
indipendentemente dalla superficie.
> Gli accessori diretti (bagni, ripostigli, ingressi, corridoi, ecc.) vengono contati un
terzo di vano.
> Gli accessori complementari (soffitte, cantine, ecc.) vengono contati un quarto di
vano.
- Se un vano ha superficie inferiore a quella minima prevista dal Catasto, anche se esso
viene utilizzato come vano principale va conteggiato come accessorio diretto.
- Invece, se un vano ha superficie maggiore di quella massima prevista dal Catasto, si
calcola l'eccedenza.
In merito alle dipendenze (scoperti esclusivi, vani di servizio in comune, ecc.) vengono
conteggiate come percentuale della consistenza complessiva fino ad un massimo del
10%.
La consistenza viene arrotondata al mezzo vano il che significa che ad esempio se
dal conteggio della consistenza risultano vani 5,21 si arrotonda a vani 5; se invece dal
conteggio della consistenza risultano vani 4,62 si arrotonda a vani 4,5; così come se
dal conteggio della consistenza risultano vani 6,81 si arrotonda a vani 7;
> Per quanto riguarda gli immobili a destinazione commerciale (gruppo C, come
negozi C/1, magazzini C/2, garage C/6, ecc.) la consistenza viene espressa in metri
quadrati che corrispondono alla superficie netta di tali immobili.
Fanno eccezione i negozi (categoria C/1) per i quali vengono contati per intero i metri
quadrati dei locali principali (effettivamente adibiti a negozio, bottega, bar, ristorante,
ecc.) mentre i locali accessori (retrobottega, servizi igienici, locali di deposito, ecc.)
vengono calcolati in percentuale (mediamente del 50%); sempre per i negozi la
percentuale riferita alle dipendenze può arrivare fino al 20% della consistenza.
La rendita presunta, si ottiene quindi, moltiplicando la Tarriffa d'Estimo per la
consistenza ossia:
• il numero dei vani catastali (per il gruppo A)
• i metri quadrati catastali (per il gruppo C)
• i metri cubi catastali (per il gruppo B).