L`obbligo di indicazione dei dati catastali sui contratti di
Transcript
L`obbligo di indicazione dei dati catastali sui contratti di
Guida alla registrazionedei contratti di locazione w w w .f o ru m ca sa .e u Dal giorno 1 luglio 2010 i contratti di locazione hanno subito alcuni cambiamenti sostanziali. Il cambiamento più importante è che nel contratto ci sarà l’obbligo di indicazione dei dati catastali per ogni tipo di contratto (registrazioni, proroghe o risoluzioni anticipate) e per ogni tipo di immobile (fabbricati e terreni), con l’evidente scopo di evitare la locazione di immobili fantasma, non iscritti in Catasto. Questo è stato stabilito dall’articolo 19, comma 15 del Dl 78/2010, in via di conversione in legge. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro ed è punita con una sanzione compresa tra il 120 e il 240% dell'importo dell'imposta di registro dovuta per la registrazione del contratto, cioè la stessa già prevista per la mancata registrazione del contratto, a cui è equiparata. Restano invariate le altre sanzioni previste, è cioè dal 100 al 200% dell’imposta dovuta per insufficiente dichiarazione di valore, che sale però dal 200 al 400% in caso di voluta occultazione del corrispettivo. Le sanzioni per l’omessa registrazione sono ridotte in caso di ravvedimento oneroso al 10% dell’imposta dovuta , se l’omessa registrazione avviene entro 90 giorni dalla scadenza, e al 12% se avviene entro un anno. Quelle per il mancato pagamento, invece, sono pari al 2,5% dell’imposta (30 giorni dalla scadenza) e al 3% dell’imposta (entro un anno). A parte sono dovuti gli interessi. Fino ad oggi, l’indicazione dei dati catastali non era prevista e per questo motivo sono stati predisposti apposito modelli. Il primo è il modello 69 che va presentato all'agenzia delle entrate assieme al contratto per la registrazione, il secondo è il modello CDC (comunicazione dei dati catastali) necessario per proroghe, risoluzioni, ecc. da presentarsi entro 20 giorni dalla data del pagamento corrispondente. Entrami in modelli sono scaricabili da questo sito (http://www.forumcasa.eu/? p=77). I dati catastali interessati Tipologia Fabbricati urbani* Dati identificativi Sez.(sezione)*; Fg. (foglio); Mapp. o N. (mappale o numero); Sub.(subalterno) Terreni Sez. (Sezione)*;Fg. (foglio); Part. o mapp (particella o mappale); Sub. (subalterno); Sup. (superficie); Dati fiscali Z.C.(zona censuaria)*; Cat.(categoria); Cl. (classe); Consistenza(vani o mq catastali); R.C.(rendita); R. D. (reddito dominicale); R. A. (reddito agrario). * Non sempre esistente N.B.: Il numero di partita catastale, presente nei vecchi atti, non ha più rilevanza alcuna. I fabbricati ad uso agricolo dovrebbero essere stati accatastati nel catasto urbano. 1 Come reperire i dati catastali sa .e u Il metodo più semplice per rintracciare i dati catastali sarà la consultazione dell'atto di provenienza, cioè quell'atto con cui l'immobile è pervenuto quale ad esempio il rogito notarile di compravendita o permuta, la dichiarazione di successione, l'atto pubblico di donazione, dove questi estremi vanno sempre riportati (almeno da qualche anno a questa parte). E' importante precisare che questi dati possono essere variati, soprattutto se il rogito o la successione sono avvenuti decenni fa, oppure possono essere provvisori (nel caso di acquisto di un bene in costruzione o da ristrutturare), infine non è raro il caso di mutamento del classamento con relativa attribuzione di una nuova rendita. Per avere la certezza dei dati si invita ad una verifica prima delle stesura del contratto. La consultazione delle rendite catastali è un servizio gratuito messo a disposizione del cittadino sul sito dell'Agenzia del Territorio (www.agenziaterritorio.gov.it). Certificazione energetica ru m ca E' importante tenere conto che nella regione Toscana per effetto del DPGR 25 febbraio 2010, n. 17/R (se parla qui: http://www.forumcasa.eu/?p=17) esiste l'obbligo di dotare l’immobile di un attestato di certificazione energetica – ACE (art. 23-bis della lr 39/2005 e articoli 3 e 4 del regolamento). Non è ben chiaro se esso debba essere allegato o no al contratto di locazione, ma è importante che i suoi estremi siano citati nel contratto stesso al fine di garantire la trasparenza del rapporto locatore - conduttore. Come procedere per la registrazione w w w .f o Il metodo più semplice per registrare un contratto è attraverso gli sportelli dell'agenzia delle entrate (a Lucca è in VIA DI SOTTOMONTE, 3 - LOC. GUAMO), per farla occorre : • pagare l’F23 in Banca o presso le poste (il modello F23 va compilato con l'esatto l’ammontare dell'imposta di registro), la relativa ricevuta va portata all'agenzia delle entrate; • acquistare presso le rivendite di valori bollati e tabacchi una marca da bollo pari a 14,62 euro (una ogni 4 facciate scritte, e comunque ogni 100 righe di originale e copia/e); • presentare la richiesta di registrazione effettuata sullo stampato meccanografico “modello 69” sopra descritto; • almeno due copie, con firma in originale, dell’atto da registrare. L'ufficio restituisce timbrate e firmate copia degli atti registrati (nel caso in cui la registrazione dell’atto sia contestuale alla ricezione) oppure rilascia la ricevuta dell’avvenuta consegna e comunica al contribuente i termini entro i quali è possibile ottenere copia degli atti registrati (nel caso in cui la registrazione dell’atto sia differita). 2 Codici tributo per l’F23 Tipo di contratto Locazione fabbricati - prima annualità Locazione fabbricati - annualità successive Locazione fabbricati - intero periodo Proroghe locazioni ed affitti Risoluzioni locazioni ed affitti Cessioni locazioni ed affitti Affitto di fondi rustici Contratti verbali Diritti copie rilasciate dall'Ufficio (solo per la prima registrazione) Sanzione amministrativa imposta di registro (ravvedimento) Interessi di mora al tasso legale Codice F23 115T 112T 107T 114T 113T 110T 108T 109T 964T 671T 731T w w w .f o ru m ca sa .e u La registrazione del contratto è prevista per tutte le locazioni, tranne per quelle di durata inferiore a 30 giorni. La prima annualità d'imposta di registro va versata entro 30 giorni dalla firma del contratto. Alla scadenza di ogni anno in cui il contratto resta in vigore, e anche all'eventuale rinnovo (espresso o tacito), va ugualmente versata la rata di rinnovo dell'imposta di registro, con sempre 30 giorni di tempo. I costi della registrazione sono sopportati a metà da proprietario e inquilino (salvo diversi accordi) ma entrambi sono responsabili dell'eventuale mancato versamento "in solido" (cioè ciascuno dei due per l'intera cifra, se l'altro non paga). I costi ammontano al 2% del canone annuo, da versare una volta all’anno, con un minimo di 67 euro, per ogni annualità del contratto. Se si decide di pagare per l'intero periodo di locazione si ha diritto ad uno sconto sull’imposta dovuta pari alla metà del tasso d’interesse legale moltiplicato per gli anni di durata del contratto. Se il contratto viene risolto anticipatamente ed è stato versato l’importo relativo all’intera durata, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso. Si ha poi diritto ha uno sconto del 30% sulla tassa di registro, se proprietario e inquilino si mettono d’accordo per un affitto a canone agevolato dagli accordi locali tra sindacati dei proprietari e degli inquilini. I due sconti sono cumulabili per chi registra per più anni una locazione di questo tipo. Si ricorda che in caso di recesso anticipato dal contratto esso va registrato a tassa fissa (€.67,00). 3