Le disposizioni agevolative degli apporti a fondi immobiliari e SIIQ

Le disposizioni agevolative degli apporti a fondi
immobiliari e SIIQ:
la riforma dell’imposizione indiretta sui
trasferimenti immobiliari.
Prof. Eugenio Della Valle
SIIQ, SICAF E FONDI IMMOBILIARI
Evoluzione degli strumenti di investimento immobiliare
21 Maggio 2015
1
Le disposizioni agevolative degli apporti a fondi immobiliari e SIIQ: la riforma
dell’imposizione indiretta sui trasferimenti immobiliari.
Premessa
E’ ovvio come la leva fiscale condizioni, al pari di quanto accade in moltissimi altri
ambiti, lo sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare e quello delle società di
investimento immobiliare quotate (di seguito, per brevità, anche SIIQ) e, da questo
specifico punto di vista, l’evoluzione del regime impositivo, lato IVA e imposte d’atto,
degli atti a mezzo dei quali i beni immobili vengono apportati e/o conferiti costituisce
una sorta di prova del nove. Dimostra, infatti, come sia ben chiaro agli occhi del
legislatore l’effetto disincentivante che può produrre, in termini di appesantimento della
gestione finanziaria, la previsione dell’imponibilità IVA delle operazioni in discorso
(imponibilità che può determinare, quale “effetto collaterale”, l’emersione di un
consistente credito IVA in capo al soggetto che riceve l’apporto e/o il
conferimento) e dimostra altresì come sia parimenti chiaro che il regime ordinario delle
imposte d’atto (registro e ipocatastali) può costituire un ostacolo alla veicolazione dei
beni in parola verso fondi comuni e SIIQ.
Detto altrimenti, se si muove dall’assunto secondo cui è opportuno promuovere questi
particolari strumenti di gestione del patrimonio immobiliare, si deve giocoforza pensare
ad un assetto della fiscalità indiretta capace di favorire o, quantomeno, di non ostacolare
la fase di start-up ossia la fase in cui i beni immobili oggetto di gestione vanno ad
accrescere il patrimonio dei fondi o quello delle SIIQ.
Ed in effetti, seguendo questa direttrice, il legislatore è negli ultimi anni più volte tornato
ad occuparsi della questione adottando misure di indubbio favore che, tuttavia, non
rispondendo ad un disegno organico, hanno finito con il consegnarci un assetto
normativo frastagliato e di non sempre agevole intelligibilità.
Ciò premesso, passiamo rapidamente ad esaminare il quadro su cui, da ultimo, vengono
ad innestarsi le novità recate dal c.d. “decreto sblocca Italia”.
2
L’apporto ai fondi immobiliari chiusi
In materia di IVA e di imposte d’atto, la disciplina degli apporti ai fondi immobiliari deve
essere esaminata distinguendo le questioni relative agli apporti aventi ad oggetto in
genere beni mobili e/o immobili da quelle cui si riferisce l’art. 8 del d.l. 25 settembre
2001, n. 351, ossia dagli apporti aventi ad oggetto “una pluralità di immobili
prevalentemente locati”1.
Quanto ai primi, in linea generale, devesi rilevare come l’apporto tanto di beni mobili
quanto di beni immobili e diritti reali immobiliari vada ricondotto nel campo di
applicazione dell’IVA dovendosi lo stesso qualificare alla stregua di una cessione di beni
ai sensi dell’art. 2 del d.P.R. n. 633/1972. Ovvie le conseguenze sul piano
dell’applicazione del tributo sul valore aggiunto: il soggetto che apporta il bene dovrà
applicare, sempreché ovviamente trattasi di soggetto passivo, l’imposta su di un
imponibile che, in mancanza di un corrispettivo contrattuale ed in considerazione della
natura permutativa dell’operazione, dovrà essere determinato a norma dell’art. 14 della
legge IVA.
L’individuazione dello specifico regime impositivo dipende, ovviamente, dalla natura del
bene apportato.
Devesi, infatti, considerare che, giusta quanto stabilito dal terzo comma dell’art. 2 del
d.P.R. n. 633/1972, non sono considerate cessioni di beni né “le cessioni e i
conferimenti in società o altri enti, compresi i consorzi e le associazioni o altre
1
Ai sensi dell’art. 37, co. 1, lett. d-bis), del d.lgs. n. 58/1998, “Il Ministro dell’economia e delle finanze,
con regolamento adottato sentite la Banca d'Italia e la CONSOB, determina i criteri generali cui devono
uniformarsi i fondi comuni di investimento con riguardo [….] alle condizioni e alle modalità con le
quali devono essere effettuati gli acquisti o i conferimenti dei beni, sia in fase costitutiva che in fase
successiva alla costituzione del fondo, nel caso di fondi che investano esclusivamente o
prevalentemente in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari”; in
relazione ai beni potenzialmente oggetto di apporto, l’Agenzia delle entrate ha avuto modo di ricordare
che “i fondi immobiliari si caratterizzano per la circostanza che il loro patrimonio può essere costituito
o successivamente alimentato, mediante l’apporto prevalente, ma non esclusivo di immobili” (così,
testualmente, la circolare dell’8 agosto 2003, n. 47/E).
3
organizzazioni, che hanno per oggetto aziende o rami di azienda” (lett. b) né, tantomeno,
“le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a
norma delle vigenti disposizioni” (lett. c).
Quanto agli apporti di partecipazioni, invece, è appena il caso di ricordare che sono
esenti dall’imposta “le operazioni, relative ad azioni, obbligazioni o altri titoli non
rappresentativi di merci e a quote sociali” (art. 10, co. 1, n. 4, d.P.R. n. 633/1972)2.
Sempre in tema di operazioni esenti, val la pena di rammentare che, alle cessioni di
immobili ad uso abitativo, si sensi dell’art. 10, co. 1, n. 8-bis, del d.P.R. n. 633/1972, si
applica in via generale il regime di esenzione dall’IVA, qualunque sia il soggetto passivo
cedente, ad eccezione delle cessioni poste in essere dalle imprese di costruzione o di
ripristino cui si applica il regime di imponibilità quando gli immobili sono ceduti entro il
quinquennio dalla loro ultimazione o da quando sono stati eseguiti gli interventi di
recupero di cui all’art. 3, co. 1, lettere c), d) ed f), del d.P.R. n. 380/2001. Decorso il
quinquennio dal termine della costruzione o dagli interventi di recupero, le cessioni in
parola sono soggette al regime naturale dell’esenzione, salvo opzione per l’imponibilità
da parte dell’impresa di costruzione o di ripristino. Alle cessioni di fabbricati strumentali
(fabbricati censiti o censibili nei gruppi catastali B, C, D, E, e A/10) si applica, invece, il
successivo n. 8-ter del citato articolo 10, co. 1, il quale prevede l’esenzione quale regime
naturale, salvo l’imponibilità obbligatoria per le cessioni effettuate da imprese che hanno
costruito l’immobile o vi hanno eseguito interventi di recupero, se la cessione avviene
entro cinque anni dalla fine dei lavori. Per i fabbricati strumentali resta, altresì, salva la
possibilità, anche per imprese diverse da quelle di costruzione o ripristino, di optare per
il regime di imponibilità.
2
Sull’ambito di applicazione di tale previsione di esenzione, che dovrebbe riguardare solo i soggetti che
esercitano attività di trading delle partecipazioni, v., tra gli altri, P. MASPES, L’IVA nelle operazioni
straordinarie, in E. DELLA VALLE-G. MARINI-V. FICARI, Il regime fiscale delle operazioni straordinarie,
Torino, 2009, 383.
4
Il regime IVA applicabile all’apporto in fondo di beni immobili dipende, dunque, dalla
natura del bene apportato e dalla qualifica del soggetto apportante (soggetto IVA vs
soggetto non IVA).
Parzialmente diverso è, invece, il discorso da farsi per le imposte d’atto.
In questo caso opera, infatti, la previsione recata dall’art. 9, co. 1, del già citato d.l. n.
351/2001 che, senza distinguere in ordine alla natura del bene apportato, stabilisce che
l’art. 7 della tabella allegata al d.P.R. n. 131/1986 deve intendersi applicabile anche ai
fondi d’investimento immobiliare disciplinati dall’art. 37 del d.lgs. n. 58/1998 e dall’art.
14-bis della l. n. 86/1994. Ne consegue che non sussiste alcun obbligo di
registrazione degli atti relativi all’istituzione dei fondi immobiliari, alla
sottoscrizione e al rimborso delle relative quote e che, in caso di registrazione volontaria,
dovrà essere applicata l’imposta di registro in misura fissa (oggi pari ad euro 200,00).
Sotto questo profilo, occorre ricordare come l’Agenzia delle entrate, occupandosi
dell’esatta latitudine della previsione in commento, abbia precisato che, “considerata
l’ampia formulazione della norma”, deve ritenersi “che nella nozione di atti relativi
alla istituzione o alla sottoscrizione di fondi immobiliari rientrino anche quelli
relativi alle sottoscrizioni effettuate mediante apporto di beni”3, tali atti scontano
pertanto l’imposta di registro in misura fissa.
Quanto, invece, alle imposte ipotecarie e catastali, risulta decisiva la natura del bene
apportato.
Ed invero, essendo circoscritto l’ambito di applicazione della previsione recata dal primo
comma dell’art. 9 del d.l. n. 351/2001 alla sola imposta di registro, le imposte ipotecarie e
catastali si applicheranno in misura fissa se l’operazione di apporto è IVA imponibile e
nella misura proporzionale, rispettivamente del 2% e dell’1%, nel caso in cui l’operazione
rientri nel regime di esenzione di cui all’art. 10, co. 1, lett. 8-bis, del d.P.R. n. 633/1972;
per gli atti che, invece, importano il trasferimento della proprietà di immobili
3
Così testualmente la circolare n. 47/E dell’8 agosto 2003; nello stesso e più di recente, v. la circolare n.
22/E del 19 giugno 2006.
5
strumentali di cui all’art. 10, co. 1, n. 8-ter, del d.P.R. n. 633/1972 le imposte
ipotecarie e catastali si applicheranno nella misura proporzionale rispettivamente
dell’1,5%
e
dello
0,5%,
a
prescindere
dallo
specifico
regime
di
esenzione/imponibilità ai fini IVA, e ciò in ragione del dimezzamento delle
aliquote ordinarie (cfr., in particolare, la tariffa allegata al d.lgs. n. 347/1990) previsto
dall’art. 35, co. 10-ter, del d.l. n. 223/2006 (il quale, occupandosi delle volture catastali e
delle trascrizioni relative alle cessioni di beni immobili strumentali di cui all’art. 10, co. 1,
numero 8-ter, del d.P.R. n. 633/1972, anche se assoggettati all’imposta sul valore
aggiunto, di cui siano parte fondi immobiliari chiusi, dispone, appunto, il dimezzamento
delle aliquote ordinarie (e dunque: 1,5%, in luogo di 3%, per le imposte ipotecarie; 0,5%,
in luogo di 1%, per le imposte catastali).
Resta a questo punto da dire degli apporti “costituiti da una pluralità di immobili
prevalentemente locati al momento dell’apporto”, apporti che, sulla scorta di quanto
previsto dall’art. 8, co. 1-bis, del d.l. n. 351/2001, come modificato dall’art. 3-quater
del d.l. n. 220/2004, si considerano “compresi, agli effetti dell’imposta sul valore
aggiunto, tra le operazioni di cui all’articolo 2, terzo comma, lettera b), del decreto del
Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e successive modificazioni, nonché,
agli effetti delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, fra gli atti previsti nell’articolo
4, comma 1, lettera a), numero 3), della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle
disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della
Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nell’articolo 10, comma 2, del testo unico delle
disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31
ottobre 1990, n. 347 e successive modificazioni, e nell'articolo 4 della tariffa allegata al
citato testo unico di cui al decreto legislativo n. 347 del 1990”.
In via di estrema sintesi, gli apporti aventi ad oggetto una pluralità di immobili
prevalentemente locati, sono assimilati ai conferimenti aventi ad oggetto aziende o rami
6
di aziende e, di conseguenza, sono esclusi dal campo di applicazione dell’IVA e sono
soggetti alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa4.
Qualche puntualizzazione sulla specifica disposizione di favore.
Sul fronte dell’IVA, occorre innanzi tutto individuare la ragione che spiega il passaggio
da un regime di imponibilità ad un regime di esclusione e, in questa prospettiva, non può
farsi a meno di rilevare che, per effetto delle modifiche apportate dall’art. 3, co. 122, l. 24
dicembre 2003, n. 350, agli apporti di beni immobili ai fondi d’investimento immobiliare
chiusi avrebbe dovuto essere applicato il meccanismo del reverse-charge (“al pagamento
dell'imposta è tenuta la società di gestione del risparmio per ciascun fondo da essa
istituito”). Presto individuate sono le ragioni alla base della scelta di optare per il
meccanismo dell’inversione contabile. Si voleva, in particolare, evitare che i fondi
immobiliari destinatari di operazioni di apporto si trovassero costretti a sostenere
un’anticipazione di carattere finanziario per le difficoltà di ottenere l’immediato rimborso
dell’imposta assolta sulle predette operazioni. L’efficacia di tale regime era, tuttavia,
subordinata alla preventiva approvazione da parte del Consiglio dell’Unione Europea,
autorizzazione che, alla data di abrogazione della disposizione introdotta con la legge
finanziaria per il 2004, non era ancora pervenuta (in sostanza, il meccanismo del reversecharge non è mai divenuto operativo).
Ricorrendo ai medesimi moduli argomentativi sottesi alla scelta di optare per il
meccanismo dell’inversione contabile, non si fatica perciò a spiegare la scelta
dell’equiparazione ai conferimenti d’azienda o di rami d’azienda (e quindi l’opzione per
l’esclusione dal campo di applicazione dell’IVA): si vuole evitare al gestore del fondo una
4
In argomento, v. D. AVOLIO – F. CAPITTA, Requisiti per l’applicazione della disciplina IVA sugli apporti
ai fondi immobiliari, in Corr. trib., 2006, 2563 ss., e S. BARUZZI, Fondi immobiliari, SIIQ e imposizione
indiretta. Effetti del riordino delle imposte di registro e ipocatastali, ne il fisco, 2013, fasc. n. 1, 5724 ss.; v. inoltre
P. PURI, Il regime tributario dei fondi immobiliari, Studio n.2-2009/T – CNN, pag. 5 ss., e ID., Il riassetto
della disciplina tributaria dei fondi comuni di investimento mobiliari successivamente alle modifiche apportate dal D.L.
70/2011, Studio n. 101-2012/T – CNN, pag. 8 ss.
7
condizione di temporanea (e, considerata anche la natura ed il valore dei beni oggetto di
apporto, non sempre lieve) esposizione finanziaria nei confronti dell’erario.
Quanto all’ambito oggettivo di applicazione della norma, occorre sottolineare come la
stessa non richieda particolari requisiti né con riferimento alla tipologia degli immobili,
né con riferimento alle loro caratteristiche onde la stessa trova applicazione sia nel caso
di apporti di fabbricati o di aree che nel caso di apporto di diritti di godimento quali
quelli da ricondurre ai contratti di leasing di tipo “traslativo”5. Nessun limite, inoltre, è
posto in ordine alle caratteristiche dei fabbricati: potrà quindi trattarsi di immobili
commerciali ovvero di immobili destinati ad uffici, a collettività o ad uso abitativo.
Ciò che rileva è esclusivamente la destinazione degli stessi ad un’attività economica:
deve, in sostanza, trattarsi di una pluralità di immobili prevalentemente destinati
all’attività di locazione.
Tema di indubbio interesse è quello legato all’individuazione del criterio da adottarsi per
stabilire la predetta prevalenza potendosi all’uopo ipotizzare il ricorso ad un criterio di
tipo qualitativo (privilegiando, cioè, il valore complessivo degli immobili locati rispetto a
quello degli immobili non locati) ovvero il ricorso ad un criterio di tipo quantitativo
(valorizzando, invece, il numero degli immobili locati rispetto a quello degli immobili
non locati).
5
Interessante al riguardo ricordare che l’Agenzia delle entrate si è espressa nel senso che “lo stesso
Ministero dell'Economia e delle Finanze ha ritenuto che ‘le agevolazioni contemplate nella normativa
fiscale dovrebbero operare indipendentemente dal titolo (contratto traslativo del diritto di proprietà o
contratto di leasing) alla base dell’acquisizione di beni immobili che si intende, in un secondo momento,
conferire al fondo immobiliare; ciò sia alla luce della ratio della normativa fiscale che mira a facilitare i
trasferimenti di impresa e la continuità della gestione delle attività economiche, sia alla luce dei principi
di uguaglianza e di ragionevolezza che sarebbero compromessi nel caso in cui si distinguessero, ai fini
del trattamento in materia di esenzioni dall’IVA, coloro che detengono uti domini il beni immobili
oggetto di conferimento al fondo, da coloro che tali immobili detengono in base ad un differente, ma
nella sostanza equivalente, titolo’ ” (così, testualmente, la risoluzione dell’Agenzia delle entrate n. 389/E
del 20 ottobre 2008).
8
Ebbene, malgrado da più parti sia stato posto l’accento sulla necessità di considerare le
specificità del singolo caso concreto6, l’Agenzia delle entrate ha preso posizione
rilevando, in modo forse grossolano, che il requisito della prevalenza deve essere
“verificato avendo riguardo al valore effettivo delle unità immobiliari locate rispetto al
valore complessivo delle unità immobiliari oggetto del singolo apporto e che tale
requisito risulti verificato ogniqualvolta il loro rapporto (in termini percentuali) sia
superiore al 50 per cento”7.
Sul fronte del requisito soggettivo ossia della qualifica del soggetto che apporta
gli immobili, l’Agenzia delle entrate ha interpretato la norma in chiave restrittiva
ritenendola applicabile ai soli soggetti IVA: ne deriva, quale diretta conseguenza,
che, in ipotesi di apporto da parte di soggetto privo di soggettività passiva IVA,
dovrebbe ritenersi applicabile l’imposta di registro in misura fissa e quella ipocatastale in
misura ordinaria (2% per l’imposta ipotecaria e 1% per quella catastale)8.
Il conferimento di beni immobili alle SIIQ
Passando rapidamente al regime dei conferimenti di beni immobili a favore delle SIIQ,
occorre prendere le mosse dal disposto dell’art. 1, co. 138, della l. 27 dicembre 2006, n.
6
Secondo P. PURI, Il regime tributario dei fondi immobiliari, Studio n.2-2009/T – CNN, pag. 11, “la scelta
tra i due criteri dovrebbe dipendere dal singolo caso concreto in considerazione della ratio agevolativa
della norma in esame improntata ad escludere la rilevanza di situazioni contingenti in cui vi sia una
parte degli immobili apportati non locati al momento dell’apporto. Alla luce di questa considerazione,
sembra dunque corretto ritenere che, in determinati casi, possa rivelarsi significativo anche un criterio
quantitativo fondato sul numero degli immobili piuttosto che sul loro valore”.
7
In questi termini la già citata circolare n. 22/E del 2006.
8
Per una lettura critica, v. ancora P. PURI, Il regime tributario dei fondi immobiliari, cit., pag. 11, il quale non
manca di rilevare che “tale interpretazione, che peraltro non sembra essere supportata da ragioni
sistematiche, potrebbe comunque essere superata tenendo conto della più recente normativa in tema di
SIIQ (art. 1, comma 138, della Legge n. 296/2006) che ha previsto il medesimo regime agevolativo dei
fondi anche per l’apporto di immobili prevalentemente locati alle SIIQ”; in termini adesivi, v. invece la
circolare ASSOGESTIONI del 15 febbraio 2005.
9
296, a mente del quale “agli effetti dell’imposta sul valore aggiunto, i conferimenti alle
società che abbiano optato per il regime speciale [….] costituiti da una pluralità di
immobili prevalentemente locati si considerano compresi tra le operazioni di cui
all’articolo 2, terzo comma, lettera b), del decreto del Presidente della Repubblica 26
ottobre 1972, n. 633, e successive modificazioni. Gli stessi conferimenti, da chiunque
effettuati, sono soggetti, agli effetti delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, ad
imposta in misura fissa”9.
La disposizione presenta una formulazione tendenzialmente sovrapponibile, quanto
all’ambito applicativo ed agli effetti, a quella poc’anzi analizzata in materia di apporti ai
fondi di investimento immobiliare: anche in questo caso, infatti, si prevede
l’assimilazione ai fini IVA al conferimento di azienda o di ramo di azienda con
tutto quel che ne consegue sul piano della collocazione dell’operazione all’esterno del
campo di applicazione del tributo sul valore aggiunto. Identico è poi il trattamento sul
fronte delle imposte d’atto: ricorrendo le condizioni fissate dalla norma, le imposte di
registro e ipocatastali si applicheranno in misura fissa.
Quanto ai requisiti applicativi di stampo oggettivo, è previsto, con formula
assolutamente identica a quella recata dall’art. 8 del d.l. n. 351/2003, che il trattamento di
favore è applicabile solo è soltanto in presenza di conferimento di compendi aventi ad
oggetto ”una pluralità di immobili prevalentemente locati”.
Sul fronte dei requisiti soggettivi, si registra, invece, una rilevante differenza
rispetto all’omologa disposizione dettata in materia di apporto ai fondi: il comma
138 dell’art. 1 della l. n. 296/2006, riferendosi ai conferimenti “da chiunque
9
In argomento, v. N. ARQUILLA, Disciplina delle SIIQ e fondi di investimento immobiliare, in Corr. trib.,
2007, 767 ss.; D. AVOLIO, Le società di investimento immobiliare quotate, in Corr. trib., 2007, 452 ss.; S.
BARUZZI, Fondi immobiliari, SIIQ e imposizione indiretta. Effetti del riordino delle imposte di registro e ipocatastali,
cit., 5732 s., M. TANCREDI, Requisiti ed effetti dell’ingresso nel regime fiscale SIIQ, in Corr. trib., 2007, 885 ss.;
v. inoltre A. PISCHETOLA, Conferimento di immobili in società di investimento immobiliare (SIIQ e SIINQ) e
fiscalità indiretta, Studio n. 98-2012/T, CNN, pag. 4 ss.
10
effettuati”, apre le porte all’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura
fissa anche ai conferimenti effettuati da soggetti privi di soggettività passiva IVA10.
Per completare il quadro, resta da segnalare che, anche in materia di conferimenti alle
SIIQ, trova applicazione la riduzione alla metà delle aliquote delle imposte ipotecaria e
catastale prevista, con riferimento alle volture catastali ed alle trascrizioni relative alle
cessioni di beni immobili strumentali di cui all’art. 10, co. 1, numero 8-ter, del d.P.R. n.
633/1972, dal già veduto art. 35, co. 10-ter, del d.l. n. 223/2006 (cfr., in specie, l’art. 1,
co. 139, della l. n. 296/2006).
In buona sostanza, laddove faccia difetto una delle condizioni oggettive e/o soggettive
fissate dal richiamato comma 138, potrà essere applicata la riduzione alla metà delle
aliquote previste per le imposte ipocatastali purché, ovviamente, il conferimento abbia ad
oggetto beni strumentali di cui all’art. 10, co. 1, numero 8-ter, del d.P.R. n. 633/1972.
L’art. 10, co. 4, del d.lgs. n. 23/2011 e la sorte delle misure agevolative in materia
di imposte d’atto.
Il dimezzamento delle aliquote ordinarie delle imposte ipo-catastali previsto per taluni
apporti e/o conferimenti deve fare i conti con le previsioni recate dall’art. 10 del d.lgs. n.
23/2011 che, riordinando la fiscalità dei trasferimenti immobiliari, prevede,
limitatamente agli atti indicati nell’art. 1, co. 1, della Tariffa, parte prima, del d.P.R. n.
131/1986, la soppressione di “tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se
previste in leggi speciali”.
La tagliola scatta, dunque, per tutti gli atti compresi nell’art. 1 della citata parte prima
della Tariffa e, com’è noto, tra questi non sono compresi gli atti soggetti ad IVA.
Tale rilievo dovrebbe essere sufficiente ad escludere che l’art. 10 del d.lgs. n. 23/2011
travolga la riduzione dell’aliquota delle imposte ipocatastali relativa alle volture catastali
ed alle trascrizioni relative alle cessioni di beni immobili strumentali di cui all’art. 10, co.
1, numero 8-ter, del d.P.R. n. 633/1972 (cfr. l’art. 35, co. 10-ter, del d.l. n. 223/2006
10
Cfr. il paragrafo 7.2.2. della circolare dell’Agenzia delle entrate del 31 gennaio 2008, n. 8/E.
11
richiamato, quanto alla disciplina dei conferimenti a favore delle SIIQ, dall’art. 1, co. 139,
della l. n. 296/2006).
Parzialmente diverso è il discorso da farsi con riferimento agli apporti in fondo
“costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto”:
in questo caso, come s’è già visto, essendo l’apporto equiparato ad un conferimento di
azienda e/o di ramo di azienda, è prevista l’applicazione dell’imposta registro e delle
imposte ipocatastali in misura fissa.
Ebbene, posto che il quarto comma dell’art. 10 del d.lgs. n. 23/2011 si riferisce
esclusivamente agli atti compresi nell’art. 1 della prima parte della Tariffa, si deve ritenere
che la soppressione non operi nel caso di specie essendo il conferimento in società
regolato, ai fini dell’imposta di registro, dall’art. 4 della prima parte della Tariffa.
Alle stesse conclusioni sembra doversi pervenire con riguardo ai conferimenti in SIIQ e
ciò malgrado il tessuto normativo sia presti a qualche equivoco.
Ed invero, mentre in materia di apporti ai fondi l’art. 8, co. 1-bis, del d.l. n. 351/2001
chiarisce espressamente che questi si considerano “compresi […..] agli effetti delle
imposte di registro, ipotecaria e catastale, fra gli atti previsti nell’articolo 4, comma 1,
lettera a), numero 3), della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle disposizioni
concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26
aprile 1986, n. 131”, l’art. 1, co. 138, della l. n. 296/2006 non richiama l’art. 4 della prima
parte della Tariffa precisando semplicemente che i conferimenti a favore delle SIIQ “da
chiunque effettuati, sono soggetti, agli effetti delle imposte di registro, ipotecaria e
catastale, ad imposta in misura fissa”.
Ora, trattandosi nel secondo caso, di un conferimento in società propriamente detto
sembra sostenibile che il legislatore, pur avvertendo la necessità di specificare che ai
predetti conferimento le imposte d’atto si applicano il misura fissa, abbia ritenuto
pleonastico il richiamo all’art. 4 della Tariffa.
In ogni caso, ed anche per ragioni di coerenza sistematica rispetto al trattamento
riservato agli apporti ai fondi, sembra da escludersi l’applicabilità della previsione recata
dall’art. 10 del d.lgs. n. 23/2011.
12
I processi di liquidazione dei fondi immobiliari e le recenti novità recate dal c.d.
decreto sblocca Italia.
A chiusura di questa breve rassegna sulle disposizioni dedicate agli apporti ed ai
conferimenti, rispettivamente, ai fondi comuni immobiliari ed alle SIIQ nel comparto
dell’imposizione indiretta, resta da dire della disciplina dei conferimenti posti in essere
nell’ambito dei processi liquidatori dei fondi comuni di investimento.
Come si ricorderà, l’art. 32 del d.l. 31 maggio 2010, n. 78, mirando ad arginare il
fenomeno dei cosiddetti "fondi veicolo", ossia di quei fondi a ristretta base partecipativa
costituiti principalmente con lo scopo elusivo di usufruire dei benefici fiscali previsti dal
d.l. n. 351/2001, ha disposto una serie di importanti modifiche alla disciplina dei fondi
immobiliari chiusi prevedendo alcune misure volte a favorire il processo di liquidazione
dei fondi immobiliari.
Di particolare rilievo, per quanto qui di interesse, è la previsione recata dal comma 5-ter
del citato art. 32 che, occupandosi della disciplina dei conferimenti in società effettuati
nella fase di liquidazione, stabilisce che agli stessi si applica l’art. 2, terzo comma, lett. b),
del d.P.R. n. 633/1972. I predetti conferimenti, inoltre, si considerano compresi, agli
effetti delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, fra gli atti previsti nell’art. 4, co. 1,
lett. a), numero 3), della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle disposizioni
concernenti l’imposta di registro, nell’art. 10, co. 2, del testo unico delle disposizioni
concernenti le imposte ipotecaria e catastale di cui al d.lgs. n. 347/1990, e nell’art. 4, della
tariffa allegata al medesimo decreto.
Ancora una volta, e ricalcando un cliché ricorrente nell’ambito della veduta disciplina
degli apporti e dei conferimenti, si prevede l’equiparazione ai fini IVA ai conferimenti di
aziende e di rami di azienda e, quanto alle imposte d’atto, l’applicazione delle stesse in
misura fissa.
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Balza, peraltro, immediatamente agli occhi la differenza rispetto alla disciplina recata
dall’art. 8 del d.l. n. 351/2001: scompare, infatti, il riferimento alla condizione oggettiva
consistente nella presenza di una pluralità di immobili prevalentemente locati11.
Sul piano dell’orizzonte temporale di applicazione delle previsioni in discorso, l’Agenzia
delle entrate ha preso posizione rilevando che la normativa recata dall’art. 32 si rende
applicabile alle liquidazioni dei fondi deliberate nel periodo compreso tra il 1° gennaio
2011 ed il 31 dicembre 2011, liquidazioni che, peraltro, dovrebbero concludersi nel
termine massimo di cinque anni. Per le liquidazioni deliberate al di fuori del suddetto
intervallo temporale si applicano, sempre a giudizio dell’Agenzia delle entrate, le
ordinarie disposizioni in materia di imposte dirette ed indirette.
Con buona probabilità, gli stretti termini indicati e le asfittiche condizioni del mercato
immobiliare sono alla base del nuovo intervento operato dall’art. 20, co. 2, del d.l. 12
settembre 2014, n. 133, che, ponendo nuovamente mano alla regolamentazione della
materia, ha inserito nel corpo dell’art. 1 della l. n. 296/2006 il comma 140-ter che,
occupandosi dei conferimenti effettuati dai fondi immobiliari istituiti e disciplinati dal
decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 in società, che abbiano optato per il regime
delle SIIQ e aventi ad oggetto una pluralità di immobili prevalentemente locati, stabilisce
che agli stessi si applica l’articolo 2, terzo comma, lettera b), del decreto del Presidente
della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633. Ai predetti conferimenti le imposte d’atto si
applicano in misura fissa.
Il medesimo trattamento fiscale di cui al comma 140-ter si applica, inoltre, alle
assegnazioni che abbiano ad oggetto una pluralità di immobili prevalentemente locati
eseguite per la liquidazione delle quote da fondi immobiliari istituiti e disciplinati dal
decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, a società che abbiano optato per il regime di
cui al comma 119”.
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In questo senso, v. S. BARUZZI, Fondi immobiliari, SIIQ e imposizione indiretta. Effetti del riordino delle
imposte di registro e ipocatastali, cit., 5731.
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Cenni conclusivi
La fiscalità immobiliare è ambito oggettivamente complesso: alle sempre attuali esigenze
di gettito si affiancano, con argomenti più o meno condivisibili, istanze volte a prevedere
regimi di favore capaci di incentivare o, quantomeno, di non ostacolare il ritorno alla
redditività in un settore, quello delle costruzioni, da sempre vitale per il nostro settore
economico.
Ebbene, l’incontro/scontro tra forze di segno opposto determina l’affermarsi di regole
frastagliate e non sempre razionali ed il regime impositivo, lato IVA e imposte d’atto,
degli apporti e/o dei conferimenti ai fondi ed alle SIIQ sembra essere il frutto di queste
opposte tendenze.
Molte sono le smagliature presenti nel tessuto normativo (da questo punto di vista, desta
molti dubbi il reiterato riferimento, peraltro in un contesto in cui il mercato delle
locazioni non appare certamente florido, agli immobili prevalentemente concessi in
locazione ovvero il complicato assetto delle imposte ipocatastali) e non poche sono le
ragioni che inducono a ritenere auspicabile un intervento legislativo capace, invariate
restando le esigenze di gettito, di semplificare e razionalizzare il quadro di riferimento
superando, al contempo, discutibili disparità di trattamento in esso oggi presenti.
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