RELAZIONE DI STIMA BENI IMMOBILI FALLIMENTO “Omissis

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RELAZIONE DI STIMA BENI IMMOBILI
FALLIMENTO “Omissis” - R.F. N°49/2012
Il sottoscritto D’Andria Giovanni, geometra, con studio in Angri (SA) alla Via G. D’Anna
n.116 (Centro Residenziale Rosato), iscritto presso il Collegio Professionale della Provincia di
Salerno al N°3541 nonché all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Nocera Inferiore (Civile
e Penale), in adempimento dell’incarico conferitogli dall’Ill.mo Giudice Delegato al Fallimento
N°49/2012, produce relazione che segue.
PREMESSA
Con provvedimento del 09.04.2013, in accoglimento dell’istanza prodotta dal Curatore Fallimentare
dott. Mario Campitelli depositata presso la Cancelleria Fallimentare del Tribunale di Nocera
Inferiore (SA) in data 08.04.2013, il Giudice Delegato dott. Mario FUCITO nominava il sottoscritto
Geom. D’Andria Giovanni quale stimatore dei beni di pertinenza del fallimento individuato in
epigrafe.
Il giorno 03 del mese di maggio 2013 il sottoscritto stimatore, in uno al Curatore Fallimentare dott.
Mario Campitelli ed al Cancelliere Wolfango Nicola Salzano, si è recato in Bagnoli Irpino (AV),
località Laceno, presso gli immobili di cui alla presente relazione; sul posto aveva la presenza del
Sig. Omissis, in qualità di socio amministratore della società fallita, il quale consentì l’accesso
all’interno degli immobili assistendo a tutte le operazioni svolte.
Nella circostanza vennero eseguiti i rilievi metrici dell’intera unità immobiliare nonché rilievi
fotografici, sia d’insieme che di dettaglio, dei beni oggetto di stima.
Il sottoscritto crede necessario, ancor prima di inoltrarsi nel vivo dei quesiti che concerne la
valutazione, far precedere la descrizione dei beni che interessano, sin da ora evidenziando che per
una migliore e più agevole comprensione, sia di tale parte descrittiva dell’elaborato e sia anche per
raffigurare le consistenze in valutazione, di avvalersi della documentazione grafica e fotografica
prodotta che, allegata alla presente relazione, ne forma parte integrante e sostanziale.
INDIVIDUAZIONE E DESCRIZIONE
I beni immobili oggetto della presente relazione di stima, di pertinenza del fallimento “Omissis”,
sono ubicati nel Comune di Bagnoli Irpino (AV), località Laceno, e fanno parte di un complesso
residenziale denominato “Residence Soldanella”, ubicato a pochi passi dall’ameno Lago Laceno.
Nello specifico, trattasi di una unità immobiliare e di un locale garage individuati come segue:
Studio Tecnico Geom. D’Andria Giovanni
Via G. D’Anna n.116 (CRR Parco Irma) – 84012 Angri (SA)
Tel/Fax 081949542 – e-m@il: [email protected]
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1) Unità immobiliare sita al secondo e al terzo piano della scala “B” del suddetto “Residence
Soldanella”, riportata in Catasto Fabbricati del Comune di Bagnoli Irpino (AV) al foglio 30,
part.lla n.27, sub 43, categoria A/2, classe 2^, consistenza 4.5 vani, rendita €. 313,75.
2) Locale garage sito al primo piano sottostrada del complesso “Residence Soldanella”,
riportato in Catasto Fabbricati del Comune di Bagnoli Irpino (AV) al foglio 30, part.lla
n.67, sub 93, categoria C/6, classe 2^, consistenza 21 mq., rendita €. 39,04.
L’unità immobiliare individuata al punto 1) trattasi di un appartamento per civili abitazioni che si
sviluppa tra il secondo ed il terzo piano della scala “B” del complesso residenziale: al secondo
piano vi è un locale soggiorno/cucina con adiacente balcone, mentre al terzo piano, accessibile per
mezzo di scala interna in legno, sono allocate tre camere da letto, due locali bagno ed un
disimpegno.
Presenta pareti interne intonacate e tinteggiate e pavimentazione in parquet di legno ad esclusione
dei locali bagno che presentano pavimentazione in piastrelle di ceramiche e parziale rivestimento
verticale in piastrelle di ceramica. Gli infissi interni sono in legno alla romana mentre quelli interni
sono in legno con doppio vetro-camera; anche le porte interne sono in legno. L’immobile è dotato
di impianto elettrico del tipo sottotraccia e di caldaia autonoma per la produzione di acqua calda e
per il riscaldamento termico attraverso radiatori in ghisa.
Nel complesso, l’unità immobiliare si presenta in buono stato di manutenzione.
Il locale garage individuato al punto 2) è ubicato al primo piano sottostrada del complesso
residenziale; presenta forma rettangolare regolare, è dotato di porta metallica basculante e di
impianto elettrico per l’illuminazione interna. Lo stato di manutenzione del locale garage è discreto.
PROVENIENZA E LEGITTIMITA’
Preliminarmente è opportuno evidenziare che sebbene e in più occasioni sia stato chiesto al fallito il
titolo di proprietà, quest’ultimo non lo ha mai fornito sicché ho dovuto chiedere copia allo stesso
notaio rogante con sede in Napoli con inevitabile dispersione di tempo e costi.
Ciò posto, i beni immobili oggetto della presente relazione sono pervenuti alla fallita ditta “Omissis
di Omissis & C.” in virtù di atto di compravendita per Notaio Francesco Fasano di Napoli del
18.02.2008, rep. 10872 – racc. 6516 (Veda Allegato “E”).
Con il summenzionato atto pubblico, il Sig. Omissis, nato a Omissis, in qualità di Amministratore
Unico e Legale Rappresentante della società “Omissis di Omissis & C.”, con sede in Pagani (SA)
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alla Via Filettine n.102 (P.I.:03510390655), acquistò l’appartamento e il locale garage sopra
individuati e descritti dal Sig. Omissis, nato a Omissis.
Detti immobili erano pervenuti a sua volta al Sig. Omissis, per averli acquistati, dalla società
“Omissis” con atto per Notaio Vincenzo Silvestroni di Roma del 17.12.2001, rep. 227449,
registrato a Roma il 07.01.2002 al n.308 e trascritto ad Avellino il 11.01.2002 ai nn. 549/504.
Il complesso immobiliare di cui fanno parte gli immobili de-quo è stato realizzato in virtù di
Concessione Edilizia N°39 (pratica edilizia n.127/76) rilasciata dal Sindaco di Bagnoli Irpino (AV)
in data 02.07.1977, successiva Variante N°1 del 28.08.1981 e autorizzazioni per varianti interne
N°21 del 11.08.1984 e N°5 del 10.04.1985.
CRITERIO DI STIMA
Valutare un immobile significa ricercare con metodi e procedimenti appropriati il suo valore di
mercato analizzando tutti i fattori che possono influenzare la legge della domanda e dell’offerta in
ragione di libera contrattazione. Vari metodi possono essere adottati per ricercare questo valore, tra
essi, quelli più comunemente usati sono il metodo analitico per capitalizzazione del reddito ed il
metodo sintetico per comparazione.
La stima analitica determina il valore di un bene, a fecondità ripetuta, come pari all’accumulazione,
al momento della stima, di tutti i redditi futuri che esso può dare, pertanto la stima analitica
determina il più probabile valore di mercato di un bene attraverso la capitalizzazione dei suoi
redditi. Ciò presuppone alcuni principi fondamentali, tra i quali il regime di libera concorrenza,
assenza di vincoli, periodo di tempo relativamente lungo, reddito costante e continuativo, saggio di
capitalizzazione costante futuro. Inoltre presuppone una assoluta certezza nella determinazione del
reddito e di tutti i fattori che concorrono alla sua quantificazione.
La stima per comparazione consiste nel rapportare il bene da stimare con altri simili esistenti nella
zona e che presentino le stesse caratteristiche intrinseche ed estrinseche e dei quali sia noto il prezzo
di mercato in epoche recenti.
Per quanto concerne i fabbricati destinati ad abitazione le caratteristiche intrinseche sono:
il tipo di costruzione e la qualità dei materiali di finitura (infissi, pavimenti, pitturazioni), superficie
abitabile e superficie coperta, servizi ed impianti, funzionalità abitativa e distribuzione degli
ambienti.
Le caratteristiche estrinseche sono:
ubicazione dell’immobile e destinazione urbanistica della zona (residenziale, commerciale,
turistica), distanza da centri d’affari (banche o mercati) o da uffici pubblici ed efficienza dei mezzi
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di collegamento, salubrità della zona. La stima sintetica per comparazione si estrinseca per
parametri che generalmente sono l’unità di superficie, e talvolta il volume o il numero dei vani.
Appare evidente che la stima comparativa fissa il valore dell’immobile al tempo in cui essa viene
determinata, con completa astrazione dal reddito presente o futuro, ed è unicamente ancorata alla
legge della domanda e dell’offerta.
 Metodo sintetico di comparazione
Molte sono le incertezze e le limitazioni nella determinazione del valore degli immobili in regime
economico attuale. Per i fabbricati il perdurare di un regime vincolistico altera il valore
dell’immobile penalizzandolo fortemente. Si precisa che nel procedere alla determinazione del
valore venale degli immobili si terrà conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni
da stimare nello stato in cui si trovano, così come descritte nel paragrafo precedente. Pertanto dopo
aver effettuato le necessarie indagini e raccolto tutte le indicazioni parametriche ritenute utili e
necessarie, il sottoscritto ha fissato nel valore al metro quadro tutte le caratteristiche intrinseche ed
estrinseche dei beni da stimare facendo riferimento a condizioni medie di conservazione delle unità
immobiliari ed alla posizione (piano, esposizione, orientamento etc.) dell’immobile nell’ambito del
fabbricato.
In particolare, al fine di attribuire il giusto valore di mercato al bene da stimare, il sottoscritto ha
provveduto ad esperire accurate indagini presso l’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del
Territorio, mediante la consultazione delle banche dati delle quotazioni immobiliari (Osservatorio
del Mercato Immobiliare), ed accurate indagini di mercato, compreso la consultazione di riviste ed
agenzie immobiliari nella quale erano quotati beni immobili con caratteristiche comparabili ai beni
oggetto di stima.
Consultazione quotazioni O.M.I.:
Dallo studio dei dati ricavati (Veda Allegato “D”), è emerso che:
-
il valore di mercato di abitazioni civili site in zona semicentrale del Comune di Bagnoli Irpino
(AV), relativamente al 1°semestre dell’anno 2013 (ultimo periodo pubblicato), va da un
minimo di 550,00 €./mq. ad un massimo di 670,00 €./mq., per immobili aventi uno stato
conservativo normale, e da un minimo di 670,00 €./mq. ad un massimo di 780,00 €./mq., per
immobili aventi uno stato conservativo ottimo.
Alla luce dei valori sopra esposti, considerando che l’unità immobiliare in oggetto trovasi in
buono stato di conservazione, si ritiene congruo applicare quale parametro di stima il valore di
€. 670,00 / mq. di superficie lorda.
4
-
il valore di mercato di locali box-garage siti in zona semicentrale del Comune di Bagnoli Irpino
(AV), relativamente al 1° semestre dell’anno 2013 (ultimo periodo pubblicato), va da un
minimo di 370,00 €./mq. ad un massimo di 550,00 €./mq., per immobili aventi uno stato
conservativo normale.
Sulla scorta dei valori sopra esposti si ritiene congruo applicare quale parametro di stima il
valore di €. 460,00 / mq. di superficie lorda, scaturito dalla media aritmetica dei parametri
pubblicati.
Indagine di mercato:
Dalle indagini di mercato esperite presso diverse agenzie immobiliari nonché dalla consultazione di
riviste immobiliari nelle quali è stato possibile apprendere il prezzo di vendita di beni analoghi a
quelli oggetto di stima e situati sul territorio di Bagnoli Irpino (AV) sono scaturiti i seguenti prezzi
a metro quadro:
-
il valore medio di mercato di abitazioni civili site in zona semicentrale del Comune di
Bagnoli Irpino (AV) è pari a circa €. 800,00 / mq. di superficie utile;
-
il valore medio di mercato di box-garage siti in zona semicentrale del Comune di Bagnoli
Irpino (AV) è pari a circa €. 600,00 / mq. di superficie utile.
 Metodo analitico per capitalizzazione dei redditi netti
Questo genere di stima tende alla ricerca del probabile valore di mercato del bene attraverso la
capitalizzazione dei redditi netti che questo è capace di produrre.
Si tratta di una stima di previsione la quale tiene conto delle effettive possibilità redditizie del bene,
di conseguenza il valore che scaturisce dalla stima analitica può discostarsi dal prezzo di mercato
ove questo, a causa di molteplici circostanze influenti, non tenga conto dei reali meriti del bene.
Le operazioni si stima del suddetto metodo si suddividono in:
-
esame dei fattori intrinseci ed estrinseci del fabbricato;
-
determinazione del reddito lordo medio annuo (R) reale o presunto, ma che sia ordinario
della zona, realizzabile dal fabbricato;
-
determinazione delle spese medie annue (S);
-
scelta del tasso di capitalizzazione (r);
-
capitalizzazione del reddito medio annuo;
da cui scaturisce il valore dell’immobile tramite la formula:
V = (R - S) / r
5
dalla quale scaturisce il probabile valore di mercato di un immobile capace di assicurare quel
determinato reddito netto.
Il reddito lordo medio annuo (R) è stato calcolato in base al parametro “superficie” del valore del
prezzo unitario al metro quadro opportunamente scelto tra quelli adottati nel mercato immobiliare
per immobili aventi caratteristiche analoghe a quello in esame ed ubicati nella stessa zona o nelle
immediate vicinanze.
Dette quotazioni sono state rilevate dalla banca dati dall’Osservatorio dei Valori Immobiliari
pubblicato dall’Agenzia del Territorio e relativo al primo semestre dell’anno 2013 (ultimo periodo
pubblicato).
Dallo studio dei dati ricavati (Veda Allegato “D”), è emerso che secondo l’Osservatorio del
Mercato Immobiliare (O.M.I.):
-
Il valore di locazione mensile di immobili adibiti a civili abitazioni siti in zona semicentrale del
Comune di Bagnoli Irpino (AV) và da un minimo di €. 2,20/mq. ad un massimo di €. 2,80/mq.,
per immobili aventi uno stato conservativo normale, e da un minimo di €. 2,70/mq. ad un
massimo di €. 3,30/mq., per immobili aventi uno stato conservativo ottimo.
Alla luce dei valori sopra esposti, considerando che l’unità immobiliare in oggetto trovasi in
buono stato di conservazione, si ritiene congruo applicare il valore locativo mensile pari ad
€.2,80 / mq. di superficie lorda.
-
Il valore di locazione mensile di locali box-garage siti in zona semicentrale del Comune di
Bagnoli Irpino (AV) và da un minimo di €. 1,50/mq. ad un massimo di €. 2,20/mq., per
immobili aventi uno stato conservativo normale.
Sulla scorta dei valori sopra esposti si ritiene congruo applicare il valore locativo mensile pari
ad €. 1,85 / mq. di superficie lorda, scaturito dalla media aritmetica dei parametri pubblicati.
La determinazione delle spese medie annue (S), approssimative, di parte padronale relative ai
fabbricati per civili abitazioni si evince dalla somma delle percentuali dei seguenti parametri,
riferite al fitto lordo medio annuo:
-
Spese condominiali: riparazioni scala, lastrico solare, colonna di scarico, fognatura, colonna
di adduzione acqua allo stabile; lavori al citofono; ripulitura scala ed esterno del fabbricato:
media annua ---> 5%;
-
Lavori periodici e straordinari all’interno dell’appartamento: ripulitura in media ogni 8 anni
e verniciatura esterna infissi, riparazione di parte padronale: media annua ---> 5%;
6
-
Sfitti ed insolvibilità, considerando che in media ogni 8 anni si cambi inquilino e che in tale
circostanza l’appartamento rimanga sfitto per due mesi: media annua ---> 2%;
-
Quota annua di ammortamento: media annua ---> 3%;
-
Imposizioni fiscali: media annua ---> 10%;
Spesa media annua (S) incidente sul reddito lordo: 25%.
Il tasso di capitalizzazione (r) è dato dal rapporto tra l’interesse annuo ed il capitale investito.
L’interesse (I) è il prezzo d’uso di un capitale finanziario, ovvero è il compenso che spetta a chi
investe un certo capitale liquido. Negli investimenti in fabbricati urbani l’interesse (I) lo ritroviamo
sotto la veste di reddito netto annuo (Rn) per cui
r = Rn / V ; ----------> V = Rn / r;
ove V rappresenta il capitale generatore del reddito.
Da un indagine svolta in zona su fabbricati simili a quello da stimare, in normali condizione di
manutenzione e recentemente oggetto di compravendita, dal rapporto dato dalla sommatoria dei
redditi netti annui e i capitali generatori di reddito si è ottenuto un saggio medio di capitalizzazione
del 3,00%.
VALUTAZIONE
Si procede qui di seguito alla stima dei beni di pertinenza della procedura fallimentare in oggetto
secondo i criteri di stima sopra descritti precisando, altresì, che il valore della superficie non
residenziale (balconi) sarà considerato pari ad ⅓ del parametro fissato, come desunto dai criteri di
calcolo delle superfici commerciali per immobili ad uso residenziale diffusi dalla “Borsa
Immobiliare on Line” e derivante da uno studio congiunto della CCIAA, di Agenti Immobiliari
accreditati ed Imprese Edili.
Dallo sviluppo dei rilievi metrici eseguiti, sulla scorta dei quali è stata eseguita la restituzione
grafica che pure si allega, sono scaturite le seguenti superfici:
Immobile N°1 - Unità Immobiliare riportata in Catasto al foglio 30, part.lla 27, sub 43:
- Secondo Piano: Sup. Lorda = mq. 28,60;
Sup. Utile = mq. 25,65;
Balcone = mq. (6,65x1/3) = mq. 2,22;
- Terzo Piano:
Sup. Lorda = mq. 50,60;
7
Immobile N°2 - Locale Garage riportato in Catasto al foglio 30, part.lla 67, sub 93:
- Piano Sottostrada:
Sup. Lorda = mq. 23,70;
 Valutazione secondo il criterio sintetico di stima per comparazione (quotazioni O.M.I.)
Immobile N°1: (Sup. Lorda x €. 670,00/mq.) =
mq. (28,60 + 2,22 + 50,60) x €./mq. 670,00 = mq. 81,42 x €./mq. 670,00 = €.54.551,40 (Euro
Cinquantaquattromilacinquecentocinquantuno/40);
Immobile N°2: (Sup. Lorda x €. 670,00/mq.) =
mq. 23,70 x €./mq. 460,00 = €. 10.902,00 (Euro Diecimilanovecentodue/00);
 Valutazione secondo il criterio sintetico di stima per comparazione (indagini di mercato)
Immobile N°1: (Sup. Utile x €. 800,00/mq.) =
mq. (25,65 + 2,22 + 41,87) x €./mq. 800,00 = mq. 69,74 x €./mq. 800,00 = €.55.792,00 (Euro
Cinquantacinquemilasettecentonovantadue/00);
Immobile N°2: (Sup. Utile x €. 600,00/mq.) =
mq. 21,00 x €./mq. 600,00 = €. 12.600,00 (Euro Dodicimilaseicento/00);
 Valutazione secondo il metodo analitico per capitalizzazione dei redditi netti
Immobile N°1:
Valore locativo mensile: (Sup. Lorda x €. 2,80/mq.) =
mq. (28,60 + 2,22 + 50,60) x €./mq. 2,80 = mq. 81,42 x €./mq. 2,80 = €. 227,98
R (reddito lordo medio annuo) = €. 227,98 X 12 mesi = €. 2.735,76
S (spese medie annue) = €. 2.735,76 X 0,25 = €. 683,94
r (saggio di capitalizzazione) = 3,00%
V (valore probabile di mercato) = (R – S) / r = €. (2.735,76 – 683,94) / 0,03 = €. 68.394,00
(Euro Sessantottomilatrecentonovantaquattro/00);
8
Immobile N°2:
Valore locativo mensile: (Sup. Lorda x €. 1,85/mq.) =
mq. 23,70 x €./mq. 1,85 = €. 43,85
R (reddito lordo medio annuo) = €. 43,85 X 12 mesi = €. 526,20
S (spese medie annue) = €. 526,20 X 0,25 = €. 131,55
r (saggio di capitalizzazione) = 3,00%
V (valore probabile di mercato) = (R – S) / r = €. (526,20 – 131,55) / 0,03 = €. 13.155,00
(Euro Tredicimilacentocinquantacinque/00).
Valutazione finale
Il valore dei beni immobili oggetto di stima sarà dato dalla media aritmetica dei valori derivanti dal
metodo sintetico di stima per comparazione e dal metodo analitico per capitalizzazione dei redditi
medi annui.
Immobile N°1:
Valore di mercato: (€. 54.551,40 + €. 55.792,00 + €. 68.394,00) / 3 = €. 59.579,13 (Euro
Cinquantanovemilacinquecentosettantanove/13);
Immobile N°2:
Valore di mercato: (€. 10.902,00 + €. 12.600,00 + €. 13.155,00) / 3 = €. 12.219,00 (Euro
Dodicimiladuecentodiciannove/00).
In considerazione di quanto innanzi esposto, il sottoscritto formula la valutazione in complessivi
€.71.798,13 (Euro Settantunomilasettecentonovantotto/13) relativamente ai beni dettagliatamente
descritti in narrativa.
9
CONCLUSIONI
Sintetizzando quanto sopra esposto in relazione il sottoscritto così conclude e riepiloga.
Gli immobili di pertinenza della procedura fallimentare de-quo sono costituiti da un appartamento e
un locale garage siti nel Comune di Bagnoli Irpino (AV), località Laceno, e precisamente:
1) Unità immobiliare sita al secondo e al terzo piano della scala “B” del “Residence
Soldanella”, riportata in Catasto Fabbricati del Comune di Bagnoli Irpino (AV) al foglio 30,
part.lla n.27, sub 43, categoria A/2, classe 2^, consistenza 4.5 vani, rendita €.313,75.
2) Locale garage sito al primo piano sottostrada del “Residence Soldanella”, riportato in
Catasto Fabbricati del Comune di Bagnoli Irpino (AV) al foglio 30, part.lla n.67, sub 93,
categoria C/6, classe 2^, consistenza 21 mq., rendita €. 39,04.
Dai calcoli analitici eseguiti in narrativa si enuclea che il valore di mercato dell’appartamento è pari
ad €. 59.579,13 mentre il valore di mercato del locale garage è pari ad €. 12.219,00; pertanto, il
valore
complessivo
dei
beni
oggetto
di
stima
è
pari
ad
€.
71.798,13
(Euro
Settantunomilasettecentonovantotto/13).
Lo stimatore
___________________________
Geometra D'ANDRIA Giovanni
Al presente elaborato, vengono fascicolati altresì nell’ordine che segue, e devono ritenersi parte
integrante della presente relazione di stima i seguenti allegati:
a) N°06 fotografie a colori;
b) Elaborati grafici;
c) Documentazione catastale;
d) Estratto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari O.M.I.;
e) Copia Atto Pubblico per Notaio Francesco Fasano del 18.02.2008.
Lo stimatore
___________________________
Geometra D'ANDRIA Giovanni
10

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